Raadsvoorstel Concept gebiedskader Kanaalzone-Zuid

gemeente Eindhoven Inboeknummer 7941816_02 Dossiernummer 25.23.452 B&W beslisdatum 03 juni 2025

Raadsvoorstel Concept gebiedskader Kanaalzone-Zuid Inleiding Op het voormalige Campina-terrein wordt sinds 2021 al gebouwd aan een gemengd gebied met wonen, werken, voorzieningen en horeca, genaamd De Caai. Voor de hele Kanaalzone-Zuid willen we een vergelijkbare ontwikkeling realiseren. De functie ‘bedrijvigheid’ verandert in een gemengd gebied met, in het gebied ten westen van De Caai, in totaal ongeveer 235.000m2 BVO woningen, werkplekken en voorzieningen. In een verdeling van 80%-90% wonen en 10-20% niet-wonen. Naar een eerste schatting gaat het om ongeveer 2.000 woningen. We hebben op het gebied aan het Eindhovensch Kanaal een voorkeursrecht gevestigd. Niet alleen om onze positie bij de grondverwerving te versterken, maar ook om grip te krijgen op de ontwikkelingen. We verwachten namelijk dat dit gebied zich over een lange periode sterk zal ontwikkelen en een grote invloed op de samenleving zal hebben. In de Omgevingsvisie 2.0 is de Kanaalzone-Zuid aangewezen als ontwikkelingsgebied. Het gebiedskader vormt het startpunt voor de verdere ontwikkeling van de KanaalzoneZuid. Samen met de verenigde grondeigenaren streven wij ernaar om een financieel haalbare en uitvoerbare ontwikkeling te creëren die ten goede komt aan de stad Eindhoven. Participatie vormt een essentieel onderdeel binnen dit proces.

Door bewoners, ondernemers en andere belanghebbenden actief te betrekken, wordt geborgd dat de ambities en uitgangspunten van het gebiedskader aansluiten bij de behoeften en wensen uit de stad. Over het participatietraject hebben wij u eerder geïnformeerd met een raadsinformatiebrief van 2 juli 2024. Het participatieverslag is als bijlage toegevoegd. Met dit voorstel leggen wij het concept gebiedskader aan uw raad voor met het verzoek uw eventuele wensen en bedenkingen kenbaar te maken. Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college Regie nemen op de ruimtelijke ontwikkelingen in de stad. Het gebiedskader geeft uitwerking aan de omgevingsvisie en wordt beschouwd als een programma onder de Omgevingswet.

Inboeknummer 7941816_02

Doelstelling Het vaststellen en toepassen van integrale ruimtelijk-programmatische kaders voor Kanaalzone-Zuid en omgeving.

Voorstel 1. Geen wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen ten aanzien van het concept gebiedskader Kanaalzone-Zuid, dat de volgende uitgangspunten en kaders bevat: a. Uitgangspunt 1: Cultuurhistorie: de historische achtergrond en karakteristieke opzet van het gebied zijn te benutten kwaliteiten b. Uitgangspunt 2: Stedelijke inpassing: een intensief bebouwd gebied met veel afwisseling en hoogwaardige verblijfs- en ontmoetingsplekken c. Uitgangspunt 3: Stedelijke uitstraling: de Kanaalzone-Zuid is een levendig stuk stad met een rauw randje, bouwt voort op het creatieve en initiatiefrijke karakter, met een veelheid aan architectonische expressies d. Uitgangspunt 4: Openbare Ruimte, groen en water: de toekomstige openbare ruimte van Kanaalzone-Zuid nodigt uit tot bewegen, recreëren en ontmoeten en het Kanaalpark is de drager van het gebied als gezonde groenblauwe ader e. Uitgangspunt 5: Duurzaamheid: door de ecologische voetafdruk van de bouwplannen in het gebied te minimaliseren en de leefbaarheid op lange termijn te waarborgen is het een prettige woonomgeving die robuust en toekomstbestendig is f.

Uitgangspunt 6: Mobiliteit: goede bereikbaarheid (aansluiting op de Ring) en mobiliteit met voetgangers en fietsers op één; de Dirk Boutslaan als verkeersader ter ontsluiting van een verkeersarm gebied met centrale oplossingen voor parkeren, uitgaande van voorgenomen grootschalige investeringen aan de Ring bij aansluiting Geldropseweg en de Dirk Boutslaan g. Uitgangspunt 7: Programma: Kanaalzone-Zuid heeft het potentieel om er circa 2.000 woningen (minimaal 188.000 vierkante meters) en minimaal 23.500 vierkante meters (design gerelateerde) voorzieningen toe te kunnen voegen, dit met een bepaalde mate van flexibiliteit h. Uitgangspunt 8: Leefbaarheid en Veiligheid: het streven is om van KanaalzoneZuid een gebied te maken waar het voor iedereen prettig wonen, ontspannen, werken en samenleven is en waar nieuwe gemeenschappen ontstaan. Argumenten 1.1 Een gebiedskader is het juiste middel om sturing te geven aan de ruimtelijkprogrammatische ontwikkeling van Kanaalzone-Zuid Op 16 april 2024 hebben wij spelregels voor het instrument gebiedskader vastgesteld. Dit is een programma onder de Omgevingswet. De gemeente kan hiermee vooraf sturing geven (uitwerking omgevingsvisie) en achteraf bouwinitiatieven toetsen. De gemeente wil inspireren, haalbare eisen formuleren en keuzes maken. We willen als samenwerkend

2

Inboeknummer 7941816_02 partner processen faciliteren en versnellen. We investeren in de stad. Voor al deze aspecten is een gebiedskader een belangrijk instrument. 1.2 De kaders kunnen rekenen op breed draagvlak voor onze ruimtelijke ambities Het gebiedskader vertaalt het gezamenlijk geformuleerde DNA van de Kanaalzone-Zuid naar zes ruimtelijke ambities die richting geven aan de toekomstige gebiedsontwikkeling. Dit DNA is tot stand gekomen via een breed participatietraject en is vervolgens getoetst in een validatiebijeenkomst met bewoners, ondernemers en in gesprekken met andere belanghebbenden zoals de eigenaren. Op deze bijeenkomst herkende een ruime meerderheid zich in de geformuleerde thema’s en ambities. Door deze uitkomsten bestuurlijk te verankeren, ontstaat er duidelijkheid richting initiatiefnemers, ontwikkelaars en betrokkenen over de gewenste ontwikkelrichting. Het gebiedskader draagt hiermee bij aan het behoud en de versterking van het levendige, creatieve en initiatiefrijke karakter van de Kanaalzone-Zuid. 1.3 De openbare ruimte van de Kanaalzone-Zuid nodigt uit tot bewegen en ontmoeten Vergroening speelt een cruciale rol in Kanaalzone-Zuid, met het Kanaalpark als ruggengraat. Dit park vormt een groenblauw netwerk dat ontmoeting, beweging en recreatie faciliteert.

Het verbindt verschillende deelgebieden en sluit aan op stedelijke en regionale groenstructuren, wat bijdraagt aan klimaatadaptieve ambities, verblijfskwaliteit en ecologische waarde. 1.4 De Kanaalzone-Zuid zet in op duurzame mobiliteit met ruimte voor voetgangers, fietsers en deelvervoer Door in het gebiedskader vast te leggen dat voetgangers en fietsers prioriteit krijgen, levert de Kanaalzone-Zuid een concrete bijdrage aan de bredere mobiliteitsambities van de stad. Tegelijkertijd onderstreept het gebiedskader het belang van goede ontsluiting, een robuust mobiliteitsnetwerk en het versterken van het OV-aanbod in dit deel van Eindhoven. Deze combinatie is noodzakelijk om verdichting mogelijk te maken, het gebruik van de auto te ontmoedigen en tegelijkertijd de bereikbaarheid van het gebied te waarborgen. In de aanpak van de ring en het VCP wordt hier nog concreet aandacht aan besteed. 1.5 Het gebiedskader biedt ruimte voor verandering en vertaalt stedelijke ambities naar concrete kaders voor een toekomstgerichte stadsontwikkeling Het gebiedskader maakt sturing mogelijk op hoofdlijnen, terwijl het tegelijkertijd flexibiliteit biedt in de uitwerking, fasering en invulling van het gebied. Dit is essentieel voor een gebied als de Kanaalzone-Zuid, waar ontwikkeling in fases plaatsvindt en verschillende publieke en private partijen betrokken zijn.

Door gemeentelijke beleidsdoelen op het gebied van klimaatadaptatie, gezondheid, economie en wonen om te zetten naar concrete kaders, wordt er gestuurd op een gemengd woongebied met voldoende differentiatie, ruimte voor creatieve en maatschappelijke functies en een duurzame mobiliteitsaanpak. Tegelijkertijd biedt het gebiedskader handvatten voor het omgaan met ruimtelijke

3

Inboeknummer 7941816_02 dilemma’s zoals parkeren, voorzieningenprogrammering en de verplaatsing van bestaande bedrijven. 1.6 Met de vaststelling van het gebiedskader Kanaalzone Zuid krijgt de Design Academy Eindhoven (DAE) haar nieuwe plek Gezien het belang van voortgang loopt de nieuwbouw van de DAE een eigen planologisch traject om te zorgen dat het gebouw in 2028 operationeel is en de DAE na einde huurcontract in 2028 direct kan verhuizen naar de Kanaalzone. Ontwikkelaar GEVA Vastgoed heeft zich middels een intentieovereenkomst met de gemeente en de DAE gecommitteerd aan de realisatie van de DAE op zijn grond, vooruitlopend op het op te stellen gebiedskader. Daartoe heeft de gemeente 4 miljoen subsidie beschikbaar gesteld aan DAE voor nieuwe huisvesting (Raadsinformatie brief van 16 juli 2024). In de uitwerking van het plan is gebleken dat, om binnen het taakstellende budget te blijven en om de gewenste snelheid te houden, een relatief eenvoudig gebouw benodigd is. Ook heeft dit gebouw een dusdanige oppervlakte dat het niet mogelijk is om ook aanvullende woningbouw toe te voegen, wat voorzien was op deze locatie en tevens uitgangspunt voor de betreffende ontwikkelaar. Dit is begrijpelijk; een businesscase met als basis woningbouw is rendabeler dan enkel het huisvesten van DAE.

Met het gebiedskader wordt woningbouw (voor de ontwikkelaar) mogelijk gemaakt in het gebied, maar dat lukt dus niet op eigen plot. Een mogelijkheid zou kunnen zijn om dit op grond van de gemeente te doen. Op deze locatie is nu tijdelijk het COA gezeten. De ontwikkelaar zal hiervoor een marktconforme prijs betalen aan de gemeente en heeft daarom geen consequenties voor de nog op te stellen grondexploitatie. Een eerste toets op mogelijke staatssteun toont geen belemmeringen. Bij goedkeuring van het gebiedskader én geen juridische belemmeringen worden de afspraken verder uitgewerkt en indien nodig ter besluitvorming voorgelegd. Kanttekeningen 1.1 Een haalbare businesscase is niet vanzelfsprekend De ontwikkeling van Kanaalzone-Zuid brengt ambities met zich mee die in de huidige markt niet vanzelfsprekend leiden tot een sluitende businesscase. Gezien de relatief hoge parkeernorm (vanwege nog beperkte OV-bereikbaarheid) en beperkte dubbel-gebruik mogelijkheden is parkeren een grote kostenpost. Ook de brede vraag naar betaalbaar wonen en de ambities om werkruimtes en design gerelateerde functies toe te voegen, die niet altijd een marktconforme huur kunnen betalen, zorgt voor financiële druk. Omdat het gebied en de stad deze kwaliteiten wel nodig heeft, onderzoekt de gemeente samen met de verenigde grondeigenaren welke stappen nodig zijn om tot een haalbare businesscase te komen.

Daarbij wordt onder meer gekeken naar gezamenlijke investeringen in parkeervoorzieningen en naar subsidiemogelijkheden. Als de financiële haalbaarheid niet kan worden geborgd, zullen programmatische en/of financiële aanpassingen later in het uitwerkingstraject ter besluitvorming worden voorgelegd.

4

Inboeknummer 7941816_02

1.2. Hoog percentage betaalbaar wonen kan zorgen voor eenzijdig woonprogramma Om 85% betaalbare woningen mogelijk te maken in de huidige markt, zal dat zonder aanvullende inspanningen resulteren in kleinere woningen en een eenzijdiger programma, terwijl een divers woonmilieu een belangrijke doelstelling is. In de uitwerking zullen gemeente en betreffende ontwikkelaars samen kijken naar de woonbehoefte en mogelijkheden om hier invulling aan te geven. Indien dit onder druk komt te staan zal een afweging ter besluitvorming worden voorgelegd. 1.3 De bereikbaarheid en doorstroming in en rond Kanaalzone-Zuid staan onder druk De effecten van het Verkeerscirculatieplan (VCP) en de Ringaanpak zijn van directe invloed op bereikbaarheid en doorstroming in het gebied. Met de komst van onder andere De Caai, Hugo en de geplande woningen in Kanaalzone-Zuid wordt een forse woningbouwopgave gerealiseerd in dit deel van de stad. Dit vraagt om een integrale benadering van de infrastructuur, waarbij verkeersveiligheid, doorstroming op de Ring en de kwaliteit van de openbare ruimte in samenhang worden bezien. Ook is het openbaar vervoer in dit gebied beperkt, met de halte Geldropseweg (HOV5) als belangrijkste knooppunt. Verdichting in de Kanaalzone-Zuid is enkel mogelijk indien het VCP en de Ringaanpak tijdig en in samenhang worden uitgewerkt en geïmplementeerd.

Succesvolle verdichting in de Kanaalzone-Zuid is enkel mogelijk door een integrale infrastructuurbenadering. Prioritering in deze besluitvorming is daarom noodzakelijk. 1.4 Minder plek voor diverse grote bedrijven in de toekomstige opzet De benodigde verplaatsing van bestaande bedrijven vraagt om maatwerk en een bredere stedelijke visie op de verweving van wonen en werken. Binnen de Kanaalzone-Zuid zijn op dit moment nog verschillende grootschalige bedrijven gevestigd die binnen de toekomstige ruimtelijke opzet geen plek meer kunnen krijgen. Voor deze bedrijven is een passende en toekomstbestendige verplaatsing noodzakelijk, waarbij maatwerk en samenwerking essentieel zijn. Tegelijkertijd wordt kleinschalige, creatieve en innovatieve bedrijvigheid die past binnen een hoogstedelijk woonklimaat nadrukkelijk toegejuicht, omdat dit bijdraagt aan een levendige en multifunctionele stadsomgeving. Dit vraagt op de langere termijn om een stadsbrede visie op waar wonen en werken elkaar kunnen versterken, en waar ruimte geboden kan worden aan verplaatsingsbehoeften. Gedwongen verplaatsing van bedrijven is tot nader order niet aan de orde. 1.5 De MER-beoordeling wordt gelijktijdig met de behandeling in de raad beschikbaar gesteld. Voor een inhoudelijk waardevolle MER-beoordeling zijn duidelijke beleidsmatige en ruimtelijke kaders noodzakelijk.

Daarom is het onderzoek gestart op het moment dat het gebiedskader ter besluitvorming wordt voorgelegd. Dit voorkomt beoordeling op te globale hoofdlijnen en versterkt de inhoudelijke onderbouwing. Bovendien maakt het een parallelle planning mogelijk: het ophalen van wensen en bedenkingen kan gelijktijdig plaatsvinden met de uitvoering van de benodigde onderzoeken. De planMER-beoordeling is daardoor

5

Inboeknummer 7941816_02 separaat beschikbaar bij de raadsbehandeling van dit dossier, maar nog niet als onderdeel van dit dossier. Personele consequenties Voor de verdere ontwikkeling van Kanaalzone-Zuid is langdurige inzet nodig van de ambtelijke organisatie. Dit is nieuwe inzet bovenop de bestaande en geplande inzet. Onder andere voor de uitwerking van de ontwikkelstrategie en de begeleiding bij bedrijfsverplaatsingen. Na vaststelling van het gebiedskader worden projecten in gang gezet en wordt een definitieve projectorganisatie ingericht. Financiële consequenties Voor het opstellen van het gebiedskader Kanaalzone-Zuid is een budget van €100.000 uit de reserve Onderzoek&Ontwikkeling en €40.000 uit de SGE (Stedelijk Gebied Eindhoven) Flexpool-subsidie beschikbaar gesteld. De personeelskosten ten behoeve van het gebiedskader zijn via voorgenoemde posten gefinancierd. In de Kadernota 2026 zijn voor 2026, 2027 en 2028 respectievelijk €450.000, €750.000 en €425.000 ter beschikking gesteld ten behoeve van: ‘Programmakosten Kanaalzone zuid, masterplan Stadhuisplein, gebiedsontwikkeling binnenstad’. Dit is met name voor inzet van uren en verdere ontwerpen en onderzoeken voorafgaand aan anterieure afspraken en kostenverhaal.

Proces en financiële consequenties na vaststelling Gebiedskader Kanaalzone-Zuid In de nog op te stellen ontwikkelstrategie voor het gebied zal verder ingezoomd worden op de haalbaarheid van de ontwikkeling en de samenwerking tussen de in het gebied aanwezige eigenaren en de gemeente. Hierin is het de wens van de gemeente dat de eigenaren in het gebied de ontwikkeling uiteindelijk zullen gaan oppakken, mits met hen afspraken kunnen worden gemaakt over de voorgenomen ontwikkeling (o.a. ten aanzien van programma, kostenverhaal, mogelijke verplaatsing van bedrijven en fasering, etc.). Deze eigenaren in het gebied hebben zich verenigd in een collectief middels een intentieverklaring. Doordat er een collectief is opgericht kunnen de posities en (gewenste) rollen van de diverse grondeigenaren (waaronder de gemeente) goed in kaart worden gebracht en afgewogen worden t.o.v. elkaar. Idealiter schuiven de eigenaren één of enkele partijen naar voren die namens en met mandaat van het collectief afspraken kunnen maken over de gewenste ontwikkeling van het gebied conform dit gebiedskader. Uitgangspunt is dat gemeente en eigenaren in het gebied op basis van wilsovereenstemming tot afspraken komen en er geen gedwongen uitplaatsing van bedrijven benodigd is.

Indien in een incidenteel geval niet tot overeenstemming gekomen wordt, kan gemeente na brede belangenafweging besluiten om het haar beschikbare instrumentarium in te zetten om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. Communicatie Door de gemeente is er een uitgebreid participatieproces doorlopen waarbij omwonenden, ondernemers, overige (toekomstige) inwoners van Eindhoven en de belangenorganisaties

6

Inboeknummer 7941816_02 hebben gereageerd op het empathisch onderzoek naar het DNA van de locatie. Dit DNA is onderzocht door middel van straatgesprekken (68 personen), interviews met ondernemers (3 personen), online vragenlijsten (246 reacties) en een validatiebijeenkomst (101 personen aanwezig) en nog eens 49 reacties via een online vragenlijst. Via diverse kanalen leverde dit uitgebreide onderzoek veel inzichten waaruit vier thema’s zijn opgesteld. Deze vier thema’s zijn in het gebiedskader in zes ambities omschreven. Voor verdere informatie over de participatie is in de bijlage van dit voorstel het participatieverslag opgenomen. Na de raadsvergadering inzake wensen en bedenkingen zal de gemeente een participatiebijeenkomst organiseren (najaar 2025) om het ontwerp gebiedskader te presenteren en de inzagetermijn te starten. Planning en uitvoering Wij verwerken de door uw raad eventueel mee te geven wensen en bedenkingen, tenzij we op specifieke punten zwaarwegende argumenten hebben dit niet te doen. Vervolgens wordt het ontwerp gebiedskader zes weken ter inzage gelegd na de bovengenoemde participatiebijeenkomst. Na beoordeling en eventuele verwerking van de ingediende zienswijzen stelt het college het gebiedskader vast. Na vaststelling wordt overgegaan tot uitwerking en uitvoering van (bouw)plannen.

Evaluatie De gebiedsontwikkeling Kanaalzone-Zuid is langdurig en dus onderhevig aan veranderingen. Dit vergt periodiek een evaluatie van de uitgezette koers. Bij afwijkingen stellen we bij waar nodig; indien nodig zullen we de afwijkingen ter besluitvorming voorleggen. Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: • Concept gebiedskader Kanaalzone-Zuid • Concept Participatieverslag Kanaalzone-Zuid Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris.

7

Inboeknummer 7941816_02

Ontwerp Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gelet op artikel 169, vierde lid, van de Gemeentewet en gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van ;

besluit: 1. Geen wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen ten aanzien van het concept gebiedskader Kanaalzone-Zuid, dat de volgende uitgangspunten en kaders bevat: a. Uitgangspunt 1: Cultuurhistorie: de historische achtergrond en karakteristieke opzet van het gebied zijn te benutten kwaliteiten b. Uitgangspunt 2: Stedelijke inpassing: een intensief bebouwd gebied met veel afwisseling en hoogwaardige verblijfs- en ontmoetingsplekken c. Uitgangspunt 3: Stedelijke uitstraling: de Kanaalzone-Zuid is een levendig stuk stad met een rauw randje, bouwt voort op het creatieve en initiatiefrijke karakter, met een veelheid aan architectonische expressies d. Uitgangspunt 4: Openbare Ruimte, groen en water: de toekomstige openbare ruimte van Kanaalzone-Zuid nodigt uit tot bewegen, recreëren en ontmoeten en het Kanaalpark is de drager van het gebied als gezonde groenblauwe ader e. Uitgangspunt 5: Duurzaamheid: door de ecologische voetafdruk van de bouwplannen in het gebied te minimaliseren en de leefbaarheid op lange termijn te waarborgen is het een prettige woonomgeving die robuust en toekomstbestendig is f. Uitgangspunt 6: Mobiliteit: goede bereikbaarheid (aansluiting op de Ring) en mobiliteit met voetgangers en fietsers op één; de Dirk Boutslaan als verkeersader ter ontsluiting van een verkeersarm gebied met centrale oplossingen voor parkeren g.

Uitgangspunt 7: Programma: Kanaalzone-Zuid heeft het potentieel om er circa 2.000 woningen (minimaal 188.000 vierkante meters) en minimaal 23.500 vierkante meters (design gerelateerde) voorzieningen toe te kunnen voegen, dit met een bepaalde mate van flexibiliteit h. Uitgangspunt 8: Leefbaarheid en Veiligheid: het streven is om van Kanaalzone-Zuid een gebied te maken waar het voor iedereen prettig wonen, ontspannen, werken en samenleven is en waar nieuwe gemeenschappen ontstaan.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van

8

Inboeknummer 7941816_02

, griffier.

9