Bijlage 3 - Nota van zienswijzen Voorkeursrecht gebied Kanaalzone Zuid
Tekst van het document
Nota van zienswijzen Aanwijzing van gronden op basis van de artikelen 2 en 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten in het gebied Kanaalzone Zuid
Jan
gemeente Eindhoven Ruimtelijke Expertise, Ruimtelijke Ordening april 2022
april 2022
Nota van zienswijzen - Aanwijzing van gronden op basis van de artikelen 2 en 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten in het gebied Kanaalzone Zuid Ruimtelijke Expertise - Ruimtelijke Ordening
1
Inleiding
Deze nota van zienswijzen hoort bij het raadsvoorstel en ontwerp raadsbesluit ‘Aanwijzing van gronden op basis van de artikelen 2 en 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten in het gebied Kanaalzone Zuid’. Ingevolge het bepaalde in artikel 4:8 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) dient het bestuursorgaan, dat voornemens is een beschikking te geven waartegen een belanghebbende naar verwachting bedenkingen zal hebben, die belanghebbende in de gelegenheid te stellen zijn zienswijze naar voren te brengen voor het de beschikking geeft, als ten minste die beschikking steunt op gegevens over feiten en belangen die die belanghebbende betreffen en die gegevens niet door de belanghebbende zelf zijn verstrekt. In het kader van een zorgvuldige voorbereiding van het door de raad te nemen besluit tot aanwijzing van gronden, zijn gelet op artikel 4:8 Awb, belanghebbenden tot en met 7 april 2022 in de gelegenheid gesteld om schriftelijk dan wel mondeling hun zienswijzen tegen het voorgenomen raadsbesluit naar voren te brengen. Het ontwerp-raadsvoorstel en -besluit heeft samen met het besluit van het college van 8 maart 2022 van vrijdag 11 maart 2022 tot en met donderdag 7 april 2022 ter inzage gelegen. Kennisgeving van de terinzagelegging en de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen is in het Gemeenteblad van donderdag 10 maart 2022 gepubliceerd.
De eigenaren en beperkt gerechtigden zijn ook per aangetekende brief in kennis gesteld. Naar aanleiding van de terinzagelegging is één zienswijze ontvangen. De zienswijze is in hoofdstuk 2 van deze nota van een gemeentelijk standpunt voorzien. In deze nota van zienswijzen is de zienswijze opgenomen en samengevat. De samenvatting heeft uitsluitend tot doel om de leesbaarheid van deze nota te vergroten. Bij de beoordeling van de zienswijzen zijn de volledige brieven met bijlagen, zoals deze bij de gemeente zijn binnengekomen, betrokken.
2
gemeente Eindhoven
april 2022
Nota van zienswijzen - Aanwijzing van gronden op basis van de artikelen 2 en 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten in het gebied Kanaalzone Zuid Ruimtelijke Expertise - Ruimtelijke Ordening
2
Zienswijzen
Ten aanzien van het ontwerp-raadsvoorstel en -besluit ‘Aanwijzing van gronden op basis van de artikelen 2 en 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten in het gebied Kanaalzone Zuid’ is één zienswijze ontvangen. De zienswijze is binnen de termijn ingediend. Hieronder wordt een samenvatting van deze zienswijze weergegeven en wordt ze voorzien van een gemeentelijk standpunt. In verband met de privacy zijn de naam- en adresgegevens van de indieners van de zienswijzen in een aparte bijlage opgenomen. Deze bijlage is niet digitaal beschikbaar, maar wel analoog. Ten aanzien van het ontwerp-raadsvoorstel en -besluit zijn zienswijzen kenbaar gemaakt door: 1. Qualitas Juridische Dienstverlening namens Jongeneel B.V., eigenaar/beperkt gerechtigde van de onroerende zaken met grondplannummer(s) 8 en 14, verder te noemen “reclamant 1”; Overwegingen naar aanleiding van de zienswijze Wij hebben hetgeen reclamant in haar zienswijze naar voren brengt samengevat in de hierna volgende passages. Daarbij hebben wij tevens onze overwegingen bij de zienswijze weergegeven.
gemeente Eindhoven
3
april 2022
Nota van zienswijzen - Aanwijzing van gronden op basis van de artikelen 2 en 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten in het gebied Kanaalzone Zuid Ruimtelijke Expertise - Ruimtelijke Ordening
2.1
Qualitas Juridische Dienstverlening namens Jongeneel B.V., eigenaar/beperkt gerechtigde van de onroerende zaken met grondplannummer(s) 8 en 14,verder te noemen “reclamant 1”
Algemeen 2.1.1. Reclamant 1 betoogt dat zij geen voornemen heeft om de aangewezen percelen te gaan vervreemden, maar dat zij met het vestigen van het voorkeursrecht wel in die mogelijkheden wordt beperkt. Als voorbeeld stelt zij dat als zij de locatie in Eindhoven zou gaan verbouwen er altijd wordt gekeken naar de optie om een ontwikkelaar de verbouwing te laten uitvoeren. In dat geval zou de locatie aan de ontwikkelaar in eigendom worden overgedragen, die gaat verbouwen en waarna reclamant (Jongeneel B.V.) een langdurig huurcontact met de ontwikkelaar sluit. Reclamant stelt dat zij door het voorkeursrecht aanzienlijk in haar bedrijfsactiviteiten wordt beperkt. Naar de mening van reclamant zijn de belangen dan ook niet goed afgewogen, althans is dit niet gemotiveerd. 2.1.2. Reclamant stelt dat in het collegebesluit en in het ontwerp raadsvoorstel onvoldoende gemotiveerd zou zijn dat verwerving van gronden noodzakelijk is om het ruimtelijk beleid te verwezenlijken en verwijst daartoe naar de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) van 8 april 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:1089). Reclamant heeft hier twijfels over omdat de gemeente in 2020 bij een ontwikkelaar zou hebben aangegeven dat er de eerstkomende vijf jaar geen prioriteit lag bij de ontwikkeling van dit gebied.
De gemeente heeft naar de mening van reclamant onvoldoende aangegeven waarom de situatie thans anders is en ook de woningbehoefte, zo stelt reclamant, wordt door de gemeente niet onderbouwd. 2.1.3. Reclamant stelt dat de gemeente moet motiveren dat grondspeculatie op de loer ligt en dat de gemeente moet aangeven dat zij daartoe signalen heeft ontvangen. Reclamant is van mening dat de gemeente zich bij het vestigen van het voorkeursrecht had moeten beperken de aanwijzing alleen te laten gelden voor de gronden waarvan zij wist of het vermoeden had dat deze vervreemd zouden gaan worden. 2.1.4. Reclamant stelt dat het vestigen van het voorkeursrecht prematuur is en merkt op dat zij in het verleden helemaal niet door de gemeente is benaderd over de ontwikkeling van het gebied. Reclamant geeft aan dat zij mocht verwachten dat de gemeente de dialoog met haar had gezocht ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling alvorens naar het middel van het vestigen van het voorkeursrecht te grijpen. Om die reden acht reclamant het vestigen van het voorkeursrecht dan ook prematuur en buiten proportioneel.
4
gemeente Eindhoven
april 2022
Nota van zienswijzen - Aanwijzing van gronden op basis van de artikelen 2 en 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten in het gebied Kanaalzone Zuid Ruimtelijke Expertise - Ruimtelijke Ordening
2.1.5. Reclamant is van mening dat voor het vestigen van het voorlopig voorkeursrecht geen grond aanwezig is. Reclamant stelt dat uit artikel 4.4 van de regels van het bestemmingsplan zou blijken dat op de aangewezen percelen een veelheid aan bedrijven kan worden gevestigd en dat wonen in combinatie met werken is toegestaan. Binnen het huidige bestemmingsplan zou al mogelijk zijn dat er een gemengde leefomgeving kan komen, waarin gewoond, gewerkt en gerecreëerd wordt. Naar de mening van reclamant wijkt het voorgenomen gebruik niet af van het huidige bestemmingsplan, althans, zo stelt reclamant, dat is niet gemotiveerd. Reclamant merkt op dat een toekomstig intensiever gebruik van de gronden tot het vestigen van een voorkeursrecht kan leiden, maar dat dit in het ontwerp raadsvoorstel onvoldoende wordt gemotiveerd. Met de verwijzing naar artikel 3 lid 1 van de Wvg, is reclamant van mening dat niet voldaan is aan de eisen van voornoemd artikel, en het voorkeursrecht om die reden ten onrechte is gevestigd.
Gemeentelijk standpunt 2.1.1. De stelling dat het voorlopige voorkeursrecht de bedrijfsactiviteiten van reclamant aanzienlijk worden beperkt, kunnen wij niet plaatsen. Het verkopen van bouwmaterialen ondervindt op geen enkele wijze nadelen van de aanwijzing. Ook een eventuele verbouwing van de opstallen ondervindt geen enkel nadeel van de aanwijzing. Een verbouwing kan dus ook met het voorkeursrecht plaatsvinden. Inzake de vraag in hoeverre het voorkeursrecht het eigendomsrecht mag beperken, heeft de Afdeling in de uitspraak d.d. 22 oktober 2014, nummer 201311766/1/A3 (ECLI:NL:RVS:2014:3786) het volgende overwogen: “Zoals de Afdeling voorts eerder heeft overwogen (onder meer de uitspraak van de Afdeling van 4 maart 2009 in zaak nr. 200803878/1) is bij het vestigen van een voorkeursrecht weliswaar sprake van een inbreuk op het ongestoorde genot van het eigendomsrecht, doch vindt deze inbreuk plaats in het algemeen belang en onder de voorwaarden voorzien in de Wvg, terwijl niet kan worden gezegd dat daarbij niet een redelijk evenwicht is bereikt tussen het door die wet nagestreefde algemene belang en de fundamentele rechten van de eigenaar. Daarbij moet in aanmerking worden genomen dat het wettelijke voorkeursrecht slechts een betrekkelijk beperkte inbreuk op het eigendomsrecht maakt.
Niet kan worden gezegd dat in de Wvg niet een redelijk evenwicht is bereikt tussen het door de wet nagestreefde algemene belang en de rechten van de eigenaar. De vestiging van het voorkeursrecht heeft niet tot gevolg dat de eigenaar van het perceel waarop het voorkeursrecht is gevestigd niet langer de hem toekomende eigendomsrechten zou kunnen uitoefenen, doch uitsluitend dat hij - indien hij tot vervreemding zou willen overgaan - eerst de gemeente in de gelegenheid moet stellen de gronden te kopen.”
gemeente Eindhoven
5
april 2022
Nota van zienswijzen - Aanwijzing van gronden op basis van de artikelen 2 en 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten in het gebied Kanaalzone Zuid Ruimtelijke Expertise - Ruimtelijke Ordening
In de uitspraak d.d. 25 april 2012, nummer 201105317/1/A3 (ECLI:NL:RVS:2012:BW3871) overweegt de Afdeling in gelijke zin: “Verder maakt het vestigen van een voorkeursrecht slechts een betrekkelijk beperkte inbreuk op het eigendomsrecht, waarbij niet kan worden gezegd dat in de Wvg niet een redelijk evenwicht is bereikt tussen het door de wet nagestreefde algemene belang en de rechten van de eigenaar. De vestiging van het voorkeursrecht heeft niet tot gevolg dat [appellante] als eigenares van de percelen niet langer de haar toekomende eigendomsrechten zou kunnen uitoefenen, maar uitsluitend dat zij bij het overgaan tot vervreemding eerst de gemeente in de gelegenheid moet stellen de gronden te kopen. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 4 maart 2009 in zaak nr. 200803878/1. Aldus doet zich geen ongeoorloofde schending voor van artikel 1 van het eerste Protocol bij het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden of in enig ander internationaal verdrag neergelegd fundamenteel recht.” 2.1.2. Wij kunnen reclamant niet volgen in haar redenering dat de gemeente had moeten motiveren dat verwerving van gronden noodzakelijk is om het ruimtelijk beleid te verwezenlijken. In de uitspraak d.d.
19 augustus 2020, nummer 201908882/1/A3 (ECLI:NL:RVS:2020:1989) overweegt de Afdeling: “De Afdeling heeft in haar uitspraak van 8 april 2015, ECLI:NL:RVS:2015:1089, geoordeeld dat uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wvg volgt dat de wetgever met de invoering daarvan heeft beoogd om de positie van gemeenten bij de grondverwerving ten behoeve van de verwezenlijking van het ruimtelijke beleid te versterken door de raad een middel te geven waarmee speculatie kan worden tegengegaan en de regie bij de verwezenlijking van de voorgestane ruimtelijke ontwikkelingen kan worden behouden. De raad heeft toegelicht dat het voorkeursrecht is gevestigd om te voldoen aan de woningbehoefte. Daarbij wil de raad de regie houden bij het realiseren van nieuwe woningen. Bovendien moet prijsopdrijving worden tegengegaan, aldus de raad. Deze motieven zijn in overeenstemming met het doel en de strekking van de Wvg. Er bestaat geen grond voor het oordeel dat de raad zijn bevoegdheid om een voorkeursrecht te vestigen heeft gebruikt voor een ander doel dan waarvoor deze bevoegdheid is gegeven.” Voor zover reclamant een beroep doet op de uitspraak van de Afdeling van 8 april 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:1089), overwegen wij dat aan die uitspraak, gezien het vorenstaande, niet de door de reclamant toegekende betekenis kan worden gehecht.
De stelling van reclamant dat de gemeente klaarblijkelijk in 2020 bij een ontwikkelaar aan zou hebben gegeven dat er de eerst komende vijf jaar geen prioriteit zou liggen bij de ontwikkeling van dit gebied, is – los van het feit dat dit gestelde juist of onjuist is – niet relevant. Het is immers aan de gemeente om haar ruimtelijk beleid vorm te geven en haar keuzen en prioritering aan te passen aan de maatschappelijke en ruimtelijke ontwikkelingen en behoeften.
6
gemeente Eindhoven
april 2022
Nota van zienswijzen - Aanwijzing van gronden op basis van de artikelen 2 en 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten in het gebied Kanaalzone Zuid Ruimtelijke Expertise - Ruimtelijke Ordening
In de afgelopen periode is de situatie op de woningmarkt enorm veranderd. Vanwege de enorme vraag willen en moeten de samenwerkende gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE)1 daar op anticiperen door snel veel nieuwe woningen te bouwen. Veel mensen willen zich in het SGE vestigen. Daardoor groeit het aantal huishoudens, maar ook de krapte op de woningmarkt. Daarom willen de gemeenten woningbouw versnellen en zorgen voor (betaalbare) woningen in verschillende segmenten en voor diverse doelgroepen. Ook het ontwikkelen van aantrekkelijke woonmilieus vinden de gemeenten belangrijk. De samenwerkende gemeenten in het SGE hebben samen nieuwe afspraken gemaakt over woningbouw in de regio. De woningbouwafspraken die de gemeenten in 2017 maakten zijn geactualiseerd. In het nieuwe Afsprakenkader Wonen SGE 2022 ‘Bouwen aan de toekomst’ zijn huidige en nieuwe ontwikkelingen meegenomen. Er wordt vooruit gekeken naar de periode tot 2040. Doel van dit afsprakenkader is nieuwe afspraken te maken voor het regionaal omgaan met woningbouwplannen binnen de bestaande regionale Visie op wonen. De ambitie is om tot 2040 ongeveer 62.000 nieuwe woningen bij te bouwen om aan de dringende vraag naar woningen te voldoen. De focus ligt op het versnellen van de woningbouw. Zo zijn er meer plannen dan de gezamenlijke ambitie omdat er rekening gehouden wordt met vertraging en planuitval.
Door meer te plannen kunnen er uiteindelijk voldoende woningen gebouwd worden. De plannen worden getoetst op onder andere duurzaamheid, participatie, aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus en innovatie. Verder is al in 2019 de Woondeal gesloten tussen de SGE, de Provincie Noord-Brabant en de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. In de Woondeal zijn afspraken gemaakt over het versnellen van de woningbouw, over specifieke versnellingslocaties, over de beschikbaarheid van betaalbaar woningaanbod en over de aanpak van excessen die het gevolg zijn van de krapte op de woningbouw. Zo wordt er inspanning geleverd om in de periode 2019 – 2023 circa 27.000 woningen in de regio te bouwen, waarvan jaarlijks 3000 in Eindhoven. Een van de locaties die voor woningbouw in aanmerking komt is de Kanaalzone Zuid. Inzake het gestelde dat de woningbehoefte niet nader wordt onderbouwd, merken wij op dat ten tijde van het voorkeursrecht veelal nog onzekerheid bestaat over de exacte toekomstige ruimtelijke invulling van het gebied.
1
Het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) bestaat uit de gemeenten Best, Eindhoven, Geldrop Mierlo, Helmond, Nuenen, Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre. Zij werken samen op vier thema’s: Wonen, Economie, Voorzieningen & Evenementen en Ruimte.
gemeente Eindhoven
7
april 2022
Nota van zienswijzen - Aanwijzing van gronden op basis van de artikelen 2 en 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten in het gebied Kanaalzone Zuid Ruimtelijke Expertise - Ruimtelijke Ordening
Bij de vestiging van een voorkeursrecht op grond van artikel 5 Wvg is een van de vereisten dat er sprake moet zijn van een toegedacht gebruik van de gronden, dat afwijkt van het huidige gebruik. Dat betekent echter niet dat de gemeente al tot op detailniveau hoeft te weten wat er op elk perceel binnen de aangewezen locatie(s) in de toekomst zal gebeuren. Een globaal idee is voldoende, aldus de Afdeling in haar uitspraak d.d. 22 oktober 2014, nummer 201311766/1/A3 (ECLI:NL:RVS:2014:3786): “4.3. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 15 december 2010 in zaak nr. 201004705/1/H3) brengt de systematiek van de Wvg mee dat op het moment dat het voorkeursrecht kan en dient te worden aangewend, veelal onzeker zal zijn of de geplande (her)ontwikkeling feitelijk zal kunnen worden gerealiseerd. Gelet op het doel van de wet, het verschaffen van voorrang aan gemeenten bij aankoop van gronden benodigd voor het realiseren van toekomstige planologische ontwikkelingen, staat de gestelde onzekerheid niet in de weg aan het gebruik van de bij wet gegeven bevoegdheid tot het vestigen van een voorkeursrecht.
Dit geldt temeer bij toepassing van artikel 5 van de Wvg, welke bepaling ertoe strekt dat de raad reeds voor aanvang van de procedure tot vaststelling van een bestemmingsplan, projectbesluit of structuurvisie een voorkeursrecht kan vestigen op gronden waaraan een niet agrarische bestemming wordt toegedacht die afwijkt van het huidige gebruik, opdat hij in een vroeg stadium slagvaardig kan optreden teneinde te voorkomen dat de verwezenlijking van de toegedachte bestemming wordt belemmerd. Inherent aan de toepassing van artikel 5 van de Wvg is dat van de toekomstige bestemming nog slechts een globaal beeld bestaat, aldus voormelde uitspraak. Dat nog geen duidelijke bestemming bestaat voor de gronden waarop het voorkeursrecht is gevestigd, heeft de rechtbank daarom terecht niet doorslaggevend geacht.” Verder blijkt uit de wetsgeschiedenis (Kamerstukken II 1976/77, 13 713, nr. 9, p. 6) van de Wvg dat het “afwijkende gebruik” waarvan sprake moet zijn niet te beperkt moet worden opgevat: “De ondergetekenden willen er verder met nadruk op wijzen, dat de vereiste afwijking van het gebruik van de aan de betrokken gronden toegedachte, onderscheidenlijk gegeven niet-agrarische bestemming geenszins zo beperkt behoeft te worden opgevat, dat de voorkeursregeling alleen tot toepassing zou kunnen komen wanneer sprake is van een bestemming voor wezenlijk afwijkende gebruiksvormen.
Ook wanneer die bestemming voorziet in een vergelijkbaar maar beter of intensiever gebruik dan het bestaande, zal geredelijk van een «afwijkend gebruik» kunnen worden gesproken. Ten einde deze bedoeling duidelijker tot uitdrukking te brengen, hebben de ondergetekenden blijkens de bijgevoegde nota van wijzigingen, het tweede lid van artikel 2 [thans artikel 3 lid 1, welk artikel op grond van artikel 5 lid 2 van overeenkomstige toepassing wordt verklaard op een aanwijzing zoals bedoeld in artikel 5 lid 1] zodanig gewijzigd, dat daarin wordt gesproken van een gebruik dat «afwijkt van dat plan». Deze ruimere formulering stelt buiten twijfel dat de «afwijking» kan volgen zowel uit de planvoorschriften terzake van een bestemming als uit die bestemming zelf.”
8
gemeente Eindhoven
april 2022
Nota van zienswijzen - Aanwijzing van gronden op basis van de artikelen 2 en 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten in het gebied Kanaalzone Zuid Ruimtelijke Expertise - Ruimtelijke Ordening
2.1.3. Het doel en de strekking van de Wvg is immers dat speculatie kan worden tegengegaan en dat de regie bij de verwezenlijking van de voorgestane ruimtelijke ontwikkelingen kan worden behouden. Verwezen wordt naar de eerder onder 2.1.2. genoemde uitspraak van de Afdeling d.d. 19 augustus 2020, nummer 201908882/1/A3 (ECLI:NL:RVS:2020:1989). Samengevat heeft de wetgever met de Wvg beoogd om de positie van gemeenten bij de grondverwerving ten behoeve van de verwezenlijking van het ruimtelijke beleid te versterken door de raad een middel te geven waarmee speculatie kan worden tegengegaan en de regie op de ruimtelijke ontwikkeling kan worden behouden. Ten aanzien van het door reclamant gestelde dat de gemeente had moeten motiveren dat grondspeculatie op de loer zou liggen, merken wij het volgende op. In de wet en jurisprudentie hebben wij geen aanknopingspunten kunnen vinden voor het gestelde dat de gemeente onderzoek zou moeten doen dat grondspeculatie op de loer ligt alvorens het instrumentarium van de Wvg in te zetten. 2.1.4. Bij de voorbereiding van een aanwijzing speelt in beginsel artikel 4:8 van de Awb een rol.
Dit artikel verplicht een gemeente om, voordat zij een beschikking geeft waartegen een belanghebbende die de beschikking niet heeft aangevraagd, naar verwachting bedenkingen zal hebben, die belanghebbende in de gelegenheid te stellen zijn zienswijze naar voren te brengen, indien de beschikking zou steunen op gegevens over feiten en belangen die de belanghebbende betreffen en die gegevens niet door de belanghebbende zijn verstrekt. Vestiging van een voorkeursrecht is hiervan een typisch voorbeeld. Artikel 4:11, onder a en c, Awb biedt echter de mogelijkheid om in bepaalde gevallen toepassing van de hoorplicht van artikel 4:8 achterwege te laten. Het gaat dan om situaties waarbij of de vereiste spoed zich er tegen verzet of het met de beschikking beoogde doel slechts kan worden bereikt indien de belanghebbende daarvan niet reeds tevoren in kennis is gesteld. Deze situatie doet zich bij uitstek voor bij de aanwijzing tot voorkeursrechtgebied krachtens een collegebesluit ex artikel 6 van de Wvg. Immers, als voorafgaande aan het besluit eerst gedurende enige tijd zienswijzen tegen dat voorgenomen besluit kunnen worden ingediend, wordt de spoed die aan het collegebesluit als zodanig inherent is, geweld aangedaan. Ook kan het met het collegebesluit beoogde doel juist worden doorkruist als belanghebbenden daarvan tevoren in kennis worden gesteld. In de uitspraak van de Afdeling d.d.
15 december 2010, nummer 201004705/1/H3 (ECLI:NL:RVS:2010:BO7340) wordt overwogen: “2.3.1. Artikel 4:11, aanhef en onder c, van de Awb bepaalt dat een bestuursorgaan een belanghebbende niet in de gelegenheid behoeft te stellen zijn zienswijze naar voren te brengen, indien het met de beschikking beoogde doel slechts kan worden bereikt indien de belanghebbende daarvan niet reeds tevoren in kennis is gesteld. Met de rechtbank is de Afdeling van oordeel dat deze situatie zich voordoet bij de aanwijzing van gronden door het college, omdat het met de aanwijzing beoogde doel, dat onder meer is gelegen in het voorkomen van prijsopdrijving en grondspeculatie, kan worden doorkruist als belanghebbenden daarvan tevoren in kennis worden gesteld. Bovendien is [appellanten]
gemeente Eindhoven
9
april 2022
Nota van zienswijzen - Aanwijzing van gronden op basis van de artikelen 2 en 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten in het gebied Kanaalzone Zuid Ruimtelijke Expertise - Ruimtelijke Ordening
in de gelegenheid gesteld een zienswijze kenbaar te maken alvorens het besluit van de raad van 9 december 2008 werd genomen.” Gelet op het vorenstaande worden eigenaren derhalve nooit vooraf geïnformeerd over een voorgenomen aanwijzing op basis van artikel 6 van de Wet voorkeursrecht gemeenten. 2.1.5. Allereerst wordt opgemerkt dat de aanwijzing niet plaatsvindt op grond van artikel 3, lid 1 van de Wvg, maar op grond van artikel 5, lid 1 Wvg. Ingevolge artikel 5, lid 1 Wvg komen voor aanwijzing ook in aanmerking gronden die nog niet zijn opgenomen in een bestemmingsplan, inpassingsplan, of structuurvisie, maar waarbij aan de betrokken gronden een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die bestemming. In de literatuur en jurisprudentie omschreven als een voorkeursrecht zonder planologische grondslag (een vervroegd voorkeursrecht). Uit de jurisprudentie van de Afdeling is af te leiden dat voor het antwoord op de vraag of sprake is van ‘afwijkend gebruik’ niet van belang is of en in welke mate het beoogde gebruik afwijkt van het toegelaten gebruik volgens de oude (in casu de vigerende) bestemming. Bepalend is of het daadwerkelijke feitelijke gebruik van de gronden afwijkt van de beoogde bestemming. In de uitspraak van de Afdeling d.d. 5 juli 2006, nummer 200509676/1 (ECLI:NL:RVS:2006:AY0385) wordt overwogen: “2.3.
[appellanten sub 2] bestrijden het oordeel van de rechtbank dat onder het gebruik als bedoeld in artikel 2, tweede lid, van de Wvg, moet worden verstaan het huidige feitelijke gebruik, zonder dat daarbij wordt betrokken of dit gebruik onder het oude bestemmingsplan was toegestaan. Naar appellanten stellen had de bestemming van de gronden onder het ten tijde van de vestiging van het voorkeursrecht van kracht zijnde bestemmingsplan "Buitengebied, Halderberge-West" moeten worden vergeleken met de bestemming onder het bestemmingsplan "Bedrijventerrein Borchwerf II". Nu deze bestemmingsplannen ten aanzien van de percelen […] niet wezenlijk verschillen, was de raad volgens hen niet bevoegd het voorkeursrecht te vestigen. 2.3.1. De Afdeling stelt voorop, dat artikel 2, tweede lid, van de Wvg, noch enige andere bepaling uit die wet, een aanknopingspunt biedt voor het standpunt van [appellanten sub 2], dat niet het daadwerkelijke feitelijk gebruik van de gronden als uitgangspunt moet worden genomen, maar het gebruik zoals dat onder het ten tijde van de vestiging van het voorkeursrecht van kracht zijnde bestemmingsplan is toegestaan.” Dat laatste is in onderhavige situatie het geval.
Het daadwerkelijke feitelijke gebruik voor de aangewezen percelen van reclamant is een bouwmarkt terwijl de beoogde bestemming vele malen ruimer is, namelijk zoals in het raadsvoorstel is aangegeven een gemengde kwalitatief hoogstedelijke leefomgeving, waarin wordt gewoond, gewerkt en gerecreëerd.
10
gemeente Eindhoven
april 2022
Nota van zienswijzen - Aanwijzing van gronden op basis van de artikelen 2 en 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten in het gebied Kanaalzone Zuid Ruimtelijke Expertise - Ruimtelijke Ordening
Verder verwijzen wij naar de uitspraak van de Afdeling d.d. 22 oktober 2014, nummer 201311766/1/A3 (ECLI:NL:RVS:2014:3786), waarin is opgenomen dat ook bij een intensiever gebruik dan het bestaande van een afwijkend gebruik kan worden gesproken: “4.2. Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling (onder meer de uitspraak van 25 april 2012 in zaak nr. 201105317/1/A3) is bij de parlementaire behandeling van de Wvg tot uitdrukking gebracht dat de voorkeursregeling niet zo beperkt behoeft te worden opgevat dat deze alleen zou kunnen worden toegepast wanneer sprake is van een bestemming voor wezenlijk andere gebruiksvormen. Ook wanneer de nieuwe bestemming voorziet in een vergelijkbaar, maar intensiever gebruik dan het bestaande, zal van een afwijkend gebruik kunnen worden gesproken.”
Conclusie zienswijze Gelet op het vorenstaande achten wij de zienswijze van reclamant 1 ongegrond en geeft de zienswijze van reclamant ons college geen aanleiding om het raadsvoorstel en ontwerp raadbesluit, nummer 22bst00573, tot aanwijzing van grond op basis van de artikelen 2 en 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten geheel of gedeeltelijk aan te passen.
gemeente Eindhoven
11