Bijlage 2b - Nota van zienswijzen 'Voorkeursrecht gebied WoensXL'
Tekst van het document
Nota van zienswijzen Aanwijzing van gronden op basis van de artikelen 2 en 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten in het gebied WoensXL
Gwen
gemeente Eindhoven Ruimtelijke Expertise, Ruimtelijke Ordening mei 2023
mei 2023
Nota van zienswijzen - Aanwijzing van gronden op basis van de artikelen 2 en 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten in het gebied WoensXL Ruimtelijke Expertise - Ruimtelijke Ordening
1
Inleiding
Deze nota van zienswijzen hoort bij het raadsvoorstel en ontwerp raadsbesluit ‘Aanwijzing van gronden op basis van de artikelen 2 en 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten in het gebied WoensXL’. Ingevolge het bepaalde in artikel 4:8 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) dient het bestuursorgaan, dat voornemens is een beschikking te geven waartegen een belanghebbende naar verwachting bedenkingen zal hebben, die belanghebbende in de gelegenheid te stellen zijn zienswijze naar voren te brengen voor het de beschikking geeft, als ten minste die beschikking steunt op gegevens over feiten en belangen die die belanghebbende betreffen en die gegevens niet door de belanghebbende zelf zijn verstrekt. In het kader van een zorgvuldige voorbereiding van het door de raad te nemen besluit tot aanwijzing van gronden, zijn gelet op artikel 4:8 Awb, belanghebbenden tot en met 13 april 2023 in de gelegenheid gesteld om schriftelijk dan wel mondeling hun zienswijzen tegen het voorgenomen raadsbesluit naar voren te brengen. Het ontwerp-raadsvoorstel en -besluit heeft samen met het besluit van het college van 28 maart 2023 van vrijdag 31 maart 2023 tot en met donderdag 13 april 2023 ter inzage gelegen. Kennisgeving van de terinzagelegging en de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen is in het Gemeenteblad van donderdag 30 maart 2023 gepubliceerd.
De eigenaren en beperkt gerechtigden zijn ook per aangetekende brief in kennis gesteld. Naar aanleiding van de terinzagelegging is één zienswijze ontvangen. De zienswijze is in hoofdstuk 2 van deze nota van een gemeentelijk standpunt voorzien. In deze nota van zienswijzen is de zienswijze opgenomen en samengevat. De samenvatting heeft uitsluitend tot doel om de leesbaarheid van deze nota te vergroten. Bij de beoordeling van de zienswijze is de volledige brief, zoals deze bij de gemeente is binnengekomen, betrokken. Voor de volledigheid wordt in hoofdstuk 3 van deze nota ook in algemene zin kort ingegaan op de bezwaarschriften die naar aanleiding van het collegebesluit tot vestiging van een voorlopig voorkeursrecht van 28 maart 2023 zijn binnengekomen. Op die bezwaren wordt in dit besluitvormingstraject waarbij de gemeenteraad besluit tot vestiging van het voorkeursrecht in de zin van artikel 5 Wvg, niet formeel beslist. De besluitvorming over deze bezwaren vindt op een later moment plaats. De reactie die in deze nota is opgenomen is er dan ook alleen op gericht om een beeld te schetsen van alle tot nu toe bekende bezwaren van rechthebbenden tegen de vestiging van het voorkeursrecht in het gebied WoensXL, om zo tot een zo volledig mogelijke afweging en besluitvorming te komen.
2
gemeente Eindhoven
mei 2023
Nota van zienswijzen - Aanwijzing van gronden op basis van de artikelen 2 en 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten in het gebied WoensXL Ruimtelijke Expertise - Ruimtelijke Ordening
2
Zienswijzen
Ten aanzien van het ontwerp-raadsvoorstel en -besluit ‘Aanwijzing van gronden op basis van de artikelen 2 en 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten in het gebied WoensXL’ is één zienswijze ontvangen. De zienswijze is binnen de termijn ingediend. Hieronder wordt een samenvatting van deze zienswijze weergegeven en wordt ze voorzien van een gemeentelijk standpunt. In verband met de privacy zijn de naam- en adresgegevens van de indiener van de zienswijze in een aparte bijlage opgenomen. Deze bijlage is niet digitaal beschikbaar, maar wel analoog. Ten aanzien van het ontwerp-raadsvoorstel en -besluit is een zienswijze kenbaar gemaakt door: 1. Warendorf namens XXL Real Estate Group B.V., eigenaar/beperkt gerechtigde van de onroerende zaken met grondplannummer(s) 1 en 44, verder te noemen “reclamante”. Overwegingen naar aanleiding van de zienswijze Wij hebben hetgeen reclamante in haar zienswijze naar voren brengt samengevat in de hierna volgende passages. Daarbij hebben wij tevens onze overwegingen bij de zienswijze weergegeven.
gemeente Eindhoven
3
mei 2023
Nota van zienswijzen - Aanwijzing van gronden op basis van de artikelen 2 en 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten in het gebied WoensXL Ruimtelijke Expertise - Ruimtelijke Ordening
2.1
Warendorf namens XXL Real Estate Group B.V., eigenaar/beperkt gerechtigde van de onroerende zaken met grondplannummer(s) 1 en 44, verder te noemen “reclamant”
Standpunt reclamante 2.1.1. Reclamante betoogt dat zij twee aangewezen registergoederen (percelen) bij koopovereenkomst van 1 april 2022 heeft verkocht aan Certitudo Properties B.V. (hierna Certitudo) waarbij een uiterlijke leveringsdatum van 1 juni 2023 is overeengekomen. De registergoederen zouden door Certitudo zijn gekocht in het kader van de verwezenlijking van het gemeentelijke ruimtelijke beleid in het gebied WoensXL, zoals onder andere is opgenomen in de ‘‘Ontwikkelvisie Stads-hart Woensel’’. Daarmee zou volgens reclamante de juridische en feitelijke grondslag aan de aanwijzing uit hoofde van de Wvg en de met die aanwijzing beoogde doelen van de gemeente vervallen. 2.1.2. Reclamante betoogt verder dat zij vermoedt dat het college zijn bevoegdheid om een voorkeursrecht te vestigen kennelijk voor een ander doel heeft gebruikt dan waarvoor die is gegeven. Dat zou volgens reclamante blijken uit het gegeven dat de gemeente (onder andere) gronden heeft aangewezen die gekocht zijn door (maar nog niet geleverd aan) Certitudo. De gronden zouden uiterlijk 1 juni 2023 worden geleverd, maar reclamante geeft aan dat Certitudo om financiële redenen om uitstel van levering heeft gevraagd aan reclamante, met welk verzoek reclamante niet heeft ingestemd.
Reclamante vermoedt nu dat het voorkeursrecht door het college is gevestigd om te bewerkstelligen dat Certitudo alsnog ontheffing van haar verplichting om de percelen van reclamante af te nemen wordt verleend. Gemeentelijk standpunt 2.1.1. Het gemeentelijke standpunt met betrekking tot het doel dat wordt nagestreefd door aanwijzing van gronden is als volgt. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State verwoordt het doel van de Wvg als volgt: [Uit] de geschiedenis van de totstandkoming van de Wvg volgt dat de wetgever met de invoering van de Wvg heeft beoogd om de positie van gemeenten bij de grondverwerving ten behoeve van de verwezenlijking van het ruimtelijke beleid te versterken door de raad een middel te geven waarmee speculatie kan worden tegengegaan en de regie bij de verwezenlijking van de voorgestane ruimtelijke ontwikkelingen kan worden behouden.1 Toepassing van de Wvg stelt de gemeente dus in staat om een regierol te nemen binnen de ruimtelijke ontwikkeling en het eventueel tegengaan van (grond)speculatie of andere
1 ABRvS 8 april 2015, ECLI:NL:RVS:2015:1089, r.o. 4.2.
4
gemeente Eindhoven
mei 2023
Nota van zienswijzen - Aanwijzing van gronden op basis van de artikelen 2 en 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten in het gebied WoensXL Ruimtelijke Expertise - Ruimtelijke Ordening
onwenselijke ontwikkelingen.2 Het aanwijzen van gronden betreft een discretionaire bevoegdheid.3 Het doel van de Wvg is dus het bieden van een regierol aan gemeenten in gebiedsontwikkelingen. De enkele mededeling van reclamante dat Certitudo bij levering van de gronden van reclamante aan haar voornemens zou zijn om die te gebruiken in lijn met de gemeentelijke ontwikkelvisie is daarmee niet gelijk te stellen. Het voorkeursrecht biedt de gemeente immers het middel om actief grond(aankoop)beleid te voeren en bij de voorgestane ontwikkelingen regie te voeren. Ten overvloede wordt in dit kader overigens nog opgemerkt dat de wetgever in artikel 10 Wvg heeft voorzien in een aantal specifieke situaties waarin een uitzondering geldt op het gemeentelijk voorkeursrecht. Geen van de in dat artikel genoemde situaties doet zich op dit moment voor. In artikel 10 lid 3 Wvg is voorzien in de mogelijkheid dat overeenkomsten die zijn gesloten voordat het voorkeursrecht is gevestigd worden beschermd, maar daarvoor is benodigd dat de overeenkomst was ingeschreven in de openbare registers; de situatie zoals door reclamante beschreven voldoet niet aan de vereisten die gelden voor een succesvol beroep op deze uitzondering. 2.1.2. De motivering van het besluit is in het raadsvoorstel en het ontwerp raadsbesluit toegelicht.
In haar zienswijze suggereert reclamante weliswaar dat er een andere, onzuivere, achterliggende grondslag zou zijn voor het nemen van het besluit, maar daarvan is geen sprake. De enkele mogelijkheid dat een bepaalde partij voordeel zou hebben bij vestiging van het voorkeursrecht – zoals reclamante meent dat in onderhavige situatie voor Certitudo het geval zou zijn – betekent nog niet dat dat ook daadwerkelijk de reden zou zijn voor het vestigen van het voorkeursrecht. Dit onderdeel van de zienswijze berust op speculatie en mist feitelijke grondslag. Nergens blijkt uit dat het doel van het besluit is om daarmee op oneigenlijke wijze een derde te bevoordelen ten opzichte van reclamante. Conclusie zienswijze Gelet op het vorenstaande geeft de zienswijze van reclamante ons college geen aanleiding om het raadsvoorstel en ontwerp raadbesluit, nummer 23bst00293, tot aanwijzing van grond op basis van de artikelen 2 en 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten, geheel of gedeeltelijk aan te passen.
2 ABRvS 22 oktober 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3786, r.o. 4.3. 3 ABRvS 22 oktober 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3786, r.o. 4.5.
gemeente Eindhoven
5
mei 2023
Nota van zienswijzen - Aanwijzing van gronden op basis van de artikelen 2 en 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten in het gebied WoensXL Ruimtelijke Expertise - Ruimtelijke Ordening
3
Bezwaarschriften
Zoals in de inleiding toegelicht, zijn er na het collegebesluit van 28 maart 2023 tot vestiging van een voorlopig voorkeursrecht in het gebied WoensXL drie bezwaarschriften ontvangen. Op die bezwaarschriften zal (door de raad) bij afzonderlijk besluit worden beslist. Voor de volledigheid wordt in deze nota kort gereageerd op de inhoud van de thans ontvangen bezwaarschriften. In twee van de bezwaarschriften wordt als bezwaargrond opgevoerd dat bezwaarmaker niet van plan is de gronden te gaan verkopen. In dat kader is van belang dat met het vestigen van een voorkeursrecht geen verplichting wordt opgelegd aan de eigenaar om zijn percelen (bijvoorbeeld binnen een bepaalde termijn) aan de gemeente te verkopen. Het voorkeursrecht houdt niet meer in dat, als de eigenaar tot vervreemding over zou willen gaan, hij dat eerst aan de gemeente moet aanbieden. Dat de eigenaar nu geen concrete plannen heeft om tot vervreemding over te gaan, doet aan het doel van het aanwijzen van gronden niet af. In een van de bezwaarschriften wordt verder nog opgemerkt dat de ruimtelijke ontwikkelingen een mogelijk negatief effect zullen hebben op de (waarde van) de percelen c.q. de bedrijfsvoering van bezwaarmaker.
De ruimtelijke ontwikkelingen worden echter niet mogelijk gemaakt door het aanwijzen van gronden voor de vestiging van een voorkeursrecht, maar door planologische besluiten (bijvoorbeeld de vaststelling van een bestemmingsplan en onder de Omgevingswet een omgevingsplan). Ook de thans bekende bezwaren tegen het collegebesluit tot voorlopige aanwijzing geven gelet op het bovenstaande geen aanleiding om het raadsvoorstel en ontwerp raadbesluit, nummer 23bst00293, tot aanwijzing van gronden op basis van de artikelen 2 en 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten, geheel of gedeeltelijk aan te passen.
6
gemeente Eindhoven