Raadsvoorstel Beleidskader short stay initiatieven

gemeente Eindhoven Inboeknummer 23bst00919

Dossiernummer

23.27.451

B&W beslisdatum

04 juli 2023

Raadsvoorstel Beleidskader ‘short stay initiatieven’ Inleiding De druk op de Eindhovense woningmarkt is de afgelopen jaren toegenomen. De groep woningzoekenden is aanzienlijk groter dan een aantal jaar geleden. Ook is de woningbehoefte steeds diverser geworden. Nog steeds zoekt het overgrote deel van de woningzoekenden een permanente, zelfstandige woning. Tegelijkertijd is daar in de afgelopen jaren een (groeiende) groep bijgekomen die voor een korte periode verblijfsruimte zoekt, soms als tussenoplossing naar een meer permanente woonoplossing, soms puur als tijdelijk onderkomen omdat men maar voor korte tijd in Eindhoven (of omgeving) verblijft. Short stay-voorzieningen geven voor een deel invulling aan deze behoefte. In 2021 is er onderzoek uitgevoerd door Decisio en Companen naar de vraag en het aanbod op de short stay markt. Dit in opdracht van de gemeente, naar aanleiding van mogelijke short stay initiatieven op o.a. Flight Forum. Uit die studie blijkt dat er de komende jaren een aanvullende regionale behoefte van enkele honderden tot duizenden eenheden short stay is voor verschillende doelgroepen. Eind 2021 heeft het college besloten om een pilot met short stay mogelijk te maken op het kantorencluster Flight Forum (21bst01556). Daarbij heeft het college de sector Economie en Cultuur en het Programma Wonen opdracht gegeven om op o.b.v.

de toen vastgestelde definitie van short stay beleidsregels uit te werken voor initiatieven in Eindhoven. Enerzijds om initiatieven beter te kunnen begeleiden en beoordelen, anderzijds om aan de hand van een duidelijke definitie van short stay te kunnen handhaven indien er ongewenste initiatieven ontstaan. Het beleidskader wordt nu ter vaststelling voorgelegd aan uw gemeenteraad. In een parallel traject worden locatie specifieke randvoorwaarden voor de pilot op Flight Forum aan uw raad voorgelegd (23bst00921).  Wettelijke taak  Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college  Onvermijdelijk

Inboeknummer 23bst00919

Doelstelling Voldoende aanbod aan short stay voorzieningen realiseren, aanvullend op de reguliere woningbouw, om de groei van de bevolking op te kunnen vangen. Daarnaast streven wij naar betaalbaarheid, kwaliteit en een aanbod van aantrekkelijke, gevarieerde verblijfsmilieus.

Voorstel 1. Het beleidskader ‘short stay initiatieven’ vaststellen, met daarin als voornaamste onderdelen: a. Short stay af te bakenen als “tijdelijke huisvesting voor een periode van minimaal 14 dagen en maximaal 6 maanden”; b. Short stay te classificeren als logiesfunctie; c. Voor (internationale) studenten en promovendi een uitgebreidere maximale verblijfstermijn van 12 maanden mogelijk te maken op locaties waar regulier (permanent) wonen ook mogelijk is; d. Een viertal toetsingscriteria te hanteren om tot een goede beoordeling van short stay initiatieven te komen, verwerkt in een afwegingskader voor initiatieven; e. Gerealiseerde en goedkeurde short stay initiatieven te blijven monitoren.

Argumenten 1.1 Het beleidskader maakt betere begeleiding en beoordeling van initiatieven mogelijk In Eindhoven ontstaan op steeds meer locaties short stay initiatieven, of initiatieven waar short stay onderdeel uitmaakt van een groter project. Daarnaast liggen er op diverse locaties in de stad die niet direct geschikt zijn voor woonfuncties kansen om wél short stay op basis van logies te realiseren, bijvoorbeeld op werklocaties zoals Flight Forum. Short stay is echter een specifiek type verblijfsfunctie, een ‘grijs gebied’ waarop de randvoorwaarden en afspraken uit het woonprogramma niet goed toepasbaar zijn. Bijvoorbeeld als het gaat om de verblijfskwaliteit, betaalbaarheid en veiligheid. Dat belemmert een heldere, spoedige en consistente beoordeling van initiatieven. Het beleidskader is enerzijds opgesteld om initiatieven beter te kunnen begeleiden en beoordelen, anderzijds om aan de hand van een duidelijke definitie van short stay te kunnen handhaven indien er ongewenste initiatieven zouden kunnen ontstaan. De basis van het beleidskader – een hulpmiddel om initiatieven objectiever te beoordelen en nadrukkelijk niet bedoeld als extra ballast voor de woningbouwproductie – bestaat uit een set van objectieve criteria waarop nieuwe initiatieven worden getoetst; het afwegingskader.

Zo wordt bekeken of het initiatief in een behoefte voorziet, of het initiatief past op de voorgestelde locatie en of de kwaliteit en betaalbaarheid op orde zijn. Door een plan op alle criteria te toetsen komen we tot een eerste bevinding of we als gemeente positief staan tegenover het beoogde initiatief. Deze bevindingen neemt het Team Integraal Ruimtelijke Advies (TIRA) mee in haar verdere afwegingen om tot een definitieve keuze te komen inzake elk bouwinitiatief. Dit betekent dus ook dat een initiatiefnemer niet direct rechten kan ontlenen uit een bepaalde score op het afwegingskader. Er volgt altijd nog een nadere integrale toets door TIRA, waarin initiatieven tevens worden getoetst aan bijvoorbeeld het parkeerbeleid, de Visie Externe veiligheid, Nota Bedrijventerreinen en de Beleidsregels kamerbewoning en woningsplitsing. Tenslotte staan in het document enkele voorbeelden beschreven van short stay voorzieningen (of onderdelen daarin) die de gemeente graag terugziet in toekomstige initiatieven maar waarbij we ook veel ruimte geven aan ontwikkelaars om in de geest van deze voorbeelden met een eigen interpretatie te komen. 1.2 Door short stay in het beleidskader als logiesfunctie te definiëren kan op meer locaties in de stad tijdelijke huisvesting worden toegevoegd

2

Inboeknummer 23bst00919

Short stay wordt in het beleidskader afgebakend als “tijdelijke huisvesting voor een periode van minimaal 14 dagen en maximaal 6 maanden”. Sommige locaties in de stad zijn qua externe veiligheid, geluidsnormen etc. niet geschikt voor permanente bewoning, wel zijn deze mogelijk geschikt voor tijdelijke huisvesting (wanneer ze op basis van jurisprudentie als logies kunnen worden geclassificeerd). Uiteraard is het wel van belang dat een gezond verblijfs- en leefklimaat gegarandeerd kan worden voor een dergelijke termijn. Op deze locaties waar regulier wonen niet kan moet daarom altijd een zorgvuldige bestuurlijke afweging plaatsvinden waarbij wordt onderbouwd waarom short stay wél past op deze locatie en hoe de gezondheid van de gebruikers wordt geborgd. Daarbij kunnen aanvullende locatie specifieke eisen worden gesteld. Voor Flight Forum zijn ze reeds uitgewerkt. Er is een verlenging van maximaal 6 maanden mogelijk voor internationale studenten op die locaties waar regulier – permanent – wonen ook mogelijk is (zie wel kanttekening 1.4; in gebieden waar regulier wonen mogelijk is heeft wonen de voorkeur). Op specifieke locaties – met name campussen – kan het college ook besluiten een mogelijkheid om een verlenging van maximaal 6 maanden mogelijk te maken voor internationale studenten.

1.3 De behoefte aan short stay is groot, vooral onder internationals maar ook onder spoedzoekers In 2021 is er onderzoek uitgevoerd naar de vraag en het aanbod op de short stay markt. Uit die studie blijkt een aanvullende regionale behoefte van enkele honderden tot duizenden eenheden short stay de komende jaren, voor verschillende doelgroepen. Het betreft primair internationals die op zoek zijn naar tijdelijke verblijfsruimte, uit te splitsen naar kenniswerkers, arbeidsmigranten en buitenlandse studenten/promovendi. We zien echter ook dat short stay voorzieningen zich richten op andere doelgroepen: huidige inwoners van de gemeente/regio die behoefte hebben aan een tijdelijk onderkomen, zoals mensen in scheiding, of mensen die opeens te maken hebben gekregen met een verlies van baan of inkomen en daardoor de woonlasten niet meer kunnen betalen. Het onderzoek laat vooral zien dat er de afgelopen jaren een toenemende instroom is geweest van internationals naar onze regio. Het aantrekken en goed laten ‘landen’ van deze doelgroep is belangrijk voor de (economische) ontwikkeling van de Brainportregio. De instroom van internationals is een gegeven, los van de druk op de woningmarkt; het belang voor het lokale bedrijfsleven is op dit punt groot. De groep internationals staat gesteld voor een aantal uitdagingen op de woningmarkt wanneer zij van plan zijn te verhuizen naar de regio.

Ze kennen de stad nog niet goed en daarmee is hun kennis van de regionale woningmarkt ook (nog) beperkt, ze hebben geen inschrijftijd bij bijvoorbeeld woningcorporaties of voor woningen in de vrije sector, hebben vaak geen meubels en in sommige gevallen ook beperkte financiële middelen. Voornaamste uitdaging is echter dat ze direct verblijfsruimte nodig hebben bij vestiging in de regio. Ze hebben immers vaak geen familie of vrienden waar ze terecht kunnen. Short stay verblijfsruimte biedt een oplossing voor deze uitdagingen. Gegeven de – verwachte – groei van de doelgroep en vraag naar tijdelijke verblijfsruimte, is dit beleidskader voor short stay opgesteld. 1.4 Short stay kan wenselijk zijn op verschillende typen locaties Met de gekozen definitie classificeren we short stay voorzieningen juridisch als logiesfunctie. Dit doen we op basis van eerdere jurisprudentie. Short stay voorzieningen zijn dus geen woonfunctie. Hiermee ontstaan in de vorm van short stay mogelijkheden om op meer plekken in de stad tijdelijke huisvesting te realiseren, te weten: 1. Campus- en kantoorlocaties, zoals Flight Forum; 2. Mogelijke locaties waar een nadere bestuurlijke afweging nodig is: a. Bedrijvenlocaties; b. Zones rondom bijvoorbeeld het spoor of langs de snelweg;

3

Inboeknummer 23bst00919

c. Reguliere woongebieden, daar waar het past in een juiste mix met regulier wonen uitgezonderd de wijken waar kamerverhuur/splitsing niet mogelijk is. 1.5 Het beleidskader is vertaald naar concrete uitvoeringsafspraken over de toetsing en monitoring van nieuwe initiatieven, aansluitend op de woningbouwmonitor In het beleidskader wordt aandacht besteed aan een breed scala aan relevante aspecten voor short stay, waarmee invulling wordt gegeven aan de eerdere collegeopdracht uit 2021 (21bst01556). Er is aandacht voor aspecten zoals verblijfskwaliteit, betaalbaarheid, doelgroepen, leefbaarheid, gewenste typen locaties en de juridische inbedding van short stay in Eindhoven. Daarbij is de vertaling gemaakt naar concrete uitvoeringsafspraken over de toetsing van initiatieven en over de monitoring van short stay ontwikkelingen in de stad. Hierbij sluiten we aan bij de woningbouwmonitor. 1.6 Bij de totstandkoming van het beleidskader heeft brede interne en externe afstemming plaatsgevonden Het beleidskader is tot stand gekomen met brede interne en externe afstemming. Ook heeft er afstemming plaatsgebonden met het versnellingsteam Woningbouw en het programma Eindhoven Bouwt Door. Daarnaast heeft er een marktconsultatie plaatsgevonden waarbij o.a. aanbieders en exploitanten van short stay en het Expat Center input hebben kunnen geven op het beleid.

Uit de marktconsultatie bleek draagvlak voor het opstellen van short stay beleid. Voornaamste aandachtspunten waren de aansluiting van dit beleid op landelijke regelgeving, de mogelijkheden voor short stay gebruikers om zich wel te kunnen registreren in de stad en de financiële haalbaarheid van initiatieven. De aandachtspunten zijn meegenomen bij het opstellen van het uiteindelijke beleidskader.

Kanttekeningen 1.1 De woningbouwopgave voor reguliere woningen blijft overeind Ook wanneer er short stay locaties worden toegevoegd, blijft de druk op de woningmarkt de komende jaren groot. Het realiseren van voldoende reguliere woningen blijft de komende jaren nodig. Wel is in de berekeningen van de woningbehoefte van de komende jaren (zoals opgenomen in het Woonprogramma 2021-2025) rekening gehouden met de doelgroep internationals. Verder is de behoefte van studenten nader uitgewerkt in het convenant studentenhuisvesting. Het creëren van een short stay aanbod zorgt ervoor dat deze groepen minder gaan drukken op de reguliere woning- en kamermarkt. 1.2 Ook voor tijdelijke verblijvers geldt de zorg voor een gezonde leefomgeving Short stay wordt aangemerkt als logiesfunctie, maar kan gezien worden als tijdelijke vorm van wonen. Als voorwaarde geldt ook daarvoor dat er een voldoende aantrekkelijke verblijfs-/ woonomgeving moet worden gerealiseerd, zoals gesteld in onze ambities over gezonde duurzame verstedelijking. Per locatie kunnen daarom nadere eisen worden verbonden aan initiatieven. 1.3 Monitoring is noodzakelijk om de betaalbaarheid van short stay langjarig te behouden Het is belangrijk dat het short stay aanbod dat wordt ontwikkeld ook past bij de behoefte en dat de betaalbaarheid van de short stay voorzieningen langjarig behouden blijft.

Om de ontwikkeling van het short stay aanbod te monitoren kan o.a. in de woningbouwmonitor de ontwikkeling van short stay voorzieningen worden opgenomen, gekoppeld aan de doelgroep. Hierdoor ontstaat een goed overzicht van de nieuwe initiatieven en de verhouding met de vraag (onderzoek Decisio – Companen 2021). Over de langjarige betaalbaarheid van de voorzieningen worden vergelijkbaar met middenhuurwoningen afspraken gemaakt in de anterieure overeenkomsten, waarbij we met ontwikkelende partijen afspraken maken over minimaal 15 jaar exploitatie, de maximale indexatie en over het jaarlijks toezenden van een overzicht van de huurprijzen en verblijfstermijn aan de gemeente.

4

Inboeknummer 23bst00919

1.4 Voorkomen moet worden dat short stay reguliere woningbouw belemmert In gebieden waar regulier wonen mogelijk is, heeft wonen de voorkeur. Bewoners kunnen zo lang blijven wonen als ze willen en hebben een betere huurbescherming dan bij short stay. Gelet op de grote behoefte aan short stay woningen en de behoefte aan een ‘flexibele schil’ waar bewoners snel een woning kunnen vinden, is het echter belangrijk dat er ook voldoende short stay aanbod is. Ook kan het aanbieden van short stay een mogelijkheid zijn om de woningbouwproductie in moeilijke tijden op gang te houden. Gelet daarop is het mogelijk om in uitzonderlijke gevallen ook short stay te ontwikkelen op locaties waar regulier wonen mogelijk is, daar waar het past in een juiste mix met regulier wonen (uitgezonderd de wijken waar kamerverhuur/splitsing niet mogelijk is en rekening houdend met overige Beleidsregels kamerbewoning en woningsplitsing). In deze categorie van gebieden moet dan altijd een zorgvuldige bestuurlijke afweging plaatsvinden waarbij wordt onderbouwd waarom short stay past op deze locatie, dat er geen te grote druk op de omgeving ontstaat en dat de ontwikkeling voorziet in een reële behoefte.

Personele consequenties Voor de begeleiding van nieuwe initiatieven is geen aanvullende personele capaciteit benodigd; dit verloopt via de bestaande procedures en vervolgens via projectmanagement. Dit verschilt niet van de huidige situatie. De monitoring van de ontwikkeling van het short stay aanbod is wel nieuw, maar de hiervoor benodigde inzet is naar verwachting verwaarloosbaar (enkele uren per jaar voor het programma Wonen en de sector Economie en Cultuur). Deze uren kunnen binnen de bestaande capaciteit worden opgelost.

Financiële consequenties Het short stay beleidskader (inclusief monitoring) wordt ingepast binnen bestaande gemeentelijke procedures, waardoor er geen aanvullend budget benodigd is.

Communicatie Na vaststelling van dit beleidskader wordt het document gepubliceerd op de gemeentelijke website. Reeds bij de gemeente bekende aanbieders van short stay worden actief geïnformeerd over het nieuwe beleid, de kansen die er liggen om in Eindhoven short stay te realiseren en de goede voorbeelden uit het inspiratiedocument. Daarnaast wordt het beleidskader opgenomen in het TIRA proces en onder de aandacht gebracht bij gemeentelijke project- en gebiedsmanagers zodat ook nieuwe partijen geïnformeerd kunnen worden wanneer zij zich melden bij de gemeente.

Planning en uitvoering Na vaststelling van het beleidskader wordt het toegepast bij de begeleiding van nieuwe initiatieven. Tevens wordt een overzicht gemaakt van lopende short stay initiatieven en een zo eenduidig mogelijk overzicht gegeven van het totale aanbod aan short stay in de stad. Deze wordt vervolgens met uw raad gedeeld.

Evaluatie Een jaar na inwerkingtreding wordt het kader met interne en externe betrokkenen geëvalueerd.

Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: 1. Beleidskader ‘short stay initiatieven’ 2. Bijlagen bij beleidskader ‘short stay initiatieven’

5

Inboeknummer 23bst00919

Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris.

6

Inboeknummer 23bst00919

Ontwerp Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van ;

besluit: 1. Het beleidskader ‘short stay initiatieven’ vaststellen, met daarin als voornaamste onderdelen: a. Short stay af te bakenen als “tijdelijke huisvesting voor een periode van minimaal 14 dagen en maximaal 6 maanden”; b. Short stay te classificeren als logiesfunctie; c. Voor (internationale) studenten en promovendi een uitgebreidere maximale verblijfstermijn van 12 maanden mogelijk te maken op locaties waar regulier (permanent) wonen ook mogelijk is; d. Een viertal toetsingscriteria te hanteren om tot een goede beoordeling van short stay initiatieven te komen, verwerkt in een afwegingskader voor initiatieven; e. Gerealiseerde en goedkeurde short stay initiatieven te blijven monitoren.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van

, griffier.

7