Nadere toelichting bij raadsvoorstel Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan II Vredeoord (VB-terrein)

gemeente Eindhoven Inboeknummer 7819218_7.4.1. Dossiernummer 24.47.103 B&W beslisdatum 22 november 2024

Nadere toelichting bij raadsvoorstel Onderwerp: Nadere toelichting bij raadsvoorstel ‘gewijzigde vaststelling bestemmingsplan II Vredeoord (VB-terrein)’.

Tijdens de meningsvormende vergadering van dinsdag 12 november jl. zijn door diverse partijen vragen gesteld naar aanleiding van het raadsvoorstel ‘gewijzigde vaststelling bestemmingsplan II Vredeoord (VB-terrein)’. De wethouder heeft toegezegd met een nadere toelichting te komen op de volgende onderwerpen: 1. onderbouwing waarom 116 woningen in de categorie duur nodig zijn voor de financiële haalbaarheid van de ontwikkeling; 2. wat de 35% toeslag omdat het een monumentaal pand is, betekent voor de huurprijs; 3. of er een voetbalveld voorzien is in het plan; 4. of er ondergronds geparkeerd gaat worden; 5. waarom is dit voorstel niet gesplitst in het plan van Trudo en het plan van de ontwikkelaar en wat is de consequentie als besluitvorming (gedeeltelijk) wordt uitgesteld. Ad. 1 Onderbouwing waarom 116 woningen in de categorie duur nodig zijn voor de financiële haalbaarheid van de ontwikkeling De eigenaar van het VB-gebouw heeft op initiatief van de TU/e en de gemeente Eindhoven vorig jaar het VB-gebouw binnen 5 maanden getransformeerd naar onzelfstandige studentenhuisvesting ten behoeve van 456 studenten. Deze transformatie is gepaard gegaan met een forse aanvangsinvestering die momenteel nog steeds doorloopt, op basis van een tijdelijke vergunning voor maximaal 10 jaar. Het VB-gebouw is een groot, verouderd en monumentaal kantoorgebouw van ruim 33.000m2.

Met een portie lef en een forse inspanning kan dit duurzaam getransformeerd

Inboeknummer 7819218_7.4.1.

worden naar maximaal 647 wooneenheden (in toren en achterbouw). Zonder het voorliggende bestemmingsplan, moet het gebouw na afloop van de tijdelijke vergunning door de eigenaar worden teruggebracht naar de situatie van het huidige bestemmingsplan, ‘kantoor’. Het bestemmingsplan ziet dus op het verkleuren van een kantoorfunctie waar geen behoefte meer aan is, naar een woonfunctie waar wel behoefte aan is. Voor de woningen in de achterbouw geldt dat de keuze huur of koop nog niet definitief is gemaakt. De achterbouw is nog in het stadium van schetsontwerp. Een ruwe indicatie voor de huurprijzen voor deze appartementen is: - klein appartement ca. 40m2 GO1 170 punten €1054 huur per maand; - middelgroot appartement ca. 58 m2 GO: 198 punten €1236 huur per maand; - grootste appartement ca. 73 m2 GO: 219 punten €1372 huur per maand. De middenhuurgrens ligt bij 186 punten €1157,95 huur per maand. Bij particuliere verkoop zal de koopprijs zich binnen het betaalbare koopsegment bevinden, die grens ligt op €390.000. De huurprijzen van de woningen in de achterbouw zullen op basis van het nieuwe WWS puntenstelsel voor de middelgrote en grootste appartementen net buiten het gereguleerde middensegment vallen. De achterbouw met wat hogere huurprijzen is nodig om tot een financieel gezonde ontwikkeling en daarmee een totale haalbare businesscase te komen.

Het gaat immers om de herontwikkeling van een rijksmonument waarvoor niet alleen de herontwikkelkosten hoog zijn, maar ook de onderhoudskosten zijn hoger. Met de hogere huurprijzen voor woningen in de achterbouw kunnen de lagere opbrengsten van de wooneenheden in de toren en de hogere ontwikkel- en onderhoudskosten van het rijksmonument gecompenseerd worden.

Ad. 2

Wat betekent de 35% toeslag omdat het een monumentaal pand is, voor de huurprijs?

De eigenaar heeft veel geïnvesteerd in de tijdelijke studentenhuisvesting. De bedoeling van de eigenaar is de studentenhuisvesting zo lang mogelijk voort te zetten zolang er een haalbare businesscase voor is. Ook na afloop van de tijdelijke omgevingsvergunning. De eigenaar heeft met de TU/e een overeenkomst gesloten voor het beschikbaar stellen van de woningen, waarbij een structureel een fors verlaagde huuropbrengst is afgesproken ten opzichte van de huur die op grond van het Woning Waarderingsstelsel (WWS) gevraagd mag worden.

1 Gebruiksvloeroppervlakte

2

Inboeknummer 7819218_7.4.1.

Het bestemmingsplan biedt ook de mogelijkheid tot de bouw van kleine woningen als zelfstandige studentenwoningen en (starters)appartementen. Vanwege de monumentale gevel en unieke draagstructuur kunnen er alleen kleine appartementen (45-48m2), zonder buitenruimtes worden gerealiseerd. Het gebouw is daardoor veel minder geschikt voor kwalitatief goede appartementen, maar uitermate geschikt voor studentenkamers /studio’s, zodat dat de primaire ontwikkelrichting zal zijn. Alleen als de markt zodanig verandert dat er geen of minder vraag is naar studentenhuisvesting, bestaat de kans dat er appartementen in de toren komen. Op dit moment laat het bestemmingsplan geen woningbouw toe in de VB-toren. Met voorgelegd bestemmingsplan staan we woningbouw toe. In het raadsvoorstel is aangegeven dat als het appartementen worden én als de verhuurder de maximale monumententoeslag van 35% in rekening zou brengen, dan behoren de woningen tot de dure categorie. We hebben dit opgenomen omdat dit in theorie mogelijk is, maar niet waarschijnlijk, gezien het voornemen van de eigenaar om studentenhuisvesting in de toren te handhaven. Als er voldoende vraag naar studentenwoningen blijft, zal het scenario waarin uitsluitend appartementen in de toren worden gerealiseerd zich niet voordoen.

Bovendien, als de achterbouw dure huur wordt en als er appartementen in de toren komen, dan is een toeslag op de huur in de toren mogelijk niet nodig. Mocht een toeslag toch nodig blijken, dan mag deze maximaal 35% bedragen. De eigenaar rekent in zijn huidige verhuurprijzen immers niet de maximale huurprijs die op basis van het woningwaarderingsstelsel gevraagd zou mogen worden en geen monumententoeslag. Achter deze toelichting is als bijlage een rekenvoorbeeld gevoegd van de situatie waarin een studentenkamer van 15m2 in de toren onder de huurprijswetgeving van vóór 1 juli 2024 is vergeleken met de huurprijswetgeving van na 1 juli 2024. Daarmee wordt inzicht gegeven wat een toeslag vanwege de monumentenstatus zou kunnen betekenen, uitgaande van maximale kale huurprijzen en maximale toeslag vanwege het monument vóór en na 1 juli. Ad. 3

Is er een voetbalveld voorzien in het plan?

Het bestemmingsplan maakt het binnen de groenbestemming mogelijk om een trapveldje te realiseren. De vorm en plek van het nieuwe trapveldje wordt in overleg met de buurtvereniging nog bepaald. Ad. 4

Gaat er ondergronds geparkeerd worden?

Ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan gold nog de Nota parkeernormen 2019. Op basis van die normen was een zodanig groot aantal parkeerplaatsen nodig, dat deze niet alleen op maaiveld opgelost konden worden. Het idee was aanvankelijk dan ook om onder de woonblokken van Trudo aan de Boschdijk

3

Inboeknummer 7819218_7.4.1.

half verdiepte parkeergarages aan te leggen om de parkeervraag in op te kunnen vangen. Sinds maart geldt de Nota parkeernormen 2024. Op basis van die normen is een zodanig kleiner aantal parkeerplaatsen nodig, dat wel op maaiveld in de parkeervraag kan worden voorzien. Dat maakt een dure parkeeroplossing van halfverdiept parkeren onder de sociale woningbouw niet langer noodzakelijk. De mogelijkheid tot de aanleg van een halfverdiepte parkeergarage zit wel nog in het plan, maar hoeft en zal niet meer gerealiseerd worden. Het plan wordt daar in meerdere opzichten beter van. Niet alleen zorgt een lagere bebouwing aan de Boschdijk voor een betere stedenbouwkundige uitstraling, het betekent ook dat het groen tussen de woonblokken niet meer op een dek hoeft te worden aangelegd, maar in de volle grond kan worden aangelegd, wat de kwaliteit van het groen ten goede komt. Ook op de waterafvoerende en waterbergende kwaliteit van het plangebied heeft het een positief effect. Ad. 5

Waarom is dit voorstel niet gesplitst in het plan van Trudo en het plan van de ontwikkelaar? En wat is de consequentie als besluitvorming (gedeeltelijk) wordt uitgesteld?

Het gaat hier om één gebiedsontwikkeling, waarbij wordt gestreefd naar het geven van een nieuwe invulling aan een rijksmonument dat voor Eindhoven belangrijk is en het daaromheen gelegen terrein. Het monument drukt daarbij een zodanig grote stempel op het plangebied dat alle nieuwe bebouwing in relatie tot het VB-gebouw bekeken moet worden. De opgaven die met deze gebiedsontwikkeling samenhangen zoals de parkeeroplossing, de oplossing voor waterberging en groencompensatie, zijn zaken die integraal zijn bekeken en op elkaar afgestemd zijn en het gehele plangebied betreffen. Alleen binnen de bouwblokken (bouwvlakken) van de woningen die Trudo gaat bouwen kunnen deze vraagstukken niet worden opgelost. Gezien de geschetste integraliteit waarin oplossingen voor diverse vraagstukken op een zorgvuldige manier zijn afgewogen en ingevuld, is het niet mogelijk het bestemmingsplan gedeeltelijk vast te stellen. Trudo kan en wil zo snel mogelijk beginnen met de bouw van de 215 woningen, daarom ligt het bestemmingsplan nu voor. Consequentie is een bandbreedte voor de ontwikkeling van woningen het VB gebouw omdat de plannen hiervoor minder ver zijn uitgewerkt in verband met de tijdelijke studentenhuisvesting. Uitstel van behandeling leidt tot vertraging in de realisatie.

4

Inboeknummer 7819218_7.4.1.

Bijlage rekenvoorbeeld Studentenkamer 15m2 Voor een studentenkamer van 15 m2 in de toren was de maximale kale huurprijs tot 1 juli jl. € 448 per maand, inclusief 10 extra monumentpunten vanwege status rijksmonument. De eigenaar heeft voor 1 juli een kale huurprijs toegepast van € 359 per maand. Significant lager dan toegestaan. Voor een studentenkamer van 15 m2 in de toren bedraagt de maximale kale huurprijs inclusief 35% monumententoeslag sinds 1 juli € 519 per maand (de kale huurprijs exclusief monumententoeslag bedraagt €384). De eigenaar hanteert als kale huurprijs € 380, zonder een monumententoeslag. Significant lager en zelfs lager dan de kale huurprijs zonder monumententoeslag, zoals die sinds 1 juli geldt. Burgemeester en wethouders van Eindhoven, secretaris

5