Raadsvoorstel Aankoop Kennedyplein 300

gemeente Eindhoven Inboeknummer 8048550_03 Dossiernummer 25.41.251 B&W beslisdatum 07 oktober 2025

Raadsvoorstel Aankoop Kennedyplein 300 Inleiding Gebiedsontwikkeling Fellenoord in de Spoorzone van Eindhoven heeft veel ruimte en potentie om een levendige stadswijk te worden. Niet alleen als aanvulling op het bestaande centrumgebied maar ook als centraal punt in het innovatie-ecosysteem van campussen en verspreide innovatieve bedrijven in de Brainport-regio. Om die reden is voor een deel van het gebied op 16 maart 2021 door de gemeenteraad de “Ontwikkelvisie & ontwikkelkader Fellenoord, Internationale Knoop XL” (hierna: de Ontwikkelvisie) vastgesteld. Vervolgens heeft de gemeenteraad op 24 januari 20231 het voornemen van uw college onderschreven om samen met de provincie Noord-Brabant een entiteit op te richten genaamd “Ontwikkelmaatschappij gebiedsontwikkeling Fellenoord” (een besloten vennootschap). Deze ontwikkelmaatschappij is ondertussen opgericht en is reeds aan de slag. Om Eindhoven geschikt te maken voor de 21ste eeuw transformeert Fellenoord en omgeving naar een gemengd gebied met een hoge mate van functiemenging en hoogwaardige openbare ruimte. Waar nu circa 200 mensen in het gebied wonen, zijn dat er ongeveer 15.000 in 2040. Het gebied Fellenoord zal in de toekomst een hoogstedelijke leefomgeving worden met tussen de 6.000 en 7.000 woningen. De plinten van de gebouwen bieden ruimte voor ondernemerschap en andere belangrijke publieke functies.

In de openbare ruimte zijn onder andere pleinen, groen en speelplaatsen voorzien om elkaar te ontmoeten, te sporten en te spelen. Verder wordt een mobiliteitstransitie van auto naar andere modaliteiten gestimuleerd. Het huidige spoornetwerk is ontoereikend voor de ambities op regionale en (inter)nationale verbindingen. Er is behoefte aan meer treinen en betere verbindingen naar de rest van Nederland en goede verbindingen met Europa. De komende jaren wordt gewerkt aan een doorvertaling van de Ontwikkelvisie naar een integraal ruimtelijk raamwerk om de feitelijke uitvoering van de gebiedsontwikkeling mogelijk te maken. Specifiek voor de Multimodale Knoop (hierna: MMK) zijn hiervoor diverse onderzoeken en verkenningen gestart, waaronder een MIRT-verkenning (Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport). Dit is een investeringsprogramma van het Rijk voor projecten en programma’s in het ruimtelijk domein (zoals wegen, bruggen en spoorwegen).

1

Raadsbesluit d.d. 24 januari 2023 (22bst01480) “Uitvoering gebiedsontwikkeling Fellenoord (Hoe)”

Inboeknummer 8048550_03 Voortschrijdend inzicht in de mogelijke consequenties van de overgebleven modellen van de MMK en het gaandeweg verkrijgen van meer inzicht in de feitelijke uitvoering van de gebiedsontwikkeling in en rondom de MMK, hebben ertoe geleid dat het gelet op de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling wenselijk en noodzakelijk was om over te gaan tot uitbreiding van het op 25 januari 2022 door de raad gevestigde gemeentelijk voorkeursrecht. Gelet daarop heeft de raad op 1 oktober 2024 ook het gemeentelijk voorkeursrecht gevestigd op onroerende zaken gelegen in cluster 7 van het gebied Fellenoord, Eindhoven Internationale Knoop XL. Sinds de vestiging van bovenstaande voorkeursrechten heeft een aantal eigenaren in het gebied hun eigendom(men) formeel te koop aan de gemeente aangeboden. Dit heeft in het eerste en laatste kwartaal van 2024 geleid tot diverse aankopen in cluster 4 en 5 van de Ontwikkelvisie, namelijk de kantoorgebouwen Fellenoord 200-240, Fellenoord 310-370 en de Schimmelt 2-50 en Lardinoisstraat 1-15. Na de vestiging van het (tijdelijke) voorkeursrecht voor cluster 7, heeft ook de eigenaar van het kantoorgebouw, plaatselijk bekend als Kennedyplein 300 (ook wel bekend als het VGZ gebouw), zijn eigendommen te koop aangeboden aan de gemeente.

Uw college heeft vervolgens op 27 augustus 2024 besloten in beginsel bereid te zijn om het kantoorgebouw aan te kopen. Met de eigenaar is overeenstemming bereikt over de aankoop van het kantoorgebouw Kennedyplein 300, zulks onder de voorwaarden en bedingen zoals opgenomen in de koopovereenkomst, die als geheime bijlage 1 is bijgevoegd. Op onderstaande luchtfoto is het kantoorgebouw met blauwe arcering weergegeven.

2

Inboeknummer 8048550_03 Verbouwing en tijdelijke exploitatie Het pand met een oppervlakte van ruim 15.000 m2 en 70 parkeerplaatsen is in 2001 specifiek ontworpen voor voormalige huurder VGZ en is in de huidige opzet niet aan meerdere huurders (Multi Tenant) te verhuren. Een nieuwe enkele huurder (Single Tenant) voor het gehele pand is in de Eindhovense markt (vooralsnog) niet beschikbaar. Het pand is bij verwerving dan ook leegstaand en kent derhalve op dat moment geen huurstroom. Om die reden is in de afgelopen periode een onderzoek verricht naar de exploitatiemogelijkheden en risico's – vanaf het moment dat het pand zal worden aangewend – om het geschetste strategische doel te dienen. Het betreft hier een periode van minimaal 10 jaar. Deze studie heeft uitgewezen dat een multi-user concept met deelverhuur aan verschillende kantoorgebruikers in combinatie met het exploiteren van studentenhuisvesting (118 eenheden) de meest gewenste invulling is. Het pand voorziet ook in een grote representatieve centrale ruimte die door beide functies ingezet kan worden. Deze invulling voldoet aan de financiële kaders zoals gesteld aan een strategische verwerving, kent de minste exploitatierisico's en daarnaast geeft de functie studentenhuisvesting tevens gehoor aan een urgente maatschappelijke behoeften op dit moment.

Zeker het aantal studentenkamers binnen het sociale prijssegment is beperkt aanwezig dus om die reden is gekozen om dit prijssegment te bedienen. Dit sociale prijssegment bedraagt tussen circa € 500,-- en € 550,-- per maand per kamer all-in (huurtarief prijspeil heden) en is afgestemd op het prijsniveau van lokale woningbouwcorporaties. All-in betekend dat de prijs inclusief gas, water en licht en beheer- en onderhoudskosten is. De definitieve huurprijs zal op het moment van start-verhuur nogmaals gebenchmarkt worden met woningbouwcorporaties. Het beoogde totaalprogramma sluit daarnaast ook aan bij de ambities van Fellenoord. Voor het realiseren van dit programma is een aanvullende investering nodig welke onderdeel is van dit gevraagde besluit. De genoemde representatieve centrale ruimte zal het centrale middelpunt worden van het gehele kantoorgebouw en biedt gelegenheid aan al haar gebruikers en passanten om daar te lunchen, ontmoeten, vergaderen en het hebben van diverse bijeenkomsten. Voor de exploitatie hiervan zal een externe operator gevonden worden. Door de mix van zowel woonfuncties als kantoorfuncties is het (commerciële) succes van het geheel, in hoge mate afhankelijk van het gebouwconcept wat door betreffende operator zal worden uitgerold voor met name de betreffende centrale ruimte.

Dit gebouwconcept wordt door de gemeente samen met gespecialiseerde bureau’s verder uitgewerkt en bevat onder ander een verhuurstrategie waarbij spelregels en een toewijzingsstrategie worden gedefinieerd om te komen tot verhuur van zowel de kantoorfunctie als de woonfunctie, zodat maximale synergie ontstaat. Deze object georiënteerde verhuurstrategie zal worden uitgebreid tot gebied georiënteerde verhuurstrategie (assetmanagement) en worden afgestemd met het andere vastgoed wat in bezit is bij de gemeente en houdt rekening met de nog uit te geven gronden binnen Fellenoord voor kantoorfuncties.

3

Inboeknummer 8048550_03 Het doel is verhogen van huuropbrengsten, reductie van leegstand en het aansluiten bij de functiemix die in de gebiedsontwikkeling Fellenoord wordt nagestreefd. Ook met het oog op toekomstige gronduitgiften en lange termijn scope. Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college Uitvoering Woondeal, Verstedelijkingsakkoord, het Bestuursakkoord 2022-2026 waarin is opgenomen dat we regie nemen door meer actief grondbeleid te voeren, waarbij we alle beschikbare publieke instrumenten kunnen inzetten, alsmede de Nota Grondbeleid 2023 waarin is uitgesproken dat de gemeente bij ontwikkelingen ‘Grip door Regie’ wil hebben. Doelstelling Met het verkrijgen van de eigendom van het kantoorgebouw c.a., plaatselijk bekend als Kennedyplein 300, heeft de gemeente meer grip op de realisatie van Ontwikkelcluster 7 in de gebiedsontwikkeling "Fellenoord" en vergroot zij daarmee haar eigendomspositie binnen dit ontwikkelcluster. Voorstel 1. Te besluiten om: a. voor de aankoop van het kantoorgebouw Kennedyplein 300 binnen het investeringskrediet verwerving onroerende zaken € 12.800.000,-- voor de ondergrond en € 7.950.000,-- voor de opstal en € 150.000,-- aan bijkomende kosten beschikbaar te stellen; b.

de uit de aankoop voortvloeiende kapitaallasten alsmede de structurele beheerlasten, als volgt te dekken: - rentelasten vanuit het bestaande budget binnen taakveld 8.2 "Grondexploitatie (niet bedrijventerreinen)"; - afschrijvingslasten over de opstal en de structurele beheerlasten uit de te verwachten huuropbrengsten, doch in geval van onvoldoende dekking, (mede) uit de egalisatiereserve verwervingen Internationale Knoop XL. c. voor de verbouwingskosten ten behoeve van de tijdelijk exploitatie een krediet beschikbaar te stellen van € 7.012.000,-- (inclusief bijkomende kosten) en deze voor € 1.062.000,-- te dekken uit de RHA subsidie, en de uit de verbouwingskosten voortvloeiende structurele kapitaallasten te dekken uit de te verwachten huuropbrengsten, doch in geval van onvoldoende dekking, (mede) uit de egalisatiereserve verwervingen Internationale Knoop XL. d. bijgevoegde begrotingswijziging vast te stellen. Argumenten 1.1 Impact MMK op omgeving cluster 7. Momenteel wordt een MIRT-verkenning uitgevoerd, waarbij een alternatief voor een ondergronds busstation (MMK) wordt onderzocht. De verkenning eindigt in een voorkeursalternatief dat in november 2025 aan uw Raad zal worden voorgelegd.

Dit voorkeursalternatief heeft directe en substantiële impact op het functioneren van het gebied aan de noordzijde van het Centraal Station, waarbij ook wordt gekeken buiten de grenzen van het huidige busstation.

4

Inboeknummer 8048550_03 Het gaat hierbij onder andere om de (langzame) verkeersstromen, positionering en ontwikkeling van het gewenste vastgoed programma en de inrichting van de openbare ruimte. Gelet op de toekomstige ruimtelijke gebiedsontwikkeling in en rondom de MMK, en de inzichten in de mogelijke consequenties van het beoogde voorkeursalternatief, is het wenselijk om Kennedyplein 300 aan te kopen. De omvang en positionering van het voorkeursalternatief leidt tot vervolgopgaven in de directe omgeving, omwille van raakvlakken, kansen en optimalisatiemogelijkheden. Dat raakt ook cluster 7. Om te komen tot een zowel kwantitatief als kwalitatief evenwichtige ruimtelijke ontwikkeling, en om invloed te kunnen uitoefenen op de condities waaronder de realisering plaatsvindt, biedt de verwerving van het kantoorgebouw een kans om meer grip en sturing te krijgen op de toekomstige ontwikkeling van het busstation en Ontwikkelcluster 7. Daarmee neemt de kans op een tijdige ontwikkeling van de Multimodale Knoop aanzienlijk toe. 1.2

Met de aankoop wordt de regie en eigendomspositie van de gemeente in het Ontwikkelcluster 7 in Fellenoord vergroot en is de gemeente minder afhankelijk van de inzichten en plannen van andere eigenaren. De gemeente is reeds eigenaar van een deel van de gronden in cluster 7, echter op een groot deel van deze gronden zijn door de ondergrondse parkeergarage Kennedy Business Center verschillende opstalrechten gevestigd. Het opstalrecht van parkeergarage Kennedy Business Center is vervolgens weer gesplitst in appartementsrechten, waarvan (onder andere) de verschillende eigenaren van de kantoorgebouwen eigenaar zijn. De gemeente is op dit moment ook al eigenaar van een deel van deze parkeergarage. Met de aankoop van het kantoorgebouw en parkeerplaatsen c.a. vergroot de gemeente haar aandeel in de eigendom binnen cluster 7, vergroot zij haar aandeel in de eigendom van parkeergarage Kennedy Business Center én is er één eigenaar minder in dit cluster. Door de vergroting van de eigendomspositie hoeft er binnen Ontwikkelcluster 7 nog maar met een beperkt aantal eigenaren/gerechtigden te worden gesproken over de mogelijke ontwikkelingen.

Hiermee is er voor nu en in de toekomst meer grip op de publieke belangen van de gemeente ten aanzien van Ontwikkelcluster 7 binnen de totale gebiedsontwikkeling Fellenoord, omdat niet meer met andere eigenaren hoeft te worden gesproken over de condities die de uitvoering op de meest gewenste wijze in de weg staan. Daarnaast is deze verwerving in lijn met de op 30 mei 2023 door uw raad vastgestelde Nota Grondbeleid “Grip door regie” (dossiernummer 23bst00323). 1.3 Met de aankoop wordt het risico op prijsopdrijving en speculatie tegengegaan. Het kantoorgebouw was tot voor kort in gebruik door VGZ, welke haar huurovereenkomst heeft opgezegd, waardoor het kantoorgebouw op dit moment leeg is komen te staan.

5

Inboeknummer 8048550_03 Door verwerving door de gemeente wordt voorkomen dat het kantoorgebouw in handen komt van derden, zoals een belegger die het kantoorgebouw uitsluitend in de huidige vorm wil exploiteren of een ontwikkelaar die het kantoorgebouw louter uit speculatieve motieven in eigendom wil verkrijgen. Wanneer een derde partij het kantoorgebouw zou aankopen, bestaat bovendien het risico dat er opnieuw langdurige onderhandelingen over de (grond)verwerving moeten plaatsvinden, met daarbij de kans op prijsopdrijving. 1.4 De overeengekomen koopsom is marktconform. Voorafgaand aan de onderhandelingen met de eigenaar is ter voorlichting van de gemeente door een onafhankelijk deskundige een taxatierapport opgesteld, waarbij rekening is gehouden met de leegstand en de benodigde aanvullende investering om het pand wel verhuurbaar te maken. Gelet op de getaxeerde waarde wordt geconcludeerd dat de overeengekomen koopsom past binnen de taxatie bandbreedtes en derhalve marktconform is. Voor een nadere toelichting op de getaxeerde marktwaarde versus de overeengekomen koopsom wordt verwezen naar de als geheime bijlage 2 bijgevoegde memo “Toelichting aankoop Kennedyplein 300”. Het taxatierapport is als geheime bijlage 3 bijgevoegd. 1.5 Ten aanzien van de aankoop is een due diligence onderzoek uitgevoerd.

In het eerste kwartaal van 2025 is een due diligence onderzoek uitgevoerd, waarbij onder andere een bouwkundig- en installatietechnisch onderzoek (conditiemeting conform NEN 2767) is uitgevoerd. Tevens is er door een advocatenkantoor een juridisch onderzoek verricht naar alle door de eigenaar ter beschikking gestelde documenten (waaronder huurovereenkomsten, huurfacturen, allonges, notariële akten, etc.). Uit het due diligence onderzoek zijn geen bijzondere risico’s gebleken, die aanleiding hebben gegeven om de overeengekomen koopsom te heroverwegen en hierover opnieuw te onderhandelen met de verkoper. 1.6

Door het nu aankopen van het kantoorgebouw kan dit nog langjarig worden door geëxploiteerd als multi-user gebouw, kantoorruimte voor meerdere bedrijven en als studentenhuisvesting in combinatie met de exploitatie van de centrale algemene ruimte voor restaurantfunctie, vergaderen en het houden van bijeenkomsten. In de Ontwikkelvisie is een mogelijk eindbeeld van het gebied in 2040 beschreven. De gebiedsontwikkeling zal gefaseerd en over een langjarige periode gaan plaatsvinden. De beoogde tijdelijke functies waarin het kantoorgebouw wordt geëxploiteerd als multi-user gebouw met kantoorruimte voor meerdere bedrijven, studentenhuisvesting voor 118 studenten, in combinatie met de exploitatie van de centrale algemene ruimte voor restaurantfunctie, vergaderen en het houden van bijeenkomsten, passen binnen de gestelde kaders van de Ontwikkelvisie en voorziet in de urgente behoefte aan studentenhuisvesting. 1.7 Noodzaak tot verbouwing van het kantoorgebouw naar multi-user gebouw. Het gebouw is destijds specifiek ontworpen voor één enkele huurder te weten VGZ. Op dit moment is er geen huurder in de markt die het gehele kantoor wil huren, en dit is ook de voornaamste reden van huidig eigenaar om tot verkoop over te gaan.

6

Inboeknummer 8048550_03

Om het gebouw weer geschikt te krijgen voor verhuur is een uitvoerig onderzoek verricht naar de gebruiksmogelijkheden. Dit onderzoek is uitgevoerd door interne en externe specialisten op het gebied van gebruik, kosten en opbrengsten en vormt de basis voor de beoogde verbouwingskosten. Deze verbouwingskosten voorzien dus integraal in de te maken kosten om meerdere huurders te kunnen bedienen, 118 studentenkamers te kunnen realiseren en het geschikt maken van de centrale algemene ruimte om te kunnen verhuren aan een externe operator, inrichtingskosten voor de studentenkamers en aanpassingskosten van algemene ruimtes zoals (fiets)parkeren. Speciale aandacht is besteed aan de verhuurmogelijkheden, de verhuuropbrengsten en verhuurrisico’s van het kantoorgedeelte. Kantoormakelaar CBRE is onderdeel geweest van de planuitwerking en er is een externe second opinion uitgevoerd. 1.8 Dekking voor de lasten is aanwezig. De uit de aankoop voortvloeiende lasten (onder andere de rentelasten, afschrijvingslasten en structurele beheerlasten) kunnen gedekt worden uit het bestaande budget binnen taakveld 8.2 "Grondexploitatie (niet bedrijventerreinen)" en de te (verwachte) huurinkomsten van de kantoorgebruikers alsook de studentenhuisvesting. In het geval van een tekort zal gebruik gemaakt worden van de egalisatiereserve verwervingen Internationale Knoop XL.

Voor een nadere onderbouwing wordt verwezen naar de als geheime bijlage 2 bijgevoegde memo “Toelichting aankoop Kennedyplein 300”. 1.9 Incidentele kosten verbouwing. Voor het bepalen van de verbouwingskosten is een stichtingskostenraming gemaakt en omvat naast de directe bouwkosten ook de advieskosten, leges, interne kosten, inrichting van de studentenclusters, posten voor prijsstijgingen, BTW, nadere planuitwerking en onvoorziene kosten zijnde de bijkomende kosten. Voor de totale investering die hiermee gemoeid is wordt verwezen naar de geheime bijlage 2 “Toelichting aankoop Kennedyplein 300”. Kanttekeningen 1.1 Een exact moment van ontwikkeling van de Multimodale knoop en Ontwikkelcluster 7 is nog onbekend. Een exact tijdstip waarop de ontwikkeling van de MMK en Ontwikkelcluster 7 kan starten, is nog niet te noemen. Dit is ook mede afhankelijk van de realisering van het nieuwe busstation, de uitkomsten uit de MIRT verkenning en de eventuele weerslag daarvan op cluster 7. 1.2 Verhuurrisico kantoren en studentenhuisvesting direct na verwerving. Om het verhuurrisico goed in beeld te brengen heeft CBRE een marktanalyse en verhuuradvies uitgebracht. CBRE acht, gezien o.a. de uitstekende locatie, het kantoorgedeelte goed te kunnen verhuren en voorziet een doorlooptijd van 1 à 2 jaar om alle kantoorvloeren te verhuren.

Voor de twee aanwezige vergaderclusters en het restaurantgedeelte zal een operator gezocht worden die dit deel zal exploiteren. Ook voor dit deel is volgens CBRE voldoende markt. Om meer zekerheid te verkrijgen over het verhuurrisico is een second opinion uitgevoerd door een eveneens gerenommeerd adviseur en deze onderschrijft het advies van CBRE. In de exploitatieberekening is nu rekening gehouden met defensieve uitgangspunten qua huurniveau, dekkingsgraad en incentives.

7

Inboeknummer 8048550_03 Op dit moment geeft de TU/e aan dat er in Eindhoven een tekort is van 5.000 studentenkamers. Een referentiegebouw aan de Boschdijk met ca. 450 studentenwoningen kent een bezettingsgraad van 99%. Het verhuurrisico voor dit onderdeel wordt dus als zeer laag ingeschat. Zeker omdat het huurniveau afgestemd zal worden op het sociale segment. Er zijn nog een aantal andere studentenwoningeninitiatieven in de stad maar deze zijn vooralsnog niet bedreigend bevonden voor dit initiatief. Voor het verder beheersen van het verhuurrisico zullen in het vervolgproces professionele partijen met specifieke specialismen ingezet worden. 1.3 Tegenvallende huurstromen of hogere leegstand. Tijdens de tijdelijke exploitatie kunnen zich tegenvallers voordoen in de verwachte huurstromen of kan sprake zijn van een hogere leegstand. In de exploitatieopzet is reeds rekening gehouden met conservatieve aannames. Indien de uitkomsten toch negatiever blijken dan aangenomen, is voor de gebiedsontwikkeling Fellenoord een egalisatiereserve ingericht om risico’s behorend bij (tijdelijke) exploitaties op te vangen, zoals tegenvallende huurstromen of hogere leegstand. Deze reserve wordt gevuld met positieve exploitatieresultaten van reeds aangekochte kantoorgebouwen in dit gebied. Exploitatietekorten van individuele objecten kunnen hieruit worden gedekt.

De egalisatiereserve voorziet daarmee ook in een eventuele tegenvallende exploitatie van het VGZ-kantoor. 1.4 Risico vertraging door bezwaar- en beroep procedures. Voor de functiewijziging naar 'Wonen’ voor de studentenhuisvesting kan de daadwerkelijke realisatie met maximaal 2,5 jaar vertraagd worden. Om die reden zal rekening worden gehouden met gefaseerde uitvoering van het kantorendeel en de representatieve centrale ruimte en het studentengedeelte, zodat de verhuur hiervan niet vertraagd wordt. Als er sprake is van een dergelijk vertraging dan zal dit studentengedeelte van het gebouw als flexibele kantoorruimte tijdelijk verhuurd worden (aan de operator). Door de kortere en meer onzekere doorlooptijd zal het huurniveau per m2 lager liggen dan 'marktconform' voor kantoorfuncties maar zal waarschijnlijk niet lager uitkomen dan de opgenomen exploitatieopbrengsten voor de studentenkamers. 1.5 Er zijn onzekerheden in de (tijdelijke) doorexploitatie. Er is een zo goed mogelijke inschatting gemaakt van de te verwachten incidentele verbouwingskosten en structurele exploitatielasten (onder andere onderhouds- en beheerlasten) na de aankoop van het kantoorgebouw. Voor de toekomstige onderhoudslasten is bouwkundig onderzoek (een conditiemeting conform NEN 2767) uitgevoerd en expertise ingeschakeld van een kostendeskundige.

De verwachte onderhoudslasten, voortvloeiende uit het uitgevoerde bouwkundig onderzoek alsook een post onvoorzien, zijn meegenomen in de businesscase. Desondanks kunnen zich situaties voordoen (bijvoorbeeld onverwachte en direct noodzakelijke reparaties aan het kantoorgebouw) die mogelijk financiële consequenties hebben. 1.6 Het is nog niet duidelijk door wie de toekomstige ontwikkeling wordt uitgevoerd. Dit cluster maakt geen onderdeel van de scope van ontwikkelmaatschappij Fellenoord BV. Met deze aankoop ontstaan dan ook geen financiële gevolgen voor de business case van de ontwikkelmaatschappij.

8

Inboeknummer 8048550_03 Mogelijk dat in de toekomst blijkt dat het gunstig is om deze ontwikkeling onder te brengen in ontwikkelmaatschappij Fellenoord BV, zoals de naastgelegen clusters. In dat geval is sprake van een scopewijziging van de ontwikkelmaatschappij en zal deze keuze worden voorgelegd aan de raad. Ook indien de toekomstige ontwikkeling een financiële negatieve afwijking kent die raadskaders raakt, vergt versnelde ontwikkeling een los raadsbesluit. 1.7

Er zijn afhankelijkheden van niet beïnvloedbare macro economische omstandigheden (zoals bijvoorbeeld rentestanden, conjunctuur, etc.). Er is een zo goed mogelijk beeld geschetst van de businesscase, waarbij de baten en (exploitatie)lasten (mede op basis van onderzoeken) in beeld zijn gebracht. Een aantal macro economische omstandigheden (zoals bijvoorbeeld rentestanden, conjunctuur, etc.) zijn niet beïnvloedbaar, maar kunnen wel impact hebben op de businesscase. 1.8

Er kan nog een boekwaarde resteren op moment dat een toekomstige ruimtelijke keuze wordt gemaakt. Voor de afschrijvingstermijn wordt de geschatte nog resterende levensduur genomen. Als de realisering van Ontwikkelcluster 7 eerder ter hand wordt genomen dan de geschatte resterende levensduur, dan kan dit betekenen dat er nog een boekwaarde op de diverse activacomponenten zal resteren omdat een aantal activa-componenten op dat moment nog niet volledig zijn afgeschreven. Dit betekent dat de toekomstige ontwikkeling start met een boekwaarde (wat in voorkomende gevallen veelal aan de orde is). Vooralsnog wordt er vanuit gegaan dat deze goedgemaakt kan worden door de toekomstige (grond)opbrengsten. 1.9

Consequenties businesscase in het geval niet voldaan kan worden aan de subsidievoorwaarden van de Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen (RHA). Het risico bestaat dat de gemeente niet kan voldoen aan de subsidievoorwaarden van de Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen (RHA), wat mogelijk negatieve gevolgen kan hebben voor de kapitaallasten. Deze zullen in dat geval hoger uitvallen. Voor een nadere toelichting op deze gevolgen wordt verwezen naar de als geheime bijlage 2 bijgevoegde memo “Toelichting aankoop Kennedyplein 300”. 1.10 Tegenvallers in de verbouwingskosten. Voor het bepalen van de verbouwingskosten is door een extern kostendeskundige een stichtingskostenraming opgesteld, welke door interne experts is beoordeeld. In deze raming zijn alle directe kosten geraamd om tot realisatie te kunnen komen, zoals adviseurskosten, legeskosten en de interne bezetting. Daarnaast is rekening gehouden met prijsstijgingen tot aan het moment van aanbesteding en is voor het studentengedeelte uitgegaan van een worse-case vertraging door bezwaren op de functiewijziging, is de niet terugvorderbare BTW verwerkt, is een ruime post voor nadere planuitwerking voorzien en is nog een algemene post onvoorzien opgenomen. Indien de beoogde verbouwingskosten toch hoger uitvallen dan beoogd dan zal een aanvullende budgetaanvraag gedaan worden aan uw college.

9

Inboeknummer 8048550_03 Personele consequenties Verwerving hoort tot de reguliere werkzaamheden van de sector Ruimtelijk Beleid en Ontwikkeling, afdeling Ontwikkelbedrijf. De gemaakte uren en nog te maken uren worden ingeschat op 500 uur. Na de verwerving dient tevens zorg te worden gedragen voor het beheer van het gebouw. Hiervoor is tussen de afdeling Ontwikkelbedrijf en de afdeling Vastgoed (sector Stadsbedrijf) een beheerovereenkomst gesloten, waarbij het beheer wordt ondergebracht bij de afdeling Vastgoed. Eventuele meerkosten – voortvloeiende uit de uitbreiding van de vastgoedportefeuille binnen de afdeling Vastgoed – worden conform de beheerovereenkomst doorbelast aan de afdeling Ontwikkelbedrijf. Daarnaast bereidt de afdeling Vastgoed een voorstel voor dat voorziet in uitbreiding van de formatie om deze aanvullende beheerwerkzaamheden structureel te kunnen opvangen. Financiële consequenties Incidentele verwervingskosten. De totale verwervingskosten bedragen € 20.900.000,-- (inclusief € 150.000,-- aan bijkomende kosten, waaronder begrepen notariskosten, taxatiekosten, kosten due dilligence onderzoek, etc.). Door de aankoop van Kennedyplein 300 zal de schuldpositie met een evenredig bedrag toenemen. Incidentele verbouwingskosten.

De totale integrale verbouwingskosten € 5.950.000,-- (inclusief diverse bijkomende kosten waaronder begrepen advieskosten, leges, interne kosten, inrichting van de studentenclusters, BTW en prijsstijgingen etc.). Structurele jaarlijkse baten en lasten. Voor een nadere toelichting op de uit deze aankoop voorvloeiende structurele jaarlijkse baten (huurinkomsten) en lasten (kapitaal- en (exploitatie)lasten) wordt verwezen naar de als geheime bijlage 2 bijgevoegde memo “Toelichting aankoop Kennedyplein 300”. Een overzicht van de jaarlijkse kapitaallasten die voortvloeien uit deze verwerving is weergegeven in de geheime bijlage 4. Communicatie Na de eigendomsoverdracht zal de huurder van de antennemast door de gemeente worden geïnformeerd dat zij eigenaar/verhuurder is geworden en dat de huursom aan de gemeente moet worden voldaan. Planning en uitvoering Nadat de raad besloten heeft om een krediet beschikbaar te stellen om het kantoorgebouw aan te kopen, zal de notariële eigendomsoverdracht worden voorbereid. Het streven is om de eigendomsoverdracht uiterlijk vier weken na het raadsbesluit te laten plaatsvinden.

10

Inboeknummer 8048550_03 De commerciële en technische planuitwerking zal in Q4 2025 en Q1-Q2 2026 plaatsvinden. Voor het kantoorgedeelte zal in Q1 2026 een omgevingsvergunning worden aangevraagd en zal de aanbesteding hiervan worden voorbereid, welke in Q2 zal plaatsvinden. De bouwwerkzaamheden voor het kantoordeel zijn voorzien in Q3 en Q4 2026. Afhankelijk van de marktvraag en verhuurstrategie zal in de loop van 2026 gestart worden met de verhuur van het kantoorprogramma. Voor het studentengedeelte zal in Q1 2026 worden gestart met de participatie ten behoeve van de procedure tot wijziging van het omgevingsplan. Deze procedure vangt eveneens in dit kwartaal aan. Indien geen beroep wordt ingesteld, kan de wijziging van het omgevingsplan naar verwachting in Q4 2026 worden afgerond. Aansluitend zal de aanbesteding in Q3 en Q4 2026 plaatsvinden. De realisatie van dit deel is voorzien in Q1 en Q2 2027, waardoor het gebouw vóór de zomervakantie in gebruik kan worden genomen door studenten. Indien tegen de wijziging van het omgevingsplan voor het studentengedeelte beroep wordt ingesteld, dient rekening te worden gehouden met een vertraging van circa 1,5 jaar ten opzichte van de bovenstaande prognoses, als gevolg van de doorlooptijd van de procedure bij de Raad van State. Evaluatie Niet van toepassing. Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: 1.

De koopovereenkomst Kennedyplein 300 d.d. 5 mei 2025 GEHEIM; 2. Memo “Toelichting Kennedyplein 300” GEHEIM; 3. Taxatierapport Gloudemans “Kennedyplein 300” d.d. 19 september 2025 (kenmerk 1323.354-T1d1) GEHEIM; 4. Overzicht jaarlijkse kapitaallasten GEHEIM; 5. Geheimhoudingsbesluit; 6. Begrotingswijziging. Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris.

11

Inboeknummer 8048550_03

Ontwerp Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van ;

besluit: 1. Te besluiten om: a. voor de aankoop van het kantoorgebouw Kennedyplein 300 binnen het investeringskrediet verwerving onroerende zaken € 12.800.000,-- voor de ondergrond en € 7.950.000,-- voor de opstal en € 150.000,-- aan bijkomende kosten beschikbaar te stellen; b. de uit de aankoop voortvloeiende kapitaallasten alsmede de structurele beheerlasten, als volgt te dekken: - rentelasten vanuit het bestaande budget binnen taakveld 8.2 "Grondexploitatie (niet bedrijventerreinen)"; - afschrijvingslasten over de opstal en de structurele beheerlasten uit de te verwachten huuropbrengsten, doch in geval van onvoldoende dekking, (mede) uit de egalisatiereserve verwervingen Internationale Knoop XL. c. voor de verbouwingskosten ten behoeve van de tijdelijk exploitatie een krediet beschikbaar te stellen van € 7.012.000,-- (inclusief bijkomende kosten) en deze voor € 1.062.000,-- te dekken uit de RHA subsidie, en de uit de verbouwingskosten voortvloeiende structurele kapitaallasten te dekken uit de te verwachten huuropbrengsten, doch in geval van onvoldoende dekking, (mede) uit de egalisatiereserve verwervingen Internationale Knoop XL. d. bijgevoegde begrotingswijziging vast te stellen. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van

, griffier.

12