Bijlage 3 - Advies TGE

Reactie op ontwerp bestemmingsplan I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20) 01-05-2024, t.a.v. Inge Verbunt Het advies luidt: negatief

Aanleiding Aan de Prof. Dr. Dorgelolaan 20 (ook wel cluster 9B van Fellenoord genoemd) is een initiatiefnemer van plan een nieuw multifunctioneel kantoorpand te realiseren, met in de plint een functiemix met publiekgerichte functies. Het plangebied (cluster 9B Fellenoord) ligt ten noordoosten van het centrum van Eindhoven en grenst direct aan de spoorzone van het centraal station. Ten oosten en westen van het plangebied zijn bestaande kantoren aanwezig, beide locaties zijn ook onderdeel van cluster 9 (respectievelijk A en C) binnen Fellenoord. Ten noorden van het plangebied ligt de Professor Doctor Dorgelolaan en de campus van de Technische Universiteit. De Prof. Dr. Dorgelolaan vormt in de huidige en toekomstige situatie de ontsluitingsweg van het plangebied.

Figuur 1 - Plangebied omkaderd met rood (bron: Toelichting document).

Het voorgestelde gebouw krijgt bovengronds een maximale bouwhoogte van 48 meter met een maximum van 13 bouwlagen. Het toekomstige gebouw mag bovengronds een maximaal oppervlakte hebben van 31.300 m2 BVO, waarvan 7,5% ingevuld wordt met een functiemix. Rond de kantoorgebouw komt een veiligheidszone van 5 meter. Deze zone krijgt een groene uitstraling, maar moet bereikbaar blijven tijdens uitvoer en onderhoud van het pand. Een parkeerkelder tot maximaal 2 lagen is toegestaan die, als dat nodig is, ook onder de 5 meterzone

voor hulpdiensten kan doorlopen (mits groen ingepast). Aan de zuidzijde van het gebouw kan de parkeerkelder (vanwege eigendomsposities) voor een gedeelte doorlopen tot onder de groenbestemming. Een gedeelte van het beoogde pand past op het moment niet binnen de geldende bestemmingsplan 'Tongelre binnen de Ring 2020'. Het geldende bestemmingsplan biedt geen binnenplanse afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. Daarom moet een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld voor deze locatie. Het huidige bestemmingsplan omvat een oppervlakte van 3300m2 met de bestemming "kantoor". In het ontwerpbestemmingsplan wordt voorgesteld om de oppervlakte met de bestemming 'kantoor' te vergroten tot 5180m2. Deze toename gaat grotendeels ten koste van de bestemming 'groen'.

Figuur 2 - afbeeldingen van de huidige (bovenste beeld) en voorgestelde bestemmingsplannen (onderste beeld)

Figuur 3 - afbeelding van Cluster 9b en Cluster 9C Fellenoord (bron: clusterpaspoort en VOSP cluster 9B)

Afweging Bij het vergelijken van het ingediende ontwerpbestemmingsplan met het huidige bestemmingsplan zien we dat de oppervlakte die aan de bestemming "Kantoor" moet worden toegekend groter is dan de huidige oppervlakte met die bestemming. Het toekomstige oppervlak van ‘Kantoor’ beslaat het gehele huidige gebied met de bestemming "Kantoor" en er wordt met 7,5m uitgebreid aan de noordkant. Verder, wordt een strook van 5 meter rondom het toekomstige gebouw toegevoegd aan de west-, zuid- en oostkant. Die ruimte wordt ondergronds gebruikt als ondergrondse parkeergarage en op maaiveld als een veiligheidsstrook rondom het gebouw. Deze uitbreiding naar het westen, zuiden en oosten gaat ten koste van de bestaande geconsolideerde bossen. Het lijkt misschien niet veel, maar het betekent dat er bijna 1.000 m2 bos met goed ontwikkelde vegetatie en een gevestigd ecosysteem zal worden vernietigd. Dit in een omgeving waar al ingrepen zijn verricht waardoor het bestaande bos al is veranderd in versnipperde bosjes. We begrijpen dat de druk op ruimte groot is, vooral bij de Dorgelolaan, centraal in Eindhoven en dicht bij het treinstation. Daarmee wordt de druk op het groen en natuur ook extra groot. Het betreft hier niet zomaar enkele (gecultiveerde) bomen, maar een klein ecosysteem, met natuurlijk schoon grondwater, veel dood hout, een onverstoord bodem en met spontaan nieuwe groei.

Een geschikt gebied dus voor veel diersoorten, en een rijk bodemleven met veel verschillende soorten (micro) organismen. Zulke plekken zijn schaars in Eindhoven (net als in veel andere steden) en daarom moeten ze gekoesterd worden en bewaard blijven. Er liggen binnen de bebouwde kom van Eindhoven in een aantal stadsdelen meerdere kleine bosjes die een heel oude geschiedenis hebben, zoals deze. Vaak nog herkenbaar als doorgeschoten hakhoutbosjes. Door het gevoerde hakhoutbeheer zijn deze bosjes niet direct

herkenbaar als oud bos met zware dikke bomen. De historie van dit bos aan de Dorgelolaan is verschillend: voor zover we konden achterhalen, is een gedeelte van het bos in de 20e eeuw ontstaan na verwijdering van de spoorbaan. Maar het bijzondere van die strook langs de Dorgelolaan is de vermoedelijk oorspronkelijke ligging van het maaiveld uit de Middeleeuwen; dat is uniek en zeer waardevol. De exacte afmeting en ligging van het middeleeuws maaiveld is ons niet bekend. Het zou een onomkeerbare beslissing zijn wanneer dit bos, met uniek maaiveld en ecosysteem, wordt gewijzigd naar een groen dak op een parkeergarage. Ook biedt een oeroude bodem en houtopstand mogelijkheden voor wetenschappelijk onderzoek naar de historie voor thema’s als klimaat, flora en fauna. Kortom, we zien de kwaliteit en het belang van deze bossen niet alleen aan hun bomen, maar aan hun hele bosstructuur, inclusief het grondwater, de bodem, alle aanwezige vegetatie en de faunasoorten die er gebruik van maken. En ook door hun antiquiteit. Dit zijn unieke stukken bos, als ze eenmaal weg zijn (al zijn het maar delen), is het onomkeerbaar, ze komen niet meer terug. De huidige snelle uitbreiding van Eindhoven mag niet ten koste gaan van de natuur en van zeldzame plekken zoals deze bossen. Het lijkt misschien niet veel om een strook van 5 meter te verwijderen.

Tegelijkertijd spreken wij onze zorgen uit naar de toekomst. Waar zal de vermindering van (oude) stadsbossen stoppen?

Gemeentelijk beleid en richtlijnen Volgens het Groenbeleidsplan 2017 is het plangebied deels aangeduid als Stad, groen beeldbepalend (de bestaande verharding) en deels als Multifunctioneel groen (de tussengelegen bosgebieden). Uitgangspunt van de Strategie Multifunctioneel groen is dat de aanwezige natuuren landschapskwaliteiten tenminste behouden dienen te blijven en waar mogelijk verder ontwikkeld. Wat bouwen is betreft, geldt; “Niet bouwen tenzij afbouwen bestaande bebouwing. Gebouwen allen in dienst van groen, natuur en recreatie en direct verwante functies. In principe geen nieuwebouw”. In de Groenwaardenkaart van gemeente Eindhoven zijn de bossen langs de Dorgelolaan aangeduid als “Grote Waarde”. De aanwezige groen- en bosgebieden tussen de spoorlijn en de Prof. Dr. Dorgelolaan vormen hier niet alleen een groene wig op zich, maar behoren tot het laatste deel van een grotere Groene Wig die zich uitstrekt van buiten Eindhoven tot in de stad. Het is daarom onderdeel van een grote, belangrijke, groene corridor.

Figuur 4 - De oostelijk Groen Wig (ook De Karpen genoemd). Bron: Groenbeleidsplan 2016-2026 van Gemeente Eindhoven.

Uitgevoerde onderzoeken De gemeente Eindhoven gaf ook opdracht voor een ecohydrologisch onderzoek aan deze groene wig langs de Dorgelolaan, waarvan de resultaten in november 2023 werden gepresenteerd. Volgens de resultaten zijn de bosgebieden ten westen en oosten van cluster 9B al (gedeeltelijk) een broekbos en het gebied ten westen van 9B heeft grondwater van hoge kwaliteit. Verder wordt gesteld dat “vanuit grondwaterkwaliteit liggen er kansen voor een “hoogwaardig” broekbos” en dat “de hydrologie is zeer geschikt voor broekbos in deelgebied A [ten west van 9B]”, “er ligt een unieke kans voor een ‘beleefbaar’ broekbos in een stedelijk omgeving”. Het behouden en versterken van de bestaande groen- en waterstructuren is de beste manier om dit te bereiken. In juni 2023 is een eerste Boomonderzoek uitgevoerd en in maart 2023 een Boom Effect Analyserapport ingeleverd. Bij het lezen van de resultaten die worden weergegeven op de Voorstudie Boomonderzoek (Juni 2023) is het duidelijk dat alle vier onderzochte boszones langs de Dorgelolaan, over het algemeen, een natuurlijk karakter, veel zandvogels, tot nu toe weinig onderhoud, en een algemeen hoge natuurwaarde hebben, en zeker behoudenswaardig zijn. De bosgebieden 3 en 4 liggen in de directe beïnvloedingszone van de geplande gebouwen voor de cluster 9B (en ook cluster 9C).

Het bosgebied 4, aan de westkant van Dorgelolaan 20/ Cluster 9B heeft al een zeer natuurlijk karakter, en kan al als broekbos benoemd worden, vanwege de natte omstandigheden en de diversiteit van varens en moerasplanten. Volgens de Boom Effect Analyse, 44 bomen vallen onder de invloed van het plangebied en zullen gekapt moeten worden. Negen bomen staan langs de Dorgelolaan, de andere 35 in de bosgebieden. 32 bomen zijn in goede staat, 4 in matig conditie en 7 zijn slecht/dood. Het totale taxatiebedrag komt slecht op € 27.687,00. TGE ziet echter de kwaliteit en het belang van deze bossen niet alleen aan hun bomen, maar aan hun hele bosstructuur, inclusief het grondwater, de bodem, alle aanwezige vegetatie en de

soorten die er gebruik van maken. En ook door hun natuurhistorische waarde. Dit zijn unieke stukken bos, als ze eenmaal weg zijn (al zijn het maar delen ervan), is het onomkeerbaar, ze komen niet meer terug. Ongeacht de compensatie die mogelijk volgt. Ook is er in 2020 een Quickscan flora & fauna uitgevoerd, en in 2021 een aanvullend vleermuizenonderzoek. Tijdens dit onderzoek zijn geen vaste rust- of verblijfplaatsen en ook geen essentiële vliegroute voor vleermuizen vastgesteld. Er is wel een essentieel foerageergebied voor vleermuizen vastgesteld. Volgens het vleermuisonderzoeksrapport: “Gezien de frequente en langdurige aanwezigheid van foeragerende vleermuizen blijkt dat dit foerageergebied van essentieel belang is voor de soort. De groenstructuren waar de foeragerende vleermuizen zijn waargenomen behoren niet tot de planlocatie, maar zijn direct naast de planlocatie gelegen.” En “De directe omgeving van de planlocatie maakt onderdeel uit van het functioneel habitat, hiervoor dienen vervolgstappen genomen te worden.”

Figuur 5 - Overzicht van het foerageergebied op de planlocatie (rode lijn) en in de directe omgeving hiervan

De directe omgeving van de planlocatie maakt onderdeel uit van de functionele habitat, maar de beoogde ingreep leidt niet tot overtreding van een verbodsbepaling van de Wet natuurbescherming art 3.5, lid 4 (wegnemen vaste rust- en/of verblijfplaatsen). Een ontheffing in het kader van de Wet Natuurbescherming voor vleermuizen is niet noodzakelijk. Wel dienen er vervolgstappen genomen te worden. Het gaat hierbij om eisen t.a.v. verlichting van de planlocatie en de omgeving, zowel tijdens de werkzaamheden als in de nieuwe situatie. De bestemmingsplanprocedure ziet niet toe op de bouwfase, maar de gemeente heeft toegezegd om deze voorwaarden mee te nemen in het overleg met de initiatiefnemer.

Bouwfase Een andere van onze grootste zorgen is de bouwfase. Zoals eerder beschreven, het gebied waar gebouwd gaat worden ligt tussen twee volwassen bossen met een natuurlijke vegetatie en een gevestigd ecosysteem. Het bos aan de westkant is zelfs een broekbos, met goede kansen voor natuurlijke ontwikkeling. We pleiten daarom voor een zo klein mogelijke impact op het bestaande bos, hetzij door vernietiging van de bosbodem en kap van bomen, hetzij door verstoring. Idealiter zou de bouwplaats geen van de bestaande bosgebieden aantasten. En (een deel van) de bouwwerf en de opslag van materieel en apparatuur zou elders geplaatst kunnen worden. Later in dit advies zullen we aanbevelingen doen.

Conclusie Voor dit advies heeft Trefpunt Groen Eindhoven uitgebreid met haar achterban gesproken. Er waren ook verschillende overlegmomenten met de gemeente en de initiatiefnemers. Uiteindelijk zijn wij van mening dat de bestaande bossen zoveel mogelijk behouden moeten blijven en dat er geen uitbreiding van de bebouwde oppervlakte naar de omliggende bossen mag plaatsvinden (en dus geen bestemmingswijziging van Groen naar Kantoor). Wat betreft wateropslag, CO2 opslag, luchtzuivering en biodiversiteit is een geconsolideerd bos vele malen beter dan een jong bos of een beplante bostuin. We hebben geen bezwaar tegen de uitbreiding van het gebied met bestemming 'Kantoor' aan de noordzijde. Maar we kunnen niet akkoord gaan met uitbreiding naar het westen, zuiden en oosten, ten koste van oude geconsolideerde bossen. De bossen langs de Dorgelolaan zijn belangrijk en zijn het waard om te behouden. Ze mogen dan klein zijn, maar ze zijn er al lang en hebben zich ontwikkeld tot natuurlijke bossen, met een geconsolideerde bodemlaag en verschillende vegetatielagen. Hun natuurlijke kenmerken worden ook genoemd in het Boomonderzoek en in het Eco-hydrologischonderzoek. De bosrijke rand rondom het gebouw biedt ook uitkomst voor de ambitie om de stad klaar te maken voor extreem warme en droge zomers en hevige regenbuien. Het oppervlak aan maximaal groen verminderen doet afbreuk aan de ambitie.

In de ontwikkelvisie van Fellenoord lezen we het streven naar maximaal groen in één van de vijf principes. Echter zien wij ook dat het aanbrengen van een ondergrondse parkeergarage in een bos afbreuk doet aan die ambitie. Met het vervangen van bestaand groen naar een dak vegetatie op parkeergarage wordt de groene stadsoase verminderd. Maximaal groen wordt het beste nagestreefd met behoud van hoogwaardig groen. We begrijpen en waarderen de verandering van de oorspronkelijke plannen van twee aparte gebouwen (zoals getekend in de Ontwikkelingsvisie Fellenoord) naar één enkel gebouw dat minder oppervlakte groen in beslag neemt. TGE had liever gezien dat zowel het nieuwe gebouw, de parkeergarage, en de strook van 5 meter eromheen binnen de huidige toegestane oppervlakte van "Kantoor" waren gebleven. TGE wil de initiatiefnemer vragen om te kijken naar alle mogelijkheden om het volledige project mogelijk te maken binnen het huidige verharde oppervlak (met bestemming 'Kantoor' in het huidige bestemmingsplan). Mocht het gewenst zijn, willen wij actief meedenken om tot een goed resultaat te komen. We hebben goede gesprekken gevoerd met de gemeente en dat willen we graag blijven doen.

In alle eerlijkheid, hebben de initiatiefnemers voldaan aan alle verplichtingen en hebben gedaan wat van hen werd verwacht. We trekken de kwaliteit van de ingediende documenten en onderzoeken, of de samenwerking van de initiatiefnemers niet in twijfel. Maar TGE kijkt verder dan dat en naar wat er verloren zou kunnen gaan als dit project doorgaat zoals het nu gepland is. Het zou een onomkeerbare beslissing zijn wanneer dit bos, met uniek maaiveld en ecosysteem, wordt verwijderd en vervangen door een groen dak op een parkeergarage. Tot slot, het voorliggende plan laat zien hoe moeilijk het is om vanuit visie en ambitie tot een daadwerkelijke invulling van een groen Fellenoord te komen. Zelfs bestaand natuur overleeft de slag van ambitie naar uitvoering niet. Eenmaal gewijzigd naar bestemming 'kantoor', wordt waarschijnlijk niet meer teruggedraaid naar natuur. Het belangrijkste signaal wat we met ons advies willen afgeven, is om de ecologische hoofdstructuur en de groene wiggen niet te verminderen, maar te versterken en te verbinden tot aan de Dommel.

Verdere mogelijkheden/ aanbevelingen van TGE: Parkeerruimte We verzoeken om de benodigde ongeveer 1.000m2 parkeerruimte (zie Afweging) inpandig op te lossen. We zijn het met de gemeente en de initiatiefnemers eens dat twee ondergrondse verdiepingen voor parkeren ongewenst is vanwege de hoge grondwaterstand. Onze suggestie gaat naar inpandig parkeren op -1 en gedeeltelijk op de begane grond, en de functies van de begane grond gedeeltelijk opschuiven naar verdiepingen erboven (zie hieronder afbeelding met een bovenaanzicht van -1 en begane grond). Op deze manier is de levendige plint richting straatzijde, zoals in de ontwikkelvisie voor Fellenoord is vastgesteld, nog steeds mogelijk. Het resterende oppervlak kan in hoogte worden gecompenseerd, op twee manieren: extra verdiepingen optoppen of hoger gelegen verdiepingen in de breedte ‘uit te steken’. Bij dat laatste denken we bijvoorbeeld aan vanaf ongeveer 30 meter hoogte het pand met een strook van 5 meter of meer uitkragen. Daarmee blijft bos en bodem behouden.

Figuur 6 - Schematische weergave (van bovenaf) van de -1 verdieping (parkeergarage) en de begane grond.

Parkeernorm Verder begrijpen we, en waarderen we, dat de gemeente Eindhoven een zeer streng beleid heeft voor het aantal parkeerplaatsen bij nieuwbouw, veel lager dan andere gemeenten. Toch vragen we ons af, gezien de nabijheid van het centraal station en het busstation, of deze parkeernorm niet verder omlaag kan. Niet alleen voor dit gebouw, maar voor het hele Fellenoordontwikkelingsgebied.

Keervoorzieningen Aan de zuidoostzijde van het plangebied is nog een zoekgebied aangewezen om buiten het gebouw een keervoorziening voor vrachtwagens (leveranciers en expeditie) te maken. Deze voorziening buiten het gebouw vereisen verdere vernietiging van bosgebied en een extra terrein dat moet worden verhard. Het is ons niet duidelijk of deze keervoorziening ondergronds of op maaiveld zal zijn. In ieder geval zouden we graag zien dat er een extra zoekgebied wordt onderzocht, ten noordoosten van het plangebied (dus dichter bij de weg en de mogelijke ingang van de parkeergarage). Op deze manier wordt het kerngebied van het bosje niet aangetast. Voor zo ver wij kunnen zien, zal dit verharde gebied worden uitgevoerd in een gebied met bestemming 'Groen'. Is dit niet in tegenspraak met de bedoeling van deze bestemming?

Figuur 7 - Stedenbouwkundige inpassing met cluster 9B met zoekgebied keervoorziening (paarse lijn, rechtsonderstehoek) (bron: VOSP 9B/Toelichting Bestemmingsplan)

Bouwfase Zoals eerder genoemd, spreken wij onze zorgen uit voor de bouwfase. Idealiter zou de bouwplaats geen van de bestaande bosgebieden aantasten. We hebben deze zorgen ook besproken met de gemeente en we kregen de toezegging dat, hoewel de bestemmingsplanprocedure niet toeziet in de bouwfase, de gemeente de zorg van TGE begrijpt over de ruimteclaim van de bouwplaatsinrichting. De gemeente treedt in overleg met de initiatiefnemer om de impact van de bouwplaatsinrichting op het bestaande groen zoveel mogelijk te beperken. Denkrichtingen hierbij zijn bijvoorbeeld een bouwhub voor de aan- en afvoer van materiaal of een logistieke zone aan de Dorgelolaan. Een mogelijkheid is om de noordzijde van het projectgebied hiervoor te gebruiken. Het omleiden van verkeer is in eerste instantie niet wenselijk, maar het voorbeeld op de Mathildelaan (langs het PSV-stadion) voor de uitvoering van hoogbouw, laat zien dat het mogelijk is. Ook de bouw van de "Nieuw Bergen" in het centrum van Eindhoven is een interessante casestudy van hoe hoogbouw wordt gerealiseerd met weinig beschikbare ruimte voor de bouwplaats.

Namens Trefpunt Groen Eindhoven, Nuno Curado en Marlijn van den Broek