Bijlage 2b (openbare versie) - Financiele aspecten

project

Verkenning Rijkmuseum Eindhoven datum

13 november 2025

projectnummer

2024.312

referentie

AJ0782/Gt/Te

Financiele aspecten 1

BENCHMARKS

Uitgaande van Model 2 voor de ruimtelijke uitwerking van het bouwprogramma, zoals dat in het verkenningsrapport (AJ0081) is weergegeven, is een investeringskostenoverzicht op basis van de NEN 2699 opgesteld. ToornendPartners is geabonneerd op verschillende databases met bouwkosteninformatie, maar beschikt ook over eigen projectanalyses en -data die nuttig zijn bij het opstellen van een kostenraming. Deze benchmarks worden per geval beoordeeld en ingezet omdat nu eenmaal ieder bouwwerk echt uniek is. Dit houdt overigens in dat alle ramingen verwachtingen zijn. Het moment van de waarheid is de fase van prijs- en contractvorming met uitvoerende partijen. Op basis van de standaard benchmarks aangevuld met een goede dosis ervaring, leveren de ramingen doorgaans weinig verrassingen op later in het proces. Dit heeft ook veel te maken met de aansturing c.q. het inhoudelijke projectmanagement: zonder goed projectmanagement dat een project beheerst en het binnen taakstellende kaders houdt, zijn afwijkingen van ramingen niet te voorkomen.

2

UITGANGSPUNTEN PROCES

Ten behoeve van de investeringskostenraming is het uitgangspunt voor het proces, dat een professioneel, goed georganiseerd ontwikkelingsproces zal worden doorlopen dat volgens de gebruikelijke principes van het projectmatig werken wordt opgezet. Voor de organisatie, aanpak en bewaking van het project zal na besluitvorming over de haalbaarheid in de fase projectdefinitie behalve een programma van eisen ook een plan van aanpak opgesteld dienen te worden.

1/13

In dat projectplan worden de taakstellende projectkaders, de samenwerking tussen het de gemeente Eindhoven en het Rijksmuseum en de wijze waarop het project beheerst en (aan)gestuurd zal worden, inclusief risicomanagement, uitgewerkt en vastgelegd. De principes ten aanzien van participatie, communicatie en ook de bestuurlijke besluitvormingsprocessen worden ook in het plan gevat. De projectorganisatie zal worden uitgeschreven met de verdeling van taken en verantwoordelijkheden alsook de diverse belangrijke momenten van besluitvorming, stakeholdermanagement en dergelijke. Een belangrijk onderdeel van ieder project is het vormgeven van een toegesneden projectorganisatie waarin taken en verantwoordelijkheden worden belegd bij de best mogelijke partij voor het vervullen ervan. Zo zal voor het slagen van deze complexe opgave een kwalitatief hoogstaand team aan ontwerpers en adviseurs aangetrokken dienen te worden. Het opdrachtgeverschap is een van de belangrijkste verantwoordelijkheden om te leggen. De wijdere gebiedsontwikkeling waar de bouw en uiteindelijk ook het succes van het Rijkmuseum Eindhoven in grote mate van afhankelijk is, is een aandachtspunt. De gemeente Eindhoven is in belangrijke mate leidend in en voor de gebiedsontwikkeling.

Daaruit voortvloeiend is de gemeente idealiter de verantwoordelijke partij voor het omgevingsmanagement, het traject van bestuurlijke besluitvorming en vergunningen (permissiemanagement) en ook het realiseren van het omgevingsplan, met inbegrip van de aanpassing en nieuwe aanleg van de benodigde infrastructuur en van de terreininrichting. Het Rijksmuseum gaat ervan uit in nauwe samenwerking met de gemeente Eindhoven en met een professioneel ondersteunend team, bestaande uit interne en externe deskundigen, de rol van gedelegeerd opdrachtgever van de ontwikkeling en bouw van het gebouw te vervullen. Onderdeel hiervan is verantwoordelijkheid voor de integrale ontwerpopgave waar het landschapsontwerp ook onderdeel vanuit maakt. 5.1.2b

Verkenning Rijksmuseum Eindhoven – Financiele aspecten – 2024.312/AJ0782/Gt/Te

2/13

5.1.2b

3

UITGANGSPUNTEN TIJD EN MIJLPALEN

Behalve een ruimteprogramma en -model en een beeld bij de projectaanpak is ook een beeld van de planning nodig om de kosten te kunnen bepalen. Voor de planning wordt ervan uitgegaan dat eind 2025 (begin 2026?) een besluit wordt genomen over het plan project en de benodigde middelen. Het streven van het Rijksmuseum is om het paviljoen binnen 6 tot 8 jaar na vaststelling van de haalbaarheid te kunnen openen. Voor de raming is uitgegaan van een meer conservatieve tijdlijn zodat tegenvallers in de tijd op termijn geen afbreuk veroorzaken aan de kwaliteit. Voor de raming is daardoor het uitgangspunt dat de integrale ontwikkeling na besluitvorming eind dit jaar (uiterlijk begin volgend jaar) ongeveer 10 jaar in beslag zal nemen, De projectplanning ziet er het conservatieve model als volgt uit: −

eind 2025/begin 2026: besluitvorming haalbaarheid

−

2026: doorlopen fase Projectdefinitie (PvE/PvA), vormgeven samenwerkingsovereenkomst tussen Rijksmuseum en de gemeente Eindhoven, start omgevingsmanagement en participatieprocessen

Verkenning Rijksmuseum Eindhoven – Financiele aspecten – 2024.312/AJ0782/Gt/Te

3/13

−

begin 2027 – medio 2027: selectie en contractvorming ontwerp- en adviesteams

−

medio 2027 – medio 2028: doorlopen ontwerpfasen VO en DO voor het gebouw en VO en DO voor de omgeving (landschap en terrein), tevens ontwerpfase VO voor de inrichting

−

begin 2028 – medio 2031: doorlopen diverse vergunningaanvragen en planprocedures

−

medio 2028 – eind 2028: doorlopen ontwerpfase TO terrein en infrastructuur

−

medio 2028 – medio 2029: doorlopen ontwerpfase TO gebouw en DO inrichting

−

begin 2029 – medio 2029: selectie en contractvorming uitvoerende partijen terrein en omgeving

−

medio 2029 – medio 2031: uitvoering bouw- en woonrijp maken terrein

−

medio 2031 – medio 2033: realisatieperiode paviljoen (24 maanden)

−

medio 2033 – medio 2034: finetunen, inregelen klimaat en productie inrichtingselementen

−

medio 2033 – medio 2034: afwerking en inrichting terrein,

−

medio 2034 – eind 2034: inhuizen collecties en proefdraaien

−

begin 2035: opening Rijksmuseum Eindhoven (uiterlijk)

−

tot en met 2040: afronding periode van herontwikkeling Knoop XL en bereiken eindsituatie

4

KOSTEN

Op basis van de voorgaande uitgangspunten komen de investeringskostenraming uit op een investeringsbedrag van afgerond € 77.500.000. exclusief btw en uitgaande van het prijspeil juli 2025. 5.1.2b

5.1.2b

Verkenning Rijksmuseum Eindhoven – Financiele aspecten – 2024.312/AJ0782/Gt/Te

4/13

5.1.2b

4.1.2

1.* Bouwkosten

Een raming van bouwkosten heeft in de fase haalbaarheid een nauwkeurigheidsmarge van plus en min 20% tot 25%. Die marge wordt naar mate een ontwerp in de loop van een project verder uitgewerkt en gedetailleerd wordt, kleiner. Gezien ambities ten aanzien van kwaliteit van het Rijksmuseum en de locatie is het uitgangspunt sterke architectonische uitstraling (iconisch gebouw, landmark) met een kwalitatief hoog afwerkingsniveau. Behalve de hoogwaardige uitstraling is de kern uiteraard het realiseren van een toekomstbestendig, duurzaam en toegankelijk gebouw uitgaande van de principes van universeel ontwerp (‘Design for All’, onder andere uitgewerkt in de NEN-EN 17210 in samenhang met de NEN 9120). Het gebouw voldoet vanzelfsprekend aan alle relevante wet- en regelgeving en toepasselijke normen en (praktijk)richtlijnen.

Verkenning Rijksmuseum Eindhoven – Financiele aspecten – 2024.312/AJ0782/Gt/Te

5/13

De bouwkostenraming is in aansluiting op de clustering in de ruimte- en functiestaat uitgesplitst naar tentoonstellingsruimten, publieksruimten, kantoorruimten en logistieke ruimten. De ruimten kennen gelet op de functie en het beoogde gebruik elk een eigen afwerkingsniveau. Ook zijn er specifieke technische uitgangspunten gedefinieerd in de ruimte- en functiestaat, zoals de hoogtes van ruimten en de middelen die in ruimten nodig zijn voor de bedrijfsprocessen. Voor de raming zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd (op hoofdlijnen): −

Geen bodemsanering, bouwrijpe grond zonder opstallen en zonder obstakels.

−

Onderbouw. Een groot deel van Eindhoven is gebouwd op een deklaag van ongeveer 25 meter dik. Binnen deze deklaag zit leem, klei of veen in de ondergrond. In Eindhoven worden grotere bouwwerken bijna altijd op palen gebouwd. De onderbouw bevat de palen en de fundering en de beganegrondvloer. Er is geen kelderniveau voorzien.

−

Skelet. Het skelet bevat de verdiepingsvloeren, de draagconstructie en de dakvloer. De draagconstructie bestaat uit betonnen kolommen en balken. Er zijn geen dragende wanden behalve voor de stabiliteit. De vloeren zijn prefab elementen met een hoog draagvermogen voorzien van een druklaag.

−

Gevels. Gevels voor de tentoonstellingsfunctie zijn 90% gesloten, de overige gevels zijn 50% gesloten. De helft van alle gevelopeningen is voorzien van zonwering en verduistering. De gevel van het tentoonstellingsgedeelte ligt meer dan 5 meter boven maaiveld en heeft daarom weerstandsklasse 4 conform de NEN-EN 1627. De gevel van het publieksgedeelte heeft ook weerstandsklasse 4 op maaiveldniveau. Met uitzondering van het tentoonstellingsgedeelte hebben alle gevels vanaf de eerste verdieping (vijf meter en hoger) weerstandklasse 2 conform de NENEN 1627. Daarnaast is een voor de gevel een aanvullende bedrag meegenomen die bedoeld is om het gebouw een bijzondere architectonische uitstraling te geven. Dit wordt mede ingegeven door de omvang van het gebouw ten opzichte van de schaal van de omliggende bebouwing (‘landmark’).

−

Binnenwanden. De binnenwanden zijn niet constructief. Er is gerekend met een generieke eenheidsprijs per BVO omdat er nog geen indelingen zijn.

Verkenning Rijksmuseum Eindhoven – Financiele aspecten – 2024.312/AJ0782/Gt/Te

6/13

−

Vloeren. Hiermee worden alleen de vloerafwerkingen bedoeld. De kwaliteit van de eindafwerking en daarmee de kosten is afgestemd op de functie en het gebruik. In het publieksgedeelte is een hoog kwaliteitsniveau toegepast.

−

Trappen. Trappen voor publiek zijn ruim geraamd (post voor een royale, architectonische trap), trappen in de niet-publieke ruimten zijn eenvoudig en doelmatig geraamd.

−

Plafonds. De kwaliteit van de plafondafwerkingen en daarmee de kosten is afgestemd op de functie en het gebruik. In het publieksgedeelte is een hoog kwaliteitsniveau voorzien.

−

Installaties. Voor de installaties (werktuigbouwkunde, elektrotechniek, sanitair en beveiliging) zijn op de functie afgestemde eenheidsprijzen opgenomen. De transportinstallaties zijn opgenomen als duplexliften voor publiek. Voor de kunst is een hefplateau voorzien in de laad- en losruimte en een grote transportlift naar de tentoonstellingsruimte.

−

Er is een post opgenomen voor een ‘architectural feature’, een architectonisch gebaar of kunstobject.

−

Het terrein rondom het paviljoen wordt afgewerkt met een terras, verharding en groen. De verharding bestaat uit wandelpaden, opstelplaatsen en aanvullende parkeerplaatsen voor bezoekers en medewerkers. Rondom het terrein is een hekwerk voorzien.

−

De vaste inrichting is onderdeel van de bouwkosten. Hieronder zijn posten opgenomen voor de entreebalie, lockers, een pantry en het vaste meubilair van de meldkamer.

−

Alle kosten zijn berekend als directe kosten, dus exclusief de aannemersopslagen. De opslagen zijn als apart bedrag toegevoegd en berekend over de betreffende posten. In de opslagen is rekening gehouden met het emissieloos bouwen, zoals dat tegen die tijd de eis zal zijn en aannemers hier dan ook op ingesteld zijn.

−

Aanvullend is in de indirecte kosten ook een toeslag opgenomen voor nadere duurzaamheidsmaatregelen in het gebouw zoals een hoge Rc-waarde en duurzame materialen, denkend aan circulariteit (hergebruik, biobased materialen), het toepassen van energiezuinige (gasloze) installaties en dergelijke.

− 5.1.2b

Verkenning Rijksmuseum Eindhoven – Financiele aspecten – 2024.312/AJ0782/Gt/Te

7/13

4.1.3

2.* Bijkomende kosten

De bijkomende kosten omvatten legeskosten, aansluitkosten voor energie, water, riolering en dergelijke en ook de onderzoeken die voor de Omgevingsvergunning nodig zijn. Dit zijn bodemonderzoek, milieu-hygiënisch onderzoek, natuuronderzoek, archeologisch onderzoek, nulmetingen van de omgeving voorafgaand aan de bouwwerkzaamheden, onroerendzaakbelasting en verzekeringen tijdens de bouwfase. Uitgaande van een reguliere omgevingsvergunning, vooroverleg en aanpassing van het omgevingsplan, is het legesbedrag volgens de legesverordening gemaximeerd. In Eindhoven is het maximum legesbedrag voor de aanvraag van een omgevingsvergunning € 500.000. Daar komen nog kosten bij voor andere vergunningen en voor overleg. 4.1.4

3.* Interieur

Onder deze post vallen alle zaken die in het interieur worden aangebracht of daarvoor worden aangeschaft voor zover deze kosten niet in de bouwkosten zijn opgenomen. Voor dit gebouw zijn dat de inrichting van de tentoonstellingsruimten waarbij gekozen is voor een hoge kwaliteit, en posten voor de inrichting van publieksruimten met zitmeubels, voor de winkelinrichting, voor de horeca- en keukeninrichting, voor het kantoormeubilair, voor de inrichting van de meldkamer en voor de stoffering voor zover die niet in de bouwkosten zijn opgenomen. 5.1.2b

Verkenning Rijksmuseum Eindhoven – Financiele aspecten – 2024.312/AJ0782/Gt/Te

8/13

5.1.2b

5.1.2e

4.1.6

5.* Financieringskosten

De financieringskosten zijn kosten om het investeringskostenbudget tijdens de projectfase te financieren zoals rente. Het opgegeven percentage komt overeen met het langjarig gemiddelde. 4.1.7

6.* Risico’s en kostenstijgingen

Deze post is bedoeld voor nadere uitwerking, onvoorziene programma- en planwijzigingen en het opvangen van risico’s (financiële tegenslagen) tijdens de verschillende projectfasen. Er zijn tevens kosten opgenomen voor loon- en prijsstijgingen. Die kosten zijn gerelateerd aan de doorlooptijd van het project. Bij de locatie in het ontwikkelingsgebied Dommelvallei is rekening gehouden met de globale planning die de gemeente heeft gecommuniceerd. De bouwperiode is ingeschat op 24 maanden. Dat is alleen haalbaar als de kavel bouwrijp en functievrij wordt opgeleverd. 4.1.8

7.* Kosten inzet eigen organisatie

Voor de inzet van het Rijksmuseum en voor extra ondersteuning van de organisatie tijdens de verschillende fasen van het project zijn eveneens kosten opgenomen. In deze post is tevens een (beperkt) budget opgenomen voor reis- en verblijfkosten. Voor de gemeente wordt ook rekening houden met organisatiekosten voorbij de aspecten die door leges worden gedekt. Er is een post opgenomen van 5% over de bouwkosten voor aanvullende inzet van het gemeentelijke apparaat. 4.1.9

8.* Startkosten

De startkosten zijn bedoeld voor de overdracht van het nieuwe gebouw aan de opdrachtgever, eventuele publiciteit rondom de opening en de opening zelf.

Verkenning Rijksmuseum Eindhoven – Financiele aspecten – 2024.312/AJ0782/Gt/Te

9/13

4.1.10

9.* Tijdelijke maatregelen

De post voor tijdelijke maatregelen is ingevuld met een budget voor het eenmalig transport van kunstobjecten uit het depot naar het nieuwe gebouw. Er is een budget voorzien voor een net bouwhek en voor tijdelijke beveiligingsmaatregelen in de periode na oplevering en voor opening. 4.2

5.1.2b

exploitatiekosten

Verkenning Rijksmuseum Eindhoven – Financiele aspecten – 2024.312/AJ0782/Gt/Te

10/13

5.1.2b

5.1.2f

5.1.2f

5.1.2b

5.1.2f

Verkenning Rijksmuseum Eindhoven – Financiele aspecten – 2024.312/AJ0782/Gt/Te

11/13

5.1.2b 5.1.2f

5.1.2f

5.1.2f

5.1.2f

5.1.2f

5.1.2f

5.1.2f

5.1.2f

Een korte toelichting op de overige exploitatiekosten: −

Onderhoudskosten. Deze kosten zijn voor het preventief onderhoud en betreffen een gemiddeld bedrag dat is gebaseerd op 1% van de bouwkosten. Dat is een vuistregel voor deze fase van het project.

−

Schoonmaakkosten. Deze zijn gebaseerd op een dagelijkse schoonmaak van het gehele gebouw.

−

Verzekering. Deze betreft alleen de opstalverzekering.

−

Heffingen en belastingen waaronder OZB, riool- en afvalstoffenheffing e.d. Deze post is ingeschat. Er is bij deze kosten geen onderscheid gemaakt tussen het gebruikersdeel en het eigenaarsdeel.

−

Energiekosten. De vastrechtkosten zijn ingeschat, de verbruikskosten zijn op 0 gezet, ervan uitgaande dat het gebouw bij oplevering energieneutraal is voor wat betreft gebouwgebonden verbruik. Dit geldt alleen voor de gebouwgebonden installaties. De energiekosten van overige vormen van verbruik, zoals gebruikersapparatuur, vallen hier niet onder.

−

Waterverbruik. Het waterverbruik wordt hoog ingeschat daar het een publieksgebouw betreft dat zeven dagen per week is geopend voor publiek.

Alle toegevoegde posten zijn geïndexeerd naar prijspeil bij oplevering en ze worden vanaf dat moment ook jaarlijks geïndexeerd tegen 2,3%.

Verkenning Rijksmuseum Eindhoven – Financiele aspecten – 2024.312/AJ0782/Gt/Te

12/13

4.3

Bijlagen

1. Globale investeringskostenraming, AJ0549, conceptversie d.d. 3 oktober 2025 2. Globale raming exploitatiekosten (gebouwgebonden), AJ0549, conceptversie d.d. 3 oktober 2025

Verkenning Rijksmuseum Eindhoven – Financiele aspecten – 2024.312/AJ0782/Gt/Te

13/13

Legenda toegepaste uitzonderingsgrondslagen In dit document zijn gegevens geanonimiseerd op grond van: Wet

Artikel

Omschrijving

Pagina's

Wet open overheid

Art. 5.1 lid 2 sub b

De economische of financiële belangen van de Staat, andere publiekrechtelijke lichamen of bestuursorganen, in geval van milieu-informatie slechts voor zover de informatie betrekking heeft op handelingen met een vertrouwelijk karakter

2, 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 12

Wet open overheid

Art. 5.1 lid 2 sub e

De eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer

9

Wet open overheid

Art. 5.1 lid 2 sub f

De bescherming van andere dan in het eerste lid, onderdeel c, genoemde concurrentiegevoelige bedrijfs- en fabricagegegevens

11, 12