Clusterpaspoort Fellenoord 1B

De wet hanteert verschillende normen voor weg- en railverkeerslawaai, waarbij de normstelling varieert voor de verschillende situaties en voor de verschillende geluidgevoelige bestemmingen. De voorkeursgrenswaarde

Clusterpaspoorten Fellenoord - gemeente Eindhoven [NL]

25

8. Techniek, conditionering en ondergrond Als bijlage bij dit clusterpaspoort wordt verwezen naar de openbare beschikbare data van de gemeente Eindhoven, zoals het open dataportaal en de Atlas van de Eindhovense ondergrond (Home — Eindhoven Open Data en Atlas van de Eindhovense Ondergrond) Voor de voorbereiding, uitvoering en gebruiksfase van de ontwikkeling dient rekening te worden gehouden met de gemeentelijke verordeningen, gemeentelijk beleid, gemeentelijke handboeken en geldende wet- en regelgeving. Bodemverontreiniging Voor de aanwezige bodemverontreiniging gelden de volgende uitgangspunten: • Voorafgaand aan de ontwikkeling dient het bodemonderzoek te worden uitgevoerd; • Tijdens uitvoering dient er rekening te worden gehouden met de omliggende grondwater verontreinigingen en met het Gebiedsgericht Grondwaterbeheer centrumgebied Eindhoven (Gebiedsgericht Grondwaterbeheer EindhovenCentrum | Gemeente Eindhoven). Kabels en leidingen Voor de bestaande en nieuwe kabels en leidingen gelden de volgende uitgangspunten: • Er dient nadere afstemming plaats te vinden met de gemeente over de ligging van de nieuwe kabels en leidingen tracés zoals deze worden ingericht in het raamwerk.

Op basis van deze afstemming kan het cluster worden vrijgemaakt van bestaande doorgaande kabels en leidingen tracés; • De gemeente Eindhoven bepaalt in overleg met Netwerkbeheerders de ligging van de nieuwe K&L; • De ontwikkelaar dient een KLIC-melding uit te voeren; • Alle kabels en leidingen komen op één punt het gebouw binnen; • Er dient met de bouwplanning en de bouw rekening gehouden te worden met ruimte voor nieuwe kabels- en leidingentracés langs de gevels van gebouwen. • Het t.b.v. de bouw meerdere malen verleggen van kabels en leidingen dient voorkomen te worden. De gemeente

26

Cluster 1b

•

•

draagt zorg voor het kabel- en leidingvrij opleveren van de te verkopen gronden. De kosten voor latere verleggingen t.b.v. de bouw komen voor rekening van de ontwikkeling in het cluster. De voor de ontwikkeling van de clusters benodigde nieuwe of nieuw in te passen transformatorstations (Enexis) zullen zo veel mogelijk inpandig worden gerealiseerd. De traforuimten moeten vanaf de openbare ruimte (straat) bereikbaar zijn.

Riolering Voor de riolering gelden de volgende uitgangspunten: • Het vuil- en regenwaterriool wordt op één punt op een door de gemeente nader aan te geven locatie aangesloten op de gemeentelijke riolering. • De hemelwateraansluitingen mogen hemelwater alleen vertraagd aanleveren (plus een noodoverlaat). • Vuil- en regenwaterriool worden gescheiden aangeleverd tot de erfgrens op een door de gemeente aan te wijzen locatie. • Voorafgaand aan de bouwwerkzaamheden van cluster 1b wordt mogelijk een deel van het nieuwe tracé stamriool van de gemeente Eindhoven omgelegd naar de Pastor Petersstraat. Bij de planontwikkeling en bouw van cluster 1b dient rekening gehouden te worden met het stamriool. U dient in de voorbereiding van uw planontwikkeling hierover actief af te stemmen met de gemeente. In de bouw- en eindsituatie dient het stamriool te allen tijde bereikbaar te zijn voor werkzaamheden aan het riool. Opsporen van Ontplofbare Oorlogsresten (OOO) • In verdachte gebieden dient voorafgaand aan grondverzet een explosieven onderzoek uitgevoerd te worden, in de vorm van een risicoanalyse (RA) en een detectie onderzoek. Wanneer op basis van onderzoek nietgesprongen explosieven worden aangetroffen worden deze geruimd. De Explosieven Opruimingsdienst Defensie (EODD) is verantwoordelijk de opruiming en vernietiging van niet-gesprongen explosieven.

Archeologie Voor archeologie gelden de volgende uitgangspunten: • Voorafgaand aan de ontwikkeling dient een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. • Er dient rekening gehouden te worden met de regels in het ‘paraplubestemmingsplan archeologie 2023’. Geohydrologisch Voor geohydrologisch situatie gelden de volgende uitgangspunten: • Het cluster dient grondwaterneutraal te worden ingericht; ◊ De toekomstige kelders en toe te passen bouwmethoden mogen géén negatieve invloed uitoefenen op de grondwaterstand. Indien dat wel het geval is dient het negatieve effect gecompenseerd te worden. Bij het bepalen van het toekomstige effect van de kelders en bouwmethoden dient niet alleen het werk op het eigen cluster in ogenschouw te worden genomen. De bouwwerken en bouwmethodes van de clusters en de openbare ruimte in de omgeving dienen ook betroken te worden bij de effectbepaling. Het cumulatief effect van de diverse bouwwerken op het grondwater dient door de ontwikkelaar bepaald te worden en wordt door de gemeente integraal bewaakt. ◊ Een uitzondering is als er in de huidige situatie al grondwaterproblemen zijn. In dat geval biedt de ontwikkeling een kans voor verbetering. • Raakvlakken met de huidige en toekomstige warmtekoude opslag in de bodem moeten worden bepaald met het bodemenergieplan van de gemeente; • Ontwateringeisen voor woningen/panden is 1,0 meter t.o.v.

het maaiveld • Parkeerkelders worden aangelegd met daarboven een leeflaag van minimaal 1,5 meter (voor zover deze kelder niet ligt onder het gebouw).

Bouw, veiligheid, logistiek en materieel Voor bouw veiligheid, logistiek en het (bouw) materieel gelden de volgende uitgangspunten: • Voor de uitvoering dient een BLVC-kader (bereikbaarheid, leefbaarheid, veiligheid en communicatie) en een bouwlogistiek plan te worden opgesteld. Voor bouwlogistiek geldt daarbij dat er zo min mogelijk bouwverkeer in het gebied is. Hiervoor worden de mogelijkheden om gebruik te maken van een gebiedsgerichte bouwhub verkend. • De bouwlogistiek dient te worden afgestemd met de uitvoering van de andere clusters en het raamwerk openbare ruimte. • Er dient rekening te worden gehouden met de kwetsbare boomzone van bestaande bomen welke worden gehandhaafd. ◊ Opstellen van een BEA (bomen effecten analyse) voor de te handhaven bomen; ◊ Werkzaamheden en de opslag van materiaal en materieel zijn binnen de kwetsbare boomzone niet toegestaan.

toegepast. De initiatiefnemer dient hierover zo snel mogelijk contact op te nemen met de adviseurs van Cure. De gemeente is tegelijkertijd bezig met het ontwikkelen van een nieuw afvalinzamelsysteem (afvalstrategie) voor het centrumgebied. Overige (ondergrondse) objecten • Fundering en overige ondergrondse objecten (damwanden, ankers etc.) dienen binnen kavelgrenzen te worden geplaatst. Indien de gemeente toestemming geeft om bijvoorbeeld een damwand in de openbare ruimte te plaatsen dan dient deze na de bouw te worden verwijderd; • Indien gebruik wordt gemaakt van tijdelijke damwanden moeten deze weer worden verwijderd incl. verankering. Tijdens het inbrengen en verwijderen mag geen schade aan andere objecten optreden. • Na de bouw blijven geen ankers (incl. groutankers) onder de openbare ruimte achter.

Tijdelijke situatie • In alle fasen van de ontwikkeling dient aandacht besteed te worden aan de aansluiting van de randen van het cluster op het omliggende gebied. • In gezamenlijke gesprekken met de projectorganisatie van de gebiedsontwikkeling worden afspraken gemaakt over de aansluiting aan en leefbaarheid van de openbare ruimte/het omliggende gebied tijdens de gefaseerde ontwikkeling / in tijdelijke situaties. Afvalinzameling • Het huidige afvalinzamelingssysteem in het stadscentrum dient binnen het stedebouwkundig concept opgelost te worden. Het plaatsen van ondergrondse afvalcontainers als inzamelmiddel voor huishoudelijk (rest)afval in de openbare ruimte is niet langer wenselijk. Dit betekent dat in overleg met en op advies van Cure Afvalbeheer een andere manier van afvalinzameling moet worden

Clusterpaspoorten Fellenoord - gemeente Eindhoven [NL]

27

9. Samenwerking, participatie en placemaking Om de Ontwikkelvisie Fellenoord tot uitvoering te brengen is samenwerking tussen alle betrokken partijen en op verschillende niveaus nodig. Deze samenwerking kan op een drietal schaalniveaus plaatsvinden. •

•

•

28

Raamwerk - gebiedsniveau: Op dit niveau is samenwerking van eigenaren en andere stakeholders vereist. Een denkbare optie is om een stichting of vereniging van gebiedseigenaren op te tuigen voor de overall planuitwerking, uitbouw en invulling van het gebiedsconcept. De stichting of vereniging kan ook een regierol pakken rondom activiteiten zoals placemaking, branding etc. Ontwikkelclusters - clusterniveau: Op dit niveau is samenwerking met andere eigenaren binnen hetzelfde cluster nodig voor het opstellen van een collectief stedebouwkundig plan. Eventueel kan ook een collectieve intentieovereenkomst met de gebiedsentiteit worden gesloten. Ook participatie met de omgeving wordt op clusterniveau georganiseerd. Aanleg en beheer van de openbare ruimte binnen de clusters dient in samenwerking met de gemeente te gescheiden. Individueel niveau/kavelniveau: Een lidmaatschap of bijdrage voor een eventuele stichting of vereniging van gebiedseigenaren wordt afgesloten op kavelniveau.

Cluster 1b

Participatie Wie in Eindhoven ontwikkelt betrekt actief en creatief de omgeving en andere belanghebbenden. Van een initiatiefnemer (plannenmaker) verwachten we dat zij/ hij mensen die daarbij een belang hebben, betrekt bij het uitwerken van de plannen. Dit gebeurt binnen de ontwikkeling Fellenoord op clusterniveau. Dit betekent dat als in een cluster verschillende ontwikkelingen van verschillende eigenaren plaatsvinden samenwerking een vereiste is. Daarom verwachten we dat een participatieplan onderdeel uitmaakt van het proces naar het sluiten van een overeenkomst met de gemeente. En zijn we het met elkaar eens over dat plan. Alle informatie en documenten voor het schrijven van een goed participatieplan staan op de website: https://www. eindhoven.nl/bouwen/bouwprojecten/intake-nieuwebouwinitiatieven/participatie-bij-bouwplannen-en-initiatieven Deze aanpak sluit aan bij de participatie strategie welke door het college van B&W wordt opgesteld conform de motie Fellenoord is van alle Eindhovenaren.

Placemaking Er wordt op diverse manieren en niveaus placemaking toegepast in het hele plangebied, wat zorgt voor een positieve kennismaking met het gebied en aantrekkingskracht naar het gebied. Ook wordt onderzoekend te werk gegaan om uit te vinden welke acties en interventies passen bij het gebied, de nieuwe stadswijk en de identiteit hiervan. Participatory placemaking wordt ingezet als instrument om erachter te komen wat er leeft. Hierbij zijn omwonenden en gebruikers van het gebied belangrijke stakeholders. De mens staat centraal. Samen gaan doen, ruimte bieden om bijvoorbeeld een markt te organiseren, samenwerken met de lokale gemeenschap (bijvoorbeeld ondernemers uit de buurt, CKE, basisschool etc.). Kom iets halen én wat brengen. Inspiratieboek placemaking en participatie De vraag om te dromen over hoe het gebied er uit gaat zien is makkelijk gesteld, maar de vertaling van het antwoord is minder makkelijk. Het is een uitdaging om de input van betrokkenen, bewoners, gebruikers mee te nemen in de plannen. De gemeente helpt hierbij met het inspiratieboek placemaking en participatie waarmee een begin is gemaakt voor Knoop XL. Dit boek biedt inspiratie en adviezen voor zowel het ontwerp van de (openbare) ruimte en gebouwen als bijvoorbeeld mobiliteitsoplossingen en een toekomstbestendige stad.

Met elke partij die gaat ontwikkelen, wordt een sessie (bij voorkeur per cluster) georganiseerd aan de hand van de aanbevelingen in dit boek, met o.a. als doel inzicht te krijgen welke aanbevelingen aansluiten bij de ontwikkellocatie en de mogelijkheden dit verder te integreren in het plan.

10. Instrumenten planuitwerking en planproces anterieure overeenkomst Het inhoudelijke kader voor deze gebiedsontwikkeling is de Ontwikkelvisie Fellenoord. In hoofdstuk 4 van het ontwikkelkader van deze visie wordt omschreven hoe de uitvoering van de ambities financieel georganiseerd wordt en hoe markt en overheid op deze opgave samenwerken (juridisch-planologisch kader).

•

In dit hoofdstuk worden de concrete instrumenten en het planproces in relatie tot financiën en anterieure overeenkomst verder uitgewerkt. Instrumenten planuitwerking Om de planontwikkeling effectief en efficiënt ter hand te nemen is het van belang dat de markt en de projectorganisatie dezelfde taal spreken en elkaar begrijpen. Daarbij past een gemeenschappelijk kader. Om die reden zijn de volgende instrumenten/planproducten onderscheiden die worden ingezet voor de borging van de inhoudelijke kwaliteit tijdens de initiatieffase en planuitwerking 8: •

•

•

8

Op basis van de ontwikkelvisie, het raamwerk openbare ruimte en dit clusterpaspoort kan de planontwikkeling ter hand worden genomen. Daarbij onderscheiden we een stedebouwkundig Schetsplan, een Voorlopig Ontwerp Stedebouwkundig Plan (VOSP), een Definitief Ontwerp Stedebouwkundig Plan (DOSP) en een Inrichtingsplan (Openbare Ruimte). Voor de opstalontwikkeling onderscheiden we een Schetsplan (bouwplan), een Voorlopig Ontwerp Bouwplan (VO), een Definitief Ontwerp Bouwplan (DO) en vervolgens de aanvraag omgevingsvergunning. Binnen het raamwerk voor de openbare ruimte, wordt het ontwerp voor de boven- en ondergrond uitgewerkt. Het ontwerp van het cluster dient aan te sluiten op het raamwerk. Met een kwantitatief & kwalitatief dashboard wordt het programma in de breedte (wonen, werken, commerciëleen niet commerciële voorzieningen, mobiliteit, energie en klimaat) gemonitord. Tot inwerktreden van de omgevingswet wordt gewerkt met bestemmingsplannen.

Het opstellen van een Beeldkwaliteitsplan voor het hele gebied waaraan alle ontwerpen en plannen worden getoetst behoort tot de mogelijkheden. In elk geval zullen de plannen worden begeleid en getoetst door een Supervisor of Q Team en de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK). De afspraken behorende bij de planontwikkeling worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Deze overeenkomst wordt voorbereid door de Ontwikkelmaatschappij Fellenoord.

Proces planuitwerking Naast de hierboven geschetste instrumenten onderscheidt de gemeente/projectorganisatie een aantal processtappen waarbinnen de planuitwerking voor het ontwikkelcluster verloopt. Dat zijn de volgende: 1.

2.

3.

De initiatiefnemer (eigenaar en/of gemandateerd door eigenaar) neemt contact op met de projectorganisatie van de gebiedsontwikkeling over haar initiatief tot ontwikkelen. In het initiatief staat ten minste op schetsplan-niveau de massa volume van het initiatief en het beoogde programma, uitgewerkt en afgestemd op clusterniveau opgenomen. Initiatiefnemer en projectorganisatie zullen op hoofdlijnen verkennen of het project kansrijk is (massa volume, programma en financiën & haalbaarheid) in brede zin en passend binnen de ontwikkelvisie, het raamwerk openbare ruimte en dit clusterpaspoort. Indien na enkele overleggen naar het oordeel van de projectorganisatie blijkt, dat het initiatief kansrijk is wordt een plankostenbrief opgesteld, waarin afspraken worden gemaakt over de verdere uitwerking van het initiatief en waarin initiatiefnemer verklaart de plankosten van de projectorganisatie tot en met het afsluiten van de anterieure overeenkomst voor haar rekening te nemen (werkelijke kosten op basis van bevoorschotting). Uitgangspunt is dat initiatiefnemer verantwoordelijk is voor het opstellen van de planproducten (schetsplan, VO(SP), DO(SP), ontwerp bestemmingsplan inclusief

ruimtelijke onderbouwing en benodigde (milieu)-onderzoeken, (etc.). De projectorganisatie levert input voor deze planproducten en zal deze vaststellen en/of het proces om tot vaststelling van deze producten door het bevoegde gezag te komen begeleiden. 4. Op het moment dat overeenstemming bestaat over VOSP/DOSP, programma en financiën wordt een Anterieure overeenkomst opgesteld om de afspraken over voorgenomen ontwikkeling vast te leggen en het kostenverhaal te verzekeren. 5. De Kostenverhaalsbijdragen die de gemeente/entiteit gaat hanteren zijn toegelicht en bepaald in de Ontwikkelvisie. Deze bestaat uit Kostenverhaal ontwikkelclusters en kostenverhaal Bovenwijks. Zoals omschreven zal de kostenverhaalbijdrage ontwikkelclusters ten minste jaarlijks worden geïndexeerd met de Grond-, weg- en waterbouwindex van het CBS. Indien dit nodig is kunnen deze bedragen ook worden herijkt en geactualiseerd. In onderstaande tabel zijn de actuele bijdragen per functie weergegeven. De betaalde voorschotbedragen (plankostenbrief) worden verrekend. 6. Eventuele Grondinbreng door de gemeente/projectorganisatie vindt plaats tegen marktwaarde (complexwaarde). 7. Op basis van de anterieure overeenkomst worden de plannen vader uitgewerkt en kan een bestemmingsplan/omgevingsplan worden opgesteld 8. Het omgevingsplan wordt samen met de project-MER vastgesteld door het college van B&W en Gemeenteraad.

Hierbij wordt conform de geldende procedures advies ingewonnen bij de provincie. Indien uw initiatief de eerste ontwikkeling binnen het gebied is waarvoor een ruimtelijk besluit wordt genomen, dan wordt de plan MER voor heel plangebied Fellenoord gekoppeld aan dat besluit (zie hoofdstuk 6 milieuaspecten). 9. De fysieke realisatie van de plannen vindt plaats binnen de kaders van het bestemmingsplan/omgevingsplan & de verleende omgevingsvergunning en de gemaakte afspraken in de anterieure overeenkomst. 10. plangebied Fellenoord gekoppeld aan dat besluit (zie hoofdstuk 6 milieuaspecten). 11. De fysieke realisatie van de plannen vindt plaats binnen de kaders van het bestemmingsplan/omgevingsplan & de verleende omgevingsvergunning en de gemaakte afspraken in de anterieure overeenkomst. Clusterpaspoorten Fellenoord - gemeente Eindhoven [NL]

29

Kostenverhaal per m² bvo nettotoevoeging (nieuwbouw minus sloop)

Kostenverhaal Ontwikkelclusters 2022*

wonen sociale huur studenten wonen sociale huur regulier wonen middelduur laag wonen middelduur hoog wonen sociale koop wonen middeldure koop wonen vrije sector kantoren logies TDK-ruimtes commerciële voorzieningen niet-commerciële voorzieningen vastgoed-specials parkeerplaatsen

30

Cluster 1b

€ 79 € 47 € 73 € 95 € 85 € 85 € 111 € 69 € 151 € 51 € 82 € 43 € 43 €0

Kostenverhaal Bovenwijkse Voorzieningen** €0 €0 € 42 € 42 € 42 € 42 € 42 € 42 € 42 € 42 € 42 €0 €0 €0

Totaal kostenverhaal 2022 € 79 € 49 € 115 € 137 € 127 € 127 € 153 € 111 € 193 € 93 € 124 € 43 € 43 €0