Raadsvoorstel Bindend advies omgevingsvergunning Picustoren

gemeente Eindhoven Inboeknummer 8145372_02 Dossiernummer 26.13.452 B&W beslisdatum 24 maart 2026

Raadsvoorstel Bindend advies ten behoeve van aanvraag omgevingsvergunning Picustoren

Inleiding De Picustoren is het sluitstuk van de herontwikkeling van het NRE-terrein en Picus West. Een transformatie die de gemeenteraad in gang zette met de vaststelling van de stedenbouwkundige visie Picus-West NRE-terrein. Deze visie uit 2006 omvat onder andere het wooncomplex de Picuskade met DAF-museum, de herbestemming van het cultuurhistorisch erfgoed op het NRE-terrein en de toevoeging van stadswoningen en gestapeld wonen aan het Eindhovensch Kanaal, waaronder een woontoren naast het gemeentekantoor Nachtegaallaan 15, de Picustoren. De gemeente werkt samen met woningcorporatie Wooninc. aan de ontwikkeling van de Picustoren: een woontoren met 132 sociale huurappartementen. De gemeente zal hiervoor een juridisch- en technisch bouwrijp bouwperceel verkopen. Wooninc. koopt het bouwperceel en ontwikkelt het bouwplan. De gemeente verzorgt de herinrichting van het openbaar gebied rondom de Picustoren. Het plan past binnen het vigerende beleid en is vanuit de diverse disciplines positief beoordeeld. Begin december is het bouwplan ingediend bij het Omgevingsloket voor een omgevingsplanactiviteit en een technische bouwactiviteit. U heeft als raad op 22 september 2021 de categorieën van gevallen vastgesteld waarbij u een bindend adviesrecht heeft zoals bedoeld in de Omgevingswet. Daaronder valt ‘het realiseren van meer dan 120 woningen’.

Het initiatief voorziet in 132 sociale huurwoningen. Voor deze aanvraag omgevingsvergunning is daarom bindend advies van u vereist. Bij een negatief advies dient het college de omgevingsvergunning te weigeren. Waar onder de oude wetgeving een omgevingsvergunning niet in strijd mocht zijn met een ‘goede ruimtelijke ordening’ is het criterium onder de Omgevingswet een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’. Dit is vergelijkbaar met het criterium van een goede ruimtelijke ordening, maar dan breder (ook aspecten als gezondheid en sociale veiligheid vallen onder dit criterium). Zoals uit de ruimtelijke motivering en de daarbij behorende bijlagen blijkt, sluit het plan goed aan bij de omgevingsaspecten in deze omgeving.

Inboeknummer 8145372_02

Wettelijke taak Op grond van de Omgevingswet en het Raadsbesluit van 22 september 2021 (categorieën van gevallen voor bindend advies) moet de raad adviseren over de vergunningaanvraag. Doelstelling Om een besluit te kunnen nemen over de aanvraag omgevingsvergunning is bindend advies nodig. Hiermee dragen wij bij aan het toevoegen van nieuwe woningen in de stad. Voorstel Een positief advies te geven op de aanvraag omgevingsvergunning voor de buitenplanse omgevingsactiviteit voor de realisatie van 132 sociale huurwoningen op het NRE-terrein. Argumenten 1.1 Het nieuwe plan voldoet niet aan het omgevingsplan Het initiatief past niet binnen de regels van het (tijdelijk deel van het) omgevingsplan. Het omgevingsplan ter plaatse van het projectgebied bestaat uit drie verschillende bestemmingsplannen.

'Tongelre binnen de Ring 2007'

'1e uitwerking Tongelre binnen de Ring 2007 (PicusKade)’

Ter plaatse van het besluitgebied (met rood aangegeven op bovenstaande afbeelding) geldt de functie ‘Woondoeleinden’. Binnen de functie woondoeleinden geldt op basis van de regels dat dit nog nader moet worden uitgewerkt. Tot die tijd mag hier niet gebouwd worden. Daarmee is het hier niet direct toegestaan woningen te bouwen. Wel was aangegeven dat indien het plan verder uitgewerkt wordt, op de gronden nabij het Eindhovensch Kanaal grenzend aan het NRE-gebouw voorzien dient te worden in een woontoren in de vorm van een woongebouw met maximaal twintig bouwlagen. Een deel van het eerdere bestemmingsplan is “overschreven” door de eerste uitwerking, waardoor binnen het projectgebied niet meer overal de woonfunctie geldt.

2

Inboeknummer 8145372_02

‘Tongelre binnen de Ring 2020' Vervolgens is met het bestemmingsplan ‘Tongelre binnen de Ring 2020' een verkeersfunctie (grijze inkleuring) aan het projectgebied toegevoegd, conform de huidige gebruiksfunctie. In de toelichting van dit bestemmingsplan is te lezen dat op deze plek de ontwikkeling van de Picustoren concreet wordt uitgewerkt. Hierbij is de insteek dat er een separate planologische procedure wordt gevolgd om de ontwikkeling mogelijk te maken (de nu voorliggende BOPA-procedure). Voor het nieuwe bouwplan is een woonfunctie benodigd en bouwmogelijkheden waarbij er tot 70 meter hoog mag worden gebouwd.

De voorgenomen ontwikkeling De nieuwe ontwikkeling bestaat uit twee woonvolumes die met elkaar verbonden zijn door een gemeenschappelijke plint. Deze plint fungeert als een dynamische en actieve laag, waarin diverse gemeenschappelijke functies zijn opgenomen, zoals een huiskamer, wasserette, postruimte, lounge en multifunctionele zaal. Deze voorzieningen zijn ontworpen als plekken voor ontmoeting en interactie. Het noordelijke volume fungeert als een schakel tussen de lagere bebouwing van het NRE-terrein en de hogere torenbebouwing van het zuidelijke volume aan het kanaal. Het lagere gedeelte van het

3

Inboeknummer 8145372_02 gebouw heeft 5 lagen en bereikt een hoogte van 20 meter. Het hogere gedeelte van het gebouw vormt een markant herkenningspunt aan de kop van het kanaal en speelt een belangrijke rol in de verdere verstedelijking van de Eindhovense kanaalzone. Het heeft 23 lagen en bereikt een hoogte van 70 meter. Bij de ontwikkeling wordt ingezet op de realisatie van een gebouw dat wordt omringd door groene ruimte in een parkachtige setting. De bestaande bomen aan de kade worden allemaal behouden. De voet van de gebouwen wordt omzoomd met heesters die de bebouwing in het groen laten landen, privacy borgen en de groene entree vanaf de Treurenburgstraat begeleiden. Aan weerszijden van het gebouw bieden trapopgangen de mogelijkheid om vanuit het lager gelegen NRE-terrein de kadeomgeving te bereiken. Naast het groen in de openbare ruimte, is ook groen op een gedeelte van de daken voorzien. Het laaggelegen dak grenzend aan maaiveld fungeert als een groene verblijfsruimte voor bewoners en draagt bij aan klimaatadaptie en biodiversiteit, met name vogels en insecten. De aanleg van het openbaar terrein, inclusief de inrichting van de ecologische verbindingszone waarvoor de richtlijnen uit de Inrichtingsvisie Eindhovensch kanaal (vastgesteld door uw raad in 2018) worden aangehouden.

Het voorlopig inrichtingsplan Picustoren is bijgevoegd aan de stukken en laat de inbedding van de toren in zijn omgeving zien.

Inrichtingsplan Trefpunt Groen Eindhoven heeft ook een reactie gegeven. Met de Picustoren zien zij een positieve bijdrage voor “Eindhoven als toekomstbestendige stad”: een klimaatadaptieve,

4

Inboeknummer 8145372_02 gezonde, biodiverse en duurzame stad. Met uniek wonen aan het water. Een plek waar gerecreëerd kan worden aan het water. Hier ontstaat een fijne, gezonde leefomgeving. In de reactie wordt aandacht gevraagd voor het vergroenen van het kanaal en voor het duurzaam behoud van de bestaande platanen aan het kanaal. 1.2 De Picustoren voorziet in betaalbare woningen Uitgangspunt voor het woongebouw is het ontwikkelen van 100% sociale woningen, waardoor de ontwikkeling in grote mate bijdraagt aan inclusiviteit en betaalbaarheid in de stad. De woontoren biedt ruimte voor 132 sociale huurappartementen. Dit is een waardevolle aanvulling voor de woningvoorraad in het sociale huursegment, ook afgezet tegen de woningbouwprognoses voor de periode 2025-2033. De extra sociale huur in dit gebied is wenselijk en aanvullend op het bestaande woningaanbod, met in Lakerlopen 43% sociale huur, Villapark 20% sociale huur, Binnenstad 21% sociale huur en Irisbuurt 18% sociale huur. De appartementen bestaan uit 2-kamerappartementen, 3kamerappartementen en stadswoningen. Dit gevarieerde aanbod maakt flexibiliteit mogelijk in levensfasen, waardoor bewoners langer in hun wijk kunnen blijven. Daarnaast versterkt het de leefbaarheid door te voorzien in uiteenlopende behoeften, wat buurten aantrekkelijk maakt voor een breed publiek.

1.3 Met de bouw van de Picustoren wordt de herontwikkeling van het NRE-terrein afgerond In het bestemmingsplan ‘Tongelre binnen de Ring 2007’, welke is vastgesteld op 25 november 2010, zijn onder andere de herontwikkelkaders opgenomen voor het NREterrein. Op het NRE-terrein is de bestemming “Wonen uit te werken” gelegd, waarbij in de regels de globale kaders voor het terrein zijn vastgelegd. Hoewel de Picustoren niet expliciet in de regels is vastgelegd, is in de toelichting van het plan het volgende opgenomen: “Deze kadezone heeft een nagenoeg rechthoekige vorm met als grens het kanaal, de verkeersontsluiting vanuit de Nachtegaallaan en het verlengde van de Treurenburgstraat. In dit gebied is het NRE gevestigd. Binnen deze zone zijn grondgebonden en gestapelde woningen toegelaten alsmede gebouwen ten behoeve van maatschappelijke doeleinden en horeca. Op de gronden nabij het Eindhovensch Kanaal grenzend aan het NRE-gebouw is voorzien voor de bouw van een woontoren in de vorm van een woongebouw in maximaal 20 bouwlagen. Behoudens de woontoren bedraagt het aantal bouwlagen dat in deze zone is toegelaten bedraagt maximaal 6”. De herinrichting van het NRE-terrein is inmiddels afgerond, op de bouw van de Picustoren na. Met deze BOPA-aanvraag wordt in dit laatste deel van het plan voorzien.

1.4 Er is over het plan geparticipeerd Bij de voorgenomen ontwikkeling van de Picustoren heeft in twee fasen participatie plaatsgevonden. 1. Projectkader: op 21 maart 2025 is het bouwvoornemen toegelicht aan de buurt en is het voorlopig projectkader gepresenteerd. De reacties leidde tot kleine aanpassingen. Stakeholders en externe adviseurs als TGE, Fietsersbond, AOKE, VRZOB, SGE brachten ook advies uit over het projectkader. Het projectkader en verslag is bijgevoegd.

5

Inboeknummer 8145372_02 2. Bouwplan: op basis van het projectkader werkte de initiatiefnemer samen met een klankbordgroep de bouwplannen uit. Dit leidde tot gemeenschappelijke ruimtes op de begane grond en een inrichtingsplan met aandacht voor groen, parkeren en inpassing in de bijzondere karakteristiek van het NRE-terrein. In de periode van mei tot september 2025 is met een klankbordgroep gewerkt aan de uitwerking van de bouwplannen. De klankbordgroep, een afvaardiging uit de buurt die zich via een oproep hiervoor aanmeldde, heeft meegedacht over de inrichting van de openbare ruimte, de invulling van de begane grond met actieve functies en openbaar toegankelijk ruimtes (voor de buurt). Ook werd er meegedacht over de wijze waarop de nieuwe bewoners op een goede manier komen te wonen op het NRE-terrein. Het bouwplan van initiatiefnemer Wooninc. is op 23 september 2025 in de Cyklist aan de omwonenden gepresenteerd. Hiervoor werden de bewoners in een cirkel van 250 meter om de toekomstige woontoren uitgenodigd. Ongeveer 100 bezoekers bezochten de informatieavond en zij konden reageren op de plannen. Het verslag van de informatieavond over het bouwplan is bijgevoegd. Kanttekeningen 1.1 Er verdwijnen 18 openbare parkeerplaatsen Met de bouw van de Picustoren verdwijnt het parkeerterrein naast het NRE-kantoor. Hierdoor verdwijnen er 27 parkeerplaatsen.

Voor bezoekers komen er aan de Gasfabriek 7 openbare parkeerplaatsen. Voor bewoners en andere gebruikers, komen er 2 deelauto’s met een vaste parkeerplaats. Het totaal aantal openbare parkeerplaatsen op het NREterrein (Gasfabriek en Treurenburgstraat) waar bewoners en bezoekers gebruik van kunnen maken, komt daarmee op 45 parkeerplaatsen. Het NRE-terrein valt onder het betaald parkeerregime en bewoners komen niet in aanmerking voor een parkeervergunning. De woningbouwontwikkeling draagt bij aan de mobiliteitstransitie door volledig in te zetten op duurzame vervoersoplossingen. De nadruk ligt op het minimaliseren van de parkeervoorzieningen voor privévoertuigen en het stimuleren van gedeeld en actief vervoer. Fietsparkeervoorzieningen voor bewoners worden inpandig gerealiseerd. Bij beide entrees worden voorzieningen aangebracht voor bezoekersfietsparkeren. 1.2 Vermindering lichtinval Eindhoven verdicht. Dit heeft impact op de woonomgeving, zo ook deze bouwontwikkeling. Voor de huidige bewoners van met name het westelijke woongebouw van het complex de Picuskade, heeft de bouwontwikkeling impact door verminderde daglichttoetreding/schaduwwerking door de geplande bebouwing. Het projectkader en het bouwplan houden rekening hiermee door: 1. De bestaande bebouwing en horeca te laten grenzen aan het lage bouwdeel (en niet aan de toren zelf). 2.

Het lagere bouwdeel te laten verspringen ten opzichte van Gebouw 3 en Picuskade. Hierdoor houden de 6 bestaande balkons vrij zicht.

6

Inboeknummer 8145372_02 3. De woontoren in de zuidwestelijke hoek van het bouwperceel te situeren en daardoor op een zo groot mogelijke afstand van de bestaande bebouwing. Personele consequenties De werkzaamheden ten behoeve van de behandeling en de besluitvorming van de vergunningaanvraag behoren tot de reguliere werkzaamheden van de afdelingen Omgevingsvergunningen en Omgevingsrecht. Financiële consequenties De financiële kaders voor deze ontwikkeling zijn vastgelegd in de grondexploitatie. Met het vaststellen van de grondexploitatie op 20 januari 2026 zijn de budgetten vastgelegd. De grond is in eigendom van de gemeente Eindhoven en met de initiatiefnemer zal een koopovereenkomst worden gesloten, waarbij ook afspraken worden gemaakt over gemaakte kosten en nadeelcompensatie. Communicatie Bij een positief advies zal de ontwerp-omgevingsvergunning en het advies gedurende zes weken ter inzage gelegd. ln deze periode kan een ieder zienswijzen indienen. Daarna neemt het college, met inachtneming van eventueel ingediende zienswijzen, een besluit over de verlening van de omgevingsvergunning. Planning en uitvoering Als de omgevingsvergunning is verleend kan de gemeente starten met het bouwrijp maken van de locatie en daarna kan de initiatiefnemer aanvangen met de bouw. Mogelijk al in 2027 (indien geen bezwaar en beroep wordt ingesteld). Evaluatie Niet van toepassing.

Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: • Ruimtelijke motivering Picustoren • Participatieplan Bindend advies omgevingsvergunning Picustoren • Participatieverslag Ontwikkeling Picustoren • Projectkader Picustoren • Inrichtingsplan Picustoren • Participatieverslag Projectkader Picustoren Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris.

7

Inboeknummer 8145372_02

Ontwerp Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van ;

besluit: Een positief advies te geven op de aanvraag omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor het realiseren van 132 sociale huurappartementen aan de Gasfabriek tussen het gemeentekantoor Nachtegaallaan 15 en de Picuskade. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van

, griffier.

8