QuickScan RV Aankoop BIC1 20250131

BIC1 aankoop © Voor Raad & Bestuur info@vreb.nl KvK: 63375346

1

Inleiding

1. Het college van B&W heeft een raadsvoorstel voorgelegd over het voornemen tot aankoop van de onderneming die gevestigd is in plangebied BIC1. 2. Op uw verzoek heeft de griffie gevraagd om een second opinion bij de openbare stukken. 3. Met BIC1 wordt het plangebied bedoeld. Met de BVs zijn de ondernemingen BIC Partners 1 of 2 bedoeld. BIC GP verwijst naar de ook op te richten beheerorganisatie. Samen sturen zij de commanditaire vennootschap aan. Die commanditaire vennootschap blijft verder buiten beschouwing. Zie hiervoor de figuur op pagina 3 van het raadsvoorstel.

2

Kernpunten

1. Wat koopt de gemeente nu precies: grond of grond en gebouwen en wil de gemeente op lange termijn verhuurder van gebouwen zijn? 2. Waarom zijn de doelstellingen van de BVs breder dan alleen beheer en exploitatie van grond of grond en gebouwen? 3. Wat is de reden dat er meerdere BVs worden opgericht? 4. Welke vragen doen zich voor bij de lopende huurcontracten wanneer de gemeente beheer en exploitatie van grond en gebouwen wil scheiden? 5. Denk na over wie zeggenschap mag hebben in de BVs en hoe de gemeenteraad daarbij betrokken is.

3

Beschrijving

1. Het college wijst op de verandering in denken over regie op grondexploitaties sinds de ontwikkeling van BIC1 (Raadsvoorstel [hierna: RV], p. 1-2), waardoor anno 2025 voorkeur uitgaat naar meer invloed van de gemeente op wie de grond mag gebruiken. 2. BIC1 is onderdeel van een grotendeels nog te ontwikkelen bedrijvencampus tussen A2 en vliegveld. In de stukken over de nog te ontwikkelen delen (BIC2-BIC6) staan grondaankopen en uitgifte van grond in erfpacht centraal. 3. BIC1 is een nagenoeg volledig ontwikkeld gebied met gebouwen (RV, p. 2). 4. In het RV is op pagina 5 onder punt 2 sprake van ‘…acceptabele huren en passende huurtermijnen…’. Dat lijkt er op te duiden dat de huidige eigenaren zowel eigendom van de grond als van de gebouwen hebben. De formulering in de tekst wijst in de richting dat het college voornemens is om dat vooralsnog voort te zetten.

QuickScan RV Aankoop BIC120250131

1 van 8

BIC1 aankoop © Voor Raad & Bestuur

5. In het raadsvoorstel is nergens expliciet benoemd wat de gemeente nu precies koopt: grond of grond en gebouwen. Voor het vervolg van de analyse is uitgegaan van de veronderstelling dat het gaat om zowel grond als gebouwen. 6. De doelen van de beide op te richten BVs zijn gelijk. Wat opvalt is dat het om veel meer gaat dan alleen beheer en exploitatie van vastgoed. Zo staan er ook passages in over beheren van patenten of verrichten van industriële activiteiten. 7. De doelen van BIC GP wijken op èèn punt af van die van de BVs. Dat punt is dat hier de beheerfunctie is toegevoegd. 8. De juridische vormgeving wordt twee BVs en daarnaast BIC GP naar Nederlands recht. Daarmee wordt de gemeente aandeelhouder en kan sturen vanuit die rol. De directie en raad van commissarissen zijn verantwoordelijk voor de operationele gang van zaken in de BVs.

4

Risico’s en kansen

1. Wanneer de gemeente invloed wil nemen op het toekomstige vestigingsbeleid op een bestaand gebied zoals BIC1, dan zijn er in algemene zin drie belangrijke denkrichtingen, gegeven een afgegeven omgevingsvergunning. o Zelf eigendom overnemen in een geheel o Wet voorkeursrecht van toepassing verklaren om op termijn eerste recht van koop te hebben o Voor zover de omgevingswet het toelaat, preciseren van de omgevingsvergunning, maar dat tast de eigendomsrechten niet (zomaar) aan. U weet waarschijnlijk nog dat in 2021 is geprobeerd om verkoop van HighTech Campus aan een niet Nederlandse partij te voorkomen. Dat is destijds niet gelukt. 2. Nu is opnieuw een gebied dat gekoppeld is aan de hoogwaardige maaktechnologie beschikbaar waarbij de gemeente het als eerst het recht van aankoop heeft. Het gaat om veel geld, openbare bronnen spreken van bedragen boven € 100 mln. Details staan in de geheime stukken. 3. Het college probeert via de gronduitgiftes in BIC2-BIC6 actief te sturen op partijen die zich in het gebied mogen vestigen. Dat kan langs die weg omdat er nog geen bedrijven gevestigd zijn. 4. Bij de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen bestaan vaak politieke wensen over concrete invulling of werkgelegenheid. Het komt voor dat wanneer de omstandigheden (tijdelijk) anders zijn, de oorspronkelijke randvoorwaarden worden losgelaten om verliezen te voorkomen. 5.

Het college noemt (RV, p.9) dat een van de risico’s is dat de realisatie van BIC2 leidt tot kannibaliseren van BIC1, met andere woorden een risico op leegstand. Omdat BIC1 een QuickScan RV Aankoop BIC120250131

2 van 8

BIC1 aankoop © Voor Raad & Bestuur

relatief jong bedrijventerrein is, zou leegstand betekenen dat de gebouwen technisch al niet meer geschikt zijn voor het oorspronkelijke doel. Dan kan een discussie ontstaan over welke andere bedrijfsactiviteiten dan zouden kunnen worden toegestaan om verdere verliezen te voorkomen. 6. Wanneer BIC1 gezien wordt als onderdeel van een groter complex van bedrijventerreinen met veel gemeentelijke invloed, verschaft een vergelijkbare invloed op alle onderdelen van het bedrijventerrein zowel voor gemeente als gebruikers eenduidigheid. Uit de beschrijvingen over BIC2-BIC6 lijkt het beeld te ontstaan dat het dan om zeggenschap over de grond en indirect, via de erfpacht, over gebouwen gaat. Zie 4.3 over de rol van de gemeente als vastgoedeigenaar. 7. Onder 1.2.5 (RV, p.9) staat dat er extra risico voor de gemeente ontstaat. Het is logisch dat, nadat het college is overgegaan tot aankoop, die risico’s in de begroting en jaarrekening worden opgenomen. Wat ontbreekt is een verwijzing naar de geschatte omvang van dat risico op dit moment anders dan wat nu in het raadsvoorstel staat. Mogelijk is het in de geheime stukken nader toegelicht, maar dat valt buiten het bereik van deze quick scan.

4.1

Gemeente als vastgoedeigenaar

Gemeenten hebben gebouwd vastgoed in bezit voor eigen gebruik of voor maatschappelijke functies. Denk aan stadskantoren, wijkcentra of scholen. Gemeentelijk eigendom van gebouwd vastgoed voor verhuur aan derden zonder maatschappelijke taak is minder gebruikelijk. Als het voorkomt, dan is het in een soort overgangsfase waarbij verhuur voorafgaand aan herbestemming meestal een rol speelt. 1. In het geval van BIC1 neemt de gemeente grond en gebouwen via de op te richten BVs vastgoed over met het maatschappelijke doel van zeggenschap over grond en vastgoed. 2. Het gevolg van de overname is dat de gemeente eigenaar van een commerciële verhuurder wordt. Is dat tijdelijk, dan hoeft dat niet problematisch te zijn. Is het permanent dan levert dat wel vragen op: o Is permanente verhuur een taak voor de gemeente? o Hoe voorkomt de gemeente problemen rond staatsteun regels? o Er zijn bedrijfsmatige risico’s bij verhuur, zoals leegstand en onderhoud.

4.2

Doelen en openbaar belang

Het college stelt voor om nu ondernemingen te kopen en die juridisch om te vormen naar BVs volgens Nederlands recht. Dat leidt ook tot nieuwe statuten waarin de doelen van de onderneming zijn benoemd. 1. De doelen staan in artikel 3 van de statuten en bevatten negen punten die over meer dan alleen eigendom van grond en beheer van gebouwen gaan. Hier kan aanleiding zijn om met het college debat te voeren hoe deze doelen zich verhouden tot het maatschappelijk belang

QuickScan RV Aankoop BIC120250131

3 van 8

BIC1 aankoop © Voor Raad & Bestuur

van de aankoop. Een dergelijk debat kan ook plaatsvinden na aankoop omdat de statuten ook later nog gewijzigd kunnen worden, indien de aandeelhouders in grote meerderheid daarmee akkoord gaan.1 2. In de passage op pagina 5 onder punt 1 van het raadsvoorstel staat een opmerking over het ‘meters vullen’ door een private eigenaar vanwege korte termijn belangen. Op zichzelf past die argumentatie, maar ook veranderende politieke keuzes of opvattingen kunnen uiteindelijk hetzelfde effect hebben.

4.3

Participatie van derden

Het college geeft aan om ruimte te bieden voor partijen uit de 3-Helix, maar ook anderen om te participeren in de investering in de BVs (RV, p. 7). Het college zegt dat de structurering van de op te richten BVs daar rekening mee houdt. Het college laat deels open welke partijen dat dan zouden kunnen zijn. Pensioenfondsen of andere overheden zijn genoemd, maar de toekomst zal leren of dat ook andere partijen zouden kunnen zijn. Inhoudelijk zijn rondom participatie twee vragen te stellen: 1. Wie heeft uiteindelijk de doorslaggevende zeggenschap over partijen die mogen participeren? Hier kunnen de belangen van de BV en de gemeente uit elkaar gaan lopen, maar ook bij verschil van inzicht tussen raad en college over wat wel en niet kan. 2. Wat gebeurt er wanneer gemeente en private derden samen kunnen bepalen wie wel of geen toegang krijgt voor vestiging op het terrein. Is er getoetst hoe zich dat verhoudt tot Europese regels rondom vrije vestiging?

4.4

De investering in relatie tot de financiële positie

Zonder de details van de transactie te kennen is op basis van de begroting 2025 wel iets te zeggen over de ruimte die de gemeente heeft voor deze transactie. 1. De netto schuldquote van de gemeente is in 2025 geraamd op 39%, oplopend naar 47% in 2028. Tot 85% netto schuldquote is er geen aanleiding tot zorg (p. 111 Begroting 2025). Afgerond zijn de baten exclusief reserves (de noemer in de schuldquote) in de periode 20252028 ongeveer € 1,2 miljard. 2. In geld vertaald, betekent dit dat er ongeveer € 1,0 miljard netto schuld kan zijn voordat de kritische grens van 85% schuldquote wordt bereikt. Met de schuldquote van 47% in 2028, gegeven het huidige beleid, betekent dit dat er begin 2025 ruim € 400 miljoen leencapaciteit over is. Daar moet de financiering voor deze aankoop nog van af. 3. Het college spreekt uit dat de zogenaamde omslagrente als gevolg van deze investering nog niet verhoogd hoeft te worden (p. 10 RV). In algemene zin geldt dat de rentekosten van de gemeente veranderen door het aantrekken van nieuwe leningen of herfinanciering. De rente 1

De tekst van art. 37 lid 1 van de statuten spreekt van 75% van het kapitaal.

QuickScan RV Aankoop BIC120250131

4 van 8

BIC1 aankoop © Voor Raad & Bestuur

is de afgelopen jaren erg laag geweest. Wanneer de gemeente in die periode veel nieuwe leningen heeft afgesloten met lange looptijden, dan is het renterisico beperkt. Daarmee is het sterk afhankelijk van de vraag hoe de huidige leningenportefeuille er uit ziet wanneer de omslagrente van de gemeente gaat veranderen.

4.5

Opbrengsten uit verhuur

Op pagina 5 is sprake van opbrengsten uit verhuur. Hierover is het volgende op te merken. 1. Er zijn veel huurders met lange termijn huurcontracten (RV, p. 9). Welke knelpunten levert dat op wanneer er aanleiding is om eigendom en beheer van grond en gebouwen te scheiden? 2. Het college spreek van acceptabele huren (RV, p. 5). Een BV heeft een winstdoelstelling en moet daarmee marktconforme huurprijzen hanteren, anders is sprake van staatsteun. Ook hier spelen de huurcontracten een rol: de formuleringen over aanpassing van huurprijzen bepalen welke ruimte de nieuwe BVs hebben om huurbeleid te voeren. 3. Beperktere aanpassing van huren leidt tot lagere winstgevendheid van de BVs en daarmee tot een lager dividend voor de eigenaren. Is er in de businesscase een analyse gemaakt waarin de invloed van huurbeleid op het dividend duidelijk wordt. En wat betekent dat dan voor de geraamde financieringslasten bij verschillende renteniveaus die de gemeente heeft voor de aankoop van de BVs? 4. De huren worden mede bepaald door de beheerkosten en onderhoudskosten. o Over onderhoud staan op pagina 9 van het Raadsvoorstel ook enkele opmerkingen die er op wijzen dat gebruikers verantwoordelijk zijn voor delen van het onderhoud. Dat beperkt het risico voor de gemeente.

o Eveneens op pagina 9 komt een aparte onderneming (BIC Utilities) in beeld die verantwoordelijk is voor technische installaties. Hoe die onderneming zich verhoudt tot BIC Partners 1 en BIC Partners 2 blijft onduidelijk. o Vanuit het perspectief van de gebruiker is men voor de totale gebruikslasten ook afhankelijk van de rekening die BIC Utilities stuurt. 5. Het college stelt op pagina 6 van het raadsvoorstel dat er meeropbrengsten voor de stad als geheel zijn. Op pagina 9 geeft het college aan dat de businesscase is gebaseerd op de recente resultaten en dat het college die resultaten ook de komende jaren wil zien. De vraag voor u als raad is of eventuele extra opbrengsten een argument in de discussie moeten zijn of dat de verwachte maatschappelijke baten doorslaggevend zijn voor uw besluit.

4.6

Niet doen of wel doen?

De afweging niet doen of wel doen blijft een politieke vraag. Tien jaar geleden zou iedereen onder de noemer globalisering hebben gedacht dat het niet uit maakt wie waar produceert of wat iemand in bezit heeft. De wereld is tegenwoordig anders. Landen/blokken willen op allerlei

QuickScan RV Aankoop BIC120250131

5 van 8

BIC1 aankoop © Voor Raad & Bestuur

manieren invloed kopen. Dat kan via bezit van strategische grondstoffen maar ook door zich op plaatsen te vestigen die voor het land/blok van vestiging van economisch belang zijn en daar via bezit onderhandelings- of machtsposities op te bouwen. 1. Nationale overheden of landen op blokniveau kunnen zich beschermen met wetgeving en langs die weg grenzen stellen aan wat wel en niet in handen mag vallen van andere landen. Een recent voorbeeld binnen Europa is de door Spanje op grond van nationale veiligheid geblokkeerde overname van een Spaanse treinenbouwer door een Hongaars bedrijf. 2. Voor Eindhoven is de eerste vraag of BIC1 van strategisch belang is voor de regio of wellicht nog breder. Het college beantwoordt die vraag met ja. De tweede vraag is of de Nederlandse wetgeving voldoende handvatten biedt om interventies te plegen. Direct daarop volgt de vraag wie dan bevoegd is en of het bevoegd gezag ook daadwerkelijk wil ingrijpen. Het college stelt op pagina 5, onder punt vier van het raadsvoorstel, dat de gemeente afhankelijk is van politieke wil elders om in te grijpen. Hier heeft Eindhoven ervaring mee opgedaan. Zie hiervoor ook de brief van de minister van EZK van 15 oktober 2021 over High Tech Campus.2 3. U als raad heeft in de afspraken over de ontwikkeling van het grotere complex BIC2-BIC6, het college gesteund om actiever te sturen.

Dat blijkt uit de verwijzingen naar uitgifte van grond in erfpacht en toetsing op de wet BIBOB op pagina 1 van het raadsvoorstel. Vanuit die redenering zou het logisch zijn om aangescherpte regels op BIC1 voor te schrijven. Dat kan niet, aangezien er kennelijk geen bedingen zijn gemaakt over verkooptransacties rond grond of gebouwen. Via aankoop verkrijgt u samen met het college die zeggenschap per direct weer wel. Hoe u die zeggenschap vervolgens gaat invullen is nog open zoals uit het in stand houden van de bestaande juridische hoofdstructuur van de BVs en het open laten van de mogelijkheid van deelname door derden (punt 1.1.5 RV). 4. In de theoretische situatie dat High Tech Campus nog een keer ter verkoop wordt aangeboden, zou een soortgelijke transactie denkbaar zijn. Daarbij past de kanttekening dat het daarvoor benodigde kapitaal voor Eindhoven alleen veel te groot is.3

5

Juridisch

5.1

Meerdere BVs

In het Raadsvoorstel is op pagina 3 een schema weergegeven met vier verkopende partijen. Daar uit ontstaan 3 nieuwe BVs (Partners 1 & 2 en GP), waarvan er een (BIC GP) als beheerder optreedt. In de stukken is geen toelichting te vinden op de noodzaak om 2 op basis van de statuten identieke BVs (Partners 1 & 2) op te richten. U kunt het college alsnog om die toelichting vragen. Zie ook de opmerkingen in paragraaf 3.2 over de doelen.

2 3

Kamerstukken II 2021/22, 35925 XIII, nr. 9 Omroep Brabant spreekt van meer dan € 1 miljard bij de verkoop in 2021.

QuickScan RV Aankoop BIC120250131

6 van 8

BIC1 aankoop © Voor Raad & Bestuur

5.2

Second opinion

Deze notitie is een second opinion op het raadsvoorstel. Uit de stukken blijkt dat juristen de gemeente hebben ondersteund (RV, p. 7). Er is geen verwijzing te vinden naar een second opinion over de voorgestelde constructie. 1. Op pagina 8 van het raadsvoorstel is een verwijzing naar due diligence opgenomen. Dat gaat in de regel over het toetsen van de gegevens van de verkopende partij, niet over de vraag wat de koper vervolgens gaat doen. Zoals al eerder aangegeven kunnen de statuten of de juridische constructie ook later nog worden gewijzigd. U kunt het college als wens meegeven om bij het voorbereiden van de definitieve juridische structuur uw inbreng te kunnen geven. 2. Over de due diligence is de vraag of er een onafhankelijke samenvatting van de kernbevindingen is opgesteld die voor u als raadsleden begrijpelijk is. 3. Bij lezen van de statuten viel op dat in de akte van omzetting (Bijlage 3) dat in de titel BIC Partner 2 S.À R.L. staat vermeld en vervolgens dat de notaris handelt als gevolmachtigde van BIC Partner 1 S.À R.L. Dat lijkt niet te kloppen.

5.3

Vruchtgebruik en pandrecht

De wet maakt het mogelijk om aandelen uit te lenen. Daar zijn twee juridische vormen voor denkbaar. Vruchtgebruik zorgt dat baten van de onderneming bij de vruchtgebruiker terecht komen. Pandrecht zorgt ervoor dat een derde een soort van claim op de aandelen heeft die is gekoppeld aan een schuld. Deze constructies worden in de beleggingswereld onder andere gebruikt om extra rendement te behalen. 1. Het college besteedt geen aandacht aan vruchtgebruik en pandrecht. In de twee BVs BIC Partner 1 en BIC Partner 2 is vruchtgebruik en pandrecht mogelijk gemaakt, onder uitsluiting van stemrecht. Bij BIC GP is vruchtgebruik en pandrecht inclusief stemrecht mogelijk (artikel 11 statuten). Een toelichting op het verschil in benadering ontbreekt. 2. Een interpretatie is dat het college op deze manier mogelijk maakt dat ‘…betrouwbare publiek-private partners langjarig als mede eigenaar…’ (RV, p. 6 onder punt 1.1.3 nr. 5) betrokken blijven. 3. U kunt het college vragen of die interpretatie juist is. Als dat het geval is, dan is de vervolgvraag of en zo ja hoe in de businesscase met vruchtgebruik en rendement rekening is gehouden en wat dat betekent voor de risico’s voor de gemeente.

5.4

Verkoop gebouwen

Met de transactie worden grond en gebouwen in een keer overgenomen. Mocht het college op termijn voor een andere juridische structuur kiezen, dan is er een risico dat er fiscaal moet worden afgerekend. Ook dat zou uit de businesscase kunnen blijken. Verder zouden vragen kunnen ontstaan wanneer (gedeelten van) gebouwen op enig moment alsnog verkocht worden. Gezien de in het begin gestelde vraag over de rol van de gemeente als vastgoedeigenaar is dat QuickScan RV Aankoop BIC120250131

7 van 8

BIC1 aankoop © Voor Raad & Bestuur

niet ondenkbaar. Voor BIC2 staat in het raadsvoorstel (p. 2) dat de gemeente daar een optie van koop van gebouwen heeft.

5.5

Bestuur en directie

In de statuten is sprake van een Bestuurder A en een Bestuurder B. Daarmee ontstaat de suggestie dat die bestuurders twee verschillende rollen hebben. 1. Uit de statuten is in grote lijnen af te leiden dat de bestuurders samen bevoegd zijn, terwijl in artikel 21.6 van de statuten staat dat vervanging van een bestuurder A alleen door een andere bestuurder A mogelijk is. Het is denkbaar dat Bestuurder A van BIC Partners 1 Bestuurder B van BIC Partners 2 is en omgekeerd. Dan worden beide BVs in een personele unie bestuurd en is er een vier ogen principe. Het staat er niet en daarmee is de vraag wat nu het doel is van het verschil maken in soorten bestuurders en wat betekent dit voor de gemeente? 2. Het college schrijft dat het denkbaar is om een ambtelijk vertegenwoordiger te benoemen als ‘directeur’ (p. 6 RV). o Bij gemeenschappelijke regelingen is een dergelijke constructie gebruikelijk en past ook nog omdat een gemeenschappelijke regeling een publiekrechtelijke organisatie is. o Ook dan is het wenselijk dat een directeur een aanstelling heeft bij die organisatie en niet wordt gedetacheerd omdat op die manier de schijn van belangenverstrengeling met de uitlenende gemeente wordt voorkomen. o Onduidelijk blijft of het college nu bedoelt dat het gaat om een benoeming van de statutaire bestuurders (Bestuurders A en B) of om een uitvoerend directeur. 3.

Het Rijk heeft in de regels voor zelfstandige bestuursorganen opgenomen dat de bestuurder van een zelfstandig bestuursorgaan geen ambtenaar kan zijn. Achtergrond hiervan is dat er dan geen gezagsverhouding tussen minister en bestuurder is zodat de laatste zelfstandig verantwoordelijkheid kan nemen. Afhankelijk van de vraag of het college nu bestuurder of uitvoerend directeur bedoelt kan het aanstellen van een ambtenaar strijdig zijn met de benodigde onafhankelijkheid.

QuickScan RV Aankoop BIC120250131

8 van 8