Nadere toelichting bij raadsvoorstel Planoptimalisatie VDMA

gemeente Eindhoven Inboeknummer 24bst01198 Dossiernummer 24.39.103_5.7.1. B&W beslisdatum 27 september 2024

Nadere toelichting bij raadsvoorstel Planoptimalisatie VDMA In de meningsvormende vergadering van 19 september jl. is bij de behandeling van raadsvoorstel Planoptimalisatie toegezegd om in een Nadere Toelichting terug te komen op de volgende zaken 1. Uitleg waarom short stay hier daadwerkelijk nodig en passend is; 2. De adviezen van o.a. de supervisor, TGE en de erfgoedstichtingen, als ook de wind- en zonstudies; 3. Check of de ontwikkelaar in gesprek is (geweest) met eigenaren van omliggende parkeergarages.

Deze Nadere Toelichting is uitgebreid maar bestaat voor een groot deel uit eerder aan u verstrekte info in de verschillende bijlagen bij het raadsvoorstel. In deze Nadere Toelichting zijn de meest relevante en van toepassing zijnde teksten onder elkaar gezet.

Inboeknummer

24bst01198

1. Met een nadere toelichting te komen, waarmee nogmaals uitgelegd wordt waarom short stay hier daadwerkelijk nodig en passend is In deze nadere toelichting leggen we allereerst uit hoe het short stay beleid in dit voorstel is toegepast. Vervolgens beschrijven we wat de implicaties van alternatieve programmavoorstellen zouden zijn. Aangezien deze informatie deels vertrouwelijk is, zijn de onderliggende getallen onder geheimhouding in te zien bij de griffie. 1a. Toepassing short stay beleid Overzicht kaders In het raadvoorstel beleidskader ‘short stay initiatieven’ (23bst00919) dat in juli 2023 door uw raad is vastgesteld, wordt in bijlage 1 het beleidskader beschreven. Bij voorliggend raadsvoorstel Planoptimalisatie VDMA (24bst00841) wordt in bijlage 5a beschreven hoe het beleidskader is toegepast. In het beleidskader wordt onder meer verwezen naar het onderzoek ‘Quick-scan vraag en aanbod short stay’ (Decisio en Companen, 2021). In bijlage 5b is deze quick-scan opgenomen. Cursieve teksten in deze nadere toelichting betreffen citaten, waarbij we verwijzen naar betreffende documenten. Toepassing beleidskader ‘short stay initiatieven’ Het beleidskader kent vier toetsingscriteria, die onderverdeeld zijn in sub-criteria. 1. 2. 3. 4.

Basisprincipe (type gebieden) Kwantitatieve criteria Locatie criteria Woonkwaliteitscriteria

In deze nadere toelichting zoomen we in op criterium 1 en de meest relevante sub-criteria van de andere criteria. Vervolgens delen we de conclusie op basis van de score van het (totale) objectieve afwegingskader. 1. Criterium 1: basisprincipe Allereerst wordt gedefinieerd in welke gebieden short stay mogelijk is, wanneer daarop uitzonderingen van toepassing zijn en welke afwegingen daarbij plaats dienen te vinden. In bijlage 5a van het raadsvoorstel worden op p. 14 de typen gebieden uiteengezet.

2

Inboeknummer

24bst01198

‘Type gebieden voor short stay: 1. Campus- en kantoorlocaties; 2. Mogelijke locaties waar een nadere bestuurlijke afweging nodig is: a. Bedrijvenlocaties b. Zones rondom bijvoorbeeld het spoor of langs de snelweg c. Reguliere woongebieden, daar waar het past in een juiste mix met regulier wonen uitgezonderd de wijken waar kamerverhuur/splitsing niet mogelijk is’ Het short stay initiatief in VDMA optimalisatie voorstel valt binnen categorie 2c. Hier is dus een nadere bestuurlijke afweging voor nodig. Bijlage 5a beschrijft op pagina 14 het belang van / de voorkeur voor wonen en wanneer daarvan afgeweken kan worden. ‘Gelet op de grote behoefte aan short stay woningen en de behoefte aan een ‘flexibele schil’ waar bewoners snel een woning kunnen vinden, is het echter belangrijk dat er ook voldoende aanbod is van short stay. Ook kan het aanbieden van short stay woningen een mogelijkheid zijn om de woningbouwproductie in moeilijke tijden op gang te houden. Gelet daarop is het mogelijk om in uitzonderlijke gevallen ook short stay woningen te ontwikkelen op locaties waar regulier wonen mogelijk is.’ In het VDMA optimalisatie voorstel is het op gang houden van de woningbouwproductie (714 woningen) in moeilijke tijden de reden van het toevoegen van de 115 short stay eenheden. In bijlage 5a wordt vervolgens op pagina 14 uitgelegd welke onderbouwing nodig is.

‘In deze categorie van gebieden moet dan altijd een zorgvuldige afweging plaatsvinden waarbij wordt onderbouwd waarom short stay past op deze locatie, dat er geen te grote druk op de omgeving ontstaat en dat de ontwikkeling voorziet in een reële behoefte.’ Hieronder citeren we uit bijlage 5a hoe het voorstel voldoet aan de drie genoemde onderbouwingen (passend, omgeving, behoefte). De behoefte wordt onderverdeeld in kwantiteit en kwaliteit. Deze onderbouwingen komen ook terug als sub-criteria in het objectieve afwegingskader. 1.1 Passend (p.15 bijlage 5a) ‘De short stay units zijn onder andere bedoeld voor kenniswerkers. Een groot deel van de kenniswerkers bestaat uit alleenstaanden en stellen zonder kinderen. Zij geven de voorkeur aan een centrum-stedelijk woonmilieu waarbij werk en voorzieningen dichtbij zijn. Omdat autobeschikbaarheid en bezoek dat per auto komt bij short stay units

3

Inboeknummer

24bst01198

substantieel lager is dan bij zelfstandige woningen, zijn de gebruikers daarnaast meer aangewezen op het openbaar vervoer. Door de strategische ligging nabij een openbaar vervoer knooppunt (bus- en treinstation) is het VDMA-terrein voor de short stay bewoners een aantrekkelijke locatie. Daarmee zijn de short stay voorzieningen passend op deze locatie als onderdeel van de herontwikkeling van het VDMA-terrein.’ 1.2 Omgeving (p.15 bijlage 5a) ‘In situaties waarbij de bestemming 'wonen' mogelijkerwijs wel in de directe omgeving van short stay komt te zitten is het belangrijk dat er geen verstoring van de openbare orde in gebouw of omgeving plaats zal vinden.’ ‘Bij een nieuw eventueel initiatief voor short stay moet minimaal 30 meter afstand zijn tussen het nieuwe initiatief en andere short stay voorzieningen. Dit criterium geldt ook voor de minimale afstand tussen een short stay voorziening en een gesplitst of verkamerd pand.’ ‘Het short stay initiatief op VDMA zal door de type short stay eenheden (hogere kwaliteit) en de kwalitatieve inpassing in het totale stedenbouwkundig plan voorkomen dat er sprake zal zijn van verstoring van de openbare orde in de omgeving.’ 1.3 Behoefte kwantitatief 1.3.1 Vraag naar short stay units In het beleidskader short stay initiatieven wordt de vraag naar short stay uiteengezet op onder meer pagina 4 (hoofdstuk 1 Achtergrond).

‘In 2021 is onderzoek uitgevoerd door Decisio en Companen naar de vraag en het aanbod op de short stay markt. Uit die studie blijkt dat er de komende jaren een aanvullende regionale behoefte van enkele honderden tot duizenden verblijfplekken short stay is voor verschillende doelgroepen.’ Onderstaande tabel en tekst uit het ‘beleidskader short stay initiatieven’ (p. 10) bieden inzicht in de omvang van de vraag naar verblijfplekken tussen 2019 – 2030.

4

Inboeknummer

24bst01198

‘Als de huidige vraag naar short stay voorzieningen evenredig meegroeit met het aantal kenniswerkers en arbeidsmigranten, ontstaat tot 2030 voor de populatie kenniswerkers een vraag binnen een bandbreedte van 960 en 1.260 verblijfplekken. Voor de populatie arbeidsmigranten komt deze uit tussen de 2.590 en 3.380 verblijfplekken. Voor de ontwikkeling van de vraag door internationale studenten is gekeken naar de ontwikkeling van het aantal internationale studenten in Eindhoven in de afgelopen jaren in combinatie met bestaande prognoses1 over groei in studentenaantallen. De vraag vanuit exchange studenten, PhD’ers en ‘zachte landers’ komt tot 2030 naar verwachting uit op 1.620 verblijfplekken. Voor alle internationale doelgroepen komt de omvang van de vraag uit binnen een bandbreedte van 4.390 tot 5.240 verblijfplekken.’ ‘Daar komt bij dat bovengenoemde doelgroepen niet de enige doelgroepen zijn voor short stay initiatieven. Andere mogelijke doelgroepen zijn bijvoorbeeld spoedzoekers; mensen die om wat voor reden dan ook acuut op zoek zijn naar tijdelijke woonruimte (bijvoorbeeld doordat ze hun baan zijn verloren of omdat men in scheiding ligt met de partner/ echtgenoot).

Daarom is het reëel om bovenop de behoefte van internationals een additionele vraag te ramen van 10%.2 Daarmee komt de totale omvang van de vraag uit binnen een bandbreedte van 4.830 tot 5.760 verblijfplekken.’ 1.3.2 Aanbod van short stay units In bijlage 5a van het raadsvoorstel wordt op p. 13 het short stay aanbod geschetst, dat vervolgens wordt afgewogen ten opzichte van de vraag.

1 Onder andere de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting van Kences (2021) 2 Dit volgt uit een eerder onderzoek van Decisio in de gemeente Utrecht.

Destijds is aan een groep aanbieders gevraagd welk aandeel van hun verblijvers international is en welk aandeel tot een ‘overige categorie’ (bijvoorbeeld mensen die in een echtscheidingssituatie komen) behoort. Daaruit volgde het aandeel van 10 procent.

5

Inboeknummer

24bst01198

‘Daar staat tegenover dat het huidige aanbod aan short stay voorzieningen op dit moment beperkt lijkt (voor arbeidsmigranten ongeveer 100 verblijfplekken, voor internationale kenniswerkers ongeveer 265 verblijfplekken). De indruk bestaat echter dat er naast de officiële short stay voorzieningen nog veel bestaande panden zijn (o.a. in het centrum) waar eigenaren zelf tijdelijke verblijfsruimte in hebben gecreëerd voor welke doelgroep dan ook, zonder dat men dit gemeld heeft bij de gemeente.’ ‘Daarmee kan voor dit plan met een toevoeging van 115 short stay eenheden, waarbij voor 25 eenheden geldt dat deze ook ingezet mogen worden voor een logiesfunctie voor minimaal 3 nachten en maximaal 13 nachten, ruimschoots in een (kwantitatieve) behoefte voorzien.’ 1.4 Behoefte kwalitatief (p.15-16 bijlage 5a) ‘Verblijfskwaliteitscriteria De gewenste kwaliteit van short stay voorzieningen verschilt in enige mate per doelgroep. Internationale kenniswerkers zoeken doorgaans verblijfsruimte met meer oppervlak en hogere kwaliteit van uitrusting dan bijvoorbeeld arbeidsmigranten.

Bij het toetsen van het short stay initiatief is rekening gehouden met de variatie aan gewenste kwaliteitsniveaus, zodat er voor de verschillende potentiële doelgroepen een passend aanbod aan short stay voorzieningen ontstaat.’ 1.5 Objectief afwegingskader Op pagina 5 van het beleidskader wordt het afwegingskader uitgelegd: ‘De basis van het beleidskader short stay initiatieven bestaat uit een set van objectieve criteria waarop nieuwe initiatieven worden getoetst; het afwegingskader. Per criterium kan een initiatief één of meerdere punten scoren’ De score van het short stay initiatief op locatie VDMA is een 8. Het beleidskader short stay initiatieven stelt op pagina 16 het volgende over plannen met een ‘hoge score (7 of meer ‘+ scores’ of meer)’: ‘Het plan sluit op veel criteria goed aan bij de gemeentelijke ambities. Er is bereidheid vanuit de gemeente om met de initiatiefnemer in gesprek te gaan om het plan verder te concretiseren en te kijken of medewerking kan worden verleend om het plan door te laten gaan. Niettemin kunnen er nog steeds wel aspecten aan het plan zijn waardoor het alsnog afwezen kan worden (bijvoorbeeld op het vlak van natuur/groen, bereikbaarheid, andere functies op de locatie, etc.).’

6

Inboeknummer

Onderstaande opbouw van de score voor het short stay initiatief VDMA is te vinden op pagina 16 in bijlage 5a van het raadsvoorstel.

7

24bst01198

Inboeknummer

24bst01198

1b. Implicaties van alternatieven Het opnemen van short stay in de programmering van het VDMA-terrein geeft (ten opzichte van alternatieven) voordelen op drie samenhangende onderdelen. 1. de haalbaarheid van de business case (financieel), 2. de zekerheid / risico van afname en 3. de snelheid van start bouw Deze worden hieronder toegelicht, waarbij de vergelijking met drie alternatieven wordt gemaakt: wonen (70% betaalbaar), wonen (100% sociaal) en een kantorenprogramma. Schematisch leidt dat tot het volgende overzicht. De financiële onderbouwing ligt onder geheimhouding ter inzage bij de griffie. Overzicht invulling gebouw E (fase 1) # Beschrijving 0 Shortstay 1 Woningbouw (70% betaalbaar) 2 Woningbouw (100% sociaal) 3 Kantoor

Financieel Risico afname 0 Geen – €€ Laag – €€€ Laag – €€€ Midden

Snelheid Start bouw Q2 2025 minimaal 12 maanden vertraging minimaal 12 maanden vertraging minimaal 12-18 maanden vertraging

1. Haalbaarheid business case Om de start van de bouw in fase 1 mogelijk te maken is het cruciaal om de business case te verbeteren. En dat is niet haalbaar zonder short stay. De impact op de business case bestaat uit drie componenten: rendement, extra kosten en inkomsten derving. 1a. Rendement Voor short stay geldt dat de netto opbrengsten hoger zijn dan bij woningen. Dit heeft ermee te maken dat het een ander beleggingsproduct is met andere exploitatielasten, huuropbrengsten en frictieleegstand, maar ook een BTW-voordeel bij verkoop. De investeringskosten zijn daarbij ook wat hoger, omdat het afwerkingsniveau hoger is. De combinatie van genoemde hogere opbrengsten en hogere investeringskosten levert de business case per saldo een stevig voordeel op ten opzichte van een alternatief van 70% betaalbare woningbouw. Dit voordeel geldt in toenemende mate ten opzichte van het kantorenprogramma en 100% sociale woningbouw. 1b. Extra kosten Betreft nieuwe ontwerp- en plankosten, financieringslasten en reserveringsrente voor de grond. De aanpassing van het ontwerp naar

8

Inboeknummer

24bst01198

woningen is eenvoudiger dan de aanpassing van het ontwerp naar een kantoorprogramma. 1c. Inkomsten derving Tijdens de bouw van fase 3 kunnen 25 units / woningen niet gebruikt worden in verband met de bouwveiligheidszone. Als gevolg hiervan is reguliere verhuur / verkoop van deze ruimtes niet mogelijk voordat de bouwveiligheidszone bij fase 3 is opgeheven. Door de kortere contracten kan bij shortstay wel worden verhuurd tot het moment van bereiken bouwveiligheidszone fase 3. Dit leidt tot minder derving van inkomsten bij een short stay programma. 2. Zekerheid afname Van belang is dat ontwikkelaar reeds een afnemer voor dit short stay gebouw heeft. Deze gegarandeerde afname maakt een spoedige start bouw van fase 1 mogelijk. Vanzelfsprekend zou er ook grote vraag naar woningen zijn. Hiertoe dient echter wel nog met een belegger tot een overeenkomst te worden gekomen (in het geval van huurwoningen). Dit geldt tevens wanneer de keuze wordt gemaakt voor kantoorprogramma. 3. Snelheid van bouwen Het programmeren van een alternatief voor short stay zou leiden tot vertraging van minimaal 12 maanden (ten opzichte van startbouw Q2 2025) in het geval van woningbouw en van minimaal 12-18 maanden in het geval van een kantorenprogramma. Dit heeft te maken met de tijd die nodig is voor het opstellen van een nieuw ontwerp en aansluitend het opstarten van een nieuwe vergunningsprocedure.

Tevens is er tijd nodig om een nieuwe afnemer te vinden en hiermee tot een overeenkomst te komen. Omdat de planaanpassingen voor een kantoorprogramma complexer zijn zal hier bij een kantooralternatief meer tijd overheen gaan.

9

Inboeknummer

24bst01198

2. Als beantwoording van technische vraag: Dat de adviezen van o.a. de supervisor, TGE en de erfgoedstichtingen, als ook de wind- en zonstudies gedeeld worden. Supervisor Don Murphy heeft op 15 januari 2024 het aangepast VO beoordeeld in het Atelier Supervisie Binnenstad. Het advies is hieronder opgenomen.

Hierna vindt u de uitkomsten van de afstemming die heeft plaatsgevonden tussen ontwikkelaar en Trefpunt Groen Eindhoven en de Erfgoedstichtingen. ‘Februari 2024 – Trefpunt groen Eindhoven De planaanpassingen hebben een impact op de te kappen bomen op het VDMA-terrein. Door een aanpassing van gebouw E moeten er 2 aanvullende bomen gekapt worden. In dit overleg is Trefpunt Groen Eindhoven (TGE) meegenomen in de planaanpassingen en de

10

Inboeknummer

24bst01198

consequentie daarvan. Ondanks het kappen van de twee aanvullende bomen was TGE positief over VDMA in zijn geheel. Dit omdat er een veelvuldigheid van bomen terugkomt in het stadsbos. Door de positieve reactie zijn er geen acties uit dit overleg gekomen. ‘Mei 2024 – Erfgoedstichtingen De planaanpassingen hebben invloed op de zichtbaarheid van het erfgoed bij de herontwikkeling van het VDMA gebied. Door het vervangen van de twee hoge torens Gebouw B & C naar slechts één hoge toren, zijn de Luciferfabriek en de Zusterflat meer vrijgespeeld. Hierdoor blijft een groter deel van het erfgoed behouden. De reconstructie van de Zusterflat blijft gelijk aan eerder gecommuniceerde plannen in 2020. Doordat er slechts 1 van de 2 torens gebouwd gaat worden zal de Zusterflat ook beter zichtbaar zijn doordat er minder V kolommen aan de Vestdijk geplaatst worden. Om het ensemble tussen de Chauffeurswoning, Directeurswoning en het bankgebouw te versterken, zal het tuinhekwerk behouden blijven. Dit hekwerk loopt van de chauffeurswoning naar de directeurswoning toe. Voor de dualiteit tussen oorspronkelijk, gereconstrueerd (en nieuw) is een filosofie ontwikkeld door Steenhuis-Meurs die gevolgd wordt. Deze is besproken is met de erfgoedstichtingen.

De feedback van de stichting Bescherming Wederopbouwerfgoed Eindhoven en de Henri van Abbe stichting is positief, waardering voor de analyse is uitgesproken vanuit de stichtingen. Ook zullen zij tijdens de verdere ontwikkeling van de plannen betrokken blijven. De uitgangspunten en gemaakte afspraken zijn middels een brief opgeschreven en gedeeld met de stichtingen.’ Wind- en zonstudies De wind- en zonstudies zijn reeds met u gedeeld. De ontwikkelaar laat momenteel nog nadere studies uitvoeren.

11

Inboeknummer 3. Als beantwoording van technische vraag: Terugkoppelen van check of de ontwikkelaar in gesprek is (geweest) met eigenaren van omliggende parkeergarages. Ontwikkelaar heeft in het verleden diverse malen contact gehad met Qpark. Ook in september 2024 heeft zij hen hierover nog gesproken. Zonder aantallen te kunnen noemen geeft Q-park aan dat er voldoende plekken beschikbaar zijn. Ook om in de toekomst eventueel met ontwikkelaar afspraken te maken over het beschikbaar houden van plekken voor VDMA. Op basis van de meest recente parkeerdrukmeting uit 2023, die in opdracht van de gemeente zijn uitgevoerd, blijkt dat deze parkeergarages voldoende restcapaciteit hebben om de parkeervraag van de overige functies op te vangen. De parkeerdruk in alle openbare parkeergarages wordt periodiek in beeld gebracht (tweejaarlijks). Zo wordt gemonitord hoe snel de parkeergarages vol raken en kan waar nodig worden bijgestuurd.

Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

secretaris

12

24bst01198