Raadsvoorstel Bindend advies aanvraag omgevingsvergunning Orionstraat 5

gemeente Eindhoven Inboeknummer 7827846_04 Dossiernummer 25.03.451 B&W beslisdatum 14 januari 2025

Raadsvoorstel Bindend advies ten behoeve van aanvraag omgevingsvergunning Orionstraat 5

Inleiding Aan de Orionstraat 5, ter plaatse van de huidige Jacobuskerk en bijbehorende gronden, geeft de initiatiefnemer Sonneborgh samen met Jacobuskerk invulling aan haar ambitie om een nieuw kerkgebouw te realiseren met een aanvullend programma dat aansluit bij de behoeftes vanuit de wijk. In dat kader is een plan ontwikkeld waarin zingeving, ontmoeten, wonen en zorg samenkomen. Het plan omvat naast de kerk een zorginitiatief met 43 zorgwoningen voor ouderen en 80 reguliere, levensloopbestendige appartementen. De 80 reguliere, levensloopbestendige appartementen vallen in het middeldure (20 appartementen) en dure segment (60 appartementen). De 43 zorgwoningen zijn gelegen op de eerste vier bouwlagen en worden bewoond door ouderen met een matige tot intensieve zorgvraag. Voor deze bewoners is 24 uur per dag zorg en ondersteuning aanwezig. Op de begane grond is ook dagbesteding mogelijk. Initiatiefnemer heeft voor deze ontwikkeling eind mei een aanvraag omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) ingediend. Het initiatief past niet binnen de regels van het omgevingsplan omdat de functie wonen niet is toegestaan, het gebouw gedeeltelijk buiten het bouwvlak is gelegen en de toegestane maximale bouwhoogte en bebouwingspercentage wordt overschreden. Hieronder is een uitsnede uit het omgevingsplan opgenomen en de impressies van de nieuwbouw.

Op de afbeelding van de uitsnede is het perceel rood omlijnd, de positionering van het nieuwe gebouw blauw en het huidige bouwvlak zwart.

Inboeknummer 7827846_04

Uitsnede omgevingsplan

Impressie bouwplan vanaf de Orionstraat en Doode Gracht De raad heeft op 22 september 2021 de categorieën van gevallen vastgesteld waarbij de raad een bindend adviesrecht heeft zoals bedoeld in de Omgevingswet1. Daaronder valt ‘het realiseren van meer dan 120 woningen’. Het initiatief voorziet in 123 woningen. Omdat de 43 zorgwoningen grotendeels zelfstandige wooneenheden betreffen, zijn deze aangemerkt als ‘woningen’ waarnaar de categorieën van gevallen verwijst. Voor deze aanvraag omgevingsvergunning is daarom bindend advies van de raad vereist. Bij een negatief advies dient het college de omgevingsvergunning te weigeren. Waar onder de oude wetgeving een omgevingsvergunning niet in strijd mocht zijn met een ‘goede ruimtelijke ordening’ is het criterium onder de Omgevingswet een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’. Dit is vergelijkbaar met het criterium van een goede ruimtelijke ordening, maar dan breder (ook aspecten als gezondheid en sociale veiligheid vallen onder dit criterium). Zoals uit de ruimtelijke motivering en de daarbij behorende bijlagen blijkt, sluit het plan goed aan bij de omgevingsaspecten in deze omgeving. De ontwikkeling van deze locatie levert daarnaast een belangrijke bijdrage aan de maatschappelijke en volkshuisvestelijke opgaven van de stad.

Dit project ondersteunt de doorstroming binnen de wijk door het toevoegen van geschikte appartementen voor

1 artikel 16.15a, onder b sub 1 van de Omgevingswet.

2

Inboeknummer 7827846_04 senioren en stimuleert tegelijkertijd de leefbaarheid en sociale cohesie. Het inpassen van deze ontwikkeling voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Om die reden wordt de raad verzocht een positief advies te geven op deze aanvraag omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Voor dit bouwplan is een groenplan opgesteld, dat voldoet aan de groenopgave die gerealiseerd moet worden voor 123 woningen en de kerk. In totaal wordt 1.249 m2 nieuw groen aangebracht (minimaal is 1.160 m2 groen vereist). Onder ‘argumenten’ wordt ingegaan op de belangrijkste omgevingsaspecten van deze aanvraag waarbij tevens is aangegeven dat voldaan wordt aan het gemeentelijk beleid. Daarnaast heeft Trefpunt Groen (TGE) een negatief advies gegeven2. Hier wordt onder ‘kanttekeningen’ ingegaan. Verder heeft initiatiefnemer een participatieproces doorlopen. Met de participatie is door initiatiefnemer ingezet op het informeren en raadplegen van belanghebbenden. Er zijn drie informatiebijeenkomsten georganiseerd voordat een aanvraag omgevingsvergunning is ingediend. Tijdens deze bijeenkomsten is dieper ingegaan op de zorgen van omwonenden, zoals de hoogte van het gebouw, de privacy, de toename van verkeer, en het verlies van groen. Voor zover mogelijk zijn de zorgen meegenomen in de uitwerking van het ontwerp van het gebouw.

Ook zijn positieve aspecten benoemd, zoals doorstroming in de wijk door het realiseren van seniorenwoningen, het realiseren van groen in het ontwerp en het behouden van het openbare karakter van het omliggende terrein. Het participatieverslag is als bijlage bij de ruimtelijke motivering opgenomen. De ruimtelijke motivering met bijlagen is als bijlage bij dit raadsvoorstel opgenomen.

Wettelijke taak Op grond van de Omgevingswet en het besluit van de raad van 22 september 2021 (categorieën van gevallen voor bindend advies) moet de raad adviseren over de vergunningaanvraag.

Doelstelling Om een besluit te kunnen nemen over de aanvraag omgevingsvergunning is bindend advies van de raad nodig.

Voorstel 1. Een positief advies te geven op de aanvraag omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit ten behoeve van het realiseren van 43 zorgwoningen, 80 woningen en een kerk aan de Orionstraat 5 Eindhoven.

2 Aanvullende reactie op BOPA Jacobuskerk | Trefpunt Groen Eindhoven

3

Inboeknummer 7827846_04 Argumenten 1.1 Er wordt voldaan aan het groenbeleid, ondanks dat groen verdwijnt. Groenopgave Op grond van de beleidsregel ‘Groen en water bij ruimtelijke ontwikkelingen Eindhoven’ geldt, naast het compenseren van bestaand groen dat ook als zodanig bestemd is, een groenopgave bij een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling (8 m2 per woning en 10% bvo van andere functies dan wonen). Voor dit bouwplan is een groenplan opgesteld, dat voldoet aan de groenopgave die gerealiseerd moet worden voor 123 woningen en de kerk. In totaal wordt 1.249 m2 nieuw groen aangebracht (minimaal is 1.160 m2 groen vereist). Het groen dat wordt gerealiseerd is ecologisch afgestemd met het aansluitende aanwezige groen. Omgevingsvisie en Groenbeleidsplan 2017 Een van de verstedelijkingsprincipes uit de omgevingsvisie is dat ‘de groene hoofdstructuur leidend is voor de gezonde ontwikkeling van de stad’. Deze ontwikkeling is niet gelegen in de groene hoofdstructuur. Volgens het door de raad vastgestelde groenbeleidsplan 2017 is het perceel van initiatiefnemer en de locatie van de nieuwbouw namelijk aangeduid als ‘stad, rood beeldbepalend’. Hier is het groen qua ruimtebeslag en beeld ondergeschikt aan het stedelijk weefsel. De stedelijke ontwikkeling heeft hier voorrang en groen is ondersteunend.

In deze gebieden (‘stad, rood beeldbepalend’) wordt het groen ‘ingevuld’ door de groenopgave die geldt bij elke ruimtelijke ontwikkeling. Deze groenopgave is uitgewerkt in voornoemde beleidsregel (hierboven is al op de groenopgave van dit plan ingegaan). Zo is gewaarborgd dat er altijd groen in deze gebieden wordt aangebracht als een ontwikkeling wordt gerealiseerd. Het perceel grenst weliswaar aan een zone die is aangeduid als ‘structureel stadsgroen’ en ook is aangemerkt als een zone voor groene dooradering, maar het bouwplan is gelegen buiten deze gronden (zone). Verder is nog van belang om op te merken dat op het perceel van initiatiefnemer circa 1.341 m2 aan groen aanwezig is. Door deze ontwikkeling verdwijnt dit groen grotendeels. Dit hoeft volgens voornoemde beleidsregel niet gecompenseerd te worden. Volgens deze beleidsregel is alleen van compensatie sprake als het groen dat verwijderd wordt, ook in het omgevingsplan een groenfunctie heeft. Dat is hier niet het geval (het perceel is bestemd als ‘Maatschappelijk’). Het verplicht compenseren van groen op gronden in eigendom van derden, die geen groene functie hebben, is een behoorlijke inbreuk op het eigendom van derden en valt daarom buiten de compensatieregeling.

Dit is alleen anders als de verordening bomen 2024 van toepassing is, dan geldt vanuit deze verordening een bepaalde vorm van compensatie (NB: de verordening bomen 2024 is van toepassing bij een aanvraag kapvergunning. Voor deze ontwikkeling is deze vergunning nog niet aangevraagd. De compensatie van de te kappen bomen op het perceel van initiatiefnemer komt dan ook pas bij de aanvraag kapvergunning aan de orde. Wel is beoordeeld dat de betreffende bomen gekapt kunnen worden waardoor het bouwplan dat voorligt op dit punt ook uitvoerbaar is.). Zoals hierboven aangegeven voorziet het plan ook in toevoeging van 1.249 m2 groen.

4

Inboeknummer 7827846_04 Hoewel per saldo meer m2 groen verdwijnt dan wordt toegevoegd, voldoet dit plan aan het groenbeleid. De groene hoofdstructuur blijft behouden, de ontwikkeling vindt plaats binnen de aanduiding ‘stad, rood beeldbepalend’ waarin stedelijke ontwikkelingen kunnen plaatsvinden (ondanks dat het aanwezige groen verloren gaat) en het plan voorziet in het realiseren van 1.249 m2 groen op eigen terrein. Dit bouwplan voldoet daarmee aan de uitgangspunten van de omgevingsvisie, het groenbeleidsplan 2017 en de beleidsregel ‘Groen en water bij ruimtelijke ontwikkelingen Eindhoven’. Volledigheidshalve wordt vermeld dat de raad in een nog te verschijnen collegebrief geïnformeerd wordt over de resultaten van de groenmonitoring en de vergelijking met het onderzoek van Natuur en Milieu over groen in Eindhoven. Hierin wordt ook de Europese regelgeving (Natuurherstelwet) meegenomen en wordt aangegeven of de bevindingen mogelijk aanleiding geeft tot het aanpassen van het groenbeleid. Het aangenomen amendement ‘Bescherm de oevers’ (A1A) op de omgevingsvisie (24bst01157) is hier niet aan de orde. Naar aanleiding van het aangenomen amendement is in de omgevingsvisie o.a.

opgenomen dat in de oevers van de Dommel, alsook in andere watergangen als de Tongelreep, de Gender en de Kleine Dommel, geen ruimte wordt geboden voor de bouw van nieuwe gebouwen of de uitbreiding van bestaande gebouwen. Dit bouwplan is gelegen aan de Doode Gracht. De Doode Gracht is geen watergang, maar een waterpartij (grote vijver). Daarmee is het bouwplan ook in overeenstemming met de omgevingsvisie op dit punt. NB: het college gaat het amendement verder uitwerken om meer duidelijkheid te krijgen. De raad wordt hiervan met een raadsinformatiebrief op de hoogte gesteld. 1.2

1.3 De aanwezige cultuurhistorische waarden worden niet onevenredig verstoord. Op een deel van de gronden waarop het bouwplan is geprojecteerd gelden regels ter bescherming van de cultuurhistorische waarden. In opdracht van initiatiefnemer is door Quadrant het rapport Cultuurhistorie Jacobuskerk te Eindhoven (d.d. 25 oktober 2022) opgesteld. Dit rapport maakt als bijlage onderdeel uit van de ruimtelijke motivering. De ruimtelijke motivering met bijlagen is als bijlage bij dit raadsvoorstel opgenomen. Uit het rapport volgt dat de huidige strakke oevers van de Doode Gracht in het plan omgevormd worden tot natuurvriendelijke oevers met een streekeigen beplanting. Hiermee wordt verwezen naar het karakter van de oorspronkelijke beek. De voor de groenzone aan de Doode Gracht kenmerkende eenvoudige invulling met gras en solitaire bomen blijft bestaan rondom het nieuwe gebouw en heeft ondanks dat de groenzone kleiner wordt nog voldoende ruimte om het kenmerkende wandelpad door te laten lopen. Hierdoor vindt geen onevenredige verstoring van cultuurhistorische en kenmerkende elementen plaats. 1.4

Er wordt voldaan aan het parkeerbeleid en daarmee aan de parkeerbehoefte die deze ontwikkeling genereert. Dit plan valt binnen de overgangsregeling van de Nota Parkeernormen 2024. Kort gezegd houdt dit in dat aanvragen die al in voorbereiding waren voor de inwerkingtreding van de Nota Parkeernormen 2024 tot 20 april 2025 een beroep kunnen doen op de voorgaande

5

Inboeknummer 7827846_04 parkeerregeling (Actualisatie nota parkeernormen 2019; hierna: nota 2019). Op deze aanvraag is de nota 2019 van toepassing waaraan wordt voldaan. De parkeerbehoefte voor deze ontwikkeling bedraagt 56 parkeerplaatsen. Deze parkeerbehoefte wordt ingevuld door het inzetten van twee deelauto’s (dit levert een netto reductie op van 6 parkeerplaatsen), het realiseren van een parkeerkelder voor 40 parkeerplekken, zes parkeerplaatsen op maaiveld op eigen terrein en vier parkeerplaatsen in de openbare ruimte. 1.5

Door dit plan wordt voorzien wordt in een grote regionale behoefte en de gewenste doorstroming, waarbij voldaan wordt aan het Woonprogramma 2021-2025. De 80 reguliere, levensloopbestendige appartementen vallen in het middeldure en dure segment. Gelet op het grote aandeel van de maatschappelijk programmatische invulling van dit project (zorgfunctie en kerkgemeenschap), de omliggende wijken en de overige projecten die in deze omgeving op de planning staan, kan conform het woonprogramma 2021-2025 worden afgeweken van het gemeentelijke woonprogramma op projectniveau op het gebied van betaalbaarheid (op gebiedsniveau wordt namelijk voldaan aan het woonprogramma op het gebied van betaalbaarheid). Hierbij is tevens van belang dat het woon-/zorg programma bovendien een volkshuisvestelijke bijdrage levert aan de regionaal grote behoefte aan levensloopbestendige woningen en zorgwoningen. In de wijk wonen veel ouderen die op korte en/of middellange termijn zorgbehoevend zullen zijn. Deze doelgroep woont momenteel veelal in grote grondgebonden (huur/koop)woningen en is bereid om te verhuizen mits het in de eigen wijk is met een compleet voorzieningenniveau in de directe nabijheid. De grote woningen die daardoor vrijkomen bieden de mogelijkheid om doorstroming in de wijk te stimuleren en dragen daarmee bij aan het zogenaamde roltrapprincipe en worden vraaggericht ontwikkeld.

Kanttekeningen 1.1 De verstedelijkingsopgave in Eindhoven voorkomt niet dat het bestaande groen in sommige situaties aangetast wordt. Op 5 november 2024 heeft TGE een negatief advies afgegeven voor deze aanvraag omgevingsvergunning. Er is begrip voor de argumenten van TGE. Maar voor deze ontwikkeling moeten we naar alle belangen kijken. Deze ontwikkeling levert een belangrijke bijdrage aan de maatschappelijke en volkshuisvestelijke opgaven van de stad. Dit project ondersteunt de doorstroming binnen de wijk door het toevoegen van geschikte appartementen voor senioren en stimuleert tegelijkertijd de leefbaarheid en sociale cohesie. Hoewel het aantal m2 groen vermindert, wordt voldaan aan het groenbeleid. In de groenopgave waarin dit plan voorziet, zijn maatregelen genomen ten behoeve van klimaatadaptatie, biodiversiteit en een fijne leefomgeving. De cultuurhistorische waarden worden niet onevenredig verstoord. Stedenbouwkundig is het plan goed ingepast in de omgeving. Deze ontwikkeling voldoet aan de gemeentelijke beleidskaders. Daarmee voldoet het bouwplan ook aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. In de bijlage wordt uitgebreider ingegaan op het advies van TGE en de daarbij behorende belangenafweging voor deze ontwikkeling.

6

Inboeknummer 7827846_04 1.2 Indien er besloten wordt om geen positief advies te geven, moet de vergunning geweigerd worden en heeft dit behoorlijke consequenties. De ontwikkelaar ziet het projectontwerp nu als afgerond en voor hen zijn de mogelijke alternatieven al in een eerder stadium overwogen en afgevallen. Opnieuw het ontwerptraject aangaan, heeft de volgende consequenties: - Het kost de ontwikkelaar ongeveer 1,5 miljoen om het ontwerpproces opnieuw te doen (nieuw ontwerp, nieuwe ruimtelijke onderzoeken, hogere bouwkosten vanwege indexatie). - Het participatietraject moet opnieuw worden doorlopen. - Het project loopt zeker een jaar vertraging op, hetgeen (mede gezien de woningnood/ stijgende zorgbehoefte) niet wenselijk is. De ontwikkelaar heeft eerder aangegeven dat dit project financieel in moeilijkheden zat. De aanpassingen verwerken én vertraging oplopen kan ervoor zorgen dat het project niet wordt gerealiseerd. Dit betekent dat er geen woningen en zorgwoningen gebouwd gaan worden. Personele consequenties De werkzaamheden ten behoeve van de besluitvorming behoren tot de reguliere werkzaamheden van de afdeling Omgevingsrecht. Financiële consequenties Op grond van artikel 8.13 Omgevingsbesluit moet de aanvraag worden beschouwd als een bouwplan waarvan de kosten voor de bouwactiviteiten dienen te worden verhaald, omdat het gaat om de bouw van meer dan één woning.

Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten waarin het verhalen van de kosten zijn verzekerd. Communicatie Het positief advies van de raad wordt verwerkt in het besluit over de aanvraag omgevingsvergunning, daarna kan tot vergunningverlening overgegaan worden door het college. De omgevingsvergunning wordt samen met het advies van de raad gedurende 6 weken ter inzage gelegd in het Stadhuis. Gedurende de termijn van ter inzagelegging krijgt iedereen de gelegenheid om tegen de omgevingsvergunning bezwaar te maken. De bekendmaking van deze ter inzagelegging vindt plaats in het Gemeenteblad en op de website www.eindhoven.nl. TGE zal op de hoogte worden gebracht van de besluitvorming. Planning en uitvoering Als de omgevingsvergunning is verleend en onherroepelijk is, zal de initiatiefnemer starten met de realisatie van het bouwplan. Q1 2025 – Q4 2026 zal het project uitgevoerd worden (indien geen bezwaar en beroep wordt ingesteld). Evaluatie

7

Inboeknummer 7827846_04 De rol van TGE als adviesorgaan en het proces hoe we TGE betrekken bij ontwikkelingen wordt op meerdere plekken in de organisatie geëvalueerd. Ook in dit project zijn een aantal leerpunten naar voren gekomen. Dit is besproken tijdens het halfjaarlijks overleg met TGE en portefeuillehouder klimaat, energie, grond en vergroening. Onderstaande punten worden onder andere opgepakt om het proces met TGE te verbeteren: - Met de specialisten van participatie wordt gekeken wat de vereisten zijn waar een participatieplan en -verslag aan moeten voldoen. Specifiek welke plek TGE in het participatieplan en -verslag dient te hebben voordat deze goedgekeurd worden. - Er wordt gekeken of een advies met wensen en eisen opvragen tijdens een BOPAvergunningprocedure zinvol is omdat een ontwikkelaar tijdens een vergunningaanvraag alleen aanpassingen aan het bouwplan kan aanbrengen als deze van ondergeschikte aard zijn (een aanpassing aan bijvoorbeeld het bouwvolume en het programma is meestal geen aanpassing van ondergeschikte aard).

Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: • Aanvraagformulier; • Ruimtelijke motivering met bijlagen; • Belangenafweging nav negatief advies TGE

Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris.

8

Inboeknummer 7827846_04

Ontwerp Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van ;

besluit: 1 Een positief advies te geven op de aanvraag omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit ten behoeve van het realiseren van 43 zorgwoningen, 80 woningen en een kerk aan de Orionstraat 5 Eindhoven. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van

, griffier.

9