Raadsvoorstel Concept Herzien Woonprogramma 2025-2030

gemeente Eindhoven Inboeknummer 8021975_07 Dossiernummer 25.41.451 B&W beslisdatum 07 oktober 2025

Raadsvoorstel Concept Herzien Woonprogramma 2025-2030 Inleiding Het huidige Woonprogramma 2021-2025 is in 2020 vastgesteld. Sindsdien is de stormachtige ontwikkeling van Eindhoven alleen maar versterkt. De vraag naar woningen is fors gestegen en de woonbehoefte verandert ook. Met het Rijk zijn via NOVEX, MIRT en Beethoven afspraken gemaakt over de versnelde groei van de stad. Tegelijkertijd maken omstandigheden als stijgende bouwkosten, beperkte capaciteit in de hele keten, bezwaarprocedures en een stapeling van eisen het lastig om snel voldoende woningen te realiseren. Ondanks de vele woningbouwprojecten in de stad, stijgt het woningtekort. Veel inwoners hebben moeite met het vinden van een passende, betaalbare woning. Het bestuursakkoord en de Omgevingsvisie stellen dat er voor iedere levensfase en portemonnee binnen Eindhoven een passende woning te vinden moet zijn. Het is zaak om versneld genoeg betaalbare en kwalitatieve woningen te realiseren voor onze huidige en toekomstige inwoners. Op 20 mei 2025 heeft de raad de Startnotitie Herziening Woonprogramma vastgesteld. Op 6 mei heeft het college het participatieplan vastgesteld. Hiermee zijn de kaders en participatieproces bepaald voor deze herziening van het woonprogramma. Het woonprogramma is een thematisch programma onder de Omgevingswet. Het vormt een verdere uitwerking van onze Omgevingsvisie.

In combinatie met het Programma verdichting en Eindhoven Bouwt Door geeft het herziene woonprogramma richting aan onze woningbouwopgave. Uiteindelijk gaat het woonprogramma over in een volkshuisvestingsprogramma. Een volkshuisvestingsprogramma wordt

Inboeknummer 8021975_07 verplicht gesteld onder de aankomende Wet regie op de volkshuisvesting. De inhoud en inwerkingstreding van die Wet regie is echter nog onzeker. We kunnen het ons niet veroorloven om op meer zekerheid te wachten. Daarom is nu gewerkt aan een herziening van ons woonprogramma, zodat het programma beter inspeelt op de grotere opgave, de veranderende woonbehoefte en op de moeilijkheden in de realisatie. Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college Met de herziening van het Woonprogramma werken we aan de realisatie van de ambities op het gebied van Wonen uit het Bestuursakkoord Samen Morgen Mooier Maken. Met het Woonprogramma “zetten we in op een gezonde en duurzame verstedelijking, met behoud van stedelijke en dorpse kwaliteiten en met bijzondere aandacht voor sociale cohesie en inclusie.” Doelstelling Versneld genoeg betaalbare en kwalitatieve woningen realiseren voor onze huidige en toekomstige inwoners. Voorstel 1. Ten aanzien van het Concept Herzien Woonprogramma 20252030, dat de volgende uitgangspunten en kaders omvat: a. Uitgangspunt A. Versnellen van de realisatie van projecten. b. Uitgangspunt B. Betaalbaar blijven bouwen en wonen. c. Uitgangspunt C. Beter benutten bestaande voorraad. d. Uitgangspunt D. Vergroten doorstroming. e. Uitgangspunt E. Sturen op doelgroepen op gebieds- en projectniveau. f. Uitgangspunt F. Kwaliteit realiseren.

g. Kader voor betaalbaarheid h. Kwaliteitskaders reguliere woningen i. bij deze context, opgave, uitgangspunten en kaders passende instrumenten • voor versnelling realisatie (6.3) • voor betaalbaar bouwen en wonen (6.4) • voor beter benutten bestaande voorraad (6.5) • voor vergroten doorstroming (6.6) • voor sturen op doelgroepen (6.7) • voor kwaliteit realiseren (6.8) geen wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen.

2

Inboeknummer 8021975_07 2. Het Woonprogramma 2021-2025 in te trekken bij inwerkingtreding van het Herzien Woonprogramma 2025-2030. Argumenten 1.1 De herziening van het woonprogramma legt de opgave voor de komende jaren vast Met het sluiten van de regionale Woondeal en het Beethoven-convenant hebben we ons gecommitteerd aan een hogere doelstelling voor het realiseren van woningen. Tot aan 2030 moeten er meer woningen in aanbouw worden genomen. Deze opgave leggen we vast en we geven aan welke instrumenten we inzetten om deze te bereiken. 1.2 De herziening van het woonprogramma helpt bij de realisatie van de opgave De woningbouwopgave is groot. De omstandigheden zijn uitdagend. Het woonbeleid moet daarom zo optimaal mogelijk de balans vinden tussen het mogelijk maken van de bouw van zo veel mogelijk woningen, het streven naar betaalbare woningen en het bieden van woonkwaliteit. Dit is in lijn met de ambities uit de Omgevingsvisie en de Koers Sociaal (2)040. We hebben hiervoor ingezet op regels versoberen of versimpelen, het bieden van voldoende flexibiliteit en het bieden van meer duidelijkheid over kwaliteitskaders aan de voorkant. 1.3. Actuele instrumenten in aanvulling op Eindhoven Bouwt Door Naast de kaders die we voor onszelf en anderen hanteren, zetten we ook actief instrumenten in om onze doelen te bereiken. Zo blijven we maatwerk mogelijk maken via Eindhoven Bouwt Door.

Daarnaast zetten we actief in op doorstroming, om ook zo de bestaande voorraad beter te benutten. De realisatie van studentenwoningen wordt met meer mankracht opgepakt. Een uitgebreid overzicht van alle instrumenten is te vinden in hoofdstuk 6 van het concept herziene Woonprogramma. 1.4.

De herziening van het woonprogramma is uitgevoerd volgens eerder vastgestelde kaders In mei 2025 heeft de raad de Startnotitie Herziening Woonprogramma vastgesteld. De hierin vastgestelde kaders zijn verder uitgewerkt in het herziene woonprogramma. Bij de behandeling van de Startnotitie is een amendement aangenomen door de raad waarmee de bouw van seniorenwoningen een plek in het herzien woonprogramma moest krijgen. We hebben dit vertaald in een ambitie voor de doorstroming, uitgangspunt D. vergroten doorstroming,

3

Inboeknummer 8021975_07 een basiseis kwaliteit over projecten voor doorstroming van senioren en instrumenten D1 t/m D5. Daarnaast heeft de wethouder bij de behandeling van de Startnotitie ook toezeggingen gedaan met betrekking tot wooncoöperaties, concretisering van de aanpak en doorstroming in de buurt. Wooncoöperaties komen daarbij terug in instrument D5. Concretisering van de aanpak is opgepakt, onder andere door uitzonderingsgrond 4 bij de betaalbaarheidsambitie, uitbreiding van de capaciteit op studentenhuisvesting en doorstroming en de nieuwe vormgeving van kwaliteitskaders. Voor doorstroming in de buurt zetten we in op gebiedsgericht werken en uitzonderingsgrond 2 bij de betaalbaarheidsambitie. De participatie is uitgevoerd conform het door het college vastgestelde participatieplan. De inhoud van het woonprogramma is gedeeld en getoetst met de Versnellingstafel Woningbouw en de Samenwerkende woningcorporaties – de partners in de realisatie van onze woningbouwopgave. 2.1 Met het vaststellen van het Herzien Woonprogramma 2025-2030 wordt het bestaande beleid geactualiseerd Door het Woonprogramma 2021-2025 in te trekken, wordt voorkomen dat een verouderd beleidsdocument naast het nieuwe programma blijft bestaan. Kanttekeningen 1.1. De realisatie van woningbouwprojecten blijft een uitdaging De omstandigheden voor woningbouw zijn uitdagend.

Ook met de uitzonderingen op de betaalbaarheidsambities, de versoberde definities en helderder kwaliteitskaders aan de voorkant, is de haalbaarheid van veel projecten een uitdaging. Dat vraagt om goede besluitvorming en advisering vanuit onze organisatie. Daarnaast is het zaak optimaal gebruik te maken van bestaande subsidies om woningbouwprojecten en in het bijzonder betaalbare woningen mogelijk te maken. 1.2. Maatwerk en maatregelen Eindhoven Bouwt Door blijven nodig Ook met het nieuwe woonbeleid zal het programma Eindhoven Bouwt Door moeten doorlopen, om waar nodig maatwerk te leveren en om het maatregelenpakket actueel te houden. 1.3. Goed beleid maakt prioriteren en keuzes maken niet overbodig Het woonbeleid streeft naar een goede balans tussen verschillende doelen, zoals woonkwaliteit, betaalbaarheid en snelheid. Deze kunnen

4

Inboeknummer 8021975_07 echter in projecten tegengesteld zijn. Ook zien we in de strijd om ruimte, verschillende doelen tussen beleidsvelden die met elkaar kunnen conflicteren. Dit vraagt om goede en snelle besluitvorming met mandaat op het juiste niveau, om woningbouw te versnellen. 1.4. Verhoging van de woningbouwproductie is niet gegarandeerd Ons herziene woonbeleid kan helpen om meer woningen sneller te realiseren. Maar we zijn als gemeente niet de ontwikkelende of bouwende partij. Voor de uiteindelijke realisatie zijn we afhankelijk van anderen en van de omstandigheden in de woning(bouw)markt. 1.5. Veranderingen in beleid vragen tijd De herziene kaders van het Woonprogramma kunnen impact hebben op lopende projecten. Dit kan er voor zorgen dat deze projecten iets gaan schuiven in de tijd, zeker als deze vlak voor een volgende processtap staan, zoals het afsluiten van een anterieure overeenkomst of het indienen van een vergunningsaanvraag. Hierdoor kunnen deze processtappen van projecten soms wat later gezet worden. Maar de intentie is dat dit beleid in het vervolg van deze projecten juist voor versnelling gaat zorgen.

1.6 De toepassing van de uitzonderingsgronden heeft effect op het handelingskader van de gebiedsontwikkeling Fellenoord en preludeert op de beoogde evaluatie volgend jaar Voor de gebiedsontwikkeling Fellenoord bestaat een specifiek handelingskader (Ontwikkelvisie, businessplan en financieel kader), waar de raad op toetst. De voorgestelde uitzonderingsgronden in dit dossier kunnen effect hebben op de gebiedsontwikkeling Fellenoord. Dat betreft met name een aantal van de 24 onderliggende Kritische Prestatie Indicatoren (KPI’s) voor de gebiedsontwikkeling. Zo kan het bijvoorbeeld gevolgen hebben voor de KPI voor het woonprogramma Fellenoord en het daarmee samenhangende parkeerprogramma. Als gebruik wordt gemaakt van de uitzonderingsgronden bij projecten in het gebied, kan het noodzakelijk zijn om flexibel om te kunnen gaan met bijvoorbeeld de KPI van het woonprogramma op gebiedsniveau. Met de Raad is afgesproken om één keer per bestuursperiode een evaluatie uit te voeren naar het handelingskader, waaronder ook de KPI’s. Dat is in de 2e helft van 2026 voorzien, met de nieuwe raad. Concreet wordt daarbij een Ruimtelijk raamwerk en businesscase ter besluitvorming aan de raad aangeboden. Dit betreft een actualisatie van de in 2021 en 2022 door de raad vastgestelde Ontwikkelvisie, KPI's en businesscase. Hierin worden de dan actuele beleidsuitgangspunten

5

Inboeknummer 8021975_07 verwerkt. Op dat moment kan worden besloten om de effecten in een eventuele herijking mee te nemen. Personele en financiële consequenties Voor de uitvoering van het herziene Woonprogramma zetten we in op extra capaciteit, in het bijzonder voor het bevorderen van doorstroming en de realisatie van studentenhuisvesting. De middelen voor extra capaciteit op het gebied van doorstroming en de inzet op doelgroepen zijn al aangevraagd door het college bij de begrotingsbehandeling 2026. Behandeling van de begroting 2026 door de raad is gepland in november 2025. Communicatie Na vaststelling door het college, communiceren we actief en gericht naar ontwikkelaars in de stad, wat ons nieuwe woonbeleid inhoudt. Planning en uitvoering We starten met de implementatie van het herzien Woonprogramma, zodra dit door het college is vastgesteld, zodat dit in alle schakels van onze interne procesketen goed landt. Evaluatie Bij het implementeren van het herziene Woonprogramma is het belangrijk ook mee te nemen dat de ervaringen met het herziene programma weer kunnen leiden tot bijsturing. We zetten daarbij stappen in de monitoring van onze projecten. De ervaringen worden meegenomen in het opstellen van het Volkshuisvestingsprogramma.

Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: • Herzien Woonprogramma 2025-2030 • Participatieverslag Herzien Woonprogramma 2025-2030 Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris.

6

Inboeknummer 8021975_07

Ontwerp Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van ;

besluit: 1. Ten aanzien van het Concept Herzien Woonprogramma 20252030, dat de volgende onderdelen omvat: a. de context (hoofdstuk 2), opgave (hoofdstuk 3) en uitgangspunten (hoofdstuk 4); b. de kaders (hoofdstuk 5); c. bij deze context, opgave, uitgangspunten en kaders passende instrumenten (hoofdstuk 6): • voor versnelling realisatie (6.3) • voor betaalbaar bouwen en wonen (6.4) • voor beter benutten bestaande voorraad (6.5) • voor vergroten doorstroming (6.6) • voor sturen op doelgroepen (6.7) • voor kwaliteit realiseren (6.8) geen wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen. 2. Het Woonprogramma 2021-2025 in te trekken bij inwerkingtreding van het Herzien Woonprogramma 2025-2030. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van

, griffier.

7