Raadsvoorstel Aankoop Landgoed De Wielewaal

gemeente Eindhoven Inboeknummer 22bst00189 Dossiernummer 22.06.151 B&W beslisdatum 08 februari 2022

Raadsvoorstel Aankoop Landgoed De Wielewaal

Inleiding Landgoed De Wielewaal, gelegen in Eindhoven Noordwest, staat sinds 2016 officieel te koop. Het landgoed – dat van 1934 tot 2005 is bewoond door Frits Philips – is volledig omheind en exclusief toegankelijk voor de eigenaar en enkele andere bewoners. Landgoed De Wielewaal is met ± 142 hectare (= ± 1.420.000 m²) met hoofdzakelijk natuur/bos en bijzonder erfgoed met haar monumentale bomen, rododendrons, vijvers en rijke flora en fauna, een unieke plek binnen de stadsgrenzen van Eindhoven. De historie van het landgoed is onlosmakelijk verbonden aan Eindhoven, met Frits Philips als boegbeeld. Omdat Landgoed De Wielewaal een belangrijk onderdeel uitmaakt van de geschiedenis van de stad zijn in het verleden verschillende verkenningen geweest om het landgoed in handen te krijgen van de gemeente, en daarmee beschikbaar te kunnen stellen aan alle inwoners van de stad en de regio. Tot heden is dat niet gelukt. Eindhoven maakt momenteel een schaalsprong door. We hebben een grote woonopgave die we in de bestaande stad willen realiseren, maar onze waardevolle groenstructuren willen we daarbij sparen. Door de verdichting van de bestaande stad hebben we behoefte aan aantrekkelijke groene openbare leefruimte, natuur en water. Want groen en natuur zijn randvoorwaarden voor een gezonde groei van de stad.

Naarmate de stad groeit wordt het belang van openbaar groen en natuur, rust en ruimte dus groter. Landgoed De Wielewaal is in haar omvang vergelijkbaar met Hyde Park in Londen en drie keer zo groot als het Vondelpark in Amsterdam. Geen enkele andere stad in Nederland heeft nog de kans om een park van deze kwaliteit en omvang als openbaar groen / waardevolle natuur toe te voegen. Daarom zijn we in februari 2021 een traject gestart met potentiële partners om de aankoop en mogelijkheden van Landgoed De Wielewaal te inventariseren. Vervolgens hebben wij in juli 2021 besloten te starten met de voorbereidende handelingen/ gesprekken voor de verwerving van het landgoed. In september 2021 is gestart met diverse onderzoeken (o.a. bodemonderzoek en natuurwaardenonderzoek) en heeft een taxatie van het landgoed plaatsgevonden. Vanaf oktober 2021 heeft een intensief onderhandelingstraject plaatsgevonden om het landgoed te verwerven. Inmiddels zijn we op het punt aanbeland dat er

Inboeknummer 22bst00189

overeenstemming is bereikt over de aankoop van het landgoed door de gemeente. Pas na instemming van uw raad komt de koopovereenkomst tot stand.

 Wettelijke taak  Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college In het coalitieakkoord 2018-2022 is opgenomen dat we bouwen aan een gezonde, groene, duurzame en aantrekkelijke stad voor de generaties na ons. […] Daarom verstevigen we de vergroening van de stad en stimuleren we biodiversiteit. […] We koesteren de groene uitlopers van buiten naar binnen de stad, met een soms eeuwenoude groenstructuur. We kijken of deze plekken nog een extra impuls nodig hebben. […] We houden oog voor de beeldkwaliteit en cultureel erfgoed (waaronder ook de wederopbouw) als identiteitsbepalende herkenningspunten in de stad.

 Onvermijdelijk

Doelstelling Het unieke groen/natuur van Landgoed De Wielewaal als zodanig behouden en op een verantwoorde manier gefaseerd openbaar toegankelijk maken. Daarmee draagt het landgoed bij aan een gezonde en duurzame verstedelijking van Eindhoven en aan het zichtbaar en toegankelijk maken van het industrieel en cultureel erfgoed van Eindhoven. Voorstel 1. Te besluiten om Landgoed De Wielewaal voor een koopsom van € 29.000.000,aan te kopen, onder de voorwaarden en bedingen zoals opgenomen in de bij dit besluit behorende koopovereenkomst, welke deel uit maakt van dit besluit; 2. Voor de aankoop van Landgoed De Wielewaal een krediet beschikbaar te stellen van € 29.000.000,-- en de daaruit voortvloeiende kapitaallasten van € 501.000,-- en de bijbehorende exploitatielasten van € 422.000,-- te dekken uit: a. Structureel beschikbare middelen ‘groenstructuur in relatie tot verdichting’ van € 500.000,--; b. Incidenteel voor 3 jaar beschikbare middelen ‘investeringsruimte voor klimaat en energie’ van € 386.000,-- en uit overige opbrengsten van € 37.000,-- en de jaren erna uit de overige opbrengsten van € 423.000,--. 3. In te stemmen met het afwijken van de financiële verordeningen en gezien de staat van de overige panden hiervoor een afschrijvingstermijn van 10 jaar te hanteren; 4.

Instemmen met nadere uitwerking van de exploitatie voor de langere termijn (ontwikkelplan en businesscase) met partners, inclusief voorstellen voor gefaseerde openstelling; 5. De begrotingswijziging vaststellen.

2

Inboeknummer 22bst00189

Argumenten 1.1 De verwerving van Landgoed De Wielewaal is een strategische diepte-investering voor de huidige en toekomstige opgaven waar we als stad voor staan en raakt alle portefeuilles. Wij zien dit als een historische kans en zijn verheugd dat we deze aankoop als belangrijk resultaat in deze collegeperiode aan u kunnen voorleggen. Landgoed De Wielewaal wordt van en voor iedereen in Eindhoven. De ontwikkeling van het landgoed moet gezien worden als een lange termijn diepte-investering, waarmee als tegenhanger van de verdichtingsopgave – inclusief groei van het aantal inwoners – extra openbaar groen/natuur (‘ademruimte’) voor de stad wordt gecreëerd. Daarnaast levert dit een bijdrage aan een aantal grote opgaven waar we als stad voor staan. Denk aan de te verwachten economische groei wat leidt tot meer dan 70.000 extra banen (met bijvoorbeeld de ontwikkeling van de naastgelegen Brainport Industries Campus). Landgoed De Wielewaal is een unieke voorziening die ons nationale en internationale vestigingsklimaat versterkt. Daarnaast zien we dat ook in het onderwijs het thema groen en natuur steeds belangrijker wordt. Een stadsbos van dit formaat in de stad geeft nieuwe mogelijkheden voor buiten spelen, schooluitjes en natuur- en milieueducatie. Als corona ons iets heeft geleerd dan is het dat gezondheid boven alles gaat.

Ruimte voor sporten en bewegen in de buitenlucht voor jong en oud is cruciaal. Van wandelen tot balsporten, van hardlopen tot Urban Sports. Tot slot is het evident dat Landgoed De Wielewaal behoort tot de identiteit van Eindhoven. Met het Philips-erfgoed is het een bijzondere plek waar iedereen van moet kunnen genieten. Het is een versterking van het gebied Eindhoven Noordwest en de verbinding tussen de deelgebieden en ontwikkelingen daar. 1.2 De verwerving van Landgoed De Wielewaal is onderdeel van een grotere visie op het gebied. Ons college heeft eerder besloten dat een verkenning van de mogelijkheden voor het landgoed (zonder woningbouw) moet plaatsvinden langs de volgende uitgangspunten: • toegankelijk maken van het landgoed voor de inwoners van de stad; • voorkomen versnippering van de eigendom; • het verbinden van ecologische structuren; • het vitaliseren van verstikt bos; • het leggen van verbindingen met o.a. het Van Gogh Nationaal Park; • een nieuwe betekenis geven aan de erfenis van de familie Philips; • het borgen van exploitatie en beheer op de lange termijn. Ondertussen is onder leiding van Supervisor Adriaan Geuze gewerkt aan een eerste visie op het gebied, grofweg het gebied tussen het Beatrixkanaal en de Boschdijk en tussen de Anthony Fokkerweg en Strijp (een ‘carré’ in Eindhoven Noordwest).

In die visie zien we het landgoed als onderdeel van een groter ‘stadsbos’. De ontwikkeling van het landgoed is dan ook (onderdeel van) een grotere toekomstige gebiedsontwikkeling. Dat heeft naast groen-natuur-bos ook (publieke) voorzieningen nodig die als drager fungeren in het gebied. Uiteraard passend bij het groene natuurkarakter (onder andere

3

Inboeknummer 22bst00189

de Natuurschoonwet-status), dus veelal gericht op recreatie en vitaliteit/gezondheid en sport. 1.3 De gemeente heeft in de onderhandeling een strikte lijn gevolgd en de aankoopsom valt binnen de taxatie-bandbreedte. De gemeente betaalt een bedrag van € 29.00.000,-- voor het landgoed. Taxatie- en Adviesbureau Gloudemans heeft een onafhankelijk taxatierapport opgesteld. Zij hebben het landgoed getaxeerd op € 27.000.000,--. Het taxatierapport van Gloudemans is extern beoordeeld door Hoogstate Taxateurs o/z en Rentmeesters. Kort gezegd is door Hoogstate geconcludeerd dat het taxatierapport van Gloudemans voldoet aan alle taxatievereisten. Het taxatierapport van Gloudemans alsmede de notitie van Hoogstate zijn als vertrouwelijke bijlagen ter inzage beschikbaar voor uw raad. Gezien de aard en omvang van het object is duidelijk dat binnen de beginselen van de taxatieleer niet exact is aan te geven wat de precieze waarde van dit zeer incourante en unieke object is. Er is immers geen enkel ander object in Nederland dat te vergelijken is. Om die reden hebben de taxateurs van Taxatie- en Adviesbureau Gloudemans aangegeven dat de taxatieonzekerheid bij dit soort objecten kan oplopen naar een percentage tussen de tien en twintig procent. Het aankoopbedrag van € 29.000.000,-valt binnen deze marge van de taxatieonzekerheid.

De huidige eigenaar heeft de eigendom van het landgoed deels in privé (8 hectare), deels in een B.V. (± 134 hectare). In de koopovereenkomst is daarom onderscheid gemaakt tussen privé (het landhuis en nabij gelegen garage met bovenwoning met bijbehorende 8 hectare grond), en de overige panden met alle overige gronden van het landgoed. Dit heeft geleid tot een waardeverdeling van respectievelijk € 13.000.000,-privé en € 16.000.000,-- zakelijk. Dit sluit aan bij de door ons ingeschatte WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2022 van het landhuis en de nabij gelegen garage met bovenwoning en de bijbehorende gronden. Dit wordt door onze waarderingskamer reëel bevonden. De accountant kan zich hierin eveneens vinden. Ten aanzien van twee bij dit raadsvoorstel behorende bijlagen (de stukken met taxatiegegevens) is door ons college aan uw raad geheimhouding opgelegd. Dit op grond van artikel 25, tweede lid, van de Gemeentewet in samenhang met artikel 10 van de Wet openbaarheid van bestuur. Zie hiervoor het dossier met inboeknummer 6642473 / 22bst00191. De bekrachtiging van die opgelegde geheimhouding staat voor de raadsvergadering van 15 februari 2022 geagendeerd (6642478 / 22bst00192). Ter toelichting nog het volgende.

De reden dat er door het college geheimhouding is opgelegd, is – samengevat – gebaseerd op het beschermen van de economische en financiële belangen van de gemeente, de eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer van natuurlijke personen en het voorkomen van onevenredige benadeling van de gemeente Eindhoven. 1.4 De voorwaarden bij de aankoop zijn voor beide partijen acceptabel. De belangrijkste voorwaarden uit de koopovereenkomst zijn (samengevat) als volgt:

4

Inboeknummer 22bst00189

• Een aankoopbedrag van € 29.000.000.--. Dit past binnen de taxatieonzekerheid van de taxatieleer. • Totstandkomingsvereisten besluitvorming door college en gemeenteraad. De gemeente koopt onder de totstandkomingsvereisten dat het college en de gemeenteraad besluiten tot de aankoop. De gehele besluitvorming moet zijn afgerond uiterlijk op 1 maart 2022. • Eigendomsoverdracht We gaan uit van een eigendomsoverdracht binnen 14 dagen na de besluitvorming door de gemeenteraad. Indien de notariële akte van levering door toedoen van de gemeente later dan 15 april 2022 wordt verleden, dan is de gemeente vanaf dat moment aan de huidige eigenaar een rentevergoeding van 2,5% op jaarbasis verschuldigd gerekend over de koopsom. •

De huidige eigenaar krijgt nog tot 15 juni 2025 voortgezet gebruik om niet van het landhuis. De huidige eigenaar kan het landhuis (met ± 30.000 m² omliggende grond) nog ruim 3 jaar om niet blijven gebruiken. Het resterende deel van het landgoed kan worden gebruikt door de gemeente (rekening houdend met de geldende voorwaarden, bijvoorbeeld rondom openstelling, zie ook kanttekening 1.3). Dit heeft als voordeel dat het landhuis bewoond is en we de tijd hebben het ontwikkelplan uit te werken (inclusief de toekomst van het landhuis). De gemeente kan het overige deel van het landgoed wel al gebruiken voor bijvoorbeeld openstelling voor rondleidingen, een open monumentendag, een evenement, een ontvangst e.d. Voorts komen de gebruikskosten (beveiliging, dagelijks onderhoud, en verbruikslasten) van het landhuis voor rekening van de huidige eigenaar (gebruiker). Zowel bij aanvang (voor de overdracht) van het voortgezet gebruik als achteraf zal een inspectierapport worden opgemaakt, om vast te stellen of goed voor het landhuis is gezorgd. Daarnaast is afgesproken een garantstelling door het laatste deel van de koopsom na overdracht betaalbaar te stellen. De huidige eigenaar zal nog voor de periode van het voortgezet gebruik voor (toegang)beveiliging blijven zorgen.

Omdat de huidige eigenaar in genoemde periode ook verantwoordelijk blijft voor het wildbeheer (jacht), zullen partijen daarover verdere afspraken maken en gebruik als goede buren met elkaar afstemmen. • Nabetalingsregeling Zoals eerder met uw raad gedeeld (beantwoording raadsvragen ‘Niet aan de haal met De Wielewaal’ in januari 2021, kenmerk 21bst00085) wenst de gemeente dit gebied niet in te zetten voor extra woningbouw, maar gaat juist om de natuurwaarden en het cultuurhistorisch erfgoed. Tegen die achtergrond is een nabetalingsregeling opgenomen, met als strekking dat indien gedurende de periode van 15 jaar na eigendomsoverdracht er nieuwbouwmogelijkheden worden gecreëerd/toegevoegd (onder andere meer dan 3 nieuwe woningen of drie bouwkavels), er dan 10% over de VON- of kavelprijs wordt betaald aan de huidige eigenaar. Hiermee toont de gemeente aan dat het gaat om het versterken van de groene wig en niet om (substantiële) woningbouwontwikkeling. Een nabetalingsregeling is in sommige gevallen niet ongebruikelijk en komt dus vaker voor.

5

Inboeknummer 22bst00189

De nabetalingsregeling geeft voldoende ruimte voor het ontwikkelen van stadsparkondersteunende functies zoals (eventueel) bezoekerscentrum/horeca, openbare c.q. maatschappelijke en sport-/recreatieve voorzieningen en voorzieningen van openbaar nut (wegen, paden, e.d.). Ook is de nabetalingsregeling niet van toepassing op wijziging van gebruik c.q. wijziging van de bestemming van de huidige opstallen (ook is vergroting, verbouwing en vervangende nieuwbouw op de locaties van de bestaande opstallen toegestaan). • Familie Philips erfgoed (de ‘Philips legacy’). Ons college is overeengekomen dat in de koop een aantal (on)roerende zaken zijn begrepen die behoren tot het erfgoed van de familie Philips, zoals het carillon (behoudens de toestemming van één van de Erven Philips), diverse fonteinen, zonnewijzers, prieel, een aantal beelden onder andere in het Pinetum en de inrichting van de voormalige kamer van Frits Philips sr., ook wel genoemd de ‘Herenkamer’. In die zin is de ‘Philips-legacy’ (alle vroegere eigendommen) in de koop begrepen. Uiteraard geldt dat niet voor de roerende zaken die de huidige eigenaar na 2007 zelf heeft toegevoegd. • Overige punten.

Verplichtingen samenhangende met de Natuurschoonwet-status en openstelling van het landgoed, zoals onder andere opgenomen in de akte uit 2007 waarbij de huidige eigenaar koopt van de Erven Philips, worden door de gemeente gerespecteerd en zijn opgenomen in de koopovereenkomst. Dit is van belang om te voorkomen dat we in de toekomst met financiële naheffingen te maken krijgen. Hierover hebben wij ons extern laten adviseren. Overigens is de gehele koopovereenkomst ook extern juridisch getoetst. Het moment waarop wij dit voorstel aan u voorleggen is mede bepaald door de verkopende partij, die snelheid van handelen als belangrijke voorwaarde heeft gesteld in dit traject. 4.1 De komende jaren gebruiken we om samen met de stad een plan te maken om (gefaseerde) openstelling mogelijk te maken en een exploitatieplan (met businesscase) op te stellen. Het einddoel is om het landgoed toegankelijk te maken voor iedereen. Dat zal gefaseerd gebeuren omdat we voor de exploitatie van het gebied samenwerkingsverbanden aan willen gaan met partners (‘de vrienden van de Wielewaal’) die in euro’s en in kind willen bijdragen aan het openbaar maken van het gebied. Daarnaast willen we dat Eindhovenaren zelf ook met ideeën gaan komen (dit past ook bij het traject ‘Blik op Eindhoven’, waarin vanuit de stad de wens naar voren komt voor een groene, gezonde stad).

Op die manier verlagen we de lasten voor de gemeente door ze te verdelen en creëren we draagvlak in de stad voor de ontwikkeling.

6

Inboeknummer 22bst00189

4.2 De aankoop is door de gemeente gedaan, de openstelling kan niet zonder partners en onze inwoners. Parallel aan het traject voor de verwerving van het landgoed hebben onder leiding van onze Supervisor Adriaan Geuze stakeholdersbijeenkomsten plaatsgevonden met onder andere Brabants Landschap, Natuurmonumenten, PSV, Coöperatie Brainport Park en provincie Noord-Brabant. Deze stakeholders hebben aangegeven niet te willen participeren in de aankoopkosten van het landgoed. Wel willen zij zich committeren aan de planontwikkeling en/of bijdragen in de exploitatie, beheer en/of onderhoud van het landgoed in de toekomst. Een aantal stakeholders heeft zelf al ideeën ten aanzien van het gebied, wat ten goede kan komen aan de exploitatie van het landgoed. Alle stakeholders onderkennen het belang van openstelling voor de inwoners en het toewerken naar één groot natuur- en recreatiegebied (stadsbos) in Eindhoven Noordwest. We werken daarmee samen aan de versterking van onze derde groene wig en maken de verbinding met het Van Gogh Nationaal Park. Kanttekeningen 1.1 De structurele dekking is voor de langere termijn nog niet rond. De dekking voor de komende drie jaar, waarin het landgoed gesloten blijft (of beperkt op ‘excursiebasis’ wordt opengesteld) kan binnen de beschikbare middelen worden gevonden.

We zien deze aankoop als een strategische diepte-investering voor de lange termijn, in de vorm van een noodzakelijke randvoorwaarde voor een verdichting van de binnenstad. We hebben de ruimte om het concept in de komende drie jaar – waarin (volledige) openstelling nog niet wordt voorzien – verder vorm te geven inclusief een structurele dekking. Dat geeft daarmee dus de tijd om aan een goede businesscase te werken, met verschillende partners. Hoewel wij grote kansen zien om met verenigde krachten de structurele dekking te realiseren, blijft wanneer de businesscase niet rond komt het hek om het landgoed gesloten en kan het beperkt opengesteld worden voor publiek. Dat is echter niet het doel van deze aankoop. We gaan de kansen de komende tijd verder uitwerken, zoals de mogelijkheden om in de toekomst inkomsten te genereren uit ontwikkelingen op het landgoed (denk aan horeca in het landhuis). Daarnaast bieden de commitment-gesprekken met stakeholders voldoende aanknopingspunten om dit risico aan te gaan. Er zijn bovendien nog meer partijen in beeld waar nog geen gesprekken mee zijn gevoerd. Ook willen we partijen in de stad uitdagen om met passende creatieve verdienmodellen te komen. 1.2 Voor de toekomstige exploitatie van Landgoed De Wielewaal zijn planologische procedures nodig.

In het toekomstperspectief wordt uitgegaan van mogelijk functiewijzigingen van de bestaande panden binnen het landgoed. Dit biedt kansen voor de exploitatie. Op dit moment hebben die panden een woonbestemming, maar voor de stad is het veel interessanter als een of meer panden (met name het landhuis) een andere – publieke – functie krijgen. Bestemmingswijzigingen moeten wel bijdragen aan de doelstellingen voor het Stadsbos, dus niet zomaar alles is gewenst. Vanzelfsprekend heeft uw raad,

7

Inboeknummer 22bst00189

evenals andere partijen bijvoorbeeld provincie Noord-Brabant in relatie Natuur Netwerk Brabant, daar een rol in. 1.3 Kettingbeding Erven Philips geeft beperkingen t.a.v. het direct openbaar maken van het landgoed. Bij verkoop aan de huidige eigenaar in 2007 hebben de Erven Philips in de notariële akte een kettingbeding opgenomen waarin is vastgelegd dat tot 25 jaar na aankoop (zijnde april 2032) de NSW-Landgoedstatus behouden moet blijven en het landgoed niet openbaar toegankelijk mag worden gemaakt. Hier rust een boetebeding op van € 3.600.000,-- (te indexeren). Aangezien de hele insteek is om dit met respect voor de cultuurhistorische waarde in eigendom te nemen en we als gemeente Eindhoven veel waarde hechten aan een goede relatie met de Erven Philips, hebben al een aantal gesprekken plaatsgevonden over de mogelijkheden tot eerdere openstelling. Deze gesprekken verlopen tot heden constructief. 2.1 Onzekerheden in de exploitatie. Er is een zo goed mogelijke inschatting gemaakt van de te verwachten exploitatielasten na verwerving van het landgoed, waaronder ook de onderhoudslasten. Desondanks kunnen zich situaties voordoen van achterstallig onderhoud die mogelijk financiële consequenties hebben. Deze zullen meegenomen worden in de uitwerking van de businesscase (zie paragraaf financiële consequenties).

Financiële consequenties De structurele lasten bij aankoop zijn hieronder weergegeven. Daarbij is een onderscheid gemaakt in de korte termijn: eerste drie jaar (zonder of met beperkte openstelling) en voor de langere termijn: na drie jaar (uitgaande van volledige openstelling). Voor de kapitaallasten van de opstallen is een afschrijvingsperiode van 50 jaar gehanteerd voor het landhuis en de nabij gelegen garage met bovenwoning (koopsom opstallen incl. percelen € 13.000.000,--). Voor nieuwbouw en pas verbouwde panden kunnen we een afschrijvingstermijn van 50 jaar hanteren. Voor de overige panden is een afschrijvingstermijn van 10 jaar gehanteerd gezien de huidige staat (koopsom € 16.000.000,--, inclusief ± 134 hectare grond). jaar 4 en verder inkomsten

Jaar 1

Jaar 2 - 3

jaar 4 en verder

290.000 Beschikbare middelen groenstructuur 211.000 Beschikbare middelen klimaat en energie 880.000 Potentiële huuropbrengst 183.000 Fondswerving 105.000 Kostenreductie onderhoud Overige opbrengsten/tekort

500.000 386.000 17.000 0 0 20.000

500.000 386.000 17.000 0 0 20.000

500.000 0 320.000 550.000 190.000 109.000

923.000

923.000 1.669.000

uitgaven

Jaar 1

Jaar 2 - 3

Kapitaallasten opstallen Rentelasten grond Onderhoudslasten Overige exploitatielasten Personeel, communicatie en branding

79.000 211.000 220.000 42.000 371.000

290.000 211.000 220.000 42.000 160.000

Totaal

923.000

923.000 1.669.000 Totaal

In dit overzicht is na jaar 4 en verder uitgegaan van het scenario ‘volledige openstelling’. Korte termijn (eerste 3 jaar) Op basis van de koopsom zijn de kapitaallasten berekend van de investering, waarbij conform Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) op grond niet wordt afgeschreven. Vanwege de situatie waarin nog geen openstelling aan de orde is, is een beperkt bedrag voor onderhoud, beheer en beveiliging opgenomen. Dat zal voor de structurele situatie

8

Inboeknummer 22bst00189

substantieel toenemen indien er sprake is van openstelling omdat daarbij andere, scherpere eisen van toepassing zijn. Ook is er in de eerste jaren een budget opgenomen voor de uitwerking van de businesscase, inclusief arrangementen met partners/stakeholders. Dekking voor deze periode wordt in de eerste plaats gevonden in de bij de begroting 2022 gevoteerde structurele middelen voor versterking groenstructuur. In de begroting is al ingespeeld op het belang van groen in het licht van de verdichtingsopgave door middelen vrij te maken om de groenstructuren verder te verbeteren en te versterken, onder andere door extra verwerven van gronden, versterken van de biodiversiteit en het recreatief (mede)gebruik. De dekking wordt verder aangevuld met middelen uit de kapitaallastenstelpost investeringsruimte voor klimaat en energie. Deze laatste post komt na deze drie jaar als dekking te vervallen. Het laatste stukje dekking voor deze periode komt uit beperkte opbrengsten die doorlopen. Uit het landhuis komen de eerste drie jaar geen opbrengsten, omdat dit ‘om niet’ beschikbaar blijft voor de huidige eigenaar. Op de korte termijn kunnen mogelijk al wel beperkte extra inkomsten gegeneerd worden uit bijvoorbeeld excursies, kleinschalige evenementen op het landgoed e.d.

Lange termijn (periode na 3 jaar) De opgenomen posten voor de langere periode zijn nog globaal en moeten nader worden uitgewerkt. Aan de kostenkant stijgt door de beoogde openstelling de post beheer en onderhoud fors. Dat moet nader worden ingevuld, evenals de mogelijkheid om hier partners met ervaring op dit gebied bij te betrekken. Duidelijk is dat er een hogere huuropbrengst is voorzien vanuit exploitatie van het landhuis, en die potentie is zeker aanwezig. Ook zijn er mogelijkheden om in de toekomst inkomsten te genereren uit park-gerelateerde ontwikkelingen op het landgoed. Daarnaast zal gewerkt worden aan de beschreven constructie om met partners toe te gaan werken naar deelname om openstelling mogelijk te maken. Ook daarvoor zijn concrete aanknopingspunten, zoals gezamenlijk inzetten voor fondsenwerving en crowdfunding, afspraken rondom beheer en onderhoud (met de inzet van achterban/vrijwilligers) en/of een ontwikkeling op het landgoed op zich nemen. Bovendien zijn er nog meer partijen in beeld waar nog geen gesprek mee is gevoerd. Na aankoop zullen zich naar verwachting meer partijen melden uit de stad waarmee we in de vorm van participaties het landgoed stukje bij beetje open kunnen stellen voor publiek. Dat vraagt in de komende jaren nadere uitwerking.

Omdat wij deze investering als een strategische investering voor de toekomst zien, met een duidelijke relatie als tegenhanger van de toenemende verdichting van de stad, is er ook tijd en ruimte om naar een goede en financieel sluitende invulling toe te werken. Daarin is ook een relatie met het toevoegen van m² groen bij woningbouw en kan ook vanuit die hoek nog naar dekking worden gezocht. Mocht dat toch uiteindelijk niet (helemaal) lukken leidt dat tot nieuwe afwegingen waarbij de financiële mogelijkheden van dat moment relevant zijn.

9

Inboeknummer 22bst00189

Scenario als businesscase niet rond komt Uitgaven Kapitaallasten opstallen Rentelasten grond Onderhoudslasten Overige exploitatielasten Personeel, communicatie en branding

Totaal

inkomsten 290.000 211.000 220.000 183.000 115.000

Beschikbare middelen groenstructuur Beschikbare middelen klimaat en energie Potentiële huuropbrengst Fondswerving Kostenreductie onderhoud Overige opbrengsten Tekort

1.019.000 Totaal

500.000 0 17.000 0 0 20.000 482.000 1.019.000

In het eerder genoemd overzicht is uitgegaan van een (volledige) opstelling na drie jaar. Als er geen of onvoldoende dekking wordt gevonden voor de dan stijgende exploitatielasten, kan het landgoed niet of maar voor een deel worden opengesteld. Immers, als het landgoed niet wordt opengesteld, dan blijven de lasten het laagst. De dekking die op dit moment structureel ‘hard’ is geregeld, is € 500.000,-- uit de structurele middelen voor versterking groenstructuur. Het ligt voor de hand dat we additionele inkomsten kunnen generen (in ieder geval uit de bestaande panden, zoals verhuur van het landhuis), maar deze zijn nog niet hard. Mocht het scenario zich voordoen dat de businesscase niet rond komt en het landgoed moet (volledig) gesloten blijven, dan zullen de lasten stijgen naar € 1.019.000,-- (alle kosten komen ten laste van de gemeente in plaats van deels ten laste van de gebruiker) en de opbrengsten dalen naar € 537.000,-als gevolg van het wegvallen van de dekking ‘investeringsruimte klimaat en energie’ en zonder additionele inkomsten uit bijvoorbeeld verhuur of pacht. Er ontstaat dan een jaarlijks tekort van € 482.000,-- waarvoor op dit moment geen dekking is. Hoewel het niet voor de hand ligt dat dit scenario zich in deze extreme vorm voordoet, is het wel een risico dat we met deze aankoop nemen.

Overigens zijn er in dit scenario dan ook nog andere opties, denk aan de verkoop van enkele panden. Inherent aan alle grote, langjarige gebiedsontwikkelingen zullen we permanent aandacht hebben voor kansen en bedreigingen die voorbij kunnen komen. In die zin is deze aankoop vergelijkbaar met de ontwikkeling van bijvoorbeeld Strijp-S, Meerhoven en Knoop XL, alleen dan zonder woningbouw maar met een focus op groen/natuur. Incidentele lasten Daarnaast zijn er op termijn ook incidentele kosten (onder andere vervangingskosten en groot onderhoud bos/natuur) te verwachten. Ook dit moet onderdeel uitmaken van de nader uit te werken businesscase. Communicatie De huidige bewoners van Landgoed De Wielewaal en overige betrokkenen zijn geïnformeerd. Externe communicatie over de aankoop vindt gezamenlijk plaats in goede afstemming tussen de verkopende partij en de gemeente.

10

Inboeknummer 22bst00189

Planning en uitvoering We gaan uit van een eigendomsoverdracht binnen 14 dagen na besluitvorming door uw gemeenteraad. De komende drie jaar staan in het teken van het (verder) uitwerken van een gebiedsvisie en plan voor de exploitatie voor de langere termijn (ontwikkelplan en businesscase) met partners, inclusief voorstellen voor gefaseerde openstelling met langjarige financiering voor beheer, onderhoud en beveiliging. Ook moet het landgoed geschikt gemaakt worden voor openbare toegankelijkheid. In de komende drie jaar blijft de huidige eigenaar het landgoed bewonen, wat de tijd geeft om een plan voor gefaseerde openstelling uit te werken. We kijken naar de mogelijkheden om beperkte openstelling (bijvoorbeeld op excursiebasis) gedurende de eerste drie jaar mogelijk te maken. Ondertussen dagen we partijen in de stad uit om met passende creatieve verdienmodellen te komen. Evaluatie De uitwerking van een gebiedsvisie, het exploitatieplan en het plan tot openstelling zal naar verwachting in de loop van 2023 worden voorgelegd aan ons college en uw raad.

Bijlagen Als bijlagen bij dit voorstel behoren: 1. De koopovereenkomst d.d. 5 februari 2022. 2. De begrotingswijziging. 3. Taxatierapport Gloudemans d.d. 10 december 2021 (kenmerk 1323.283-T1d1) – GEHEIM TER INZAGE. 4. Notitie Hoogstate Taxateurs o/z en Rentmeesters d.d. 22 december 2021 (kenmerk 21.2 Eindhoven/De Wielewaal, 211222) – GEHEIM TER INZAGE.

Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

secretaris

11

Inboeknummer 22bst00189

Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 8 februari 2022; gelet op de behandeling in de meningsvormende vergadering van 22 februari 2022; besluit: 1.

2.

3.

4.

5.

Te besluiten om Landgoed De Wielewaal voor een koopsom van € 29.000.000,aan te kopen, onder de voorwaarden en bedingen zoals opgenomen in de bij dit besluit behorende koopovereenkomst, welke deel uit maakt van dit besluit; Voor de aankoop van Landgoed De Wielewaal een krediet beschikbaar te stellen van € 29.000.000,-- en de daaruit voortvloeiende kapitaallasten van € 501.000,-- en de bijbehorende exploitatielasten van € 422.000,-- te dekken uit: a. Structureel beschikbare middelen ‘groenstructuur in relatie tot verdichting’ van € 500.000,--; b. Incidenteel voor 3 jaar beschikbare middelen ‘investeringsruimte voor klimaat en energie’ van € 386.000,-- en uit overige opbrengsten van € 37.000,-- en de jaren erna uit de overige opbrengsten van € 423.000,--. In te stemmen met het afwijken van de financiële verordeningen en gezien de staat van de overige panden hiervoor een afschrijvingstermijn van 10 jaar te hanteren; Instemmen met nadere uitwerking van de exploitatie voor de langere termijn (ontwikkelplan en businesscase) met partners, inclusief voorstellen voor gefaseerde openstelling; De begrotingswijziging vaststellen.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 25 februari 2022.

W. van der Meer, waarnemend griffier.

12