Raadsvoorstel Concept Gebiedskader Vaartbroek

gemeente Eindhoven Inboeknummer 24bst01026 Dossiernummer 24.36.451 B&W beslisdatum 03 september 2024

Raadsvoorstel Concept Gebiedskader Vaartbroek

Inleiding Er is een grote behoefte aan meer woningen in Eindhoven, niet alleen in het centrum maar ook in de stadsdelen, zoals in Vaartbroek. Vaartbroek is een kansrijk gebied voor transformatie en verdichting. Het gebied Vaartbroek is ontstaan in een periode van woningnood (periode na 1965). Dit gebied, opgezet volgens de wijkgedachte van toen, is toe aan een nieuwe impuls om de leefbaarheid te verbeteren. In Vaartbroek ligt zowel een sociale als ruimtelijke opgave. Er is een grote vraag naar passende en betaalbare woningen. Ook is er een groeiende zorgvraag, de openbare ruimte (o.a. het Amandelpark) is toe aan een kwaliteitsimpuls en het gebied moet toekomstbestendig worden gemaakt. Voor toekomstige ontwikkelingen in het gebied zijn ambities en randvoorwaarden aangegeven in het concept gebiedskader Vaartbroek. Ook zorgt het kader voor afstemming tussen deze (toekomstige) ontwikkelingen onderling. Niet alleen de ruimtelijke programmatische kaders zijn van belang maar ook de maatschappelijk opgaven in dit gebied. De ambitie is om Vaartbroek te ontwikkelen tot een leefbare en veilige wijk waar bewoners, ondernemers en bezoekers zich veilig en comfortabel voelen en waar rekening wordt gehouden met hun behoeften. Bij het opstellen van het gebiedskader Vaartbroek is met regelmaat afgestemd met Woonbedrijf om de haalbaarheid van de gebiedsontwikkeling te bespreken.

Woonbedrijf heeft het meeste woonbezit in Vaartbroek (ten opzichte van de andere corporaties). Het gebied heeft de potentie om circa 1.000 woningen toe te voegen. Deze uitbreiding draagt bij aan de verdichtingsopgave van Eindhoven en sluit aan bij de richtlijnen van de nieuwe Omgevingswet en het Ontwikkelperspectief Eindhoven (OPE). Ook is dit een positieve ontwikkeling voor de buurt voor doorstromingskansen, extra voorzieningen en leefbaarheid. De toevoeging van circa 1.000 woningen is een realistisch haalbaar aantal

Inboeknummer 24bst01026

voor deze buurt, maar wordt begrenst door de perifere ligging van Vaartbroek en de mobiliteitsopgave waaronder het ontbreken van een HOV aansluiting. Het concept gebiedskader is op zorgvuldige wijze tot stand gekomen. We geven uw raad graag gelegenheid uw eventuele wensen en bedenkingen over het concept kenbaar te maken.   Wettelijke taak  Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college Regie nemen op de ruimtelijke ontwikkelingen in de stad. Het gebiedskader geeft uitwerking aan de omgevingsvisie en wordt beschouwd als een programma onder de Omgevingswet.   Onvermijdelijk

Doelstelling Het vaststellen en toepassen van integrale ruimtelijk-programmatische kaders voor Vaartbroek en omgeving.

Voorstel 1. Ten aanzien van het concept Gebiedskader Vaartbroek, dat de volgende uitgangspunten en kaders bevat: a. Uitgangspunt 1: Stedelijke Inpassing; een fijne wijk voor wonen en leven is één van de ambities voor Vaartbroek. b. Uitgangspunt 2: Stedelijke Uitstraling; balans tussen oud en nieuw, ontwerpen als een familie, maar wel differentiatie. c. Uitgangspunt 3: Cultuurhistorie; de nog relatief gave en karakteristieke opzet van de buurt is een kwaliteit. d. Uitgangspunt 4: Openbare Ruimte en Groen; de toekomstige openbare ruimte van Vaartbroek nodigt uit tot bewegen en ontmoeten. e. Uitgangspunt 5: Duurzaamheid; door de ecologische voetafdruk van de buurt te minimaliseren en de leefbaarheid op lange termijn te waarborgen is het een prettige woonomgeving voor de toekomst. f. Uitgangspunt 6: Mobiliteit; goede bereikbaarheid en mobiliteit is een voorwaarde voor sociale en maatschappelijke participatie van bewoners. g. Uitgangspunt 7: Programma; Vaartbroek heeft de potentie om 1.000 woningen toe te voegen. h. Uitgangspunt 8: Leefbaarheid en Veiligheid; Het streven is om van Vaartbroek een gebied te maken waar het voor iedereen prettig wonen, werken en samenleven is geen wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen.

2

Inboeknummer 24bst01026

Argumenten 1.1 Een gebiedskader is het juiste middel om sturing te geven aan de ruimtelijkprogrammatische ontwikkeling van Vaartbroek. Op 16 april jl. hebben wij spelregels voor het instrument gebiedskader vastgesteld. Dit is een programma onder de Omgevingswet. De gemeente kan hiermee vooraf sturing geven (uitwerking omgevingsvisie) en achteraf bouwinitiatieven toetsen. De gemeente wil inspireren, haalbare eisen formuleren en keuzes maken. We willen als samenwerkend partner processen faciliteren en versnellen. We investeren in de stad. Voor al deze aspecten is een gebiedskader een belangrijk instrument. 1.2 Vaartbroek biedt in de toekomst een levendig en prettige woonbuurt voor verschillende doelgroepen. Een fijne wijk voor wonen en leven is één van de ambities voor Vaartbroek. Inwoners moeten zich thuis voelen in een veilige, gezonde en leefbare buurt. Een goede mix van verschillende woningen en maatschappelijke, recreatieve en commerciële voorzieningen is hierbij van belang. Vaartbroek is een buurt uit de wederopbouwperiode met een typische stedenbouwkundige opzet. De bouwhoogtes van de toekomstige ontwikkelingen worden hierop afgestemd. In de buurt en aan het Amandelpark zijn accenten binnen de Eindhovense laag (tot 17,5m, 5 lagen) mogelijk. De bouwhoogte van het winkelcentrum kan tot een hoogte van 45m, circa 15 lagen (afhankelijk van hoogte verdieping en plint) gaan.

Op dit moment wordt het Amandelpark, met name in de avond, als onveilig ervaren. De positionering en oriëntatie van woningen en een divers programma (ook in de plint) kan bijdragen aan de beleving en sociale controle. Maar ook het fijnmazige netwerk, dat ruimte geeft aan de voetgangers en fietsers, waarbij de auto te gast is, heeft een positieve impact op de leefbaarheid. 1.3 De historische ontwikkeling en gelaagdheid van Vaartbroek moet herkenbaar blijven en worden versterkt Vaartbroek is een wijk die zich kenmerkt door nog typische ‘wederopbouw-kenmerken, maar is pas na 1965 gerealiseerd. De nog relatief gave en karakteristieke opzet van de wijk is een kwaliteit. Basisschool De Bijenkorf maakt onderdeel uit van een ensemble (het rooms-katholieke parochiecomplex); samen met het buurtcentrum aan de Tarwelaan 109 en de voormalige Matteuskerk aan de Suikerpeerstraat vormt dit een bijzonder voorbeeld van structuralisme. Bij toekomstige ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met dit ensemble. Voor de locatie van voormalig buurtcentrum en kerk is een woningbouwplan in ontwikkeling. Bij deze ontwikkeling moet rekening worden gehouden met de kenmerken van dit ensemble. Door versterking van de kenmerkende elementen van de hoofdopzet van de wijk wordt de identiteit en leefbaarheid van de wijk verbeterd.

3

Inboeknummer 24bst01026

1.4 De openbare ruimte van Vaartbroek nodigt uit tot bewegen en ontmoeten. Vergroening speelt daarbij een belangrijke rol. De huidige openbare ruimte in Vaartbroek vraagt om een aanpak van: (her)inrichting, onderhoud en beheer, én regie/handhaving op gebruik. Het betrekken van bewoners hierin kan een waardevolle manier zijn voor buurtbewoners om het sociale netwerk en de betrokkenheid met hun omgeving te versterken. Het Amandelpark is door de centrale ligging een belangrijke verbinder in de buurt. Het is onderdeel van het groen netwerk, maar is ook een belangrijke plek voor ontmoeting, beweging en ontspanning. Herinrichting van het park is noodzakelijk om aan de ambities van Vaartbroek te kunnen voldoen (zie hoofdstuk 3 van het gebiedskader Vaartbroek). 1.5 We streven naar een gezond, duurzaam en toekomstbestendig gebied. Bebouwing wordt voorzien van duurzame energie en er worden gezonde en circulaire materialen toegepast (gasloos). De uitdaging in dit gebied ligt met name in de voorbereiding van de bestaande woningen op energietransitie en de beperkte energiebronnen. Vaartbroek is nu nog niet klaar voor de energietransitie, allereerst moet de vraag naar warmte, koude en elektra zo laag mogelijk zijn en woningen moeten goed geïsoleerd zijn.

Vaartbroek heeft weinig potentiële warmtebronnen, dit betekent dat het meest realistische scenario voor woonverwarming is gebaseerd op een ‘All-electric` oplossing. Hierbij kan het gebied gebruik maken van warmtepompen, zonnepanelen en een collectieve Warmte- en Koude Opslag (WKO). De hiervoor benodigde onder- en bovengrondse voorzieningen worden opgenomen in de uitwerking van de ruimtelijke plannen. 1.6 Goede bereikbaarheid en actieve mobiliteit (fietsen en wandelen) zijn randvoorwaardelijk voor sociale en maatschappelijke participatie van bewoners. Verdichting van een gebied zorgt voor uitdagingen op het gebied van bereikbaarheid. Op de ontsluitende wegen van het gebied (grotendeels zoals de busroute van lijn 4) is doorgaand gemotoriseerd verkeer mogelijk. De woonstraten, die niet tot de hoofdontsluiting behoren, worden doorgaande verkeersbewegingen van gemotoriseerd verkeer niet gefaciliteerd. Uitgangspunt is dat bestemmingen wel bereikbaar blijven. Een fijnmazig netwerk van loopen fietsroutes is randvoorwaardelijk om bij te dragen aan een gezonde en leefbare woonomgeving. In Vaartbroek zouden circa 1.000 woningen aan het gebied kunnen worden toegevoegd. Dit zou impact hebben op de verkeersafwikkeling van het gebied.

Er is een quickscan naar verkeer uitgevoerd waaruit blijkt dat de verkeersintensiteit op de bestaande wegenstructuur nu al hoog is, met name aan de zuidzijde van het gebied. Bovendien is het openbaar vervoer (OV) als alternatieve vervoerswijze niet hoogwaardig. Naar verwachting zijn maatregelen nodig om verdichting mogelijk te maken. Gezamenlijk met ontwikkelende partijen zal nader moeten worden onderzocht welke (mix van) verkeersmaatregelen nodig zijn. Waarbij eerst wordt gekeken naar het stimuleren van duurzame vervoerswijzen en het benutten van het bestaande wegennet. De maatregelen

4

Inboeknummer 24bst01026

moeten worden uitgewerkt in een mobiliteitsplan, waarin ook oplossingen voor (collectief) parkeren moeten worden meegenomen. 1.7 Om bij te dragen aan de maatschappelijke opgave is het belangrijk dat er een evenwichtige woningvoorraad blijft bestaan, zodat alle inwoners een voor hen betaalbare woning kunnen vinden. Vaartbroek is een eenzijdige wijk qua woningbouw, maar met een zeer diverse samenstelling van bewoners. Mensen zijn trouw aan de wijk, maar er zijn weinig mogelijkheden om een wooncarrière te maken. Er liggen kansen om de bestaande voorraad beter te benutten, zodat doorstroom mogelijk wordt gemaakt. Maar ook door het toevoegen van andere typologieën aan woningen, zoals kleinere woningen (voor starters en senioren). Het vastgestelde woonprogramma 2020-2025 schrijft voor dat 85% betaalbaar moet worden gebouwd, waarvan minimaal 30% sociale huur, 15% middeldure huur en 40% sociale en middeldure koop. Om doorstroming te creëren moeten er grotendeels woningen in dezelfde prijscategorie worden gebouwd. Het streven is om meer dan 30% sociaal toe te gaan voegen in Vaartbroek, maar ook om bestaande woningen gedeeltelijk te gaan liberaliseren, zodat er een goede woonbalans gaat ontstaan. 1.8 Toegang tot essentiële voorzieningen is noodzakelijk voor de levenskwaliteit van de bewoners.

Door de verwachte groei van Woensel en Vaartbroek zijn voldoende voorzieningen nodig voor een leefbare buurt. Vaartbroek winkelcentrum is een belangrijke kern voor de buurt en moet worden versterkt, o.a. door het toevoegen van zorgfuncties. Maar ook andere (maatschappelijke) voorzieningen, o.a. (buiten)sport, jongerencentrum, ontmoetingsplekken (bv koffietentje) moeten een plek krijgen in het gebied. Ook moet rekening worden gehouden met specifieke doelgroepen, zoals ouderen en vrouwen met een migratieachtergrond, zodat ook zij kunnen participeren. 1.9 Vaartbroek is een leefbaar en veilig gebied om te verblijven en te wonen. Vaartbroek is een uitdagende wijk als het gaat om leefbaarheid en veiligheid. Het streven is een gebied te ontwikkelen waar het prettig wonen, werken en samenleven is. Daarom is het extra belangrijk dat er rekening wordt gehouden met de programmering van het gebied, zoals het ontwerpen van straten, pleinen en groene ruimtes die sociale interactie en gemeenschapsvorming bevorderen, terwijl tegelijkertijd de verkeersveiligheid wordt gewaarborgd. Maar ook een transparante opzet van gebouwen, zodat er geen anonieme ruimtes en sluiproutes ontstaan. Ter voorkoming van ongewenste criminele activiteiten.

Kanttekeningen 1.1 Geen haalbare business case

5

Inboeknummer 24bst01026

De ideeën en ambities evenals de randvoorwaarden rond de ontwikkeling van dit gebied zijn dusdanig, dat een haalbare business case niet vanzelfsprekend is. De gemeente is in gesprek met Woonbedrijf om samen te onderzoeken wat er nodig is om het gebied te ontwikkelen. Het bezit van Woonbedrijf in Vaartbroek is op korte termijn aan renovatie toe. De wens en het streven is dusdanig dat verschillende kansen en mogelijkheden om het gebied te kunnen ontwikkelen worden onderzocht. Dit vergt echter nog nadere uitwerking. Het gaat o.a. om de volgende kansen/mogelijkheden: Randvoorwaarde in het gebiedskader is collectieve parkeervoorzieningen in de buurt die bijdragen aan gebruiksefficiënt (met maximaal dubbelgebruik) en ruimte efficiënt (zo klein mogelijk ruimtebeslag) parkeren, waardoor parkeren op straat geminimaliseerd kan worden. Echter is gebouwd parkeren met name bij sociale woningbouw een lastige financiële discussie. De realisatie/exploitatie van de collectieve parkeervoorzieningen is niet alleen de verantwoordelijkheid van de ontwikkelende partijen, maar ook een opgave voor de gemeente. Er kan worden gedacht aan bijdragen vanuit meerdere ontwikkelingen in het gebied en/of realisatie van (commerciële) ruimtes in de plint voor bijvoorbeeld een sportschool.

- Transformatie van bestaande woningen naar andersoortige woonconcepten, zoals zorgwoningen, starterswoningen, woning delen, e.d. om het aantal woningen mogelijk te maken. - Subsidiemogelijkheden (mogelijk wordt een nieuwe WBI-tranche geopend). 1.2. Herinrichting Amandelpark moet doorgang vinden De herinrichting van het Amandelpark mag niet afhankelijk zijn van de haalbaarheid van de bouwplannen van Woonbedrijf e.a. ontwikkelende partijen. Via een apart dossier wordt de aanpak (incl financiering) om tot herinrichting van het Amandelpark te komen aan u voorgelegd. Personele consequenties Voor het opstellen van het gebiedskader Vaartbroek is een budget van € 90.000 uit de reserve strategische investeringen (RSI) beschikbaar gesteld. Voor de verdere ontwikkeling van Vaartbroek is langdurige inzet nodig van de ambtelijke organisatie. Hiervoor wordt een afzonderlijk dossier aan het college voorgelegd. Financiële consequenties De personeelskosten ten behoeve van het Gebiedskader Vaartbroek worden via de reserve strategische investeringen (RSI) gefinancierd. Proces en financiële consequenties na vaststelling Gebiedskader Vaartbroek Het Gebiedskader Vaartbroek geeft richting aan en beschrijft de uitgangspunten voor de invulling van de ontwikkeling van het totale gebied.

In deze fase van de gebiedsontwikkeling kunnen er nog geen concrete uitspraken gedaan worden over de investeringen in het (openbaar) gebied en dus ook nog niet over de hoogte van de kosten hiervan.

6

Inboeknummer 24bst01026

Netto brengt de gemeente zelf weinig tot geen gronden in. Als standaard uitgangspunt geldt dat de volgende kosten verhaald dienen te worden (conform Omgevingswet) op de initiatiefnemer(s): 1. Plankosten Dit betreft de gemeentelijke plan- en apparaatskosten of externe onderzoekskosten in opdracht van de gemeente die toe te rekenen zijn aan de plannen van de initiatiefnemer(s); 2. Gebiedskosten Dit betreft kosten die samenhangen met de gebiedsontwikkeling Vaartbroek en grotendeels hier aan toe te rekenen zijn, maar ook deels aan de bestaande stad. Het betreft o.a. herinrichting openbaar gebied direct en bestaande gebouwen. Het deel dat aan de bestaande stad wordt toegerekend kan niet worden gefinancierd via kostenverhaal voor deze gebiedskosten. Nog bepaald dient te worden welk deel toegerekend kan worden aan de initiatiefnemers. 3. Afdracht bovenplanse investeringen Dit betreft een uniforme afdracht voor alle initiatiefnemers van bouwprojecten in Eindhoven en wordt verhaald volgens de kaders van het Programma Bovenplanse Investeringen. De afdrachten komen in de Reserve Bovenplanse Investeringen. In hoeverre de investeringen die gedaan worden in deze gebiedsontwikkeling aanspraak kunnen maken op bedragen uit deze Reserve is nog onbekend, dit betreft een integrale afweging door de raad bij de kadernota en/of begroting en hangt af van het bovenplanse karakter van de investeringen.

De toerekenbare kosten dienen verhaald te worden op de initiatiefnemer(s) (dit dient nog nader te worden bepaald). Met het vaststellen van dit voorstel is nog geen dekking voorhanden voor het (openbare ruimte en mobiliteits) deel dat niet toerekenbaar of verhaalbaar is op de gebiedsontwikkeling. Dat betekent dat middelen vrijgemaakt zullen moeten worden via mogelijke interne en/of externe dekkingsbronnen. Na besluitvorming over het Gebiedskader Vaartbroek wordt per initiatief een plankostenbrief opgesteld waarin onder andere de verdere begeleiding van het initiatief en de verrekening van de apparaatskosten worden vastgelegd. Nadere uitwerking van projectafspraken, waaronder afspraken over kostenverhaal (welke toerekenbaar of verhaalbaar zijn op de gebiedsontwikkeling), worden vervolgens in een anterieure overeenkomst uitgewerkt. Alvorens vaststelling hiervan zullen wij besluiten nemen over de uit deze overeenkomst(en) voortvloeiende dossiers. Samen met Woonbedrijf en eventuele andere toekomstige initiatiefnemers zullen alternatieve financiële mogelijkheden worden onderzocht om de ontwikkeling mogelijk te maken. Communicatie

7

Inboeknummer 24bst01026

Er is een uitgebreid participatieproces doorlopen waarbij omwonenden, ondernemers, overige (toekomstige) inwoners van Eindhoven, belangenorganisaties en Woonbedrijf in het gebied hebben gereageerd op het eerste concept Gebiedskader Vaartbroek. Woonbedrijf heeft in verschillende afstemmingsmomenten meegedacht over de haalbaarheid van de kaders en ambities. Zo is er onder andere gesproken over het totale programma, parkeeroplossingen, herinrichting Amandelpark en eerste ideeën over inrichting, beheer en programmering van de omliggende openbare ruimte. Op 15 mei jl. is een participatiebijeenkomst georganiseerd in Basisschool De Bijenkorf in Vaartbroek (circa 200 aanwezigen), maar ook via social media (Linked-In en Facebook) kon er worden gereageerd. Daarnaast zijn er ook straatgesprekken gevoerd (97 in totaal), konden mensen 3x op een dinsdagochtend binnen lopen bij de bieb aan de Tarwelaan voor informatie en waren we welkom bij het Taalcafé voor mensen met een migratieachtergrond om het gebiedskader toe te lichten. Mensen kregen een maand de tijd om te reageren en alle reacties zijn bekeken en waar mogelijk verwerkt in het Gebiedskader Vaartbroek Het verslag van de bijeenkomst op 15 mei en alle reacties, met daarbij aangegeven wat we als gemeente er mee hebben gedaan, is als bijlage aan dit dossier toegevoegd.

Planning en uitvoering Wij verwerken de door uw raad eventueel mee te geven wensen en bedenkingen, tenzij we op specifieke punten zwaarwegende argumenten hebben dit niet te doen. Vervolgens wordt het ontwerp gebiedskader zes weken ter inzage gelegd. Afhankelijk van de ingediende zienswijzen stellen wij het gebiedskader vast. Na vaststelling wordt overgegaan tot uitwerking en uitvoering van (bouw)plannen. Evaluatie De gebiedsontwikkeling Vaartbroek is langdurig en dus onderhevig aan veranderingen. Dit vergt periodiek een evaluatie van de uitgezette koers. Bij afwijkingen, stellen we bij waar nodig.

Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: •

Bijlage:

concept Gebiedskader Vaartbroek

•

Bijlage:

Verslag Participatiebijeenkomst en -activiteiten, incl reacties

8

Inboeknummer 24bst01026

Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris.

9

Inboeknummer 24bst01026

Ontwerp Raadsbesluit “De raad van de gemeente Eindhoven; gelet op artikel 169, vierde lid, van de Gemeentewet en gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van” besluit: 1. Ten aanzien van het concept Gebiedskader Vaartbroek, dat de volgende uitgangspunten en kaders bevat: a. Uitgangspunt 1: Stedelijke Inpassing; een fijne wijk voor wonen en leven is één van de ambities voor Vaartbroek. b. Uitgangspunt 2: Stedelijke Uitstraling; balans tussen oud en nieuw, ontwerpen als een familie, maar wel differentiatie. c. Uitgangspunt 3: Cultuurhistorie; de nog relatief gave en karakteristieke opzet van de buurt is een kwaliteit. d. Uitgangspunt 4: Openbare Ruimte en Groen; de toekomstige openbare ruimte van Vaartbroek nodigt uit tot bewegen en ontmoeten. e. Uitgangspunt 5: Duurzaamheid; door de ecologische voetafdruk van de buurt te minimaliseren en de leefbaarheid op lange termijn te waarborgen is het een prettige woonomgeving voor de toekomst. f. Uitgangspunt 6: Mobiliteit; goede bereikbaarheid en mobiliteit is een voorwaarde voor sociale en maatschappelijke participatie van bewoners. g. Uitgangspunt 7: Programma; Vaartbroek heeft de potentie om 1.000 woningen toe te voegen. h.

Uitgangspunt 8: Leefbaarheid en Veiligheid; Het streven is om van Vaartbroek een gebied te maken waar het voor iedereen prettig wonen, werken en samenleven is geen wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van

, griffier.

10