Raadsvoorstel Aangepaste afspraken Victoriatoren en Victoriapark

gemeente Eindhoven Inboeknummer 23bst00366 Dossiernummer 23.16.351 B&W beslisdatum 18 april 2023

Raadsvoorstel Aangepaste afspraken Victoriatoren en Victoriapark Inleiding In 2019 is een anterieure overeenkomst gesloten tussen Lee Foolen Vastgoedontwikkeling (LFV) en de gemeente Eindhoven over de ontwikkeling van de Victoriatoren (331 woningen) en de aanleg van het Victoriaparkpark. In de verdere planuitwerking die daarop volgt, is de ontwikkelaar recent geconfronteerd met grote bouwkosten stijgingen, als ook de rentestijgingen die het financieren van nieuwbouw bemoeilijken. Tevens wordt het plan geconfronteerd met een lange Raad van State procedure; in deze lange tijd zijn kosten- en rentestijging opgetreden. Met als gevolg een onhaalbaar plan. In lijn met ‘Eindhoven bouwt door’ heeft de ontwikkelaar inzicht gegeven in de achterliggende cijfers en financiële analyse. Deze is zowel intern als door een externe specialist gevalideerd en is er inderdaad geconcludeerd dat er een groot financieel tekort is (zie bijlage toelichting actualisering grondexploitatie, die onder geheimhouding ter inzage ligt). Verkend is of, en op welke manier de woningbouw en het aan te leggen park vlot te trekken is. Uiteindelijk is er een principe akkoord bereikt met de ontwikkelaar welke, onder voorbehoud van positieve besluitvorming, juridisch vastgelegd en ondertekend kan worden.

In de bijlage toelichting actualisering grondexploitatie is een overzicht opgenomen van de vigerende afspraken uit het contract als ook de aangepaste afspraken die nu gemaakt zijn. Deze afspraken betekenen een kleine lastenverlaging voor de ontwikkelaar. Echter, hij dient de grootste concessies te doen waar in de bijlage toelichting actualisering grondexploitatie een inkijkje in gegeven wordt. Vooruitlopend op mogelijk positieve besluitvorming heeft het college het DO van het park vastgesteld.

 Wettelijke taak  Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college Fianciele afwijking groter dan 1 miljoen euro

 Onvermijdelijk Doelstelling Te komen tot de snelle realisatie van het Victoriapark en het mogelijk maken van de start bouw van de Victoriatoren zoals bedoeld in de Eindhoven bouwt door aanpak Voorstel

Inboeknummer 23bst00366

1. 2. 3. 4.

Vaststellen van de geactualiseerde grondexploitatie Emmasingelkwadrant. Kennis nemen van de financiële consequenties die door het college verwerkt worden bij het volgende MPG. Kennis nemen van de huidige en aangepaste afspraken tussen gemeente en ontwikkelaar. Kennis nemen van het door college vastgestelde DO Victoriapark.

Argumenten 1.1 Het resultaat van de grondexploitatie verslechtert, maar blijft positief. Als gevolg van de hernieuwde afspraken met de ontwikkelaar verslechtert het financiële resultaat van de grondexploitatie Emmasingelkwadrant. Het financiële resultaat blijft echter positief. Mede door de inbreng van de ontvangen WBI subsidie. Voor de cijfers en de toelichting op de grondexploitatie verwijzen we naar de geheime memo ‘Toelichting actualisering grondexploitatie Emmasingelkwadrant’ van 04-04-2023 (hierna: het geheime memo). 1.2. Woningbouwimpuls subsidie (WBI) kan hier rechtmatig voor ingezet worden. In 2020 heeft de gemeente voor het Emmasingelkwadrant WBI subsidie van het Rijk ontvangen om betaalbare woningbouw te versnellen. In de initiële aanvraag is de Victoriatoren (toen sprake van een haalbaar plan met groot betaalbaar woonprogramma) niet meegenomen. Echter, in recent overleg met het Rijk is aangeven dat het mogelijk is om een deel van de subsidie rechtmatig hiervoor in te zetten. 3.1. De belangrijkste bepalingen uit de oorspronkelijke overeenkomst blijven bij de aangepaste afspraken in stand. In het geheime memo is een overzicht opgenomen van de oorspronkelijke afspraken uit de overeenkomst en de wijzigingen ten opzichte van het huidige voorstel Het oorspronkelijke woonprogramma blijft overeind.

De meest significante wijziging is dat de gemeente de openbare ruimte gaat aanleggen en de ontwikkelaar zijn bijdrage (op basis van een raming uit de overeenkomst) afkoopt. Vervolgens wordt direct na ondertekening het LAC gebouw door ontwikkelaar gesloopt, worden de gronden (alle toekomstige openbare ruimte, die nu in bezit ontwikkelaar is) gesaneerd en worden deze voor 1 euro aan de gemeente geleverd, waarbij vanaf dat moment het beheer en onderhoud bij de gemeente thuishoort. Begin 2024 kan er dan door de gemeente gestart worden met de aanleg van het park, een zeer gewenste ontwikkeling waar de buurt en stad al lang op wacht. In onderstaande tabel een samenvatting van de originele afspraken en de huidige, aangepaste afspraken. Bij een onherroepelijke vergunning koopt de ontwikkelaar de benodigde gronden die nodig zijn voor de bouw van de Victoriatoren. De grond waarop de Victoriatoren gerealiseerd wordt, blijft in bezit van de ontwikkelaar.

2

Inboeknummer 23bst00366

*Uitgaande van 30 extra woningen vanuit een optimalisatie **ontwikkelpotentieel op bouwveld B wat ook onder het contract valt, hier gelden dezelfde afspraken als voor de Victoriatoren

3.2. De aangepaste afspraken zijn een incentive om de Victoriatoren vlot te trekken. De afkoopbijdrage die ontwikkelaar betaalt, wordt bij tijdige realisatie van de Victoriatoren terugbetaald. In die zin wordt de ontwikkelaar in een deel van het financiële tekort tegemoetgekomen, indien er tijdig (in principe vóór september 2024) gestart wordt met de bouw van de toren1. Gebeurt dat niet, is er ook geen financiële compensatie vanuit de gemeente, maar beschikt de omgeving wel over een fraai park. 3.3. Deze aangepaste afspraken voorkomen langer uitstel en discussies tussen gemeente en ontwikkelaar. In de oorspronkelijke overeenkomst is een boetebeding opgenomen als de ontwikkelaar niet tijdig start met de aanleg van het park/sloop van het LAC. De verwachting is dat dit bij een financieel onhaalbaar plan leidt tot behoorlijk juridisch getouwtrek, immers er is dan een onhaalbaar plan terwijl de ontwikkelaar zonder baten wel behoorlijke kosten moet maken. Met behoorlijk veel ambtelijke uren en inzet tot gevolg en mogelijk kwalitatief minder hoogwaardig park. Een potentiële strijd met voornamelijk verliezers. 4.1.

Het definitief ontwerp van het park is breed gedragen Het ontwerp is tot stand gekomen door de visie van supervisor West8, de inspraak van bewoners, ondernemers en inwoners van de stad, middels een innovatief 1 Conform definitie van het contract is de bouw daadwerkelijk gestart door middel van het uitgraven

van de bouwput en dat daarna in een continue bouwstroom wordt doorgebouwd. Exploitant meldt de Gemeente middels aangetekende brief dat de bouw van de Victoriatoren is gestart.

3

Inboeknummer 23bst00366

belevingsonderzoek alsook de input van Trefpunt Groen en het Waterschap. Dat betekent dat er uiteindelijk ruim 210 nieuwe bomen geplant worden en diverse beplanting en extensieve maaizones toegevoegd worden ter bevordering van de biodiversiteit. Er wordt daarmee ruim 15.000m2 oppervlakte vergroend resp. bestrating verwijderd, en er ontstaat een voor iedereen waardevol stukje Eindhoven: tuin voor de buurt, park voor de (binnen-)stad. Kanttekeningen 1.1 Ten aanzien van de geheime memo en de anterieure overeenkomst van mei 2019 is door het college algehele geheimhouding opgelegd Het belang van openbaarmaking van de memo, externe validatie en de anterieure overeenkomst weegt, gelet op de inhoud daarvan, niet op tegen de economische en financiële belangen van de gemeente Eindhoven i.c. tegen onevenredige bevoordeling van onderhandelingspartners dan wel onevenredige benadeling van de gemeente Eindhoven. Een nadere motivering en uitleg over de verplichting tot geheimhouding is opgenomen in het bij dit raadsvoorstel gevoegde geheimhoudingsbesluit. 2.1 Een begrotingswijziging bij een grondexploitatie van meer dan € 1 miljoen vergt een raadsbesluit De raad heeft in de financiële verordening 2022 vastgelegd dat alle dossiers waar sprake is van een begrotingswijziging groter dan € 1 miljoen naar de raad moeten.

In de regel geschiedt dit, ingeval van een eerder door de raad vastgestelde GREX- middels het jaarlijkse herijkingsdossier i.c. het Meerjarenprogramma Gebiedsontwikkeling (MPG). Temeer daar het hier een bijstelling betreft in het kader van “Eindhoven Bouwt Door” (voortgangsbevordering woningbouw), wordt dit raadsvoorstel afzonderlijk aan de raad ter besluitvorming voorgelegd. 3.1. Gemeente neemt een deel van de risico’s m.b.t. de aanleg van het park op zich. De ontwikkelaar koopt zijn bijdrage en risico’s af. Restrisico’s m.b.t. ondergrond zijn voor rekening gemeente. Er ligt uitgebreid recent vooronderzoek voor mogelijke vervuiling, archeologie en explosieven, op basis waarvan de verwachte risico’s minimaal zijn. Helemaal uitsluiten is echter niet mogelijk. 3.2. Er is geen garantie op start bouw Victoriatoren vóór 1 september 2024. De tegemoetkoming in de aanlegkosten van het Victoriapark is bedoeld om de bouw van de toren te bevorderen. Echter kunnen we juridisch geen bouwplicht opleggen. Als bijvoorbeeld de bouwkosten en rentes de komende tijd verdergaand stijgen, en er vóór september 2024 alsnog geen haalbaar plan ligt, dan kan de ontwikkelaar wachten op betere tijden i.c. op een daling van de kosten waardoor de business case voor hem gunstiger/minder negatief is dan de eventuele gemeentelijke tegemoetkoming.

Weliswaar heeft het Emmasingelkwadrant dan (nog) geen Victoriatoren, maar wel een (door de ontwikkelaar grotendeels betaald) park. Personele consequenties De benodigde ambtelijke uren worden op het project (grondexploitatie) geboekt en doorgelegd naar de ontwikkelaar binnen de reeds gemaakte afspraken.

4

Inboeknummer 23bst00366

Financiële consequenties Als gevolg van de aangepaste afspraken met de ontwikkelaar verslechtert het financiële resultaat van de grondexploitatie Emmasingelkwadrant. Het financiële resultaat blijft echter positief. Ter bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente wordt voor verdere toelichting verwezen naar de geheime memo. Planning en uitvoering Wat Afronden definitief ontwerp park Besluitvorming en communicatie Ondertekening Allonge Sloop LAC Optimalisaties toren Afronding bestekken park Aanbesteding park Start aanleg park Geplande start bouw Victoriatoren

Wanneer Maart 2023 Juni 2023 (raad) Juni 2023 Jul - Aug 2023 Juni 2023 – juni 2024 Juni 2023 Juli 2023 Februari 2024 Juli 2024

Evaluatie n.v.t. Bijlagen Als bijlagen bij dit voorstel behoren: •

Geheimhoudingsbesluit ten aanzien van de memo ‘Toelichting actualisering grondexploitatie Emmasingelkwadrant’ van 08-03-2023 en de anterieure overeenkomst van mei 2019.

•

Geheime memo ‘Toelichting actualisering grondexploitatie Emmasingelkwadrant van 04-04-

•

Anterieure overeenkomst van mei 2019, ter inzage bij de griffie (GEHEIM).

•

Externe validatie door Metafoor, ter inzage bij de griffie (GEHEIM).

•

Definitief ontwerp (DO) Victoriapark.

2023’ ter inzage bij de griffie (GEHEIM).

Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven, , secretaris.

5

Inboeknummer 23bst00366

Ontwerp Raadsbesluit

De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van… ; overwegende; waar mogelijk vastgelopen woningbouwprojecten in het centrum van Eindhoven vlot te trekken; het langverwachte Victoriapark als belangrijk stadspark te realiseren en daarmee invulling te geven aan de in 2016 vastgestelde ontwikkelingsvisie Emmasingelkwadrant; besluit: Akkoord te gaan met het vaststellen van de geactualiseerde grondexploitatie Emmasingelkwadrant en daarmee de aanleg van het park en de bouw van de Victoriatoren vlot te trekken. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van…

, griffier.

6