Nadere toelichting bij raadsvoorstel Concept Gebiedskader Vaartbroek

gemeente Eindhoven Inboeknummer 7819218_7.4.2. Dossiernummer 24.47.103 B&W beslisdatum 22 november 2024

Nadere toelichting bij raadsvoorstel Onderwerp: Nadere toelichting bij raadsvoorstel ‘Concept Gebiedskader Vaartbroek’.

Tijdens de meningsvormende vergadering van dinsdag 19 november jl. zijn door diverse partijen vragen gesteld naar aanleiding van het raadsvoorstel ‘concept Gebiedskader Vaartbroek’. De wethouder heeft toegezegd met een nadere toelichting te komen op de volgende onderwerpen: 1. onderbouwing van het aantal toe te voegen woningen in Vaartbroek; 2. bebouwing langs het Amandelpark; 3. gemeentelijke reactie op de inbreng van inwoners uit Vaartbroek naar aanleiding van de participatie. We starten deze Nadere Toelichting met (A) het schetsen van de context waarin het huidige concept-gebiedskader tot stand is gekomen. Ook lichten we toe (B) wat er gebeurt als woningen gesloopt gaan worden. Daarna gaan we in op bovengenoemde punten 1 tot en met 3. (A) Allereerst een toelichting op het ‘waarom?’ In stadsdeel Woensel ligt een grote veranderingsopgave, ruimtelijk én sociaal, met ruimte voor verdichting, vernieuwing en transformatie, rekening houdend met de cultuurhistorische waarden. De wederopbouwwijken in Woensel bestaan uit een groot aandeel woningen uit de jaren vijftig tot zeventig. Mede door de veranderende bevolkingssamenstelling sluiten deze qua woningtype niet meer goed aan bij de huidige woonbehoefte (maar ook qua energieverbruik voldoen ze niet goed meer).

Inboeknummer 7819218_7.4.2. Tegelijk liggen er kansen in het sociale domein. Hoe bouwen we aan het perspectief voor de bewoners (opleiding, werk, inkomen) en daarmee ook aan voorzieningen die aansluiten bij de wensen van de wijk? In het Perspectief op Woensel, dat Woonbedrijf in 2021 heeft opgesteld, is duidelijk gemaakt dat in Woensel een urgente en grote veranderingsopgave ligt, zowel ruimtelijk als sociaal. In een volgende stap heeft Woonbedrijf Perspectief op Woensel in 2023 geconcretiseerd naar Perspectief op Vaartbroek. Dit vanwege de urgente leefbaarheidsopgaven in deze buurt. De leefbaarheidsmonitor en de enquête ‘Fijn en Ongestoord wonen’ van Woonbedrijf laten zien dat er een groot aantal urgente opgaven in deze buurt is. Er zijn sinds de aanleg van de buurt te geringe investeringen zijn gedaan in de verdere ontwikkeling. Er is technisch verzocht om het toesturen van het ‘Perspectief’ aan de raad. Dit is echter een document dóór specialisten vóór specialisten en leent zich niet voor verspreiding zonder uitleg. Daarom wordt dit niet meegestuurd met deze Nadere Toelichting. Woonbedrijf is graag bereid het in een mondelinge bijeenkomst nader toe te lichten. Bewoners van Vaartbroek zijn nog niet betrokken bij het Perspectief op Vaartbroek.

Dit gaat echter wel komen, Het Perspectief op Vaartbroek heeft als doel de visie en ambities te concretiseren en vervolgens de haalbaarheid hiervan te toetsen. Er start een traject om te komen tot een ontwikkelvisie en -strategie, vanuit het gebiedskader dat de gemeente opstelt. Daarbij worden de bewoners actief betrokken. Participatie en een eventueel sociaal plan zijn een essentieel onderdeel. (B) Wat zijn de stappen in besluitvorming bij verdichting door middel van sloop en nieuwbouw? In het geval van Vaartbroek wordt eerst het gebiedskader vastgesteld. Na vaststelling van het gebiedskader betrekt Woonbedrijf zijn bewoners bij de verdere planvorming. De plannen legt Woonbedrijf ter advies voor bij de (nog op te richten) bewonerscommissie. Het advies is onderdeel van de afweging door Woonbedrijf om wel of niet een sloopbesluit te nemen. Indien het sloopbesluit is genomen dan worden reguliere procedures doorlopen voor verdere planontwikkeling en wijziging van het omgevingsplan. Als het komt tot een sloopbesluit dan stelt Woonbedrijf samen met de bewonerscommissie een sociaal plan op. Daarin staat in ieder geval: • de bewoner heeft minimaal anderhalf jaar de tijd om een andere woning te zoeken; • de bewoner krijgt begeleiding bij het zoeken naar een woning;

2

Inboeknummer 7819218_7.4.2. • •

de bewoner krijgt voorrang bij het zoeken naar een woning; de bewoner krijgt een tegemoetkoming voor verhuis- en inrichtingskosten. Al het bovenstaande geldt alleen voor bewoners met een vast huurcontract. Woonbedrijf spant zich dus tot het uiterste in om mensen zorgvuldig te begeleiden naar een nieuwe woning 1. Onderbouwing van het aantal toe te voegen woningen in Vaartbroek Vanaf 2021 hebben stedenbouwkundig specialisten in opdracht van Woonbedrijf en BPD studies gedaan naar de verdichtingsmogelijkheden in Vaartbroek. De gemeente heeft deze studies als input gebruikt voor haar eigen studies naar dit onderwerp, om te komen tot een gebiedskader. Deze studies hebben geresulteerd in een op papier mogelijke groei van ca. 300 woningen bij winkelcentrum Vaartbroek en directe omgeving, +/720 woningen ten oosten van het Amandelpark, zo’n 260 woningen ten westen van het park en ongeveer 285 woningen in de strook aan de J.F. Kennedylaan. Het betreft dus 300 + 720 + 260 + 285 = 1565 woningen die in theorie zouden kunnen worden toegevoegd. Daar zitten echter praktische kanttekeningen aan, zoals de aanwezigheid van particulier eigendom en het niet verloren willen laten gaan van het karakter van Vaartbroek. Nadat ook op die factoren stedenbouwkundige afwegingen zijn gemaakt komen we tot de volgende aantallen: -

300 extra woningen bij winkelcentrum Vaartbroek; 500 a 600 extra woningen rondom en ten oosten van het Amandelpark; 100 a 200 extra woningen verspreid in de buurt.

Dit levert een reëel aantal van 900 tot 1100 mogelijk toe te voegen woningen op, dat in het gebiedskader is verworden tot “ongeveer 1000”. Deze aantallen en locaties zijn indicatief; het is nog niet precies duidelijk waar hoeveel woningen komen. Het toevoegen van woningen is positief voor de vele woningzoekenden en bevordert tegelijk de leefbaarheid in de buurt, omdat er bijvoorbeeld meer draagvlak ontstaat voor voorzieningen zoals winkels, horeca en openbaar vervoer. De verdichting moet echter niet doorslaan, want dat zou de identiteit van de buurt teveel aantasten en als een achteruitgang van kwaliteit kunnen voelen.

3

Inboeknummer 7819218_7.4.2. Voorwaarde voor verdichting is dat er een optimale balans ontstaat tussen de woningbouwopgave en de leefbaarheid van het gebied. Daarom gaat het gebiedskader niet uit van de maximale verdichtingsruimte. 2. Bebouwing langs het Amandelpark Het Amandelpark wordt mede vormgegeven door de aanliggende bebouwing. De huidige opzet, met blinde gevels aan het park, zorgt voor anonimiteit. De term ‘wanden’ wordt in het gebiedskader als stedenbouwkundige term gebruikt, waarmee geen ononderbroken, hoge lange bebouwingswanden worden bedoeld; er wordt juist gezocht naar meer variatie en openheid. Bij ontwikkeling van dit gebied kan nieuwe bebouwing op strategische plekken het park activeren en meer tot leven brengen. De combinatie van de uitgangspunten en kansen in hoofdstuk 1 (Stedelijke inpassing) en hoofdstuk 2 (Stedelijke uitstraling), moet leiden tot uitwerking in plannen. Uitgangspunt, zoals vermeld in paragraaf 2.1, is dat ‘grote en lange continue gevels moeten worden voorkomen door toepassing van openingen, verspringingen, inhammen etc. om een monolithische werking te vermijden. De bouwblokken zijn doorwaadbaar. Wandelroutes en zichtlijnen versterken de relatie met het achterliggende gebied’. De referentiebeelden in hoofdstuk 2 (Stedelijke uitstraling) laten een mix van bouwhoogtes, gebouwtypes en gebruik van groen en openbare ruimte zien.

De bebouwing langs het park kan maximaal vijf lagen hoog worden. Dit hoeft niet te betekenen dat alles dezelfde hoogte krijgt. Door toepassing van maatwerk kan gezocht worden naar afwisseling in bouwhoogte in deze zone. Maatwerk wordt gezien als een uitzondering. De voorwaarde hiervoor is dat dit het plan kwalitatief verbetert en/of voor de buurt verbetering oplevert. Het maatwerk kan bijvoorbeeld worden gebruikt om op een bepaalde plek lager of juist hoger te bouwen. Dit in overleg met de buurt. In eerste instantie beoordeelt de stedenbouwkundige of maatwerk toegepast kan worden. Wat er op ooghoogte gebeurt, is belangrijk voor de ervaring van de bebouwing langs het park. Daarom zijn in paragraaf 1.2 randvoorwaarden en kansen opgenomen voor de plint (de begane grond). Behalve de vormgeving van de plint in de architectuur is ook het type programma in de plint van belang. Het toevoegen van programma op de begane grond aan het Amandelpark maakt de openbare ruimte levendig en geeft meer sociale controle. Naast ander programma kan ook wonen aan het park bijdragen aan het verlevendigen van het park.

4

Inboeknummer 7819218_7.4.2. Het oriënteren van woonkamers op het park en het maken van woningen op de begane grond kan bijdragen aan de sociale controle en het gevoel van veiligheid. 3. Gemeentelijke reactie op de inbreng van inwoners uit Vaartbroek naar aanleiding van de participatie Op woensdagavond 15 mei 2024 heeft een drukbezochte informatiebijeenkomst plaatsgevonden, waar eerst het proces en de inhoud van het gebiedskader zijn toegelicht. Na het plenaire deel werden aanwezigen uitgenodigd om in andere ruimtes te reageren op de uitgangspunten uit het concept-gebiedskader. Daarnaast zijn er straatgespreken gehouden op 27, 28, 29 en 30 mei. We hebben op 21 en 28 mei en 4 juni verschillende bewoners gesproken tijdens het spreekuur in de bibliotheek. Op 5 juni zijn we langsgegaan bij het Taalcafé. Van deze momenten is een verslag gemaakt. Aanvullend hierop is de inbreng van inwoners / belanghebbenden gecategoriseerd en voorzien van een gemeentelijke reactie in de bij deze nadere toelichting toegevoegde bijlage “Reacties Gebiedskader Vaartbroek”.

Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

secretaris

5