Raadsvoorstel Aankoop Fellenoord 310-370

gemeente Eindhoven Inboeknummer 24bst01144 Dossiernummer 24.41.351 B&W beslisdatum 08 oktober 2024

Raadsvoorstel Aankoop Fellenoord 310-370

Inleiding Gebiedsontwikkeling Fellenoord in de Spoorzone van Eindhoven heeft veel ruimte en potentie om een levendige stadswijk te worden. Niet alleen als aanvulling op het bestaande centrumgebied maar ook als centraal punt in het innovatie-ecosysteem van campussen en verspreide innovatieve bedrijven in de Brainport-regio. Om die reden is voor een deel van het gebied op 16 maart 2021 door de gemeenteraad de “Ontwikkelvisie & ontwikkelkader Fellenoord, Internationale Knoop XL” (hierna: de Ontwikkelvisie) vastgesteld. Vervolgens heeft uw Raad op 24 januari 20231 het voornemen van het college onderschreven om samen met de provincie Noord-Brabant een entiteit op te richten genaamd “Ontwikkelmaatschappij gebiedsontwikkeling Fellenoord” (een besloten vennootschap). Deze ontwikkelmaatschappij is ondertussen opgericht en krijgt steeds meer vorm. Om Eindhoven geschikt te maken voor de 21ste eeuw transformeert Fellenoord en omgeving naar een gemengd gebied met een hoge mate van functiemenging en hoogwaardige openbare ruimte. Waar nu circa 200 mensen in het gebied wonen, zijn dat er ongeveer 15.000 in 2040. Het gebied Fellenoord zal in de toekomst een hoogstedelijke leefomgeving bieden met tussen de 6.000 en 7.000 woningen. De plinten van de gebouwen bieden ruimte voor ondernemerschap en andere belangrijke publieke functies.

In de openbare ruimte zijn onder andere pleinen, groen en speelplaatsen voorzien om elkaar te ontmoeten, te sporten en te spelen. Gelet op deze toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen in het gebied “Spoorzone / Fellenoord / Internationale Knoop XL” heeft uw raad op 25 januari 2022 besloten om op onroerende zaken in dit gebied het gemeentelijk voorkeursrecht te vestigen op basis van de destijds geldende Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna: Wvg).

1

Raadsbesluit d.d. 24 januari 2023 (22bst01480) “Uitvoering gebiedsontwikkeling Fellenoord (Hoe)”

Inboeknummer 24bst01144

Sinds de vestiging van het voorkeursrecht heeft een aantal eigenaren in het gebied hun eigendom(men) formeel te koop aan de gemeente aangeboden. Dit heeft in het eerste kwartaal van 2024 geleid tot een eerste aankoop in cluster 4 van de Ontwikkelvisie, namelijk het kantoorgebouw Fellenoord 200-240. Ook de eigenaar van het kantoorgebouw en parkeerdek aan de Fellenoord 310-370 (kadastraal bekend gemeente Woensel, sectie G, nummer 5627, groot 2.320 m²) heeft bij brief van 4 juli 2023 voornoemd object in het kader van het voorkeursrecht te koop aangeboden aan de gemeente. Ons college heeft op 11 juli 2023 besloten in beginsel bereid te zijn het kantoorgebouw aan te kopen. Met de eigenaar is overeenstemming bereikt over de aankoop van het kantoorgebouw Fellenoord 310-370 c.a. zulks onder de voorwaarden en bedingen zoals opgenomen in de koopovereenkomst, welke als geheime bijlage 1 bij dit raadsvoorstel is gevoegd. Op onderstaande luchtfoto is het kantoorgebouw c.a. aan de Fellenoord 310-370 met blauwe arcering weergegeven.

  Wettelijke taak  Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college Uitvoering Woondeal, Verstedelijkingsakkoord, het Bestuursakkoord 2022-2026 waarin is opgenomen dat we regie nemen door meer actief grondbeleid te voeren, waarbij we alle beschikbare publieke instrumenten kunnen inzetten, alsmede de Nota Grondbeleid 2023 waarin is uitgesproken dat de gemeente bij ontwikkelingen ‘Grip door Regie’ wil hebben.   Onvermijdelijk Doelstelling Met het verkrijgen van de eigendom van het kantoorgebouw c.a. aan de Fellenoord 310370 heeft de gemeente meer grip op de realisatie van Ontwikkelcluster 4 in de gebiedsontwikkeling "Fellenoord" en vergroot zij daarmee haar grondpositie binnen dit ontwikkelcluster.

2

Inboeknummer 24bst01144

Voorstel 1. Te besluiten om het kantoorgebouw met ondergrond, gelegen aan de Fellenoord 310370, (5611 ZJ) te Eindhoven, kadastraal bekend gemeente Woensel, sectie G, nummer 5627, groot 2.320 m², gelegen in het gebied Spoorzone / Fellenoord / Internationale Knoop XL, aan te kopen, zulks onder de voorwaarden en bedingen zoals opgenomen in de koopovereenkomst, voor een totale koopsom van € 10.750.000,-- kosten koper; 2. Voor de aankoop van het kantoorgebouw Fellenoord 310-370 een krediet beschikbaar te stellen van € 10.800.000,-- (zijnde de koopsom van € 10.750.000 + € 50.000,-- aan bijkomende kosten) en de daaruit voortvloeiende kapitaallasten en de bijbehorende exploitatielasten te dekken uit de verwachte huuropbrengsten en uit een gedeelte van de parkeerinkomsten ‘t Eindje en in te stemmen met bijgevoegde begrotingswijziging; 3. Het gedeelte van de parkeerinkomsten ’t Eindje, dat niet ter dekking dient van de exploitatielasten, te doteren aan de reserve masterplan mobiliteit. Argumenten 1.1 Met de aankoop wordt de grondpositie van de gemeente in het Ontwikkelcluster 4 in Fellenoord vergroot. Op overzichtstekening met nummer GRB-20200066 (geheime bijlage 2 bij dit raadsvoorstel) zijn de eigendommen van de gemeente in het Ontwikkelcluster 4 nader aangegeven.

Binnen dit ontwikkelcluster heeft de gemeente, mede door de eerdere aankoop van het kantoorgebouw Fellenoord 200-240, nu al ± 78% van de gronden in eigendom (± 17.130 m² van de in totaal ± 21.993 m²). Door aankoop van de Fellenoord 310-370 wordt de grondpositie van de gemeente verder vergroot naar ± 88% (± 19.450 m² van de in totaal ± 21.993 m²). De verwezenlijking van de toekomstige ruimtelijke keuzen kunnen met een grotere grondpositie sneller en voortvarender ter hand worden genomen. Met de verwerving van de Fellenoord 310-370 is er voor nu en in de toekomst meer grip op de publieke belangen van de gemeente ten aanzien van Ontwikkelcluster 4 binnen de totale gebiedsontwikkeling Fellenoord. Daarnaast is deze verwerving in lijn met de op 30 mei 2023 door uw raad vastgestelde Nota Grondbeleid “Grip door regie” (dossiernummer 23bst00323), alsmede een logische stap gelet op de eerdere aankoop van het naastgelegen kantoorgebouw Fellenoord 200-240. 1.2 Met de aankoop wordt het risico op prijsopdrijving en speculatie tegengegaan. Als andere gegadigden de grond aankopen zal daarmee weer vaak langdurig onderhandeld moeten worden over de (grond)verwerving met wellicht het risico van prijsopdrijving. Met verwerving door de gemeente wordt ook voorkomen dat grond in handen komt van andere partijen die de grond bijvoorbeeld louter uit speculatieve motieven in eigendom willen verkrijgen.

3

Inboeknummer 24bst01144

1.3

Door de grotere grondpositie van de gemeente kan de uitvoering van het (toekomstige) omgevingsplan in meest gewenste vorm plaatsvinden en ontstaan er meer sturingsmogelijkheden om te voldoen aan de voorwaarden die het Rijk stelt aan de door hen toegezegde bijdragen. Door de vergroting van de grondpositie hoeft er binnen Ontwikkelcluster 4 nog ‘slechts’ met één andere eigenaar te worden gesproken over de voorgestane ontwikkelingen. Bij een grotere grondpositie hoeft niet met andere eigenaren te worden gesproken over de condities die de uitvoering op de meest gewenste wijze van een (toekomstig) omgevingsplan in de weg staan. De gemeente is minder afhankelijk van de inzichten en plannen van andere eigenaren. Om te komen tot een zowel kwantitatief als kwalitatief evenwichtige ruimtelijke ontwikkeling en om invloed te hebben op de condities waaronder de realisering moet plaatsvinden, is de verwerving van de Fellenoord 310-370 een mogelijkheid om meer grip en sturing te krijgen op de toekomstige ontwikkeling van Ontwikkelcluster 4. Daarmee neemt de kans op tijdige ontwikkeling van (betaalbare) woningen toe, in lijn met de doelstellingen van de reeds opgerichte entiteit “Ontwikkelmaatschappij gebiedsontwikkeling Fellenoord B.V.”.

Met deze verwerving ontstaan er meer sturingsmogelijkheden om te voldoen aan de door uw raad gestelde KPI’s (kritieke prestatie indicatoren) voor de gebiedsontwikkeling (onder andere betaalbaar wonen) en tevens aan de voorwaarden die het Rijk stelt aan de door hen toegezegde bijdragen. Deze zijn namelijk gekoppeld zijn aan de tijdige realisatie van woningen in het gebied Fellenoord. 1.4 De overeengekomen koopsom is marktconform. Voorafgaand aan de onderhandelingen met de eigenaar is ter voorlichting van de gemeente door een onafhankelijk deskundige een taxatierapport opgesteld. Gelet op de getaxeerde waarde wordt geconcludeerd dat de overeengekomen koopsom past binnen de taxatie bandbreedtes en derhalve marktconform is. Voor een nadere toelichting op de getaxeerde marktwaarde versus de overeengekomen koopsom wordt verwezen naar de als geheime bijlage 3 bijgevoegde memo “Toelichting raadsvoorstel aankoop Fellenoord 310-370)”. Als geheime bijlage 4 is het taxatierapport bijgevoegd. 1.5 Ten aanzien van de aankoop is een due diligence onderzoek uitgevoerd. In de periode april tot en met juni 2024 is een due diligence onderzoek uitgevoerd, waarbij onder andere een bodemonderzoek en een bouwkundig onderzoek (conditiemeting conform NEN 2767) zijn uitgevoerd.

Tevens is er door een advocatenkantoor een juridisch onderzoek verricht naar alle door de eigenaar ter beschikking gestelde documenten (waaronder huurovereenkomsten, huurfacturen, allonges, notariële akten, etc.). Uit het due diligence onderzoek zijn geen bijzondere risico’s gebleken, die aanleiding hebben gegeven om de overeengekomen koopsom te heroverwegen en hierover opnieuw te onderhandelen met de verkoper.

4

Inboeknummer 24bst01144

2.1

Door het nu aankopen van het kantoorgebouw kan dit nog langjarig worden door geëxploiteerd. In de Ontwikkelvisie is een mogelijk eindbeeld van het gebied in 2040 beschreven. De gebiedsontwikkeling zal gefaseerd en over een langjarige periode gaan plaatsvinden. Het kantoorgebouw Fellenoord 310-370 zal in de tussentijd in zijn huidige vorm worden door geëxploiteerd. In deze exploitatieperiode zal jaarlijks op het kantoorgebouw worden afgeschreven waardoor de boekwaarde zal dalen en waardoor een toekomstige herontwikkeling (mogelijk) eerder financieel haalbaar is. 2.2 Dekking voor de lasten is aanwezig. De uit de aankoop voortvloeiende lasten (onder andere de rentelasten, afschrijvingslasten en structurele beheerlasten) kunnen gedekt worden uit de (verwachte) huurinkomsten van het kantoorgebouw en deels uit de parkeerinkomsten uit het onderdek (parkeergelegenheid ’t Eindje). Voor een nadere onderbouwing voor het aanwenden van de parkeerinkomsten uit parkeergelegenheid ’t Eindje wordt verwezen naar de als geheime bijlage 3 bijgevoegde memo “Toelichting raadsvoorstel aankoop Fellenoord 310370)”. 3.1 Dekking meeropbrengsten parkeergelegenheid ‘t Eindje. Meeropbrengsten door uitbreiding betaald parkeren dienen ter dekking van het Masterplan Mobiliteit 2050. Conform bestuursakkoord worden de meeropbrengsten betaald parkeren ingezet voor de mobiliteitstransitie.

Kanttekeningen 1.1 Een exact moment van ontwikkeling van het Ontwikkelcluster 4 is nog onbekend. Een exact tijdstip waarop de ontwikkeling van het Ontwikkelcluster 4 kan starten, is nog niet te noemen. Dit is ook mede afhankelijk van de eventuele herprofilering/reconstructie van de Fellenoord, maar ook van de realisering van het nieuwe busstation. 1.2

Het kantoorgebouw is nog aan diverse ondernemers verhuurd die een beroep kunnen doen op ontruimingsbescherming. Het kantoorgebouw is aan diverse ondernemers verhuurd (in totaal zeven huurders). In geval van opzegging door de verhuurder (bijvoorbeeld bij een andere ruimtelijke keuze dan een kantorenfunctie) kan een huurder een beroep doen op ontruimingsbescherming. Dit houdt in dat de huurder tijd nodig heeft om te verhuizen naar een andere kantoorruimte. Deze termijn bedraagt maximaal drie jaar na de datum waartegen ontruiming van het gehuurde is aangezegd. Gelet op de verwachte termijn waarop de ruimtelijke ontwikkeling van Ontwikkelcluster 4 ter hand kan worden genomen, is dit risico alleszins aanvaardbaar. Daarnaast worden er in de (nabij) toekomst veel vierkante meters kantoorruimte in het gebied Spoorzone / Fellenoord / Internationale Knoop XL ontwikkeld, waardoor het aannemelijk is dat de zittende huurders tijdig vervangende kantoorruimte hebben gevonden om te verhuizen.

5

Inboeknummer 24bst01144

1.3

Het risico bestaat dat er huurovereenkomsten worden opgezegd als een andere ruimtelijke keuze wordt gemaakt. Indien er voor de locatie een andere ruimtelijke keuze wordt gemaakt, waarin het pand geamoveerd wordt, kunnen huurders overwegen de huurovereenkomst op te zeggen. In dat geval zullen de huurinkomsten (eerder) dalen. Het eerder opzeggen van huurovereenkomsten door de zittende huurders is niet aannemelijk, omdat het kantoorgebouw de komende periode in zijn huidige vorm wordt door geëxploiteerd. Wanneer er voor de locatie een andere ruimtelijke keuze is gemaakt (lees het omgevingsplan is gewijzigd) en de huurovereenkomsten niet kunnen worden voortgezet, zullen de alsdan nog lopende huurovereenkomst door de gemeente moeten worden opgezegd/beëindigd. 1.4

Er zijn financiële gevolgen voor de businesscase van de gebiedsontwikkeling Fellenoord. Wanneer het besluit is genomen om het kantoorpand Fellenoord 310-370 aan te kopen en de eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden, worden de gevolgen meegenomen in de eerstvolgende actualisatie van de businesscase van de totale gebiedsontwikkeling Fellenoord. Op basis van de huidige uitgangspunten lijkt er sprake van een stijging van zowel kosten als opbrengsten, doordat de geldstromen gekoppeld zijn aan toekomstige grondverkoop aan een partij in plaats van opbrengsten uit kostenverhaal. Het netto effect zal sterk afhangen van het moment van verkoop, dat nader zal moeten worden bepaald. Mogelijk dat de verwerving aanleiding geeft om de ontwikkeling te versnellen, al zal dit afhankelijk zijn van, onder andere, de technische mogelijkheden hierop. Ontwikkelcluster 4 grenst immers aan de Fellenoord en aan de Boschdijk. Onder deze wegen is de ontsluiting van de bussen van het nieuwe busstation voorzien. Indien mogelijkheden worden gevonden om de ontwikkeling te versnellen, dient rekening te worden gehouden met een nadelig financieel effect in de vorm van afwaardering van de resterende boekwaarde (zie ook kanttekening 2.2). De hoogte van het nadelig financieel effect is sterk afhankelijk van een groot aantal factoren en op dit moment nog niet te kwantificeren.

Ook de Rijksoverheid heeft aangegeven om een bijdrage te willen leveren wat een mogelijke versnelling van de te realiseren woningen kan betekenen, wat een voordeel is. Indien een versnelling een financiële negatieve afwijking kent die raadskaders raakt, vergt versnelde ontwikkeling een los raadsbesluit. Daar staat dan wel tegenover dat er een grotere zekerheid is op het voldoen aan de voorwaarden van de Rijksbijdragen, wat een financieel voordeel oplevert (zie ook argument 1.3). Dit voordeel is thans ook nog niet te kwantificeren. Als er mogelijkheden worden gevonden om de ontwikkeling te versnellen, zal uw raad te zijner tijd worden geïnformeerd over de gevolgen. 2.1

Realisering van Ontwikkelcluster 4 is afhankelijk van herprofilering/reconstructie Fellenoord. Voordat het Ontwikkelcluster 4 gerealiseerd kan worden, dient er duidelijkheid te zijn over de mobiliteitsstrategie en de verdere invloed daarvan op het nieuwe profiel van de Fellenoord. Wanneer deze duidelijkheid er is, wordt het voor een aantal clusters mogelijk om deze tot verdere ontwikkeling en realisatie te brengen. Het deelcluster waar de Fellenoord 310-370 deel van uitmaakt is hier één van.

6

Inboeknummer 24bst01144

2.2

Er kan nog een boekwaarde resteren op moment dat een toekomstige ruimtelijke keuze wordt gemaakt. Voor de afschrijvingstermijn wordt de geschatte nog resterende levensduur genomen. Als de realisering van Ontwikkelcluster 4 eerder ter hand wordt genomen dan de geschatte resterende levensduur, dan kan dit betekenen dat er nog een boekwaarde op de diverse activa-componenten zal resteren omdat een aantal activa-componenten op dat moment nog niet volledig zijn afgeschreven. Dit betekent dat de toekomstige ontwikkeling start met een boekwaarde. Vooralsnog wordt er vanuit gegaan dat deze goedgemaakt kan worden door de toekomstige (grond)opbrengsten. 2.3 Er zijn onzekerheden in de (tijdelijke) doorexploitatie als kantoorgebouw. Er is een zo goed mogelijke inschatting gemaakt van de te verwachten exploitatielasten (onder andere onderhoudslasten) na de aankoop van het kantoorgebouw. Voor de toekomstige onderhoudslasten is bouwkundig onderzoek (een conditiemeting conform NEN 2767) uitgevoerd. De verwachte onderhoudslasten, voortvloeiende uit het uitgevoerde bouwkundig onderzoek, zijn meegenomen in de businesscase. Desondanks kunnen zich situaties voordoen (bijvoorbeeld onverwachte en direct noodzakelijke reparaties aan het kantoorgebouw) die mogelijk financiële consequenties hebben. 2.4

Er zijn afhankelijkheden van niet beïnvloedbare macro economische omstandigheden (zoals bijvoorbeeld rentestanden, conjunctuur, etc.). Er is een zo goed mogelijk beeld geschetst van de businesscase, waarbij de baten en (exploitatie)lasten (mede op basis van onderzoeken) in beeld zijn gebracht. Een aantal macro economische omstandigheden (zoals bijvoorbeeld rentestanden, conjunctuur, etc.) zijn niet beïnvloedbaar, maar kunnen wel impact hebben op de businesscase. Personele consequenties Verwerving hoort tot de reguliere werkzaamheden van de sector Ruimtelijk Beleid en Ontwikkeling, afdeling Ruimtelijke Ordening. De gemaakte uren en nog te maken uren worden ingeschat op 200 uur. Financiële consequenties Incidentele verwervingskosten. De totale verwervingskosten bedragen € 10.800.000,-- (inclusief € 50.000,-- aan bijkomende kosten, waaronder notariskosten, taxatiekosten, kosten due dilligence onderzoek, etc.). Deze investering heeft geen effect op de schuldpositie, omdat de gemeente voor deze investering niet hoeft te lenen. Structurele jaarlijkse baten en lasten. Voor een nadere toelichting op de uit deze aankoop voorvloeiende structurele jaarlijkse baten (huurinkomsten) en lasten (kapitaal- en (exploitatie)lasten) wordt verwezen naar de als geheime bijlage 3 bijgevoegde memo “Toelichting raadsvoorstel aankoop Fellenoord 310-370)”.

Een overzicht van de jaarlijkse kapitaallasten die voortvloeien uit deze verwerving is weergegeven in de geheime bijlage 5 bij dit raadsvoorstel.

7

Inboeknummer 24bst01144

Communicatie Na de eigendomsoverdracht zullen de zittende huurders door de gemeente worden geïnformeerd dat zij eigenaar/verhuurder is geworden en dat de huursom aan de gemeente moet worden voldaan. Planning en uitvoering Nadat uw raad besloten heeft om het kantoorgebouw Fellenoord 310-370 aan te kopen, zal de notariële eigendomsoverdracht worden voorbereid. Het streven is om de eigendomsoverdracht uiterlijk vier weken na uw besluit te laten plaatsvinden. Evaluatie Niet van toepassing. Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: • De koopovereenkomst Fellenoord 310-370 d.d. 30 augustus 2024 GEHEIM; • Overzichtstekening met nummer GRB-20200066 GEHEIM; • Memo “Toelichting raadsvoorstel aankoop Fellenoord 310-370” GEHEIM; • Taxatierapport Gloudemans “Fellenoord 310-370, Eindhoven” d.d. 16 september 2024 (kenmerk 1323.326-T1d1) GEHEIM; • Overzicht jaarlijkse kapitaallasten GEHEIM; • Geheimhoudingsbesluit d.d. 8 oktober 2024. Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

, secretaris.

8

Inboeknummer 24bst01144

Ontwerp Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 8 oktober 2024;

besluit: 1. Te besluiten om het kantoorgebouw met ondergrond, gelegen aan de Fellenoord 310370, (5611 ZJ) te Eindhoven, kadastraal bekend gemeente Woensel, sectie G, nummer 5627, groot 2.320 m², gelegen in het gebied Spoorzone / Fellenoord / Internationale Knoop XL, aan te kopen, zulks onder de voorwaarden en bedingen zoals opgenomen in de koopovereenkomst, voor een totale koopsom van € 10.750.000,-- kosten koper; 2. Voor de aankoop van het kantoorgebouw Fellenoord 310-370 een krediet beschikbaar te stellen van € 10.800.000,-- (zijnde de koopsom van € 10.750.000 + € 50.000,-- aan bijkomende kosten) en de daaruit voortvloeiende kapitaallasten en de bijbehorende exploitatielasten dekken uit de verwachte huuropbrengsten en uit een gedeelte van de parkeerinkomsten ‘t Eindje en instemmen met bijgevoegde begrotingswijziging; 3. Het gedeelte van de parkeerinkomsten ’t Eindje, dat niet ter dekking dient van de exploitatielasten, te doteren aan de reserve masterplan mobiliteit. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 26 november 2024.

, griffier.

9