Presentatie toelichting dossier District E
Tekst van het document
Aanvullende afspraken District E 3 juni 2024
Het project District E (1) •
3 woontorens van ca. 76, 114 en 147 m hoog
•
ca. 609 woningen (minimaal 50% betaalbaar) en 116 short stay appartementen
•
ca. 15.000 m2 BVO kantoor, horeca en winkels
•
complex, niet faseerbaar hoogbouwproject, realisatie in één bouwstroom
Het project District E (2) •
lange voorbereidings- én bouwtijd
•
forse financiële investering
•
District E is een project van de “buitencategorie”, wat zich vertaalt in dito uitdagingen. Niet eerder vertoond in Eindhoven;
•
Zeer groot project van Amvest, vergelijkbaar met “De Rotterdam” of “KJ plein” in Den Haag.
Terugblik District E 2016 – 2017
tenderprocedure
november 2017
ondertekening grondverkoopovereenkomst Amvest - gemeente Eindhoven
2018 - 2024
ontwerpfase met grote uitdagingen oa. externe veiligheid, geluid en wind
2021 - 2022
WBI-beschikking en grondprijsverlaging tbv 29% extra betaalbare woningen
2021 – 2023
bestemmingsplanprocedure (RvS)
2022 – (2025)
MIRT verkenning SKE
2024
aanvullende afspraken
Externe factoren •
Coronapandemie
•
Oorlog Oekraïne (materiaalschaarste)
•
Stijgende bouwkosten, stijgende rente, opbrengstendalingen
•
Toenemende onzekerheden in de markt en terughoudende beleggers
•
MIRT-verkenning
Consequenties project •
Opeenstapeling van onzekerheden;
•
Businesscase blijft onhaalbaar terwijl kosten doorlopen;
•
Reserveringsrente, bedoeld als prikkel om te starten, begint averechts te werken;
•
Project stagneert;
•
Stationsentree Centrum/Zuid ligt er steeds beroerder bij;
•
Uitvoeringsplanning projecten Zuidzijde schuift steeds meer in elkaar.
•
Door WBI beschikking kunnen 29% meer betaalbare woningen worden gerealiseerd, haalbaarheid verbetert hierdoor niet.
Voorliggende vraag Raadsvoorstel •
Gedeeltelijke omzetting van reserveringsrente in een vooruitbetaling op de koopsom (01/04/22 – 31/12/25)
•
Stopzetting van de vooruitbetaling bij bezwaar/beroep tegen laatst
aangevraagde vergunning
Collegebesluit •
Borgt afspraken MIRT-verkenning SKE (via Beethoven);
•
Afspraken over alternatieve voorwaarden en termijnen voor levering en teruglevering kavel;
•
Verankering afspraken extra betaalbaar programma;
•
Afspraken ontbindingsmomenten; a. Amvest vraagt omgevingsvergunning aan binnen 8 weken na positief Raadsbesluit; b. Amvest zet in op start realisatie voor 1/1/’26;
Uitgifteproces gemeentegrond algemeen • Initiatieffase • Uitgifteovereenkomst • Levering
Uitgifteproces gemeentegrond algemeen Initiatieffase → Optie- of reserveringsovereenkomst • partij krijgt de gelegenheid om initiatief verder uit te werken en haalbaarheid te onderzoeken, een tijdelijk exclusiviteitsrecht • partij betaalt een optie- of reserveringsvergoeding aan de gemeente • optie- of reserveringsvergoeding wordt niet verrekend met grondprijs; en wordt bij niet doorgaan van initiatief niet terugbetaald
Uitgifteproces gemeentegrond algemeen → Uitgifte-overeenkomst • Aanbetaling: percentage van de grondprijs (richtlijn: marktpartij 10%, woco en zelfbouw 5%), zekerheidsstelling voor gemeente(lijke kosten) voor geval gronduitgifte uiteindelijk niet doorgaat aanbetaling wordt bij levering verrekend met grondprijs; indien levering niet doorgaat, blijft aanbetaling bij gemeente • Rentevergoeding uitgestelde levering: rentevergoeding (marktconform) gaat in op moment dat potentiële koper redelijkerwijs had kunnen afnemen • Indexering grondprijs: overeengekomen grondprijs wordt met CPI geïndexeerd, vanaf het prijspeil overeenkomst tot moment van levering van grond
Uitgifteproces gemeentegrond algemeen Levering → Notariële akte • op het moment dat bestemmingsplan (c.q. wijziging omgevingsplan) onherroepelijk is, • en grond bouwrijp is gemaakt • ‘redelijkheid, billijkheid, toerekenbaarheid’ (ook “Eindhoven Bouwt Door”)