Bijlage 3a - Bestemmingsplan ‘IV Emmasingelkwadrant-Fellenoord 2013 (Vonderpark Kwartier)
Tekst van het document
Vastgesteld bestemmingsplan
IV EmmasingelkwadrantFellenoord 2013 (Vonderpark Kwartier)
juni 2024
IV Emmasingelkwadrant-Fellenoord 2013 (Vonderpark Kwartier)
Inhoudsopgave Toelichting
5
Hoofdstuk 1 Inleiding
7
1.1
Aanleiding
7
1.2
Het plangebied
8
1.3
Crisis- en Herstelwet
11
1.4
Vigerend plan
11
1.5
Leeswijzer
13
Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied
15
2.1
Historisch perspectief
15
2.2
Stedenbouwkundige structuur
18
2.3
Beoogde ontwikkeling
21
Hoofdstuk 3 Uitgangspunten, randvoorwaarden en beleidskader
31
3.1
Inleiding
31
3.2
Rijksbeleid
31
3.3
Provinciaal beleid
40
3.4
Gemeentelijk beleid
45
3.5
Volkshuisvesting
60
3.6
Archeologische en cultuurhistorische waarden
68
3.7
Verkeer en parkeren
71
3.8
Groen
77
3.9
Plintfuncties
81
3.10
Kabels, leidingen
85
3.11
Windhinder, privacy en bezonning
85
3.12
Explosieven
88
Hoofdstuk 4 Milieuparagraaf
91
4.1
M.e.r.-beoordeling
91
4.2
Bedrijven en milieuzonering
92
4.3
Geluid
94
4.4
Luchtkwaliteit
102
4.5
Externe veiligheid
105
4.6
Duurzaamheid
112
4.7
Bodem
114
4.8
Natuur
117
4.9
Trillingshinder
121
Hoofdstuk 5 Waterparagraaf
123
5.1
Inleiding
123
5.2
Beleid
123
5.3
Eindhovense klimaattoets
127
2
vastgesteld IV Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (Vonderpark Kwartier) Gemeente Eindhoven
5.4
Beschrijving watersysteem plangebied van de huidige situatie
130
5.5
Toekomstige situatie van het watersysteem
132
Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving
135
6.1
Algemeen
135
6.2
Planmethodiek
135
6.3
Verbeelding
135
6.4
Planregels
135
Hoofdstuk 7 Handhaving
137
7.1
Algemeen
137
7.2
Handhaving
138
Hoofdstuk 8 Financiële aspecten
141
Hoofdstuk 9 Procedure en maatschappelijke uitvoerbaarheid
143
9.1
Bekendmaking ex artikel 1.3.1 Bro
143
9.2
Overleg ex artikel 3.1.1. Bro
143
9.3
Inspraak
143
9.4
Zienswijzen
145
Bijlagen bij toelichting
147
Regels
149
Hoofdstuk 1 Inleidende regels
151
Artikel 1
Begrippen
151
Artikel 2
Wijze van meten
157
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
159
Artikel 3
Centrum
159
Artikel 4
Groen
163
Artikel 5
Verkeer - Verblijfsgebied
165
Artikel 6
Waarde - Archeologie 6
167
Hoofdstuk 3 Algemene regels
169
Artikel 7
Anti-dubbeltelregel
169
Artikel 8
Algemene aanduidingsregels
171
Artikel 9
Algemene afwijkingsregels
173
Artikel 10
Parkeren
175
Artikel 11
Parkeren bij wijziging gebruiksfunctie
177
Artikel 12
Voorwaardelijke verplichting waterberging
179
Artikel 13
Groenopgave
181
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
183
Artikel 14
Overgangsrecht
183
Artikel 15
Slotregel
185
Bijlagen bij regels
187
Bijlage 1
188
Lijst van bedrijfsactiviteiten
vastgesteld IV Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (Vonderpark Kwartier) Gemeente Eindhoven
3
Bijlage 2
Lijst van horeca-activiteiten
193
Bijlage 3
Afbeelding 3.2.1 sub b
195
Bijlage 4
Besluit hogere waarden wet geluidhinder bouwveld A
197
Bijlage 5
Besluit hogere waarden wet geluidhinder bouwveld B
202
Bijlage 6
Besluit hogere waarden wet geluidhinder bouwveld B – C1 209
Bijlage 7
Lijst van bedrijfsactiviteiten bij wonen
4
214
vastgesteld IV Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (Vonderpark Kwartier) Gemeente Eindhoven
Toelichting
vastgesteld IV Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (Vonderpark Kwartier) Gemeente Eindhoven
5
6
vastgesteld IV Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (Vonderpark Kwartier) Gemeente Eindhoven
Hoofdstuk 1
1.1
Inleiding
Aanleiding
De woningbouwbehoefte in de Brainportregio en met name in Eindhoven is groot. Tot 2024 zullen er in Eindhoven jaarlijks ongeveer 3.000 woningen moeten worden bijgebouwd om aan de actuele behoefte te voldoen. De behoefte komt voort uit de (verwachte) groei van de bedrijven in de Brainportregio, het huidige woningtekort en de noodzaak om flexibel in te spelen op economische en demografische ontwikkelingen. Algemeen beleid is dat die woningbouwbehoefte zoveel mogelijk wordt opgelost binnen bestaand stedelijke gebied waarbij het benutten van vrijkomende binnenstedelijke centrumlocaties de voorkeur heeft. De gemeente wil de binnenstad de komende jaren een kwaliteitsslag geven die past bij het imago van Brainport. Dat betekent onder andere een wervend vestigingsklimaat voor bedrijven in Eindhoven en een aantrekkelijk leefklimaat voor bewoners. Op het gebied van wonen is het vasthouden van talent een belangrijk onderwerp, dat betekent dus het creëren van woonruimte voor afgestudeerden, kenniswerkers en expats. Maar ook voor (jonge) gezinnen die zich willen vestigen in EindhovenVoor de binnenstad betekent dit dat het voorzieningenniveau, de kwaliteit van de openbare ruimte en het groen en de positieve beleving van de stad moeten aansluiten bij de wensen van de (toekomstige) bewoners. Er staat dus veel te gebeuren in Eindhoven en veel projecten zijn in uitvoering of in voorbereiding.
Een van de transformatielocaties in de binnenstad is het zogenoemde Emmasingelkwadrant. Hier wordt een geïsoleerd gebied getransformeerd naar een gebied met grootstedelijke allure en een aantrekkelijk leefklimaat. Het terugbrengen van de Gender is een belangrijk element in dit gebied. Het gebied is reeds volop in ontwikkeling met onder andere de realisatie van woontoren Onyx en woontoren "Victoriatoren". Thans is aan de orde een hierop aansluitende ontwikkeling binnen het Emmasingelkwadrant, het “Vonderpark Kwartier”, met het door de gemeente Eindhoven aan te leggen openbare park. Deze nieuwe ontwikkeling bestaande uit een vijftal woongebouwen, waarvan een gebouw gesitueerd in bouwveld A en vier gebouwen in bouwveld B. De maximale bouwhoogte in bouwveld A bedraagt 30 m1 en de maximale bouwhoogte in bouwveld B bedraagt 66,6 m1, waarbij tevens het aantal bouwlagen concreet zijn benoemd. De vijf complexen zullen voorzien in totaal in maximaal 625 woningen in combinatie met een levendige plint. De aansluiting op de Vonderweg van het openbaar Victoriapark als dragend onderdeel van de herontwikkeling Emmasingelkwadrant is eveneens opgenomen in dit bestemmingsplan, zoals ook de terp plaatse te realiseren verkeersstructuur. In deze toelichting wordt de ontwikkeling nader beschreven en onderbouwd. Het project past niet binnen het vigerende bestemmingsplan.
Dit bestemmingsplan is aldus opgesteld en voorziet in een passende juridische en planologische regeling om de herontwikkeling mogelijk te maken.
Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. De vaststelling van dit bestemmingsplan vindt plaats op grond van de Wet ruimtelijke ordening, zoals geldig was op het moment van voor inwerkingtreding van de Omgevingswet. Dit bestemmingsplan zal deel uit gaan maken van het tijdelijk Omgevingsplan Eindhoven.
vastgesteld IV Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (Vonderpark Kwartier) Gemeente Eindhoven
7
1.2
Het plangebied
Het plangebied ligt in ten westen van het centrum van Eindhoven, ten oosten van het Philips-stadion, ten zuiden van het spoor en ten zuidwesten van de woontoren "Onyx". Het plangebied maakt deel uit van de buurt de Witte Dame en is onderdeel van het ontwikkelingsgebied Emmasingelkwadrant. Het plangebied wordt in grote lijnen begrensd door de Ventoselaan in het noorden, de Gagelstraat / Lichtstraat in het oosten, de Vonderweg in het westen en de Willemstraat in het zuiden.
Afbeelding: Luchtfoto van het plangebied
8
vastgesteld IV Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (Vonderpark Kwartier) Gemeente Eindhoven
Afbeelding: Plangebied als onderdeel van de Eindhovense binnenstad
vastgesteld IV Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (Vonderpark Kwartier) Gemeente Eindhoven
9
Afbeelding: Verbeelding van het nieuwe bestemmingsplan Duidelijk is dat de afronding van het Emmasingelkwadrant omvangrijker is dan het plangebied van onderhavige bestemmingsplan. Het resterend her te bestemmen gebied bestaat uit de bouwveld A (gedeeltelijk) en bouwveld C. Het openbaar Victoriapark met de hierin terug te brengen Gender is reeds verankerd in een separaat onherroepelijk bestemmingsplan. In onderhavig bestemmingsplan wordt wel planologisch de groen verbinding tussen Victoriapark en Vonderweg mogelijk gemaakt.
10
vastgesteld IV Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (Vonderpark Kwartier) Gemeente Eindhoven
Afbeelding: Inrichtingsplan
Onderhavig bestemmingsplan ziet aldus - zoals in par. 1.1. beschreven - op een gedeelte van bouwveld A., het bouwveld B. alsmede de aansluiting van het Victoriapark op de Vonderweg alsmede de in het plangebied te realiseren verkeersstructuur. De planologische regeling voor bouwvelden A. (gedeeltelijk) en C. volgen indien de feitelijke omstandigheden invulling hiervan mogelijk maken.
1.3
Crisis- en Herstelwet
De Crisis- en herstelwet (Chw) is in het leven geroepen ten behoeve van versnelling van ruimtelijke projecten. Dit om de economische crisis en haar gevolgen te bestrijden. Per 25 april 2013 is deze wet permanent geworden (Staatsblad, jaargang 2013, nr. 144 en nr. 145). De Chw is met name gericht op grote infrastructurele projecten en projecten gericht op duurzaamheid, innovatie en energie, alsmede woningbouwplannen, omvattende meer dan 11 woningen. Aldus kan worden geconcludeerd dat de Chw op dit bestemmingsplan van toepassing is.
1.4
Vigerend plan
Het bestemmingsplan 'III Emmasingelkwadrant-Fellenoord 2013 (Vonderpark Kwartier)' vervangt deels het bestemmingsplan 'Emmasingelkwadrant-Fellenoord 2013', vastgesteld door de gemeenteraad op 19 november 2013. Ingevolge dit thans vigerende bestemmingsplan zijn de gronden ter hoogte van het plangebied bestemd tot ‘Gemengd’, 'Kantoor' en 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Het geldende bestemmingsplan is in onderstaande afbeeldingen weergegeven.
vastgesteld IV Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (Vonderpark Kwartier) Gemeente Eindhoven
11
Afbeelding: Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan
Afbeelding: Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan
Afbeelding: Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan
Ter hoogte van de bestemming 'Kantoor' zijn de gronden bestemd voor kantoren en zakelijke dienstverlening. Het is niet toegestaan te wonen binnen deze bestemming. Ter plaatse van de bestemming 'Gemengd' zijn de gronden bestemd ten behoeve van kantoren, detailhandel, dienstverlening, wonen (al dan niet in combinatie met een 12
vastgesteld IV Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (Vonderpark Kwartier) Gemeente Eindhoven
aan-huis-verbonden- beroep), maatschappelijke voorzieningen, bedrijven behorende tot de categorieën 1 en 2, horeca en een multifunctionele accommodatie voor beurzen, evenementen, concerten, etc. De gronden ter plaatse van de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' zijn bestemd voor woonstraten, pleinen, voet- en fietspaden en onderdoorgangen. Voor een beperkt gedeelte van het plangebied geldt de gebiedsaanduiding’ verbindingszone 1’. Voor dit gebied geldt dat Burgemeester en wethouders bevoegd zijn het plan te wijzigen door de bestemming ‘kantoor’ te wijzigen in de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied Voor het noordelijk gelegen gedeelte van het plangebied geldt de gebiedsaanduiding 'veiligheidszone-groepsrisico' in verband met de ligging nabij het spoor. Ter hoogte van deze locatie zijn geen nieuwe gebouwen toegestaan die zijn bestemd voor het verblijf, al dan niet gedurende een gedeelte van de dag, van verminderd zelfredzame personen. Daartoe behoren in ieder geval (psychiatrische) ziekenhuizen, bejaardenhuizen en verpleeghuizen, basisscholen en sociale werkplaatsen. Ter hoogte van de bestemming 'Kantoor' is tevens de gebiedsaanduiding 'wro-zone – wijzigingsgebied 2' opgenomen.
Met deze wijzigingsbevoegdheid kunnen burgemeester en wethouders de bestemming wijzigen in de bestemming 'Wonen', met dien verstande dat minimaal 70% van de woongebouwen dient te bestaan uit studentenwoningen. Voor het oprichten van bebouwing buiten het bouwvlak kan deze wijzigingsbevoegdheid niet worden toegepast.
1.5
Leeswijzer
Het bestemmingsplan ‘IV Emmasingelkwadrant-Fellenoord 2013 (Vonderpark Kwartier)' bestaat uit een digitale en analoge verbeelding (plankaart) met de daarbij behorende regels. De verbeelding vormt samen met de regels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. Bij (de regels van) het bestemmingsplan behoort het Besluit Hogere grenswaarde. Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening. De toelichting bestaat uit negen hoofdstukken. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2 met de beschrijving van de bestaande situatie in het plangebied en een beschrijving van het project en de randvoorwaarden. Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden voor en het beleidskader voor de opstelling van het voorliggende bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in de relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is beschreven in hoofdstuk 6. Handhaving komt in hoofdstuk 7 aan de orde. De financiële uitvoerbaarheid is beschreven in hoofdstuk 8 en hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde en te volgen procedure inclusief de maatschappelijke uitvoerbaarheid. (met name de resultaten van het gevoerde overleg en de samenspraak/inspraak).
Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.
vastgesteld IV Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (Vonderpark Kwartier) Gemeente Eindhoven
13
14
vastgesteld IV Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (Vonderpark Kwartier) Gemeente Eindhoven
Hoofdstuk 2
2.1
Beschrijving plangebied
Historisch perspectief
Eindhoven Eindhoven is ontstaan op het punt waar de riviertjes de Dommel en de Gender bij elkaar komen. In 1232 kreeg de nederzetting stadsrechten, maar tot het begin van de 19e eeuw blijft de stad klein en heeft deze slechts een beperkte regionale betekenis. Door de aanleg van het Eindhovens Kanaal in 1846 wordt de economische reikwijdte van de stad vele malen groter. De aanleg van de spoorlijn in 1866 versterkt dat proces. Naast de opkomst van de grotere industrieën zoals de textiel aan de randen van de stad, is er ook een opleving van de bedrijvigheid in kleinere industrieën zoals de tabaksverwerking, leerlooierijen, brouwerijen en hoedenmakerijen. In 1874 wordt de stad daartoe uitgebreid met delen van Woensel en Tongelre. In 1891 vestigt Philips zich met een gloeilampenfabriek in het pand Emmasingel 31. Gaandeweg koopt Philips veel grond om naast de fabrieken ook woningbouw en allerlei maatschappelijke en culturele voorzieningen voor haar werknemers te kunnen bouwen. Om de snelle groei die de stad doormaakt te accommoderen worden in 1920 de dorpen Stratum, Strijp, Gestel, Tongelre en Woensel toegevoegd aan de stad. Van een verzameling dorpen groeit Eindhoven zo uit tot een industriële stad, waar de oude dorpslintstructuur nog goed in de huidige stadsplattegrond is terug te vinden.
Afbeelding: Centrumgebied Eindhoven rond 1850
Om de nieuwe relatie tussen de dorpen en de stad te verbeteren, worden in de loop der tijd verschillende uitbreidingsplannen gemaakt. In alle plannen is de vraag of en zo ja hoe de binnenstad vergroot moet worden, hoe de verkeersfuik van het noord-zuidverkeer in en door het centrum opgelost kan worden en tenslotte, hoe er een structurele verbinding gelegd kan worden tussen de dorpen en de binnenstad. Het meest bekende plan dat gemaakt is, is van de planoloog De Casseres in 1929, dat uitgaat van eerdere plannen, maar waarin de verkeerscirculatie nog verder is verbeterd. Het duurt echter tot na de Tweede Wereldoorlog voordat de belangrijkste onderdelen van dit plan, namelijk de Rondweg en haar radiale ontsluitingswegen van en naar het centrum, worden gerealiseerd. In de Tweede Wereldoorlog wordt de binnenstad van Eindhoven meerdere keren getroffen door bombardementen. De Wederopbouwplannen hebben enerzijds herstel van deze schade en opbouw van de stad tot doel, anderzijds wordt de vooroorlogse ambitie om het verkeer rondom en naar de binnenstad te verbeteren voortgezet, samen met hoe de binnenstad vergroot kan vastgesteld IV Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (Vonderpark Kwartier) Gemeente Eindhoven
15
worden. De grootste ingreep die gedaan wordt is het aanleggen van het hoog spoor in noordelijke richting. Daardoor wordt een deel van Woensel bij de binnenstad gevoegd en ontstaat er een langgerekte zone direct naast het hoog spoor, waar ruimte is voor nieuwe grootstedelijke functies zoals een modern station, een stadspostkantoor, warenhuizen en kantoren. Tevens maakt het hoog spoor een einde aan de barrière tussen het centrum en het stadsdeel Woensel. Dit betekent een grote verbetering voor het doorgaande verkeer in de noord-zuidrichting. De bereikbaarheid van de binnenstad wordt vergroot door het completeren van de binnenring. Vanaf 1961 is Eindhoven qua inwonertal de vijfde stad van Nederland en gaat de verkeersafwikkeling met de opkomst van de auto een bepalende rol spelen in de stadsontwikkeling. Verkeer i.c.de auto wordt als stimulans voor de groei van de stad gezien en als middel om grote functies in de binnenstad te faciliteren. In het midden van de jaren '80 neemt de ruimte en de dominantie van de industrie op de stad af. Dit is vooral merkbaar in het centrum. Leegstaande bedrijfs- en industriegebouwen worden gesloopt of hergebruikt. De gerenoveerde bedrijfsgebouwen bieden plek aan de opkomende creatieve- en kennisindustrie. Bekende voorbeelden hiervan zijn de Witte Dame, de Lichttoren en het gebied Strijp S.
Meer en meer wordt duidelijk dat een prettig (be)leefbare stad, die ruimte biedt aan wonen, winkelen, werken, horeca en leisure van groot belang is voor de aantrekkingskracht van Eindhoven. Het verbeteren en verdichten van de binnenstad wordt daarmee een belangrijk doel, mede in verband met de positie van de stad als 'hart' van de regio Zuidoost Brabant, beter bekend als Brainport.
Het plangebied en haar omgeving Het plangebied ligt in het beekdal van de rivier de Gender in de buurt Witte Dame. Deze buurt wordt gekenmerkt door de vroegere aanwezigheid van Philips in Eindhoven. Aan het begin van de twintigste eeuw is Philips de bedrijfsactiviteiten ten westen van de Emmasingel gaan uitbreiden. De Gender is hierbij gedempt.
Afbeelding: demping van de Gender
Getuigen van de uitbreiding zijn onder andere de voormalige fabrieksgebouwen Lichttoren en de Witte Dame, gelegen ten oosten van het plangebied, die tussen 1910 en 1930 gebouwd zijn. Zowel de Lichttoren als de Witte Dame zijn ontworpen in een zakelijk expressionistische stijl en zijn tegenwoordig aangemerkt als rijksmonument. Beide gebouwen zijn tussen 1980 en heden herbestemd tot met name woningen, kantoren en maatschappelijke- en 16
vastgesteld IV Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (Vonderpark Kwartier) Gemeente Eindhoven
dienstverlenende functies. Met de uitbreiding van Philips buiten de stad heeft een schaalvergroting plaatsgevonden. De grote fabrieken van Philips gaven Eindhoven een nieuwe schaal naast de bebouwing van de oude dorpslinten. Andere elementen van het Philips imperium zijn de voormalige Philips personeelswinkel, tegenwoordig dienstdoende als Temporary Art Centre (gedeeltelijk binnen het plangebied) en het voormalige kantoor van Philips Lighting. De Ventoseflat nabij het plangebied en gelegen aan de Mathildelaan is een gemeentelijk monument. Dit appartementengebouw, in de stijl van de Amsterdamse school, is in 1927 gebouwd met gebruikmaking van de fundamenten en het casco van een voormalige sigarenfabriek. In 2012 is het gebouw volledig gerenoveerd ten behoeve van de huidige appartementen en enkele commerciële functies in de plint. Tijdens de Tweede Wereldoorlog had de nabijgelegen buurt Fellenoord veel te lijden van de bombardementen. Na de bevrijding werd de gelegenheid te baat genomen om de infrastructuur ingrijpend te verbeteren. De spoorlijn die ten zuiden van de Fellenoord liep, werd ongeveer 150 meter opgeschoven naar het noorden. Hiermee werd een nieuwe verkeersstructuur mogelijk met tunnels die de verbinding met Woensel moesten verbeteren en er kwam ruimte voor het 18-Septemberplein.
Aan de noordzijde van het spoor werd de oude Fellenoord in de daaropvolgende jaren gesloopt. De parochiekerk verdween in 1973. De oude bebouwing maakte plaats voor een stelsel van autowegen en fietstunnels. De radialen Boschdijk, Veldmaarschalk Montgomerylaan en Kennedylaan kwamen uit op deze nieuwe weg.
Afbeelding: Plangebied en omgeving In de jaren '90 is met het bouwen van de woontoren de Regent en vervolgens met de nieuwbouw van de Regentkwartier aan de Willemstraat weer een nieuwe schaalvergroting ingezet in het gebied. Het Emmasingelkwadrant is verder in ontwikkeling. In 2019 is de bouw van de 84 meter hoge woontoren Onyx afgerond. Met die bebouwing is in feite voortgeborduurd op het 'downtown' karakter dat de omgeving van het plangebied inmiddels kenmerkt en dat volgens gemeentelijk beleid in de toekomst versterkt moet worden.
vastgesteld IV Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (Vonderpark Kwartier) Gemeente Eindhoven
17
2.2
Stedenbouwkundige structuur
2.2.1
Opbouw
De omgeving van het plangebied wordt gekenmerkt door de voormalige Philipsgebouwen zoals de Lichttoren en de Witte Dame. Hier is een mix van functies te zien, met detailhandel en dienstverlenende activiteiten in de plinten en wonen of maatschappelijke doeleinden op de etages. Woontoren de Regent (circa honderd meter hoog) is hier een beeldbepalend element, evenals de voormalige Philips gebouwen (rijksmonumenten) en de Ventoseflat (gemeentelijk monument). Wanneer vanuit de kern van het centrum onder de Witte Dame doorgelopen wordt, komt men op het Lichtplein dat door de vele verharding onvoldoende uitnodigt voor een aangenaam verblijf. De bebouwing aan de Lichtstraat/Willemstraat heeft wel entrees aan de binnenzijde van het gebied, maar de andere gebouwen hebben geen duidelijke relatie met de openbare ruimte. In de toekomst moet dit gebied, beter bekend als Emmasingelkwadrant, geheel zijn getransformeerd tot een hoogwaardig centrumgebied met de Gender die weer bovengronds gehaald wordt, een park daaromheen en aan de randen woontorens met een levendige plint met uiteenlopende voorzieningen. Met de bouw van het wooncomplex met de Victoriatoren met commerciële voorzieningen in combinatie met de realisatie van de Onyxtoren en Victoriacourt (voorheen bekend als Gaagle), is een aanzet gegeven voor de afronding van de herontwikkeling van deze binnenstedelijke locatie.
Tot recent werd de sfeer in en rond het plangebied echter nog gedomineerd door een braakliggend parkeerterrein en het leegstaande kantoorpand van het voormalige Philips HCZ gebouw. Het is een omheind gebied dat een barrière vormt tussen het centrum en de achterliggende gebieden. Het HCZ-gebouw is een kantoorgebouw en voormalig kraakpand aan de Vonderweg 11 in Eindhoven.
Afbeelding : HCZ gebouw in 2016
Het pand werd in 1980 gebouwd als kantoor voor AGO-verzekeringen. Tussen 1994 en 2007 was het in gebruik bij Koninklijke Philips Electronics N.V., die er een software-afdeling 18
vastgesteld IV Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (Vonderpark Kwartier) Gemeente Eindhoven
vestigde. Nadat het pand in 2007 leeg kwam te staan, werd het op 3 december 2008 gekraakt. Het groeide in korte tijd uit tot het grootste kraakpand van Nederland en had in de tweede helft van 2009 ongeveer 160 bewoners. Het kantoorpand werd een cultureel centrum, waar kunstenaars een atelier konden starten. Ook was er een kapsalon, een eetcafé en een weggeefwinkel en werden er diverse feesten georganiseerd. Eind december 2009 oordeelde de rechter dat het pand per 1 februari 2010 door de krakers verlaten en ontruimd moest zijn. Later had het gebouw in het kader van antikraak nog enkele bewoners. In 2013 werden de gevels van het gebouw gesloopt. Aanvankelijk was het de bedoeling van de eigenaar om het pand deels te slopen en deels te renoveren om het weer geschikt te maken voor verhuur. Thans is volledige sloop aan de orde (die plaatsvindt voorafgaand aan vaststelling van dit bestemmingsplan) en herontwikkeling van de locatie als woongebied, waartoe dit bestemmingsplan wordt opgesteld mede omvattende de planologische aansluiting van het Victoriapark op de Vonderweg.
Afbeelding: HCZ gebouw in 2021
Met de aanleg van de Licht-as wordt er een verbinding gelegd tussen het centrum van Eindhoven en gebieden zoals Strijp-S en het Philips-stadion. Door de transformatie van het Emmasingelkwadrant wordt de barrièrewerking opgeheven en zal het gebied aansluiting zoeken bij het omliggende stedelijk weefsel. Een nieuw stuk binnenstad wordt gecreëerd met voorzieningen en een belevingswaarde die passen bij de ambities van de gemeente om de binnenstad op een niveau te brengen dat past bij de gewenste uitstraling van Brainport.
vastgesteld IV Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (Vonderpark Kwartier) Gemeente Eindhoven
19
Afbeelding: Samenhang plangebied en omgeving
Afbeelding: Inpassing Emmasingelkwadrant in stedelijk weefsel
Voor meer informatie over de stedenbouwkundige inpassing van de voorgenomen ontwikkelingen in de directe omgeving en het centrum van Eindhoven, wordt verwezen naar de ontwikkelingsvisie Emmasingelkwadrant. 2.2.2
Verkeersstructuur
Het Emmasingelkwadrant wordt omkaderd door een aantal doorgaande wegen. De voornaamste wegen zijn de Mathildelaan, de Vonderweg en de Emmasingel. De Mathildelaan bestaat uit twee aparte rijstroken, gescheiden door een tweebaans busstrook ten behoeve van een HOV-verbinding tussen Eindhoven station en Eindhoven Airport. De Vonderweg is een tweebaansweg (bestaande uit twee keer twee rijstroken). De Emmasingel is voor eenrichtingsverkeer ingericht, teneinde de doorstroming rondom de binnenstad te bevorderen. Het gebied binnen dit kader is als verblijfsgebied aan te merken. Centraal door dit gebied loopt de eerder genoemde "Licht-as", een zichtlijn vanaf het oude Philipsfabriekje aan de Emmasingel richting Strijp-S. Het dient dan ook als 'stepping stone' tussen de binnenstad en Strijp-S. 2.2.3
Groen en water
Momenteel komen er geen grote groen- of waterpartijen voor in (de omgeving van) het plangebied. Een ambitie van de gemeente Eindhoven is om de Gender weer zichtbaar te maken in het straatbeeld. Vonderpark Kwartier worden - zoals ook de Victoriatoren gerealiseerd in combinatie met de realisatie van het Victoriapark als onderdeel van de ontwikkelingsvisie voor het Emmasingelkwadrant. In samenspraak met de gemeente Eindhoven zal de initiatiefnemer een bijdrage leveren aan de totstandkoming van dit openbare park. Daarmee draagt de beoogde ontwikkeling bij aan de ambities in dit gebied ten aanzien van groen, water en verblijfskwaliteit.
20
vastgesteld IV Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (Vonderpark Kwartier) Gemeente Eindhoven
2.3
Beoogde ontwikkeling
2.3.1
Emmasingelkwadrant: de voorgaande ontwikkelingen
Door middel van het bestemmingsplan 'I Emmasingelkwadrant-Fellenoord 2013 (Philips Lighting)' is een groot deel van de ontwikkeling van het Emmasingelkwadrant reeds juridisch-planologisch mogelijk gemaakt. Het gaat daarbij om de volgende onderdelen: de transformatie van Philips Lighting (34.000 m²) naar lofts en commerciële ruimten; de toevoeging van nieuwbouw aan de Mathildelaan, bestaande uit 133 wooneenheden en commerciële ruimten in de plint van de 'Onyx-toren'; de toevoeging van 43 wooneenheden en commerciële ruimten in de plint van het Victoria court (voorheen bekend als het Gaagle gebouw) op de hoek met de Gagelstraat; het realiseren van de Licht-as; het omzetten van een groot deel (50%) van het parkeerterrein naar het Victoriapark met de nieuwe Gender; de sloop van diverse aan- en bijgebouwen van Philips Lighting en de sloop van het Lighting Application Centre (LAC). De bovenstaande onderdelen zijn op dit moment nog niet allemaal tot uitvoering gekomen. De realisatie van het Victoriapark is afhankelijk van de verdere ontwikkeling van het Emmasingelkwadrant, waaraan in onderhavig bestemmingsplan een substantiële bijdrage wordt geleverd. De volgende stap in de ontwikkeling van het Emmasingelkwadrant werd gevormd door de bestemming en opvolgende realisatie van woontoren "Victoriatoren".
Ter plaatse van de huidige Gagelstraat en parkeervoorzieningen, en voor een klein gedeelte ter plaatse van een gedeelte van het TAC, wordt de woontoren gerealiseerd, ontworpen binnen de kaders van eerder genoemde ontwikkelingsvisie ''Emmasingelkwadrant'' van bureau West-8 en bestaande uit 28 bouwlagen en een totale hoogte van maximaal 91,99 meter. Het complex bestaat verder twee lagere gebouwen van circa vier en zeven bouwlagen hoog. De drie gebouwen omvatten 331 woningen in diverse categorieën en hebben op de begane grond een commerciële plint. 2.3.2
Emmasingelkwadrant : Vonderpark Kwartier
Een volgende stap in de ontwikkeling van het Emmasingelkwadrant is de realisatie van de woongebouwen die bekend zijn als het “Vonderpark Kwartier". Deze ontwikkeling is inmiddels verder stedenbouwkundig en ruimtelijk uitgewerkt. Door middel van dit bestemmingsplan wordt deze ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk gemaakt als onderdeel van de grootschalige ontwikkeling van het Emmasingelkwadrant. “Vonderpark Kwartier” is ontworpen binnen de kaders van eerder genoemde ontwikkelingsvisie ''Emmasingelkwadrant'' dat stedenbouwkundig bureau West-8 voor de ontwikkeling van de stad heeft bedacht (zie ook paragraaf 3.4.4). “Vonderpark Kwartier” is onder te verdelen in bouwveld A, omvattende een woongebouw en bouwveld B met vier woongebouwen. Op de begane grond komen in de plint van de gebouwen commerciële - en/of maatschappelijke ruimten. Parkeren bevindt zich voor het gehele complex in een ondergrondse kelder en incidenteel op het niveau begane grond. Tenslotte wordt in dit bestemmingsplan voorzien in de borging van de verbinding tussen de Vonderweg en het Victoriapark.
vastgesteld IV Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (Vonderpark Kwartier) Gemeente Eindhoven
21
Afbeelding: Bouwplan, bouwdelen A en B
Vonderpark Kwartier, Bouwdeel A Bouwdeel A omvat een commerciële plint / niet woonfuncties, bestaande uit (fietsen)bergingen, techniek en circa 250 m² commerciële ruimte:
22
vastgesteld IV Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (Vonderpark Kwartier) Gemeente Eindhoven
Afbeelding: Weergave begane grond / indicatieve plintfuncties
Boven de plint c.q. begane grond bevinden zich acht woonlagen, leidend tot een bouwhoogte van ruim 29 m¹. Het gebouw bevat 104 woonappartementen met een oppervlakte tussen 53 m² en 91 m², waarbij sprake is van 53 middenhuur / vrije sector appartementen en 51 appartementen in de sociale sector. Onderstaande afbeeldingen geven een impressie van het gebouw mede in relatie tot de naastgelegen Victoriatoren. Hierbij is specifiek aandacht voor een cultuurhistorische referentie aan een voormalig deel van de Gagelstraat die voorheen op de huidige footprint lag.
vastgesteld IV Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (Vonderpark Kwartier) Gemeente Eindhoven
23
Afbeelding: Bouwdeel A, (de Gagel) in relatie tot Victoriatoren
24
vastgesteld IV Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (Vonderpark Kwartier) Gemeente Eindhoven
Afbeelding: Bouwdeel A vooraanzicht
vastgesteld IV Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (Vonderpark Kwartier) Gemeente Eindhoven
25
Afbeelding: Bouwdeel A achteraanzicht
Vonderpark Kwartier, Bouwdeel B Bouwdeel B omvat zes gebouwen: gebouw A, gebouw B en de gebouwen C1, C2 en C3 en het paviljoen op het binnenterrein. De begane grond kent 2.690 m² BVO aan plintruimten verdeeld over de diverse gebouwen. Het paviljoen kent een brutovloeroppervlakte van 560 m². Boven de begane grondinvulling is sprake van maximaal 20 woonlagen zoals weergegeven op onderstaande afbeelding, leidend tot een maximale bouwhoogte van 66,6 m¹. De gebouwen bevatten tezamen maximaal 521 woonappartementen met een oppervlakte tussen 40 m² en 140 m². Enkele appartementen zijn kleiner dan 50 m² bevinden zich alleen ter plaatse van Bouwveld B, kavel a en c1. Onderstaande afbeeldingen geven een impressie van de gebouwen in bouwdeel B mede in relatie tot de omgeving.
26
vastgesteld IV Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (Vonderpark Kwartier) Gemeente Eindhoven
Afbeelding: Bouwdeel B, gebouwen, bouwlagen en BVO’s
Afbeelding: Bouwdeel B
vastgesteld IV Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (Vonderpark Kwartier) Gemeente Eindhoven
27
Afbeelding: Bouwdeel B
Afbeelding: Bouwdeel A, Bouwdeel B en de Victoriatoren 28
vastgesteld IV Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (Vonderpark Kwartier) Gemeente Eindhoven
Vonderpark Kwartier, de invulling Het programma voor Vonderpark Kwartier bestaat aldus uit de volgende onderdelen: 2600 m² kantoren; 950 m² bedrijven, instellingen, maatschappelijke voorzieningen (als onderdeel van c.q. alternatief voor voormelde 2.600 m² kantoren); 500 m² detailhandel; 400 m² horeca; 625 woningen in diverse categorieën; parkeren auto’s in de kelder; parkeren fietsen in kelder- en/of op maaiveldniveau. Met de beoogde verdeling in woningbouwcategorieën wordt voldaan aan het beleid van de gemeente Eindhoven. Tussen de initiatiefnemer en de gemeente zijn concrete afspraken gemaakt ten aanzien van de verdeling van woningbouwtypologieën. Alle appartementen worden gelijkvloers en drempelloos uitgevoerd en zijn daarmee geschikt voor alle doelgroepen: de single starter, de jonge gezinnen (met kinderen) tot en met de empty nesters en oudere echtparen. Het bouwplan voorziet in een concrete en actuele vraag naar woningen vanuit verschillende doelgroepen. De ontwikkeling als onderdeel van ontwikkeling van het Emmasingelkwadrant sluit aan op het beleid van de gemeente Eindhoven. De realisatie van dit plandeel met de beoogde woningen draagt bij aan de versterking van het Brainport-imago en aan een aantrekkelijk leefklimaat.
Dit laatste ook aangezien er een bijdrage wordt geleverd aan de verdere ontwikkeling van het aangrenzende Victoriapark en de aansluiting van dit park op de Vonderweg planologisch wordt verankerd in onderhavige bestemmingsplan. Naast wonen wordt voorzien in een levendige plint met publieksgerichte en aanvullende functies voor een duurzame sociale ontwikkeling van het gebied. In deze plint krijgen diverse functies de ruimte en ontstaat in het gebied een mix van kleinschalige (lokale) commerciële c.q. maatschappelijke functies, specifieke horeca, dienstverlening, bedrijvigheid, culturele voorzieningen en wonen. Deze mix van functies zorgt voor levendigheid, veiligheid en woonkwaliteit in dit hoogstedelijk gebied en nodigt in combinatie met het te realiseren park uit om te verblijven. De overige aspecten betreffende deze ontwikkeling zoals verkeer en parkeren, waterhuishouding en zonlicht worden in de volgende hoofdstukken van deze toelichting beschreven.
vastgesteld IV Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (Vonderpark Kwartier) Gemeente Eindhoven
29
30
vastgesteld IV Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (Vonderpark Kwartier) Gemeente Eindhoven
Hoofdstuk 3 beleidskader
3.1
Uitgangspunten, randvoorwaarden en
Inleiding
In dit hoofdstuk zijn de randvoorwaarden opgenomen waar bij de realisatie van het bestemmingsplan rekening mee dient te worden gehouden. De voorgenomen ontwikkeling moet passen in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Het is uitdrukkelijk niet de bedoeling in dit hoofdstuk een complete samenvatting te geven van het beleid. Uitsluitend de meest relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven. Niet-ruimtelijk beleid is per onderwerp apart in dit hoofdstuk opgenomen. Het beleid dat gericht is op verschillende milieu- en andere planologische aspecten wordt toegelicht in de milieuparagraaf. Beleid met betrekking tot het aspect water wordt beschreven in de waterparagraaf.
3.2
Rijksbeleid
3.2.1
Nationale Omgevingsvisie (NOVI)
Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 'Duurzaam perspectief voor onze leefomgeving' in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw, zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. De NOVI benoemt de volgende nationale belangen: 1. Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving. 2. Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit. 3. Waarborgen en versterken van grensoverschrijdende en internationale relaties. 4. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving. 5. Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften. 6. Waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem. 7. In stand houden en ontwikkelen van de hoofdinfrastructuur voor mobiliteit. 8. Waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving. 9.
Zorg dragen voor nationale veiligheid en ruimte bieden voor militaire activiteiten. 10. Beperken van klimaatverandering. 11. Realiseren van een betrouwbare, betaalbare en veilige energievoorziening, die in 2050 CO2-arm is, en de daarbij benodigde hoofdinfrastructuur. 12. Waarborgen van de hoofdinfrastructuur voor transport van stoffen via (buis)leidingen. 13. Realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie. 14. Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit). 15. Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater. 16. Waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat. 17. Realiseren en behouden van een kwalitatief hoogwaardige digitale connectiviteit. 18. Ontwikkelen van een duurzame voedsel- en agroproductie. 19. Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang. vastgesteld IV Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (Vonderpark Kwartier) Gemeente Eindhoven
31
20. Verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit. 21. Ontwikkelen van een duurzame visserij. De opgaven die voortkomen uit de nationale belangen van het Rijk zijn vertaald in vier integrale prioriteiten: 1. 2. 3. 4.
Ruimte maken voor klimaatadaptatie en energietransitie. Duurzaam economisch groeipotentieel bevorderen. Zorgen voor sterke en gezonde steden en regio's. Stimuleren van een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.
Conclusie met betrekking tot het plangebied Een opgave in de NOVI is om aansluitend op de woonbehoefte (met name in en bij de stedelijke regio's) woningen toe te voegen aan de woningvoorraad. Dit bestemmingsplan maakt het mogelijk om in het plangebied woningen te realiseren. De ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 Bro. In paragraaf 3.2.2. en 3.5. wordt hier nader op ingegaan. Het project voldoet aan de ambities uit de NOVI. De NOVI krijgt doorwerking op lagere beleidsniveaus. De relevante beleidsstukken op provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau zijn in de navolgende paragrafen getoetst. Op rijksniveau geen belangen benoemd die rechtstreeks van invloed zijn op het plangebied. 3.2.2
Duurzaamheidsladder
Op 1 oktober 2012 is de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De ladder vormt daarmee een bindend toetsingskader voor alle gemeentelijke bestemmingsplannen, provinciale inpassingsplannen en provinciale ruimtelijke verordeningen. Per 1 juli 2017 is artikel 3.1.6. lid 2 Bro gewijzigd en komen te luiden als volgt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien." Uitgangspunt is dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd en dat eerst als dat niet mogelijk is wordt gemotiveerd waarom die ontwikkeling niet in bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. De volgende stappen dienen doorlopen te worden: 1. Uitgangspunten vaststellen: Wat zal met het bestemmingsplan mogelijk gemaakt worden. Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling? 2. Afweging locatiekeuze: valt het bestemmingsplan binnen of buiten bestaand stedelijk gebied. 3. Beschrijving van de behoefte: voorzien de diverse functies die het plan mogelijk maakt in een behoefte. Ad.
1 Nieuwe stedelijke ontwikkeling De eerste vraag die aan de orde blijft, is - op basis van planvergelijking - of het voorliggende bestemmingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Hierbij is van belang wat het voorgaande bestemmingsplan aan ruimtelijke mogelijkheden bood en in hoeverre het nieuwe bestemmingsplan hierop een toevoeging of wijziging mogelijk maakt. Als een bestemmingsplan voorziet in functiewijziging en nieuwbouw van een zekere omvang dan is in beginsel sprake van een “stedelijke ontwikkeling” als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 aanhef en onder i Besluit ruimtelijke ordening (Bro):
32
vastgesteld IV Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (Vonderpark Kwartier) Gemeente Eindhoven
“Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen”. Consequentie daarvan is dat dan de plantoelichting een verantwoording aan de Ladder moet bevatten (artikel 3.1.6 lid 2 Bro). Zeer kleinschalige bebouwingsmogelijkheden of functiewijzigingen “sec” die niet voorzien in een toename van het ruimtebeslag kwalificeren niet als een stedelijke ontwikkeling. In dat geval hoeft de Ladder niet te worden toegepast. Het bestemmingsplan voorziet in een transformatie van een kantoorlocatie naar een locatie met gestapelde woonbebouwing omvattende maximaal 625 woningen met een directe bouwtitel alsmede diverse plintfuncties op de begane grond en deels op de eerste etage, met een totale oppervlakte van maximaal 3.500 m² (waarvan de omvang per functie grotendeels beperkt blijft tot maximaal 499 m²). Het plan is gelegen op een binnenstedelijke locatie. De hoeveelheid woningen in het plangebied neemt dusdanig toe, dat op basis van geldende jurisprudentie op dit onderdeel zeker sprake is van een ontwikkeling die de grens van een kleinschalige ontwikkeling overstijgt en aldus een stedelijke ontwikkeling vormt als hier bedoeld. Aldus is een laddertoets aan de orde ten aanzien van de functie “wonen”, waarbij de locatiekeuze gemotiveerd moet worden en een beschrijving van de behoefte nodig is.
Voor andere stedelijke ontwikkelingen, niet zijnde woningbouw blijkt uit vaste jurisprudentie dat wanneer een bestemmingsplan voorziet in een terrein met een ruimtebeslag van meer dan 500 m² of in een gebouw met een bruto-vloeroppervlakte groter dan 500 m², deze ontwikkeling in beginsel als een stedelijke ontwikkeling dient te worden aangemerkt. Gelet op het aantal m² aan commerciële functies en het feit dat hiertoe geen sprake is van separate nieuwe bebouwing (nieuw ruimtebeslag) is ten aanzien van de invulling van de plint geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, zodat een laddertoets dienaangaande achterwege kan blijven. Ad. 2 Ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied dient gemotiveerd te worden of deze behoefte niet in stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. Daarom is het van belang om te weten of het plangebied binnen of buiten stedelijk gebied is gelegen. In artikel 1.1.1 Bro wordt het stedelijk gebied als volgt gedefinieerd: ‘Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. Het plangebied is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied van Eindhoven.
vastgesteld IV Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (Vonderpark Kwartier) Gemeente Eindhoven
33
Zoals in deze toelichting beschreven kiest de gemeente voor toevoeging van gestapelde woningbouw op deze centrumlocatie om hiermee te komen tot afronding van nieuwe hoogstedelijk woonmilieu. Op basis van vaste jurisprudentie hoeft de gemeente - indien een behoefte bestaat waarin kan worden voorzien binnen bestaand stedelijk gebied - niet te beoordelen of ook elders binnen bestaand stedelijk gebied in de gemeente of de regio in deze behoefte zou kunnen worden voorzien. Ad 3. Beschrijving van de behoefte Woningen Het bestemmingsplan maakt de bouw van 625 woningen mogelijk. Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw in het plangebied betreft gemeente Eindhoven. Hierbij wordt opgemerkt dat in de gehele regio Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) de woningvraag groter is dan de totale harde plancapaciteit. De woningmarkt is per definitie - en zeker voor de middellange en langere termijn - omkleed met de nodige onzekerheden, samenhangend bijvoorbeeld met (veranderende) demografische, economische en sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen. Om hier goed op in te kunnen spelen is in 2019 door het SGE en de provincie een monitoringssysteem ingericht op basis waarvan jaarlijks afspraken worden gemaakt over de woningbouwplanning en -programmering in het SGE.
De richtinggevende principes uit de Brabantse Agenda Wonen en de principes uit het Afsprakenkader Wonen 2017 zijn hierbij leidraad. Uitgangspunt is te voorzien in een realistisch, flexibel planaanbod op basis waarvan woningbouwlocaties versneld en vraaggericht worden ontwikkeld. Voor de periode 2019 - 2023 was vastgesteld dat binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied behoefte bestond aan zo'n 27.000 woningen. Onderzoek toonde aan dat de woningbehoefte in Eindhoven ca. 15.000 woningen bedroeg. Voor de periode tussen 2024 en 2040 bestond in het SGE de behoefte aan 22.500 tot 35.000 woningen, waarvan in Eindhoven tussen de 12.500 en 25.000. In september 2020 is de 'bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant' geactualiseerd en daaruit bleek, dat er voor periode tot 2030 binnen gemeente Eindhoven behoefte is aan 19.225 extra woningen. De provincie verwacht dat het aantal inwoners in 34
vastgesteld IV Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (Vonderpark Kwartier) Gemeente Eindhoven
Eindhoven in de periode van 2020 tot 2030 zal toenemen naar 264.628, een toename met ruim 30.000 inwoners. Doordat ook het aantal huishoudens sterk toeneemt, zijn er nog meer huizen nodig. Naar verwachting is in 2050 zo'n 43% van alle huishoudens een éénpersoonshuishouden. Vooral het aantal oudere alleenstaanden van 75 jaar en ouder neemt sterk toe. Vergeleken met de vorige prognose uit 2017 ligt de groei van de Brabantse bevolking duidelijk hoger. Onderstaande tabel is richtinggevend voor het maken van nieuwe regionale afspraken. Versnelling van de woningbouw en (vervolgens) vasthouden van het bouwtempo is een belangrijke doelstelling van de Brabantse Agenda Wonen.
In aanvulling op de provinciale woningbehoefteprognose kan worden opgemerkt dat op 7 maart 2019 is gekomen tot de Woondeal BZK-Stedelijk Gebied Eindhoven-provincie Noord-Brabant, waarmee gemeente Eindhoven, SGE, Provincie en Rijksoverheid afspraken hebben gemaakt omtrent de woningbouw in onder andere Eindhoven. In deze Woondeal is onder meer het navolgende te lezen:
Afspraken over het versnellen van de woningbouw en specifieke versnellingslocaties Versnellen woningbouwproductie Het SGE heeft behoefte aan 27.000 woningen in de periode 2019 tot en met 2023. Deze behoefteraming geldt als richtinggevend bij de versnelling van de woningbouwproductie. De minister, de provincie en het SGE spreken het volgende af : a. Het zwaartepunt voor het realiseren van groen-stedelijke woonmilieus ligt - zoals vastgelegd in het Afsprak enkader Wonen SGE 2017 - in de negen prioritaire locaties: Aarle, Brandevoort, Blixembosch, Ekenrooi Zuid, Nuenen West, Meerhoven, Tongelrese Akkers, Waaire Noord en Zilverackers. De minister, de provincie en het SGE volgen de ontwikkeling van deze locaties als geheel op het gebied van aantallen en exploitatie. Het zwaartepunt voor het realiseren van centrum-stedelijke woonmilieus ligt in Eindhoven binnen de Ring (waaronder het centrumgebied en Knoop XL). b. Onderzoek toont aan dat de woningbehoefte in Eindhoven de komende vijf jaar ca. 15.000 woningen bedraagt (als onderdeel van het totaal van 27.000 voor het SGE). Dit vraagt een forse versnelling van de jaarlijkse woningbouwproductie naar ca. 3.000 woningen gemiddeld per jaar. c. De minister, de provincie en het SGE onderzoeken of de versnelling kan worden uitgevoerd binnen de bestaande mogelijkheden.
Indien aanpassingen nodig zijn in bijvoorbeeld provinciale beleidskaders, regelgeving of instrumenten, dan spannen de provincie en het SGE zich gezamenlijk in om deze wijzigingen doorte voeren. De minister spant zich in om, indien nodig, het toepassen van bestemmingsplannen met verbrede reikwijdte mogelijk te maken (…) Afspraken over voldoende plancapaciteit Plancapaciteit Het SGE heeft de behoefte om tussen 2024 en 2040 tussen de 22.500 en 35.000 woningen te realiseren, waarvan voor Eindhoven tussen de 12.500 en 25.000. Om deze productie mogelijk te maken is ook hier artikel 1 lid c van toepassing. Ter onderbouwing gaat het SGE in 2019, in samenwerk ing met de provincie, de regionale woningbehoefte nader onderzoeken. De minister stelt hiervoor € 100.000,beschikbaar. De uitkomsten hiervan worden gebruikt voor een actualisatie van het woningbouwprogramma vanaf 2024, als onderdeel van het huidige afsprakenkader vastgesteld IV Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (Vonderpark Kwartier) Gemeente Eindhoven
35
Aldus kan worden geconcludeerd dat de geactualiseerde provinciale woningbehoefteprognose inmiddels voldoende aansluit bij de werkelijkheid van de Eindhovense woningmarkt en de uitgangspunten van de Woondeal, waarin partijen hebben vastgelegd, dat de woningbehoefte in Eindhoven in de periode 2019 – 2024 ca 15.000 woningen bedraagt. Aan de hieruit voortvloeiende versnelling naar circa 3000 woningen per jaar wordt middels dit woningbouwplan in mede invulling gegeven. Hiermee wordt de kwantitatieve behoefte aan de betreffende woningen bevestigd. Kwalitatief In deze ontwikkeling zal worden gekomen tot een mix van woningen. Er is in Eindhoven grote behoefte aan middeldure koop, midden huur en sociale huur, waarin dit plan voorziet. Zowel uit het recente regionaal woningmarktonderzoek (2017) als wel het woningmarktonderzoek van Companen (2018) toegespitst op Eindhoven blijkt een grote behoefte aan binnenstedelijk wonen waaronder het centrumstedelijke woonmilieu. Dit plan voorziet hier in waardoor het plan tevens voorziet in een kwalitatieve behoefte. Publieksgerichte - plint – functies Uitgaande van een totaal ruimtebeslag van maximaal 3.500 m² b.v.o. kan worden vastgesteld dat de publiekgerichte - plint – functies niet kunnen worden gezien als een stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 3.1.6 lid 2. Bro.
Het totale project is zoals aangegeven wel een stedelijke ontwikkeling, doch dit betreft primair de woningbouw. De beperkte toevoeging van aanvullende functies is niet van een aard of omvang dat dienaangaande een ladderonderzoek noodzakelijk c.q. zinvol mogelijk zou zijn. Dit laatste geldt tevens ten aanzien van de kantoorfunctie die in het plan is beperkt tot 2.600 m², waarbij onder het voorgaande planologisch regime sprake was van een veel omvangrijkere kantoorfunctie in het inmiddels geamoveerde HCZ kantoorgebouw. Wel dient te worden beoordeeld – in het kader van het criterium “goede ruimtelijke ordening” – of de plintfuncties een zodanige leegstand tot gevolg zullen hebben dat deze tot een aantasting van het woon-, leef- en ondernemersklimaat zullen leiden, die uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening onaanvaardbaar moet worden geacht. Uiteraard dient ook het belang van de betreffende functies op een inhoudelijke wijze te worden verwoord. Bij de toets of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening dient beoordeeld te worden of de in het plan voorziene bestemmingen passende bestemmingen zijn (ARRS 25 juni 2014, ECLI:NL:RVS:2014:2294 (Weert) en of de ontwikkeling voorziet in een behoefte (ARRS 5 april 2017, ECLI:NL:RVS:2017:943 (Ermelo)).
De behoefte aan de mogelijk gemaakte ontwikkeling dient met het oog op de uitvoerbaarheid van het plan te zijn onderbouwd ARRS 18 december 2013, ECLI:NL: RVS:2013:2471 (Weststellingwerf)). In redelijkheid dient ervan te kunnen worden uitgegaan dat binnen de planperiode van in beginsel tien jaar behoefte zal bestaan aan de ontwikkeling die het plan mogelijk maakt (ARRS 18 november 2015, ECLI:NL: RVS:2015:3542 (Leek)). Wat betreft de overige functies, de plintfuncties, is duidelijk dat hierdoor geen sprake is van onnodig ruimtebeslag, omdat al deze functies zijn gelegen binnen de footprint van de primair voor woningen bestemde gebouwen. Gezien de beperkte oppervlakte van de plintfuncties zal deze ontwikkeling in de gemeente Eindhoven geen zodanige leegstand tot gevolg hebben dat dit tot een aantasting van het woon-, leef- en ondernemersklimaat zal leiden, die uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening onaanvaardbaar is. De (commerciële) plintfuncties passen binnen gemeentelijke regionale beleid en dragen in positieve zin bij aan de leefbaarheid in een gebied. Ze voorzien deels in de verzorging van de bewoners, hebben een functie als ontmoetingspunt en creëren door hun lokale trekkracht vaak ook een draagvlak voor andere publieksgerichte voorzieningen.
De plintfuncties kunnen als ter plaatse passende functies worden gezien, omdat hiermee de leefbaarheid van de locatie sterk wordt bevorderd. Enkel een woonmilieu (ook op de begane grond) zou de gebouwen een veel meer gesloten uitstraling geven. Juist de diversiteit ter 36
vastgesteld IV Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (Vonderpark Kwartier) Gemeente Eindhoven
plaatse middels de plintfuncties maakt het een meer aantrekkelijk gebied, waarbij de plintfuncties bovendien een welkome aanvulling kunnen vormen voor en in een behoefte kunnen voorzien van de diverse bewoners in de nieuwe ontwikkeling alsmede in de omliggende bestaande woongebouwen en woningen. Aldus staat de behoefte aan plintfuncties in het plangebied binnen de planperiode voldoende vast. Consequentie daarvan is dat in de plantoelichting - in aanvulling op het vorenstaande - een verantwoording aan de Ladder ex artikel 3.1.6 lid 2 Bro achterwege kan blijven voorzover het betreft de plintfuncties in dit plangebied. Wat betreft de behoefte aan deze detailhandel als onderdeel van de plintinvulling kan worden verwezen naar paragraaf 3.9. waar het aspect “detailhandel” wordt beschreven. Conclusie Laddertoets Zoals beschreven voldoet de voorgenomen ontwikkeling aan de eisen van artikel 3.1.6. lid 2 Bro. Het plan wordt gekenmerkt door diverse soorten woningen, die op een harmonieuze manier tot een samenhangend woningbouwplan zijn gevormd, waarmee een opwaardering van het plangebied en de omgeving hiervan plaatsvindt en het Emmasingelkwadrant verder wordt vormgegeven. Gezien de ligging van de locatie in het centrumgebied van Eindhoven zijn de woningen erg geschikt voor een brede doelgroep.
De woningbouwontwikkeling van het Emmasingelkwadrant staat op de prioriteitenlijst van de gemeente Eindhoven en levert een bijdrage aan de regionale woningbehoefte. De woningtypen sluiten aan op de afspraken die in regionaal en provinciaal verband zijn gemaakt en de inwoners / huishoudensgroei in de gemeente Eindhoven. Het betreft dan niet alleen de kwantitatieve afspraak qua regionale behoefte passend binnen de bestaande beschikbare (regionale) beleidsstukken. Maar de toevoeging past ook binnen de regionale kwalitatieve behoefte, aangezien de woningtypen en het woonmilieu aansluiten op de bestaande vraag. De publieksgerichte, plintfuncties, voorzien in een behoefte, zijn passend in het plangebied en leiden niet tot onevenredige c.q. onaanvaardbare effecten, zodat deze functies ter plaatse toelaatbaar zijn. 3.2.3
Besluit algemene regels ruimtelijke ordening
Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel AMvB Ruimte genoemd, bevat regels ter borging van een aantal nationale belangen. Het gaat onder meer over Rijksbelangen zoals rijksvaarwegen, zones buisleidingen, zones van hoogspanningsleidingen en militaire objecten. Voor Eindhoven is de 380 Kv hoogspanningsleiding van belang. Deze is gelegen in Eindhoven Noord en (deels) Oost. Verder is in het Barro opgenomen dat de provinciale begrenzing van het Nationaal NatuurNetwerk (NNN) direct doorwerkt naar het bestemmingsplan. De gebieden die het NNN vormen worden bij provinciale verordening aangewezen, waarmee het NNN een provinciaal belang is geworden. Tot slot worden de belangen van luchthaven Eindhoven via het Barro geborgd. De 380 Kv hoogspanningsleiding is niet in het plangebied gelegen. Het plangebied valt niet in het NNB. 3.2.4
Regeling algemene regels ruimtelijke ordening
In de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) zijn de terreinen, gebieden en installaties zoals bedoeld in het Barro, aangewezen. Voor onderhavig gebied is het obstakelbeheergebied van militair luchtvaartterrein Vliegbasis Eindhoven niet relevant. Dit gebied is op onderstaande kaart aangegeven. De kaart behoort bij de Rarro. Voor onderhavig gebied is het obstakelbeheergebied van militair luchtvaartterrein Vliegbasis Eindhoven niet relevant. Het plangebied is niet gelegen binnen dit obstakelbeheergebied
vastgesteld IV Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (Vonderpark Kwartier) Gemeente Eindhoven
37
3.2.5
Luchthavenbesluit
In 2009 is de Wet luchtvaart gewijzigd. Naar aanleiding hiervan is een nieuw luchthavenbesluit voor Eindhoven vastgesteld. Dit is op 26 september 2014 vastgesteld en met ingang van 1 november 2014 in werking getreden. In het luchthavenbesluit zijn het terrein van de luchthaven (het luchthavengebied), de gebruiksmogelijkheden (openstellingstijden, de geluidsruimte voor het militaire luchtverkeer en het burgerluchtverkeer, en het maximum aantal recreatieve vliegbewegingen per jaar) en het beperkingengebied vastgelegd. Op onderstaande kaart is het Luchthavengebied weergegeven. Voor dit bestemmingsplan is vooral het beperkingengebied van belang. Het beperkingengebied bestaat uit: 1. de geluidszone: dit is de weergave van de geluidsbelasting van het gezamenlijke luchtverkeer (hier wordt in paragraaf 4.3.5 op ingegaan). Binnen deze zone gelden regels voor het bouwen van woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen. 2. de obstakelbeheergebieden: hier gelden maximaal toelaatbare hoogtes voor objecten. 3. het vogelbeheersgebied: binnen dit gebied gelden regels voor een bestemming of gebruik dat vogels aantrekt. Het plangebied is niet gelegen binnen de geluidzone, noch binnen obstakelbeheergebied noch binnen vogelbeheersgebied van Luchthaven Eindhoven.
Afbeelding: kaart Luchthavenbesluit – Vliegbasis Eindhoven (plangebied omcirk eld)
Het planvoornemen vormt geen belemmering voor het functioneren van luchthaven Eindhoven. 3.2.6
Bakens luchthaven Eindhoven en radarverstoringsgebied vliegbasis Volkel
Bij het bepalen van de maximaal toegestane bouwhoogte in het bestemmingsplan moet rekening worden gehouden met de bakens van luchthaven Eindhoven en het radarverstoringsgebied van vliegbasis Volkel.
38
vastgesteld IV Emmasingelkwadrant-Fellenoord2013 (Vonderpark Kwartier) Gemeente Eindhoven
Afbeelding: Hoogtebelemmeringen bakens nabij Luchthaven Eindhoven. Blauwe lijnen= VDF. Rode lijnen= NDB. Bakens Luchthaven Eindhoven Op en nabij de Luchthaven Eindhoven zijn bakens (zie figuur 3.1) aanwezig om de richting van het vliegverkeer (zowel horizontaal als verticaal) te kunnen volgen: een VDF baken: Vertical Directional Finder. Dit is een hulpmiddel voor de luchtverkeersleiding om de richting te kunnen bepalen van het vliegtuig waarmee op dat moment wordt gecommuniceerd. een NDB; Non Directional Beacon. Dit wordt door vliegtuigen gebruikt als navigatiehulpmiddel op luchtroutes. Het is een bakenzender die een radiosignaal uitzendt dat door een peilontvanger in het vliegtuig wordt opgevangen. Hierdoor wordt de richting van het signaal ten opzichte van het vliegtuig bepaald. Door de richting van twee verschillende bakens te peilen kan de piloot zijn/haar positie bepalen. De toetsingsgebieden liggen voor VDF geheel over het plangebied, maar hebben gezien de maximaal toegestane bouwhoogte geen consequenties. Radarverstoringsgebied Volkel Om het ongestoord functioneren van radar- en communicatie-apparatuur op de vliegbasis Volkel te waarborgen ligt er rond deze vliegbasis een cirkel met een straal van 50 nautische mijl (=27,8 km), gemeten vanaf de positie van de radar.