Bijlage 4 - Zakelijke beschrijving

Onteigeningsstuk A-6: De zakelijke beschrijving.

ZAKELIJKE BESCHRIJVING BEHORENDE BIJ DE (ONTWERP) ONTEIGENINGSBESCHIKKING INZAKE ONTEIGENINGSPLAN GDC-NOORD (DE SCHAKEL) 1. Onteigeningsbelang 1.1.

Aanleiding, beoogde vorm van ontwikkeling, gebruik of beheer van de fysieke leefomgeving waarvoor de onteigening nodig is. De onteigening is nodig voor de realisering van het bestemmingsplan “III Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)”, deel uitmakende van het tijdelijk deel van het Omgevingsplan van de gemeente Eindhoven. Het bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling en realisatie van één grootschalig logistiek bedrijfsgebouw met bijbehorende voorzieningen zoals de aanleg van een groenvoorziening in combinatie met een waterbergingsfunctie en de volledige reconstructie van de weg De Schakel. Het gebied GDC-Noord (De Schakel) maakt onderdeel uit van het grotere bedrijventerrein GDC-Noord, waar voornamelijk grootschalige logistiek aanwezig is. De onteigening vindt plaats in het belang van het ontwikkelen, gebruiken en beheren van de fysieke leefomgeving.

1.2.

Planning en urgentie De uitvoering van het plan/de werken is als volgt: Activiteit Sloop woning / opstallen

Planning 1e en 2e kwartaal 2026

Sanering Japanse Duizendknoop

2e en 3e kwartaal 2026

Aanbesteding en gunning bouwrijp maken, realisering waterberging en infrastructuur

4e kwartaal 2026

Bouwrijp maken

1e kwartaal 2027

Realisering waterberging

2e en 3e kwartaal 2027

Realisering infrastructuur (reconstructie De Schakel)

3e en 4e kwartaal 2027

Uitgifte bedrijfskavel

1e kwartaal 2028

Uit de bovenstaande planning volgt dat op korte termijn wordt gestart met de uitvoering van het bestemmingsplan. Omdat het nog te verwerven perceel integraal onderdeel uitmaakt van de realisering van het bestemmingsplan, is het vereist dat de gemeente op korte termijn over de te onteigenen grond moet beschikken, waarmee de onteigening urgent is.

Pagina 1 van 6

Onteigeningsstuk A-6: De zakelijke beschrijving.

Hiermee is aannemelijk dat binnen de in artikel 11.11 van de Omgevingswet genoemde termijn van drie jaar na het inschrijven van de onteigeningsakte een begin wordt gemaakt met de verwezenlijking van het plan. 1.3.

Noodzaak tot onteigening Om het bestemmingsplan “III Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)” tijdig te kunnen realiseren, is het noodzakelijk dat de gemeente de eigendom, vrij van lasten en rechten, verkrijgt van de onroerende zaak die is vermeld op de bij de onteigeningsbeschikking behorende lijst van te onteigenen onroerende zaken. De gemeente heeft met de betrokken eigenaar overleg gevoerd om deze onroerende zaak minnelijk in eigendom te verwerven, maar dit overleg heeft (vooralsnog) niet tot overeenstemming geleid. De gemeente heeft enkele gesprekken met de betrokken eigenaar gevoerd alsmede enkele formele (schriftelijke) biedingen uitgebracht. Omdat niet aannemelijk is dat het overleg op afzienbare termijn tot vrijwillige eigendomsoverdracht gaat leiden, is het noodzakelijk om de onteigeningsprocedure op te starten.

2. Planologische grondslag 2.1.

Omgevingsplan Ingevolge artikel 11.1 van de Omgevingswet kan onteigening van onroerende zaken in het algemeen belang als bedoeld in artikel 14 van de Grondwet plaatsvinden in het algemeen belang van het ontwikkelen, gebruiken en beheren van de fysieke leefomgeving. Ingevolge artikel 11.6 van de Omgevingswet geldt dat van een onteigeningsbelang alleen sprake is als de beoogde vorm van ontwikkeling, gebruik of beheer van de fysieke leefomgeving mogelijk is gemaakt door middel van onder andere een vastgesteld omgevingsplan. De grondslag voor de onteigening is het bestemmingsplan “III Bedrijventerrein GDCNoord (De Schakel)”, NL.IMRO.0772.80376-0301, dat deel uitmaakt van het tijdelijk deel van het Omgevingsplan van de gemeente Eindhoven. Het bestemmingsplan “III Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)” is op 24 januari 2023 vastgesteld door de gemeenteraad van Eindhoven. Tegen de vaststelling van het bestemmingsplan is beroep ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Behandeling heeft nog niet plaatsgevonden, waarmee het bestemmingsplan nog niet onherroepelijk is. Het bestemmingsplan is al wel in werking getreden. Op onderstaande figuur (volgende pagina) is het bestemmingsplangebied nader weergegeven.

Pagina 2 van 6

Onteigeningsstuk A-6: De zakelijke beschrijving.

Figuur 1

2.2.

Functies Op de ter onteigening aan te wijzen onroerende zaak rusten de bestemmingen (thans functies) “Bedrijf” (± 5.791 m²), “Verkeer” (± 1.866 m²) en “Groen” met de functieaanduiding “waterberging” (± 5.441 m²), alsmede de gebiedsaanduidingen “luchtvaartverkeerzone - ils - 1”, “luchtverkeerzone - ke contour” en “veiligheidszone luchtvaart”. Artikel 4.4a van de Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet bepaalt dat het in een geval als het onderhavige niet nodig is dat in het bestemmingsplan de bestaande vorm van ontwikkeling, gebruik of beheer is uitgesloten.

2.3.

Plangebied Het gebied GDC-Noord (De Schakel) ligt in het noordwesten van Eindhoven en maakt onderdeel uit van het bedrijventerrein GDC-Noord. Het gebied ligt ingeklemd tussen de woning De Schakel 200 aan de noordzijde, de bestaande bedrijfsbebouwing van het bedrijventerrein GDC-Noord aan de oostzijde, de Dirk Noordhoflaan aan de zuidzijde en de Rijkswegen A2/N2 aan de westzijde. Op onderstaande kaart is het gebied GDCNoord (De Schakel) ten opzichte van het gehele bedrijventerrein GDC-Noord en ten opzichte van de omgeving nader weergegeven.

Pagina 3 van 6

Onteigeningsstuk A-6: De zakelijke beschrijving.

Figuur 2

3. Toelichting ontwikkeling, gebruik of beheer van de fysieke leefomgeving 3.1.

Bestaande situatie De te onteigenen onroerende zaak wordt thans agrarisch gebruikt, specifiek als grasland. De te onteigenen onroerende zaak mag tot uiterlijk het moment waarop de realisatie van dit deel van het bedrijventerrein start (lees: bouwrijp wordt gemaakt en de openbare voorzieningen worden aangelegd), tijdelijk worden gebruikt ten behoeve van de voortzetting van het bestaande agrarische grondgebruik, een en ander overeenkomstig de bepalingen in het bestemmingsplan (overgangsrecht).

3.2.

Wijze van planuitvoering In de logistieke sector is veel vraag naar grootschalige bedrijfsgebouwen. Om aan deze behoefte te kunnen voldoen en om het bedrijventerrein GDC-Noord af te ronden is het bestemmingsplan “III Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)” vastgesteld. Hiermee wordt ook voldaan aan de regionale afspraken voor bedrijventerreinen. Het bestemmingsplan “III Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)” maakt de realisering van één grootschalig logistiek bedrijfsgebouw mogelijk. De bebouwing en de inrichting van het gebied worden uitgevoerd binnen de kaders van het bijbehorende beeldkwaliteitsplan “GDC-Noord (De Schakel)” en het exploitatieplan “Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)”, beide vastgesteld op 24 januari 2023 tegelijk met het bestemmingsplan. De wijze van planuitvoering is in drie delen op te knippen, namelijk 1. realisering van de infrastructuur (volledige reconstructie van de weg De Schakel), 2. realisering van de groenzone met waterbergingsfunctie, en, 3. uitgifte van de bedrijfskavel waarop één grootschalig logistiek bedrijfsgebouw kan worden gerealiseerd. Alle drie de onderdelen zijn ook van toepassing op de te onteigenen onroerende zaak.

Pagina 4 van 6

Onteigeningsstuk A-6: De zakelijke beschrijving.

Ten aanzien van de te realiseren infrastructuur is een voorlopig ontwerp gemaakt. In onderstaande figuur is de uitsnede van het voorlopig ontwerp weergegeven dat ziet op het te onteigenen perceel. Het volledige voorlopige ontwerp is opgenomen in het onteigeningsplan onder nummer “A-6 - 5. Ontwerp ontsluiting GDC-Noord De Schakel (VKO-20200028)”. Figuur 3

Ten aanzien van de groenzone met waterbergingsfunctie is eveneens een ontwerp gemaakt. In onderstaande figuur is de uitsnede van het ontwerp weergegeven dat ziet op het te onteigenen perceel. Het volledige ontwerp is opgenomen in het onteigeningsplan onder nummer “A-6 - 4. Aangepast ontwerp ecozone GDC-Acht Noord (De Schakel en waterberging)”. Figuur 4

Pagina 5 van 6

Onteigeningsstuk A-6: De zakelijke beschrijving.

Ten aanzien van de uit te geven bedrijfskavel wordt mede verwezen naar het “Beeldkwaliteitsplan GDC-Noord (De Schakel)” dat in het onteigeningsplan is opgenomen onder nummer “A-6 – 3. Beeldkwaliteitsplan GDC-Noord (De Schakel)”. In onderstaande figuur is de positionering van de bebouwing weergegeven (pagina 12 van het beeldkwaliteitsplan. Figuur 5

In de regels behorende bij het bestemmingsplan “III Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)” is vastgelegd dat er (slechts) één gebouw, met een minimale oppervlakte van 15.000 m², is toegestaan en dat dit uitsluitend ter plaatse van het bouwvlak mag worden gebouwd. Een gedeelte van het te onteigenen perceel ter grootte van ± 5.791 m² heeft de bestemming “Bedrijf” toegedeeld gekregen. Van dat gedeelte is ± 4.000 m² aangeduid als “bouwvlak”. Gelet op de regels is op het te onteigenen perceel geen zelfstandig gebouw mogelijk waarmee een eventueel beroep op zelfrealisatie niet kan slagen. 4. Tenaamstelling onteigening De onteigening geschiedt ten name van de publiekrechtelijke rechtspersoon de Gemeente Eindhoven.

Pagina 6 van 6