Raadsvoorstel Aanwijzing van gronden op basis van de artikelen 2 en 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten in het gebied Kanaalzone Zuid

gemeente Eindhoven Inboeknummer Dossiernummer B&W beslisdatum

22bst00573 22.16.452 19 april 2022

Aanwijzing van gronden op basis van de artikelen 2 en 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten in het gebied Raadsvoorstel Kanaalzone Zuid Inleiding In 2014 is in opdracht van de gemeente Eindhoven en het ministerie van Infrastructuur & Milieu het Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport (MIRT) onderzoek, Brainport Avenue 2020-2040, Gebiedsvisie Brainport City, uitgevoerd. Hierin is de Kanaalzone al genoemd als een gebied dat kan bijdragen aan een aantrekkelijk gemengd stedelijk milieu. Op 11 december 2015 heeft ons college besloten om in te stemmen met de mogelijkheid tot verdergaande verkleuring van het gebied De Kade binnen de Ring. Uw raad is hier met een raadsinformatiebrief (nummer 15bst01735) over geïnformeerd en heeft u verzocht om de mogelijkheden tot transformatie nader te verkennen. Vervolgens heeft ons college een startnotitie opgesteld (5 juli 2016) waarin uitgangspunten en randvoorwaarden zijn opgenomen voor de ontwikkeling van het gebied. De focus voor transformatie lag daarbij op de Kanaalzone Zuid. Op 21 maart 2017 heeft uw raad het “Ontwikkelkader Kanaalzone – Campina terrein Eindhoven” vastgesteld. In dit ontwikkelkader is de verkleuring/transformatie van de Kanaalzone Zuid benoemd. Als eindbeeld voor de Kanaalzone staat een gemengd milieu met meerdere functies en een specifieke bijdrage aan de ontwikkeling van het centrum voor ogen.

Voor het Campinaterrein (een deel van het gebied Kanaalzone Zuid) is de planvorming in een vergevorderd stadium. Het bestemmingsplan voor het Campinaterrein is onherroepelijk geworden op 19 november 2021. Het Campinaterrein verkleurt naar een kwalitatief hoogstedelijke leefomgeving met diverse functies, waaronder wonen. De verwachting is dat de eerste woningen in 2023/2024 worden opgeleverd. De hoofdlijn van de eerder genoemde startnotitie en het ontwikkelkader is dat het overige deel van de Kanaalzone Zuid naar analogie van het Campinaterrein wordt ontwikkeld tot een gemengde kwalitatief hoogstedelijke leefomgeving, waarin wordt gewoond, gewerkt en gerecreëerd. In verband met deze gebiedsontwikkeling hebben wij op 8 maart 2022 besloten tot het vestigen van het voorkeursrecht op basis van artikel 6 van de Wet voorkeursrecht gemeenten op percelen grond gelegen in het gebied Kanaalzone Zuid.

Inboeknummer 22bst00573

Met de invoering van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) heeft de wetgever beoogd om de positie van gemeenten bij de grondverwerving ten behoeve van de verwezenlijking van het ruimtelijk beleid te versterken door het college en de raad een middel te geven waarmee speculatie kan worden tegengegaan en de regie bij de verwezenlijking van de voorgestane ruimtelijke ontwikkelingen kan worden behouden. Gemeenten verkrijgen bij de te koop aanbieding van onroerend goed door eigenaren een voorkeurspositie. De wet verschaft hiermee in het kader van de uitvoering van de gemeentelijke plannen een passief verwervingsinstrument. Gedurende het planproces dient het voorkeursrecht tevens als beschermingsinstrument, waardoor ongewenste verkopen kunnen worden tegengegaan. Het voorkomt prijsopdrijving van tegen elkaar opbiedende marktpartijen waardoor de financieel economische uitvoerbaarheid van plannen nadelig wordt beïnvloed. Het voorkeursrecht geeft de gemeente het recht van eerste koop met betrekking tot de percelen/perceelgedeelten waarop het voorkeursrecht is gevestigd. Het op basis van artikel 6 Wvg door ons gevestigde voorkeursrecht heeft een werkingsduur van maximaal drie maanden.

Om het gevestigde voorkeursrecht op basis van artikel 6 Wvg te laten voortduren (te bestendigen) dient uw raad binnen drie maanden een openbaar raadsbesluit te nemen op basis van de artikelen 2 en 5 van de Wvg. Het ontwerp-raadsvoorstel en -besluit heeft met ingang van 11 maart 2022 gedurende vier weken ter inzage gelegen bij het Inwonersplein in het stadhuis. Gedurende de termijn van terinzagelegging zijn belanghebbenden ingevolge artikel 4:8 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in de gelegenheid gesteld om mondeling of schriftelijk hun zienswijzen bij uw raad naar voren te brengen. Van deze mogelijkheid is door één belanghebbende gebruik gemaakt. In de “Nota van zienswijzen” is deze zienswijze samengevat en van een standpunt voorzien. Ten aanzien van de ingebrachte zienswijze hebben wij overwogen dat deze ongegrond is en geen aanleiding heeft gegeven om het raadsvoorstel en ontwerp raadsbesluit aan te passen.

 Wettelijke taak  Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college Uitvoering Woondeal

 Onvermijdelijk Doelstelling Door toepassing van de Wvg kan de gemeente een betere regierol vervullen bij de verwezenlijking van het gemeentelijke ruimtelijke beleid in het gebied Kanaalzone Zuid, zoals onder andere is opgenomen in het “Ontwikkelkader Kanaalzone – Campina terrein Eindhoven”, en worden ongewenste verkopen en grondspeculaties tegengegaan.

2

Inboeknummer 22bst00573

Voorstel 1. De zienswijze overeenkomstig het gemeentelijk standpunt als verwoord in de Nota van zienswijzen ‘Aanwijzing van gronden op basis van de artikelen 2 en 5 Wet voorkeursrecht gemeenten in het gebied Kanaalzone Zuid’ ongegrond te verklaren; 2.

Op basis van de artikelen 2 en 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) overeenkomstig bijgaand ontwerp raadsbesluit te besluiten tot aanwijzing van percelen grond waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing zijn, een en ander zoals aangegeven op het bij dit besluit behorende kadastraal overzicht met nummer GRB-20220015 en de bijbehorende perceellijst, vermeldende de kadastrale aanduidingen, de perceelgrootte en de namen van de eigenaren en beperkt gerechtigden, een en ander volgens de openbare registers van het Kadaster naar de stand per 11 april 2022;

3.

Te bepalen dat aan deze gronden, gelegen in het gebied Kanaalzone Zuid van de gemeente Eindhoven, in de toekomst een andere dan een agrarische bestemming wordt toegedacht te weten een gebruik met de bestemmingen wonen, detailhandel, bedrijvigheid, werkplaatsen en horeca en de daarbij behorende voorzieningen (samengevat een gemengd stedelijk milieu), en derhalve van een afwijkend gebruik (intensiever) dan het huidige gebruik kan worden gesproken;

4.

Dat voor afloop van de werkingsduur van het voorkeursrecht – indien de ruimtelijke planvorming nog niet zover is dat voor het gebied Kanaalzone Zuid een bestemmingsplan is vastgesteld – zal worden overgegaan tot vaststelling van een structuurvisie (onder de toekomstige Omgevingswet: omgevingsvisie) als grondslag voor de continuering van het voorkeursrecht;

5.

Dit raadsbesluit te publiceren in het Gemeenteblad en in te schrijven in het gemeentelijke beperkingenregister (Wkpb) alsmede de eigenaren en rechthebbenden per aangetekende brief van dit besluit in kennis te stellen, opdat het rechtsgevolg als bedoeld in artikel 5 van de Wvg ontstaat;

6.

De uitvoering van dit besluit op te dragen aan het college van burgemeester en wethouders.

Argumenten 1.1. Er is één zienswijze ingediend. Van 11 maart 2022 tot en met 7 april 2022 bestond voor belanghebbenden de gelegenheid om zienswijzen in te dienen tegen het ontwerp-raadsvoorstel en -besluit ‘Aanwijzing van gronden op basis van de artikelen 2 en 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten in het gebied Kanaalzone Zuid’. Van één belanghebbende is een zienswijze ontvangen. Deze zienswijze is in de “Nota van zienswijzen” samengevat en van een standpunt voorzien.

3

Inboeknummer 22bst00573

1.2. De zienswijze heeft niet geleid tot gewijzigde inzichten. De ingekomen zienswijze heeft niet geleid tot gewijzigde inzichten met betrekking tot het raadsvoorstel en ontwerp raadsbesluit inzake het te vestigen voorkeursrecht. De zienswijze wordt om de redenen zoals verwoord in de Nota van zienswijzen ongegrond verklaard. 2.1. De Wvg geeft de gemeente een wettelijk kader om een eerste recht van koop te krijgen. De wetgever heeft met het voorkeursrecht beoogd de regierol van gemeenten bij de verwezenlijking van ruimtelijk beleid te behouden en te versterken. Het is derhalve een logische stap om voor het gebied Kanaalzone Zuid van dit instrumentarium gebruik te maken. De gemeentelijke ambitie is dat de Kanaalzone Zuid transformeert naar een kwalitatief hoogwaardige leefomgeving (gemengd stedelijk milieu), waarin wordt gewoond, gewerkt en gerecreëerd. Met deze gebiedsontwikkeling wordt voorzien in de grote vraag naar onder andere binnenstedelijk wonen en transformeert dit gebied naar een gemengd stuk stad met een hoge mate van functiemenging en hoogwaardige openbare ruimte. Mede in verband met deze gebiedsontwikkeling hebben wij op 8 maart 2022 besloten tot het vestigen van een voorlopig voorkeursrecht (artikel 6 Wvg) op gronden gelegen in het gebied Kanaalzone Zuid.

In artikel 2 van de Wvg is opgenomen dat de gemeenteraad gronden kan aanwijzen waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing zijn. In artikel 5 van de Wvg is de besluitvorming door de raad en de vestigingsgrondslag vastgelegd. 2.2. Wet voorkeursrecht gemeenten is een beschermingsinstrument. Gedurende het ontwikkelingsproces is het voorkeursrecht een ondersteunend instrument. De wet verschaft hiermee in het kader van de uitvoering van de gemeentelijke plannen op lange en/of middellange termijn een passief verwervingsinstrument, naast de mogelijkheid van onteigening. Daarnaast dient het voorkeursrecht tevens als beschermingsinstrument, waardoor ongewenste verkopen, al dan niet bedoeld als speculatie, kunnen worden tegengegaan. 3.1. De vestiging van het voorkeursrecht moet voldoen aan de wettelijke vereisten. Een voorkeursrecht kan gevestigd worden indien er aan de gronden een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht en het gebruik afwijkt van de toegedachte toekomstige bestemming. Dit volgt uit de vereisten van artikel 5 van de Wvg. Aangezien de toekomstige ruimtelijke invulling, namelijk een gemengd stedelijk milieu met de bestemmingen wonen, detailhandel, bedrijvigheid, werkplaatsen en horeca en de daarbij behorende voorzieningen, afwijkend (intensiever) is dan het huidige gebruik, wordt voldaan aan de wettelijke vereisten.

4

Inboeknummer 22bst00573

De behoefte aan nieuwe betaalbare woningen is groot. Er ligt een opgave om circa 20.000 woningen binnen de Ring te realiseren. Met grote(re) ontwikkellocaties, zoals de Kanaalzone Zuid, kunnen flinke stappen gezet worden in het behalen van deze aantallen. Het deel van de Kanaalzone, dat dicht bij de binnenstad ligt, heeft in de afgelopen jaren al deels een transformatie ondergaan. Hiermee is zichtbaar geworden hoeveel kansen hier liggen ten aanzien van een kwalitatief hoogstedelijke leefomgeving. Ook het Eindhovensch Kanaal, dat onderdeel is van de Kanaalzone Zuid, verdient een betere uitstraling. Het kanaal is een structurerend element in de stad en van groot ruimtelijk en ecologisch belang. Door de Provincie is het Eindhovensch Kanaal aangewezen als ecologische verbindingszone. Herontwikkeling van deze zone, van de kop tot de binnenring, biedt dan ook vele kansen. Kansen voor een transformatie naar een prettig woon-werkmilieu met ruimte voor groen, water en natuur. Op dit moment heeft het kanaal nog geen groene uitstraling. Aanvullend zijn er in Eindhoven weinig plekken waar je aan het water kan wonen. Het water levert een grote bijdrage aan een bijzondere woonkwaliteit en het Eindhovensch Kanaal biedt hiertoe de mogelijkheden. 4.1. De wettelijke verplichting opgenomen in artikel 5 Wvg.

In artikel 5 van de Wvg is opgenomen dat in het besluit tot aanwijzing wordt aangegeven of nadien nog zal worden overgegaan tot het vaststellen van een structuurvisie (in de toekomstige Omgevingswet: omgevingsvisie). Aan deze wettelijke verplichting wordt voldaan. 5.1. Een besluit tot het vestigen van een voorkeursrecht moet worden gepubliceerd. Het rechtsgevolg (vestiging voorkeursrecht) van artikel 5 Wvg treedt in werking nadat het besluit is gepubliceerd in het Gemeenteblad. Verder moeten de eigenaren en beperkt gerechtigden een kennisgeving (brief) ontvangen. Dit volgt uit artikel 7 van de Wvg. 6.1. Uitvoering opdragen aan het college van burgemeester en wethouders. Omwille van de werkbaarheid is het raadzaam om de uitvoering van het raadsbesluit op te dragen aan ons college. Kanttekeningen 1.1. Het ongegrond verklaren van zienswijzen zal leiden tot bezwaar- en beroepsprocedures. De indiener van de zienswijze heeft al medegedeeld een bezwaarschrift in te zullen dienen tegen het collegebesluit dan wel raadsbesluit. Dit is een wettelijke mogelijkheid voor belanghebbenden die in de Algemene wet bestuursrecht is opgenomen. Dit is geen reden om het voorkeursrecht niet te vestigen.

5

Inboeknummer 22bst00573

3.1. Werkingsduur collegebesluit op grond van artikel 6 is beperkt. Het collegebesluit d.d. 8 maart 2022 is op 11 maart 2022 in werking getreden en heeft een werkingsduur van maximaal drie maanden. Binnen deze termijn zal uw raad een besluit moeten nemen om het voorkeursrecht te bestendigen. Indien uw raad niet besluit tot het vestigen van het voorkeursrecht kan de eigenaar het perceel vervreemden. Dit kan leiden tot grondspeculaties en prijsopdrijvingen, waardoor het realiseren van de ruimtelijke ambities van de gemeente onder druk komen te staan. 5.1. Binnen drie jaar moet een structuurvisie, bestemmingsplan of inpassingplan zijn vastgesteld. Het besluit van uw raad om gronden aan te wijzen op grond van artikelen 2 en 5 Wvg, waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van toepassing zijn, heeft ingevolge artikel 9, lid 3 van de Wvg een maximale werkingsduur van drie jaar tenzij binnen die termijn een structuurvisie, bestemmingsplan of inpassingsplan (onder de toekomstige Omgevingswet: omgevingsvisie, omgevingsplan of programma) is vastgesteld. In dat geval blijft het voorkeursrecht voortduren. Bij tussentijdse vaststelling van een structuurvisie (onder de toekomstige Omgevingswet: omgevingsvisie) wordt de werkingsduur met drie jaar verlengd.

Na de vaststelling van een bestemmingsplan (onder de Omgevingswet: omgevingsplan) geldt het voorkeursrecht tot maximaal tien jaar na de inwerkingtreding daarvan. Financiële consequenties In het geval van een mogelijke aanbieding van gronden waarop een voorkeursrecht rust, zal het college moeten besluiten of de gemeente de gronden in beginsel wenst aan te kopen. Indien het college daartoe besluit en zij bereikt geen overeenstemming met de grondeigenaar is het mogelijk dat de grondeigenaar de gemeente verzoekt om de prijs door de rechtbank te laten vaststellen. Indien de gemeente met de grondeigenaar tot overeenstemming komt, zullen daarvoor middelen moeten worden gealloceerd (bijvoorbeeld uit het krediet strategische verwervingen, een nog nader te openen grondexploitatie of een vast te stellen investeringskrediet). Communicatie Het ontwerp-raadsvoorstel en -besluit is gelijktijdig met het collegebesluit d.d. 8 maart 2022 aan de in de openbare registers van het Kadaster vermelde eigenaren en rechthebbenden toegezonden. De belanghebbenden kunnen bezwaar maken tegen de voorlopige aanwijzing. Bij de voorbereiding van een aanwijzing speelt in beginsel artikel 4:8 van de Awb een rol.

Dit artikel verplicht een gemeente om, voordat zij een beschikking geeft waartegen een belanghebbende die de beschikking níet heeft aangevraagd, naar verwachting bedenkingen zal hebben, die belanghebbende in de gelegenheid te stellen zijn zienswijze naar voren te brengen indien de beschikking zou steunen op gegevens over feiten en belangen die de belanghebbende betreffen en die gegevens niet door de belanghebbende zijn verstrekt.

6

Inboeknummer 22bst00573

Nu in ons collegebesluit tot het vestigen van het voorkeursrecht op basis van artikel 6 van de Wet voorkeursrecht gemeenten d.d. 8 maart 2022, al gebruik is gemaakt van artikel 4:11, onder a en c van de Awb en ons besluit door publicatie in het Gemeenteblad al openbaar is, hebben wij de eigenaren en beperkt gerechtigden in de gelegenheid gesteld om zienswijzen tegen het ontwerp-raadsvoorstel en -besluit naar voren te brengen. Het ontwerp-raadsvoorstel en -besluit tot bestendiging van het voorkeursrecht heeft met ingang van 11 maart 2022 gedurende vier weken ter inzage gelegen bij het Inwonersplein in het stadhuis. Gedurende de termijn van terinzagelegging zijn belanghebbenden ingevolge artikel 4:8 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in de gelegenheid gesteld om mondeling of schriftelijk hun zienswijzen bij uw raad naar voren te brengen. Van deze mogelijkheid is door één belanghebbende gebruik gemaakt. In de “Nota van zienswijzen” is de zienswijze samengevat en van een standpunt voorzien. Ten aanzien van de ingebrachte zienswijze hebben wij overwogen dat deze ongegrond is en geen aanleiding geeft om dit raadsvoorstel en ontwerp raadsbesluit aan te passen. Nadat uw raad het besluit heeft genomen, zal het raadsbesluit worden gepubliceerd in het Gemeenteblad. Daags na publicatie in het Gemeenteblad heeft het besluit rechtsgevolg.

Het raadsbesluit wordt ter inzage gelegd op het Inwonersplein in het stadhuis. Verder moet ingevolge artikel 7 van de Wvg een kennisgeving worden gezonden aan de in het besluit vermelde eigenaren en beperkt gerechtigden. Tevens moet een registratie plaatsvinden in het gemeentelijke beperkingenregister (Wkpb-register). Dit raadsbesluit betreft een voor bezwaar en beroep vatbaar besluit. Indien bezwaar of beroep aanhangig is tegen het collegebesluit d.d. 8 maart 2022 tot voorlopige aanwijzing en dit besluit vervalt omdat een besluit van de gemeenteraad tot aanwijzing in werking is getreden, wordt het bezwaar of beroep geacht te zijn gericht tegen het raadsbesluit (artikel 6, lid 3 Wvg). Gedurende 6 weken, ingaande op de dag nadat het raadsbesluit is gepubliceerd in het Gemeenteblad, is het mogelijk dat belanghebbenden bezwaar maken. Planning en uitvoering Het raadsdossier wordt geagendeerd voor de meningsvormende raadvergadering 17 mei 2022 en de raad van 24 mei 2022.

7

Inboeknummer 22bst00573

Evaluatie Niet van toepassing. Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: • Ontwerp raadsbesluit; • Collegebesluit d.d. 8 maart 2022; • Ingekomen zienswijzen; • Nota van zienswijzen ‘Aanwijzing van gronden op basis van de artikelen 2 en 5 Wet voorkeursrecht gemeenten in het gebied Kanaalzone Zuid’; • Kadastraal overzicht met nummer GRB-20220015; • Perceellijst; • Publicatie Gemeenteblad; • Voorbeeld brief aan eigenaar / beperkt gerechtigde. 

De bijlagen worden meegestuurd

Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris.

8

Inboeknummer 22bst00573

Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 19 april 2022; gelet op de behandeling in de meningsvormende vergadering van 10 mei 2022; gelet op de behandeling in de meningsvormende vergadering van 17 mei 2022; besluit: 1.

De zienswijze overeenkomstig het gemeentelijk standpunt als verwoord in de Nota van zienswijzen ‘Aanwijzing van gronden op basis van de artikelen 2 en 5 Wet voorkeursrecht gemeenten in het gebied Kanaalzone Zuid’ ongegrond verklaren;

2.

Op basis van de artikelen 2 en 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) besluiten tot aanwijzing van percelen grond waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing zijn, een en ander zoals aangegeven op het bij dit besluit behorende kadastraal overzicht met nummer GRB-20220015 en de bijbehorende perceellijst, vermeldende de kadastrale aanduidingen, de perceelgrootte en de namen van de eigenaren en beperkt gerechtigden, een en ander volgens de openbare registers van het Kadaster naar de stand per 11 april 2022;

3.

Bepalen dat aan deze gronden, gelegen in het gebied Kanaalzone Zuid van de gemeente Eindhoven, in de toekomst een andere dan een agrarische bestemming wordt toegedacht te weten een gebruik met de bestemmingen wonen, detailhandel, bedrijvigheid, werkplaatsen en horeca en de daarbij behorende voorzieningen (samengevat een gemengd stedelijk milieu), en derhalve van een afwijkend gebruik (intensiever) dan het huidige gebruik kan worden gesproken;

4.

Dat voor afloop van de werkingsduur van het voorkeursrecht – indien de ruimtelijke planvorming nog niet zover is dat voor het gebied Kanaalzone Zuid een bestemmingsplan is vastgesteld – overgegaan tot vaststelling van een structuurvisie (onder de toekomstige Omgevingswet: omgevingsvisie) als grondslag voor de continuering van het voorkeursrecht;

9

Inboeknummer 22bst00573

5.

Dit raadsbesluit publiceren in het Gemeenteblad en in te schrijven in het gemeentelijke beperkingenregister (Wkpb) alsmede de eigenaren en rechthebbenden per aangetekende brief van dit besluit in kennis stellen, opdat het rechtsgevolg als bedoeld in artikel 5 van de Wvg ontstaat;

6.

De uitvoering van dit besluit opdragen aan het college van burgemeester en wethouders.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 24 mei 2022.

J. Jongbloed, griffier.

10