Bijlage 4 - Bijlagen bij motivering BOPA Uitbreiding hotel Mariënhage
Tekst van het document
Omgevingsvergunning - Bijlagen bij motivering buitenplanse omgevingsplanactiviteit -
BOPA Uitbreiding hotel Mariënhage Eindhoven Gemeente Eindhoven
OMGEVINGSVERGUNNING - Bijlagen bij motivering buitenplanse omgevingsplanactiviteit -
BOPA Uitbreiding hotel Mariënhage Eindhoven Gemeente Eindhoven
IDN-nummer:
NL.IMRO.0772.PM-0001
Status:
vastgesteld
Datum:
20 januari 2025
Locatie Nijmegen Wijchenseweg 102 6538 SX Nijmegen 024 - 322 45 79 info@pouderoyentonnaer.nl www.pouderoyentonnaer.nl
Locatie Rosmalen Berlicumseweg 6D 5248 NT Rosmalen
Inhoudsopgave Bijlagen bij motivering buitenplanse omgevingsplanactiviteit
5
Bijlage 1
Besluitvakgebied
6
Bijlage 2
Onderzoek Ladder voor duurzame verstedelijking
8
Bijlage 3
Akoestisch onderzoek
30
Bijlage 4
Quickscan flora- en fauna
93
Bijlage 5
Mer-beoordeling
121
Bijlage 6
Stikstofnotitie
158
Bijlage 7
Participatieverslag
178
Bijlage 8
Groenplan notitie met tuinontwerp en functies
185
omgevingsvergunning BOPA Uitbreiding hotel Mariënhage Eindhoven
3
4
omgevingsvergunning BOPA Uitbreiding hotel Mariënhage Eindhoven
Bijlagen bij motivering buitenplanse omgevingsplanactiviteit
omgevingsvergunning BOPA Uitbreiding hotel Mariënhage Eindhoven
5
Bijlage 1
6
Besluitvakgebied
omgevingsvergunning BOPA Uitbreiding hotel Mariënhage Eindhoven
6
LEGENDA Besluitgebied
2- 4
Functiewijziging Klooster Mariënhage
Verklaring 8-10
2
Augustij
12
nendree
14
16
18 20
22
16
24
ondergrond: BGT en DKK (datum: 2 juli 2024)
26 28-30
f 32-34
15
Gemeente Eindhoven BOPA Functiewijziging Klooster Mariënhage
status:
Concept
datum:
Januari 2025
schaal:
1:500
getekend:
J-H
nummer:
POU240026
bladformaat:
A3
bestandsnaam:
Verbeelding
BOPA (POU240026 klooster Mariënhage).DWG
bezoekadressen en contactgegevens:
Locatie Nijmegen:
Wijchenseweg 102 6538 SX Nijmegen
Locatie Rosmalen:
Berlicumseweg 6D 5248 NT Rosmalen
N
Pouderoyen Tonnaer is een zelfstandig onderdeel van de Aelmans Adviesgroep
Telefoon: E-mail: Website:
+31 (0)24 - 322 45 79 info@pouderoyentonnaer.nl www.pouderoyentonnaer.nl
Bijlage 2 Onderzoek Ladder voor duurzame verstedelijking
8
omgevingsvergunning BOPA Uitbreiding hotel Mariënhage Eindhoven
Rapport
Ladderonderbouwing uitbreiding Hotel Mariënhage Eindhoven
3 juni 2024
SWECO Nederland B.V. Business unit Stedelijke Planning
Onderwerp Projectnummer In opdracht van Datum Projectteam Voor meer informatie
Versie Afbeelding voorpagina
De Holle Bilt 22 3732 HM De Bilt www.sweco.nl Handelsregister 30129769 Ladderonderbouwing uitbreiding Kloosterhotel Mariënhage Eindhoven 51021827 Dela 3 juni 2024 Toine Hooft, Luc Valentijn Toine Hooft Toine.hooft@sweco.nl +31 6 22993549 Definitief Architecten En I En
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Ruimtelijke Onderbouwing Uitbreiding Mariënhage hotel Eindhoven Projectnummer 51021827 3 juni 2024
2/21
Inhoudsopgave Samenvatting ................................................................................................................................................... 4 Inleiding ............................................................................................................................................................ 5 1
Locatie- en projectbeschrijving ............................................................................................................... 6 1.1 Locatiebeschrijving................................................................................................................................. 6 1.2 Concept Hotel Mariënhage .................................................................................................................... 8 1.3 Huidig functioneren Hotel Mariënhage .................................................................................................. 8
2 Behoefte uitbreiding Hotel Mariënhage .................................................................................................. 10 2.1
Afbakening onderzoeksgebied .......................................................................................................... 10
2.2
Trends en ontwikkelingen hotelmarkt ............................................................................................... 11
2.3
(Ontwikkeling van de) vraag en aanbodsituatie ................................................................................ 11
2.4
Plancapaciteit .................................................................................................................................... 12
2.5
Kwantitatieve behoefte: confrontatie vraag en aanbod ..................................................................... 13
2.6
Kwalitatieve toets .............................................................................................................................. 14
2.7
Effectenanalyse ................................................................................................................................. 14
Toets aan beleid ............................................................................................................................................. 16 Conclusie ........................................................................................................................................................ 18 Bijlage 1: Overzicht hotelaanbod verzorgingsgebied ................................................................................ 19
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Ruimtelijke Onderbouwing Uitbreiding Mariënhage hotel Eindhoven Projectnummer 51021827 3 juni 2024
3/21
Samenvatting De eigenaar van Kloostercomplex Mariënhage (DELA) in Eindhoven en de exploitant van Hotel Mariënhage (LBG Hotel) zijn voornemens het bestaande hotel van 78 kamers uit te breiden met 54 hotelkamers in het naastgelegen voormalig klooster. In totaal zijn er dan 132 kamers, een moderne maatvoering voor een hedendaags hotel. Naast de 54 hotelkamers komt er een eigen ontbijtruimte en (meer) kantoorruimte voor de hotelmedewerkers. De uitbreiding van Hotel Mariënhage kan geclassificeerd worden als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Hierdoor moet het initiatief getoetst worden aan de Ladder voor duurzame verstelijking (Artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving). De Ladder vereist dat de behoefte aan voorgenomen ontwikkeling wordt onderbouwd, kwantitatief en kwalitatief. Sweco-Stedelijke Planning heeft deze Ladderonderbouwing verzorgd.
Kwantitatieve behoefte Er is een grote en sterk groeiende vraag naar hotelkamers in het onderzoeksgebied (zeven gemeenten die geheel of gedeeltelijk binnen twintig autominuten van de planlocatie liggen, grofweg de Brainportregio); tegen 2035 zijn er 975 tot 1.351 extra kamers nodig (inclusief vervangingsvraag). De plancapaciteit is beperkt, waardoor er een forse behoefte resteert.
Kwalitatieve behoefte De uitbreiding van Hotel Mariënhage zal zorgen voor versterking van de identiteit van het goed functionerende hotel. De grote vraag naar secundaire faciliteiten zoals congresruimten zorgt voor een eigen vraag naar hotelkamers. Momenteel kunnen vaak niet de bezoekers van evenementen in het kloostercomplex terecht in het hotel. Het hotel sluit goed aan bij de zakelijke bezoeker waarvan de vraag de komende jaren zal toenemen.
Ruimtelijke effecten De impact op de omgeving en concurrentie is minimaal; de accommodatie zal grotendeels haar eigen gasten trekken, zonder bezettingsgraden in de regio merkbaar te beïnvloeden. Voor zover er al sprake is van enige effecten verdampen deze snel weer door de snel groeiende vraag naar overnachtingen.
Beleidstoets Het initiatief is in overeenstemming met beleidsvisies op provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau.
Slotconclusie De beoogde uitbreiding van het Mariënhage Kloostercomplex met 54 hotelkamers voorziet in een behoefte, kwantitatief en kwalitatief. Er is geen sprake van onaanvaardbare ruimtelijke effecten. De ontwikkeling past binnen de vigerende beleidskaders en voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Ruimtelijke Onderbouwing Uitbreiding Mariënhage hotel Eindhoven Projectnummer 51021827 3 juni 2024
4/21
Inleiding Aanleiding Mariënhage is een voormalig kloostercomplex in Eindhoven, dat door de Paters Augustijnen in gebruik was. De meeste gebouwen zijn rijksmonumenten. In 2019 is in het kloostercomplex een hotel met 78 hotelkamers, een ceremoniehuis, congresfaciliteiten en horeca in gebruik genomen. Na een gemankeerde start door corona gaat het Hotel Mariënhage voor de wind. Hotel Mariënhage heeft met 83,2% de hoogste bezettingsgraad van alle hotels in Eindhoven in 2023 (bron: STR), is 211 dagen per jaar 100% bezet (en moet dan nee-verkopen), en telt 324 events, vergaderingen, congressen, partijen en vieringen in DOMUSDELA. Hotel Mariënhage wenst in het voormalig klooster 54 hotelkamers toe te voegen, waarmee het complex weer compleet is en tegemoet wordt gekomen aan de grote vraag. Naast de 54 hotelkamers komt er een eigen ontbijtruimte en (meer) kantoorruimte voor de hotelmedewerkers.
Uw vragen De uitbreiding van Hotel Mariënhage kan geclassificeerd worden als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Hierdoor moet het initiatief getoetst worden aan de Ladder voor duurzame verstelijking (Artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving) De centrale onderzoeksvraag van deze rapportage luidt: Wat is de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan de uitbreiding van het Kloostercomplex Mariënhage te Eindhoven met 54 kamers? Dela (de eigenaar van het complex) en LBG Hotels (de exploitant van Hotel Mariënhage) hebben Sweco Stedelijke Planning gevraagd de Ladderonderbouwing te verzorgen. N.B.: Bureau Stedelijke Planning (thans Sweco - Stedelijke Planning) heeft eerder in 2017 de (Ladder)onderbouwing gemaakt voor de eerste fase.
Aanpak van het onderzoek De Ladder vereist dat de behoefte aan de verschillende functies inzichtelijk wordt gemaakt, zowel kwantitatief (in dit geval het aantal hotelkamers en bijbehorend metrage) als kwalitatief. • •
De kwantitatieve behoefte is de som van de te verwachte (extra) vraag in het onderzoeksgebied voor de komende tien jaar minus de (relevante) (plan)capaciteit. Kwalitatief gaat het om het specifieke segment/concept (luxe segment/vijfsterren?), programmering, doelgroep en locatie(type). Bij voorkeur dient de kwalitatieve behoefte ook te worden gekwantificeerd.
Daarnaast zijn de ruimtelijke effecten becijferd en is getoetst of het initiatief voldoet aan het vigerend beleid op gemeentelijk, provinciaal en landelijk niveau.
Opbouw van rapport Het rapport is als volgt opgebouwd: 1. Locatie- en projectbeschrijving 2. Kwantitatieve en kwalitatieve onderbouwing uitbreiding Mariënhage hotel 3. Conclusie behoefte
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Ruimtelijke Onderbouwing Uitbreiding Mariënhage hotel Eindhoven Projectnummer 51021827 3 juni 2024
5/21
1
Locatie- en projectbeschrijving
In dit hoofdstuk is het concept en de locatie van Hotel Mariënhage beschreven.
1.1 Locatiebeschrijving Kloostercomplex Mariënhage (Kanaalstraat 4) ligt aan de oostkant van het centrum van Eindhoven, aan de rand van het kernwinkelgebied van de stad. Het gebied is de oudste zichtbare plek van Eindhoven met een rijke historie, die teruggaat tot de oorsprong van de stad in de 12e eeuw. Alle panden in het gebied zijn rijksmonument en de ondergrond is grotendeels aangewezen als archeologisch monument.
Figuur 1 Projectlocatie Mariënhage Eindhoven Bron: BRT Achtergrondkaart, bewerking Sweco
Het kloostercomplex bestaat grofweg uit zes onderdelen, te weten: 1. 2. 3. 4. 5. 6.
De Paterskerk (1889) Het Internaat gebouw (1913) De sigarendoos (1917) De vleugel Kanaalstraat (1924) De Studentenkapel (1925) Klooster Mariënhage (fundament gaat terug tot 14201) (locatie voor beoogde hoteluitbreiding)
Het Internaatgebouw, de Sigarendoos en de vleugel Kanaalstraat vormen samen het voormalig gymnamisumcomplex Augustinianum.
1
https://www.brabantserfgoed.nl/page/5986/klooster-mari%C3%ABnhage
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Ruimtelijke Onderbouwing Uitbreiding Mariënhage hotel Eindhoven Projectnummer 51021827 3 juni 2024
6/21
Figuur 2 Onderdelen Mariënhage Kloostercomplex Bron: en en Architecten, , bewerking Sweco
Huidige situatie De Paterskerk en de eerste etage van de Studentenkapel zijn ingericht als ceremoniehuis. Op de begaande grond van de Studentenkapel en het gymnasiumcomplex Augustinianum zijn de faciliterende voorzieningen zoals de receptie, horeca en conferentie- en congresruimten. Op de etages van het gymnasiumcomplex zijn de hotelkamers gerealiseerd. Daarnaast is tussen de Paterskerk en het westelijk deel van het gymnasiumcomplex een verbindende serre/lounge ruimte gebouwd. Functie
Metrage
Congreshotel/hotelkamers (78 kamers)
4.926 m2
Congresfaciliteiten + aanvullende ontmoetingsruimten
2.293 m2
Horeca (restaurant)
375 m2
Overig
243 m2
Totaal
7.837 m2
Tabel 1 Indicatief programma functies Mariënhage
Uitbreiding Met de herontwikkeling en toevoeging van het Klooster Mariënhage is het gebouw weer compleet: 54 hotelkamers in verschillende (kamer)types variërend van 20 m² tot 54 m². Naast de 54 hotelkamers komt er een eigen ontbijtruimte die voldoende zitplaats biedt aan de, na deze voorgenomen uitbreiding, in totaal 132 hotelkamers. Naast de ontbijtruimte ontstaat er (meer) kantoorruimte en een fijnere omgeving voor de hotelmedewerkers.
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Ruimtelijke Onderbouwing Uitbreiding Mariënhage hotel Eindhoven Projectnummer 51021827 3 juni 2024
7/21
1.2 Concept Hotel Mariënhage Hotels met een bijzonder concept, zoals hotels met een unieke origine of thema kunnen een aanvullende vraag genereren. Hier zet de gemeente Eindhoven nadrukkelijk op in. Er zijn twee typen onderscheidende concepten2: 1. Destinatiehotels: gasten van een destinatiehotel komen niet voor een zakelijke of toeristische trekpleister in Eindhoven, maar speciaal voor de ervaring die het destinatiehotel te bieden heeft. Dit wil zeggen dat de ontwikkeling van een destinatiehotel ervoor kan zorgen dat er gasten naar Eindhoven komen die zonder de aanwezigheid van het destinatiehotel niet zouden zijn gekomen. 2. Uniek origine/thema hotels: hotels met een uniek origine/thema kunnen sterker concurreren met het bestaande hotelaanbod en zorgen voor een onderscheidend karakter van de hotelmarkt. Deze hotels zullen echter zelden gasten aantrekken die niet al een zakelijke of toeristische reden hebben om naar de bestemming te reizen. Het concept van kloostercomplex Mariënhage is een combinatie van zowel een destinatiehotel als hotel met unieke origine: • •
Door de aanwezige faciliteiten (zoals het ceremoniehuis) en het unieke karakter van de gebouwen dient het hotel als destinatiehotel. Immers, gasten komen expliciet voor een ceremonie in het kloostercomplex of wensen een specifiek kloosterhotel om te overnachten. Het kloostercomplex geeft bijzonder cachet aan het hotel. Het maakt het hotel uniek in de regio. De combinatie met unieke hotel ondersteunende voorzieningen zoals het ceremoniehuis maakt het geheel des te bijzonderder.
1.3 Huidig functioneren Hotel Mariënhage Hotel Mariënhage is een marktleider in de Eindhovense hotelmarkt volgens STR-gegevens3, met een hoge bezettingsgraad en RevPAR, vaak volledige kamerbezetting, en veel bedrijfs- en evenementencontracten. Echter, het commerciële team van DOMUSDELA en Hotel Mariënhage ervaart regelmatig een tekort aan hotelkamers, wat leidt tot een mismatch met de grote capaciteit van DOMUSDELA, waar 2.000 gasten tegelijkertijd events kunnen bijwonen. Dit resulteert vaak in afwijzingen van aanvragen wegens onvoldoende hotelkamers. Ondanks dat DOMUSDELA een ideale locatie is voor bedrijfsevenementen, met centrale ligging, nabijheid tot het station, parkeergelegenheid en grote vergaderruimtes, gaat de beperkte hotelcapaciteit ten koste van de potentie van de locatie.
2 Horwath HTL, Analyse Hotelmarkt Eindhoven, aangevuld door Sweco 3
Hotel Mariënhage is aangesloten bij het Eindhovense hoteloverleg en neemt als gevolg hiervan deel aan STR (een onafhankelijk platform waarin alle toonaangevende hotels hun cijfers delen en waardoor wekelijks alle aangesloten hotels, geanonimiseerd, inzage krijgen in de hotelmarkt.)
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Ruimtelijke Onderbouwing Uitbreiding Mariënhage hotel Eindhoven Projectnummer 51021827 3 juni 2024
8/21
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Ruimtelijke Onderbouwing Uitbreiding Mariënhage hotel Eindhoven Projectnummer 51021827 3 juni 2024
9/21
2 Behoefte uitbreiding Hotel Mariënhage In dit hoofdstuk staat de behoefteraming voor de uitbreiding van het hotel in het Kloostercomplex Mariënhage in Eindhoven centraal. De toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt hierin uitgewerkt, oftewel het aantonen van de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan de uitbreiding van het kloosterhotel met 54 kamers en de effecten hiervan op de bestaande hotelstructuur in het onderzoeksgebied. In de eerste paragraaf is het beleidskader geschetst. Daarna is het onderzoeksgebied afgebakend, zijn vraag en aanbod geanalyseerd waarna deze aan elkaar geconfronteerd worden. Tot slot worden de ruimtelijk-economische effecten in kaart gebracht.
2.1
Afbakening onderzoeksgebied
Om een goede berekening te maken van de actuele regionale behoefte aan stedelijke voorzieningen is het van belang het onderzoeksgebied zorgvuldig af te bakenen. Ten aanzien van functies als kantoren, wonen en detailhandel verschaft het Ministerie van Infrastructuur en Milieu daarvoor specifieke handvatten, zoals het COROP-gebied. Deze indeling is mede gebaseerd op woon-werkrelaties. Voor overige stedelijke voorzieningen zijn de aanknopingspunten minder specifiek: “Er zijn overige stedelijke voorzieningen die in een dagelijkse behoefte voorzien en waarbij het verzorgingsgebied sterk overeen zal komen met de afbakening van een regio op basis van woon-werkafstanden In tegenstelling tot (vrijwel) alle andere stedelijke voorzieningen is het verzorgingsgebied van een hotel juist niet het direct omliggende gebied. Hotelgasten komen immers (doorgaans) van grote afstand. In potentie omvat het verzorgingsgebied de hele wereld. Voor de (plan)capaciteit is de regio tot 20 autominuten relevant. Bekend is dat een reistijd van circa 20 autominuten vanaf een specifieke locatie (hotel) door hotelgasten nog als een acceptabel alternatief wordt beschouwd. Alles wat op grotere afstand ligt (meer reistijd) komt niet in aanmerking. Om die reden is voornamelijk het aanbod binnen 20 minuten van de projectlocatie relevant. De gemeente Eindhoven is het primair onderzoeksgebied.
Tot het secundair gebied behoren zes gemeenten die geheel of grotendeels binnen 20 autominuten van de projectlocatie liggen, te weten: Best, Geldrop-Mierlo, Nuenen, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre.
Figuur 3 Onderzoeksgebied Achtergrondkaart: BRT - Standaard
Als de 20 minutengrens door de gemeente heen loopt, is de gemeente alleen meegenomen als meer dan de helft ervan binnen de grens valt. Om deze reden zijn bijvoorbeeld de gemeenten Heeze-Leende en Helmond niet opgenomen in het verzorgingsgebied.
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Ruimtelijke Onderbouwing Uitbreiding Mariënhage hotel Eindhoven Projectnummer 51021827 3 juni 2024
10/21
2.2
Trends en ontwikkelingen hotelmarkt Verblijfsaccommodaties
2.3
“Booming Brainport”
Exploitant vs. investeerder
De bloei van Brainport Eindhoven groeit de vraag naar hotelaccommodaties, aangezien zakenreizigers en professionals worden aangetrokken door de technologische en innovatieve activiteiten. Hotels zien een hogere bezettingsgraad en investeren in uitbreiding en modernisering om aan internationale standaarden te voldoen. De behoefte aan langdurige verblijfsopties neemt ook toe door intensievere samenwerkingen binnen de regio. Dit alles versterkt de positie van de hotelsector als een groeiend en vitaal onderdeel van de lokale economie.
Steeds vaker zijn projectontwikkelaars of investeerders de stuwende krachten achter nieuwe initiatieven. Pas in een latere fase wordt een exploitant betrokken bij het plan.
Hotelovernachting is een beleving
Vernieuwing en blurring
Hotels zijn niet langer een plek om slechts te overnachten, maar zijn op zichzelf een (betekenisvolle) beleving. Het is van belang dat deze totale beleving de zintuigen prikkelt. De hotelkamers, de publieke delen van het hotel en de omgeving dragen hieraan bij.
De sterke groei van het toerisme jaagt ook vernieuwing in de hotelsector aan. Populair zijn nieuwe concepten die in staat zijn eigen vraag te genereren. Ook zien we steeds meer hybride vormen met horeca, short stay, werken en overnachten. Het hotel dient als een ontmoetingsplek voor hotelbezoekers en niethotelbezoekers. Voorbeelden zijn Zoku in Amsterdam en het Bunk hotel in Utrecht.
(Ontwikkeling van de) vraag en aanbodsituatie
VRAAGPROGNOSE
De groeiprognoses van het toerisme in Nederland zijn zeer positief 4: •
De landelijke prognose van het NBTC gaat uit van een groei van het aantal overnachtingen van 42 miljoen in 2017 tot ca. 60 miljoen en mogelijke 70 miljoen (maximum scenario) in 2030. Dit betekent een gemiddelde jaarlijkse groei van 2,7% tot 4,3%. In Noord-Brabant ligt het jaarlijkse groeipercentage van overnachtingen de afgelopen acht jaar op 4,2%. Dit is inclusief de coronaperiode wat een sterk dempend effect heeft gehad op groei van overnachtingen. De groei van de hotelovernachtingen is in Noord-Brabant licht sterker dan de gemiddelde Nederlandse groei. In totaal zijn de hotelovernachtingen de afgelopen acht jaar gegroeid met 39% in Noord-Brabant.
•
200%
150%
100%
107%
123%
128%
130% 80%
100%
149%
139%
2022
2023*
91%
50%
Nederland
Noord-Brabant (PV)
0% 2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Figuur 4 Ontwikkeling overnachtingen provincie Noord-Brabant CBS, 2023
4
NBTC, Perspectief 2030, 2019
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Ruimtelijke Onderbouwing Uitbreiding Mariënhage hotel Eindhoven Projectnummer 51021827 3 juni 2024
11/21
•
In 2022 bedroeg de bezettingsgraad van hotels in Eindhoven 68,5%. De gemiddelde kamerprijs bedroeg € 110 met een RevPAR van € 67. 2019
2021
2022
Eindhoven Noord Brabant
Nederland Eindhoven Noord Brabant
Nederland Eindhoven Noord Brabant
Nederland
Bezettingsgraad
74,5%
72,1%
78,2%
35,1%
41,1%
38,6%
68,5%
66,7%
65,8%
Gemiddelde kamerprijs
€ 92
€ 96
€ 120
€ 86
€ 88
€ 88
€ 110
€ 100
€ 134
RevPAR
€ 69
€ 69
€ 94
€ 30
€ 36
€ 34
€ 67
€ 67
€ 88
Figuur 5: Kengetallen hotelbranche Nederland. Bron: HOSTA Report, 2023
AANBOD
In het onderzoeksgebied zijn 41 hotels gesitueerd met in totaal 3.640 hotelkamers. Het overgrote gedeelte van dit aanbod is in de Gemeente Eindhoven te vinden. In de resterende gemeenten is een beperkt hotelaanbod.
Gemeente
Hotels
Hotelkamers
Eindhoven
28
2.428
Best
3
284
Geldrop-Mierlo
5
197
Nuenen
2
28
Son en Breugel
1
38
Veldhoven
1
509
Waalre
1
156
Eindtotaal
41
3.640
Figuur 6 Hotel aanbod onderzoeksgebied. Eigen inventarisatie, Sweco
In het centrum van Eindhoven zijn in 2017 twee hotels geopend. Het NH Collection Hotel en The Social Hub met respectievelijk 132 en 80 kamers. In 2019 opende Hotel The Match, gelegen aan de Kleine Berg, haar deuren. In het onderzoeksgebied zijn hotels beschikbaar gesteld voor arbeidsmigranten en vluchtelingen. Aangezien het mogelijk is dat deze hotelcapaciteit in de toekomst weer regulier wordt ingevuld, zullen deze hotels in het aanbod meegenomen.
2.4
Plancapaciteit
In het onderzoeksgebied zijn, buiten de uitbreiding van Hotel Mariënhage, twee andere ontwikkelingen. In totaal worden er 60 kamers voorzien in het gebied. Het initiatief met een harde planstatus wordt meegenomen in de totale plancapaciteit. In het kader van de richtlijnen van duurzame verstedelijking dient alleen harde plancapaciteit meegenomen te worden in de behoefteraming 5
5
https://iplo.nl/thema/ruimtelijke-ontwikkelingen/bijzondere-onderwerpen/ladder/overige-stedelijke-functies/
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Ruimtelijke Onderbouwing Uitbreiding Mariënhage hotel Eindhoven Projectnummer 51021827 3 juni 2024
12/21
Gemeente Initiatief
Kamers Planstatus Plantoelichting
Eindhoven
Clarissenklooster
60 Hard
In april 2022 is de gemeenteraad akkoord gegaan met het nieuwe bestemmingsplan. Het ontwerp wordt uitgewerkt van een voorlopig ontwerp naar een definitief ontwerp.
Cranendonck
Niet bekend
(25) Onbekend
In het voormalige gemeentehuisgebouw moet op termijn een hotel met 25 kamers komen. Verder komen daar ook nog twaalf blokhutachtige lodges. De Eindhovense horecaondernemer Camille Peters wil dit gaan realiseren.
Totaal
60 kamers
Figuur 7 Plancapaciteit Eindhoven en omliggende gemeenten Bron: Hotelbouwplannen, februari 2024
2.5
Kwantitatieve behoefte: confrontatie vraag en aanbod
In deze paragraaf is de kwantitatieve behoefte aan hotel(kamers)s in de onderzoeksgebieden uiteengezet tot 2035. De huidige en toekomstige behoefte aan hotels in de regio is afhankelijk van: 1. De autonome vraag naar hotelkamers, op basis van het huidig aanbod in onderzoeksgebied (3.640 kamers in onderzoeksgebied, de bezettingsgraad in 2023 voor hotels (68,5% in regio Eindhoven)6, de bandbreedte van de groeiprognose hotelovernachtingen betreft 2,7% als laag scenario en 4,2% als hoog scenario. Het lage scenario betreft de jaarlijkse groei gepubliceerd door NBTC in samenspraak met Sweco. Het hoge scenario betreft de jaarlijkse groei in Noord-Brabant gebaseerd op historische data. Hierbij moet vermeld worden dat het hoge scenario van conservatieve aard is vanwege de coronacrisis wat de groei sterk heeft afgeremd. De benodigde bezettingsgraad voor een gezonde exploitatie bedraagt 65%. De vraag naar hotelkamers wordt berekend voor het jaar 2035. 2. De vervangingsvraag als gevolg van veroudering (en onvoldoende mogelijkheden voor vernieuwing), faillissement, opvolgingsproblematiek en transformatie naar andere functies zoals bijvoorbeeld migrantenhuisvesting. In onderstaande tabel is de uitkomsten van de kwantitatieve toets weergegeven voor het onderzoeksgebied. Parameter 2035 min 2035 max Berekening Huidige vraag
910.091
910.091
Kamers*bezetting*365
Toekomstige vraag 2024 – 2035
1.220.000
1.430.967
Huidige vraag *(groei toerisme^11)
Extra vraag 2024 - 2035
309.909
520.876
Toekomstige vraag - huidige vraag
Vraag op te vangen binnen bestaande capaciteit
-46.501
-46.501
(kamers*65%*365)-huidige vraag
Extra capaciteit benodigd
356.410
567.377
extra vraag - op te vangen binnen bestaande capaciteit
Benodigde extra kamercapaciteit 2035
635
1.010
extra capaciteit benodigd*65%/365
+vervangingsvraag
400
400
kamers*1%*11 jaar
Behoefte
1.035
1.411
Benodigde extra kamercapaciteit 2035 + vervangingsvraag
Plancapaciteit
60
60
Resterende marktruimte
975
1.351
Behoefte - plancapaciteit
De behoefte naar hotelkamers in 2035 komt uit op ca. 980 tot 1.350 hotelkamers. Hiermee volstaat de uitbreiding van Hotel Mariënhage met 54 kamers de kwantitatieve toets ruimschoots.
6
Aanbod: Eigen inventarisatie, Sweco maart 2024; Bezettingsgraad: HOSTA Report, 2023
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Ruimtelijke Onderbouwing Uitbreiding Mariënhage hotel Eindhoven Projectnummer 51021827 3 juni 2024
13/21
2.6
Kwalitatieve toets
Naast de kwantitatieve behoefte dient ook de kwalitatieve behoefte aannemelijk worden gemaakt. Hotelgasten kiezen hun hotel voornamelijk vanwege de locatie, de functie en het (unieke) concept. Bijzondere kwalitatieve aspecten leiden over het algemeen tot extra autonome vraag. Onderstaand is op deze aspecten nader ingegaan. Locatie (kwaliteiten)
De locatie heeft verschillende (unieke) kwaliteiten: • •
• •
Faciliteiten
Locatie in het centrum van Eindhoven aan de rand van het kernwinkelgebied van de stad. Dit maakt de plek geschikt voor zowel zakelijke als toeristische overnachtingen en activiteiten. De initiatiefnemer gaat uit van een verhouding van 60% zakelijke en 40% toeristische overnachtingen. Het complex is imposant en van grote cultuurhistorische waarde. Alle gebouwen in het kloostercomplex zijn rijksmonument. Het kloostercomplex vormt een van de oudste nog overgebleven gebouwen van de stad, met een grote cultuurhistorische waarde. Met de herbestemming van het kloostercomplex wordt het culturele erfgoed duurzaam behouden, toegankelijker en groener. Op deze locatie kan een hotel ontwikkeld worden met moderne en hoogwaardige faciliteiten waarbij de sfeer van het kloostercomplex in ere gehouden wordt. Een hoogwaardige stedelijke voorziening en paradepaardje voor de stad. Tot slot: de provincie Noord-Brabant wenst de Brabantse identiteit door te geven aan volgende generaties. De visie van de provincie is dat herbestemming een duurzame manier is om de toekomst van Brabantse iconen te garanderen. Hieraan wordt voldaan.
Bij het hotel zijn een aantal faciliteiten voorzien die het verblijf voor gasten veraangenamen of een verblijf in het hotel juist stimuleren. • • •
Ceremoniehuis; Conferentie- en congresruimten; Horeca (restaurant, brasserie, bar, lounge en terras);
De combinatie met de beoogde faciliteiten en het hotel zal een belangrijke reden zijn voor gasten om te kiezen voor het Mariënhage complex. Zo kunnen bijeenkomsten of ceremonies worden georganiseerd inclusief een overnachting in het hotel. Momenteel bestaat een mismatch tussen het aantal hotelkamers en het aantal bezoekers van de conferentie- en congres ruimten. Vaak moet “nee” verkocht worden aan de bezoekers van evenementen wat niet gunstig is voor exploitant en bezoeker. Door uitbreiding van het hotel zijn de faciliteiten beter afgestemd op de capaciteit van de overige functies van het hotel. Hotel Mariënhage zal een moderne schaal aannemen waardoor bestaande voorzieningen efficiënter benut worden. Zakelijke markt
Goede aansluiting op zakelijke markt In een recordtempo heeft Hotel Mariënhage 72 Eindhovense bedrijven zich tot contractpartner mogen rekenen. Momenteel is er een aanname stop vanwege capaciteitstekort (te vaak moet er “nee” verkocht worden tegen bestaande relaties). Hotel Mariënhage is ‘preferred’ hotelpartner van ASML en heeft aangegeven haar overnachtingen te laten groeien komende jaren. Dit zelfde geldt voor DAF. Naast hotelkamers boekt DAF veel vergaderruimtes in DOMUSDELA. Er zijn ook veel aanvragen niet gehonoreerd vanwege capaciteitstekort. Eindhoven staat bekend om haar florerende techsector en zal de komende jaren groeien waarmee de vraag naar zakelijke overnachtingen ook zal toenemen.
2.7
Effectenanalyse
Door uitbreiding van Hotel Mariënhage kunnen ruimtelijke economische effecten op het bestaand hotelaanbod plaatsvinden. Deze effecten zijn onderstaand in kaart gebracht. •
•
7
Bezettingsgraad concurrerend aanbod. Eindhoven (2.428 kamers) geheel gebied (3.640). De toevoeging van 54 kamers betekent een maximale theoretische afname in bezettingsgraad van 1,5% in het gehele onderzoeksgebied. (hier in is dus niet meegenomen groei van de sector, en de onvervulde vraag). Het huidige Mariënhage hotel geneert haar eigen kamervraag. Veronderstelt mag worden dat dit ook na uitbreiding de situatie zal zijn. Hierdoor wordt het effect op concurrerend aanbod vermindert. Banen. Als gevolg van de uitbreiding neemt de werkgelegenheid toe. Wij verwachten in totaal dat er 8 FTE wordt toegevoegd, verdeeld over 12 – 16 PTE medewerkers. Banen die bovenal zeer geschikt zijn voor medewerkers met een laag of gemiddeld opleidingsniveau, dit terwijl in Eindhoven primair banen beschikbaar zijn voor medewerkers met een universitair opleidingsniveau 7
Bron: Hotel Mariënhage, Eindhoven
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Ruimtelijke Onderbouwing Uitbreiding Mariënhage hotel Eindhoven Projectnummer 51021827 3 juni 2024
14/21
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Ruimtelijke Onderbouwing Uitbreiding Mariënhage hotel Eindhoven Projectnummer 51021827 3 juni 2024
15/21
Toets aan beleid NATIONAAL BELEID
Toets aan de Ladder voor duurzame verstelijking Op grond van artikel 5.129 g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) dienen initiatiefnemers nieuwe stedelijke ontwikkelingen standaard te motiveren. Hierbij moeten onder andere de volgende punten aantoonbaar gemaakt worden: • •
•
Bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt rekening gehouden met de behoefte aan die ontwikkeling. De behoefte wordt bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied. De aard en omvang van de ontwikkeling bepalen het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte wordt afgewogen. Bij het bepalen van de behoefte moet het bestaande aanbod betrokken worden. Vaak betekent dit dat er rekening wordt gehouden met (de effecten op) leegstand. Daarbij wordt inzichtelijk gemaakt: o dat het plan geen onaanvaardbare leegstand tot gevolg zal hebben o dat dit uit oogpunt van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties tot een aanvaardbare situatie zal leiden De volledige markt, de ruimtelijke situatie en leegstand moeten in ogenschouw worden genomen. Van belang is om vast te stellen dat er op lange termijn behoefte is aan de activiteit. Dat hoeft niet altijd kwantitatief onderbouwd te zijn, maar kan ook kwalitatief onderbouwd zijn. Bij de afweging is verder belangrijk dat: o er geen bestaande plancapaciteit beschikbaar is die in de behoefte kan voorzien o de functie niet in bestaande leegstaande gebouwen kan worden geaccommodeerd o de planologische toevoeging geen onaanvaardbare leegstandseffecten heeft.
Perspectief 2030 (2019) Het rapport ‘Perspectief 2030’ geeft de prognoses en verwachtingen van het Nederlands Bureau voor Toerisme en Congressen (NBTC) weer. Het toerisme in Nederland zal tot 2030 sterk groeien. Omdat er zorg bestaat over de druk op toeristische hotspots als Amsterdam en de kustgebieden, is de inzet gericht op een betere spreiding van het aantal toeristen. Toeristen moeten worden verleid om naar andere gebieden te trekken op relatief korte reisafstand PROVINCIAAL BELEID
Provincie Noord-Brabant: Beleidskader Vrije tijd, cultuur en sport 2021-2022 In het beleidskader vrije tijd, cultuur en sport 2021-2022 worden doelen gesteld om de sector te versterken. 1. 2. 3. 4.
Een onderscheidend, divers en inclusief Brabants cultuur-, sport- en vrijetijdsaanbod. Meer bekendheid van het Brabantste cultuur,- sport- en vrijetijdsaanbod Ontwikkelen van toptalent in Brabant. Versterken van het innovatief vermogen en het ondernemerschap in deze sectoren.
Recreatie en toerisme wordt verbreedt naar Waardevol Toerisme. Het doel is om beter te sturen op het inkomende en binnenlandse toerisme in Nederland als geheel en daarbij economie, samenleving en leefomgeving in samenhang te bekijken. Er wordt onderzocht of er regionaal toerisme beter gespreid kan worden met tegelijkertijd meer aandacht voor duurzaamheid, beleefbaarheid en inclusiviteit.
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Ruimtelijke Onderbouwing Uitbreiding Mariënhage hotel Eindhoven Projectnummer 51021827 3 juni 2024
16/21
Omgevingsverordening Noord-Brabant In de omgevingsverordening Noord-Brabant wordt in afdeling 5.5 (Ontwikkeling van stedelijke functies en mobiliteit), Artikel 5.55 (Duurzame stedelijke ontwikkeling) opgenomen. Lid 1 Een omgevingsplan dat een stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt voor wonen, werken of voorzieningen, wijst daarvoor een locatie aan binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat: a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 7.2 Regionaal samenwerken; b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Lid 2 Er is sprake van een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen als: a. een goede omgevingskwaliteit wordt bevorderd, met een veilige en gezonde leefomgeving; b. toepassing wordt gegeven aan zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c. optimaal invulling wordt gegeven aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; d. rekening wordt gehouden met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; e. de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit worden benut; f. wordt bijgedragen aan een duurzame, concurrerende economie. GEMEENTELIJKE BELEID
Hotelbeleid voor Eindhoven, Economie & Cultuur 2014 De gemeentelijke beleidslijn ten aanzien van hotel is het voorkomen van “meer van hetzelfde” en het benutten van unieke concepten op verrassende locaties. Denk aan hostels (zeer goedkoop, specifieke doelgroep), een thematisch hotel dat de eigen kamervraag genereert, internationale ketens met een wereldwijd reserveringssysteem, of een hotel dat qua locatie en verschijningsvorm echt iets toevoegt aan het Eindhovens aanbod. CONCLUSIE BELEID
De Ladder voor duurzame verstedelijking vereist dat de behoefte aannemelijk wordt gemaakt en er geen onaanvaardare (leegstands)effecten mogen optreden. De effectenanalyse laat zien dat leegstand onwaarschijnlijk zal zijn door de grote en groeiende vraag naar hotelkamers in de regio en het unieke karakter van het hotel, waar nu regelmatig nee moet worden verkocht. Het rapport Perspectief 2030 adviseert om toerisme te spreiden over Nederland waarmee de druk op Amsterdam en kuststreken verlicht wordt. Vanuit het provinciaal beleid wordt gesteld dat er een onderscheidend, divers en inclusief Brabants vrijetijdsaanbod moet bestaan waarbij het versterken van het innovatief vermogen bij hoort. De uitbreiding van Hotel Mariënhage draagt hier aan bij door haar unieke, historische karakter. De omgevingsverordening Noord-Brabant stelt eisen aan stedelijke ontwikkeling. De uitbreiding van Hotel Mariënhage voldoet aan alle gestelde eisen: de omgevingskwaliteit wordt bevorderd; er is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik en er wordt bijgedragen aan een duurzame, concurrerende economie. De gemeentelijke beleidslijn zet in op diversificatie van het hotelaanbod. De uitbreiding van Hotel Mariënhage is hiermee in overeenstemming.
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Ruimtelijke Onderbouwing Uitbreiding Mariënhage hotel Eindhoven Projectnummer 51021827 3 juni 2024
17/21
Conclusie In dit laatste hoofdstuk zijn de conclusies voor de behoefte van de uitbreiding van Hotel Mariënhage samengevat. ONTWIKKELING PAST VANUIT KWANTITATIEF EN KWALITATIEF PERSPECTIEF BINNEN DE KRACHT EN AMBITIE VAN EINDHOVEN
•
• • • • •
De komende jaren zal een significante groei naar hotelovernachtingen bestaan. De confrontatie tussen vraag en aanbod van hotelkamers toont ruimschoots mogelijkheid tot het uitbreiden van Hotel Mariënhage. Er bestaat uitbreidingsruimte in het totale verzorgingsgebied van 980 tot 1.350 kamers tot 2035. Hotel Mariënhage is met haar historische karakter en congresfaciliteiten uniek in Eindhoven en sluit daarmee aan op de diversificatie van het hotelaanbod en de versterking van het kwaliteitstoerisme in Noord-Brabant. Hotel Mariënhage sluit goed aan bij de wensen van de zakelijke gast vanwege de vergader- en congres mogelijkheden. Deze zakelijke vraag zal komende jaren alleen maar toenemen. Het unieke historische karakter geneert haar eigen kamervraag. Met de openbare publieke voorzieningen (restaurant) biedt het hotel een plek voor ontmoeting voor alle gebruikers binnen het gebied. Vanuit kwantitatief als kwalitatief oogpunt is behoefte aan de uitbreiding van Hotel Mariënhage in Eindhoven.
BEPERKTE (RUIMTELIJK) ECONOMSICHE EFFECTEN OP CONCURRERENDE HOTELAANBOD
• •
De ruimtelijke effecten van de uitbreiding van Hotel Mariënhage op omliggend hotelaanbod is zeer beperkt. De uitbreiding van Hotel Mariënhage draagt bij aan het versterken van overnachtingsmogelijkheden, recreatie en het toeristisch en zakelijk aanbod van Eindhoven en de nabijgelegen gemeenten. De uitbreiding zorgt voor een nieuwe kwaliteitsslag in het Eindhovense hotelaanbod.
CONCLUSIE
De uitbreiding van Hotel Mariënhage hotel voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte, heeft een uniek concept als hotel met haar historische karakter en horeca- en congresfaciliteiten.
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Ruimtelijke Onderbouwing Uitbreiding Mariënhage hotel Eindhoven Projectnummer 51021827 3 juni 2024
18/21
Bijlage 1: Overzicht hotelaanbod verzorgingsgebied Plaats
Naam hotel
Postcode
Adres
Hotel Sterre Google kamers n Review
Opmerking
Best
Van Der Valk 5683 PX hotel EindhovenBest
Eindhovense weg Zuid 144
200 onbeken d
4,3
Best
Bed&Bos
5681 BH
Sonseweg 37
14 onbeken d
4,6
Best
LH Best Hotel
5684 PL
De Maas 2
70 onbeken d
4,3
Eindhoven Social Hub Eindhov
5611 AA
Stationsweg 1
80 onbeken d
4,4 Nieuw 2017
Eindhoven NH Colletion Groene Toren
5611 CA
Vestdijk 5
132
5
4,5 Nieuw 2017
Eindhoven Hotel The Match 5611 JS
Kleine Berg 43
75
3
4,2 Nieuw 2019
Eindhoven Backpackers Eindhoven
5611 NB
Stratumsedijk 31
16 onbeken d
3,7
Eindhoven Auberge Nassau 5611 HE
Wilhelminaple in 13
9 onbeken d
4,2
Eindhoven B & B Van Neer
5622 AC
Kronehoefstr aat 10
12 onbeken d
3,8
Eindhoven Best Western Eindhoven
5615 AB
Leenderweg 80
60
4
1,0
Eindhoven Blue Collar Hotel 5617 AA
Klokgebouw 10
43 onbeken d
4,1
Eindhoven Boutique Hotel Lumière
5611 GS
Hooghuisstra at 31A
25
3
4,3
Eindhoven Crown Inn
5611 EC
Markt 35
62
3
3,5 Volledig beschikbaar gesteld voor Oekraïense vluchtelingen. 140 personen verblijven hier van midden april 2024 tot midden 2026.
Eindhoven Crown Hotel Eindhoven
5611 CC
Vestdijk 1416
135
4
4,0
Eindhoven Hotel Parkzicht
5615 EB
Alberdingk Thijmlaan 18
37
4
4,4
Eindhoven Holiday Inn
5612 BA
Veldmaarsch alk Montfomeryla an 1
205
4
4,2
Eindhoven Hotel Benno
5611 HE
Wilhelminaple in 9
22
2
3,5
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Ruimtelijke Onderbouwing Uitbreiding Mariënhage hotel Eindhoven Projectnummer 51021827 3 juni 2024
19/21
Eindhoven Hotel Cafe Rest. 5611 EB Queen
Markt 7
40
Eindhoven Herberg Dirven
5611 GC
Keizersgracht 15 A
20 onbeken d
4,7 Nieuw: 40 asielzoekers verblijven in dit hotel
Eindhoven Hotel Glow
5611 GC
Keizersgracht 13 A
40 onbeken d
4,3 65 asielzoekers verblijven in dit hotel
Eindhoven Hotel Grill Campanile
5657 GB
Noord Brabantlaan 309
84
3
3,8
Eindhoven Hotel La Reine
5611 HE
Wilhelminaple in 3
18
3
4,2
Eindhoven WestCord
5611 BJ
Lichttoren 22
227
4
4,2
Eindhoven Lightotel
5643 AK
Leenderweg 285
8
1
3,6
Eindhoven Novotel Eindhoven
5657 EJ
Anthony Fokkerweg 101
94
4
4,1 Vijftig asielzoekers verblijven in dit hotel
Eindhoven Park Plaza
5611 SC
Geldropsewe g 17
104
4
4,1
Eindhoven Pullman Eindhoven Cocagne
5611 CA
Vestdijk 47
320
4
4,5
Eindhoven Sandton Hotel Eindhoven City Centre
5611 NA
Stratumsedijk 23D
75
3
4,0
Eindhoven Tulip Inn Eindhoven Airport
5657 EA
Luchthavenw eg 27
120
3
4,0
Eindhoven Van der Valk Eindhoven
5644 RL
Aalsterweg 322
272
4
4,1
Eindhoven Piet Hein Eek Hotel
5651 HA
Beeldbuisring 201
13 onbeken d
4,7
80
3,5
4,5
Eindhoven Hotel Mariënhage
3
4,2
GeldropMierlo
Carlton De Brug (HUP)
5731 PD
Arkweg 3
149
4
4,2
GeldropMierlo
Boutique Hotel Four
5664 EG
Bogardeind 223
11 onbeken d
3,9
GeldropMierlo
Brainport Hotel and Apartments
5664 HH
Korte Kerkstraat 46
16 onbeken d
4,3
GeldropMierlo
Hotel Nijver
5664 HJ
Heuvel 1a
19
4,3
GeldropMierlo
Hotel-Restaurant 't Anker
4
gesloten
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Ruimtelijke Onderbouwing Uitbreiding Mariënhage hotel Eindhoven Projectnummer 51021827 3 juni 2024
20/21
GeldropMierlo
NH Geldrop Hotel
GeldropMierlo
Hotel Buenos
5663 PL
Zwembadweg 15
2 onbeken d
3,2
Nuenen
Boordhuys
5674 NB
Boord 37
3 onbeken d
4,7
Nuenen
Hotel-Restaurant De Collse Hoeve
Nuenen
Parkhotel 5671 GC Auberge Vincnet
Park 69
25 onbeken d
4,1
Son en Breugel
H.C.R. La Sonnerie
5691 AB
Nieuwstraat 45
38 onbeken d
4,3
Veldhoven NH Conference Centre Koningshof
5504 RM
Locht 117
509
4
4,2
Waalre
5582 LA
Laan van Diepenvoorde 30
156 onbeken d
4,1
Bastion Hotel
gesloten
50 arbeidsmigranten wonen hier. Wens is om dit uit te breiden voor komende 10 jaar
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Ruimtelijke Onderbouwing Uitbreiding Mariënhage hotel Eindhoven Projectnummer 51021827 3 juni 2024
21/21
Bijlage 3
30
Akoestisch onderzoek
omgevingsvergunning BOPA Uitbreiding hotel Mariënhage Eindhoven
Doelmatig, doeltreffend en doelgericht advies in geluid & bouwfysica
Akoestisch onderzoek industrielawaai Augustijnendreef 15 te Eindhoven
Project/document nr : 20240026.01 Datum : 12-6-2024 Opdrachtgever : Pouderoyen Tonnaer T.a.v. de heer mr. M.A. Koopman Wijchenseweg 102 6538 SX Nijmegen Auteur
:
dhr. ir. J. (Jo) Smeets
lid van Target Advies
e. info@targetadvies.nl
KvK 1205.6731
Boonstraat 18b
i. www.targetadvies.nl
BTW NL001827483B46
6082 AV Buggenum
t. +31 (0)475 71 29 22
IBAN NL13KNAB0741864983
Inhoudsopgave 1 2
3
4
5
6
Inleiding Onderzoeksopzet
3 4
2.1 2.2 2.3 2.4
4 4 4 4
Rekenmethode Modellering Geluidmetingen Periodedefinitie
Wetgeving en randvoorwaarden
5
3.1 3.2 3.3 3.4
Regels voor bescherming tegen geluid Indirecte hinder Aard van het geluid Toepassing op onderhavige situatie
5 6 6 7
3.4.1
Geluidwaarden en -regels uit het omgevingsplan
7
3.4.2
Indirecte hinder
7
3.4.3
Aard van het geluid
7
Bedrijfslocatie, -situatie en modellering
8
4.1 Bedrijfslocatie 4.2 Bedrijfssituatie en -activiteiten 4.3 Modellering
8 8 9
4.3.1
Stationaire bronnen
9
4.3.2
Mobiele bronnen
9
4.3.3
Omgevingskenmerken
9
4.3.4
Beoordelingspunten
10
Resultaten
11
5.1 Voorbeschouwing en toepassing van de Beste Beschikbare Technieken 5.2 Resultaten directe hinder 5.3 Resultaten indirecte hinder
11 11 12
Conclusie
13
6.1 Toets geluid 6.2 Eindconclusie
13 13
Bijlagen 1 2 3 4 5 6
Figuren Invoergegevens rekenmodel Rekenresultaten LAr,LT Rekenresultaten LAmax Rekenresultaten indirecte hinder Toegepaste bronvermogens
20240026.01 - Akoestisch onderzoek industrielawaai Augustijnendreef 15 te Eindhoven
pagina 2
1
Inleiding In opdracht van Pouderoyen Tonnaer heeft Target Advies een akoestisch onderzoek industrielawaai uitgevoerd. De geluidemissie in de toekomstige situatie voor de locatie Augustijnendreef 15 te Eindhoven wordt berekend en getoetst aan de geldende geluidnormen. Tevens is bepaald of sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Aanleiding van het onderzoek vormt het planvoornemen om in een bestaand gebouw grenzend aan het Hotel Mariënhage te Eindhoven 54 extra hotelkamers te realiseren. Dit gaat gepaard met extra verkeersbewegingen en geluid van installaties. Het onderzoek is uitgevoerd aan de hand van de gegevens welke zijn verstrekt door de opdrachtgever. Navolgende figuur geeft de ligging van de te onderzoeken locatie weer.
afzuiging
Figuur 1 - Foto met ligging onderzoekslocatie
parkeerterrein
warmtepompen
te ontwikkelen vleugel
Figuur 2 - Luchtfoto met ligging onderzoekslocatie
20240026.01 - Akoestisch onderzoek industrielawaai Augustijnendreef 15 te Eindhoven
pagina 3
2
Onderzoeksopzet
2.1
Rekenmethode Alle berekeningen zijn uitgevoerd overeenkomstig de voorschriften van Bijlage IVh Omgevingsregeling (Or) ‘Meet- en rekenmethode geluid industrie’ (MRGI) en vervolgens getoetst aan de geluideisen uit het omgevingsplan. Tevens is getoetst of sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.
2.2
Modellering Voor het verwerken van de gegevens en het berekenen van de immissieniveaus is gebruik gemaakt van het programma Geomilieu, versie 2023.3, ontwikkeld door DGMR. De overdrachtsberekening in het model gebeurt conform de voorschriften van methode II.8 uit de MRGI. In het model zijn in de overdrachtsberekeningen meegerekend: - geometrische uitbreiding (afstand); - afname/toename als gevolg van reflectie, verstrooiing en absorptie door de bodem; - afname/toename als gevolg van afscherming, reflecties en absorptie door obstakels; - afname door absorptie in de lucht. In dit onderzoek zijn de volgende modeleigenschappen aangehouden: - meteorologische correctie: Standaardcorrectie - absorptiestandaarden: Standaard MRGI-II.8 - luchtabsorptie: Standaard MRGI-II.8
2.3
Geluidmetingen Ter bepaling van de bronvermogens van de geluidrelevante activiteiten is gebruik gemaakt van archiefgegevens, kentallen en fabrieksdata.
2.4
Periodedefinitie In Geomilieu zijn de etmaalperioden gedefinieerd volgens navolgende tabel. De Letmaal-waarde wordt bepaald door het maximum te bepalen van geluidbelasting in de afzonderlijke perioden vermeerderd met de toeslag. De Lden-waarde wordt bepaald door het energetisch gemiddelde van de dag-, avond- en nachtwaarde vermeerderd met de correctie in de laatste kolom. Tabel 1 - Definitie etmaalperioden en toeslagen Periode
Van
Tot
Toeslag
dagperiode
07.00 uur
19.00 uur
0,0 dB
avondperiode
19.00 uur
23.00 uur
5,0 dB
nachtperiode
23.00 uur
07.00 uur
10,0 dB
20240026.01 - Akoestisch onderzoek industrielawaai Augustijnendreef 15 te Eindhoven
pagina 4
3
Wetgeving en randvoorwaarden
3.1
Regels voor bescherming tegen geluid In het omgevingsplan staan regels voor de bescherming tegen geluid door activiteiten. De regels staan eerst in het tijdelijk deel: in de bruidsschat en in de planologische regels. Gemeenten kunnen daarna de regels voor geluid op hun grondgebied aanpassen. Deze regels komen dan in het nieuwe deel van het omgevingsplan en moeten passen binnen de instructieregels uit paragraaf 5.1.4.2.2 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Voor de onderhavige situatie geldt dat met betrekking tot de te stellen geluideisen is uitgegaan van de regels uit de bruidsschat welke via het Invoeringsbesluit Omgevingswet van rechtswege in het tijdelijke deel van het omgevingsplan zijn geland. De eisen uit Afdeling 22.3.4 met betrekking tot het aspect geluid zijn als volgt (niet relevante onderdelen zijn weggelaten): Voor het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau (LAr,LT) en het maximale geluidniveau (L Amax), als gevolg van installaties, toestellen en activiteiten door een activiteit, geldt dat: - de niveaus op de in navolgende tabel genoemde plaatsen en tijdstippen niet meer bedragen dan de in deze tabel aangegeven waarden: Tabel 2 - Waarden voor geluid op een geluidgevoelig gebouw
-
-
-
Dagperiode
Avondperiode
Nachtperiode
7.00-19.00u.
19.00-23.00u.
23.00-7.00u.
LAr,LT op de gevel van gevoelige gebouwen
50 dB(A)
45 dB(A)
40 dB(A)
LAr,LT in- of aanpandige gevoelige gebouwen
35 dB(A)
30 dB(A)
25 dB(A)
LAmax op de gevel van gevoelige gebouwen
70 dB(A)
65 dB(A)
60 dB(A)
LAmax in- of aanpandige gevoelige gebouwen
55 dB(A)
50 dB(A)
45 dB(A)
de in vorenstaande tabel aangegeven waarden binnen in- of aanpandige gevoelige gebouwen niet gelden indien de gebruiker van deze gevoelige gebouwen geen toestemming geeft voor het in redelijkheid uitvoeren of doen uitvoeren van geluidmetingen; de in vorenstaande tabel aangegeven waarden op de gevel ook gelden bij gevoelige terreinen op de grens van het terrein; de waarden in in- en aanpandige gevoelige gebouwen gelden in geluidgevoelige ruimten en verblijfsruimten; de in vorenstaande tabel aangegeven waarden niet gelden op gevoelige objecten die zijn gelegen op een gezoneerd industrieterrein; bij het bepalen van de geluidniveaus, buiten beschouwing blijft: a) het stemgeluid van personen op een onverwarmd en onoverdekt terrein, tenzij dit terrein kan worden aangemerkt als een binnenterrein; b) het stemgeluid van bezoekers op het open terrein bij sport- of recreatieactiviteiten; bij het bepalen van het maximaal geluidniveau (LAmax) buiten beschouwing blijft het geluid als gevolg van: a) laden en lossen en het in- en uitrijden van daarbij horende motorvoertuigen, in de periode tussen
20240026.01 - Akoestisch onderzoek industrielawaai Augustijnendreef 15 te Eindhoven
pagina 5
-
3.2
7.00 uur en 19.00 uur; b) het komen en gaan van bezoekers bij een activiteit waarvan horeca-, sport- of recreatieactiviteiten de kern vormen; de maximale geluidniveaus (LAmax) tussen 23.00 en 7.00 uur niet van toepassing zijn op aandrijfgeluid van motorvoertuigen bij het laden en lossen als: a) voor die activiteit het in die periode geldende maximale geluidniveau (L Amax) niet te bereiken is door het treffen van maatregelen; b) het niveau van het aandrijfgeluid op een afstand van 7,5 m van het motorvoertuig niet hoger is dan 65 dB(A).
Indirecte hinder Voertuigbewegingen ten gevolge van het aan- en afrijdend verkeer naar en van een activiteit veroorzaken indirecte hinder. Het gaat hierbij om geluidhinder die niet wordt veroorzaakt binnen de locatie van de milieubelastende activiteit, maar die er wel aan toe te schrijven is. In de bruidsschat is het aspect indirecte geluidhinder in 22.44 (Specifieke zorgplicht) lid 3 onder a als volgt geregeld: degene die een activiteit verricht en weet of redelijkerwijs kan vermoeden dat die activiteit nadelige gevolgen kan hebben voor de belangen, bedoeld in artikel 22.42, is verplicht de nadelige gevolgen voor het milieu van het verkeer van personen en goederen van en naar de activiteit zo veel mogelijk te voorkomen/beperken. Volgens de toelichting op dit artikel geldt dat bij de bepaling van indirecte geluidhinder vanwege wegverkeer de circulaire van 29 februari 1996 van de Minister van VROM, getiteld ‘Geluidhinder veroorzaakt door het wegverkeer van en naar de inrichting; beoordeling in het kader van de vergunningverlening op basis van de Wet milieubeheer’ (Schrikkelcirculaire) als hulpmiddel kan dienen.
Voor de indirecte hinder ten gevolge van het aan- en afrijdend verkeer geldt vanuit voornoemde circulaire een beperking van de reikwijdte tot die afstand waarbinnen de herkomst van het verkeer in alle redelijkheid kan worden teruggevoerd op de aanwezigheid van de activiteit. Dit is de reikwijdte waarbinnen voertuigen (met inachtname van de maximumsnelheid) de ter plaatse optredende snelheid bereiken, akoestisch nog herkenbaar zijn, nog niet zijn opgenomen in het heersende verkeersbeeld of nog niet op een voor meerdere bedrijven functionerende ontsluitingsroute rijden. Indirecte hinder is wegverkeer, maar dient te worden bepaald als zijnde industrielawaai.
3.3
Aard van het geluid Bij de beoordeling van de akoestische situatie moet rekening worden gehouden met bijzondere geluiden die extra hinderlijk zijn. Als deze bijzondere geluiden voorkomen en waarneembaar zijn bij of in geluidgevoelige objecten, dan geldt een toeslag op de gemeten (of berekende) geluidbelasting van: - 10 dB bij muziekgeluid; - 5 dB bij tonaal, intermitterend of impulsachtig geluid.
20240026.01 - Akoestisch onderzoek industrielawaai Augustijnendreef 15 te Eindhoven
pagina 6
Is er sprake van zowel tonaal als impulsachtig geluid, dan geldt de toeslag maar één keer. De toeslag wordt toegepast voor dat deel van de beoordelingsperiode waarin er sprake is van een bijzonder geluid. Bij toetsing aan de geluidzone of geluidproductieplafond mag geen toeslag worden toegepast.
3.4
Toepassing op onderhavige situatie
3.4.1
Geluidwaarden en -regels uit het omgevingsplan Overeenkomstig de bruidsschat zijn de volgende geluidwaarden van toepassing: Tabel 3 - Geluidwaarden bruidsschat Dag
Avond
Nacht
Langtijdgemiddeld beoordelingsniveau LAr,LT
50 dB(A)
45 dB(A)
40 dB(A)
Maximale niveau LAmax
70 dB(A)
65 dB(A)
60 dB(A)
Voornoemde grenswaarden zijn tevens de normen horende bij ruimtelijke inpassing in een gemengd gebied als het onderhavige. Bij de ruimtelijke toets worden ook in de bruidsschat opgenomen uitzonderingen meegenomen in de afweging. 3.4.2
Indirecte hinder In de bruidsschat is het aspect indirecte geluidhinder onder specifieke zorgplicht geregeld. Volgens de toelichting is de Schrikkelcirculaire uit 1996 van toepassing.
3.4.3
Aard van het geluid Gezien de aard van de geluidbronnen en de afstand van de bronnen tot aan de beoordelingspunten, is het niet te verwachten dat op de beoordelingspunten bijzondere geluiden hoorbaar zijn. Er is geen geluidinstallatie binnen het bedrijf aanwezig welke buiten de locatiegrens van de activiteit waarneembaar is. Tevens ligt het niet in de verwachting dat er sprake is van trillinghinder of laagfrequent geluid.
20240026.01 - Akoestisch onderzoek industrielawaai Augustijnendreef 15 te Eindhoven
pagina 7
4
Bedrijfslocatie, -situatie en modellering
4.1
Bedrijfslocatie In figuur 1 op pagina 3 is een luchtfoto opgenomen met daarop de onderzoekslocatie en de omgeving (dichtstbijzijnde woonbebouwing). Het bedrijf is gelegen in het centrum van Eindhoven.
4.2
Bedrijfssituatie en -activiteiten Het onderhavige bedrijf betreft een 4 sterrenhotel en omvat aan de te toetsen zijde met name de volgende (milieubelastende) activiteiten: installaties (2 grote warmtepompen en een afzuiging) en parkeren/verkeer. Er is niet naar het gehele complex gekeken, maar uitsluitend naar die activiteiten en installaties welke in de directe omgeving van de wijziging plaatsvinden. Bronnen die verder weg zijn gelegen, zijn akoestisch niet relevant en daarmee niet meegenomen. Hieronder is de representatieve bedrijfssituatie nader beschouwd. De invoergegevens van het rekenmodel zijn weergegeven in bijlage 2. Voor de verkeersgeneratie is aangesloten bij CROW-publicatie 381 ‘Toekomstbestendig parkeren - Van parkeerkencijfers naar parkeernormen’. Het hotel is gelegen in sterk stedelijk gebied in het centrum en kent volgens deze publicatie 10,7 bewegingen per 10 kamers per etmaal. Het hotel bestaat reeds uit 78 (worstcase afgerond 80) kamers. Er worden er bij het voorgenomen plan 54 toegevoegd. Worst-case is in totaal uitgegaan van 134 kamers. Dit komt neer op 143 bewegingen per etmaal. Een deel hiervan zal parkeren aan de wegzijde, echter het grootste deel zal parkeren op de parkeerplaatsen oostelijk en westelijk van het hotel. Aan de westzijde van het hotel verandert er niets. Daarom is alleen de parkeerplaats oostelijk van het hotel gemodelleerd.
Bij de bepaling van indirecte hinder is uitgegaan van alle verkeersbewegingen. Bij de bepaling van de directe hinder is uitgegaan van worst-case 2/3e hiervan op de oostelijke parkeerplaats. Deze 95 voertuigen zijn lineair verdeeld over de dag-, avond- en 1 uur van de nachtperiode. In de avond- en nachtperiode zal in de praktijk minder verkeer plaatsvinden. Daarmee is deze aanname worst-case. Aan dezelfde zijde van het hotel bevindt zich een keukenafzuiging in de gevel en worden twee grote warmtepompen geplaatst op het maaiveld. Het type warmtepomp dat wordt toegepast is de Daikin EWYT064CZPBA2. Deze units hebben een bronvermogen van elk 83 dB(A). Er is geen rekening gehouden met tonaal geluid, omdat van Daikin installaties bekend is dat hiervan geen sprake is. Er is gebruik gemaakt van een geluidspectrum uit archiefgegevens. Deze twee units zijn iets over-gedimensioneerd zodat deze niet op vol vermogen hoeven te draaien. In de nachtperiode worden de units bovendien zodanig ingeregeld dat zij nooit beide gelijktijdig draaien. In het model is er worst-case van uitgegaan dat beide units op 100% van het vermogen draaien in de dagperiode, 90% in de avondperiode en 70% in de nachtperiode. Daar de ventilator van de warmtepomp maatgevend is, is de formule van Beranek t.a.v. terugtoeren van ventilatoren aan de orde, zie paragraaf 5.1.
De volgende activiteiten zijn niet meegenomen in het akoestisch onderzoek: - stemgeluid op de parkeerplaats of in de Dommeltuin omdat het qua bronvermogen (ca. 65 dB(A) per persoon) en bedrijfsduur dermate beperkt is, dat het akoestisch niet relevant is;
20240026.01 - Akoestisch onderzoek industrielawaai Augustijnendreef 15 te Eindhoven
pagina 8
-
-
4.3
parkeren van auto’s op de parkeerplaats westelijk van het hotel daar de afstand tot geluidgevoelige gevels hier groter is dan aan de oostelijke zijde en hier geen akoestisch maatgevende installaties staan opgesteld. Gezien de afstand heeft parkeren alhier geen invloed op de geluidbelasting aan oostelijke zijde; parkeren van auto’s in de parkeerhavens aan de Augustijnendreef, daar het in openbaar gebied plaatsvindt en daarmee niet met zekerheid is toe te schrijven aan het hotel.
Modellering In bijlage 2 wordt een overzicht gegeven van alle invoergegevens, waaronder ook de relevante geluidbronnen. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen stationaire bronnen en mobiele bronnen behorende bij de transportbewegingen op het bedrijfsterrein.
4.3.1
Stationaire bronnen In navolgende tabel staat een overzicht van de akoestisch relevante stationaire geluidbronnen horende bij de activiteiten in de RBS met bijbehorende bronvermogens. Tabel 4 - Akoestisch relevante geluidbronnen horende bij de activiteiten in de beschouwde bedrijfssituatie Bron-
Bronvermogen
Bedrijfstijd
nummer
Lw
Lw,max
dag1)
avond1)
nacht1)
Warmtepomp Daikin EWYT064CZPBA2
b 01 - b 02
83
-
0 dB
2,28 dB
7,75 dB
Afzuiging keuken bij ontbijtzaal
b 03
70
-
3 uur
-
1 uur
Bron
1) Bedrijfstijden zijn weergegeven in uren of dB per puntbron.
4.3.2
Mobiele bronnen In navolgende tabel staat een overzicht van de vervoersbewegingen horende bij de activiteiten in de RBS met bijbehorende (piek)bronvermogens. Bij pieken moet gedacht worden aan het sluiten van portieren en optrekken. Tabel 5 - Vervoersbewegingen horende bij de activiteiten in de beschouwde bedrijfssituatie Beweging
Bron-
Bronvermogen
Aantal aan- en afvoerbewegingen
nummer
Lw
Lw,max
dag
avond
nacht
mb 01/pb 01
88
95
67
23
5
Ih 01
91
-
101
34
8
Personenauto’s: - directe hinder aan 15 km/uur Personenauto’s: - indirecte hinder aan 25 km/uur