Document · PDF

Bijlage 5 - Ruimtelijke onderbouwing short stay units (waarvan maximaal 25 units logiesfunctie)

Raadsvergadering 1 oktober 2024, gemeente EindhovenBij agendapunt: Raadsvoorstel Planoptimalisatie VDMA7.371 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Ontwerp omgevingsvergunning

Short Stay en logiesfunctie VDMA-terrein

Inhoudsopgave Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1

Aanleiding

1.2

Het plangebied

1.3

Geldend bestemmingsplan

1.4

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 Beschrijving planvoornemen

Hoofdstuk 3 Beleidskaders

3.1

Inleiding

3.2

Rijksbeleid

3.3

Gemeentelijk beleid

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1

Milieueffectrapportage

4.2

Verkeer en parkeren

4.3

Geluid

4.4

Natuur

4.5

Bedrijven en milieuzonering

4.6

Groen

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

ontwerp Short Stay en logiesfunctie VDMA-terrein Gemeente Eindhoven

Toelichting

ontwerp Short Stay en logiesfunctie VDMA-terrein Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding

Voor het Van der Meulen-Ansems-terrein (VDMA) in het centrumgebied van Eindhoven vindt een herontwikkeling plaats. Op deze locatie is initiatiefnemer voornemens om de bestaande voorzieningen op een deels in onbruik geraakt industrieterrein in het centrum van Eindhoven grotendeels te amoveren en een nieuwe levendige plek in de stad met wonen, werken en vrijetijdbesteding te realiseren. Hiervoor is op 8 maart 2022 het bestemmingsplan 'III Binnenstad (VDMA-terrein)' vastgesteld. Door veranderende markomstandigheden is initiatiefnemer voornemens om af te wijken van het bestemmingsplan. Beoogd wordt om ca. 10.000 m2 bvo kantoorruimte zoals die in het oorspronkelijk plan (en programma) waren beoogd te vervangen voor 115 short stay eenheden. Om invulling te geven aan de te verwachten frictieleegstand geldt voor 25 eenheden dat deze ook ingezet mogen worden voor een logiesfunctie voor minimaal 3 nachten en maximaal 13 nachten. Omdat short stay eenheden niet zijn toegestaan op basis van het geldende betemmingsplan, vraagt initiatiefnemer een omgevingsvergunning aan in afwijking van het bestemmingsplan. Deze vergunningaanvraag ziet dan alléén op de activiteit 'afwijkend gebruik' en dus niet op bouwen. De grondslag hiervoor is artikel 2.1 lid 1 onder c Wabo (activiteit gebruik), juncto art. 2.12 lid 1 sub a, onder 3de (afwijking bestemmingsplan).

Dit besluit moet zijn voorzien van een ruimtelijke onderbouwing die voorziet in de motivering van een goede ruimtelijke ordening. Voorliggend document bevat de ruimtelijke onderbouwing waarin de uitvoerbaarheid van de beoogde wijziging wordt getoetst.

1.2

Het plangebied

Het plangebied ligt in het centrum van de gemeente en wordt in grote lijnen begrensd door de Vestdijk, de Raiffeisenstraat en aan de oostzijde grenst het aan het pad (brandgang), gelegen aan de achtertuinen van de woningen aan de Tramstraat.

ontwerp Short Stay en logiesfunctie VDMA-terrein Gemeente Eindhoven

Luchtfoto ligging projectgebied (rood omlijnd)

1.3

Geldend bestemmingsplan

Het projectgebied is gelegen binnen het geldende bestemmingsplan "III Binnenstad (VDMA-terrein)", vastgesteld door de gemeenteraad op 8 maart 2022. Het bestemmingsplan 'III Binnenstad (VDMA-terrein)' (hoogbouw)gebouwen ook het volgende programma mogelijk:

maakt

naast

verschillende

a. wonen, waaronder tevens woon-werkeenheden, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden-beroep; b. werken, waaronder in ieder geval begrepen: 1. kantoren; 2. dienstverlening; 3. (werk)ateliers; 4. bedrijven genoemd in de "Lijst van bedrijfsactiviteiten - functiemenging" (Bijlage 1), behorende tot de categorie A en B, met uitzondering van geluidszoneringsplichtige of risicovolle inrichtingen; 5. future labs; c. publieksgerichte functies, waaronder in ieder geval begrepen: 1. detailhandel; 2. horecabedrijven genoemd in de 'Lijst van horeca-activiteiten' (Bijlage 2), behorende tot de categorie 1 t/m 3; 3. maatschappelijke voorzieningen; 4. cultuur en ontspanning; 5. exposities; 6. evenementenruimten, met uitzondering van muziekevenementen; 7. recreatieve voorzieningen; ...... met dien verstande dat: 6

ontwerp Short Stay en logiesfunctie VDMA-terrein Gemeente Eindhoven

p. het maximum bruto vloeroppervlak van: 1. de gezamenlijke functies onder sub b. en c. niet meer mag bedragen dan 33.900 m2; 2. kantoren niet meer mag bedragen dan 16.500 m2; 3. detailhandel, niet zijnde productiegebonden detailhandel en ondergeschikte detailhandel zoals bedoeld onder sub d en e, per detailhandelsvestiging niet meer mag bedragen dan 200 m2 en het totale maximum bruto vloeroppervlak niet meer mag bedragen dan 400 m²; 4. horecabedrijven zoals genoemd in sub c. onder 2 niet meer mag bedragen dan 500 m2; q. het maximum aantal wooneenheden niet meer mag bedragen dan 750;

III Binnenstad (VDMA-terrein)

De afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft in meerdere uitspraken aangegeven dat short stay niet als wonen kan worden gezien. Daarmee kan tijdelijk verblijf/short stay niet onder een woonbestemming vallen. Zowel huurder als verhuurder hebben immers geen woonintentie maar de intentie tot kortdurend verblijf. Het gebruik als tijdelijk verblijf is dan ook niet passend in een woonbestemming.

Motivering Bij het afwijken van het bestemmingsplan dient te worden aangetoond dat wordt voldaan aan de vereisten van een ‘goede ruimtelijke ordening’. Onderhavige onderbouwing voorziet daarin. Omdat de beoogde afwijking zeer gering is (het betreft een inpandige gebruikswijziging binnen het bestaande beoogde volume), gaat deze ruimtelijke onderbouwing alleen in op de relevante aspecten.

1.4

Leeswijzer

Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2 met een planbeschrijving. In hoofdstuk 3 zijn de beleidskaders van het Rijk, provincie Noord-Brabant en gemeente Eindhoven opgenomen. In hoofdstuk 4 volgen de planologisch relevante aspecten. In Hoofdstuk 5 is de juridische planbeschrijving opgenomen en in hoofdstuk 6 is de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid opgenomen.

ontwerp Short Stay en logiesfunctie VDMA-terrein Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 2

Beschrijving planvoornemen

Short stay voorzieningen worden geclassificeerd als logiesfunctie. Short stay voorzieningen zijn dus geen woonfunctie. Om de definitie van short stay in het perspectief te zetten van andere vormen van logies en wonen is een overzicht opgenomen van de verschillende logies- en woonfuncties die de gemeente Eindhoven kent. Hieruit is ook een typering op te nemen over wat short stay niet is: Short stay af te bakenen als “tijdelijke huisvesting voor een periode van minimaal 14 dagen en maximaal 6 maanden”; Er is geen sprake van kale huur en aanvullende services, short stay kent een all-in product en prijs (meubilering hoort hier bijvoorbeeld bij); Een ander onderscheid is dat bij de logiesfunctie voor short stay er ook diverse services aanwezig zijn waar mensen gebruik van kunnen maken (bijvoorbeeld een ontmoetingen/of recreatieruimte), alsmede een beheerder (die zorgt dat gezamenlijke ruimten worden onderhouden en weet wie er verblijft). Er is in principe geen sturing mogelijk op de toewijzing aan specifieke doelgroepen, uitgezonderd studenten. In de praktijk zal het ene short stay concept wellicht meer aansluiten op een specifieke doelgroep dan op het andere concept. Door veranderende markomstandigheden is initiatiefnemer voornemens om bij realisatie van het planvoornemen ca.

10.000 m2 bvo aan kantoorruimte zoals die in het oorspronkelijk plan (en programma) waren beoogd te vervangen voor 115 short stay eenheden, waarbij maximaal 25 eenheden mogen worden ingezet als logiesfunctie met een minimale verblijfstermijn van 3 tot en met 13 nachten. De beoogde short stay (en logies) eenheden zijn voorzien in gebouw E. Het zijn zogenoemde serviced appartments, hoogwaardige appartementen, die volledig ingericht zijn en voorzien van inventaris. Hierdoor kunnen de bewoners direct gebruik maken van de voorziening zonder extra kosten.

ontwerp Short Stay en logiesfunctie VDMA-terrein Gemeente Eindhoven

Situatieschets gebouwnummers VDMA (De beoogde short stay eenheden komen in 'gebouw E / k antoren') De appartementen hebben verschillende groottes van ca. 30 m2 t/m ca. 155 m2. De gemiddelde grootte van de appartementen is ca. 65 m2. Het zijn daarbij grotendeels 2- en 3-kamer eenheden met woonkamer, slaapkamer(s), eigen badkamer en dergelijke. Ze worden zo ontworpen dat ze in de toekomst als woningen ingezet kunnen worden. In het complex is een gym en zijn enkele vergaderruimtes voorzien waar gasten gebruik van kunnen maken. Het gebouw is verder voorzien van een gezamenlijke fietsenstalling, een containerruimte, een linnenkamer en een beheerdersruimte.

ontwerp Short Stay en logiesfunctie VDMA-terrein Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 3

3.1

Beleidskaders

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het beoogde afwijkend gebruik van short stay in plaats van wonen zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1

Ladder voor duurzame verstedelijking

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Hierin is het volgende aangegeven: "De toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien." Met artikel 3.1.6 lid 2 Bro is beoogd vanuit een oogpunt van ruimtelijke ordening ongewenste leegstand te vermijden en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren. Stedelijke ontwikkeling Allereerst is hier de vraag aan de orde in hoeverre hier sprake is van een stedelijke ontwikkeling. In het Bro (artikel 1.1.1, lid 1, onder i) is voor stedelijke ontwikkeling een definitie opgenomen: "ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijk e voorzieningen". Voor een woningbouwlocatie volgt uit jurisprudentie dat vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. De ladder is voorts alleen van toepassing op een plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Door veranderende markomstandigheden is initiatiefnemer voornemens om bij realisatie van het planvoornemen ca.

10.000 m2 bvo aan kantoorruimte zoals die in het oorspronkelijk plan (en programma) waren beoogd te vervangen voor 115 short stay eenheden, waarbij maximaal 25 eenheden tegelijkertijd mogen worden ingezet als logiesfunctie met een minimale verblijfstermijn van 3 tot en met 13 nachten. Dit betekent dat er sprake is van een stedelijke ontwikkeling in de zin van het Bro. Een beschrijving van de behoefte is in het kader van het Bro benodigd. Beschrijving van de behoefte De druk op de woningmarkt in de gemeente Eindhoven is de afgelopen jaren toegenomen. Het aanbod aan woningen is beperkt, terwijl de groep woningzoekenden aanzienlijk groter is dan een aantal jaar geleden. Daar komt bij dat de woningbehoefte steeds diverser is geworden. Nog steeds zoekt het overgrote deel van de woningzoekenden een permanente, zelfstandige woning. Tegelijkertijd is daar in de afgelopen jaren een (groeiende) groep bijgekomen die voor een korte periode verblijfsruimte zoekt, soms als tussenoplossing naar een meer permanente woonoplossing, soms puur als tijdelijk onderkomen omdat men maar voor korte tijd in Eindhoven (of omgeving) verblijft. Short stay voorzieningen geven voor een deel invulling aan ontwerp Short Stay en logiesfunctie VDMA-terrein Gemeente Eindhoven

deze behoefte. In 2021 is onderzoek uitgevoerd door Decisio en Companen naar de vraag en het aanbod op de short stay markt (zie hieronder 'kwantitatieve beoordeling'). Uit die studie blijkt dat er de komende jaren een aanvullende regionale behoefte van enkele honderden tot duizenden verblijfplekken short stay is voor verschillende doelgroepen. Het betreft primair internationals die op zoek zijn naar tijdelijke verblijfsruimte, uit te splitsen naar kenniswerkers, arbeidsmigranten en buitenlandse studenten / promovendi. Maar we zien ook dat short stay voorzieningen zich richten op andere doelgroepen: huidige inwoners van de gemeente/regio die behoefte hebben aan een tijdelijk onderkomen, zoals mensen in scheiding, of mensen die opeens te maken hebben gekregen met een verlies van baan of inkomen (en daardoor de woonlasten van de woning niet meer kunnen betalen). Het onderzoek laat vooral zien dat er de afgelopen jaren een toenemende instroom is geweest van internationals naar onze regio. Het aantrekken en goed laten 'landen' van deze doelgroep is belangrijk voor de (economische) ontwikkeling van de Brainportregio. De instroom van internationals is een gegeven, los van de druk op de woningmarkt; het belang voor het lokale bedrijfsleven is op dit punt groot.

De groep internationals staat gesteld voor een aantal uitdagingen op de woningmarkt wanneer zij van plan zijn te verhuizen naar de regio. Ze kennen de stad nog niet goed en daarmee is hun kennis van de woningmarkt ook (nog) beperkt, ze hebben geen inschrijftijd bij bijvoorbeeld woningcorporaties of voor woningen in de vrije sector, hebben vaak geen meubels en in sommige gevallen ook beperkte financiële middelen. Voornaamste uitdaging is echter dat ze direct verblijfsruimte nodig hebben bij vestiging in de regio. Ze hebben immers vaak geen familie of vrienden waar ze terecht kunnen. Short stay verblijfsruimte biedt een oplossing voor deze uitdagingen. Gegeven de – verwachte – groei van de doelgroep en vraag naar tijdelijke verblijfsruimte, is dit beleidskader voor short stay opgesteld. Enerzijds om initiatieven beter te kunnen begeleiden en beoordelen, anderzijds om aan de hand van een duidelijke definitie van short stay te kunnen handhaven indien er ongewenste initiatieven zouden kunnen ontstaan.

Kwantitatieve beoordeling Nieuwe initiatieven voor short stay moeten passen binnen de geïnventariseerde behoefte aan deze vorm van tijdelijke huisvesting voor de komende jaren (2023-2030). Dit is van belang zodat de woningmarkt niet overvoerd wordt met short stay initiatieven. In het onderzoek naar short stay (zie Bijlage 1 ) is de behoefte aan short stay voorzieningen in kaart gebracht daar waar het internationale kenniswerkers, arbeidsmigranten en studenten betreft. Dit betreft zowel de behoefte van kort verblijvende internationals als de behoefte van ‘zachte landers’ die vanuit short stay doorstromen naar meer permanente vormen van huisvesting. Voor deze drie doelgroepen gaat het om een totale huidige vraag (gemeten met data over het jaar 2019) van 3.140 verblijfplekken. Om de verwachte toekomstige omvang van de vraag in te schatten is de huidige omvang (anno 2019, pre-corona) van de vraag gespiegeld aan de eerder gemaakte prognoses, van de groep kenniswerkers en arbeidsmigranten. Als de huidige vraag naar short stay voorzieningen evenredig meegroeit met het aantal kenniswerkers en arbeidsmigranten, ontstaat tot 2030 voor de populatie kenniswerkers een vraag binnen een bandbreedte van 960 en 1.260 verblijfplekken. Voor de populatie arbeidsmigranten komt deze uit tussen de 2.590 en 3.380 verblijfplekken.

Voor de ontwikkeling van de vraag door internationale studenten is gekeken naar de ontwikkeling van het aantal internationale studenten in Eindhoven in de afgelopen jaren in combinatie met bestaande prognoses (Onder andere de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting van Kences (2021)) over groei in studentenaantallen. De vraag vanuit exchange studenten, PhD’ers en ‘zachte landers’ komt tot 2030 naar verwachting uit op 1.620 verblijfplekken. Voor alle internationale doelgroepen komt de omvang van de vraag uit binnen een bandbreedte van 4.390 tot 5.240 verblijfplekken. Daar komt bij dat bovengenoemde doelgroepen niet de enige doelgroepen zijn voor short stay initiatieven. Andere mogelijke doelgroepen zijn bijvoorbeeld spoedzoekers; mensen die om wat voor reden dan ook acuut op zoek zijn naar tijdelijke woonruimte (bijvoorbeeld doordat ze 12

ontwerp Short Stay en logiesfunctie VDMA-terrein Gemeente Eindhoven

hun baan zijn verloren of omdat men in scheiding ligt met de partner/ echtgenoot). Daarom is het reëel om bovenop de behoefte van internationals een additionele vraag te ramen van 10%. Daarmee komt de totale omvang van de vraag uit binnen een bandbreedte van 4.830 tot 5.760 verblijfplekken. Daar staat tegenover dat het huidige aanbod aan short stay voorzieningen op dit moment beperkt lijkt (voor arbeidsmigranten ongeveer 100 verblijfplekken, voor internationale kenniswerkers ongeveer 265 verblijfplekken). De indruk bestaat echter dat er naast de officiële short stay voorzieningen nog veel bestaande panden zijn (o.a. in het centrum) waar eigenaren zelf tijdelijke verblijfsruimte in hebben gecreëerd voor welke doelgroep dan ook, zonder dat men dit gemeld heeft bij de gemeente. Daarmee kan voor dit plan met een toevoeging van 115 short stay eenheden, waarbij voor 25 eenheden geldt dat deze ook ingezet mogen worden voor een logiesfunctie voor minimaal 3 nachten en maximaal 13 nachten, ruimschoots in een (kwantitatieve) behoefte voorzien.

Behoefte logies (vanaf 3 nachten tot en met 13 nachten) Er worden 115 short stay appartementen mogelijk gemaakt. Voor 25 appartementen geldt dat deze ook ingezet mogen worden voor een logiesfunctie voor minimaal 3 nachten en maximaal 13 nachten. De toevoeging van logies voor periodes van (minimaal) 3 tot en met 13 nachten naast de short stay-appartementen voor 14 dagen tot en met 6 maanden is noodzakelijk, met name op het gebied van marktflexibiliteit, ruimteoptimalisatie en het verminderen van frictieleegstand. Hieronder worden de belangrijkste punten onderbouwd: Mark tflexibiliteit: Het aanbieden van logies voor korte verblijven naast de short stay-opties zorgt voor een grotere flexibiliteit in het inspelen op veranderende marktomstandigheden. Terwijl de kern ligt bij short stay-appartementen (14 dagen tot en met 6 maanden), speelt het aanbod van korter verblijf (3-13 nachten) in op de behoeften van bezoekers die een kortere verblijfstermijn nodig hebben. Dit zorgt ervoor dat het complex dynamisch kan reageren op fluctuaties in de vraag, wat leidt tot een stabielere en meer voorspelbare inkomstenstroom. Optimalisatie van ruimtegebruik: Door maximaal 25 eenheden in te zetten voor kort verblijf, kan het complex de beschikbare ruimte efficiënter benutten.

In periodes waarin de vraag naar Short Stay-units lager is of niet aansluitend worden ingevuld, kunnen deze eenheden snel worden gevuld met kort verblijvende gasten. Dit voorkomt dat appartementen ongebruikt blijven en zorgt voor een hogere bezettingsgraad. Dit is economisch voordelig en draagt bij aan de algemene leefbaarheid en dynamiek binnen het complex. Vermindering van frictieleegstand: De mogelijkheid om units voor korte termijn te verhuren helpt bij het minimaliseren van frictieleegstand die kan ontstaan tussen langere huurperiodes. Dit draagt bij aan een continue inkomstenstroom en voorkomt de negatieve gevolgen van langdurige leegstand, zoals verslechtering van de faciliteiten en verlies van potentiële huurinkomsten. Door het bieden van logies vanaf 3 dagen tot en met 13 nachten naast de short stay-appartementen, kan dit complex inspelen op diverse marktvraag en gebruik maken van de specifieke voordelen van de locatie. Dit verhoogt niet alleen de aantrekkelijkheid en flexibiliteit van het complex, maar zorgt ook voor een efficiënter ruimtegebruik en vermindert frictieleegstand, zonder dat dit model direct toepasbaar is op andere locaties met andere omstandigheden.

ontwerp Short Stay en logiesfunctie VDMA-terrein Gemeente Eindhoven

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1

Beleidskader short stay initiatieven

In oktober 2023 heeft de gemeenteraad van Eindhoven 'Beleidskader short stay initiatieven' vastgesteld. Dit is gedaan om short stay af te bakenen voor een bepaalde periode en te classificeren als logiesfunctie. Tevens wordt voor (internationale) studenten en promovendi een uitgebreidere maximale verblijfstermijn van 12 maanden mogelijk gemaakt op locaties waar regulier (permanent) wonen ook mogelijk is. Daarnaast worden er toetsingscriteria gehanteerd om tot een goede beoordeling van short stay initiatieven te komen, verwerkt in een afwegingskader voor initiatieven. Ten slotte is vastgelegd dat gerealiseerde en goedkeurde short stay initiatieven gemonitord dienen te blijven. De basis van het beleidskader bestaat uit een set van objectieve criteria waarop nieuwe initiatieven worden getoetst; het afwegingskader. Per criterium kan een initiatief één of meerdere punten scoren. Door een plan op alle criteria te toetsen komt de gemeente tot een eerste bevinding of zij positief staan tegenover het beoogde initiatief. Deze bevindingen neemte de gemeente mee in haar verdere afwegingen om tot een definitieve keuze te komen inzake elk bouwinitiatief. Om tot een goede beoordeling van short stay initiatieven te komen worden kwantitatieve en kwalitatieve criteria gehanteerd waarop nieuwe initiatieven worden getoetst. Deze criteria zijn als volgt onderverdeeld: 1.

De basis: typen gebieden voor short stay Voordat nieuwe initiatieven worden getoetst aan de kwantitatieve, locatie- en woonkwaliteitscriteria wordt de basis voor short stay in Eindhoven gedefinieerd. Dat zijn een tweetal typen locaties in de stad waar vanuit het basisprincipe van zorgvuldig ruimtegebruik ruimte wordt geboden aan short stay ontwikkelingen: 1. Campus- en kantoorlocaties; 2. Mogelijke locaties waar een nadere bestuurlijke afweging nodig is: a. Bedrijvenlocaties; b. Zones rondom bijvoorbeeld het spoor of langs de snelweg; c. Reguliere woongebieden, daar waar het past in een juiste mix met regulier wonen uitgezonderd de wijken waar kamerverhuur/splitsing niet mogelijk is; Voorliggend planvoornemen valt binnen 'Reguliere woongebieden, daar waar het past in een juiste mix met regulier wonen'. In gebieden waar regulier wonen mogelijk is, heeft wonen de voorkeur. Doordat bewoners zich bij reguliere woningen kunnen inschrijven, hebben ze toegang tot alle voorzieningen (zoals zorg en onderwijs), ze kunnen zo lang blijven wonen als ze willen en bovendien is hun positie als huurder ook beter beschermd dan bij short stay. Gelet op de grote behoefte aan short stay woningen en de behoefte aan een ‘flexibele schil’ waar bewoners snel een woning kunnen vinden, is het echter belangrijk dat er ook voldoende aanbod is van short stay.

Ook kan het aanbieden van short stay woningen een mogelijkheid zijn om de woningbouwproductie in moeilijke tijden op gang te houden. Gelet daarop is het mogelijk om in uitzonderlijke gevallen ook short stay woningen te ontwikkelen op locaties waar regulier wonen mogelijk is. In deze categorie van gebieden moet dan altijd een zorgvuldige afweging plaatsvinden waarbij wordt onderbouwd waarom short stay past op deze locatie, dat er geen te grote druk op de omgeving ontstaat en dat de ontwikkeling voorziet in een reële behoefte. Onderhavig planvoornemen betreft een initiatief dat onderdeel is van een grotere planontwikkeling (herontwikkeling VDMA-terrein) die in de huidige moeilijke tijd ontwikkeld zal worden. Het betreft een planontwikkeling met een functiemix, waarbij short stay eenheden een goede aanvulling zijn op het volledige programma. 14

ontwerp Short Stay en logiesfunctie VDMA-terrein Gemeente Eindhoven

De short stay eenheden zijn onder andere bedoeld voor kenniswerkers. Een groot deel van de kenniswerkerkers bestaat uit alleenstaande en stellen zonder kinderen. Zij geven de voorkeur aan een centrum-stedelijk woonmilieu waarbij werk en voorzieningen dichtbij zijn. Omdat autobeschikbaarheid en bezoek dat per auto komt bij short stay woningen substantieel lager is dan bij zelfstandige woningen, zijn de gebruikers daarnaast meer aangewezen op het openbaar vervoer. Door de strategische ligging nabij een openbaar vervoer knooppunt (bus- en treinstation) is het VDMA-terrein voor de short stay bewoners een aantrekkelijke locatie. Daarmee zijn de short stay voorzieningen passend op deze locatie als onderdeel van de herontwikkeling van het VDMA-terrein.

2. Kwantitatieve criteria Nieuwe initiatieven voor short stay moeten passen binnen de geïnventariseerde behoefte aan deze vorm van tijdelijke huisvesting voor de komende jaren (2023-2030). Hier is in paragraaf 3.2.1 nader op ingegaan.

3. Locatie criteria Bij voorkeur dient short stay voor het grootste deel gerealiseerd te worden op plekken waar de bestemming 'wonen' niet mogelijk is, met uitzonderingen naar gelang het type gebied (zie punt 1.). In situaties waarbij de bestemming 'wonen' mogelijkerwijs wel in de directe omgeving van short stay komt te zitten is het belangrijk dat er geen verstoring van de openbare orde in gebouw of omgeving plaats zal vinden. Short stay voorzieningen kennen vaak een grote diversiteit aan bewoners en een hoge mutatiegraad. De bezetting verandert voortdurend als gevolg van het korte verblijf. Dit brengt enerzijds levendigheid in de omgeving, maar kan ook leiden tot leefbaarheidsproblemen. Denk aan geluidsoverlast, parkeerdruk en frictie door verschillende leefstijlen in een straat of buurt. Door vooraf goede afwegingen te maken kan dit beter worden beheerst. Om de druk op de leefbaarheid beheersbaar te houden, worden grote concentraties van short stay voorzieningen op plekken waar regulier wonen mogelijk is voorkomen. Bij een eventueel nieuw initiatief voor short stay moet minimaal 30 meter afstand zijn tussen het nieuwe initiatief en andere short stay voorzieningen. Dit criterium geldt ook voor de minimale afstand tussen een short stay voorziening en een gesplitst of verkamerd pand. Deze voorwaarde geldt niet op plekken waar de woonfunctie niet mogelijk is, maar logies wel.

Voorliggend initiatief zal door de type short stay eenheden (hogere kwaliteit) en de kwalitatieve inpassing in het totale stedenbouwkundig plan van het VDMA-terrein voorkomen dat er sprake zal zijn van verstoring van de openbare orde in de omgeving. 4. Verblijfskwaliteitscriteria De gewenste kwaliteit van short stay voorzieningen verschilt in enige mate per doelgroep. Internationale kenniswerkers zoeken doorgaans verblijfsruimte met meer oppervlak en hogere kwaliteit van uitrusting dan bijvoorbeeld arbeidsmigranten. Belangrijk is om bij het toetsen van nieuwe initiatieven rekening te houden met de variatie aan gewenste kwaliteitsniveaus, zodat er voor de verschillende potentiële doelgroepen een passend aanbod aan short stay voorzieningen ontstaat. Hiervoor worden als eerste enkele minimale kwaliteitseisen gesteld. Voldoet een short stay initiatief hier niet aan, dan verleent de gemeente geen medewerking aan het plan. Daarnaast zijn er enkele kwaliteitscriteria die in meer of mindere mate gewenst zijn, omdat een of meer doelgroepen voor short stay behoefte hebben aan dit kwaliteitsniveau. Afhankelijk van de mate waarin het plan tegemoetkomt aan deze kwaliteitswensen is de gemeente meer of minder ontwerp Short Stay en logiesfunctie VDMA-terrein Gemeente Eindhoven

geneigd om medewerking aan een initiatief te verlenen. Alle initiatieven op het vlak van short stay, met minstens 50 zelfstandige of onzelfstandige eenheden worden getoetst aan de criteria in het afwegingskader. De volgende scores kunnen behaald worden: bovengemiddelde score (++) goede score (+) of neutrale score (0). Het inzicht in deze scores is een belangrijke indicatie hoe de gemeente het initiatief beoordeelt. In onderstaand overzicht zijn de criteria getoetst.

Criterium

Toets

Score (punten)

1. Basisprincipe Er w orden geen short stay verblijfplekken nee, dit is nodig om het project gerealiseerd in of op locaties w aar momenteel een doorgang te laten vinden / w oonfunctie of -w oonbestemming voor geldt haalbaarheid

nvt

2. Kw antitatief criterium 2a. Het beoogde aantal zelfstandige eenheden / onzelfstandige eenheden past binnen de verw achte behoefte aan short stay in Eindhoven (2022-2030).

ja, zie paragraaf 3.2.1.

nvt

2b. Het initiatief kent een zekere schaalgrootte, uitgedrukt in het aantal verblijfseenheden

ja, meer dan 100 eenheden

3. Locatie criteria 3a. De beoogde locatie van het initiatief leidt niet tot Overige locaties (geen grote negatieve gevolgen voor de leefbaarheid in negatieve gevolgen) de directe omgeving. 3b. Initiatief draagt bij aan duurzaam (her)gebruik van vastgoed

Grotendeels nieuw bouw , deels 0 leegstaand vastgoed

4. Woonkw aliteitscriteria 4a. Het initiatief voldoet aan de minimale kw aliteitseisen voor logiesgebouw en uit het Bouw besluit.

nvt

4b. De mate van zelfstandigheid van de w oonvorm ja, zelfstandige eenheid (eigen sluit aan op de behoefte van de beoogde keuken en badkamer) doelgroepen:

4c. Het w oonoppervlak sluit aan op de behoefte van de beoogde doelgroepen.

ja, gemiddeld ca. 65 m2

4d. Het w ooncomplex beschikt uit een of meerdere Aanw ezigheid een of meerdere 1 services ten behoeve van ontspanning, recreatie services (gym en of comfort vergaderruimtes) 4e. Het w ooncomplex beschikt over beheerder die Beheerder regelmatig fysiek beschikbaar is voor klachten / vragen / dagelijks aanw ezig onderhoud

4f. De beoogde huurprijs van de w ooneenheid sluit Boven middenhuurprijsgrens aan bij de behoefte en de financiële mogelijkheden van de doelgroep en staat in verhouding tot de geboden w oonkw aliteit (mate van zelfstandigheid, locatie, w oonoppervlak).

Totaal

Het plan sluit op veel criteria goed aan bij de gemeentelijke ambities.

ontwerp Short Stay en logiesfunctie VDMA-terrein Gemeente Eindhoven

Beoordeling planvoornemen Het beoogde planvoornemen voor het vervangen van kantoorruimte voor 115 short stay appartementen, waarbij voor 25 appartementen geldt dat deze ook ingezet mogen worden voor een logiesfunctie voor minimaal 3 nachten en maximaal 13 nachten is door gemeente Eindhoven positief beoordeeld en getoetst.

ontwerp Short Stay en logiesfunctie VDMA-terrein Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 4

Omgevingsaspecten

De uitvoerbaarheid van het planvoornemen is volledig gemotiveerd in bestemmingsplan 'III Binnenstad (VDMA-terrein)'. In dit hoofdstuk wordt slechts ingegaan op de relevante aspecten voor het vervangen van ca. 10.000 m2 bvo kantoorruimte naar 115 short stay appartementen. Voor 25 appartementen geldt dat deze ook ingezet mogen worden voor een logiesfunctie voor minimaal 3 nachten en maximaal 13 nachten.

4.1

Milieueffectrapportage

4.1.1

Wettelijk kader

Met een milieueffectrapportage (m.e.r.) worden de milieugevolgen van een plan in beeld gebracht. De m.e.r. is gebaseerd op Europese regelgeving. In Nederland is de m.e.r. geregeld in de Wet milieubeheer (Wm) en in het Besluit m.e.r.. De Wm gaat vooral in op de procedure en de inhoudsvereisten. In het Besluit m.e.r. is geregeld in welke gevallen een m.e.r. moet worden opgesteld. Bij het Besluit m.e.r. is een bijlage opgenomen waarin de criteria voor een m.e.r.-plicht (onderdeel C) en een m.e.r.-beoordelingsplicht (onderdeel D) staan. Een beoordelingsplicht houdt in dat moet worden nagegaan of er sprake is van (mogelijke) belangrijke milieugevolgen. Als deze niet kunnen worden uitgesloten, dan geldt een m.e.r.-plicht. De onderdelen C en D zijn onderverdeeld in 4 kolommen: Kolom 1: de activiteit zelf Kolom 2: drempelwaarden activiteit Kolom 3: de kaderstellende plannen (zoals een bestemmingsplan) Kolom 4: de besluiten De drempelwaarden van activiteiten die zijn opgenomen in onderdeel D zijn indicatief. Indien een activiteit wordt genoemd in onderdeel D, maar beneden de drempelwaarde van kolom 2 valt, moet een vormvrije m.e.r.-beoordeling plaatsvinden. Dit geldt zowel voor kaderstellende plannen, zoals een bestemmingsplan, als voor besluiten. In dit kader zijn met name 11.2 van onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. van belang.

Het gaat daarbij om: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen;

Stedelijk ontwikkelingsproject Uit de jurisprudentie volgt dat of er sprake is van een (wijziging van een) stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van Besluit m.e.r. afhangt van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aspecten als aard, omvang en locatie van de voorziene wijzigingen van de stedelijke ontwikkeling een rol spelen. Daarbij is van belang dat het ruimtebeslag van de voorziene bebouwing beperkt is en dat de voorziene ontwikkeling gepaard gaat met een beperkte bebouwing op het perceel. Hieronder wordt ingegaan op deze aspecten. In onderdeel D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op 1) een oppervlakte van 100 hectare of meer, 2) een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat of 3) een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer (categorie D.11). Binnen het projectgebied wordt ca. 10.000 m2 bvo kantoorruimte vervangen voor 115 short ontwerp Short Stay en logiesfunctie VDMA-terrein Gemeente Eindhoven

stay appartementen, waarbij voor 25 appartementen geldt dat deze ook ingezet mogen worden voor een logiesfunctie voor minimaal 3 nachten en maximaal 13 nachten Hierbij is geen sprake van een bebouwingstoename. Het plangebied ligt in randstedelijk gebied en de beoogde short stay eenheden passen goed op deze locatie. Tevens is aangetoond dat het gebruik vergeleken met het al toegestane gebruik, geen grotere verkeersaantrekkende werking heeft (zie paragraaf 4.2). Van belang is in dit geval ook nog dat het project in een hoogstedelijk gebied ligt met een gemengd karakter en waar op grond van het bestemmingsplan al wonen en gemengde functies toegestaan zijn. Kortom: het gebruik van het plangebied in planologisch opzicht (en qua ruimtebeslag) verschilt niet veel van het op grond van het bestemmingsplan toegestane gebruik. Om die reden kan gesteld worden dat geen sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject. Er hoeft in dit kader dan ook geen vormvrije m.e.r. te worden opgesteld.

4.2

Verkeer en parkeren

4.2.1

Verkeersgeneratie

In het kader van het inmiddels onherroepelijk verklaarde bestemmingsplan "III Binnenstad (VDMA)" heeft Antea een mobiliteitstoets uitgevoerd naar de verkeerskundige effecten van de ontwikkeling. Voor die mobiliteitstoets, welke als bijlage aan het bestemmingsplan, is toegevoegd is uitgegaan van een worst-case programma. In de mobiliteitstoets staat daarover het volgende: Dit rapport gaat uit van een "worst-case scenario". Het bestemmingsplan maakt maximaal 85.000 m2 bvo programma mogelijk en in de berekening die ten grondslag ligt aan het mobiliteitsplan is rekening gehouden met de functies uit het bestemmingsplan met de hoogste parkeernorm en de meest verkeersaantrekkende bewegingen. De mobiliteitstoets is dus uitgegaan van een worst-case programma waarbij voor de woningen rekening is gehouden met een verkeersgeneratie met een maximale verkeersaantrekkende werking. In de mobiliteitstoets is de verkeersgeneratie van het plan berekend aan de hand van het aantal te realiseren van parkeerplaatsen. Daarbij is uitgegaan van de parkeernormen voor "appartementen koop duur" en "appartementen huur duur". Het beoogde aantal te realiseren parkeerplaatsen voor het VDMA-terrien voor door voorliggend planvoornemen niet gewijzigd. Short stay eenheden zijn woningen bedoeld voor kortdurende bewoning.

Bewoners van short stay eenheden zijn vaak expats of kenniswerkers die voor korte tijd werkzaam en woonachtig zijn in bepaalde stad. De bewoners van deze short stay woningen hebben een lager autogebruik dan bewoners van reguliere woningen. Dit lagere autogebruik wordt bevestigd in onderzoek naar het mobiliteitsgedrag van expats dat door de gemeente Amsterdam is uitgevoerd. Het CROW heeft een kencijfer voor woningen voor kortdurende bewoning “kamerverhuur, niet-zelfstandig”. Utgaande van een volledige bezetting van de short stay appartementen (worstcase) is het kencijfer van deze functie met 1,2 verkeersbewegingen per eenheid (1,2 x 115 = 138) vele malen lager dan de verkeersgeneratie voor ca. 10.000 m2 bvo kantoorruimte (3,8 x 100 m2 bvo = 3,8 x 100 = 3.800). De verkeersgeneratie na wijziging van het programma van ca. 10.000 m2 bvo kantoorruimte naar 115 short stay eenheden, waarbij voor 25 appartementen geldt dat deze ook ingezet mogen worden voor een logiesfunctie voor minimaal 3 nachten en maximaal 13 nachten, zal dan ook logischerwijs lager liggen dan waar rekening mee is gehouden in het bestemmingsplan.

ontwerp Short Stay en logiesfunctie VDMA-terrein Gemeente Eindhoven

4.2.2

Autoparkeren

De wijziging heeft ook een verlagend effect op de autoparkeerbehoefte. Om dit effect inzichtelijk te maken is gekeken naar de Nota Parkeernormen 2019 van de gemeente Eindhoven. Daarin is te zien dat de parkeernorm voor kantoorruimte hoger ligt dan de parkeernorm voor een zelfstandige woning met campuscontract (norm voor short stay). Utgaande van een volledige bezetting van de short stay appartementen (worstcase) is de autoparkeerbehoefte met (0,2 x 115) 23 parkeerplaatsen lager dan de autoparkeerbehoefte voor de eerder beoogde kantoorruimte (10.000 / 100 m2 x 0,9 = 90 parkeerplaatsen).

Figuur Uitsnede Nota Parkeernormen 2019 gemeente Eindhoven 4.2.3

Fietsparkeren

De wijziging heeft ook een verlagend effect op de fietsparkeerbehoefte. Om dit effect inzichtelijk te maken is gekeken naar de Nota Parkeernormen 2019 van de gemeente Eindhoven. Daarin is te zien dat de fietsparkeernorm voor kantoorruimte hoger ligt dan de fietsparkeernorm voor een zelfstandige woning met campuscontract (norm voor short stay).

Figuur Uitsnede Nota Parkeernormen 2019 gemeente Eindhoven - Fietsparkeernormen

4.3

Geluid

4.3.1

Wettelijk kader

De normstelling voor geluid is geregeld in de Wet geluidhinder, de Wet milieubeheer en de Wet luchtvaart. Het betreft normen voor industrielawaai, weg- en railverkeerslawaai en luchtvaartlawaai. Er wordt uitgegaan van voorkeursgrenswaarden, waarvan in een aantal gevallen met ontheffing tot een bepaalde maximum hoogte, mag worden afgeweken. De normstelling heeft tot doel nieuwe geluidhindersituaties en daarmee gezondheidsschade te voorkomen. Om dit doel te bereiken worden zones gedefinieerd, waarbinnen plannen met geluidgevoelige bestemmingen moeten worden getoetst aan de normen. Volgens de Wet geluidhinder gelden er voorkeursgrenswaarden en maximale ontheffingswaarden. Bij de voorkeursgrenswaarde mag worden verondersteld dat het percentage gehinderden beperkt is. Wanneer een maximale ontheffingswaarde wordt overschreden dan is er sprake van een locatie die in beginsel niet geschikt is voor de vestiging van een geluidgevoelige bestemming.

ontwerp Short Stay en logiesfunctie VDMA-terrein Gemeente Eindhoven

Bij plannen met geluidbelastingen in de bandbreedte tussen voorkeursgrenswaarde en maximale ontheffingswaarde moet er een nadere afweging worden gemaakt in hoeverre bronen/of overdrachtmaatregelen kunnen worden getroffen om de geluidbelastingen te beperken. Voorbeelden van bronmaatregelen zijn een stiller wegdek en een verlaging van de snelheid bij auto's. Geluidschermen en geluidwallen zijn voorbeelden van overdrachtsmaatregelen. Het voorliggende planvoornemen voorziet in het vervangen van kantoorruimte naar short stay eenheden. Deze zijn beide niet geluidsgevoelig in de zin van de Wgh. De normen van de Wet geluidhinder zijn daarom niet van toepassing op onderhavig planvoornemen. Hoewel de (normen van de) Wet geluidhinder niet van toepassing is op de gewijzigde functie waarop voorliggend planvoornemen ziet, verdient het aspect geluid toch enige toelichting met name voor beantwoording van de vraag of de geluidbelasting zodanig is dat ter plaatse van de nieuwe niet geluidgevoelige functie sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Voor deze ontwikkeling (het totale plan) is een akoestisch onderzoek naar het weg- en railverkeerslawaai uitgevoerd. De rapportage van dit onderzoek is als bijlage van de toelichting van bestemmingsplan 'III Binnenstad (VDMA-terrein)' gevoegd.

Van alle onderzochten bronnen blijkt dat alleen overschrijdingen van de voorkeursgrenswaarde plaatst vindt vanwege het wegverkeerslawaai op de Vestdijk en vanwege railverkeerslawaai op de bovenste verdiepingen van enkele hoogbouwdelen. De beoogde short stay eenheden zijn niet in deze gebouwen voorzien. Om die reden kan gesteld worden dat er sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.4

Natuur

Per 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) en het bijbehorende Besluit natuurbescherming (Bnb) en de Regeling natuurbescherming (Rnb) in werking getreden. Door de inwerkingtreding van deze wet zijn de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en faunawet en de Boswet komen te vervallen. Het is de bedoeling dat deze nieuwe wet en de bijbehorende Bnb en Rnb uiteindelijk opgaan in de nieuwe Omgevingswet. Met het van kracht worden van deze wet komen vrijwel alle verantwoordelijkheden bij de provincies te liggen. 4.4.1

Gebiedsbescherming

Op meer dan 600 meter afstand, grenzend aan de Dommel, liggen gronden zijnde een onderdeel van Natuur Netwerk Brabant (NNB). Gelet op de aard en de relatief beperkte omvang van de ingreep (herontwikkeling in het stedelijk gebied) is er geen negatief effect te verwachten op de wezenlijke kenmerken en waarden van de NNB. Verdere vervolgstappen zijn daarom niet aan de orde. Het plangebied ligt op circa 1,25 kilometer afstand van het Natura 2000-gebied 'Leenderbos, Groote Heide & Plateaux'. Vanwege de ligging en de aard van de voorgenomen ingreep, kunnen negatieve effecten op instandhoudingsdoelstellingen redelijkerwijs op voorhand worden uitgesloten. Wat betreft stikstofdepositie is een onderzoek uitgevoerd om de depositie van dit plan te berekenen. De rapportage van dit onderzoek is als bijlage van de toelichting van bestemmingsplan 'III Binnenstad (VDMA-terrein)' gevoegd.

Realisatiefase Voor de realisatiefase worden geen aanpassingen gedaan aan de bouwvolumes. Er mag worden aangenomen dat de NOx depositie gelijk blijft in deze fase. Bij de aanvraag omgevingsvergunning voor de bouwactiviteiten zal een geactualiseerde stikstofberekening voor de bouwfase worden toegevoegd. Gebruiksfase 22

ontwerp Short Stay en logiesfunctie VDMA-terrein Gemeente Eindhoven

Voor de gebruiksfase is, gezien dat de short stay eenheden aardgasvrij zijn, alleen de verkeersgeneratie van belang. De verkeersgeneratie van deze wijziging zal afnemen. Er mag daarom worden aangenomen dat de NOx depositie door de wijziging van het type verblijf lager zal zijn (zie ook paragraaf 4.2.1) dan de berekende NOx depositie en dat negatieve effecten ten behoeve van de gebruiksfase zijn uitgesloten. Gelet op het vorenstaande kunnen significant negatieve effecten op Natura 2000-gebieden worden uitgesloten. Gezien de afstand tot gebieden die onderdeel zijn van Natuur Netwerk Brabant kunnen negatieve interne- of externe effecten worden uitgesloten. Gebiedsbescherming vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

4.5

Bedrijven en milieuzonering

Op basis van milieuzonering wordt bepaald welke categorieën bedrijven en/of inrichtingen in het plangebied zijn toegestaan. Dit houdt in dat er voldoende ruimtelijke scheiding moet zijn tussen milieubelastende bedrijven/inrichtingen en woongebieden. Hoe zwaarder de toegestane milieucategorie, hoe groter de afstand. Bij het bepalen van deze afstand wordt gebruik gemaakt van de VNG - brochure 'Bedrijven en milieuzonering', editie 2009. Bekeken dient te worden of het realiseren van short stay eemhden binnen het plangebied nadelige consequenties heeft op functies buiten het plangebied (externe werking) en/of bedrijvigheid van buiten het plangebied van invloed is op de short stay eenhden binnen het plangebied (interne werking). Short stay valt planologisch onder de functie 'horeca' (is een logiesfunctie), echter is deze functie niet specifiek opgenomen VNG - brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Voor 'Hotels en pensions met keuken' zijn wel richtafstanden opgenomen, namelijk 10 meter in rustige woongebieden. Van een dergelijke functie (hotel/pension) is in dit geval geen sprake, daarnaast is het projectgebied gelegen in een 'gemengd gebied' waardoor de richtafstanden van 10 meter verlaagd mogen worden naar 0 meter.

Geconcludeerd kan worden dat de beoogde short stay eenheden geen negatieve invloed zal hebben op het woon- en leefklimaat van de beoogde woningen op het VDMA-terrein en op de woningen in de omgeving.

4.6

Groen

Begin 2017 is een actualisatie van het Groenbeleidsplan door de gemeenteraad vastgesteld. Hier wordt uitgebereid op ingegaan in bestemmingsplan 'III Binnenstad (VDMA-terrein)'. Het Groenbeleidsplan 2017 omschrijft het beleid voor de combinatie van verdichten en vergroenen. Dit betekent dat voor iedere woning die wordt voorzien, er wordt gestreefd naar ten minste 8 m² groen. Voor gemengde functies (niet-woonfuncties) geldt: tenminste 10% toegevoegd groen t.o.v. het Bruto Vloer Oppervlak (BVO). Voor het totoale planvoornemen geldt, op basis van het Groenbeleidsplan, een compensatienorm van 7.160 m² groen. Beoogd is om op het VDMA-terrein circa 3.500 m2 betekenisvol groen (stadsbos) op het maaiveld te realiseren. Daarnaast worden er ruim 5.000 m2 aan groene daken gerealiseerd en circa 3.800 m2 aan groene gevels. Binnen het projectgebied wordt ca. 10.000 m2 bvo kantoorruimte vervangen voor 115 short stay eenheden, waarbij maximaal 25 eenheden mogen worden ingezet als logiesfunctie met een minimale verblijfstermijn van 3 tot en met 13 nachten. Hierbij is geen sprake van een bebouwingstoename en daarmee een grotere groenopgave. Voor de kantoorruimte gold een opgave van 1.000 m2 (10% van 10.000 m2). Deze ruimte wordt nu ingevuld met short stay eenheden. De groenplannen en -ambities blijven daardoor onveranderd voor het VDMA-terrein.

ontwerp Short Stay en logiesfunctie VDMA-terrein Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 5

Juridische vormgeving

Voor dit plan is een omgevingsvergunning nodig op basis van artikel 2.1 lid 1 sub c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Omdat het plan (de activiteit) in strijd is met het geldende bestemmingsplan dient de motivering van het besluit (de omgevingsvergunning) te voldoen aan een goede ruimtelijke ordening. Dit op basis van artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wabo. Dit document vormt deze motivering die ten grondslag ligt aan het besluit (omgevingsvergunning) en maakt dan ook onderdeel uit van de omgevingsvergunning. Zoals uit dit document blijkt, voldoet het plan aan een goede ruimtelijke ordening.

ontwerp Short Stay en logiesfunctie VDMA-terrein Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 6

Uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid Er is in casu sprake van een 'bouwplan' als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. Daardoor is op grond van artikel 6.12, tweede lid van de Wro een exploitatieplan of anterieure overeenkomst vereist. In dit geval is met de ontwikkelende partij een anterieure overeenkomst gesloten, waarmee het kostenverhaal is verzekerd.

Maatschappelijke uitvoerbaarheid Overleg artikel 3.3.1 Bro Op grond van artikel 6.18 Besluit omgevingsrecht juncto artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening is overleg nodig met de besturen van betrokken gemeenten en met diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het project in het geding zijn. Binnen het projectgebied wordt ca. 10.000 m2 bvo kantoorruimte vervangen door 115 short stay appartementen, waarbij voor 25 appartementen geldt dat deze ook ingezet mogen worden voor een logiesfunctie voor minimaal 3 nachten en maximaal 13 nachten. Hierbij is geen sprake van een bebouwings- en verhardingstoename en daarmee is er ook geen waterbelang. Om die reden heeft geen overleg met het waterschap heeft plaatsgevonden. Het vooroverleg met Provincie is afgerond. Er zijn geen provinciale belangen in het geding.

Samenspraak In Hoofdstuk 9 van bestemmingsplan 'III Binnenstad (VDMA-terrein)' is ingegaan op het aspect 'In- en samenspraak' en heeft een uitgebreid participatieproces plaatsgevonden. Voorliggend planvoonemen betreft een ondergeschikte wijziging van het gebruik dat geen noemenswaardige ruimtelijke effecten tot gevolg heeft. Binnen het projectgebied wordt ca. 10.000 m2 bvo kantoorruimte vervangen door 115 short stay appartementen, waarbij voor 25 appartementen geldt dat deze ook ingezet mogen worden voor een logiesfunctie voor minimaal 3 nachten en maximaal 13 nachten, binnen het beoogde bouwvolume zoals destijds in het bestemmingsplan is opgenomen. Gelet op deze redenen heeft er geen uitgebreid participatieproces plaatsgevonden. Initiatiefnemer heeft wel (een afvaardiging van) omwonenden en stakeholders geïnformeerd over de toevoeging van short stay appartementen in plaats van ruimte voor kantoren.

ontwerp Short Stay en logiesfunctie VDMA-terrein Gemeente Eindhoven

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/14392519/1