Introductie Grondexploitaties en gebiedsontwikkeling raadscommissie Knoop XL Eindhoven

Introductie grondexploitaties en gebiedsontwikkeling

Guido Mertens • • • • •

Grondbeleid

T +31 (0)6 1185 0983 |

Docent Vanaf 2019 Zelfstandig adviseur GMA / Stad en Ontwikkeling Lid RvC Woningstichting Maasvallei & RvT Stichting Kindante Daarvoor: 2 jaar Senior Manager Baker Tilly Public Advisory Daarvoor: 9 jaar gemeente Eindhoven & 8 jaar gemeente Maastricht

Grondzaken management

Woningbouwversnelling

| E info@guidomertens.nl | W www.guidomertens.nl

Gemeentefinanciën bij gebiedsontwikkeling

Opdrachten

Grondbeleid

T +31 (0)6 1185 0983 |

Grondzaken management

Woningbouwversnelling

| E info@guidomertens.nl | W www.guidomertens.nl

Gemeentefinanciën bij gebiedsontwikkeling

Inhoud

• Ontwikkel- en samenwerkingsstrategie • Waardeketen/geldstromen in gebiedsontwikkeling • Financiën gebiedsontwikkeling • Risico- en kansenmanagement

Ontwikkel- en samenwerkingsstrategie| Waardeketen/geldstromen in gebiedsontwikkeling | Financiën gebiedsontwikkeling | Risico- en kansenmanagement

• Ontwikkel- en samenwerkingsstrategie • Waardeketen/geldstromen in gebiedsontwikkeling • Financiën gebiedsontwikkeling • Risico- en kansenmanagement

Ontwikkel- en samenwerkingsstrategie| Waardeketen/geldstromen in gebiedsontwikkeling | Financiën gebiedsontwikkeling | Risico- en kansenmanagement

Van plan naar uitvoering Ontwikkeling van gemixt gebied met wonen, werken en voorzieningen

Opstellen ontwikkelstrategie

Rol van TDK (Technologie, Design, Kennis) voor de identiteit van het gebied

Actieve en duurzame vormen van mobiliteit en deeloplossingen voor de auto

Klimaatadaptieve clusters en openbare ruimte met aandacht voor water, groen, hittebestendigheid, circulariteit en biodiversiteit

Een zo energieneutraal mogelijk gebied

Er is een locatie nodig. Wat wordt het plangebied? Opstellen samenwerkingsstrategie

Een sociale en verbonden stad

Ontwikkel- en samenwerkingsstrategie | Waardeketen/geldstromen in gebiedsontwikkeling | Financiën gebiedsontwikkeling | Risico- en kansenmanagement

Ontwikkel- en samenwerkingsstrategie & grondbeleid Elementen ontwikkelstrategie: • Doelstelling & ambitie Programma, functies, ruimtelijk, financieel, duurzaamheid

• Programma van eisen Programma, functies, ruimtelijk, financieel, duurzaamheid

• Opgave

Opstellen samenwerkingsstrategie

Eigendomssituatie, fasering, risico’s

• Opties Uitwerking verschillende ontwikkelscenario’s

Verbinding met grondbeleid

Ontwikkel- en samenwerkingsstrategie | Waardeketen/geldstromen in gebiedsontwikkeling | Financiën gebiedsontwikkeling | Risico- en kansenmanagement

Grondbeleid – Uiterste actief vs faciliterend Gemeente: • Koopt grond • Maakt grond technisch en juridisch bouwrijp • Geeft grond uit Derden: • Kopen locatie o.b.v. beoogd programma • Gaan ontwikkelen/bouwen

ACTIEF

FACILITEREND

Derden: • Kopen grond • Maken grond technisch bouwrijp • Gaan ontwikkelen/bouwen Gemeente: • Stuurt via publiekrechtelijke middelen • Planologische medewerking

VOORKEURSRECHT & ONTEIGENING ZELFREALISATIE

Ontwikkel- en samenwerkingsstrategie | Waardeketen/geldstromen in gebiedsontwikkeling | Financiën gebiedsontwikkeling | Risico- en kansenmanagement

Grondbeleid – randvoorwaarden Randvoorwaarden: • • • •

Capaciteit Visie Middelen Uitvoeringskracht ook in (bestuurlijke) processen

Randvoorwaarden:

ACTIEF

FACILITEREND

• Visie • Zakelijk & wederkerig • Ontwikkelen uit regie

Ontwikkel- en samenwerkingsstrategie | Waardeketen/geldstromen in gebiedsontwikkeling | Financiën gebiedsontwikkeling | Risico- en kansenmanagement

Grondbeleid – meerdere rollen mogelijk ACTIEF

FACILITEREND

Ontwikkel- en samenwerkingsstrategie | Waardeketen/geldstromen in gebiedsontwikkeling | Financiën en gebiedsontwikkeling | Risico- en kansenmanagement

Grondbeleid – gemeentelijke grex • • • • •

Gemeente heeft eigen grond of verwerft deze Gemeente maakt grond bouwrijp Gemeente verkoopt bouwkavels aan ontwikkelaar Ontwikkelaar bouwt programma Gemeente maakt woonrijp

Ontwikkel- en samenwerkingsstrategie | Waardeketen/geldstromen in gebiedsontwikkeling | Financiën en gebiedsontwikkeling | Risico- en kansenmanagement

Grondbeleid – bouwclaimmodel • • • • • •

Ontwikkelaar verkoopt zijn gronden aan gemeente Ontwikkelaar verkrijgt recht op bouwkavels Gemeente maakt grond bouwrijp Gemeente verkoopt bouwkavels aan ontwikkelaar Ontwikkelaar bouwt programma Gemeente maakt woonrijp

Ontwikkel- en samenwerkingsstrategie | Waardeketen/geldstromen in gebiedsontwikkeling | Financiën en gebiedsontwikkeling | Risico- en kansenmanagement

Grondbeleid – PPS nieuwe entiteit • • • • • •

Inbreng gronden ontwikkelaar(s) en gemeente in opgerichte entiteit (bijvoorbeeld BV) Meestal beperkt tot grondexploitatie (GEM: Grond Exploitatie Maatschappij) Entiteit maakt grond bouwrijp Entiteit verkoopt bouwkavels aan ontwikkelaar Ontwikkelaar bouwt programma Entiteit maakt woonrijp (en levert meestal grond openbare ruimte terug aan gemeente).

Ontwikkel- en samenwerkingsstrategie | Waardeketen/geldstromen in gebiedsontwikkeling | Financiën en gebiedsontwikkeling | Risico- en kansenmanagement

Grondbeleid – PPS overeenkomst • • • • • •

Meestal beperkt tot grondexploitatie In ovk wordt geregeld wie bouwrijp en woonrijp maakt en hoe kosten verdeeld worden maakt grond bouwrijp In ovk wordt fasering bouwkavels geregeld In ovk wordt grondruil of levering bouwkavels geregeld Ontwikkelaar bouwt programma In ovk wordt geregeld wat met openbare ruimte gebeurt (meestal terug aan gemeente).

Ontwikkel- en samenwerkingsstrategie | Waardeketen/geldstromen in gebiedsontwikkeling | Financiën en gebiedsontwikkeling | Risico- en kansenmanagement

Grondbeleid – concessiemodel • • • • •

Ontwikkelaar of belegger verkrijgt locatie Gemeente beperkt zich tot vooraf stellen publiekrechtelijke randvoorwaarden Ontwikkelaar maakt bouwrijp en bouwt programma Ontwikkelaar maakt woonrijp (na aanbesteding) Ontwikkelaar verkoopt openbare ruimte aan gemeente of is verplicht tot onderhoud openbare ruimte en vastgoed.

Ontwikkel- en samenwerkingsstrategie | Waardeketen/geldstromen in gebiedsontwikkeling | Financiën en gebiedsontwikkeling | Risico- en kansenmanagement

Grondbeleid – kostenverhaal bij privaat initiatief • Ontwikkelaar komt met bouwinitiatief voor goedkeuring bij gemeente • Ontwikkelaar maakt eigen grond bouwrijp en bouwt programma • Ontwikkelaar maakt woonrijp (na aanbesteding) en draagt over aan gemeente OF • Gemeente verkrijgt grond niet-bouwkavels en maakt woonrijp • Ontwikkelaar betaalt exploitatiebijdrage

Ontwikkel- en samenwerkingsstrategie | Waardeketen/geldstromen in gebiedsontwikkeling | Financiën en gebiedsontwikkeling | Risico- en kansenmanagement

• Ontwikkel- en samenwerkingsstrategie • Waardeketen/geldstromen in gebiedsontwikkeling • Financiën gebiedsontwikkeling • Risico- en kansenmanagement

Ontwikkel- en samenwerkingsstrategie| Waardeketen/geldstromen in gebiedsontwikkeling | Financiën gebiedsontwikkeling | Risico- en kansenmanagement

Waardeketen gebiedsontwikkeling Initiatiefnemer/grondeigenaar (gemeente en/of ontwikkelaar/corporatie)

consument

Private ontwikkelaar/corporatie en/of bouwer

Voorfase – initiatief onderzoek

Grondexploitatie

Vastgoedontwikkeling

corporatie of belegger en gemeente

Vastgoedexploitatie & Beheer openbare ruimte & Overige door gebiedsontwikkeling

Investeringen in hoofdinfrastructuur & voorzieningen Tijd Ontwikkel- en samenwerkingsstrategie | Waardeketen/geldstromen in gebiedsontwikkeling | Financiën gebiedsontwikkeling | Risico- en kansenmanagement

Dilemma waardeketen gebiedsontwikkeling consument

Voorfase – initiatief onderzoek

Grondexploitatie

Vastgoedontwikkeling

Vastgoedexploitatie & Beheer openbare ruimte & Overige door gebiedsontwikkeling

Investeringen in hoofdinfrastructuur & voorzieningen Tijd Ontwikkel- en samenwerkingsstrategie | Waardeketen/geldstromen in gebiedsontwikkeling | Financiën gebiedsontwikkeling | Risico- en kansenmanagement

• Ontwikkel- en samenwerkingsstrategie • Waardeketen/geldstromen in gebiedsontwikkeling • Financiën gebiedsontwikkeling • Risico- en kansenmanagement

Ontwikkel- en samenwerkingsstrategie| Waardeketen/geldstromen in gebiedsontwikkeling | Financiën gebiedsontwikkeling | Risico- en kansenmanagement

Grondexploitatie Gemeente heeft voor eigen rekening en risico de grondexploitatie

Grondexploitatie bij PPS in aparte entiteit

Private partij / corporatie heeft voor eigen rekening en risico de grondexploitatie Gemeente toets plannen en brengt ze in procedure. Gemeenten zijn verplicht kosten te verhalen (het kostenverhaal).

Ontwikkel- en samenwerkingsstrategie | Waardeketen/geldstromen in gebiedsontwikkeling | Financiën en gebiedsontwikkeling | Risico- en kansenmanagement

Grondexploitatie

Een grondexploitatie is de financiële vertaling van een ruimtelijk plan, waarbij de kosten en opbrengsten gefaseerd zijn in de tijd.

Doel van een grondexploitatie: •

(economisch) haalbaarheidsonderzoek (van een

bestemmingsplan) •

om goedkeuring te kunnen verlenen aan de uitvoering

•

budgetbewaking

•

mogelijke basis voor subsidie

Ontwikkel- en samenwerkingsstrategie | Waardeketen/geldstromen in gebiedsontwikkeling | Financiën en gebiedsontwikkeling | Risico- en kansenmanagement

Grondexploitatie Input Partijen

Huidige fysieke omgeving Ruimtegebruik Programma Ambities kwaliteit Financiering Marktvraag

Bouwkosten en capaciteit Fasering

Grondexploitatie 2025 Kosten: Grondexploitatie 2024 Opbrengsten: Verwerving Kosten: Grondexploitatie € Gronduitgifte Opbrengsten: 2023 Sloop Kosten: Grondexploitatie Tijdelijke exploitatiebaten € Verwerving € € 2022 Gronduitgifte Opbrengsten: Onderzoeken Subsidies Sloop € € Gronduitgifte Tijdelijke exploitatiebaten € € Verwerving € Totaal Kosten: Opbrengsten: Grondexploitatie Bouwrijpmaken € € € Gronduitgifte € Tijdelijke Overige bijdragen € € € Onderzoeken Subsidies Sloop exploitatiebaten Verwerving Kosten: Opbrengsten: Woonrijpmaken € Subsidies Bouwrijpmaken Overige bijdragen Onderzoeken € € Tijdelijke Sloop € Gronduitgifte exploitatiebaten € € € Verwerving € € Apparaatskosten € Overige bijdragen € Woonrijpmaken Bouwrijpmaken € € Subsidies € Tijdelijke € € Sloop Onderzoeken € exploitatiebaten Rente € Apparaatskosten Woonrijpmaken € € Overige Bouwrijpmaken € Subsidies bijdragen € Onderzoeken € € Overig € € Rente Apparaatskosten € € bijdragen Woonrijpmaken € Overige Bouwrijpmaken € Totaal € Totaal Overig Rente Apparaatskosten € € € € Woonrijpmaken Totaal Totaal € Winst/Verlies Overig Rente € € € Apparaatskosten € Totaal Totaal € Winst/Verlies € € Rente Overig € € Totaal € Overig Totaal € Winst/Verlies Totaal € Totaal € Winst/Verlies Winst/Verlies

€ € € €

€

Begrippen: Boekwaarde, Eindwaarde/Nominale waarde/Contante waarde, Grondprijzen

Ontwikkel- en samenwerkingsstrategie | Waardeketen/geldstromen in gebiedsontwikkeling | Financiën en gebiedsontwikkeling | Risico- en kansenmanagement

Grondexploitatie – enkele aandachtspunten • Van “grof naar fijn” principe • Relatie met benodigd weerstandsvermogen (“zekerheid” kosten versus risico’s) • Verwacht resultaat is een prognose die vanwege lange looptijd en vele variabelen aanzienlijk kan wijzigen • Beter zou daarom zijn in verschillende scenario’s te ramen • En om de gebiedsontwikkeling wendbaar te houden (fasering, onomkeerbare besluiten) • Het badkuipmodel omzetten naar wasteiltjesmodel. • Financiële regelgeving (BBV) heeft (grote) impact door soms (te) strikte kaders.

Ontwikkel- en samenwerkingsstrategie | Waardeketen/geldstromen in gebiedsontwikkeling | Financiën en gebiedsontwikkeling | Risico- en kansenmanagement

Grondexploitatie in een PPS entiteit Situatie gebiedsontwikkeling Fellenoord Grondexploitatie – enkele aandachtspunten + • Financiële regelgeving niet via BBV maar via Burgerlijk Wetboek 2 Titel 9 • Kaders worden in principe niet bepaald door raad maar door aandeelhouders • In kredietcrisis verschillende joint ventures afgebouwd door te weinig flexibele inrichting voor langere termijn • Nieuwe samenwerkingen zullen met flexibiliteit rekening moeten houden “Het verwachte benodigde bedrag van de beschikbaar te stellen middelen kan fluctueren in de tijd vanwege veranderende omstandigheden. Dit zal gemonitord worden aan de hand van de jaarlijkse begroting en meerjarige perspectieven van de gebiedsentiteit. Besluitvorming hierover verloopt via de Algemene vergadering van Aandeelhouders, waarvan besluitvorming wordt voorgelegd aan de beide colleges van B&W en GS”. Ontwikkel- en samenwerkingsstrategie | Waardeketen/geldstromen in gebiedsontwikkeling | Financiën en gebiedsontwikkeling | Risico- en kansenmanagement

Grondexploitatie in een PPS entiteit Situatie gebiedsontwikkeling Fellenoord • Grondexploitatie in 2 delen: 1.) de grex van de ontwikkelclusters en 2.) de binnenplanse investeringsprojecten (voetgangersbrug over het spoor (Eindje – politiekavel) en het raamwerk openbare ruimte. Dit raamwerk is inclusief twee voetgangersbruggen parallel aan het spoor (Eindje-Beursgebouw-Multimodale Knoop) en de maatregelen in relatie tot klimaatadaptie en natuurontwikkeling. • De gebiedsentiteit voert beide onderdelen van de grondexploitatie uit en dekt deze uit de publieke grondopbrengsten, kostenverhaal en de ontvangen Rijkssubsidies (WBI en Versnellingsgelden). De huidige verwachting is dat er nog een tekort resteert wat gedekt zal worden uit de gemaximeerde investeringsbijdrage vanuit de moeders. • De gemeentelijke gronden zullen tegen de huidige marktwaarde (taxatie Gloudemans) verkocht worden aan de gebiedsentiteit. De gebiedsentiteit neemt deze gronden op het moment van ontwikkelen af en verkoopt deze gronden o.b.v. de dan geldende marktwaarde op dat moment door aan de afnemende marktpartij.

Ontwikkel- en samenwerkingsstrategie | Waardeketen/geldstromen in gebiedsontwikkeling | Financiën en gebiedsontwikkeling | Risico- en kansenmanagement

Grondexploitatie in een PPS entiteit Situatie gebiedsontwikkeling Fellenoord • De entiteit zal haar nettoresultaat op de grondexploitatie ontwikkelclusters afzonderlijk administreren in een egalisatiefonds en als zodanig in de financiële verantwoording tot uitdrukking brengen. Er blijft echter pas geld over in de entiteit na verkoop van gronden (minus aftrek van gemaakte kosten). Het geld is dus niet op voorhand beschikbaar voor het egalisatiefonds. Het egalisatiefonds KnoopXL wordt beheerd door de gebiedsentiteit in het kader van de uitvoering van de aan haar opgedragen opdracht. • Op het moment dat dit nodig is en voor het deel dat niet door andere fondsen/subsidies is afgedekt, verstrekken beide moederorganisaties op voorstel van de entiteit en na besluitvorming hierover door de AvA (i.c. de beide colleges van B&W en GS) een gedeelte van de gemaximeerde investeringsbijdrage aan de gebiedsentiteit. Dit zal een bijdrage zijn in het kader van de in de Samenwerkingsovereenkomst hiertoe vastgelegde ‘opdrachtverstrekking’. Dit om helder te maken dat dit geen revolverend karakter kent.

Ontwikkel- en samenwerkingsstrategie | Waardeketen/geldstromen in gebiedsontwikkeling | Financiën en gebiedsontwikkeling | Risico- en kansenmanagement

Kostenverhaal • De risico’s van de grondexploitatie liggen bij de grondeigenaar • Gemeente moet verplicht kosten verhalen van haar activiteiten (medewerking bestemmingswijziging en eventueel aanleg openbare ruimte). • Meestal via Anterieure Overeenkomst. Daarin vaak ook bepalingen over bouwprogramma, stedenbouwkundig ontwerp, verdere planuitwerking, taakverdeling t.a.v. inrichting openbaar gebied, overleg/projectorganisatie, communicatie, geschillen, gewijzigde omstandigheden. • Aftopping: Maximum kostenverhaal zowel per activiteit als op gehele locatie (maximaal gelijk aan waardevermeerdering)

Ontwikkel- en samenwerkingsstrategie | Waardeketen/geldstromen in gebiedsontwikkeling | Financiën en gebiedsontwikkeling | Risico- en kansenmanagement

Kostenverhaal De gemeente Eindhoven heeft een Reserve Bovenwijkse Voorzieningen opgezet. Deze voorziet in een afdracht aan de daarin benoemde bovenwijkse kosten door private of publieke nieuwbouwontwikkelingen. Dit is inclusief transformatie van bestaand gebied voor zover netto toevoeging van m2 bvo plaatsvindt. De gebiedsentiteit zal dit bedrag via de anterieure overeenkomst innen bij de gebiedseigenaren en afdragen aan de gemeente.

Ontwikkel- en samenwerkingsstrategie | Waardeketen/geldstromen in gebiedsontwikkeling | Financiën en gebiedsontwikkeling | Risico- en kansenmanagement

Investeringsprojecten • Investeringen in een grondexploitatie of erbuiten? (verschil financieel resultaat uit project en onderdeel van exploitatierekening via kapitaallasten) • Bijdragen van derden aan de investeringsprojecten? (bruto-netto activeren) • Opbouw en inzet van reserves (bruto investeren/vrijval reserves)

Ontwikkel- en samenwerkingsstrategie | Waardeketen/geldstromen in gebiedsontwikkeling | Financiën en gebiedsontwikkeling | Risico- en kansenmanagement

Grondexploitatie in praktijk - voorbeeld Casus: • Realisatie 15.000 woningen, hoge ambities, groot maatschappelijk belang, looptijd minimaal 20 jaar • Grond in eigendom derden. Zij willen ontwikkelen, maar laten in het midden of zij in samenwerking of zelfstandig willen acteren. • Totaal plangebied onder te verdelen in 3 logische deelgebieden, volgorde ontwikkeling nog onbekend. • Eerste haalbaarheidsberekening 250 miljoen negatief. Na reken/tekensessie teruggebracht tot 25 miljoen negatief (deelgebied A negatief 40 miljoen, deelgebied B budget neutraal, deelgebied C positief 15 miljoen). • In reken/tekensessie enkele investeringen aan groen, infrastructuur en voorzieningen toegewezen

aan derde partijen die investering voor hun rekening uitvoeren. Gemeente wil de ontwikkeling graag en moet nu tot ontwikkel- en samenwerkingsstrategie komen. Ontwikkel- en samenwerkingsstrategie | Waardeketen/geldstromen in gebiedsontwikkeling | Financiën en gebiedsontwikkeling | Risico- en kansenmanagement

• Ontwikkel- en samenwerkingsstrategie • Waardeketen/geldstromen in gebiedsontwikkeling • Financiën gebiedsontwikkeling • Risico- en kansenmanagement

Ontwikkel- en samenwerkingsstrategie| Waardeketen/geldstromen in gebiedsontwikkeling | Financiën gebiedsontwikkeling | Risico- en kansenmanagement

Risico’s en kansen

Ontwikkel- en samenwerkingsstrategie | Waardeketen/geldstromen in gebiedsontwikkeling | Financiën en gebiedsontwikkeling | Risico- en kansenmanagement

Risico’s en kansen • De ratio (weerstandsvermogen) beschrijft de relatie tussen de weerstandscapaciteit en de (gekwantificeerde) risico’s, waarvoor geen maatregelen zijn getroffen; • De weerstandscapaciteit, zijnde de middelen en mogelijkheden waarover de gemeente beschikt of kan beschikken om niet begrote kosten te dekken; • Verschil marktrisico’s en projectrisico’s

Ontwikkel- en samenwerkingsstrategie | Waardeketen/geldstromen in gebiedsontwikkeling | Financiën en gebiedsontwikkeling | Risico- en kansenmanagement

Risico’s en kansen Risico’s benoemen

Effect evalueren

Impact bepalen/ Kwantificeren

Beheersmaatregelen selecteren en toewijzen

Kans van optreden

Beheersmaatregelen bedenken

Ontwikkel- en samenwerkingsstrategie | Waardeketen/geldstromen in gebiedsontwikkeling | Financiën en gebiedsontwikkeling | Risico- en kansenmanagement