Nadere toelichting bij raadsvoorstel Gewijzigde vaststelling bp II Binnenstad (Wal-Stadhuisplein-Begijenhof)

gemeente Eindhoven Inboeknummer 7819218_7.2.1. Dossiernummer 24.47.103 B&W beslisbladen 22 november 2024

Nadere toelichting bij raadsvoorstel Onderwerp: Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan II Binnenstad (Wal-StadhuispleinBegijnenhof). Inleiding In de meningsvormende vergadering van 19 november jl. heeft wethouder Thijs toegezegd de raad voorafgaand aan de raadsvergadering van 26 november te informeren over de volgende twee technische vragen. 1. waarom een parkeernorm (publiekrechtelijk) niet vastgelegd kan worden in een anterieure overeenkomst; 2. of in het omgevingsplan al moet worden vastgelegd welke functie waar gaat komen. Daarnaast zijn tijdens de behandeling in de meningsvormende vergadering ook vragen gesteld over de exacte invulling van de plint en de plaats van de (sociale) woningen (met name ook of er gekozen is voor spreiding van de sociale woningen door alle gebouwen). Verder is ambtelijk contact geweest met Stichting Beter Eindhoven. In de nadere reactie van Stichting Beter Eindhoven (d.d. 19 november) is aangegeven dat in paragraaf 2.2.2 van de toelichting een onjuiste bouwhoogte van 160 meter is opgenomen. Dat klopt. Deze zin is aangepast. Hieronder wordt ingegaan op de technische vragen, het beoogde programma en de situering in het bouwplan en de aanpassing van de toelichting. Deze aspecten leiden niet tot een herziening van het ontwerp raadsbesluit.

Technische vragen Vraag 1 Waarom een parkeernorm (publiekrechtelijk) niet vastgelegd kan worden in een anterieure overeenkomst.

Inboeknummer 7819218_7.2.1.

Antwoord Wat publiekrechtelijk (in een bestemmingsplan) geregeld kan worden, moet ook publiekrechtelijk geregeld worden. Dan mag het niet privaatrechtelijk (in een anterieure overeenkomst) geregeld worden. Dat volgt uit jurisprudentie. Dit betekent dat aspecten zoals parkeren en groen in een bestemmingsplan moeten worden geregeld. Voor de volledigheid wordt ook nog opgemerkt dat woningbouwcategorieën alleen in het bestemmingsplan mogen worden opgenomen als er een doelgroepenverordening is opgesteld. Dat volgt uit de (oude) wetgeving, waaronder dit bestemmingsplan nog valt. Eindhoven heeft geen doelgroepenverordening. Daarom wordt dit aspect in de anterieure overeenkomst geregeld. Dat mag ook volgens jurisprudentie. In dit geval is er al in 2016 een verkoopovereenkomst gesloten met Citywall, waarbij geen beperkingen zijn opgelegd voor het woonprogramma. Met de verkoop van deze gemeentelijke panden werd ingespeeld op de ontwikkelingen in de binnenstad. In 2016 gold de Woonvisie 2015 en was er geen sprake van een Woonprogramma. In 2018 is in een nadere overeenkomst een afspraak gemaakt over het aantal te realiseren sociale woningen: 10 % sociale huur. Er geldt ook een ondergrens van minimaal 30 sociale woningen (als minder dan 300 woningen worden gerealiseerd).

Onder de Omgevingswet is het overigens wel mogelijk om (zonder doelgroepenverordening) regels te stellen in een omgevingsplan voor sociale huur- en koopwoningen, woningen voor middenhuur en woningen in particulier opdrachtgeverschap. Over andere woningbouwcategorieën mogen geen regels worden gesteld in het omgevingsplan. Vraag 2 Of in het omgevingsplan al moet worden vastgelegd welke functie waar gaat komen. Antwoord Nee dat moet niet, tenzij het vanuit de goede ruimtelijke ordening nodig is. Dat is in dit bestemmingsplan ook het geval voor de geluidgevoelige functies (o.a. de woonfunctie). Omdat de geluidbelasting aan de Wal op de eerste verdiepingen van de gebouwen hoog is, is geregeld dat geluidgevoelige functies aan de Wal voor gebouw A (Waltoren) pas vanaf 15 meter zijn toegestaan zijn, en voor gebouw C (blok aan Stadhuisplein) vanaf 20 meter (artikel 3.2.1 onder f van de regels).

2

Inboeknummer 7819218_7.2.1. Programma en situering beoogd bouwplan De ontwikkelaar heeft inmiddels het VO (Voorlopig Ontwerp) gereed en dat laat zien hoe de functies over de drie gebouwen wordt verdeeld: • Het Stadhuisplein blok (gebouw C) bevat in de plint op de hoek van het Stadhuisplein en Begijnenhof ruimte voor horeca en detailhandel. In het midden ter hoogte van de doorsteek naar het binnenhof bevindt zich de publieke entree naar de trappen en liften naar de Belvedère-laag. Op de hoek Stadhuisplein/Wal is kantoorruimte voorzien, deze bevindt zich ook op de verdiepingen erboven over de volledige Eindhovense laag. Op de Belvedère-laag is langs het publieke dakterras aan de Stadhuisplein/Wal-zijde commerciële ruimte voorzien en aan de Stadhuisplein/Begijnenhofzijde de Stadskamer. De 6e t/m 9e verdieping worden woningen. Ondergronds bevinden zich op -1 technische ruimtes en de fietsenstalling en op -2 de parkeergarage, die technisch wordt voorbereid op een eventuele koppeling met de parkeergarage onder het Stadhuisplein in de toekomst. • De Waltoren (gebouw A) krijgt onderin (achter de bankgevel) kantoorruimte en bestaat verder volledig uit woningen. Sociale huurwoningen zijn verspreid over alle verdiepingen. • De Begijnenhoftoren (gebouw B) bevat een 2-laagse plint met commerciële ruimte. Daarboven komen woningen, met sociale huurwoningen verspreid over alle verdiepingen.

• Over de inpassing van een openbare fietsenstalling hebben we in december verdere gesprekken met de ontwikkelaar. Wanneer het VO definitief is bevonden door de ontwikkelaar en alle stappen ook bij de gemeente zijn doorlopen, zullen we de ontwikkelaar vragen het VO met uw raad te delen. Aanpassing tekst toelichting In paragraaf 2.2.2 is de hoogte van 160 meter vervangen door 105 meter. De zin luidt nu als volgt: “Het vertrekpunt daarbij is, onder andere, dat de bebouwing rondom het Stadhuisplein maximaal 105 meter hoog wordt”. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

secretaris

3