Bijlage 3 - Exploitatieplan bedrijventerrein GDC Noord (De Schakel)

Bij het bepalen van de prijs van een onroerende zaak wordt rekening gehouden: met ter plaatse geldende voorschriften en gebruiken betreffende lasten en baten, welke uit de exploitatie van de zaak of van een complex, waarvan zij deel uitmaakt, naar verwachting zullen voortvloeien en betreffende de omslag daarvan, voor zover een redelijk handelend verkoper en koper hiermee rekening plegen te houden; met alle bestemmingen die gelden voor zaken, die deel uitmaken van een complex, in dier voege dat elke bestemming van een zaak de waardering van alle zaken binnen het complex beïnvloedt. 2. Onder een complex wordt verstaan de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken. Artikel 40e Bij het bepalen van de werkelijke waarde van een zaak wordt de prijs verminderd of vermeerderd met voordelen of nadelen ten gevolge van bestemmingen die voor het werk waarvoor onteigend wordt, tot uitvoering komen; bestemmingen, voor de feitelijke handhaving waarvan onteigend wordt, voor zover deze voordelen of nadelen ook na toepassing van artikel 40d redelijkerwijze niet of niet geheel ten bate of ten laste van de onteigende behoren te blijven.

Pagina 31 van 48

Artikel 40f Op de prijsvermeerdering bedoeld in artikel 40e komt in mindering de vergoeding welke te dier zake op grond van artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening is toegekend. 4.2 Marktwaarde of onteigeningsschadeloosstelling Bij grondexploitatie zijn de inbrengwaarden van de gronden een belangrijk element. De inbrengwaarde dient gebaseerd te worden op de marktwaarde van de grond. Er is aangesloten bij de regeling in de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) van de marktwaarde, omdat wordt uitgegaan van de fictie dat particuliere eigenaren zelf de planrealisatie ter hand nemen of vrijwillig de grond inbrengen bij de gemeente. Net als bij de Wvg zijn daarom in artikel 6.13 lid 5 Wro artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet1 van toepassing verklaard. Dit uitgangspunt leidt uitzondering voor gronden welke onteigend zijn of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven. Wanneer hier sprake van is, levert aansluiting bij de marktwaarde problemen op, omdat de gemeente dan kan blijven zitten met niet verhaalbare kosten (i.c. de kosten van de bijkomende schades), terwijl deze kosten wel noodzakelijk waren voor de grondexploitatie. De schadeloosstelling bij onteigening kan immers hoger uitvallen dan de marktwaarde.

Daarom wordt bij percelen die onteigend zijn, waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op grondslag van onteigening zijn verworven, aangesloten bij de onteigeningswaarde (volledige schadeloosstelling). De keuze om de marktwaarde of de onteigeningsschadeloosstelling op te nemen is afhankelijk van het door de gemeente Eindhoven gevoerde grondverwervingsbeleid. In eerste instantie houden wij de marktwaarde aan. Dit sluit tevens aan bij de uitgangspunten genoemd in het exploitatieplan. Daarin is bepaald dat in algemene zin de gemeente het instrument van onteigening “kan" inzetten. Van een daadwerkelijk voornemen is daarmee nog geen sprake. 4.3 Gehanteerde waarde Taxateurs hanteren het waarde begrip ‘marktwaarde’. Dit waarde begrip is als volgt omschreven: ‘Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen een actief of passief zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een

1 In de Onteigeningswet is sprake van het begrip “werkelijke waarde”. Op basis van de Vraagbaak

Grondexploitatiewet (Kluwer 2009) is te verdedigen dat de marktwaarde nagenoeg gelijk is aan de werkelijke waarde zoals bedoeld in artikel 40b-40f Onteigeningswet. Er wordt derhalve geen onderscheid gemaakt tussen de marktwaarde en de werkelijke waarde.

Pagina 32 van 48

bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.’ 4.4 Afbakening advies Volgens het Besluit ruimtelijke ordening, Artikel 6.2.3 behoren tot de kosten, bedoeld in de Wro, artikel 6.13, eerste lid onder c, de kosten welke redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, te weten de ramingen van: a. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; b. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; c. de kosten van het vrij maken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt zakelijk recht en zakelijke lasten; d. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied. De onder a en b genoemde ramingen worden opgesteld op basis van de definitie van de “marktwaarde” die in paragraaf 4.2 is aangegeven. Voor de onder c genoemde ramingen hebben taxateurs onderzoek gedaan naar in de openbare registers kenbare zakelijke rechten. Op basis van dit onderzoek zijn diverse zakelijke rechten aanwezig. Deze zakelijke rechten zien niet op een specifieke omstandigheid van een bepaald perceel.

Daarnaast ligt het voor de hand dat met deze zakelijk gerechtigden afspraken worden gemaakt voor de verlegging van de kabels en leidingen, zonder dat het recht zelf wordt vergoed. Immers, er zal sprake moeten zijn van verlegging, waarbij de zakelijk gerechtigde op de nieuwe locatie eenzelfde soort zakelijk recht verkrijgt. De kosten van de verlegging van de kabels en leidingen, voor zover die moeten worden geschaard onder sub d van artikel 6.2.3 Bro, zijn in het exploitatieplan opgenomen. De kosten van de sloop van de (voorheen) aanwezige bebouwing inclusief het verwijderen en verplaatsen van opstallen, obstakels, funderingen en kabels en leidingen worden door de opdrachtgever geraamd op € 515.215,--. Deze worden door taxateurs overgenomen. Voor de persoonlijke rechten, de rechten die niet uit de openbare registers blijken, hebben taxateurs informatie opgevraagd bij de gemeente Eindhoven. Daaruit is niet gebleken dat er sprake is van bekende persoonlijke rechten. Er zijn geen pachters of huurders bekend.

Pagina 33 van 48

4.5 Afbakening complex Bij het bepalen van de inbrengwaarde is een complexafbakening van belang. Artikel 40d Onteigeningswet geeft aan dat de waarde moet worden bepaald aan de hand van de geldende voorschriften en bestemmingen die deel uitmaken van een complex. Taxateurs verwijzen naar paragraaf 4.1 voor de exacte tekst van artikel 40d Onteigeningswet. Onder een complex wordt in dit artikel verstaan de als één geheel in exploitatie te brengen of gebrachte onroerende zaken. In de directe omgeving ligt het bedrijventerrein Acht en het bedrijventerrein GDC-Noord. Deze terreinen maken gebruik van dezelfde ontsluitingswegen. Op basis van de ruimtelijke inrichting lijkt GDC-Noord een vervolg te zijn op het bedrijventerrein Acht. In de Interimstructuurvisie Eindhoven 2009 worden de gebieden Acht en GDC-Noord afzonderlijk aangeduid.

Fragment uit de Interimstructuurvisie Eindhoven 2009

Van de zijde van de gemeente is medegedeeld dat het terrein GDC Eindhoven-Acht begin jaren 90 is ontstaan op een locatie die tot dan toe hoofdzakelijk gebruikt werd door Philips voor haar opslag- en distributieactiviteiten. Er vond binnen dit bedrijventerrein dus eerder een herinrichting plaats dan dat sprake was van een nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein. Vanaf september 1997 was er sprake van het plan Goederen Distributie Centrum Acht. Dit plan dat bestemd was voor distributiebedrijven en later ook voor andere bedrijven is omstreeks 2009 over gegaan in het plan GDC-Noord 2009. Bij de planontwikkeling van GDC-Noord 2009 is geen rekening gehouden met het terrein GDC Eindhoven-Acht. De waterberging, infra e.d. zijn berekend voor GDC-Noord. De gronden binnen het gebied GDC-Noord hebben dezelfde structuur als de gronden in het bestemmingsplan “Bedrijventerrein GDC-Noord 2009 (De Schakel)”. Ook de structuur van bestemmen, de bouwmogelijkheden en de ontsluiting komen overeen. Daarnaast is in het bestemmingsplan De Schakel een deel van de groenvoorziening voor het gehele bedrijventerrein GDC-Noord opgenomen. Daarom zijn deskundigen van mening dat het complex van de gronden, waarin ook het te taxeren vastgoed ligt, wordt gevormd door het gehele gebied van GDC-Noord en het gedeelte van De Schakel. Dit wordt ook onderbouwd

Pagina 34 van 48

door het feit dat de gronden van De Schakel eerst ook waren opgenomen in het bestemmingsplan voor het bedrijventerrein GDC-Noord. De gronden binnen het bestemmingsplan “Bedrijventerrein GDC-Noord 2009 (De Schakel)” worden derhalve met de gronden binnen het bestemmingsplan “Bedrijventerrein GDC-Noord 2009” als één geheel in exploitatie genomen. Tevens hebben deze gronden een onderlinge samenhang. Het gefaseerd in exploitatie brengen doet daar niets aan af. Alle kosten en opbrengsten houden immers direct verband met elkaar. Daarom worden deze gronden gezien als één complex.

Afbeelding: Complexafbakening

Pagina 35 van 48

4.6 Taxatiemethoden Er zijn verschillende methoden om de marktwaarde te bepalen. Voor de taxatie van nog in ontwikkeling te nemen gronden ligt de vergelijkingsmethode, ook wel comparatieve methode, voor de hand als er vergelijksmateriaal voor handen is. Is dit niet het geval, dan zal moeten worden teruggevallen op de residuele grondwaardemethode. Is sprake van bestaand vastgoed dan zal voor woningen de vergelijkingsmethode het meest voor de hand liggen. Is sprake van bedrijfsmatig- of winkel-onroerend goed, dan zal de huurwaardekapitalisatie methode worden toegepast. Bij het bepalen van de inbrengwaarde van de percelen wordt enerzijds gekeken naar de huidige waarde op basis van het huidige gebruik en de huidige bestemming. Daarnaast wordt gekeken naar de waarde op basis van de toekomstige bestemming, de ruwe bouwgrondwaarde. Ruwe bouwgrond is grond die in een bestemmingsplan is aangewezen om bouwgrond te worden (al dan niet met een directe bouwtitel), maar daarvoor nog geschikt gemaakt moet worden door het aanleggen van de infrastructuur en overige voorzieningen die nodig zijn voor de ontwikkeling van een bedrijventerrein. Op basis van onteigeningsjurisprudentie moet een gemeente de hoogste van de twee (de huidige of de toekomstige) waarden aan de eigenaar vergoeden.

In een overwegend agrarisch gebied wordt meestal uitgegaan van de toekomstige waarde/ruwe bouwgrondwaarde, tenzij blijkt dat de huidige gebruikswaarde hoger is. De Wro schrijft geen expliciete waarderingsmethode voor; zij legt alleen de waarderingsgrondslag vast. In de memorie van toelichting wordt verwezen naar de onteigeningspraktijk voor het vaststellen van de inbrengwaarde. Ook in onteigeningszaken wordt de waarderingsmethode niet vast voorgeschreven. In de uitspraken HR 13 augustus 2004, NJ 2005, 151 en HR 15 februari 2008, ECLI:NL:HR:2008: BB4775 is mede bepaald dat taxateurs in beginsel vrij zijn in hun keuze voor een bepaalde waarderingsmethode en geen rechtsregel hen voorschrijft op welke wijze zij de waarde van een onteigend perceel dienen vast te stellen. In gevallen als het onderhavige liggen twee methoden voor de hand; de vergelijkingsmethode en de residuele grondwaardemethode. 4.6.1 Vergelijkingsmethode De vergelijkingsmethode ziet op een systeem waarbij de waarde van de grond wordt benaderd door gerealiseerde transacties voor vergelijkbare objecten in vergelijkbare situaties. Bij toepassing van de vergelijkingsmethode moet een oordeel worden gevormd over de mate

Pagina 36 van 48

van vergelijkbaarheid van de verschillende locaties, zodat ook de gerealiseerde verkoopprijzen kunnen worden vergeleken. 4.6.2 Residuele grondwaarde methode De residuele grondwaardemethode gaat uit van het begroten van alle opbrengsten en het daarop in mindering brengen van alle kosten die samenhangen met het plan. Het residu wordt vervolgens gedeeld door de totale oppervlakte van de aan het plan toe te rekenen gronden. 4.6.3 Huurwaardekapitalisatie methode In de huurwaardekapitalisatie methode wordt de huuropbrengst van het onroerend goed gekapitaliseerd met een bij het onroerend goed passend rendement. Op dit resultaat worden de kosten van verkrijging nog in mindering gebracht. 4.7 Gekozen waarderingsmethode Taxateurs waarschuwen bij het bepalen van de inbrengwaarde voor het uitsluitend toepassen van de residuele grondwaardemethode. De exploitatiekosten bepalen de inbrengwaarde en de inbrengwaarde wordt op zijn beurt bepaald door de exploitatiekosten (de zogenaamde cirkelredenering). Bij het bepalen van de inbrengwaarde sluiten de vergelijkingsmethode en de residuele methode elkaar niet uit, maar vullen elkaar aan. De beide waardebepalingen worden aan elkaar getoetst, waarna een conclusie wordt getrokken over de inbrengwaarde. Bij het vaststellen van de inbrengwaarde is vooral gekeken naar de vergelijkingsmethode.

Partijen in de markt zijn immers bereid om gronden voor een toekomstig bedrijventerrein voor deze prijzen te verwerven. Partijen in de markt zullen daarbij voorzichtig zijn om hun grondprijs te baseren op de residuele berekening, mede gelet op het feit dat deze berekening vooraf geen garantie geeft dat het berekende resultaat wordt bereikt. De gemeente heeft altijd de mogelijkheid om tussentijds kosten en opbrengsten bij te stellen op basis van reële begrotingen. Als de residuele waarde beduidend hoger ligt dan de waarde op basis van vergelijkingstransacties, kan dit wel een (beperkte) verhoging van de ruwe bouwgrondprijs tot gevolg hebben. In hoofdstuk 5 wordt hierop teruggekomen. 4.8 Overige uitgangspunten De taxatie is uitgevoerd onder de volgende uitgangspunten: 1.

Deze rapportage is verricht op basis van het prijspeil per 1 oktober 2022.

2.

De door opdrachtgever verstrekte gegevens worden als juist verondersteld.

3.

Ten behoeve van deze rapportage heeft kadastrale recherche plaatsgevonden. Er is geen erfdienstbaarhedenonderzoek ingesteld. Bij de taxatie is verondersteld dat de percelen ingebracht zullen worden vrij van hypotheken, zakelijke beperkingen, beslagen en andere mogelijke rechten van derden uit enige overeenkomst, tenzij

Pagina 37 van 48

uitdrukkelijk genoemd. Een overzicht van de kadastrale recherche is in het rapport verwerkt in paragraaf 2.5 en 2.6. 4.

Ten behoeve van deze taxatie heeft bestemmingsplanonderzoek plaatsgevonden. Dit bestemmingsplanonderzoek is opgenomen in paragraaf 2.8 en 2.9.

5.

Voor zover van toepassing zijn de vermelde waarden van onroerende zaken "kosten koper", (overdrachts- en/of omzetbelasting, honorarium notaris, kadastraal recht etc.), tenzij anders vermeld. Voor de gronden die nog geen eigendom zijn van de gemeente worden deze kosten geraamd.

6.

Grondeigenaren die geen anterieure overeenkomst met de gemeente kunnen of willen sluiten zullen, als het op onteigening aankomt, een volledige schadeloosstelling vorderen. In dit inbrengwaarderapport gaan wij uit van de marktwaarde zonder schadeloosstellingen.

7.

De percelen zijn gewaardeerd vrij van gebruiksrechten.

8.

De sloopkosten en kosten vrijmaken van obstakels worden voor € 515.215,-opgenomen.

9.

Voor het merendeel van de gronden geldt dat zij tezamen een complex vormen in de zin van artikel 40d Onteigeningswet. Deze worden gewaardeerd als ruwe bouwgrond op basis van de vergelijkingsmethode. Voor de voormalig bebouwde onroerende zaken zal sprake zijn van een hogere gebruikswaarde dan de ruwe bouwgrondprijs, waardoor voor deze onroerende zaken geen complexwaarde geldt, maar de gebruikswaarde.

Pagina 38 van 48

4.9 Referenties Taxateurs hebben onderzoek gedaan naar referenties van aankopen van zogenaamde ruwe bouwgrond voor bedrijventerreinen in de wijde omgeving. Op basis daarvan zijn de volgende referenties gevonden. Datum

Akte

Verkoper

Kadaster

Koper

Gemeente Sectie Nummer(s) 4-3-2020

77578/192 RK Parochie Heilige N. Gemeente Waalwijk

25-2-2019

75068/194 Van Doren cs

27-3-2020

77721/91

24-12-2020

15-7-2021

Ruwe bouwgrond Oppervl. (m²)

Koopsom

Koopsom / m²

Waalwijk

K

193 subtotaal

16.020 € 16.020 €

704.880 € 704.880 €

44,00 44,00

Schippers O. Beh. b.v. Veldhoven

H

846

5.117 €

281.435 €

55,00

Roozen Oosterhout B.V Gemeente Oosterhout Oosterhout Oosterhout Oosterhout Oosterhout Oosterhout Oosterhout

G G G G G V

2562 2692 2693 2694 2726 846 subtotaal

39.430 2.052 4.210 20.530 7.168 6.040 79.430 €

3.177.200 €

40,00

80115/179 mw. M.H.B. Dekkers, Gemeente Eindhoven Best mw. H.J.J.M. Dekkers, Woensel Woensel dhr P.M.H.M. Dekkers

C A A

1331 4721 4668 subtotaal

29.920 12.040 15.782 57.742 €

1.559.034 €

27,00

81738/156 mw. A.M.C. Slegers, Gemeente Helmond dhr P.A.C. Slegers, shr A.A.J.C. Slegers

Helmond Helmond

T T

4381 4543

2.820 11.100 13.920 €

685.350 €

49,23

ASML Netherlands B.V Veldhoven

B

3534

22.152 €

2.741.310 €

123,75

Tilburg

AH

1841

13.506 €

472.710 €

35,00

21-10-2021

82416/140 Mw. P.M. Jansen

15-11-2021

82573/138 dhr A.A.G. van der Valk Gemeente Tilburg

10-1-2020

77228/10

15-6-2022

84427/90

Gemeente Tilburg

Ontwikkelingsmaatsch appij Wijkevoort B.V.

Tilburg Tilburg

AH AH

1848 1850 subtotaal

6.343 € 7.074 13.417

469.945 €

35,03

Gemeente Tilburg

Ontwikkelingsmaatsch appij Wijkevoort B.V.

Tilburg

AH

1849

2.407 €

85.050 €

35,33

dhr J.M.J. van de Ven, Mw. H.H.L. van Tuijl

Gemeente Meierijstad

Veghel Veghel Veghel

P P P

257 146 1145 subtotaal

460 € 40.935 39.250 80.645

4.850.000 €

60,14

Capelle

N

diversen

344.887 € 10.346.610 €

30,00

Waalwijk De gemeente Waalwijk heeft 01.60.20 ha grond gekocht voor een totaal van € 704.880,- ofwel gemiddeld € 44,00 per m². De transacties dateert van 4 maart 2020. Bedrijventerrein Haven is gelegen ten noorden van de A59 te Waalwijk. De aangekochte gronden zijn gelegen in de eerstvolgende uitbreiding. Deze uitbreiding is opgenomen in de Structuurvisie maar is nog niet uitgewerkt in een nieuw bestemmingsplan. Binnen het bestaande en aangrenzende bedrijventerrein zijn bedrijven toegestaan in een milieucategorie 3 t/m 5 en tot en met 3. De maximum bouwhoogte bedraagt 16 meter. De bestaande locatie heeft uitgifteprijzen die variëren van € 140,-- per m² voor kavels in het middengebied, € 178,-per m² voor kavels aan de randen en € 216,-- per m² voor kavels op de zichtlocatie aan de A59.

Pagina 39 van 48

Voor deze locatie is minder zekerheid tot ontwikkelen dan de te taxeren locatie omdat hier een bestemmingsplan ontbreekt. Dat betekent dat taxateurs in de vergelijking tot de conclusie komen dat deze prijs lager zal zijn dan de marktwaarde van het te taxeren vastgoed. Er wordt voor de prijsstijging voor ruwe bouwgrond geen index gepubliceerd. Op basis van de markt en ervaring van taxateurs lijkt een prijsstijging van 10% per jaar vanaf 2020 aannemelijk. Deze prijsontwikkeling is ook zichtbaar in de prijsontwikkeling van de uit te geven bouwkavels voor bedrijventerrein. Rekening houden met deze prijsstijging betekent dit een geïndexeerde prijs van circa € 53,--/m². Veldhoven Schippers Oerle Beheer b.v. koopt van een particulier totaal 0.51.17 ha grond voor een koopsom van € 281.435,-- ofwel € 55,-- m². De transactie dateert uit februari 2019. Het betreft een perceel gelegen op een bestaand bedrijventerrein Habraken, waardoor dit perceel in grote mate technisch bouwrijp is. Derhalve is deze referentie niet vergelijkbaar met het te taxeren vastgoed. Oosterhout Gemeente Oosterhout koopt van Roosen Oosterhout B.V. totaal 07.94.30 ha grond voor een koopsom van € 3.177.200,-- ofwel € 40,-- m². Het betreft grond voor de uitbreiding van een bestaand bedrijventerrein.

Voor deze locatie is iets minder zekerheid tot ontwikkelen dan de te taxeren locatie omdat hier een bestemmingsplan nog in voorbereiding is. Toen de transactie plaatsvond was er nog geen sprake van een ontwerpbestemmingsplan. Dat betekent dat taxateurs in de vergelijking tot de conclusie komen dat deze prijs wat lager zal zijn dan de marktwaarde van het te taxeren vastgoed. Er wordt voor de prijsstijging voor ruwe bouwgrond geen index gepubliceerd. Op basis van de markt en ervaring van taxateurs lijkt een prijsstijging van 10% per jaar vanaf 2020 aannemelijk. Deze prijsontwikkeling is ook zichtbaar in de prijsontwikkeling van de uit te geven bouwkavels voor bedrijventerrein. Rekening houden met deze prijsstijging betekent dit een geïndexeerde prijs van circa € 50,--/m². Best / Woensel Gemeente Eindhoven koopt van een particulier totaal 05.77.42 ha grond voor een koopsom van € 1.559.034,-- ofwel € 27,-- m². De transactie dateert van 24 december 2020. Voor dit gebied geldt nog een agrarische bestemming. In de Omgevingsvisie Eindhoven wordt de omgeving wel aangemerkt als potentiële campuslocatie. Daarnaast zien taxateurs dat inmiddels de ontsluitingsweg onder de snelweg A2 is aangelegd, waardoor dit gebied ontsloten is.

Door de grote onzekerheid over de invulling, kunnen taxateurs begrijpen dat er voor deze locatie in verhouding tot de andere referenties een lagere prijs is betaald.

Pagina 40 van 48

Helmond Gemeente Helmond koopt van een particulier totaal 01.39.20 ha grond voor een koopsom van € 685.350,-- ofwel € 49,23 m². De transactie dateert van 15 juli 2021. Voor dit gebied geldt sinds 2019 het bestemmingsplan Automotive Campus, waarin de gronden de bestemming bedrijventerrein hebben gekregen. Er wordt voor de prijsstijging voor ruwe bouwgrond geen index gepubliceerd. Op basis van de markt en ervaring van taxateurs lijkt een prijsstijging van 10% per jaar aannemelijk. Deze prijsontwikkeling is ook zichtbaar in de prijsontwikkeling van de uit te geven bouwkavels voor bedrijventerrein. Rekening houden met deze prijsstijging betekent dit een geïndexeerde prijs van circa € 55,--/m². Veldhoven ASML Netherlands B.V. koopt van een particulier totaal 02.21.52 ha grond voor een koopsom van € 2.741.310,-- ofwel € 123,75 m². De transactie dateert van 21 oktober 2021.

Het betreft een perceel gelegen op een bestaand bedrijventerrein, waardoor dit perceel in grote mate technisch bouwrijp is. Derhalve is deze referentie niet vergelijkbaar met het te taxeren vastgoed. Tilburg Gemeente Tilburg koopt van een particulier totaal 01.35.06 ha grond voor een koopsom van € 472.710,-- ofwel € 35,-- m². De transactie dateert van 15 november 2021. De Ontwikkelingsmaatschappij Wijkevoort B.V. koopt van gemeente Tilburg totaal 1.34.17 ha grond voor een koopsom van € 469.945,-- ofwel € 35,03 m². De transactie dateert van 15 november 2021. Omgerekend naar de peildatum van deze taxatie bedraagt de koopsom € 35,44 per m².

Pagina 41 van 48

De Ontwikkelingsmaatschappij Wijkevoort B.V. koopt van gemeente Tilburg totaal 00.24.07 ha grond voor een koopsom van € 85.050,-- ofwel € 35,33 m². De transactie dateert van 15 november 2021. Omgerekend naar de peildatum van deze taxatie bedraagt de koopsom € 35,76 per m². Voor dit gebied is in november 2021 een bestemmingsplan met een bedrijvenbestemming vastgesteld. Dit bestemmingsplan ziet op een ander type bedrijventerrein dan de locatie in GDC-Noord. Er wordt veel aandacht besteed aan groen, water en duurzaamheid, waarbij van de 41,9 ha uitgeefbaar terrein in ieder geval 7,3 ha moet worden ingericht als groen-blauw raamnetwerk. Taxateurs achten daarom deze transactie niet vergelijkbaar met de locatie GDC-Noord. Daarnaast overwegen taxateurs nog dat er wellicht sprake is van samenwerkingsafspraken tussen de gemeente Tilburg en Ontwikkelingsmaatschappij Wijkevoort B.V., doordat sprake is van levering van gronden tussen partijen over en weer. Taxateurs laten derhalve deze referentie buiten beschouwing. Veghel Gemeente Meierijstad koopt van een particulier totaal 08.06.45 ha grond voor een koopsom van € 4.850.000,-- ofwel € 60,14,-- per m². De transactie dateert van 10 oktober 2020. Deze transactie betreft een voormalig agrarische bedrijf, met verouderde gebouwen en een woning, met omliggende landbouwgronden.

Geheel van grond en gebouwen is aangekocht voor een logistieke bedrijventerrein. Per september 2022 is een bestemmingsplan in ontwerp ter inzage gelegd met de bestemming bedrijventerrein (bestemmingsplan Foodpark Veghel 2021). Sprang-Capelle Onder Sprang-Capelle, direct grenzend aan Waalwijk (ten westen van het bedrijventerrein Haven) is op 15 juni 2022 34.48.87 hectare landbouwgrond verkocht voor een basisprijs van € 30 per m². Het betreft een doorverkoop van al eerder aangekochte grond aan een belegger. In de akte staat een nabetalingsregeling, welke geldt tot 2041, als er voor die datum een planwijziging komt naar wonen of bedrijventerrein van € 60 per m². Voor onderhavige gronden vigeert nog steeds de agrarische bestemming. Er is ook geen enkel voornemen om hier een andere dan agrarische bestemming te realiseren. De uitbreiding van het bedrijventerrein op langere termijn is niet ondenkbaar. De kans dat de nabetaling dus betaald moet worden is redelijk klein, maar niet uitgesloten. Taxateurs zijn van mening dat je de (wellicht fictieve) nabetaling dus eigenlijk contant moet maken, zodat het bedrag aanzienlijk lager wordt dan € 60. Feitelijk is dit dus geen bruikbare referentie, hooguit richtinggevend.

Pagina 42 van 48

Conclusie Taxateurs komen op basis van bovengenoemde referenties en overwegingen tot de conclusie dat de referenties Waalwijk, Oosterhout, Veldhoven (H, 846), Helmond en Veghel bruikbaar zijn. De overige transacties kunnen slechts richtinggevend zijn. Gegeven de referenties en de indexering komen de vergelijkbare referenties rond de € 53,-- - € 60,-- uit. Op basis van de markttendens en de ligging van het te taxeren vastgoed stellen taxateurs de ruwe bouwgrondprijs/marktwaarde voor de locatie GDC-Noord/De Schakel derhalve op afgerond € 60,-- per m². 4.10 Gevoeligheidsanalyse Een gevoeligheidsanalyse beschrijft de sterke en zwakke punten en kansen en bedreigingen van het te taxeren vastgoed. Sterke punten •

Ligging ten opzichte van

Zwakke punten •

ontsluitingswegen •

Onderdeel van nieuw bedrijventerrein

ontsluitingswegen •

met daarbij behorende voorzieningen Kansen •

Ontsluiting kan tevens plaatsvinden via

Ligging ten opzichte van Onderdeel van nieuw bedrijventerrein met daarbij behorende voorzieningen

Bedreigingen •

Rekening moet worden gehouden met

de nog aan te leggen Weg door BIC-

belemmeringen ten aanzien van de

Noord

luchtvaart en de groen/natuurontwikkeling, waardoor zichtlocaties niet te verwachten zijn

4.11 Backtest In 2020 is het onderhavige onroerend goed getaxeerd op een marktwaarde van € 5.266.051,-. Taxateurs zien een positieve marktontwikkeling ten opzichte van 2020, waardoor met de nieuwe peildatum een andere marktwaarde wordt getaxeerd.

Pagina 43 van 48

5

Taxatie

5.1 Inleiding De inbrengwaarde van de gronden gelegen binnen het complex zoals afgebakend in paragraaf 4.6 is bepaald op basis van de ruwe bouwgrondwaarde. Om deze ruwe bouwgrondwaarde te bepalen is gekeken naar vergelijkbare transacties die zowel binnen als buiten het plangebied hebben plaatsgevonden. Voor vergelijkbare transacties buiten het plangebied is gekeken naar de stedelijke ontwikkelingen in de ruime omgeving. Waar deze stedelijke ontwikkelingen zijn voorzien is nader onderzoek ingesteld bij de Dienst voor het Kadaster en de openbare registers. Tevens is onderzoek gedaan naar de mogelijkheden die het bestemmingsplan binnen deze stedelijke ontwikkelingen biedt, voor zover een dergelijk bestemmingsplan aanwezig is. Dit betekent dat bij de vergelijking van de transacties ook is gekeken naar de typering van de locatie, de ligging ten opzichte van uitvalswegen, zichtlocaties, bebouwingspercentage, milieucategorie en bouwmogelijkheden vergeleken met onderhavige locatie. Op basis van de genoemde referenties taxeren wij de marktwaarde/ruwe bouwgrondwaarde voor onderhavig plangebied op € 60,-- per m². 5.2 Marktwaarde ruwe bouwgrond versus huidige gebruikswaarde Bij het bepalen van de uiteindelijke marktwaarde moet worden bezien of de ruwe bouwgrondprijs hoger of lager is dan de huidige gebruikswaarde.

Daarnaast kan het zijn dat er binnen het complex sprake is van een speciale situatie waarbij bestaande infrastructuur binnen het nieuwe plan wordt gehandhaafd. In deze twee gevallen kan de marktwaarde van de gronden afwijken van de complexprijs of de ruwe bouwgrond. In het te taxeren plangebied zijn twee bebouwde percelen aanwezig en wordt een deel van een tuin van een derde bebouwd perceel opgenomen. Het gaat dan om de woning op het perceel Mispelhoefstraat 120, de loods op het perceel kadastraal bekend gemeente Woensel, sectie A, nummer 4688 en de tuin behorende bij de woning Mispelhoefstraat 200. Voor deze percelen wordt de check gedaan of de huidige gebruikswaarde hoger is dan de ruwe bouwgrondprijs. Woning Mispelhoefstraat 120 Het betreft hier een woning uit 1957 met daarachter een schuur. Taxateurs taxeren deze woning op basis van referenties en uitgaande van een voormalige woonbestemming op een marktwaarde van € 725.000,-- kosten koper. Daarbij houden taxateurs er rekening mee dat de beide percelen gemeente Woensel, sectie A, nummers 4076 en 4077 met een totale oppervlakte van 2.770 m² kunnen worden toegerekend aan de woning.

Pagina 44 van 48

Als wordt gerekend met de ruwe bouwgrondprijs zou de marktwaarde van deze percelen slechts € 166.200,-- bedragen. Daarom is in dit geval de huidige gebruikswaarde hoger dan de ruwe bouwgrondprijs. Bedrijfsloods en buitenruimte perceel gemeente Woensel, sectie A, nummer 4688 Op dit kadastrale perceel is een oppervlakte van 940 m² ingericht als hoveniersbedrijf met buitenopslag. De aanwezige damwandloods heeft een oppervlakte van circa 355 m². Het overige deel van dit perceel is als weiland ingericht. Taxateurs zijn van mening dat voor het gedeelte van 940 m² moet worden beoordeeld of de huidige gebruikswaarde hoger is dan de ruwe bouwgrondprijs. Op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij voor de loods een huurwaarde wordt getaxeerd van € 42,50,--/m² en een Bruto-aanvangsrendement van 8,5% ramen taxateurs de marktwaarde van dit gedeelte op afgerond € 180.000,--. Het overige deel van het perceel wordt geraamd op de ruwe bouwgrondprijs. Dit betekent dat de marktwaarde van het perceel 4688, totaal groot 4.639 m², in de combinatie huidige gebruikswaarde en ruwe bouwgrondprijs € 401.940 bedraagt. Als voor het gehele perceel wordt gerekend met de ruwe bouwgrondprijs zou de marktwaarde van deze percelen slechts € 278.340,-- bedragen.

Daarom is in dit geval de huidige gebruikswaarde in combinatie met de ruwe bouwgrondprijs hoger dan de ruwe bouwgrondprijs voor het gehele perceel. Voortuin woning Mispelhoefstraat 200 Het perceel (4725) behorende bij deze woning aan Mispelhoefstraat 200 is voor 499 m² opgenomen in het exploitatieplangebied. Circa 197 m² van deze grond ligt in de voortuin behorende bij de woning. Het overige deel van dit perceel, groot 302 m², is gelegen buiten de haag. Op basis van de marktwaarde van de woning constateren taxateurs dat de waarde van dat gedeelte voortuin € 75,-- per m² bedraagt. Voor dit deel is dat hoger dan de getaxeerde ruwe bouwgrondprijs. Daarom zullen taxateurs voor het gedeelte tuin een marktwaarde opnemen van € 75,--/m² . Voor het overige deel van 4725 geldt net als voor de direct aangrenzende percelen (4724 en 4477) dat we een marktwaarde opnemen van € 60,--/m².

Pagina 45 van 48

Te handhaven infrastructuur Voor het gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente Woensel, sectie A, nummer 4476 wat in het exploitatiegebied ligt is sprake van een reeds aangelegde weg. Taxateurs hebben daarnaast vernomen dat op de locatie van deze aangelegde weg voorheen ook reeds infrastructuur aanwezig was. Daarnaast constateren taxateurs dat deze weg reeds is voorzien van het profiel behorende bij het bedrijventerrein. Taxateurs zijn derhalve van mening dat deze grond niet meer als ruwe bouwgrond kan worden gewaardeerd, maar dat deze in afwijking daarvan als te handhaven openbare ruimte moet worden getaxeerd. Daarom taxeren taxateurs de marktwaarde van deze grond op € 1,--/de massa. Het gedeelte van De Schakel aan de oostgrens van het plan moet nog geheel worden aangepast. De huidige weg (o.a. nr. 4563) word vervangen door een nieuwe, bredere weg. Taxateurs hebben dit perceel meegenomen als onderdeel van het complex. Dit geldt ook voor de bestaande Mispelhoefstraat (de klinkerweg), deze grond is ook als ruwe bouwgrond meegenomen, omdat hier geen weg wordt gehandhaafd.

Pagina 46 van 48

5.3 Overige aspecten van de inbrengwaarde In paragraaf 4.6 is de afbakening van dit advies opgenomen. Daarbij is aangegeven welke overige aspecten nog onderdeel zijn van de inbrengwaarde. In de paragrafen 5.1 en 5.2 zijn de ramingen opgenomen zoals genoemd in artikel 6.2.3 sub a en b Bro. Op basis van de ter beschikking gestelde gegevens zijn taxateurs er vanuit gegaan dat er geen sprake is van persoonlijke rechten. Ten aanzien van de zakelijke rechten wordt hieraan geen zelfstandige waarde wordt toegekend. De raming van de kosten van het vrij maken van de gronden van persoonlijke en zakelijke rechten zoals opgenomen in artikel 6.2.3 sub c Bro komt derhalve uit op nihil. Voor de sloopkosten hanteren taxateurs de raming van de gemeente Eindhoven, die € 515.250,--. In het exploitatieplan wordt uitgegaan van de fictie dat de gemeente alle gronden aankoopt. Een groot deel van de gronden heeft de gemeente reeds in het verleden aangekocht. Voor de gronden die nog geen eigendom zijn zal de gemeente nog aankoopkosten moeten maken. De gemeente kan gebruikmaken van een vrijstelling van overdrachtsbelasting. De enige aankoopkosten die de gemeente daarom nog moet vergoeden zijn de notariskosten, kadastraal recht etc. en eventuele advieskosten. Er wordt daarvoor 2% van de inbrengwaarde aan van de nog niet bij de gemeente in eigendom zijnde percelen aangehouden.

5.4 Conclusies inbrengwaarde Er is voor het exploitatiegebied sprake van in één complex te ontwikkelen gronden, samen met de gronden van GDC-Noord. Voorts gaan we er vanuit dat alleen sprake is van ruwe bouwgrond. Slechts op drie punten is dit anders, namelijk voor de woning Mispelhoefstraat 120, de daar tegenoverliggende loods en voor de tuin van de woning Mispelhoefstraat 200, voor die oppervlakten die kunnen worden toegerekend aan de voormalig bebouwde agrarische- en woonpercelen. Voor die percelen geldt dat de gebruikswaarde hoger is dan de ruwe bouwgrondprijs. In het kader van de regels van de Onteigeningswet wordt de hoogste waarde als marktwaarde gezien. Daarnaast is er ook bestaande en te handhaven infrastructuur gelegen in het exploitatiegebied. Het betreft dan de gronden behorende bij het deel van De Schakel dat reeds is heringericht (en evt. het deel van De Schakel dat gedeeltelijk al is ingericht). Voor deze gronden wordt uitgegaan van een afwijkende marktwaarde ten opzichte van het complex van € 1,--/de massa. Voor de overige gronden hebben taxateurs de marktwaarde op basis van ruwe bouwgrondprijs getaxeerd op € 60,--/m².

Pagina 47 van 48

De inbrengwaarde per kadastraal perceel bedraagt derhalve: Gemeente

sectie

Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel Woensel

A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A

nummer

2242 3671 3881 4075 4076 4077 4129 4379

Oppervlakte Oppervlakte in exploitatie- Recht en aandeel kadaster (m²) plan m²

7.200 11.595 17.800 1.040 1.160 1.610 10.380 2.672

4381

11.563

4414 4415 4416 4417 4422

3.121 2.286 186 5.738 13.098

4724 4725

1.026 4.796

4476

4.545

4477 4563

435 5.051

4566

8.065

4676 4688 Totaal

1.013 4.639 119.019

7.200 eigendom 5.294 eigendom 11.314 eigendom 1.040 eigendom 1.160 eigendom 1.610 eigendom 10.380 eigendom 2.672 eigendom 1/2 eigendom 1/2 11.563 eigendom 1/2 eigendom 1/2 3.121 eigendom 1.549 eigendom 186 eigendom 4.935 eigendom 13.098 eigendom 1/2 eigendom 1/2 314 eigendom 499 eigendom belast met opstal opstalrecht 332 eigendom belast met opstal opstalrecht 435 eigendom 2.700 eigendom belast met zakelijk recht zakelijk recht 8.065 eigendom 1/2 eigendom 1/2 1.013 eigendom 4.639 eigendom 93.119

gerechtigde

marktwaarde € 432.000,00 € 317.640,00 € 678.840,00 € 62.400,00 € 725.000,00

Gemeente Eindhoven Gemeente Eindhoven Gemeente Eindhoven Gemeente Eindhoven

Gemeente Eindhoven

Gemeente Eindhoven Gemeente Eindhoven Gemeente Eindhoven Gemeente Eindhoven

Real Estate Gateway Fund IV B.V. De Mispelaar B.V. Gemeente Eindhoven Real Estate Gateway Fund IV B.V. Gemeente Eindhoven Gemeente Eindhoven Gemeente Eindhoven Gasunie Transport Services B.V.

De Mispelaar B.V.

Kosten vrijmaken van persoonlijke rechten en beperkt recht of zakelijke lasten (artikel 6.2.3. sub c Bro) Kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen (artikel 6.2.3. sub d Bro)

€ € € € € € € € € € € € €

622.800,00 160.320,00 693.780,00 187.260,00 92.940,00 11.160,00 296.100,00 785.880,00 18.840,00 32.895,00

€ € € € € € € € € €

1,00 26.100,00 162.000,00 483.900,00 60.780,00 401.940,00 6.252.576,00

nihil € 515.250,00

Aldus gedaan te goeder trouw naar beste kennis en wetenschap en ondertekend in drievoud te Heteren op 14 november 2022.

Pagina 48 van 48

Bijlage 1 Normblad Taxatierapport Commercieel Vastgoed

Normblad taxatierapport commercieel vastgoed (Model 2015) Inleiding Dit normblad geeft de contouren van die grenzen aan voor een reguliere taxatie op basis van het landelijk model: Taxatierapport commercieel vastgoed. Dit normblad is van toepassing voor zover niet nadrukkelijk in het rapport anders is vermeld. Waaruit bestaat deze Norm? 1. Definitiebepalingen voor de basis van de waarde en waarderingsgrondslag 2. Kwalificaties van de taxateur 3. Bijzondere vereisten voor het taxatieproces (EVS4) voortvloeiend uit de taxatie opdracht 4. Minimale onderzoekvereisten voor de uitvoering van de waardering 5. Vereisten voor de verslaglegging (EVS5) in het taxatierapport 1

Definitiebepalingen voor de basis van de waarde

Marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. 1.1 Inleiding De basis voor de waarde geeft in de waardering het antwoord op de vraag welke waarde er wordt getaxeerd en op basis van welke (bijzondere) uitgangspunten en beperkingen. 1.2 Waarde begrip als basis van de waarde Een waardering op basis van de EVS is uitsluitend gebaseerd op de Marktwaarde. Toelichting 1.2.1 het geschatte bedrag; Bij de waardebepaling gaat het om een in geld uitgedrukte prijs die voor het vastgoed betaald moet worden als zijnde de meest waarschijnlijke prijs die redelijkerwijze onder de gegeven condities kan worden verkregen op de genoemde peildatum. 1.2.2 vastgoed; In deze standaard gaat het om de waardebepaling van onroerende zaken en de zakelijke rechten die daarop betrekking hebben. Om juridische redenen heeft deze term de voorkeur boven de term “object”. Deze standaarden kunnen ook betrekking hebben op de financiële verslaggeving. Daarom kan de term “actief” voor een algemene toepassing van de definitie in de plaats van “vastgoed” gelezen worden.

1.2.3 zou worden overgedragen; Het gaat om een geschat bedrag, niet een vooraf vastgesteld bedrag of een werkelijk tot stand gebrachte koopsom. 1.2.4 op de waardepeildatum; De geschatte marktwaarde geldt slechts op een bepaalde dag. Dit is het gevolg van de omstandigheid dat markten continue aan veranderingen onderhevig zijn. De waardering zit dus op de waarde, feiten en omstandigheden in de markt op die specifiek benoemde dag. 1.2.5 tussen een bereidwillige koper; Dit houdt in dat de koper onder de geldende marktomstandigheden gemotiveerd is om te kopen, maar daartoe niet verplicht is. De waardering dient dus geabstraheerd te zijn van de waan van de dag of irreële verwachtingen van de markt. 1.2.6 bereidwillige verkoper; Dit houdt in dat de verkoper gemotiveerd is om te verkopen onder de geldende marktomstandigheden, maar daartoe niet verplicht is. Wel wil de verkoper onder de gegeven marktomstandigheden de hoogst haalbare prijs. Omdat de verkoper een “hypothetische” verkoper is, wordt zijn beslissing niet beïnvloed door feitelijke overwegingen. 1.2.6 zakelijke transactie; De transactie tegen marktwaarde wordt geacht gesloten te zijn tussen partijen die onafhankelijk van elkaar zijn en zelfstandig (zonder last) handelen.

1.2.7 na behoorlijke marketing; Dit houdt in dat het vastgoed op de meest geëigende wijze op de markt gepresenteerd zou zijn en wel zodanig dat het verkocht wordt tegen een in redelijkheid haalbare prijs. 1.2.8 waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent; Veronderstelt een ter zake deskundige koper en verkoper, die met kennis van de markt en de eigen belangen en marktpositie handelen, 1

gericht op het verkrijgen van de beste prijs. Prudent in dit verband kan uitsluitend beoordeeld worden naar de situatie van het moment van de waardepeildatum en niet met wijsheid achteraf. Uitgegaan moet worden van de beste marktinformatie die op de waardepeildatum van de waardering voorhanden was. 1.2.9 niet onder dwang; Houdt in dat elke partij gemotiveerd is om de transactie aan te gaan en niet door fysiek of mentaal geweld of door dwangmaatregelen wordt genoodzaakt de transactie te sluiten. 1.2.10 Marktwaarde k.k.; Wordt geacht te zijn geschat zonder rekening te houden met aan- of verkoopkosten en zonder tegemoetkoming voor enige met de koop of verkoop samenhangende belastingen. 1.3 Bijzondere uitgangspunten en bepalingen De taxateur hanteert een bijzonder uitgangspunt wanneer hij uitgaat (of opdracht krijgt om uit te gaan) van een bepaald feit dat hem onbekend is, niet bekend kan zijn of dat redelijkerwijze niet door hem kan worden vastgesteld (EVS 5.10.1). Verder moet het waardeverschil, met de situatie zonder dit bijzondere uitgangspunt, aangegeven worden. Uitgangspunten en veronderstellingen dienen uitdrukkelijk verantwoord te worden in het taxatierapport. Zo dienen deze niet alleen – conform EVS – gemeld te worden, maar ook beschreven, toegelicht en in waarde uitgedrukt te worden.

Indien mogelijk moet ook weergegeven worden op welke bron men een uitgangspunt baseert en of dit waarneembare marktinformatie is. De uitgangspunten hebben ook betrekking op de referentietransacties. Het impliciete uitgangspunt is immers dat deze vergelijkbaar zijn met een eventuele verkoop van het vastgoed. Een voorbeeld van een gebruikelijk uitgangspunt is dat er zonder bodemonderzoek wordt aangenomen dat de bodem vrij is van verontreinigingen. Er is – de omstandigheden laten het toe en er is geen contra-indicatie – in de regel geen beletsel om dit soort aannames te doen. Bijzondere uitgangspunten daarentegen zijn ficties, waarvan het duidelijk is dat zij wezenlijk verschillen van de feiten op de peildatum. Een voorbeeld van een bijzonder uitgangspunt is dat een pand als verhuurd wordt aangemerkt, terwijl het in werkelijkheid leeg staat. Dergelijke aannames kunnen alleen gemotiveerd worden gedaan onder voorwaarde dat zij realistisch zijn en hun invloed op de waarde zonder die aanname wordt aangegeven. Bijzondere uitgangspunten moeten te allen tijde worden gemotiveerd.

1.4 Het concept van Highest and Best Use (HaBU) In zijn algemeenheid zal de Marktwaarde van een te taxeren vastgoed een weerspiegeling zijn van het meest doeltreffende en meest waarschijnlijke gebruik (HaBU), dat op de waardepeildatum is toegestaan en dat op grond van redelijke verwachtingen de hoogste waarde oplevert. Uit analyses blijkt dat hierdoor de verwachtingswaarde wordt uitgesloten die de markt kan hechten aan de potentiële mogelijkheden van het object die zich nu nog niet openbaren. Hoewel het hier gaat om een oordeel over het object op de waardepeildatum, is het geen oordeel over het beste gebruik dat de markt op die datum voor dat object redelijkerwijze voor mogelijk houdt (EVS 5.4.6). Dat is het gebruik, waarbij de maximale productiviteit van het vastgoed wordt gegenereerd, binnen de juridische, fysieke, financiële en feitelijke mogelijkheden van het vastgoed, waardoor de hoogste waarde wordt gegenereerd. Indien de (voorgenomen) aanwending (feitelijk, juridisch, financieel etc.) van het vastgoed als grondslag voor de waardering naar marktwaarde afwijkt van wat, naar professionele maatstaven, gezien mag worden als HaBU, dan dient de taxateur dit onderbouwd middels een EXPLAIN in de taxatie tot uitdrukking te brengen.

1.5 Fair Value De definitie van Fair Value (Reële waarde) volgens de International Financial Reporting Standards (IFRS) wijkt af van de gegeven definitie van Market Value (Marktwaarde). De definitie van Market Value wordt geacht in zijn algemeenheid gelijk te zijn van de definitie in de IFRS. 1.6 Transactie kosten De marktwaarde k.k. is de geschatte waarde van een vastgoed, dus exclusief de bijkomende kosten die gepaard kunnen gaan met koop of verkoop, alsmede eventuele belasting over de transactie. De marktwaarde weerspiegelt de gevolgen van alle factoren die van invloed zijn op deelnemers op de markt, en aldus alle invloeden die transactiekosten en belastingen kunnen hebben. Als die moeten

2

worden verantwoord, dienen ze echter als extra som bovenop de marktwaarde te worden vermeld. Deze factoren kunnen van invloed zijn op de waarde maar maken daarvan geen deel uit. 1.7 Bedrijfsgerelateerde elementen (installaties) Indien er bedrijfsgerelateerde elementen in de waardering zijn betrokken dienen deze middels een EXPLAIN duidelijk tot uitdrukking gebracht te worden. Als voorbeelden kunnen hier gelden kademuren, bovenloopkranen, weegbruggen etc. 2

Kwalificaties van de taxateur

Definitie – Een bevoegde taxateur (daaronder begrepen taxateurs die werken voor taxatiebureaus) die verantwoordelijk is voor het opstellen van taxaties, waarvoor hij verantwoordelijkheid draagt, dient een te goeder naam en faam bekendstaand persoon te zijn die de volgende competenties en/of kernwaarden bezit: 2.1 Onafhankelijkheid / onpartijdigheid De taxateur staat, bij het uitbrengen van een taxatie volgens deze norm, in voor zijn onafhankelijkheid en onpartijdigheid. Toelichting 2.1.1 Bij het uitbrengen van een taxatie staat de taxateur er, middels een verklaring in het taxatierapport ,voor in dat hij in alle vrijheid en onafhankelijkheid tot zijn waardeoordeel en de onderbouwing daarvan is kunnen komen. Dit geldt zowel ten opzichte van zijn eventuele werkgever, (direct) leidinggevende als de opdrachtgever of eventuele derden. 2.1.2 De verklaring houdt mede in dat het bedrijf van de taxateur (al dan niet in loondienstverband) zodanig is ingericht (Chinese walls) dat beïnvloeding van de taxateur wordt voorkomen. 2.1.3 De taxateur maakt direct bekend indien er sprake is van, of er een situatie ontstaat waarin hij niet meer op onafhankelijke wijze tot een waardeoordeel kan komen, dan wel indien zijn onpartijdigheid niet langer gewaarborgd is.

2.1.4 Taxateurs dienen ervoor te zorgen dat zij voldoen aan de eisen van de opdracht, met professionele normen op het gebied van kennis, competentie en onafhankelijkheid. Hieruit volgt dat een taxateur, die wordt gevraagd een opdracht uit te voeren, eerst inlichtingen moet inwinnen bij de opdrachtgever over de aard van de opdracht en het doel van de taxatie. De taxateur moet zowel aan de eisen van de opdrachtgever kunnen voldoen als aan de regels, wetgeving en gedragscodes die van belang zijn voor de opdracht. 2.2 Kwalificatie van de taxateur Elke taxatie waarop deze norm van toepassing is, moet worden opgesteld door een daartoe gekwalificeerd taxateur. 2.3 Vertrouwelijkheid en geheimhouding Elke taxateur is ten aanzien van de aan hem verstrekte gegevens ten behoeve van de uitvoering van een taxatie gehouden tot geheimhouding en het op vertrouwelijke wijze behandelen, opslaan en archiveren van de aan hem verstrekte gegevens. Toelichting 2.3.1 De taxateur is gehouden tot geheimhouding en vertrouwelijkheid. Dit leidt slechts uitzondering indien deze geheimhouding en of vertrouwelijkheid opgeheven wordt op grond van een wettelijk voorschrift en/of indien er door het daartoe op grond van de wet bevoegd gezag rechtmatig informatie wordt gevraagd aan de taxateur. Deze vraag naar informatie moet uitdrukkelijk betrekking hebben op (het onderwerp van) de taxatie.

Tevens kunnen in de opdrachtbrief overeengekomen uitzonderingen van toepassing zijn. 2.3.2 De taxateur is gehouden zijn administratie zodanig in te richten en te houden dat door hem verkregen gegevens in het belang van een taxatie niet vrij toegankelijk zijn voor derden. 2.4 Transparantie, verifieerbaarheid en onderbouwing De taxateur baseert zich bij de waardering op verifieerbare en controleerbare gegevens. Ingeval dit niet mogelijk is en de taxateur doet ter zake van bepaalde gegevens een aanname dan is hij gehouden dit te verklaren. De taxateur dient zijn waardering, aannames en conclusies in het rapport te onderbouwen. Toelichting 3

2.4.1

2.4.2

In het kader van fraudebestrijding en integriteit is het voor de validiteit van een taxatie van het grootste belang dat opdrachtgevers en derden uit een taxatie af kunnen leiden hoe een taxateur tot een bepaalde conclusie is gekomen, of welke factoren op de waardering van invloed zijn geweest. Voor de door de taxateur te voeren administratie ter zake van zijn taxaties houdt dit in dat hij de gegevens, waarop hij zijn taxatie baseert, deugdelijk ordent, bewaart en gedurende een periode van zeven jaren ter beschikking houdt.

2.5 Eerdere betrokkenheid De taxateur, die een taxatie uitbrengt van een object waarvoor hij binnen een periode van twee jaar eerder een taxatie heeft uitgebracht, doet hiervan mededeling in het rapport onder vermelding van de datum van eerdere betrokkenheid en het doel waartoe destijds gewaardeerd is. Toelichting 2.5.1 Het kan zijn dat een taxateur een object binnen een periode van twee jaar eerder getaxeerd heeft. Niets verzet zich er tegen dit als feit bekend te maken in het uit te brengen rapport onder vermelding van datum en doel waarvoor destijds gewaardeerd is. Een dergelijke vermelding vermijdt de schijn van belangenverstrengeling. 2.6 Integriteit/objectiviteit en verantwoord handelen Een taxateur staat, bij het uitbrengen van een taxatie, in voor zijn integriteit en objectiviteit en handelt bij het uitbrengen van de taxatie op verantwoorde wijze. Toelichting 2.6.1 De taxateur geeft zich er rekenschap van dat hij zijn integriteit borgt. Met andere woorden, dat er geen feiten en omstandigheden zijn aangaande de persoon van de taxateur of diens directe omgeving die er de oorzaak van zouden kunnen zijn dat zijn waardeoordeel ten aanzien van het te waarderen object wordt beïnvloed. De taxateur vermijdt derhalve situaties van tegenstrijdige belangen of een conflict of interest. 2.6.1 De taxateur stelt zijn (waarde)oordeel naar objectieve maatstaven en beargumenteerd vast.

Het doen van aannames, mits voorzien van een argumentatie, is toegestaan. 2.6.2 Het op verantwoorde wijze handelen bij het uitbrengen van een taxatie is een open norm die afgemeten zal worden naar hetgeen binnen de beroepsgroep als maatschappelijk betamelijk wordt gezien. 2.6.3 De eisen, die aan de taxateur worden gesteld op het gebied van professionele objectiviteit, houden in dat hij zich bewust moet zijn van alles wat zou kunnen worden gezien als een belangenverstrengeling. Bij het vooraf inwinnen van inlichtingen dient hij de opdrachtgever om een opgave te vragen van alle andere belanghebbende of verbonden partijen, zodat hij kan vaststellen of er sprake is van een mogelijke belangenverstrengeling voor de taxateur, diens partners, mededirecteuren of naaste familieleden. 2.6.4 Indien er sprake is van een dergelijke belangenverstrengeling dient dit schriftelijk te worden meegedeeld aan de opdrachtgever die vervolgens kan kiezen of hij de benoeming al dan niet wil bevestigen, onder voorbehoud van een duidelijke opgave van de omstandigheden in een door de taxateur over te leggen verklaring of rapport. 2.6.5 Er kunnen zich omstandigheden voordoen waarin de taxateur, ondanks de wensen van de opdrachtgever, toch de opdracht zal moeten weigeren. 2.7 Ondertekening rapport De taxateur ondertekent persoonlijk het door hem uitgebrachte taxatierapport.

Toelichting 2.7.1 De taxateur geeft zich er rekenschap van dat hij zijn integriteit borgt. Met andere woorden, dat er geen feiten en omstandigheden zijn aangaande de persoon van de taxateur of diens directe omgeving die er de oorzaak van zouden kunnen zijn dat zijn waardeoordeel ten aanzien van het te waarderen object wordt beïnvloed. De taxateur vermijdt derhalve situaties van tegenstrijdige belangen of een conflict of interest. 2.7.2 Met de persoonlijke ondertekening van het taxatierapport neemt de taxateur verantwoording voor het door hem uitgebrachte deskundigenbericht.

4

2.7.3

2.7.4

Niets verzet zich er tegen als de organisatie waarvoor de taxateur in loondienst werk het rapport mede ondertekent ten blijken van het medeverantwoordelijkheid nemen voor het rapport en de inhoud daarvan. Een niet ondertekend rapport wordt geacht niet te bestaan en geen rechtskracht te hebben, ook al is het voorzien van een bedrijfslogo.

2.8 Verzekering Een (Register-)taxateur dient zich te verzekeren:  Conform de eisen van het NRVT.  Tegen de kosten van rechtsbijstand die voortkomen wegens het hiervoor omschreven risico.  Desgewenst overlegt de taxateur bij de aanvaarding van een opdracht een door de verzekeraar afgegeven dekkingsverklaring aan de opdrachtgever. 3

Bijzondere vereisten voor het taxatieproces / de taxatie-opdracht

3.1 Inleiding In de opdrachtbrief wordt de rechtsverhouding tussen de opdrachtgever en de taxateur vastgelegd. 3.2 Opdrachtvoorwaarden Een opdracht tot taxatie dient door de taxateur schriftelijk aan de opdrachtgever bevestigd te worden, voordat enig rapport wordt uitgegeven. Deze opdrachtbevestiging dient minimaal de navolgende voorwaarden te omvatten:

1.

Voorwaarden Benoeming van de opdrachtgever

2.

Benoeming van de taxateur

3.

Het doel van de taxatie

4.

Het onderwerp van de taxatie

5.

Het te taxeren belang

6.

Gebruik van het object of de classificatie van het object

7.

Basis van de waarde

8.

Datum opname en inspectie

9.

Verklaring van eerdere betrokkenheid

Opmerkingen De opdrachtgever dient correct te worden benoemd. In het bijzonder wanneer het rapport opgedragen wordt door een andere juridische entiteit dan de eigenaar van het te taxeren object (bv. koper, financier, directeur groot aandeelhouder, curator etc.). De taxateur dient correct te worden benoemd. Er dient duidelijk te blijken van welke organisatie er sprake is en wie in persoon de taxatie gaat uitvoeren. De basis van de waarde dient exact omschreven te worden, alsmede de opmerking dat de taxatie uitsluitend voor dat doel gebruikt mag worden. Het te taxeren object of objecten dienen nauwkeurig afgebakend/omschreven te worden. Het te taxeren belang dient in de opdracht omschreven te worden (bv. Niet limitatief; waardering ten behoeve van aankoop, verkoop, financiering, inbreng etc.). Per te taxeren object dient het gebruik te worden weergegeven. Daarnaast dient het object te worden geclassificeerd (bv. eigen gebruik, eigen grond, erfpacht). De basis van de waarde dient in de opdrachtbevestiging te worden weergegeven (Omschrijving waardebegrip). Datum opdracht; Inspectiedatum; Waardepeildatum; Conceptrapportagedatum; Rapportagedatum. De taxateur dient in de opdrachtbevestiging te verklaren of hij eerder op enigerlei wijze bij het te waarderen object betrokken is geweest.

5

10.

Voorwaarden Verklaring omtrent de status van de taxateur

11.

Valuta

12.

Bijzondere uitgangspunten of beperkingen

13.

Opschorting verslaggeving

14.

Gegevens verstrekt door de opdrachtgever

15.

Beperkingen/uitsluitingen aansprakelijkheid

16.

Publicatie

17.

Norm

18.

Kwalificatie taxateur

19.

Basis voor de berekening van het honorarium

20.

Tuchtrecht

Opmerkingen In de opdrachtbevestiging dient te worden aangegeven of de taxateur als intern (in loondienstverband) of extern taxateur optreedt. In de opdrachtbevestiging dient de valuta, waarin getaxeerd wordt, vermeld te worden. Deze dienen in de opdrachtbevestiging beschreven en toegelicht te worden. Ook wanneer die uitgangspunten gewoonlijk worden gehanteerd. Opdrachtgever en taxateur geven zich er rekenschap van dat, zolang de taxateur niet beschikt over de benodigde gegevens, hij niet gehouden kan worden de gevraagde rapportage uit te brengen. Indien de opdrachtgever gegevens verstrekt en daarvoor inhoudelijk de verantwoordelijkheid neemt, dienen deze expliciet vermeld te worden. In de opdrachtbevestiging dient aangegeven te worden waar de aansprakelijkheid van de taxateur jegens opdrachtgever of derden eindigt of zich beperkt. In de opdrachtbevestiging dient te worden aangegeven dat schriftelijke toestemming van de taxateur is vereist voor reproductie, publicatie of verwijzing van en naar de taxatie of het rapport. In de opdracht bevestiging dient te worden bevestigd dat de taxatie zal worden uitgevoerd overeenkomstig deze norm. In de opdrachtbevestiging wordt blijk gegeven dat de taxateur over de benodigde kwalificatie(s) beschikt voor de uitvoering van de taxatie. In de opdrachtbevestiging wordt aangegeven wat de grondslag is voor de berekening van het honorarium.

Indien op de taxateur of diens organisatie een tuchtrecht of klachtenregeling van toepassing is, wordt deze in de opdrachtbevestiging vermeld.

3.3 Marketing beperkingen en gedwongen verkopen Indien de taxateur en of de opdrachtgever constateren dat de taxatie een feitelijke of te voorziene beperking van de marketing moet weerspiegelen, dient deze beperking onderbouwd met de opdrachtgever te worden overeengekomen en worden vermeld in de opdrachtvoorwaarden. De term ‘executiewaarde’ mag niet worden gebruikt. 3.4 Beperkte informatie Indien een taxateur wordt verzocht een taxatie uit te voeren op basis van beperkte informatie, dient dit in de opdrachtbevestiging te worden vermeld en aan de opdrachtgever te worden bevestigd voordat over de taxatie wordt gerapporteerd. De taxateur dient vooraf te overwegen of een beperking redelijk is in het licht van het doel van de taxatie. Indien de taxateur van mening is, dat het op basis van de beperkte informatie niet mogelijk is een taxatie te leveren, dient de opdracht te worden afgewezen. 3.5 Hertaxatie zonder bezichtiging Het kan zich voordoen dat, indien een object met regelmatige tussenpozen voor dezelfde opdrachtgever wordt getaxeerd, het niet noodzakelijk is opnieuw het object te bezichtigen. Zulks kan alleen indien ten genoegen van de taxateur is vastgesteld dat per waardepeildatum er zich geen wijzigingen hebben voorgedaan aan het gebouw in vergelijk tot de voorgaande taxatie. Zowel in de opdracht als in het rapport wordt hiervan mededeling gedaan.

6

3.6 Second opinion (kritische controle) Een taxateur mag geen kritische controle maken of second opinion geven van een door een derde opgemaakte taxatie, die bedoeld is voor openbaarmaking, indien de taxateur niet beschikt over alle feiten en informatie waarop de eerste taxateur zich baseerde. Een taxateur kan volledig terecht betrokken zijn bij een controle van dossiers, een controle van methoden, een onderzoek naar de onderbouwing van geleverde taxaties, of bespreking met andere taxateurs over de gehanteerde methodiek. Indien deze controle echter een ander doel dient dan de interne doelen van de opdrachtgever, dient de taxateur zich terughoudend op te stellen. 4

Minimale onderzoeksvereisten voor de waardering

4.1 Bezichtiging en onderzoek Voor een taxatie moeten, voor zover noodzakelijk in relatie van het doel van de taxatie, bezichtiging en onderzoek altijd worden uitgevoerd. Indien bezichtiging en onderzoek beperkt zijn, dient hiervan rekenschap gegeven te worden in een argumentatie in de rapportage en opdrachtbevestiging. 4.2 Verificatie van informatie De taxateur dient naar redelijkheid al die stappen te ondernemen om de informatie, waarop hij zich bij de waardering baseert, te verifiëren en indien dit niet mogelijk is beargumenteerd in de rapportage aan te geven welke uitgangspunten hij heeft gehanteerd. 4.3 Onderzoeksgebieden Onderzocht worden tenminste en niet limitatief de navolgende gebieden: No 1.

Onderzoeksgebied Juridische aspecten van het vastgoed

Privaatrechtelijke aspecten

Publiekrechtelijke status van het vastgoed