Raadsvoorstel Aankoop Kennedyplein 100-103

gemeente Eindhoven Inboeknummer Dossiernummer B&W beslisdatum

8048615_03 25.41.351 07 oktober 2025

Raadsvoorstel Aankoop Kennedyplein 100-103 Inleiding Gebiedsontwikkeling Fellenoord in de Spoorzone van Eindhoven heeft veel ruimte en potentie om een levendige stadswijk te worden. Niet alleen als aanvulling op het bestaande centrumgebied maar ook als centraal punt in het innovatie-ecosysteem van campussen en verspreide innovatieve bedrijven in de Brainport-regio. Om die reden is voor een deel van het gebied op 16 maart 2021 door de gemeenteraad de “Ontwikkelvisie & ontwikkelkader Fellenoord, Internationale Knoop XL” (hierna: de Ontwikkelvisie) vastgesteld. Vervolgens heeft de gemeenteraad op 24 januari 20231 het voornemen van uw college onderschreven om samen met de provincie Noord-Brabant een entiteit op te richten genaamd “Ontwikkelmaatschappij gebiedsontwikkeling Fellenoord” (een besloten vennootschap). Deze ontwikkelmaatschappij is ondertussen opgericht en is reeds aan de slag. Om Eindhoven geschikt te maken voor de 21ste eeuw transformeert Fellenoord en omgeving naar een gemengd gebied met een hoge mate van functiemenging en hoogwaardige openbare ruimte. Waar nu circa 200 mensen in het gebied wonen, zijn dat er ongeveer 15.000 in 2040. Het gebied Fellenoord zal in de toekomst een hoogstedelijke leefomgeving worden met tussen de 6.000 en 7.000 woningen. De plinten van de gebouwen bieden ruimte voor ondernemerschap en andere belangrijke publieke functies.

In de openbare ruimte zijn onder andere pleinen, groen en speelplaatsen voorzien om elkaar te ontmoeten, te sporten en te spelen. Verder wordt een mobiliteitstransitie van auto naar andere modaliteiten gestimuleerd. Het huidige spoornetwerk is ontoereikend voor de ambities op regionale en (inter)nationale verbindingen. Er is behoefte aan meer treinen en betere verbindingen naar de rest van Nederland en goede verbindingen met Europa. De komende jaren wordt gewerkt aan een doorvertaling van de Ontwikkelvisie naar een integraal ruimtelijk raamwerk om de feitelijke uitvoering van de gebiedsontwikkeling mogelijk te maken. Specifiek voor de Multimodale Knoop (hierna: MMK) zijn hiervoor diverse onderzoeken en verkenningen gestart, waaronder een MIRT-verkenning (Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport). Dit is een investeringsprogramma van het Rijk voor projecten en programma’s in het ruimtelijk domein (zoals wegen, bruggen en spoorwegen). 1

Raadsbesluit d.d. 24 januari 2023 (22bst01480) “Uitvoering gebiedsontwikkeling Fellenoord (Hoe)”

Inboeknummer 8048615_03 Voortschrijdend inzicht in de mogelijke consequenties van de overgebleven modellen van de MMK en het gaandeweg verkrijgen van meer inzicht in de feitelijke uitvoering van de gebiedsontwikkeling in en rondom de MMK, hebben ertoe geleid dat het gelet op de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling wenselijk en noodzakelijk was om over te gaan tot uitbreiding van het op 25 januari 2022 door de raad gevestigde gemeentelijk voorkeursrecht. Gelet daarop heeft de raad op 1 oktober 2024 ook het gemeentelijk voorkeursrecht gevestigd op onroerende zaken gelegen in cluster 7 van het gebied Fellenoord, Eindhoven Internationale Knoop XL. Sinds de vestiging van bovenstaande voorkeursrechten heeft een aantal eigenaren in het gebied hun eigendom(men) formeel te koop aan de gemeente aangeboden. Dit heeft in het eerste en laatste kwartaal van 2024 geleid tot diverse aankopen in cluster 4 en 5 van de Ontwikkelvisie, namelijk de kantoorgebouwen Fellenoord 200-240, Fellenoord 310-370 en de Schimmelt 2-50 en Lardinoisstraat 1-15. Na de vestiging van het voorkeursrecht voor cluster 7, heeft ook de eigenaar van het kantoorgebouw, plaatselijk bekend als Kennedyplein 100-103 (ook wel bekend als het Kadaster gebouw), zijn eigendommen te koop aangeboden aan de gemeente. Uw college heeft vervolgens op 7 januari 2025 besloten in beginsel bereid te zijn om het kantoorgebouw aan te kopen.

Met de eigenaar is overeenstemming bereikt over de aankoop van het kantoorgebouw Kennedyplein 100-103, zulks onder de voorwaarden en bedingen zoals opgenomen in de koopovereenkomst, die als geheime bijlage 1 is bijgevoegd. Op onderstaande luchtfoto is het kantoorgebouw met blauwe arcering weergegeven:

2

Inboeknummer 8048615_03 Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college Uitvoering Woondeal, Verstedelijkingsakkoord, het Bestuursakkoord 2022-2026 waarin is opgenomen dat we regie nemen door meer actief grondbeleid te voeren, waarbij we alle beschikbare publieke instrumenten kunnen inzetten, alsmede de Nota Grondbeleid 2023 waarin is uitgesproken dat de gemeente bij ontwikkelingen ‘Grip door Regie’ wil hebben. Doelstelling Met het verkrijgen van de eigendom van het kantoorgebouw c.a., plaatselijk bekend als Kennedyplein 100-103, heeft de gemeente meer grip op de realisatie van Ontwikkelcluster 7 in de gebiedsontwikkeling "Fellenoord" en vergroot zij daarmee haar eigendomspositie binnen dit ontwikkelcluster. Voorstel 1. Te besluiten om voor de aankoop van het kantoorgebouw Kennedyplein 100-103 een krediet beschikbaar te stellen van € 19.945.000,-- (zijnde de koopsom van € 19.870.000 + € 75.000,-- aan bijkomende kosten), deze voor € 2.835.000,-- inclusief btw te dekken uit de subsidie Gebiedsbudget van het Beethovenconvenant en de bijbehorende kapitaallasten en exploitatielasten te dekken uit de verwachte huuropbrengsten en bijgevoegde begrotingswijziging vast te stellen. Argumenten 1.1 Impact MMK op omgeving cluster 7. Momenteel wordt een MIRT-verkenning uitgevoerd, waarbij een alternatief voor een ondergronds busstation (MMK) wordt onderzocht.

De verkenning eindigt in een voorkeursalternatief dat in november 2025 aan uw Raad zal worden voorgelegd. Dit voorkeursalternatief heeft directe en substantiële impact op het functioneren van het gebied aan de noordzijde van het Centraal Station, waarbij ook wordt gekeken buiten de grenzen van het huidige busstation. Het gaat hierbij onder andere om de (langzame) verkeersstromen, positionering en ontwikkeling van het gewenste vastgoed programma en de inrichting van de openbare ruimte. Gelet op de toekomstige ruimtelijke gebiedsontwikkeling in en rondom de MMK, en de inzichten in de mogelijke consequenties van het beoogde voorkeursalternatief, is het wenselijk – en mogelijk noodzakelijk – om Kennedyplein 100-103 aan te kopen. De omvang en positionering van het voorkeursalternatief leidt tot vervolgopgaven in de directe omgeving, omwille van raakvlakken, kansen en optimalisatiemogelijkheden. Dat raakt ook cluster 7. Om te komen tot een zowel kwantitatief als kwalitatief evenwichtige ruimtelijke ontwikkeling, en om invloed te kunnen uitoefenen op de condities waaronder de realisering plaatsvindt, biedt de verwerving van het kantoorgebouw een kans om meer grip en sturing te krijgen op de toekomstige ontwikkeling van het busstation en Ontwikkelcluster 7. Daarmee neemt de kans op een tijdige ontwikkeling van de Multimodale Knoop aanzienlijk toe.

3

Inboeknummer 8048615_03 1.2

Met de aankoop wordt de regie en eigendomspositie van de gemeente in het Ontwikkelcluster 7 in Fellenoord vergroot en is de gemeente minder afhankelijk van de inzichten en plannen van andere eigenaren. De gemeente is reeds eigenaar van een deel van de gronden in cluster 7, echter op een groot deel van deze gronden zijn door de ondergrondse parkeergarage Kennedy Business Center verschillende opstalrechten gevestigd. Het opstalrecht van parkeergarage Kennedy Business Center is vervolgens weer gesplitst in appartementsrechten, waarvan (onder andere) de verschillende eigenaren van de kantoorgebouwen eigenaar zijn. De gemeente is op dit moment ook al eigenaar van een deel van deze parkeergarage. Met de aankoop van het kantoorgebouw en parkeerplaatsen c.a. vergroot de gemeente haar aandeel in de eigendom binnen cluster 7, vergroot zij haar aandeel in de eigendom van parkeergarage Kennedy Business Center én is er één eigenaar minder in dit cluster. Door de vergroting van de eigendomspositie hoeft er binnen Ontwikkelcluster 7 nog maar met een beperkt aantal eigenaren/gerechtigden te worden gesproken over de mogelijke ontwikkelingen.

Hiermee is er voor nu en in de toekomst meer grip op de publieke belangen van de gemeente ten aanzien van Ontwikkelcluster 7 binnen de totale gebiedsontwikkeling Fellenoord, omdat niet meer met andere eigenaren hoeft te worden gesproken over de condities die de uitvoering op de meest gewenste wijze in de weg staan. Daarnaast is deze verwerving in lijn met de op 30 mei 2023 door uw raad vastgestelde Nota Grondbeleid “Grip door regie” (dossiernummer 23bst00323). 1.3 Met de aankoop wordt het risico op prijsopdrijving en speculatie tegengegaan. Door verwerving door de gemeente wordt voorkomen dat het kantoorgebouw in handen komt van derden, zoals een belegger die het kantoorgebouw uitsluitend in de huidige vorm wil exploiteren of een ontwikkelaar die het kantoorgebouw louter uit speculatieve motieven in eigendom wil verkrijgen. Wanneer een derde partij het kantoorgebouw zou aankopen, bestaat bovendien het risico dat er opnieuw langdurige onderhandelingen over de (grond)verwerving moeten plaatsvinden, met daarbij de kans op prijsopdrijving. 1.4 De overeengekomen koopprijs is marktconform. Voorafgaand aan de onderhandelingen met de eigenaar is ter voorlichting van de gemeente door een onafhankelijk deskundige een taxatierapport opgesteld. Gelet op de getaxeerde waarde wordt geconcludeerd dat de overeengekomen koopprijs past binnen de taxatie bandbreedtes en derhalve marktconform is.

Voor een nadere toelichting op de getaxeerde marktwaarde versus de overeengekomen koopprijs wordt verwezen naar de als geheime bijlage 2 bijgevoegde memo “Toelichting aankoop Kennedyplein 100-103”. Het taxatierapport is als geheime bijlage 3 bijgevoegd.

4

Inboeknummer 8048615_03 1.5 Ten aanzien van de aankoop is een due diligence onderzoek uitgevoerd. In het tweede kwartaal van 2025 is een due diligence onderzoek uitgevoerd, waarbij onder andere een bouwkundig- en installatietechnisch onderzoek (conditiemeting conform NEN 2767) is uitgevoerd. Tevens is er door een advocatenkantoor een juridisch onderzoek verricht naar alle door de eigenaar ter beschikking gestelde documenten (waaronder huurovereenkomsten, huurfacturen, allonges, notariële akten, etc.). Uit het due diligence onderzoek zijn geen bijzondere risico’s gebleken, die aanleiding hebben gegeven om de overeengekomen koopprijs te heroverwegen en hierover opnieuw te onderhandelen met de verkoper. 1.6

Door het nu aankopen van het kantoorgebouw kan dit nog langjarig worden door geëxploiteerd. In de Ontwikkelvisie is een mogelijk eindbeeld van het gebied in 2040 beschreven. De gebiedsontwikkeling zal gefaseerd en over een langjarige periode gaan plaatsvinden. Het kantoorgebouw zal in de tussentijd in zijn huidige vorm worden door geëxploiteerd. In deze exploitatieperiode zal jaarlijks op het kantoorgebouw worden afgeschreven waardoor de boekwaarde zal dalen en waardoor een (mogelijk) toekomstige ontwikkeling eerder financieel haalbaar is. 1.7 Dekking voor de lasten is aanwezig. De uit de aankoop voortvloeiende lasten (onder andere de rentelasten, afschrijvingslasten en structurele beheerlasten) kunnen gedekt worden uit de (verwachte) huurinkomsten van het kantoorgebouw. Voor een nadere onderbouwing wordt verwezen naar de als geheime bijlage 2 bijgevoegde memo “Toelichting aankoop Kennedyplein 100-103”. Kanttekeningen 1.1 Een exact moment van ontwikkeling van de Multimodale knoop en Ontwikkelcluster 7 is nog onbekend. Een exact tijdstip waarop de ontwikkeling van de MMK en Ontwikkelcluster 7 kan starten, is nog niet te noemen. Dit is ook mede afhankelijk van de realisering van het nieuwe busstation, de uitkomsten uit de MIRT verkenning en de eventuele weerslag daarvan op cluster 7. 1.2

Het kantoorgebouw is nog aan diverse ondernemers verhuurd die een beroep kunnen doen op ontruimingsbescherming. Het kantoorgebouw is aan diverse ondernemers verhuurd (kantoorgebruikers). In geval van opzegging door de verhuurder (bijvoorbeeld bij een andere ruimtelijke keuze) kan een huurder mogelijk een beroep doen op ontruimingsbescherming. Dit houdt in dat de huurder tijd nodig heeft om te verhuizen naar een andere ruimte. Deze termijn bedraagt maximaal drie jaar na de datum waartegen ontruiming van het gehuurde is aangezegd. Gelet op de verwachte termijn waarop de ruimtelijke ontwikkeling van Ontwikkelcluster 7 ter hand kan worden genomen, is dit risico alleszins aanvaardbaar. Daarnaast worden er in de (nabije) toekomst veel vierkante meters kantoorruimte in het gebied Spoorzone /

5

Inboeknummer 8048615_03 Fellenoord / Internationale Knoop XL toegevoegd, waardoor het aannemelijk is dat de zittende huurders tijdig vervangende ruimte hebben gevonden en om te verhuizen. 1.3

Het risico bestaat dat er huurovereenkomsten worden opgezegd als een andere ruimtelijke keuze wordt gemaakt. Indien er voor de locatie een andere ruimtelijke keuze wordt gemaakt, waarin het kantoorgebouw geamoveerd wordt, kunnen huurders overwegen de huurovereenkomst op te zeggen. In dat geval zullen de huurinkomsten (eerder) dalen en komt mogelijk de exploitatie en dekking van de lasten van deze aankoop onder druk te staan. Het eerder opzeggen van huurovereenkomsten door de zittende huurders is niet aannemelijk, omdat het kantoorgebouw de komende periode in zijn huidige vorm zal worden door geëxploiteerd. Wanneer er voor de locatie een andere ruimtelijke keuze is gemaakt (lees een nieuw omgevingsplan is vastgesteld) en de huurovereenkomsten niet kunnen worden voortgezet, zullen de alsdan nog lopende huurovereenkomst door de gemeente moeten worden opgezegd/beëindigd. 1.4 Het is nog niet duidelijk door wie de toekomstige ontwikkeling wordt uitgevoerd. Dit cluster maakt geen onderdeel van de scope van ontwikkelmaatschappij Fellenoord BV. Met deze aankoop ontstaan dan ook geen financiële gevolgen voor de business case van de ontwikkelmaatschappij. Mogelijk dat in de toekomst blijkt dat het gunstig is om deze ontwikkeling onder te brengen in ontwikkelmaatschappij Fellenoord BV, zoals de naastgelegen clusters.

In dat geval is sprake van een scopewijziging van de ontwikkelmaatschappij en zal deze keuze worden voorgelegd aan de raad. Ook indien de toekomstige ontwikkeling een financiële negatieve afwijking kent die raadskaders raakt, vergt versnelde ontwikkeling een los raadsbesluit. 1.5

Er kan nog een boekwaarde resteren op moment dat een toekomstige ruimtelijke keuze wordt gemaakt. Voor de afschrijvingstermijn wordt de geschatte nog resterende levensduur genomen. Als de realisering van Ontwikkelcluster 7 eerder ter hand wordt genomen dan de geschatte resterende levensduur, dan kan dit betekenen dat er nog een boekwaarde op de diverse activa-componenten zal resteren omdat een aantal activa-componenten op dat moment nog niet volledig zijn afgeschreven. Dit betekent dat de toekomstige ontwikkeling start met een boekwaarde (wat in voorkomende gevallen veelal aan de orde is). Vooralsnog wordt er vanuit gegaan dat deze goedgemaakt kan worden door de toekomstige (grond)opbrengsten. 1.6 Er zijn onzekerheden in de (tijdelijke) doorexploitatie. Er is een zo goed mogelijke inschatting gemaakt van de te verwachten exploitatielasten (onder andere onderhoudslasten) na de aankoop van het kantoorgebouw. Voor de toekomstige onderhoudslasten is bouwkundig onderzoek (een conditiemeting conform NEN 2767) uitgevoerd. De verwachte onderhoudslasten, voortvloeiende uit het uitgevoerde bouwkundig onderzoek, zijn meegenomen in de businesscase.

6

Inboeknummer 8048615_03 Desondanks kunnen zich situaties voordoen (bijvoorbeeld onverwachte en direct noodzakelijke reparaties aan het kantoorgebouw) die mogelijk financiële consequenties hebben. 1.7

Consequenties businesscase in het geval niet voldaan kan worden aan de subsidievoorwaarden van het Gebiedsbudget. Het risico bestaat dat de gemeente niet kan voldoen aan de subsidievoorwaarden. In dat geval dient de ontvangen subsidie uit het Gebiedsbudget van het Beethovenconvenant mogelijk (gedeeltelijk) terugbetaald te worden. Het terugbetalen van de ontvangen subsidie heeft negatieve gevolgen voor de kapitaallasten. Deze zullen in dat geval hoger uitvallen. Voor een nadere toelichting op deze gevolgen wordt verwezen naar de als geheime bijlage 2 bijgevoegde memo “Toelichting aankoop Kennedyplein 100-103”. 1.8

Er zijn afhankelijkheden van niet beïnvloedbare macro economische omstandigheden (zoals bijvoorbeeld rentestanden, conjunctuur, etc.). Er is een zo goed mogelijk beeld geschetst van de businesscase, waarbij de baten en (exploitatie)lasten (mede op basis van onderzoeken) in beeld zijn gebracht. Een aantal macro economische omstandigheden (zoals bijvoorbeeld rentestanden, conjunctuur, etc.) zijn niet beïnvloedbaar, maar kunnen wel impact hebben op de businesscase. Personele consequenties Verwerving hoort tot de reguliere werkzaamheden van de sector Ruimtelijk Beleid en Ontwikkeling, afdeling Ontwikkelbedrijf. De gemaakte uren en nog te maken uren worden ingeschat op 250 uur. Na de verwerving dient tevens zorg te worden gedragen voor het beheer van het gebouw. Hiervoor is tussen de afdeling Ontwikkelbedrijf en de afdeling Vastgoed (sector Stadsbedrijf) een beheerovereenkomst gesloten, waarbij het beheer wordt ondergebracht bij de afdeling Vastgoed. Eventuele meerkosten – voortvloeiende uit de uitbreiding van de vastgoedportefeuille binnen de afdeling Vastgoed – worden conform de beheerovereenkomst doorbelast aan de afdeling Ontwikkelbedrijf. Daarnaast bereidt de afdeling Vastgoed een voorstel voor dat voorziet in uitbreiding van de formatie om deze aanvullende beheerwerkzaamheden structureel te kunnen opvangen. Financiële consequenties Incidentele verwervingskosten.

De totale verwervingskosten bedragen € 19.945.000,-- (inclusief € 75.000,-- aan bijkomende kosten, waaronder begrepen notariskosten, taxatiekosten, kosten due dilligence onderzoek, etc.). Door de aankoop van Kennedyplein 100-103 zal de schuldpositie met een evenredig bedrag toenemen.

7

Inboeknummer 8048615_03 Structurele jaarlijkse baten en lasten. Voor een nadere toelichting op de uit deze aankoop voorvloeiende structurele jaarlijkse baten (huurinkomsten) en lasten (kapitaal- en (exploitatie)lasten) wordt verwezen naar de als geheime bijlage 2 bijgevoegde memo “Toelichting aankoop Kennedyplein 100-103”. Een overzicht van de jaarlijkse kapitaallasten die voortvloeien uit deze verwerving is weergegeven in de geheime bijlage 4. Communicatie Na de eigendomsoverdracht zullen de zittende huurders door de gemeente worden geïnformeerd dat zij eigenaar/verhuurder is geworden en dat de huursom aan de gemeente moet worden voldaan. Planning en uitvoering Nadat de raad besloten heeft om een krediet beschikbaar te stellen om het kantoorgebouw aan te kopen, zal de notariële eigendomsoverdracht worden voorbereid. Het streven is om de eigendomsoverdracht uiterlijk vier weken na het raadsbesluit te laten plaatsvinden. Evaluatie Niet van toepassing. Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: 1. De koopovereenkomst Kennedyplein 100-103 d.d. 21 augustus 2025 GEHEIM; 2. Memo “Toelichting aankoop Kennedyplein 100-103” GEHEIM; 3. Taxatierapport Heideweg “Kennedyplein 100-103” d.d. 17 september 2025 (dossiernummer: 100075) GEHEIM; 4. Overzicht jaarlijkse kapitaallasten GEHEIM; 5. Geheimhoudingsbesluit; 6. Begrotingswijziging.

Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris.

8

Inboeknummer 8048615_03

Ontwerp Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van ;

besluit: 1.

Te besluiten om voor de aankoop van het kantoorgebouw Kennedyplein 100-103 een krediet beschikbaar te stellen van € 19.945.000,-- (zijnde de koopsom van € 19.870.000 + € 75.000,-- aan bijkomende kosten), deze voor € 2.835.000,-- inclusief btw te dekken uit de subsidie Gebiedsbudget van het Beethovenconvenant en de bijbehorende kapitaallasten en exploitatielasten te dekken uit de verwachte huuropbrengsten en bijgevoegde begrotingswijziging vast te stellen.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van

, griffier.

9