Raadsvoorstel Bindend advies op aanvraag omgevingsvergunning voor uitbreiding hotel Mariënhage

gemeente Eindhoven Inboeknummer 7867098_02 Dossiernummer 25.06.451 B&W beslisdatum 04 februari 2025

Raadsvoorstel Bindend advies op aanvraag omgevingsvergunning voor uitbreiding hotel Mariënhage

Inleiding Hotel Mariënhage is sinds 2019 gevestigd in het gedeelte van het voormalige klooster direct grenzend aan de kerk en bevat 78 kamers. Het college heeft in 2017 het wijzigingsplan 1e wijziging Binnenstad vastgesteld om de hotelfunctie mogelijk te maken en in 2019 een omgevingsvergunning verleend. Daarna is het hotel gerealiseerd en in gebruik genomen. Het hotel behoort tot de best bezette hotels van de stad. Niet alleen door de toenemende externe vraag naar kamers in hotel Mariënhage, maar mede ook vanwege de secundaire faciliteiten binnen het gebouwencomplex, zoals het ceremoniehuis en de congresfaciliteiten bestaat behoefte aan extra kamers. Op 17 juli 2024 is een aanvraag omgevingsvergunning ingediend onder andere voor een buitenplanse omgevingsplanacitiviteit welke erop is gericht om de noordelijke en oostelijke vleugel van het voormalige kloostercomplex bij het hotel te betrekken. Op 2 oktober 2024 is de aanvraag ter kennisneming naar de griffie gestuurd. Hieronder is een afbeelding opgenomen van de noordelijke en oostelijke vleugel waar de aanvraag betrekking op heeft.

Inboeknummer 7867110_02 Het plan ziet op het vergroten van het aantal hotelkamers van 78 naar 132 (54 extra kamers) en het toevoegen van een ontbijtzaal en een lounge in de noordelijke en oostelijke vleugel van het voormalige klooster waar de paters woonachtig waren. De noordelijke en oostelijke vleugel van het kloostercomplex vallen echter buiten de begrenzing van het met de aanduiding ‘Horeca’ aangegeven bestemmingsvlak, zoals op onderstaande afbeelding is te zien. Om die reden is het plan niet met de regels van het omgevingsplan in overeenstemming en ziet de aanvraag op een ‘buitenplanse omgevingsactiviteit’1. Het gebied binnen de rode lijn, is het gebouw dat ten behoeve van horeca mag worden gebruikt. De oostelijke en noordelijke vleugel vallen hier buiten.

Omdat het pand een rijksmonument betreft, is voor de verbouwingsactiviteiten in het monument voor de uitbreiding van de hotelfunctie, naast de afwijking van de regels in het omgevingsplan, tevens een omgevingsvergunning nodig voor een ‘rijksmonumentenactiviteit’. Hierdoor is de uitgebreide procedure op de aanvraag van toepassing is. Dat wil zeggen dat eerst een ontwerpbesluit voor zes weken ter inzage moet worden gelegd conform afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. De raad heeft bij besluit van 22 september 2021 de gevallen vastgesteld waarin aan de raad bindend advies moet worden gevraagd2. Het uitbreiden van de bestaande horecafunctie (hotel) met ca. 3000m2 bvo die bij het bestaande hotel worden gevoegd, is één van de genoemde gevallen waarvoor het bindend advies van de raad vereist is. Waar onder de oude wetgeving het criterium was dat een omgevingsvergunning niet in strijd mocht zijn met een ‘goede ruimtelijke ordening’ is het criterium onder de Omgevingswet dat een omgevingsvergunning niet in strijd mag zijn met een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’. Dit is vergelijkbaar met het criterium van een goede ruimtelijke ordening, maar dan breder. Ook aspecten als gezondheid en sociale veiligheid kunnen onder dit criterium vallen.

Zoals uit de ruimtelijke motivering en de daarbij behorende bijlagen blijkt, voldoet het plan aan het criterium van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Om die reden wordt de raad verzocht een positief advies te geven op deze aanvraag voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Voor 1 Onder de oude wetgeving (Wro) werd gesproken over ‘een afwijking van het bestemmingsplan’.

2 artikel 16.15a, onder b sub 1 van de Omgevingswet.

2

Inboeknummer 7867110_02 het geven van een negatief advies is alleen ruimte als geen sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De aanvraag heeft betrekking op inpandige werkzaamheden ten behoeve van de gebruikswijziging naar de functie van hotel. Onder ‘argumenten’ wordt ingegaan op enkele belangrijke omgevingsaspecten van deze aanvraag. In de ruimtelijke motivering bij de aanvraag wordt op alle van belang zijnde omgevingsaspecten ingegaan. De aanvrager heeft voldaan aan zijn verplichting om over het plan te participeren. Voorafgaand aan de aanvraag omgevingsvergunning zijn namens aanvrager twee inloopmomenten over het plan georganiseerd voor bewoners van de wijk aan de Augustijnendreef, één in de middag en één in de avond. Op onderstaande afbeelding is het gebied aangegeven, waarin de bewoners hiervoor zijn uitgenodigd.

Ook heeft een gesprek met het Pullman Hotel plaatsgevonden, waarbij het Pullman Hotel na de gegeven presentatie heeft aangegeven geen opmerkingen op het plan te hebben. Het plan is afgestemd met Trefpunt Groen Eindhoven (TGE), waarbij TGE heeft aangegeven geen opmerkingen op het plan te hebben omdat als gevolg van het plan in de omgeving niets verandert. Het verslag van de participatie is als bijlage bij dit raadsvoorstel opgenomen (tevens maakt het verslag als bijlage onderdeel uit van de ruimtelijke motivering). Wettelijke taak De raad heeft op 22 september 2021 de categorieën van gevallen vastgesteld waarbij de raad een bindend adviesrecht heeft zoals bedoeld in de Omgevingswet3. De uitbreiding van het hotel heeft betrekking op ca. 3000m2 bvo, waardoor sprake is van een geval als opgenomen op de lijst, nl. uitbreiding van horeca in stedelijk gebied met meer dan 2500m2 bvo.

3

artikel 16.15a, onder b sub 1 van de Omgevingswet

3

Inboeknummer 7867110_02 Doelstelling Om een besluit te kunnen nemen over de aanvraag omgevingsvergunning is bindend advies van de raad nodig. Voorstel 1. Een positief advies te geven op de aanvraag voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit die is gericht op uitbreiding van het aan Kanaalstraat 4 gelegen hotel Mariënhage met 54 kamers, een ontbijtzaal en een lounge in de noordelijke en oostelijke vleugel van het voormalige kloostercomplex gelegen aan Augustijnendreef 15. Argumenten 1.1 Het initiatief past in de Omgevingsvisie Erfgoed is belangrijk voor de identiteit van Eindhoven. De omgevingsvisie geeft expliciet aan waardevolle gebouwen te willen bewaren en deze gebouwen een nieuwe functie te willen geven, zoals te zien is bij Strijp-S en DomusDela. Onderhavige ontwikkeling waarbij de noordelijke – en oostelijke vleugel een nieuwe gebruiksfunctie krijgen, maakt onderdeel uit van DomusDela en is in lijn met hetgeen de omgevingsvisie voor bestaand erfgoed nastreeft. 1.2 Er wordt voldaan aan het parkeerbeleid Het plan voldoet aan de gestelde normen zoals deze voortvloeien uit de Nota Parkeernormen 2024. Door de uitbreiding van hotelkamers, vervallen 23 zorgappartementen voor de paters. Deze zorgappartementen kennen een parkeerbehoefte van 9,2 afgerond 10 parkeerplaatsen.

De parkeerbehoefte voor de hoteluitbreiding (met 54 kamers) is volgens de Nota parkeernormen 2024 1,1 parkeerplaats per 10 hotelkamers in het centrum. Voor een toevoeging van 54 kamers geldt een parkeerbehoefte van 5,94 parkeerplaatsen (afgerond 6 pp). Vergeleken met de geldende parkeernorm voor de voorheen 23 zorgappartementen voor de paters, is er als gevolg van de hoteluitbreiding met 54 kamers geen sprake van een toename in de parkeerbehoefte. 1.3 Er wordt voldaan aan de beleidsregel Groen en water bij ruimtelijke ontwikkelingen Op grond van de ‘beleidsregel groen en water bij ruimtelijke ontwikkelingen’ geldt een groenopgave. Een functieverandering in afwijking van de regels in het omgevingsplan is een ruimtelijke ontwikkeling zoals bedoeld in de beleidsregel. Bij niet-woonfuncties geldt een groenopgave van 10% van het bvo. Dat komt neer op ca. 300 m2 aan groenopgave. In het geval van Mariënhage is voor een gedeelte van de binnentuin dat bestaat uit een grasveld een plan uitgewerkt dat is gericht op kwalitatieve verbetering van het bestaande groen. Het groenplan maakt deel uit van de aanvraag omgevingsvergunning. Het groenplan voldoet aan de voorwaarden uit de beleidsregel en zorgt voor een kwalitatief verbeterd stuk groen.

4

Inboeknummer 7867110_02 Kanttekeningen 1.1. Positief advies van de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed vereist De aanvraag heeft betrekking op een rijksmonument. Over de met voorgestelde gebruikswijziging gepaard gaande ingrepen in en aan het rijksmonument is een positief advies van de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed (RCE) nodig. 1.2 Archeologische waarden De locatie waar de groenopgave wordt gerealiseerd is gelegen binnen het terrein van een archeologisch monument. Voor de uitvoering van de groenopgave wordt in de ontwerpomgevingsvergunning de voorwaarde opgenomen dat bij werkzaamheden dieper dan 30cm onder maaiveldniveau archeologische begeleiding van de werkzaamheden zal moeten plaatsvinden op basis van een door het college goedgekeurd archeologisch Programma van Eisen. Ook met de archeologische belangen is op deze manier rekening gehouden. Personele consequenties De werkzaamheden ten behoeve van de besluitvorming behoren tot de reguliere werkzaamheden van de afdeling Omgevingsrecht. Financiële consequenties Op grond van artikel 8.13 Omgevingsbesluit moet de aanvraag worden beschouwd als een bouwplan waarvan de kosten voor de bouwactiviteiten dienen te worden verhaald. Met de aanvrager is een anterieure overeenkomst gesloten.

Communicatie Na advies van de raad wordt het ontwerpbesluit samen met het advies van de raad gedurende 6 weken ter inzage gelegd in het Stadhuis en beschikbaar gesteld via de website www.omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart/. Gedurende de termijn van ter inzagelegging krijgt iedereen de gelegenheid zienswijzen ten aanzien van het ontwerpbesluit naar voren te brengen. De bekendmaking van deze ter inzagelegging vindt plaats in het Gemeenteblad en op de website www.eindhoven.nl . Planning en uitvoering Er wordt gestreefd naar terinzagelegging van het ontwerpbesluit op 2 april 2025. De planning is mede afhankelijk van het antwoord op de vraag of er vanuit monumentaal oogpunt nog inhoudelijke bezwaren tegen de uitvoering van het plan bestaan. Nadat het advies van de RCE is ontvangen wordt het ontwerpbesluit en het advies van de raad gedurende zes weken ter inzage gelegd. In deze periode kan een ieder zienswijzen indienen. Daarna neemt het college, met inachtneming van eventueel ingediende zienswijzen, een besluit over de verlening van de omgevingsvergunning. Evaluatie Niet van toepassing

5

Inboeknummer 7867110_02 Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: • aanvraag omgevingsvergunning; • ontwerp-omgevingsvergunning; • ruimtelijke motivering; • bijlagen bij motivering, incl. het participatieverslag

Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris.

6

Inboeknummer 7867110_02

Ontwerp Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van ;

besluit: Een positief advies te geven op de aanvraag omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsactiviteit die is gericht op uitbreiding van het hotel aan de Kanaalstraat 4 met 54 kamers, een ontbijtzaal en een lounge in de noordelijke en oostelijke vleugel van het voormalige kloostercomplex aan Augustijnendreef 15. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van

, griffier.

7