Bijlage 3 (C) - RPW Uitvoeringsstrategie Zuidoost-Brabant

Daarbij komt dat ruimte schaars is en dat de regionale ambitie is om het economisch profiel te versterken. Selectief zijn is daarom noodzakelijk om ruimte te blijven houden om de gewenste bedrijfsontwikkelingen te kunnen faciliteren. Alloceren gaat primair over de nieuwvestiging en verplaatsing van bedrijven. Daarbij staat voorop dat bedrijven uiteindelijk zelf de keuze maken in waar zij zich vestigen. Overheden kunnen bedrijven wel stimuleren en faciliteren om te groeien of zich te vestigen op de gewenste locaties. Daarnaast kunnen overheden kaders stellen om hier op een goede manier sturing aan te geven.

5.2 Selectief alloceren op basis van regionale meerwaarde Via het proces van programmering, zoals beschreven in hoofdstuk 4, wordt per werklocatie duidelijk voor welke type bedrijfsactiviteiten de locatie ruimte biedt. Aan de hand van omgevingsplan en uitgifteprotocol heeft een gemeente voldoende handvatten om selectief te kunnen zijn om het juiste bedrijf op de juiste plek te laten landen. In veel gevallen zal die werkwijze volstaan. Er zullen zich echter ook vragen van bestaande bedrijven in de regio voordoen, die niet binnen de kaders vallen en die een gemeente wel wil faciliteren omdat ze op een bepaalde manier een belangrijk (ondersteunend, faciliterend) zijn voor het gehele ecosysteem of voor het leven

Regionale Programmering Werklocaties Zuidoost Brabant Uitvoeringsstrategie

31

van inwoners van de regio. Het gaat dan om bedrijven die zich binnen de (sub)regio willen verplaatsen of uitbreiden. Dit vraagt om maatwerk, omdat vooraf niet alle ontwikkelingen te voorzien en in regels te vatten zijn. Er geldt voor deze gevallen de hardheidsclausule dat per geval op basis van een goede motivatie kan worden afgewogen of de ruimtevraag van een bedrijf kan worden gefaciliteerd. Indien sprake is van verplaatsing geldt dat er een locatie achterblijft, die weer kansen biedt voor andere (betere) bedrijfsontwikkelingen. Dit kan onderdeel zijn van de onderbouwing om een uitzondering op de regel te faciliteren. Gemeenten hebben de intentie om te willen sturen op een passende invulling van de achterblijvende locatie. Hiervoor meer aandacht in hoofdstuk 6. Andere argumenten om maatwerk te kunnen leveren, zijn dat het bedrijf een duidelijke maatschappelijke en regionale meerwaarde heeft voor het ecosysteem. Dit kan worden aangetoond via onderstaande elementen (gebaseerd op rapportage Handreiking regionale meerwaarde van Stec 7): >

Regionale verbondenheid Bedrijven kunnen op meerdere manieren regionaal verbonden zijn – zowel fysiek, economisch als maatschappelijk. Zo kan het bedrijf een belangrijke werkgever zijn voor een groep mensen in de regio, of kan het bedrijf sterk gericht zijn op samenwerking met andere bedrijven binnen het economisch profiel. Bedrijven die relaties hebben met regionale onderwijs- en kennisinstellingen dragen bij aan het bevorderen van educatieve en innovatieve initiatieven, maar ook bedrijven die hun toeleveranciers en afnemers in de regio hebben, zijn regionaal gebonden.

>

Economische meerwaarde De mate waarin een bedrijf economische meerwaarde levert is onder andere zichtbaar door de bijdrage aan de werkgelegenheid en passendheid binnen het economisch profiel, maar bijvoorbeeld ook aan de mate waarin een bedrijf een bijdrage levert aan het innovatievermogen van de regio.

>

Maatschappelijke meerwaarde Met maatschappelijke meerwaarde wordt bedoelt de bijdrage van bedrijven aan bijvoorbeeld een inclusieve samenleving zoals het bieden van werk aan mensen met een achterstand tot de arbeidsmarkt, maar ook bedrijven die een bijdrage leveren aan circulaire activiteiten, of aan oplossingen voor de huisvestingsopgave. Ook een bijdrage aan het lokale verenigingsleven wordt als maatschappelijke meerwaarde gezien.

>

Ruimtelijke criteria Naast het leveren van meerwaarde als bedrijf, zijn er ook ruimtelijke criteria die meewegen in het alloceren van bedrijven. Hiervoor gelden Brainport Principes (zie hoofdstuk 7). De ruimte is schaars; daar moet goed en zorg-

7

Ploem, H. et al. (2023), Handreiking (regionale) meerwaarde (nr. 22.230), Stec Groep (8 februari 2023).

Regionale Programmering Werklocaties Zuidoost Brabant Uitvoeringsstrategie

32

vuldig mee om worden gegaan. Dat doen overheden door werklocaties op de juiste plekken te programmeren. Ook bedrijven leveren hier een bijdrage aan. Ondernemers moeten bijvoorbeeld aan kunnen tonen in welke mate ze meervoudig ruimte gebruiken en op welke manier zij de kavel en het vastgoed kwalitatief en duurzaam ontwikkelen. Als sprake is van verplaatsing moeten ook afspraken worden gemaakt over herontwikkeling van de achterblijvende locatie.

5.3 Afweging en afstemming: subregionale bedrijvenloketten Afgelopen jaren zijn in enkele subregio’s bedrijvenloketten ingesteld, die worden gevormd door de gemeentelijke bedrijfscontactfunctionarissen of accountmanagers in betreffende subregio. De A2-gemeenten kennen geen loket. Afgesproken is dat de A2-gemeenten zorgt voor een afstemmingsstructuur die past bij de drie gemeenten en het gevraagde product kan leveren. Bedrijfscontactfunctionarissen en accountmanagers beschikken over actuele marktkennis en waardevolle inzichten in beschikbare bedrijfslocaties. Primair doel van de samenwerking in bedrijvenloketten is om gezamenlijk te zoeken naar mogelijkheden om ruimtevragen van bedrijven te beantwoorden die lokaal niet opgelost kunnen worden. Daarnaast worden binnen de loketten kennis en ervaring uitgewisseld, dat bijdraagt aan het lerende vermogen in de regio. De subregionale bedrijfsloketten (of vergelijkbare subregionale samenwerking) hebben en houden een belangrijke faciliterende rol bij het selectief alloceren van bedrijven. Daarbij wordt dan ook steeds inhoudelijk afgewogen of een locatie wel passend is voor een bepaald bedrijf. De binnenkomende vragen worden op een leadlijst geplaatst. Ook worden binnen de loketten informatie uitgewisseld over ontwikkelingen met betrekking tot uitgifte of uitbreiding van bedrijven op bestaande werklocaties.

Om deze kennis nog beter te kunnen benutten en bedrijven beter te faciliteren is het zaak dat er periodieke afstemming en kennisuitwisseling tussen de bedrijfsloketten plaats gaat vinden binnen de regio. Deze kennisuitwisseling zou zeker moeten bestaan uit het vergelijken van subregionale leadlijsten voor de grootschalige werkmilieus en het bespreken van huisvestingscasussen die in de desbetreffende subregio wellicht niet kunnen landen maar wel potentiële meerwaarde voor de regio als geheel hebben. Het overleg in een bedrijvenloket wordt voorgezeten door een (onafhankelijk) voorzitter die verantwoordelijk is voor het nakomen van de procesafspraken, het faciliteren van de advisering en indien nodig de bestuurlijke escalatie. Deze voorzitter kan afkomstig zijn uit een deelnemende

Regionale Programmering Werklocaties Zuidoost Brabant Uitvoeringsstrategie

33

gemeente. Het subregionaal bedrijvenloket komt frequent bijeen om alle leads en aanvragen binnen de subregio te bespreken, en adviezen te geven over de passendheid van bedrijven op een bepaalde locatie die aan hen wordt aangeboden. De voorzitters van de bedrijvenloketten (danwel vertegenwoordiger van een subregio zonder loket) stemmen periodiek met elkaar af: >

>

>

Om informatie en leadlijsten met elkaar uit te wisselen, zodat een totaaloverzicht in de regio ontstaat. Zo wordt bijvoorbeeld ook voorkomen dat een bedrijf in meerder subregio’s op eenzelfde zoekvraag heeft neergelegd. Bij ruimtevragen groter dan 1 hectare zal via de voorzitters afstemming worden gezocht met de andere bedrijfsloketten. Ook kunnen huisvestingscasussen worden besproken die in de desbetreffende subregio wellicht niet kunnen landen maar wel potentiële meerwaarde voor de regio als geheel hebben. Dan wordt afgestemd in welke subregio de betreffende vraag het beste gefaciliteerd kan worden. Indien een ruimtevraag niet binnen een subregio gefaciliteerd kan worden, zal de voorzitter van het betreffende bedrijvenloket contact leggen met de andere bedrijvenloketten.

5.4 Governance Voor ruimtevragen van bedrijven die niet passen binnen het economisch profiel van de regio en de subregio zijn de bedrijvenloketten (of subregionale afstemming als loket ontbreekt) aan zet om deze te voorzien van een advies aan betreffende gemeente over de regionale meerwaarde van het bedrijf. Om tot een advies te komen kan de kennis en expertise van Brainport Development worden ingezet. De inzet is om met de deelnemers van het bedrijvenloket tot overeenstemming te komen. Als gezamenlijk wordt besloten om in te stemmen met een verzoek tot vestiging/uitbreiding van een bedrijf kan worden meegewerkt door de betreffende gemeente. Als er geen consensus ontstaat, wordt er bestuurlijk geëscaleerd. In eerste instantie vindt bespreking en besluitvorming plaats in het subregionale bestuurlijk overleg. Bij grote afwijkingen van de kaders en randvoorwaarden, inzichtverschillen tussen gemeenten of subregio’s, wanneer de casus de subregio’s overstijgt of wanneer om andere redenen hiertoe van belang wordt geacht, wordt de casus besproken in het bestuurlijk overleg van de bestuurlijke kartrekkers (inclusief de provincie).

Regionale Programmering Werklocaties Zuidoost Brabant Uitvoeringsstrategie

34

5.5 Contact, leadlijsten, intake Bedrijfscontactfunctionarissen en accountmanagers staan vanuit hun rol in goed contact met ondernemers en hebben daardoor een goed beeld bij de ruimtebehoefte van de markt. Vanuit deze gesprekken zal een eerste ‘schifting’ van belangstellenden plaatsvinden. Omdat deze functionarissen bedrijven niet alleen kunnen verleiden zich op de juiste plek te vestigen, maar in voorkomende gevallen ook duidelijk kunnen maken dat de regio geen plek biedt aan bepaalde bedrijven. Om overzicht te houden over alle belangstellenden, maken wordt een overzicht van leads gemaakt. Elk bedrijf dat belangstelling heeft voor vestiging, verplaatsing of uitbreiding wordt gevraagd een intakeformulier in te dienen bij het betreffende bedrijvenloket. Het intakeformulier maakt inzichtelijk in hoeverre de belangstellende onder andere voldoet aan de criteria regionale meerwaarde en ruimtelijke kwaliteit. De concretisering van de kwalitatieve criteria wordt meegenomen in de verdere uitwerking van het kwaliteitskader (zie hoofdstuk 7). Zo wordt, ook in het kader van het Didam-arrest, een transparant proces ingericht voor de verkoop van nieuwe kavels. Om de intakeformulieren te beoordelen, wordt er na de uitwerking van het kwaliteitskader een afwegingskader opgesteld.

In dit afwegingskader wordt per criterium bepaald hoe het wordt beoordeeld en hoe zwaar die beoordeling ten opzichte van andere criteria weegt. Om de samenwerking en afstemming te bevorderen en ten behoeve van een eenduidige regionale monitoring is het noodzakelijk dat de subregio’s dezelfde informatie verzamelen en beheren. Dit kan via het hanteren eenzelfde opzet van intakeformulieren en leadlijsten. Het is logisch om deze qua opzet en systematiek aan te laten sluiten bij de criteria voor regionale meerwaarde.

Regionale Programmering Werklocaties Zuidoost Brabant Uitvoeringsstrategie

35

Bestaande Werklocaties

6

Regionale Programmering Werklocaties Zuidoost Brabant Uitvoeringsstrategie

36

6.1. Inleiding Het belang van bestaande bedrijventerreinen Rond 2030 bestaat het Nederlandse areaal aan bedrijventerreinen voor 90% uit bedrijventerreinen die in 2024 al bestonden 8 . Datzelfde geldt voor de Metropoolregio Eindhoven op basis van de provinciale prognose op basis van EIB hoog. Deze regio telt 144 bestaande bedrijventerreinen met een totaal netto oppervlakte van 3.587 hectare 9. Dat is 3,0% van het oppervlak van de regio, maar hier werkt maar liefst 41% van alle werknemers, ruim 188.000 mensen en met elkaar leveren die ruim 45% van de economische toegevoegde economische waarde. Brainport is het technologische hart van Nederland. Het bedrijfsleven investeert hier jaarlijks 3 miljard euro in onderzoek en ontwikkeling, het merendeel op bedrijventerreinen. Samenwerking op bedrijventerreinen is nodig om bedrijventerreinen vitaal te houden. Het is de basis voor organisatie van het lokale bedrijfsleven en het ontstaan van allerlei lokaal gebonden maatschappelijke activiteiten. Bedrijventerreinen dragen bij aan de sociale cohesie en leefbaarheid van steden en dorpen.

Kansen op verduurzaming Er liggen volop kansen op verduurzaming en vergroening op bestaande bedrijventerreinen. Vanwege de schaalgrootte kan op bedrijventerreinen op 40% van de daken zonnestroom opgewekt worden, die in 30 tot 35% van het elektriciteitsverbruik op het terrein voorziet. Kanttekening hierbij is de netcongestie, die tot ongeveer 2030 nog problemen oplevert. Een ander voorbeeld zijn de kansen die er liggen op het gebied van klimaatadaptatie. Bedrijventerreinen hebben 80 tot 90% kans op wateroverlast en problemen met hittestress. Aanleg van groenstructuren en waterpartijen kan de waarde aan vastgoed op bedrijventerreinen met 4 tot 8% doen stijgen. Het realiseren van collectieve voorzieningen, zoals collectief parkeren, kan een bijdrage leveren aan efficiënt ruimtegebruik. Bedrijventerreinen leveren een belangrijke bijdrage aan de grote maatschappelijke opgaven van deze tijd.

8 9

https://www.rvo.nl/onderwerpen/duurzame-bedrijventerreinen https://data-portaal-noord-brabant.hub.arcgis.com/

Regionale Programmering Werklocaties Zuidoost Brabant Uitvoeringsstrategie

37

Landelijke ontwikkelingen De Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli) heeft op verzoek van de regering in oktober 2023 een advies uitgebracht ‘Samen werken: kiezen voor toekomstbestendige bedrijventerreinen’ 10. De aanbevelingen concentreren zich het op realiseren van duurzame bedrijventerreinen, verregaande samenwerking op bedrijventerreinen en een heldere rolverdeling voor ministerie van EZK, provincie en gemeente. Enkele kernpunten uit het advies: >

>

>

Verduurzaming: De Rli brengt in kaart wat er aan verduurzaming op bestaande bedrijventerreinen mogelijk is, wat dat voor bedrijven en de samenleving kan opleveren en welke acties van de overheid nodig zijn om dit proces in beweging te krijgen. Georganiseerde samenwerking: Veel van de benodigde duurzaamheidsmaatregelen kunnen bedrijven zelfstandig nemen, maar voor een groot aantal is georganiseerde samenwerking op bedrijventerreinen cruciaal. Zonder hulp van de overheid krijgen ondernemers deze samenwerking onvoldoende van de grond, waardoor cruciale kansen onbenut blijven. Rol van gemeenten: Gemeenten spelen een belangrijke rol bij het faciliteren van duurzame ontwikkeling op bedrijventerreinen. Ze kunnen heldere doelen stellen, ondernemers ondersteunen en het opzetten van parkmanagement bevorderen. Kortom, de Rli pleit voor een gezamenlijke inspanning van overheid, bedrijven en gemeenten om bestaande bedrijventerreinen toekomstbestendig en duurzaam te maken. 10

https://www.rli.nl/sites/default/files/rli-advies_samen_werken__kiezen_voor_toekomstbestendige_bedrijventerreinen_2.pdf

Gezamenlijke aanpak regiogemeenten De Metropoolregio Eindhoven met zijn Brainport ecosysteem, staat voor een significante uitdaging: het intensiveren, revitaliseren en soms transformeren van bestaande bedrijventerreinen om economische groei te kunnen faciliteren, stimuleren en de terreinen toekomstbestendig te maken. Dit is een ambitieuze, maar noodzakelijke en haalbare missie. Door samenwerking, innovatie en een focus op duurzaamheid, kunnen deze terreinen worden omgevormd tot levendige en waardevolle gebieden die bijdragen aan de economische kracht en leefbaarheid van de regio. Afgelopen jaren werd binnen gemeenten het belang van bestaande bedrijventerreinen weliswaar erkend, maar wordt het nog niet altijd als kerntaak beschouwd om op te acteren. Dit komt o.a. omdat een bedrijventerrein meestal voor driekwart in eigendom is van particulieren en de gemeente zich vooral beperkt tot klein en groot fysiek onderhoud van de

Regionale Programmering Werklocaties Zuidoost Brabant Uitvoeringsstrategie

38

openbare ruimte. Daarna is het vaak zowel voor bedrijven als gemeente weer ‘business as usual’. Gezien het belang voor het hebben van een aantrekkelijk aanbod aan werklocaties kunnen de gemeenten deze kerntaak van onderop oppakken en elkaars kennis, ervaring en capaciteit samen inzetten. Daarmee kunnen de taken beter en efficiënter worden uitgevoerd; en kan samen meer worden geleerd van elkaar. De 21 regiogemeenten gaan dit samen organiseren.

Uitvoeringsstrategie en -agenda bestaande werklocaties. Dit hoofdstuk biedt de basis voor een agendasetting en gestructureerde aanpak van deze terreinen, met een focus op de volgende relevante onderwerpen: intensivering van het ruimtegebruik, revitalisering/ herstructurering, transformatie naar woningbouw, de implementatie van parkmanagement. De relatie van bestaande en nieuwe bedrijventerreinen met het gebruik van VAB’s kan niet los van elkaar worden bezien. Daarom is dit onderwerp eveneens opgenomen in dit hoofdstuk. Per paragraaf wordt in deze ontwikkelstrategie het belang van het onderwerp op bestaande bedrijventerreinen geduid. In de uitvoeringsagenda wordt uitgewerkt wat de gemeenten daadwerkelijk samen gaan oppakken en hoe dit wordt gaan georganiseerd.

6.2 Intensivering Ruimte in Nederland wordt steeds schaarser. Elke vierkante meter, die niet van functie hoeft te veranderen, is pure winst. Niet alleen in ruimte, want functiewijziging leidt steeds vaker tot tijdrovende en slepende procedures. Intensivering van het gebruik van bedrijventerreinen kan leiden tot een verhoogde economische output en een efficiënter gebruik van de beschikbare ruimte. Bij intensivering zijn twee dimensies van belang. De eerste dimensie is optimalisatie en meervoudig ruimtegebruik. De tweede dimensie is het juiste bedrijf op de juiste plek. Bedrijventerreinen bieden enige vorm van hinder. Optimaal ruimtegebruik houdt in dat deze terreinen optimaal gebruikt worden voor de milieucategorie waarvoor ze bedoeld zijn en dus niet door lichtere bedrijfsfuncties en andere functies. Hierbij gaat het vooral ook om het benutten van bebouwingsmogelijkheden in oppervlak en bouwhoogte). Daarnaast is er bijna altijd wel sprake van enige leegstand op een bedrijventerrein. Een leegstandspercentage van 5% in de markt wordt beschouwd als gezond om voldoende schuifruimte te hebben voor nieuwvestiging van bijvoorbeeld starters, groei en doorschuifmogelijkheden. Met weinig aanbod aan nieuwe bedrijfsgrond en weinig leegstand komt de markt op slot te zitten.

Uitzonderlijk veel leegstand op (een deel van) een terrein kan een indicatie zijn van een verslechterd vestigingsklimaat ter plaatse. In dat

geval zou een revitaliserings- en/of herstructureringsaanpak nodig kunnen zijn (zie ook paragraaf 6.3). Een aanpak om intensiveringsmogelijkheden op bedrijventerreinen te onderzoeken en prioriteren met vier vragen: > >

> >

Op welke terreinen is de floor space index en/of de terreinquotiënt laag? Op welke terreinen zijn restruimten en/of grootschalige leegstand beschikbaar (bijvoorbeeld grootschalig parkeerterrein, open opslag, et cetera)? Op welke terreinen wordt de maximale planologische mogelijkheden niet benut? Op welke terreinen is het delen en mengen van functies ook nog een optie? De intensivering van werklocaties kan pas daadwerkelijk plaatsvinden als bedrijven in beweging komen. Oftewel als ze investeren op hun locatie danwel verhuizen. Als deze laatste situatie zich voordoet is sprake van een achterblijvende locatie. De kansen voor intensivering kunnen worden benut als afspraken met de nieuwe eigenaar of bedrijf kunnen worden gemaakt over de herontwikkeling van de locatie. Om daar grip op te krijgen is regionale samenwerking van belang. Als een bedrijf verhuist naar een andere locatie, dient de gemeente waarin de nieuwe bedrijfslocatie ligt afspraken met het bedrijf maken over de achterblijvende locatie. Dit kan alleen regionaal worden opgepakt.

6.3 Revitalisering/herstructurering Efficiënt ruimtegebruik en revitalisering zijn cruciaal voor de duurzaamheid en aantrekkelijkheid van bedrijventerreinen. Revitalisering impliceert al dat de werkomgeving niet meer vitaal is. Ook bedrijventerreinen hebben een levenscyclus ook omdat allerlei wensen, eisen en het klimaat veranderen. Zo zal bij revitalisering/herstructurering, net als bij nieuwe werklocaties, de ‘Maatlat voor klimaatadaptieve gebouwde omgeving’ 11 moeten worden toegepast. Vaak wordt nog te laat ingezien dat zo’n gebiedsgerichte gezamenlijk aanpak van gemeenten, bedrijven en vastgoedeigenaren nodig is om het tij te keren. Zo’n gezamenlijke aanpak kan een begin zijn om het organiserend vermogen op een bedrijventerrein wezenlijk te verbeteren, vormen van parkmanagement. Daardoor zal de levenscyclus van het terrein minder diepe ups en downs vertonen en zorgen voor een aantrekkelijker vestigingsklimaat. De aanpak is vergelijkbaar met die van een intensiveringsproject, maar is vaak extra complex,

11

https://klimaatadaptatienederland.nl/hulpmiddelen/overzicht/maatlat-groene-klimaatadaptievegebouwde-omgeving/

Regionale Programmering Werklocaties Zuidoost Brabant Uitvoeringsstrategie

40

tijdrovend en kostbaar van aard. Revitalisering kan veel verschillende elementen in zich hebben zoals herstructurering, herinrichting en herontwikkeling. Soms is het bedrijfsleven aan de bal, soms gemeenten, soms een projectontwikkelaar en vaak een mix aan organisaties. Vaak ontstaat bij revitalisering een vorm van parkmanagement. Zo’n complex, vaak meerjarig project, vraagt van gemeenten om programmatisch en op een planmatige manier te werken. En ook strategisch, omdat zich soms kansen voordoen als bedrijven in beweging komen door dat ze op hun locatie gaan uitbreiden of gaan verhuizen. Om die kansen te kunnen benutten is een duidelijk visie of plan nodig.

6.4 Transformatie De transformatie van sommige bedrijventerreinen en solitaire bedrijfslocaties naar andere bestemmingen kan flink bijdragen aan een specifieke ruimtelijke opgave in een bepaald gebied. Dit geldt onder andere bij een woningbouwopgave, waarbij milieucirkels van gevestigde bedrijven deze ontwikkeling blokkeren. Zo’n transformatie biedt kansen om de leefbaarheid binnen de regio te verhogen, talenten aan te trekken en te behouden. Naast een totale transformatie van een bedrijventerrein naar woningbouwlocatie kan ook gedacht worden aan de transformatie van het type werkmilieu. Daarbij zal de transformatie van regulier werkmilieu naar een gemengd stedelijk werkmilieu het meest voorkomen. Hierbij kunnen mogelijkheden ontstaan voor (her)vestiging van lichtere categorieën bedrijven, die niet passen binnen een regulier werkmilieu, maar wel binnen een gemengd stedelijk werkmilieu. Gezien de prognose en vraag kan dit bijdragen aan de behoefte van een specifieke groep lichtere bedrijven. Deze vorm van transformatie zou eventueel een tussenvorm kunnen zijn als onderdeel van een lange-termijn-plan om een gebied geleidelijk te (laten) transformeren van bedrijventerrein naar woningbouw. Niet elke transformatie levert zowel op lokaal, subregionaal als regionaal niveau voordelen op.

Uiteraard legt transformatie een behoorlijke druk op het gevestigde bedrijfsleven met hun werknemers. Het noopt hen tot acties zoals verplaatsen, fuseren, nieuw bouwen, verhuizen, saneren. Ook voor de gemeenten kost dit inzet van middelen en menskracht. Bovendien dient rekening gehouden te worden met een vervangingsvraag naar nieuwe bedrijfskavels. Daarom dient het middel van transformatie beperkt en selectief ingezet te worden en onderdeel uit te maken van de Regionale Programmering Werklocaties en Woningbouwprogramma, waardoor werklocaties in samenhang worden geprogrammeerd.

Regionale Programmering Werklocaties Zuidoost Brabant Uitvoeringsstrategie

41

6.5 Parkmanagement Parkmanagement omvat georganiseerde samenwerking tussen ondernemers, gemeenten en parkmanagers om bedrijventerreinen duurzaam en efficiënt te beheren en te ontwikkelen. Parkmanagement kan tal van activiteiten omvatten zoals bijvoorbeeld het gezamenlijk beheer van terreinen, collectieve inkoop van diensten, en het bevorderen van duurzaamheid en veiligheid op het terrein. Naast de benefits moeten ook afspraken gemaakt worden over de financiering van parkmanagement, waarvoor o.a. gedacht kan worden aan het opzetten van een ondernemersfonds of BIZ. Probleem van het opstarten van parkmanagement op bestaande bedrijventerreinen is immers dat de noodzaak nog niet algemeen erkend wordt en dat ‘free-riders’ mee willen liften op de inspanningen van degenen die het initiatief nemen, oftewel degenen die wel mee willen doen en investeren. Het inrichten van parkmanagement is ook onderdeel van het Ruimtelijk Kwaliteitskader (zie hoofdstuk 7).

6.6 Vrijkomende Agrarische Bedrijfsgebouwen (VAB’s) De komende jaren zullen tal van agrarische bedrijven stoppen en willen transformeren naar andere vormen van ondernemerschap. Gezien de schaarse ruimte en selectieve allocatie van bedrijven op bedrijventerreinen, zullen met name lichtere categorieën bedrijven een oplossing zoeken in VAB’s voor hun ruimtebehoefte en aanbieders van agrarisch vastgoed zoeken naar invulling van vrijkomende ruimte. De relatie tussen vraag en aanbod van bedrijfsruimte op bedrijventerreinen en in VAB’s fungeert als een systeem van communicerend vaten. Het is daarom aan gemeenten om hierop te sturen. Als de ene gemeente actief beperkend beleid voert op gebruik van VAB’s en de buurgemeente dit vrij laadt dan zal een ‘waterbedeffect’ ontstaan. Onderlinge afstemming van VAB-beleid tussen vakgebieden buitengebied en economie én binnen de subregio en regio is dan ook van belang om als gemeente, subregio en regio te kunnen sturen op gebruik van dit soort werklocaties als substituut voor kavels op bedrijventerreinen. Gemeenten kunnen een belangrijke rol spelen om het ontstaan en professionaliseren van parkmanagement op bestaande bedrijventerreinen te stimuleren.

Regionale Programmering Werklocaties Zuidoost Brabant Uitvoeringsstrategie

42

Brainport principes voor toekomstbestendige werklocaties

7

Regionale Programmering Werklocaties Zuidoost Brabant Uitvoeringsstrategie

43

7.1 Regionaal kwaliteitskader Werklocaties moeten zowel in het heden als in de toekomst een plek bieden aan bedrijvigheid die past bij het economisch profiel van onze regio. Dit vraagt om toekomstbestendige werklocaties, die passen in de Brainportregio. Voor nieuwe werklocaties kan deze vereiste zowel bij de locatiekeuzes als bij het ontwerpen en ontwikkelen van locaties worden meegenomen. Voor bestaande werklocaties vraagt dat een andere aanpak. In hoofdstuk 6 is al aandacht besteed aan onderwerpen die een rol spelen op de bestaande werklocaties. Het ontwikkelen van toekomstbestendige werklocaties vraagt aandacht voor de kwalitatieve kanten van een ontwikkeling. In de Visie werklocaties is beschreven wat onder toekomstbestendige werklocaties wordt verstaan: werklocaties die bijdragen aan grote transitieopgaven op het gebied van energie, mobiliteit, circulariteit en klimaat en leefomgeving. Tevens dragen toekomstbestendige locaties bij aan een gezond aanbod aan werklocaties: kostbare bedrijfskavel blijven daardoor courant, waardoor ze aantrekkelijk blijven voor bedrijven om er te investeren. Deze opgaven geven richting aan een regionaal kwaliteitskader dat de Brainport Principes 2024 worden genoemd. Deze zijn richtinggevend voor de locatiekeuze en ontwikkeling van nieuwe werklocaties en de herontwikkeling van bestaande werklocaties.

Indien gemeenten op deze thema’s eenduidig beleid voeren, zal dat het effect van het kwaliteitskader versterken.

Regionale Programmering Werklocaties Zuidoost Brabant Uitvoeringsstrategie

44

Nieuwe Brainport Principles vervangen oude afspraken In het verleden zijn in zowel de gehele regio als in de subregio’s al verschillende afspraken tidens Omgevingsdagen gemaakt over kwaliteit op werklocaties. Hieronder een kort overzicht van wanneer welke afspraken gemaakt zijn: > Afspraken Omgevingsdag 19 dec. 2012 > Brainport Principles 2021 > Aanvullende afspraken A2-gemeenten (Visiebedr. ter. 2021) en SGE (Programmering 2021) > Aanvullende afspraken De Peel 2021 Daarnaast hanteert De Kempen ook enkele aanvullende kwaliteitskaders die een plek moeten krijgen in het nieuwe kwaliteitskader: > Aanvullende afspraken De Kempen (Ambities en doelstellingen toekomstig aanbod bedrijventerreinen (Antea 2021), > Ruimte voor bedrijvigheid (Stec 2022) en locatiestudie (BRO 2023)) De inhoud van deze afspraken worden, voor zover nog valide, opgenomen in het nieuwe kwalieitskader. De bovenstaande afspraken komen pas te vervallen nadat het nieuwe kwaliteitskader op eenzelfde detailniveau is uitgewerkt en vastgesteld. Pas vanaf dat moment kan in Zuidoost-Brabant voortaan alleen met het nieuwe kwaliteitskader wordt gewerkt. De voorlopig nog geldende afspraken over kwaliteit werkklocaties zijn als bijlage 2 bij deze Uitvoeringsstrategie opgenomen.

7.2 Toekomstbestendige werklocaties gevat in vijf thema’s Om in de regio te kunnen samenwerken is het van belang om met één kwaliteitskader te werken: de Brainport Principes 2024. Om tot een werkbaar en compleet kwaliteitskader te komen worden de eerder gemaakte afspraken (zie kader) en de in de visie werklocaties beschreven transitieopgaven gevangen in vijf hoofdthema’s die elk weer zijn opgedeeld in een aantal subthema’s: >

Ruimtegebruik Het thema ruimtegebruik ziet toe op kwalitatieve eisen met betrekking tot zorgvuldig ruimtegebruik en gebruiksmogelijkheden. De (gedeeltelijk overlappende) subthema’s stellen tot doel dat werklocaties en kavels optimaal worden benut. De letterlijke ruimte die er is qua kavelomvang en milieuruimte moet worden gebruikt door bedrijven die deze ruimte ook daadwerkelijk nodig hebben.

Regionale Programmering Werklocaties Zuidoost Brabant Uitvoeringsstrategie

45

>

Bereikbaarheid Het thema bereikbaarheid ziet toe op goede en duurzame bereikbaarheid van werklocaties. Het gaat er daarbij om dat werknemers en bezoekers er op een eenvoudige en veilige manier kunnen komen. Voor goederen en transport wordt gestreefd naar multimodale ontsluitingsmogelijkheden die passen bij het type werkmilieu.

>

Duurzaamheid Het thema duurzaamheid gaat over drie grote transitieopgaven: energie, circulariteit en klimaatadaptatie.

>

Ruimtelijke kwaliteit en beeldkwaliteit Met het thema ruimtelijke kwaliteit en beeldkwaliteit sturen overheden op de uitstraling en inpassing van werklocaties. Het gaat hier over omgevingskwaliteit, bodem, water en goede landschappelijke inpassing van het terrein als geheel, toekomstbestendige digitale infrastructuur, openbare ruimte en vastgoed.

>

Mens en organisatie Het thema mens en organisatie ziet op organisatiegraad, beroepsbevolking en veiligheid. Gemeenten in de regio hebben de ambitie om alle werklocaties, zowel nieuw als bestaand, toekomstbestendig te maken en houden. Met het opstellen van een kwaliteitskader op hoofdlijnen is daarmee een eerste stap gezet. Uitwerking daarvan naar een bruikbaar en realistisch instrument zal nog plaatsvinden. In bijlage 1 wordt een overzicht gegeven hoe de geldende afspraken in het nieuwe kwaliteitskader worden verwerkt.

Regionale Programmering Werklocaties Zuidoost Brabant Uitvoeringsstrategie

46

Bijlagen

Bijlage 1 Overzicht bestaande kwaliteitsafspraken in nieuw kwaliteitskader BMC Thema opzet

Omgevingsdag 24 februari 2021 Brainport Principles

Omgevingsdag 19 dec. 2019: Ingestemd met uitgangspunten voor kwaliteit bedrijventerreinen

Ruimtegebruik - Zorgvuldig ruimtegebruik - Gebruiksmogelijkheden

Aanvullende afspraken De Kempen (Ambities en doelstellingen toekomstig aanbod bedrijventerreinen (Antea) en locatiestudie (BRO))

Aanvullende afspraken De Peel (Programmering 2020)

Aanvullende afspraken A2-gemeenten (Visie bedr. ter. 2021) en SGE (Programmering 2021)

Toelichting

Intensivering

Bereikbaarheid - Duurzame bereikbaarheid - Multimodale bereikbaarheid

Kavels aan water en spoor & mobiliteit en bereikbaarheid

- Bereikbaarheid - weg - Bereikbaarheid - OV

- Bereikbaarheid - weg - Bereikbaarheid - OV

Vergroening en verduurzaming ruimte voor NIMBY bedrijven

- Duurzaamheidsambities bij uitgifte en herstructurering - Stikstofrisico: circulaire economie, energietransitie en klimaatadaptatie - Duurzame uitgiftevoorwaarden - Netcapaciteit elektra

- Verminderen stikstofuitstoot - Versnellen energietransitie - Klimaat bestendig inrichten - Stimuleren circulair bouwen en ondernemen

Duurzaamheid - Energie - Circulariteit - Klimaatadaptatie

Duurzame werklocaties

Ruimtelijke kwaliteit en beeldkwaliteit - Omgevingskwaliteit - Bodem, water en landschap gestuurd - Toekomstbestendige digitale infrastructuur - Openbare ruimte - Vastgoed

- Beeldkwaliteit - Aantrekkelijk en gevarieerd werkmilieu

- Aansluiten op bestaand - Duurzaamheid en ruimtelijke inpassing met lage netto/bruto verhouding 50-60%

Goede landschappelijke inpassing en beeldkwaliteit

Mens en organisatie - Organisatiegraad - Beschikbaarheid beroepsbevolking - Veiligheid

Georganiseerde werklocaties

- Arbeidspotentieel (auto en fiets) - Ontwikkeling gezamenlijk KBP2 met kavels > 5.000 m2, clustering grotere bedrijven - Stimuleren gezonde verhuisdynamiek

Aantrekkelijke werkomgeving creëren (binden werknemers)

- Stikstofrisico - Aansluiten op bestaand netcapaciteit

Arbeidspotentieel (auto en fiets)

Benutting regionale schaalniveau

Grootschalige ontwikkelingen n op regionaal niveau

Ziet niet op kwaliteit: Dit komt terug in de programmeringsafspraken op regionaal niveau

Benutting regionale schaalniveau

Grootschalige ontwikkelingen op regionaal niveau

Ziet niet op kwaliteit: Dit komt terug in H4 van de Uitvoeringsstrategie

Visie bestaande terreinen

Dit komt terug in H6 Uitvoeringsstrategie

Vrijkomende agrarische bebouwing als ontwikkellocaties benutten

Regionale Programmering Werklocaties Zuidoost Brabant Uitvoeringsstrategie

Ziet niet op kwaliteit: Dit komt terug in H6 van de Uitvoeringsstrategie

48

Bijlage 2a Afspraken Omgevingsdag 19 december 2019 Tijdens de ontwikkeldag in december 2019 heeft de regio Zuidoost-Brabant afspraken gemaakt met de provincie over het vervolg van de bedrijventerreinprogrammering. De tijdens deze ontwikkeldag afgesproken -uitgangspunten luiden als volgt: >

Vergroening en verduurzaming van bedrijventerreinen. Dit thema wordt opgenomen in de vestigingseisen die worden gesteld aan bedrijven.

>

Bedrijfskavels met laad-en losmogelijkheden aan het spoor en/of aan het water. Spoor- en/of watergebonden kavels kunnen alleen uitgegeven worden aan bedrijven die ook van deze faciliteiten gebruikmaken. Indien anders dan regionaal afstemmen. In 2020 wordt in beeld gebracht om hoeveel kavels het gaat (bestaand en nieuw) en of er aanvullende afspraken moeten worden gemaakt.

>

NIMBY bedrijven in het buitengebied. Bestaande NIMBY-bedrijven worden niet actief verplaatst. Nieuwe NIMBY -bedrijven moeten kunnen landen in de regio Zuidoost Brabant, als het bedrijf bijdraagt aan het voorzieningenniveau en/ of past in het ecosysteem van de regio.

>

Grootschalige ontwikkelingen. Grootschalige logistiek is alleen toegestaan als het bedrijf bijdraagt aan het voorzieningenniveau en/of past in het ecosysteem van de regio en als de eindgebruiker bekend is. Eerst wordt gekeken naar mogelijkheden op bestaande terreinen.

>

Vitale bestaande bedrijventerreinen. In 2020 wordt de mogelijkheid onderzocht voor het opstellen van Brainport principes voor bedrijventerreinen aan de hand van deze kwaliteitsprofielen.

>

Vraaggericht ontwikkelen. Wordt in 2020 verder uitgewerkt. Het contact tussen de bedrijfscontactfunctionarissen (1-loket) wordt geïntensiveerd, om wellicht op termijn te werken aan een regionaal 1-loket. De naam 1-loket is veranderd in 9voor1.

>

Mobiliteit en bereikbaarheid van bedrijventerreinen. Voorafgaand aan nieuwe ontwikkelingen de juiste voorzieningen treffen is cruciaal voor nieuwe bedrijventerreinen. Mobiliteit is een belangrijk thema dat in de uitwerking van de betreffende ontwikkeling moet worden meegenomen.

Regionale Programmering Werklocaties Zuidoost Brabant Uitvoeringsstrategie

49

Bijlage 2b Brainport Principles 2021 De Brainport Principles voor werklocaties >

1. Passende beeldkwaliteit – we stellen eisen aan de kwaliteit van bedrijfsvastgoed. Uiteraard zijn er verschillen tussen binnenstedelijke bedrijventerreinen (hoge kwaliteitseisen) en functionele bedrijventerreinen (minder hoge kwaliteitseisen).

>

2. Duurzame werklocaties – werklocaties in het SGE lopen voorop op de thema’s duurzaam, gezond, bereikbaar en klimaatadaptief. Concreet betekent dit dat nieuwe terreinen zoveel mogelijk energiepositief moeten zijn, dat ze indien mogelijk bijdragen aan de circulaire economie, voldoende groen en water herbergen, en op alle terreinen maatregelen zijn toegepast die de biodiversiteit bevorderen. Daarnaast dient de OV potentie maximaal te worden benut op nieuwe locaties.

>

3. Georganiseerde werklocaties – bij nieuw te ontwikkelen locaties stellen we voorwaarden aan collectiviteit in de vorm van verplicht parkmanagement of een BIZ (Bedrijven Investering Zone).

>

4. Aantrekkelijk en gevarieerd werkmilieu – nieuwe locaties bieden ruimte voor bedrijvigheid van verschillende schaalgroottes en verschillende economische activiteiten, en mogelijkheid om voorzieningen te realiseren. Uiteraard zijn er verschillen tussen typen terreinen. Binnenstedelijke werklocaties vragen een ander voorzieningenniveau dan een grootschalig functioneel terrein. Er zijn uiteraard uitzonderingen, denk aan clustering van logistieke bedrijven of thematische terreinen.

>

5. Invloed voor bedrijven – terreinen worden vraaggericht ontwikkeld. We sluiten zo goed mogelijk aan bij de vraag van bedrijven. Vraag en aanbod worden structureel gemonitord. Er is geen sprake van kwantitatief en kwalitatief overaanbod. De eindgebruiker is bij de gronduitgifte al goed in beeld.

>

6. Benutting regionale schaalniveau – werklocaties kunnen een lokaal tot bovenregionaal verzorgingsgebied hebben. Een regionaal bedrijventerrein in een gemeente kan daarom ook de vraag vanuit buurgemeenten en zelfs buurregio’s bedienen.

Regionale Programmering Werklocaties Zuidoost Brabant Uitvoeringsstrategie

50

Bijlage 2c Aanvullende afspraken A2 gemeenten en SGE Kwaliteitscriteria voor prioritering van nieuwe ontwikkellocaties >

1. Stikstofrisico ontwikkeling – bouwprojecten veroorzaken stikstofuitstoot en – depositie. Wanneer de stikstofdispositie een Natura 2000gebied aantast, is volgens de Wet natuurbescherming (Wnb) een vergunning vereist. Bouwprojecten vanaf 10 km afstand van een Natura 2000-gebied voldoen doorgaans aan de eis van 0,00 mol/ha/jaar. Ontwikkellocaties die dichter bij een kwetsbaar gebied liggen zijn minder kansrijk om door te gaan.

>

2. Bereikbaarheid / ontsluiting – bereikbaarheid via de weg is een belangrijk criterium voor iedere nieuwe ontwikkellocatie. Behalve ontsluiting is ook de extra congestie die een ontwikkeling met zich meebrengt van belang. Bij voorkeur worden er voor nieuwe locaties daarom verkeersstudies/-modellen gemaakt op basis waarvan terreinen worden vergeleken.

>

3. Bereikbaarheid/ potentie OV – voor veel werknemers en werkgevers is bereikbaarheid met OV een belangrijk criterium. Ook draagt OV ontsluiting bij aan afname van congestie.

>

4. Arbeidspotentieel (auto en fiets) – de beschikbaarheid van personeel wordt een steeds belangrijkere vestigingsplaatsfactor. Deze indicator brengt het arbeidspotentieel dat vanuit een locatie ontsloten kan worden in beeld (zie ook figuur 1). We kijken naast arbeidspotentieel per auto ook naar het vervoer per fiets. Voor veel werknemers (en de regionale bereikbaarheid) is de fiets een belangrijk vervoersmiddel.

>

5. Aansluiten op bestaand terrein – het vormen van een cluster van bedrijvigheid geniet de voorkeur boven nieuwe, losstaande, greenfieldontwikkelingen. Bijvoorbeeld vanwege voordelen van schaalvergroting, investeringskracht van het collectief van ondernemers, een hogere potentie voor het uitwisselen van reststromen en/of -warmte tussen bedrijven etc. Belangrijke randvoorwaarde is wel dat de druk op bestaande ontsluitingen niet problematisch wordt.

>

6. Netcapaciteit – om als werklocatie energiepositief te kunnen zijn is voldoende netcapaciteit van wezenlijk belang. Of er knelpunten zijn of worden verwacht om energie terug te kunnen leveren aan het net weegt daarom mee in de prioritering van te ontwikkelen locaties.

Regionale Programmering Werklocaties Zuidoost Brabant Uitvoeringsstrategie

51

Bijlage 2d Aanvullende afspraken De Peel (programmering 2021) Aanvullend op afspraken uit 2019 hebben de Peelgemeenten de volgende kwalitatieve uitgangspunten geformuleerd: > > > > > > >

Goede landschappelijke inpassing en beeldkwaliteit. Verminderen stikstofuitstoot. Vrijkomende agrarische bebouwing als ontwikkellocaties benutten. Versnellen energietransitie (energiebesparing en energieopwekking). Klimaat bestendig inrichten (o.a. bestrijden hitte en rainproof). Stimuleren circulair bouwen en ondernemen. Aantrekkelijke werkomgeving creëren (binden werknemers).

Regionale Programmering Werklocaties Zuidoost Brabant Uitvoeringsstrategie

52

Bijlage 2e Aanvullende afspraken De Kempen > > > > > > >

Focus op complementariteit binnen Brainport voor toekomstige groei van bedrijventerreinen Zet naast een functioneel grootschalige werkmilieu meer beperkt in op nieuw kleinschalig tot middelgroot aanbod Verken en stimuleer ruimtewinst door intensivering van bedrijventerreinen Kies bij voorkeur (opnieuw) voor clustering van grotere eindgebruikers op één gezamenlijk regionaal bedrijventerrein Actief stimuleren van duurzaamheidsambities bij uitgifte (en herstructurering) van bedrijventerreinen Stuur ondernemers op het optimaal benutten van planologische mogelijkheden Maak aanbod flexibel en zet in op het creëren van doorschuifmogelijkheden

Regionale Programmering Werklocaties Zuidoost Brabant Uitvoeringsstrategie

53

Colofon Regionale Programmering Werklocaties Zuidoost Brabant - Uitvoeringsstrategie Document definitief Versie 31 mei 2024 Opgesteld door de 21 gemeenten in de Metropoolregio Eindhoven Procesregie Staf Depla Maikel Denissen Auteurs Marco Farla Guillaume van Brussel Ben Cornelis Gebruik concept-teksten 2023 In opdracht van de vier subregio's van de Metropoolregio Eindhoven zijn in 2023 concept-teksten opgesteld voor een Regionale Programmering Werklocaties door adviesbureau BMC. Bij de totstandkoming van dit document is, met toestemming van en dank aan adviesbureau BMC, gebruik gemaakt van deze concept-teksten. Deze teksten zijn geciteerd of geparafraseerdRegionale naar inzicht van de auteurs. Programmering Werklocaties Zuidoost Brabant Uitvoeringsstrategie

54