Bijlage 9a - Bijlage bij Nota van zienswijzen exploitatieplan Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel

mr. drs. ing. A.P.G. Hendrix rentmeester / jurist

Gemeente Eindhoven T.a.v. het college van burgemeesters en wethouders Postbus 90150 5600 RB EINDHOVEN r.van.ertrijk@eindhoven.nl

J. van Vessem RT rentmeester / onteigeningsdeskundige W.P.C. Bakx RT rentmeester / onteigeningsdeskundige ing. W.B. Wellner RT rentmeester / onteigeningsdeskundige ing. H.W. Bijsterbosch MRICS RT rentmeester / taxateur mw. mr. ing. J. de Vries RT jurist vastgoed / taxateur

Heteren,

11 november 2022

Ref.

JdV/DB/235-4622

Onderwerp:

Reactie op zienswijzen inbrengwaardetaxatie GDC-Noord

ing. G.J. Versteeg RT rentmeester / makelaar / taxateur ing. J. Menkveld RT rentmeester / taxateur mw. L. van Dulmen LLB adviseur / jurist ing. R. Vos RT rentmeester / taxateur ing. H.H.M. Vister rentmeester / taxateur

Geachte college van burgemeesters en wethouders, Op 9 oktober 2020 brachten wij een taxatierapport inbrengwaarde met rapportnummer TR20156 uit voor de locatie GDC Noord, De Schakel in Eindhoven. Dit taxatierapport werd opgesteld naar aanleiding van het in procedure brengen van het bestemmings- en exploitatieplan voor de locatie GDC-Noord, De Schakel. Op 25 juni 2021 brachten wij een markttechnische update uit, waarin we de eerdere taxatie hebben geactualiseerd op basis van marktomstandigheden. De gemeente Eindhoven heeft het bestemmings- en exploitatieplan in de periode van 18 november tot en met 29 december 2021 ter inzage gelegd. Het taxatierapport inbrengwaarde uit 2020 en de markttechnische update uit 2021 zijn als bijlage bij het exploitatieplan ter inzage gelegd. Naar aanleiding van deze terinzagelegging konden belanghebbenden zienswijzen indienen. In twee zienswijzen wordt ingegaan op het taxatierapport. Deze zienswijzen heeft u ons geanonimiseerd toegezonden. U heeft ons gevraagd om een reactie te geven op deze zienswijzen. In deze brief geven wij onze reactie. Woord vooraf U bent voornemens om het bestemmings- en exploitatieplan in het eerste kwartaal van 2023 ter vaststelling voor te leggen aan de gemeenteraad. De peildatum van de markttechnische update van 25 juni 2021 is gesteld op 1 juni 2021.

Ingevolge vaste jurisprudentie moet het inbrengwaarderapport een peildatum hebben die zo dicht mogelijk ligt bij de vaststellingsdatum van het bestemmings- en exploitatieplan. Daarom hebben wij u geadviseerd om een taxatierapport met een nieuwe peildatum ten grondslag te leggen aan het vast te stellen exploitatieplan. U heeft ons daarop opdracht verstrekt voor het opstellen van een taxatierapport met een nieuwe peildatum.

T 026-3037303 E raadgevers@delorijn.nl

Handelsregister 10041605 Komkleiland 27, 6666 ME Heteren

In de zienswijzen wordt ten aanzien van de inbrengwaarde een reactie gegeven op de gehanteerde marktwaarde. In het kader van de nieuwe peildatum hebben wij deze marktwaarde sowieso opnieuw bepaald. In deze brief gaan wij in op die onderdelen van de zienswijze die ingaan op de inbrengwaarde. Zienswijze 1 Nunc advocaten heeft een zienswijze ingediend namens de eigenaren van het perceel kadastraal bekend gemeente Woensel, sectie A, nummer 4422. Onder punt 15 van de zienswijze wordt aangegeven dat de eigenaren zich niet kunnen verenigen met de getaxeerde ruwe bouwgrondwaarde van € 50,--/m². Zij verwijzen naar de deskundigenrapporten die zijn ingebracht in een planschadeprocedure. Reactie Wij hebben van u de stukken ten aanzien van de planschadeprocedure ontvangen. De taxatie technische vraag die in deze procedure centraal stond was de wijze waarop de waarde voor en na de planologische wijziging moet worden bepaald. Specifiek werd de vraag gesteld of bij de planschadebeoordeling rekening moest worden gehouden met de complexprijs zoals opgenomen in artikel 40d Onteigeningswet. In de uitspraak van 2 juni 2020 (ECLI:NL:RBOBR:2020:2845) is de rechtbank van mening dat dit voor deze planschadebeoordeling niet de juiste waarderingsgrondslag is. De gemeente heeft tegen voornoemde uitspraak hoger beroep ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Bij het bepalen van de inbrengwaarde zijn de uitgangspunten zoals verwoord in artikel 6.13 lid 5 Wro van toepassing. Dit artikel luidt: Indien geen sprake is van onteigening wordt de inbrengwaarde van gronden vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet. Bij het bepalen van de inbrengwaarde is dus sprake van een andere waarderingssystematiek dan waarvan de rechtbank in de uitspraak van 2 juni 2020 is uitgegaan. Wat daar ook van zei, duidelijk is dat de inbrengwaarde wordt bepaald aan de hand van de complexprijs, aangezien de artikelen 40b tot en met 40f Onteigeningswet van toepassing is. In artikel 40d Onteigeningswet wordt het beginsel van de complexwaarde bepaald. Daarnaast zien we dat de peildatum van in de aangehaalde planschadezaak een andere is dan de peildatum die wij hanteerden en ook in het nieuwe taxatierapport zullen hanteren. Alleen daarom al zijn de referenties die zijn opgenomen in het rapport van Van Ameyde niet bruikbaar. In de inhoud van de zienswijze zien wij dan ook geen reden om ons taxatierapport aan te passen.

Zoals wij reeds onder “Woord vooraf” hebben aangegeven, hebben wij wel een nieuwe taxatierapport uitgebracht met een nieuwe peildatum, waardoor wij concluderen dat sprake is van een gewijzigde marktwaarde ten opzichte van de marktwaarde uit ons taxatierapport van juni 2021.

Pagina 2 van 4

Zienswijze 2 Berk & Kerkhof heeft een zienswijze ingediend namens de eigenaar van de percelen kadastraal bekend gemeente Woensel, sectie A, nummers 4379, 4381 en 4566. In deze zienswijze worden twee referentietransacties genoemd, die ook in het taxatierapport zijn genoemd. Berk & Kerkhof geven aan dat deze transacties meer recht doen aan het juist bepalen van de inbrengwaarde op de locatie. Daarnaast ontbreekt volgens Berk & Kerkhof een toeslag voor de ligging van het perceel 4566 aan een strook grond blijvend bestemd voor Verkeer. De toeslag wordt door Berk & Kerkhof bepaald op € 75,--/m². Berk & Kerkhof concludeert dat zij voor de percelen 4379 en 4381 een marktwaarde van € 78,50 per m² passend vinden en voor het perceel 4566 achten zij een marktwaarde van € 153,50 als passend. Reactie In het taxatierapport worden de beide door Berk & Kerkhof genoemde transacties beoordeeld. De transactie voor Woensel/GDC Acht is op basis van de gegevens in de akte gebeurd binnen een ruiling van gronden, waarbij de doeleinden van deze ruiling niet helder worden. Ook de staat van het verkochte is niet helder. Derhalve hebben wij geconstateerd dat deze transactie niet toepasbaar is voor deze taxatie. Dat standpunt blijven wij innemen, nu er geen andere informatie naar voren is gebracht die het tegendeel aantonen. In de zienswijze wordt hier ook niet op ingegaan.

De tweede transactie betreft de transactie in Oirschot, waarin de eindafnemer de kavel van een particulier koopt. Ook hier hebben wij naar de omstandigheden van de transactie gekeken en komen tot de conclusie dat deze transactie niet één op één kan worden vergeleken. Immers constateerden wij dat deze transactie uit 100% uitgeefbaar terrein bestaat, maar nog niet bouwrijp is. Omdat in het plangebied GDC-Noord, De Schakel geen sprake is van 100% uitgeefbaar terrein, zijn wij van mening dat we deze referentie terecht hebben gecorrigeerd naar een marktwaarde van € 51,06/m². Het tweede argument van Berk & Kerkhof ziet op de zogenaamde voorstrooktheorie. Uit de jurisprudentie van voor de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (voor 2008) volgt, dat aan stroken met een gunstigere ligging ten opzichte van de overige tot het complex behorende gronden, een hogere waarde kan worden toegekend. Hierbij werd toen gedacht aan gronden die grenzen aan bestaande, te handhaven wegen. In deze gronden zullen reeds nutsvoorzieningen aanwezig zijn. Een redelijk handelend koper zou dan, gezien de wetgeving voor 2008, door de gunstigere ligging en het feit dat de kosten om het perceel in ontwikkeling te brengen lager zijn, meer over hebben voor het perceel.

De nieuwe wetgeving zoals vastgelegd in de Wet ruimtelijke ordening per 2008 heeft tot doel om het gemeentelijk kostenverhaal te verbeteren. Deze doelstelling wordt bereikt, door alle uitgaafbare gronden naar rato van opbrengstpotentie aan de kosten mee te laten betalen. Er wordt daarbij geen onderscheid meer gemaakt waar deze gronden liggen. Zowel het perceel gelegen aan de (volledig te reconstrueren) weg als een perceel midden in het plangebied worden gelijkelijk aangeslagen voor de kosten uit het exploitatieplan. Daarmee vervalt het feit dat de percelen met een gunstigere ligging met minder kosten in ontwikkeling kunnen worden gebracht. Resteert de vraag of sprake is van een bijzondere geschiktheid van deze percelen. Wij zijn van mening dat deze bijzondere geschiktheid niet bestaat, nu dit perceel niet afzonderlijk in ontwikkeling kan

Pagina 3 van 4

worden gebracht. Immers, in de regels behorende bij de bedrijfsbestemming wordt aangegeven dat er binnen het bouwvlak, wat het gehele gebied behelst van de bestemming “Bedrijf”, mag één gebouw worden gerealiseerd met een minimale oppervlakte van 1,5 hectare. In de inhoud van de zienswijze zien wij geen reden om ons taxatierapport aan te passen. Zoals wij reeds onder “Woord vooraf” hebben aangegeven, hebben wij wel een nieuwe taxatierapport uitgebracht met een nieuwe peildatum, waardoor wij concluderen dat sprake is van een gewijzigde marktwaarde ten opzichte van de marktwaarde uit ons taxatierapport van juni 2021.

Met vriendelijke groet, De Lorijn raadgevers o.g.

Mr. ing. J. de Vries RT

ing. G.J. Versteeg RT

Pagina 4 van 4