Raadsvoorstel beleidsregels kamerbewoning en woningsplitsing Eindhoven 2021

gemeente Eindhoven Inboeknummer 21bst00481 Beslisdatum B&W 23 maart 2021 Dossiernummer 21.12.451

Raadsvoorstel Beleidsregels kamerbewoning en woningsplitsing 2021 Inleiding Op 26 november 2019 heeft uw raad ingestemd met de vaststelling van de “Beleidsregels kamerverhuur en woningsplitsing Eindhoven 2020”. In mei 2020 zijn deze regels, bedoeld voor de toetsing van aangevraagde omgevingsvergunningen voor het kamergewijs verhuren en/of splitsen van woningen, in werking getreden. De combinatie van het paraplu bestemmingsplan “parkeren, kamerverhuur en woningsplitsing” en deze beleidsregels maken een einde aan de jarenlange onduidelijke situatie voor het realiseren van kleine wooneenheden in onze stad. We sluiten een periode af waarbij via diverse regelgeving, inclusief het volledig vrij laten van kamerverhuur en woningsplitsing, en rechterlijke uitspraken is getracht grip te krijgen op de balans tussen het realiseren van kleine wooneenheden en de druk hiervan op de leefbaarheid in de omgeving. We beschikken nu over één regime (het omgevingsrecht) met een objectieve meetbare regel (de 30 meter cirkel) waaraan voldaan moet worden. Tijdens de behandeling van de beleidsregels door de raad is aan u toegezegd dat na één jaar een tussenevaluatie plaats zou vinden van de uitwerking van de regels in de praktijk. Na in werking treden van de beleidsregels is vooral ingezet op de toepassing van het in de regels opgenomen overgangsrecht.

Reden hiervoor is de wens om zo snel mogelijk een onderscheid te kunnen maken tussen legale en illegale situaties; iets waar ook door uw raad op is aangedrongen. Inmiddels hebben de inspanningen geleid tot een beter inzicht in de hoeveelheid en locaties van de kamergewijs verhuurde en gesplitste panden. Ook is er meer inzicht in het volume aan bestaande wooneenheden die niet gelegaliseerd kunnen worden op grond van de beleidsregels. Dit inzicht geeft, naast de verder in dit raadsvoorstel te benoemen argumenten, aanleiding om uw raad voor te stellen het overgangsrecht met 7 ½ maanden te verlengen. Met behulp van een geautomatiseerd systeem is begonnen met een inventarisatie van de panden waar mogelijk sprake is van kamerverhuur of woningsplitsing. Op basis van de inschrijvingen in de basisregistratie personen (BRP) worden de panden inzichtelijk gemaakt waar sprake is van bewoning door meer dan één huishouden. Deze panden worden vervolgens vergeleken met in het verleden verstrekte vergunningen. We kunnen nu een onderscheid maken in een drietal categorieën: 1. Legale kamerverhuur en woningsplitsing: het pand beschikt over alle benodigde vergunningen.

Inboeknummer 21bst00481

2. “Gedoog panden”: Dit zijn panden met een oude vergunning of die vallen onder een rechterlijke uitspraak die kamerverhuur mogelijk maakte. Hiermee wordt niet bedoeld dat niet handhavend kan worden opgetreden, maar het zijn panden die een aanzienlijke kans maken op een vergunning. Op basis van de historische gegevens kunnen deze panden in aanmerking komen voor een vergunning op basis van het overgangsrecht. De panden beschikken nog niet over een vergunning voor het strijdig gebruik van het paraplu bestemmingsplan kamerverhuur en woningsplitsing. 3. Onderzoekswaardige panden: Hier is mogelijk sprake van kamerverhuur. Voor deze panden is nader onderzoek vereist. Op basis van dit onderzoek is vast te stellen hoe verder omgegaan kan worden m.b.t. vergunning verlening of handhaving.

 Wettelijke taak  Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college Aanpassing van de beleidsregels 2020 is wenselijk om effect in de stad te bereiken

 Onvermijdelijk Niet wijzigen beleidsregels leidt tot ongewenst effect. Doelstelling Een zorgvuldige afronding van het omvangrijke proces waarbij pandeigenaren van bestaande panden (de “gedoogpanden”), voldoende mogelijkheid en tijd krijgen om een vergunning aan te vragen. Daarna kan de balans tussen legale en illegale panden opgemaakt worden voor het handhavingstraject. Voorstel 1. Verlengen van de termijn van het overgangsrecht tot 1 januari 2022; 2. Tekstuele aanpassingen t.o.v. de beleidsregels 2020 verwerken in de beleidsregels 2021. Argumenten 1.1 Maximale zorgvuldigheid bij communicatie met betrekking tot lang bestaande panden (3.2 Awb) Om zo groot mogelijk effect te bereiken is er op verzoek van de raad voor gekozen om de eigenaren van de “gedoog panden” actief te benaderen. Het benaderen van en communiceren met deze eigenaren is een omvangrijk proces. De toepassing van het overgangsrecht vraagt veel onderzoek per individuele casus. Op basis van de nu bekende gegevens kent Eindhoven gemeentebreed ca. 2.900 panden waar vermoedelijk sprake is van kamergewijze verhuur en/of woningsplitsing. Onderstaande tabel geeft een globaal overzicht van de status en locatie van deze panden.(De voetnoten verwijzen naar de diverse volgende argumenten.)

2

Inboeknummer 21bst00481

Totaal Eindhoven

Buiten op slot gebieden

Op slot gebieden

Legale kamerverhuur en woningsplitsing

ca. 1.000

ca. 750

ca. 250

“gedoog panden” (op basis van historie te legaliseren) 1.2

ca. 500

ca. 350

ca. 150

“onderzoekswaardige panden” met feitelijke kamerverhuur/woning splitsing 1.3

(ca. 3.500 x 40% =) ca. 1.400

(ca. 3.050 x 40% = ) ca. 1.220

(ca. 450 x 40% =) ca. 180

Totaal voor overgangstermijn

ca. 2.900

ca. 2.320

ca. 580

Legale kamerverhuur en woningsplitsing

ca. 1000

ca. 750

ca. 250

“Gedoog panden” Aanname te legaliseren onderzoekswaardige panden op basis van het overgangsrecht 1.4

ca. 500 (ca. 1.400 x 40% = ) ca. 560

ca. 350 (ca. 1.220 x 40% =) ca. 488

ca. 150 (ca. 180 x 40% =) ca. 72

Totaal na overgangstermijn

ca. 2.000

ca. 1.550

ca. 450

1.2 Eigenaren worden actief benaderd De eigenaren van de de “gedoog panden” zijn aangeschreven om een omgevingsvergunning aan te vragen. Dit heeft geleidt tot 80 vergunningaanvragen in 2020. Met de verlenging van de termijn van het overgangsrecht willen we de tijd nemen om alle eigenaren (en de bewoners) van de 350 panden buiten de op slot gebieden (nogmaals) te wijzen op de mogelijkheid gebruik te maken van het overgangsrecht. 1.3 Vermoedelijk kamerverhuur en/of woningsplitsing in “onderzoekswaardige panden De “onderzoekswaardige panden” zijn panden waar op basis van de inschrijvingen in de basisregistratie personen (BRP) bewoning door meer dan één huishouden plaatsvind. Voor deze panden is nader onderzoek nodig om vast te stellen of er daadwerkelijk sprake is van meerdere huishoudens en dus mogelijk van kamerverhuur of splitsing. Voor een aantal gebieden is dit onderzoek inmiddels uitgevoerd. Hieruit blijkt dat in ca. 40% van de gevallen sprake is van kamerverhuur of woningsplitsing. Voor deze bestaande panden kunnen vergunningen worden aangevraagd onder de regels van het overgangsrecht. 1.4 Hoeveel “onderzoekswaardige panden” zijn te legaliseren? Om een vergunning te kunnen verlenen voor een bestaand “onderzoekswaardig” pand moet een positief leefbaarheidsadvies worden afgegeven.

Voor een aantal gebieden hebben we een “theoretisch” onderzoek gedaan naar de hoeveelheid panden die op

3

Inboeknummer 21bst00481

deze wijze voor vergunningverlening in aanmerking komen. We hebben aan de hand van een lijst met adressen de gebiedscoördinatoren aan laten geven voor welke panden zij, als er een vergunning aangevraagd zou worden, een positief advies zouden geven. Op basis hiervan is de aanname dat uiteindelijk in 40 % van de gevallen tot vergunningverlening overgegaan zou kunnen worden. E.e.a. is er op gericht om het overgangsrecht zo zorgvuldig mogelijk toe te passen en daarnaast het volume aan bestaande wooneenheden zoveel mogelijk te behouden. 1.5 Geen toets op gebruik panden mogelijk door Covid-19 pandemie De maatregelen naar aanleiding van de Covd-19 pandemie maken het voor onze toezichthouders onmogelijk om controles “achter de voordeur” uit te voeren. In voorkomende gevallen kan een dergelijk onderzoek (b.v. naar de feitelijke bewoning) noodzakelijk zijn voor een goede beoordeling van een aangevraagde vergunning. 1.6 “Platform kamerverhuur en woningsplitsing” door Covid onvoldoende betrokken In de beleidsregels is opgenomen dat een (extern) platform bestaande uit buurtbewoners, verhuurders en huurders betrokken zal worden bij de evaluatie van de uitwerking van de beleidsregels. Ook zal het platform aanbevelingen doen voor eventuele aanpassing van de regels. De deelnemers aan het platform hebben aangegeven dat zij uitsluitend fysiek met elkaar willen overleggen.

De pandemie heeft dit tot op heden onmogelijk gemaakt. De deelnemers aan het platform hebben daarom verzocht de overgangstermijn te verlengen zodat ook zij input kunnen leveren voordat deze termijn eindigt. Kanttekeningen 2.1 Op slot gebieden Uit onderzoek naar de feitelijke hoeveelheid panden met kamergewijze verhuur en splitsing die op basis van de historie in aanmerking kunnen komen voor vergunningverlening blijkt dat hiervan ca. 150 panden in de op slot gebieden liggen. Vergunning verlening op basis van het overgangsrecht zou alleen mogelijk zijn indien voor de panden een positief leefbaarheidsadvies wordt afgegeven. Aangezien de gebieden juist op slot zitten vanwege de druk op de leefbaarheid zijn positieve leefbaarheidsadviezen juridisch gezien waarschijnlijk niet af te geven. Bij de evaluatie van de beleidsregels in mei 2022 zullen we de ervaringen opgedaan in de rest van de stad gebruiken om met een voorstel te komen voor de aanpak in de op slot gebieden 2.2 Handhaving Tijdens de behandeling van de beleidsregels 2020 is zowel in de samenspraak met de stad als in de beraadslagingen in de raad herhaaldelijk aangegeven dat naast vergunningverlening ook aandacht moet zijn voor handhaving.

Nu er meer duidelijkheid komt ten aanzien van de panden waar legalisatie op grond van de beleidsregels niet mogelijk zal zijn zullen wij dit jaar ook met een raadsdossier komen ten aanzien van de aanpak van de illegale kamerverhuur en woningsplitsing. 2.3 Balanshandhaving en alternatieve woonruimte Handhaving op illegale situaties waarbij legalisatie uiteindelijk niet mogelijk blijkt te zijn zal leiden tot het verlies van volume aan kleine woonvormen. Handhaving zal daarom

4

Inboeknummer 21bst00481

afgestemd worden met het beleidsterrein “wonen”. Met het inzetten van handhaving zal zoveel mogelijk rekening worden gehouden met belangen van zittende huurders en wordt de balans gezocht tussen enerzijds handhaving en anderzijds de beschikbaarheid van alternatieve woonruimte. 2.4 Hospita-regeling Op dit moment signaleren wij een groot aantal panden waar sprake lijkt te zijn van zogenaamde hospita-verhuur. Hierbij woont naast één huishouden nog een persoon in het pand “op kamers”. Wij zullen deze vorm van kamerverhuur monitoren nu lijkt dat hierbij geen sprake is van druk op de leefbaarheid op de omgeving. Indien nodig zullen, om hospita-verhuur mogelijk te maken, in de toekomst aanvullende regels worden opgenomen in de beleidsregels voor kamerverhuur en woningsplitsing. Kosten Het toetsen van aanvragen voor kamerverhuur en woningsplitsing is onderdeel van het reguliere proces van vergunningverlening de werkzaamheden worden gedekt door leges. De vergunningaanvragen voor de onderzoekswaardige panden blijken veel tijd te kosten. De kosten voor de behandeling van dergelijke panden overschrijden daarmee de legesopbrengsten. In het nog aan te leveren dossier ten aanzien van de aanpak van de illegale kamerverhuur en woningsplitsing zullen daarom extra middelen worden voorzien om ook deze beoordeling van vergunningaanvragen zorgvuldig te doorlopen.

Communicatie Als de raad instemt met de Beleidsregels kamerverhuur en woningsplitsing 2021 wordt het dossier teruggeleid naar het college voor besluitvorming. Als het college een besluit heeft genomen worden de beleidsregels gepubliceerd. Na publicatie treden de regels in werking. Vanaf dat moment geldt het (verlengde) overgangsrecht. Eigenaren van panden die bij de gemeente bekend zijn maar die niet beschikken over de benodigde vergunning (de zgn. “gedoogpanden”) zullen schriftelijk worden geïnformeerd. Daarnaast wordt de gemeentelijke website aangepast. Planning en uitvoering 28 april 2021 agendering raad; 4 mei 2021 agendering college; Mei 2021 publicatie regels; Start verlengd overgangsrecht per 15 mei 2021; 31 december 2021 einde overgangsrecht;

Evaluatie Twee jaar na in werking treding van de Beleidsregels kamerverhuur en woningsplitsing 2020 zullen deze worden geëvalueerd. Ook de Beleidsregels kamerverhuur en woningsplitsing 2021 maken dan deel uit van de evaluatie; m.a.w. in mei 2022 zal de evaluatie van alle beleidsregels, inclusief de verlening van de overgangstermijn plaatsvinden.

5

Inboeknummer 21bst00481

Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: • Beleidsregels kamerbewoning en woningsplitsing Eindhoven 2021 • Artikelsgewijze toelichting beleidsregels kamerbewoning en woningsplitsing Eindhoven 2021 

De bijlagen worden meegestuurd

Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris.

6

Inboeknummer 21bst00481

Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 23 maart 2021 Beleidsregels kamerbewoning en woningsplitsing 2021; gelet op de behandeling in de meningsvormende vergadering van 13 april 2021; gelet op de behandeling in de meningsvormende vergadering van 20 april 2021; gelet op de Tijdelijke wet digitale beraadslaging en besluitvorming provincies, gemeenten, waterschappen en openbare lichamen Bonaire, Sint Eustatius en Saba; besluit: 1 2

Verlengen van de termijn van het overgangsrecht tot 1 januari 2022; Tekstuele aanpassingen t.o.v. de beleidsregels 2020 verwerken in de beleidsregels 2021.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 28 april 2021.

J. Verbruggen, griffier.

7