Nadere toelichting Raadsvoorstel voorbereiding en realisatie Buurtschap Te Veld

gemeente Eindhoven Inboeknummer Beslisdatum 22 januari 2021 Dossiernummer

Nadere toelichting bij raadsvoorstel Onderwerp: Voorbereiding en realisatie Buurtschap Te Veld

Tijdens de behandeling van het raadsvoorstel voorbereiding en realisatie Buurtschap Te Veld) in de meningsvormende vergadering van 19 januari 2021 zijn toezeggingen gedaan over het beantwoorden en verduidelijken van enkele onderdelen van het voorstel. In deze brief worden deze aspecten toegelicht. Inleidend Het tijdelijke karakter (30 jaar) van de ontwikkeling was een belangrijk bespreekpunt tijdens de behandeling in de meningsvormende vergadering. De spanning op de woningmarkt in Eindhoven is hoog. Op tal van manieren zoeken we naar mogelijkheden om snel en betaalbaar woningen te realiseren. Dit plan is onconventioneel maar draagt op korte termijn bij aan verlichting op de woningmarkt. Het biedt doorstromers, nieuwkomers, starters en sociale woningbouw kansen op betaalbare huisvesting in kwalitatief goede woningen. Naast deze afweging is de keuze voor een tijdelijke situatie gemaakt aan de hand van een aantal bindende afspraken en de snelheid van realisatie. De locatie Castiliëlaan is een zogenoemde uitleglocatie. Over dit soort gebieden zijn bindende regionale afspraken gemaakt in het afsprakenkader Wonen 2017. Uitleglocaties worden niet ontwikkeld, tenzij er een unanieme beslissing is van het regionale portefeuillehoudersoverleg.

Gezien de huidige afspraken en de beschikbare herstructurerings-, transformatie- en inbreidingslocaties binnen Eindhoven lag het permanent ontwikkelen van locatie Castiliëlaan daarmee niet voor de hand. Anders lag dit met het ontwikkelen van een tijdelijke locatie met de focus op het sociale en goedkope segment. Het aanbod binnen de regio is daarop laag, terwijl de vraag ernaar hoog is. Ook bood het de mogelijkheid om met voorrang in aanmerking te komen voor de Woningbouwimpuls eerste tranche. Door de toekenning van deze subsidie werd een sluitende businesscase haalbaar. De Woningbouwimpuls is juist vanwege het tijdelijke karakter van de woningen toegekend. Aanvullend voordeel van de tijdelijke situatie maakte de wijze van woningbouw. De modulaire bouw levert aanzienlijke snelheid op ten opzichte van de conventionele bouw. Dit alles maakt het mogelijk om binnen een half jaar te starten met de realisatie van de 670 woningen binnen het plan. De verwachting is dat het totale plan inin 2023 is afgerond. Een Een permanente ontwikkeling zou in de huidige situatie tenminste 3 tot 5 jaar kosten, nog afgezien van de doorlooptijd van afstemming om de gemaakte

Inboeknummer

afspraken met de regiogemeenten te herzien. Modulaire woningbouw heeft de afgelopen jaren een vlucht genomen. De kwaliteit van de producten die nu op de markt aangeboden worden is daarmee vergelijkbaar geworden met de kwaliteit die conventionele woningen bieden. De woningen moeten bovendien voldoen aan het Bouwbesluit, waarmee de woonkwaliteit ook juridisch wordt geborgd. Bijzondere aandacht in de planontwikkeling heeft de ruimtelijke kwaliteit van het plan gekregen. Het stedenbouwkundig plan maakt gebruik van de groenstructuren die al op de locatie aanwezig zijn en bouwt daarop voort. De gekozen stedenbouwkundige opzet borgt een aantrekkelijk woonklimaat waarin grotere aantallen woningen kunnen worden gerealiseerd. 1.

Op welke manier wordt de termijn van 30 jaar in publiekrechtelijke en bestemmingsplan technische zin verankerd?

Het project wordt mogelijk gemaakt door een omgevingsvergunning waaraan een termijn van 30 jaar is verbonden. Het bestemmingsplan wordt niet gewijzigd. Met de omgevingsvergunning wordt de afwijking van het bestemmingsplan mogelijk gemaakt. Deze vergunning eindigt na 30 jaar van rechtswege. Daarnaast wordt in de verschillende huurovereenkomsten de termijn van 30 jaar overeengekomen. Op deze manier is de termijn van 30 jaar op publiek- en privaatrechtelijk manier geborgd.

2.

Welke afspraken zijn gemaakt in de SGE-brief (dd juni/juli 2020) over publiekrechtelijke en privaatrechtelijke verankering?

Afgesproken is dat de woningen na 30 jaar moeten worden weggehaald. Hieraan voldoen wij door de onder 1. genoemde procedure te volgen.

3.

Initiatiefgroep Tiny Houses

De 100 vrije kavels worden ondergebracht bij een stichting die het beheer en de exploitatie ervan gaat uitvoeren. Wij zullen de initiatiefgroep in contact brengen met deze stichting om te kijken of partijen iets voor elkaar kunnen betekenen. 4.

Doelgroepen in het plan

In het plan wordt ruimte gemaakt voor uiteenlopende doelgroepen. Er komen zoals toegelicht sociale woningen en middeldure huurwoningen in een diversiteit aan typologieën. Er worden dus zeker ook woningen gerealiseerd die aantrekkelijk zijn voor gezinnen en senioren. 5.

Zijn alle noodzakelijke onderzoeken uitgevoerd en welk risico bestaat er?

Voor het project zal een omgevingsvergunning worden verleend waarvoor, evenals bij een bestemmingsplan, een goede ruimtelijke onderbouwing is vereist. Op alle aspecten, o.a. externe veiligheid, geluid, bodem, archeologie, flora en fauna zijn onderzoeken

2

Inboeknummer

verricht. Uit deze onderzoeken zijn geen onoverkomelijke zaken naar voren gekomen. Op het gebied van Flora en Fauna, geluid en stikstof zijn er aandachtspunten in respectievelijke het vragen van een ontheffing, ophogen van de reeds bestaande geluidswal en het inzetten van schonere machines bij de werkzaamheden. Het aanleggen van riolering, nutsvoorzieningen en andere ingrepen waarbij de bodem geroerd wordt tot bij eventuele archeologische waarden worden onder archeologische begeleiding uitgevoerd. . Zoals bij elke ruimtelijke ontwikkeling is het niet uit te sluiten dat in de uitvoering onvoorziene zaken naar voren komen. 6.

Hoe zijn de leefomstandigheden in relatie tot de A50

Uit de verschillende onderzoeken blijkt dat er een woonomgeving kan worden gecreëerd. Wat betreft geluid zijn er vier maatregelen die worden genomen. De bestaande geluidswal wordt over een gedeelte opgehoogd, er worden maatregelen genomen om het geluid vanuit de Huizingalaan te reduceren, voor een beperkt deel van het plangebied wordt een hogere grenswaarde vastgesteld en de bouwhoogte wordt in een groot deel van het plan beperkt.. 7.

Wanneer worden de vragen van Libra en Kentalis beantwoord?

Met betrokken partijen heeft overleg plaatsgevonden in het kader van het doorlopen participatietraject. Hierop is een vervolg gepland voor maandag 25 januari aanstaande. 8.

Wat is het huidige aantal woningen voor de vrijstelling van de verklaring van geen bedenkingen?

Dit aantal was oorspronkelijk 20 woningen en is op 2 juli 2019 opgehoogd naar 120 woningen. Dit aantal gaat over zowel permanente als tijdelijke woningen. Voor de tijdelijke woningen wordt nu voorgesteld het aantal te verhogen van 120 naar 700. Dat betekent een netto toename van 580 woningen waarbij van het bestemmingsplan mag worden afgeweken zonder verklaring van geen bedenking. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt dit aanwijzingsbesluit te vervallen. 9.

Wat betekent het opknippen van het raadsvoorstel (m.b.t. verklaring van geen bedenkingen) qua vertraging?

Het voorstel om de verklaring van geen bedenkingen niet van toepassing te verklaren voor de categorie tot 700 tijdelijke woningen op te knippen betekent onzekerheid over het kunnen verlenen van de omgevingsvergunning het eerste halfjaar van 2021. Er van uitgaande dat uw raad met het opknippen van het huidige raadsvoorstel een afzonderlijk voorstel vraagt over het al dan niet herijken van het aanwijzingsbesluit, betekent dit tenminste vertraging naar de raadsvergadering van 16 maart 2021. Deze vertraging en de onzekerheid over de toepasbaarheid van de uitzondering zal doorwerken in de verdere planning van het project. Met de werkzaamheden kan pas worden gestart nadat de omgevingsvergunning is verleend al dan niet door het alsnog volgen van een Vvgbprocedure. Dit laatste betekent in ieder geval een vertraging van tenminste 26 weken.

3

Inboeknummer

10. Dient de restwaarde van de grond na 30 jaar niet te worden opgenomen in de risicoparagraaf van de begroting? Zoals besproken tijdens de raadsvergadering gelden voor enkele investeringen die we doen (onder andere riolering) langere afschrijftermijnen dan de nu beoogde exploitatieperiode van 30 jaar. Deze afschrijftermijnen verschillen per type investering. Er is geen sprake is van een risico. Na afloop van de 30 jaar is de boekwaarde van het terrein (dat is inclusief de investeringen die op dat moment nog afgeschreven moeten worden) namelijk nagenoeg gelijk aan de marktwaarde van ruwe bouwgrond van dit moment. Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Eindhoven,

secretaris

4