Raadsvoorstel Aanvullingen op grondverkoopovereenkomst District E

gemeente Eindhoven Inboeknummer 24bst00145 Dossiernummer 24.17.351 B&W beslisdatum 23 april 2024

Raadsvoorstel Aanvullingen op grondverkoopovereenkomst District E

Inleiding In 2017 sloot de gemeente Eindhoven naar aanleiding van een tenderprocedure een grondverkoopovereenkomst met Amvest Development Real Estate BV voor de realisatie van het project District E ten zuiden van het Centraal Station Eindhoven. Sinds 2022 is BESIX door Amvest aangehaakt als partner en potentieel bouwer. Medio 2022 heeft Amvest opnieuw aangegeven dat de economische omstandigheden, de Coronapandemie en de gevolgen van de oorlog in Oekraïne een zware weerslag hebben op het project. Een eerder formeel verzoek van Amvest op basis van aanpassing aan de programmatische uitgangspunten van de WBI is eerder aan bod geweest. Uw raad heeft op 24 mei 2022 besloten om Amvest tegemoet te komen op ruimtelijk-fysiek en programmatisch vlak (22bst00439). De financiële consequenties van de grondprijsverlaging als gevolg van de programmatische wijzigingen zijn in 2022 al verwerkt in de grondexploitatie Stationsgebied Zuid in de actualisering van de Meerjaren Prognose Grondexploitaties. Gestapelde onzekerheden verlammen bouwproject Door verschillende aanhoudende onzekerheden op de woningbouwmarkt na 2021, waaronder gestegen bouw-, rente- en energiekosten en zeker ook bij dit project opgetreden extreem lange bezwaarprocedures, blijft het voor de ontwikkelaar zeer risicovol om de volgende stap te nemen in de ontwikkeling en voorbereiding van dit complexe en omvangrijke project.

Amvest heeft desondanks deze situatie afgezien van het stil leggen van de ontwikkeling in 2022 in het vertrouwen dat voortgang belemmerende factoren adequaat opgelost worden. Wanneer ontwikkelaar op basis van de huidige grondverkoopovereenkomst de volgende stap moet nemen, betekent dit dat zij na een onherroepelijke omgevingsvergunning 8 weken de tijd heeft om tot deals te komen met beleggers, afnemers en aannemer. Dat is namelijk ook het moment dat de grond geleverd (en afgerekend) moet worden. In het

Inboeknummer

24bst00145

huidige economische klimaat en de onvoorspelbaarheid van het proces met mogelijk nieuwe bezwaarprocedures is deze korte termijn van 8 weken niet langer realistisch en te risicovol. Daarnaast is er een actualiteit bij gekomen. De uitkomst van de MIRT-verkenning OVknoop Brainportregio Eindhoven, meer specifiek de Verkenning Spoorknoop Eindhoven (SKE) zou in de toekomst grote impact op het project kunnen hebben. Dat komt omdat er varianten in de verkenning onderzocht worden waarbij het spoor enkele meters zuidwaarts zou kunnen uitdijen ter hoogte van District E om de capaciteit van Station Eindhoven Centraal te vergroten. De eerste (tussen)resultaten van de MIRT-verkenning zijn naar verwachting in Q4 2024 bekend. De MIRT-verkenning, op zich een zeer positieve ontwikkeling bij de € 1,6 miljard Brainportdeal, levert echter ook onzekerheid op voor de ontwikkelaar ten aanzien van de realisatie van het bouwplan en haalbaarheid en afzetbaarheid van het project. Op basis van de tussenresultaten kan bepaald worden in hoeverre dit invloed heeft op District E. Aanvullende afspraken zijn nodig om het project District E verder te brengen Het is onze overtuiging dat de huidige situatie vraagt om aanvullende maatregelen waarmee de uiteindelijke ontwikkeling van District E niet onnodig wordt vertraagd. De afspraken zijn vastgelegd in de allonge waarop geheimhouding rust.

De allonge ligt voor u ter inzage bij de griffie. De directe financiële consequenties van de afspraken in de allonge zijn gelegen in de omzetting van de reserveringsrente in een vooruitbetaling op de grondprijs. In dit kader ligt er een memo “Toelichting financiële consequenties Allonge I op de grondverkoopovereenkomst District E” waarop geheimhouding rust voor u ter inzage bij de griffie. In het geval van District E is de reserveringsrente al verschuldigd vanaf het moment van ondertekening van de grondkoopovereenkomst. Dit is destijds bij de tenderuitvraag zo ingestoken om de tijdsdruk erop te houden op deze belangrijke plek midden in de stad. Op dit moment werkt het opleggen van deze maandelijkse vergoeding allesbehalve als drukmiddel om het bouwen te versnellen. Deze maandelijkse lasten leggen gezien de omstandigheden druk op de ontwikkelaar en het haalbaar krijgen van de businesscase. Op basis van de aanvullende afspraken in de allonge verplicht ontwikkelaar zich om het ontwerpproces af te ronden én om over te gaan tot de aanvraag van de belangrijkste vergunningen om, wanneer mogelijk, te kunnen starten met bouwen. Het is aan uw raad om een besluit te nemen over onderstaand voorstel dat het project weer verder kan brengen en dichter bij het realiseren van meer dan 700 woningen (en 15.000 m2 commerciële voorzieningen) in het centrum.

Het college heeft het volgende besloten ten aanzien van de aanvullende afspraken om het project District E verder te brengen: 1. Onder voorbehoud van een positief raadsbesluit over beslispunt 4

2

Inboeknummer

24bst00145

a. Met Allonge I op de Grondverkoopovereenkomst van 9 november 2017 Stationsplein Zuid tussen gemeente Eindhoven en Amvest in te stemmen 2. Een verplichting tot geheimhouding op te leggen ten aanzien van de allonge en het memo ‘Toelichting financiële consequenties Allonge I op de grondovereenkomst District E’ conform het bijgevoegde geheimhoudingsbesluit 3. De burgemeester te verzoeken om wethouder Steenbakkers te machtigen de genoemde allonge te ondertekenen 4. De raad voor te stellen: a. De reeds betaalde reserveringsrente over de periode van 1 april 2022 tot en met 31 december 2025 om te zetten naar een aanbetaling op de aankoopsom b. De financiële consequenties hiervan te verwerken in de eerstvolgende actualisering van de MPG 

Wettelijke taak



Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college woningvoorraad vergroten, actief maatregelen nemen om woningbouwprojecten te bevorderen

  Onvermijdelijk Doelstelling Het realiseren van dit project draagt bij aan onze ambities: betaalbare woningen toevoegen, een inclusieve (binnen)stad zijn en het iconische project District E op een historisch waardevolle en centrale plaats in de stad realiseren. Deze ontwikkeling past in de Verdichtingsvisie Binnenstad en de maatregelen van Eindhoven Bouwt Door. Voorstel 1 a De reeds door ontwikkelaar betaalde reserveringsrente over de periode van 1 april 2022 tot en met 31 december 2025 om te zetten naar een aanbetaling op de aankoopsom b De financiële consequenties hiervan te verwerken in de eerstvolgende actualisering van de MPG Argumenten 1.1 De omzetting van de reserveringsvergoeding naar een aanbetaling op de koopprijs is een te onderzoeken maatregel uit het Maatregelenpakket EBD In het kader van 'Eindhoven Bouwt Door’ geven we uitvoering aan een serie maatregelen waardoor onder andere iconische projecten zoals District E weer haalbaar en realiseerbaar worden. In hoeverre dit een generieke maatregel voor alle projecten gaat worden, of alleen in bijzondere situaties, wordt nader onderzocht. In het voorliggend project, waarbij zowel de niet-beïnvloedbare bezwaar- en beroepsprocedures extreem

3

Inboeknummer

24bst00145

lang hebben geduurd, maar ook waarbij de bij aanvang niet verwachte spoorse studie de ontwikkelaar tot sterke vertraging dwingt, vinden wij gedeeltelijke omzetting van reserveringsrente naar vooruitbetaling een acceptabele en logische keuze. 1.2 De lange juridisch-planologische procedures, grote onzekerheden op de markt én de onzekerheid omtrent de MIRT-verkenning rechtvaardigen een aanpassing van de afspraken Langdurige bezwaar- en beroepsprocedures maken dat het bestemmingsplan pas in 2023 onherroepelijk is geworden, nadat het begin 2022 door de gemeenteraad al was vastgesteld. Reden hiervan is in eerste instantie de bezwaren die op nagenoeg alle procedures in het Stationsgebied Zuid binnenkomen. Daarnaast heeft het lang geduurd voordat de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State uitspraak heeft gedaan in deze zaak. Hier heeft ontwikkelaar geen enkele grip op gehad. Door deze lange onzekere periode heeft ontwikkelaar haar plannen niet verder kunnen uitwerken. Wel liep gedurende deze periode de reserveringsrente (die al door Amvest wordt betaald vanaf 2017) voor het kavel gewoon door. Om die reden wordt voorgesteld om de reserveringsrente met terugwerkende kracht vanaf 1 april 2022 tot en met 31 december 2025 om te zetten in een vooruitbetaling, een aanbetaling op de koopprijs.

Dit past ook binnen de gangbare systematiek om reserveringsrente pas te rekenen vanaf het moment waarop het (bouwrijpe) kavel logischerwijs kan worden afgenomen. Deze vooruitbetaling zal tussentijds stop worden gezet wanneer er een bezwaar- of beroepsprocedure loopt tegen de laatst aangevraagde vergunning en/of wanneer het voorkeursscenario MIRT-verkenning nog niet is zeker gesteld bij het NKO danwel Voorkeursalternatief. Het voorkeursscenario houdt in dat uitbreiding van het spoor ten opzichte van de huidige buitenste spoorstaaf hoogstens vijf meter bedraagt waardoor het huidige District E-plan kan worden gerealiseerd. Mocht het voorkeursscenario zich niet voordoen bij het Voorkeursalternatief, waardoor het huidige District E-plan niet kan worden gerealiseerd, dan gaan partijen met elkaar in overleg over de gevolgen hiervan. Kanttekeningen 1.1 Er bestaat een gering risico op staatssteun In 2021 heeft DirkZwager het volledig doorhalen van de reserveringsrente, wat onderdeel was van het eerdere formele verzoek uit 2021 van Amvest, beoordeeld als mogelijk ongeoorloofde staatssteun. Het voorstel nu betreft niet, ondanks de nadien zwaar gewijzigde omstandigheden, het volledig doorhalen van de reserveringsrente maar een gedeeltelijke omzetting hiervan in een vooruitbetaling. De maatregelen zoals opgenomen in de allonge zijn nu circa drie jaar later opnieuw getoetst door DirkZwager.

Zij concludeert, dat naast eerder genoemde in 2021 onvoorziene omstandigheden, de MIRT-verkenning een onvoorziene omstandigheid is voor ontwikkelaar op basis waarvan enige flexibiliteit mogelijk is. De oorspronkelijke overeenkomst voorziet daar ook in. Bovendien erkent zij dat een versnelling van het

4

Inboeknummer

24bst00145

project (zoals beoogd met de allonge) reden kan zijn om in te stemmen met de gedeeltelijke omzetting van de reserveringsrente, zonder dat dit tot staatsteun leidt. Zij concludeert echter ook dat er nog altijd een geringe kans bestaat dat een rechter zal oordelen dat er in het voorliggend geval sprake is van staatssteun. De gemeente kan de afspraken in de allonge aangaan door het opnemen van een ‘staatssteunclausule’ in de allonge. Door middel van het toevoegen van een staatssteunclausule in de allonge neemt de gemeente het gesignaleerde risico van staatssteun niet weg maar wel eventuele negatieve contractuele gevolgen (nietigheid/vernietigbaarheid). 1.3 Resultaat MIRT-verkenning: zekerheid over doorgang project in deze vorm wordt bepaald door derde partijen Het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat is verantwoordelijk voor de uitvoering van de MIRT-verkenning SKE en de keuzes en besluiten die daaruit volgen. De mate waarin het gewenste scenario (voorkeursscenario) in de tussentijd (Nota Kansrijke Oplossingen) of bij de uitkomst van het proces (Voorkeursalternatief) zeker gesteld kan worden, hangt in hoge mate af van de keuzes die in dit proces door het Ministerie en ProRail gemaakt zullen worden. De gemeente Eindhoven is stakeholder in dit proces en zal zich maximaal inspannen om dit voorkeursscenario als tussenresultaat (NKO) van de MIRT-verkenning besloten te zien.

In dit kader worden er reeds gesprekken gevoerd tussen partijen in relatie tot Convenant Beethoven, waarin comfort is gegeven richting ontwikkelaar, te bevestigen in voorkeursalternatief / nota kansrijke oplossingen, zodat versneld tot realisatie van dit project kan worden overgegaan. Personele consequenties Het voorliggend voorstel heeft geen nadere personele consequenties. Het projectteam District E zorgt voor de verdere uitwerking van het project District E op basis van de aanvullende afspraken. Financiële consequenties Deze zijn voor u ter inzage gelegd in het memo “Toelichting financiële consequenties Allonge I op de grondverkoopovereenkomst District E” waarop geheimhouding rust. Communicatie Communicatie vindt plaats in overleg met portefeuillehouder na dit raadsbesluit. Het besluit tot opleggen van de geheimhoudingsplicht ten aanzien van de allonge en het memo “Toelichting financiële consequenties Allonge I op de grondverkoopovereenkomst District E” wordt opgenomen in het openbare geheimhoudingsregister. Planning en uitvoering Na het ondertekenen van de allonge zullen de volgende processtappen worden genomen tot het moment van start bouw.

5

Inboeknummer -

24bst00145

Aanvraag vergunning Eventueel: afhandeling bezwaar/beroep tegen vergunning Vaststelling NKO MIRT-verkenning SKE Vaststelling Voorkeursalternatief MIRT-verkenning SKE Levering grond Start bouw

Partijen werken toe naar bestuurlijke afstemming inzake de MIRT-verkenning (Amvest/BESIX, Ministerie van I&W, Prorail en gemeente) in november 2024 of eerder/later wanneer hier aanleiding toe bestaat. Evaluatie Met de projectwethouder wordt periodiek het proces en de voortgang van het project besproken. Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: • Geheimhoudingsbesluit District E • Allonge I op grondafnameovereenkomst (GEHEIM) • Memo financiële consequenties allonge (GEHEIM) De allonge en de memo liggen voor de raad ter inzage bij de griffier en voor de meningsvormende vergadering bij de secretaris van die commissie. Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris.

6

Inboeknummer

24bst00145

Ontwerp Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 23 april 2024;

besluit: 1 a De reeds door ontwikkelaar betaalde reserveringsrente over de periode van 1 april 2022 tot en met 31 december 2025 om te zetten naar een aanbetaling op de aankoopsom b De financiële consequenties hiervan te verwerken in de eerstvolgende actualisering van de MPG Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 11 juni 2024

, griffier.

7