Raadsvoorstel Facilitaire grondexploitatie Begijnenhof 27-29

gemeente Eindhoven Inboeknummer 24bst01137 Dossiernummer 24.42.251 B&W beslisdatum 15 oktober 2024

Raadsvoorstel Facilitaire Grondexploitatie Begijnenhof 27-29

Inleiding In september 2021 heeft de gemeenteraad het Integraal Gebiedskader Stadhuisplein goedgekeurd. Dit kader schetst de strategie en gemeentelijke ambities voor het gebied en biedt de uitgangspunten die als toetsingskader dienen bij de beoordeling van bouwplannen. Door slechte marktomstandigheden is de planning van de bouwprojecten rondom het Stadhuisplein vertraagd. Sinds eind 2023 heeft de gemeente, onder de naam Eindhoven Bouwt Door, intensief samengewerkt met de ontwikkelaar van Begijnenhof 27-29, om zowel de financiële haalbaarheid te waarborgen als het programma van ruim 200 woningen te realiseren, waarvan minimaal 85% in de betaalbare sfeer. Een belangrijke stap in dit proces was de aanvraag van de Woningbouwimpuls-subsidie (WBI-subsidie). Deze subsidie dekt maximaal 50% van het publieke tekort. Dit tekort ontstaat doordat de ontwikkelaar, als gevolg van het gewenste betaalbare woningbouwprogramma (gereguleerde huur) en de slechte marktomstandigheden, niet de volledige exploitatiebijdrage aan de gemeente kan voldoen. De gemeente Eindhoven is verantwoordelijk voor minimaal de overige 50% (cofinanciering), zoals eerder besloten in het collegebesluit van 6 februari 2024. Op 28 juni 2024 hebben we, na een herkansingsronde, de WBI-subsidie ook voor het project Stadhuisplein toegewezen gekregen.

In het kader van het wettelijk kostenverhaal is het noodzakelijk om voorafgaand aan de ruimtelijke procedure (BOPA) van het plan een grondexploitatie vast te stellen. Tegelijkertijd vragen we een besluit om het resterende publieke tekort van deze grondexploitatie te dekken, voorwaardelijk voor een definitieve toekenning van de WBIsubsidie. Het kostenverhaal sluiten we kort met de exploitant in een anterieure

Inboeknummer 24bst01137 overeenkomst. Deze treedt pas in werking nadat de raad heeft besloten over vaststelling van de grondexploitatie.

Wettelijke taak Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college taakveld 8.1 grond Doelstelling Realiseren van betaalbare woningen en invulling geven aan een van de eisen van de WBI subsidie (start binnen 3 jaar toekenning). Voorstel 1. De Grondexploitatie 895-400 Begijnenhof 27_29 vast te stellen en daarbij het publieke tekort af te dekken als zijnde de vereiste cofinanciering van de WBI-subsidie. 2. De financiële consequenties te verwerken in het volgende MPG (2025). 3. Het nadelige saldo van € 1.276.000. op NCW af te dekken via de saldireserve specifiek middelen ‘Eindhoven bouwt door’ en deze met vaststelling van bijgaande begrotingswijziging te storten in de voorziening verliesgevende facilitaire projecten. En voor de toekomstige stortingen in verband met toename NCW naar € 1.430.000 (zijnde EW) een bedrag in deze reserve te reserveren van € 154.000. Argumenten 1.1 Zicht op 201 nieuwe woningen, waarvan 85% binnen de betaalbare categorie valt. Met 85% van de 201 geplande woningen in het betaalbare segment draagt dit project bij aan de vraag naar betaalbare huisvesting in de stad. Daarnaast zet dit project een belangrijke extra stap in de ontwikkeling rondom het Stadhuisplein, een prominent uithangbord van de stad.

De toevoeging van 171 betaalbare woningen draagt niet alleen bij aan de leefbaarheid, maar versterkt ook de uitstraling en aantrekkingskracht van deze belangrijke stedelijke locatie. Het gaat om een beperkte aanpassing in het woonprogramma die noodzakelijk was voor een haalbare businesscase voor de ontwikkelaar. De wijziging betrof de omzetting van een percentage sociale huurwoningen naar middeldure huurwoningen. Dit was mogelijk omdat de woningen zodanig ruim van opzet zijn dat ze logischerwijs in de categorie middeldure huur vallen. Deze wijziging is in overeenstemming met de afspraken gemaakt tijdens de gebiedstafel op 1 juli 2024.

2

Inboeknummer 24bst01137 1.2 Ter stimulering van de realisatie van betaalbare woningen hebben we WBI-subsidie toegekend gekregen. Het college heeft op 6 februari 2024 besloten om voor een viertal ontwikkelingen rondom het Stadhuisplein, waaronder Begijnenhof 27_29, WBI-subsidie aan te vragen en daarbij besloten om 50% van het beoogde publieke tekort financieel af te gaan dekken. De overige bouwprojecten betreffen: Begijnenhof 35, Stadhuisplein 4 en Moleneind. De toekenning van de WBI-subsidie onderstreept het belang van dit project voor de stad Eindhoven. Deze subsidie is bedoeld om de realisatie van betaalbare woningen te stimuleren. De subsidie komt tegemoet in het publieke tekort van de gemeente en maakt de realisatie van 201 woningen aan het Stadhuisplein mogelijk en een economisch gezien lastige periode. Zonder deze subsidie zou het publieke tekort op deze grondexploitatie groter uitvallen. 1.3 Met de vaststelling van de grondexploitatie wordt de eerste dekking van een deel van de openbare ruimte Stadhuisplein geregeld. Op dit moment wordt er hard gewerkt aan het Masterplan openbare ruimte Stadhuisplein. De transformatie van het Stadhuisplein is onder meer benodigd om de woningbouwverdichting mogelijk te maken. Met de vaststelling van de grondexploitatie regelen we de dekking van de aan dit initiatief toerekenbare kosten.

1.4 Het woonprogramma is overeengekomen met de ontwikkelaar. In de concept anterieure overeenkomst is overeenstemming met de ontwikkelaar over het betaalbare woonprogramma. De aanpassing van het woonprogramma is mogelijk, omdat in de binnenstad totaal het woonprogramma sociaal betaalbaar wel wordt gehaald. Het aangepaste woonprogramma is dan als volgt: 25% sociale huur, 60% middeldure huur en 15% dure huur. Kanttekeningen 1.1 De ontwikkelaar kan niet de volledige exploitatiebijdrage betalen. Deels vangen we dit op door de toegekende WBI-subsidie, echter deels zullen we dat als gemeente zelf financieel dienen af te dekken. Het besluit om het publieke tekort af te dekken werd reeds door het college in het vooruitzicht gesteld in de collegevergadering van 6 februari 2024. 1.2 Er is nog geen financiële dekking geregeld voor de aanleg van de openbare ruimte Stadhuisplein. Zoals benoemd wordt op dit moment de laatste hand gelegd aan het Masterplan openbare ruimte Stadhuisplein. Dit plan zal ter vaststelling worden voorgelegd aan de raad. Daar zal dan ook een dekkingsvoorstel gedaan worden. Ondertussen gaat de planontwikkeling van dit plan door. Een voorwaarde van de toegekende subsidie is dat de aan dit plan toerekenbare kosten aanleg openbare ruimte binnen nu en 10 jaar gemaakt worden. Wanneer dat niet geval is zal de gemeente de toegekende subsidie moeten terugbetalen.

3

Inboeknummer 24bst01137 1.3 Het Smart Thermisch Grid (STG) vraagt een voorinvestering om de eerste projecten rondom het Stadhuisplein aan te sluiten. Het STG rond het Stadhuisplein vraagt om een voorinvestering. Het STG is cruciaal om de beperkte capaciteit in de bodem optimaal te benutten voor de geplande ontwikkelingen en om de energietransitie in het centrum te ondersteunen. Zonder het STG zouden veel projecten niet langer gebruik kunnen maken van bodemwarmte en zouden ze moeten uitwijken naar alternatieven zoals lucht-lucht warmtepompen, die meer elektriciteit verbruiken (problematisch gezien de actuele netcongestie), meer geluidsoverlast veroorzaken en bijdragen aan hittestress in de zomer. Daarnaast zijn ze duurder en minder esthetisch. Aangezien de raad in 2023 al een warmteplan heeft vastgesteld, inclusief verplichte deelname aan het STG voor ontwikkelaars, is het logisch dat we nu ook het STG realiseren. Als alle ontwikkelingen doorgaan, zal de investering zichzelf terugverdienen door de groeiende vraag naar duurzame warmtevoorzieningen. Zo wordt een solide basis gelegd voor betaalbare, duurzame woningen zonder grote afhankelijkheid van fossiele brandstoffen. Verdere borging loopt via het warmtebedrijf. 2.1 Een begrotingswijziging van meer dan € 1 miljoen vergt een raadsbesluit.

De Raad heeft in de financiële verordening 2022 vastgelegd dat alle grex-dossiers waar sprake is van een begrotingswijziging groter dan € 1 miljoen, naar de raad moeten. In verband met de geheimhouding wordt er voor dit dossier geen begrotingswijziging opgesteld. Uw raad wordt geïnformeerd via een geheime memo. De financiële consequenties worden vervolgens definitief verwerkt in de begroting via het volgende MPG (2026). Personele consequenties Personele kosten zijn onder planontwikkelingskosten (voorbereidingskosten) opgenomen in de grondexploitatie. Binnen de formatie is al capaciteit vrij gemaakt om de verdere planvorming te begeleiden. Financiële consequenties In de grondexploitatie begroten we de verwachte kosten en opbrengsten van het bouwplan. Het betreft hier een kostenverhaal grondexploitatie. De kosten bestaan uit de voorbereidingskosten ter facilitering van het plan en de aan dit plan toerekenbare aanlegkosten openbare ruimte. De opbrengsten bestaan uit de exploitatiebijdrage ter vergoeding van de voorbereidingskosten en toerekenbare aanlegkosten openbare ruimte en daarnaast de toerekenbare WBI-subsidie door de exploitant. Het negatieve saldo van deze exploitatie noemen we het publieke tekort.

Het negatieve saldo ontstaat doordat de exploitant niet de volledige exploitatiebijdrage kan bekostigen, gegeven het te realiseren betaalbare woningbouwprogramma en de lastige economische omstandigheden van dit moment (o.a. hoge bouwkosten in relatie tot de gemaximaliseerde huurprijs). Ter bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente wordt voor een verdere (cijfermatige) toelichting verwezen naar de geheime memo.

4

Inboeknummer 24bst01137 Communicatie Niet van toepassing. Planning en uitvoering − Anterieure Overeenkomst o De anterieure overeenkomst bevindt zich in een vergevorderd stadium. Dit betekent dat de afspraken en voorwaarden voor de ontwikkeling van het project al grotendeels zijn uitgewerkt en dat er bijna een definitieve overeenkomst is. − Ruimtelijke Procedure (BOPA) o De aanvraag voor de ruimtelijke procedure (BOPA) is gepland om in het najaar van 2024 te worden ingediend. Dit is een belangrijke stap in de ontwikkeling, waarbij de formele goedkeuring voor het project wordt aangevraagd. − Beoogde Start Bouw o De start van de bouw is gepland voor het derde kwartaal van 2025. Dit betekent dat, mits alles volgens plan verloopt, de bouwwerkzaamheden in deze periode zullen beginnen. Evaluatie Niet van toepassing. Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: • Geheimhoudingsbesluit ten aanzien van de memo ‘Toelichting vaststellen grondexploitatie Begijnenhof 27-29’ • Toelichting vaststellen grondexploitatie Begijnenhof 27-29 (GEHEIM) • Begrotingswijziging Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris.

5

Inboeknummer 24bst01137

Ontwerp Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van ;

besluit: 1. De Grondexploitatie 895-400 Begijnenhof 27_29 vast te stellen en daarbij het publieke tekort af te dekken als zijnde de vereiste cofinanciering van de WBI-subsidie. 2. De financiële consequenties te verwerken in het volgende MPG (2025). 3. Het nadelige saldo van € 1.276.000. op NCW af te dekken via de saldireserve specifiek middelen ‘Eindhoven bouwt door’ en deze met vaststelling van bijgaande begrotingswijziging te storten in de voorziening verliesgevende facilitaire projecten. En voor de toekomstige stortingen in verband met toename NCW naar € 1.430.000 (zijnde EW) een bedrag in deze reserve te reserveren van € 154.000.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van

, griffier.

6