Bijlage 2a - Bestemmingsplan V Limbeek Woenselse Watermolen 2007
Tekst van het document
63
a. Klimaatadaptatie Extreme regen en onweersbuien, hittegolven en droogte komen steeds vaker voor. In het Klimaatplan 2021-2025 is de ambitie opgenomen dat de gemeente Eindhoven in 2020 klimaatrobuust handelt en dat de gehele stad in 2050 klimaatrobuust is. Met de beleidsregel 'Klimaatrobuust' beogen we in Eindhoven risico op schade in de nabije toekomst te beperken. Nieuwe (her)inrichtingen en ruimtelijke ontwikkelingen in de openbare en de private ruimte, waarbij de gemeente een rol heeft, worden voortaan aan de hand van deze beleidsregel ontwikkeld. We hanteren als uitgangspunt de voorkeursvolgorde gebruiken, vasthouden (infiltreren), vertragen en afvoeren van hemelwater. Groene maatregelen worden hierbij beloond met een lagere bergingsnorm en dragen tevens bij aan het voorkomen van hittestress. b. Gezonde verstedelijking Hieronder verstaan we: gezonde lucht, bodem en water; beperkte geluidsoverlast; externe veiligheid en mogelijkheden om te bewegen en ontmoeten in de openbare ruimte c. Participatieve stad, betrokkenheid van burgers en bereikbare voorzieningen We betrekken onze inwoners graag bij de ontwikkelingen en veranderingen die hen aangaan. Dit leidt tot meer draagvlak en betere eindresultaten.
Onze ambities op gebied van duurzame mobiliteit mogen niet leiden tot een geringere bereikbaarheid van belangrijke voorzieningen.
Specifiek Eindhovens Daarnaast zijn er nog een aantal factoren die we specifiek op dit moment en in deze stad belangrijk vinden en die we extra waarderen. Het gaat dan om de zichtbaarheid van de duurzame successen, de duurzaamheid van de betrokken partijen zelf (hun MVO beleid) en het aansluiten bij het DNA van Eindhoven: TDK (technologie, design en kennis). Wat dat laatste betreft sluit innovatie daar dus goed bij aan.
Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen MVO is een integrale visie op een duurzame bedrijfsvoering. Een bedrijf dat maatschappelijk verantwoord onderneemt, maakt bij iedere bedrijfsbeslissing een afweging tussen de verschillende maatschappelijke en economische effecten hiervan, en houdt hierbij rekening met stakeholderbelangen. Elke bedrijfsbeslissing heeft immers invloed op de stakeholders (belanghebbenden) van een bedrijf. Dat kunnen medewerkers of klanten zijn, maar bijvoorbeeld ook omwonenden, leveranciers, investeerders en ook 'de maatschappij' in algemene zin. 4.6.5
Toepassing plangebied
Voor de toepassing van duurzaamheid in dit planvoornemen wordt verwezen naar paragraaf 2.2.5 van deze toelichting. De duurzaamheidsdoelen zijn integraal in het ontwerp opgenomen.
64
vastgesteld V Limbeek-Woenselse Watermolen (Zoutstraat 2-4) Gemeente Eindhoven
4.7
Bodem
4.7.1
Inleiding
Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet worden beoordeeld of de bodemkwaliteit past bij deze nieuwe functie. 4.7.2
Analyse
Om de huidige bodemkwaliteit inzichtelijk te maken heeft Econsultancy een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd: rapport "Rapportage verkennend en aanvullend bodemonderzoek" (11-06-2020 / 12115.001). Het onderzoeksrapport is bijgevoegd als bijlage 6 10. Econsultancy concludeert het volgende:
Op basis van de bevindingen uit onderhavig bodemonderzoek zijn er vanuit milieuhygiënisch oogpunt vooralsnog belemmeringen c.q. beperkingen voor de geplande nieuwbouw op deze locatie. In het kader van de Wet bodembescherming is een nader bodemonderzoek naar zink in de grond noodzakelijk. Dit onderzoek kan pas worden uitgevoerd ná sloop van de opstallen.
Op basis van de analyseresultaten blijkt dat er drie stoffen in sterke mate in de bodem van de onderzoekslocatie aanwezig is, te weten koper, lood en zink. De grootte van de verontreiniging is vooralsnog vastgesteld op 70 m2. De gemiddelde diepte van de verontreiniging is vastgesteld op 0,65 m. De omvang voor de sterke verontreiniging met koper, lood en zink is vooralsnog bepaald op ± 45,5 m3.
Uit de milieuhygiënische beoordeling is gebleken dat er geen sprake is van onaanvaardbare verspreidingsrisico's. Uitgaande hiervan, alsmede van de mate en het volume van de grondverontreiniging op de onderzoekslocatie (meer dan 25 m³ sterk verontreinigde grond en/of meer dan 100 m³ bodemvolume sterk verontreinigd grondwater) wordt gesteld dat hier in het kader van de Wet Bodembescherming een geval van ernstige bodemverontreiniging betreft dat niet met spoed hoeft te worden gesaneerd.
Ten behoeve van de realisatie van de herontwikkelingsplannen, waarbij de bebouwing wordt gesloopt en verhardingen verwijderd zal het noodzakelijk zijn de sterke verontreiniging te saneren. Dit kan plaatsvinden via een BUS-melding of saneringsplan. Daarnaast is de locatie verdacht voor asbest en PFAS, onderzoek hiernaar wordt geadviseerd. 4.7.3
Conclusie
Het aspect bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor het plan wanneer de aangetroffen verontreiniging wordt verwijderd. In de regels is hiervoor een voorwaardelijke verplichting opgenomen.
4.8
Natuurwaarden
4.8.1
Inleiding
Ten behoeve van de bescherming van natuurwaarden geldt de Wet natuurbescherming. daarin opgenomen bescherming omvat de onderdelen: gebiedsbescherming; vastgesteld V Limbeek-Woenselse Watermolen (Zoutstraat 2-4) Gemeente Eindhoven
65
soortenbescherming; bescherming van houtopstanden.
4.8.2
Analyse
Gebiedsbescherming Het plangebied ligt niet binnen een beschermd gebied, zoals opgenomen in Natura 2000 en het Natuurnetwerk Brabant.
Ook bij ontwikkelingen buiten natuurgebieden moet het effect worden beoordeeld, de zogenaamde 'externe werking'. Het gaat dan met name om stikstofdepositie. Op 24 maart 2020 heeft het college van Burgemeesters en Wethouders de “beleidsregel effectafstanden stikstof woningbouw” vastgesteld inclusief bijbehorende stikstof effectafstand kaart woningbouw (zie onderstaande afbeelding). Het planvoornemen is gelegen in het gele gebied. In dit gebied is pas een berekening met AERIUS-Calculator noodzakelijk wanneer er meer dan 50 woningen worden gebouwd. Het bouwplan voorziet in 29 appartementen. Er worden geen effecten verwacht door stikstofdepositie. Er is dan ook geen ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming nodig.
KAART EFFECTAFSTAND WONINGBOUW MET IN RODE CIRKEL HET PLANGEBIED
Soortenbescherming Quickscan flora en fauna De beoordeling van het plan ten aanzien van de soortenbescherming is uitgevoerd door Econsultancy uit Swalmen, rapport: 'Rapportage quickscan flora en fauna Zoutstraat 2 en 4 te Eindhoven' (24 maart 2020, 12115.003). Het onderzoeksrapport is als bijlage 8 bijgevoegd. In het onderzoeksrapport doet Econsultancy de volgende aanbevelingen om te voldoen aan de Wet natuurbescherming: Op basis van onderhavige quickscan flora en fauna dient voor uitvoering van de plannen middels aanvullend veldonderzoek duidelijkheid te worden verkregen omtrent de functie 66
vastgesteld V Limbeek-Woenselse Watermolen (Zoutstraat 2-4) Gemeente Eindhoven
van de onderzoekslocatie voor vleermuizen. Dit kan middels een nader onderzoek waarbij de aanwezigheid verblijfplaatsen van deze soortgroep kan worden vastgesteld dan wel uitgesloten. Ten aanzien van algemene broedvogels kunnen overtredingen worden voorkomen door rekening te houden met het broedseizoen of door voorafgaand aan de werkzaamheden een controle op broedgevallen in de directe omgeving van de onderzoekslocatie uit te voeren. Voor overige beschermde soorten zijn overtredingen ten aanzien van de Wet natuurbescherming gezien de aard van de voorgenomen ingreep of wegens het ontbreken van geschikt habitat, het ontbreken van sporen en/of vanwege een vrijstelling bij ruimtelijke ontwikkeling niet aan de orde. Wel dient rekening te worden gehouden met de algemene zorgplicht. Vleermuisonderzoek In bijlage 9 is de rapportage van het nader ecologisch vleermuisonderzoek opgenomen. Dit onderzoek is uitgevoerd door Averti Ecologie (1 november 2020/14 juli 2021 / 27.20.01). Tijdens het nader onderzoek zijn nabij het projectgebied beschermde functies van één vleermuissoort aangetroffen. Het betreft een kraamkolonie van de gewone dwergvleermuis in de hoogbouw aan de achterzijde van de Lijmbeekstraat 163a en een zomer- en paarverblijfplaats bij Zoutstraat 35. Het plangebied zelf heeft geen functie voor beschermde diersoorten.
Er zijn geen andere beschermde diersoorten waargenomen tijdens het onderzoek.
Het slopen van de bestaande bebouwing in het projectgebied levert geen negatieve invloed op functies van het projectgebied van beschermde diersoorten zoals bedoeld in de Wet Natuurbescherming.
Bescherming van houtopstanden Het plan omvat niet het kappen van bomen buiten de bebouwde kom of in een houtopstand van meer dan 10 are, of het kappen van een bomenrij van meer dan 20 bomen. Er is derhalve geen herplantplicht conform artikel 4.3 van de Wet natuurbescherming. 4.8.3
Conclusie
Het aspect natuurwaarden vormt geen planologische belemmering voor het plan.
vastgesteld V Limbeek-Woenselse Watermolen (Zoutstraat 2-4) Gemeente Eindhoven
67
68
vastgesteld V Limbeek-Woenselse Watermolen (Zoutstraat 2-4) Gemeente Eindhoven
Hoofdstuk 5
5.1
Waterparagraaf
Inleiding
Doel van de waterparagraaf is de component water in een zo vroeg mogelijk stadium te adresseren in het besluitvormingsproces van ruimtelijke plannen. De paragraaf beschrijft de actuele waterhuishouding in het plangebied. Daarnaast wordt, binnen de gestelde randvoorwaarden van het bestemmingsplan, vastgelegd aan welke watereisen de ontwikkeling moeten voldoen. Ruimtelijke plannen worden onder meer getoetst aan "hydrologisch neutraal" ontwikkelen conform landelijk en lokaal waterbeleid. Met deze waterparagraaf wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 1, onder c van het Besluit ruimtelijke ordening.
5.2
Beleid
5.2.1
Provinciaal Milieu- en Waterplan 2016 - 2021
De zorg voor een duurzaam schone en veilige fysieke leefomgeving staat centraal in dit Provinciaal Milieu- en Waterplan. Het Provinciaal Milieuplan 2012-2015 en het Provinciaal Waterplan 2010-2015 gaven hieraan de afgelopen jaren invulling. Het Provinciaal Milieu- en Waterplan (PMWP) 2016-2021 integreert de milieu- en de wateropgave, geheel in de geest van de Omgevingswet. Het zet de nieuwe koers uit voor de provinciale inzet met betrekking tot water, bodem, lucht en de overige milieuaspecten.
Brabant is duurzaam beschermd tegen overstromingen vanuit het hoofdwatersysteem. In 2050 heeft de provincie alle maatregelen uitgevoerd die nodig zijn om te voldoen aan de wettelijke beschermingsnormen. Er is lokaal maatwerk geleverd en zoveel mogelijk rekening gehouden met economie, natuur, recreatie, cultuurhistorie, landschap, agrarisch gebruik en leefbaarheid in dorpskernen. De kwaliteit van het rivierengebied is veel hoger dan voorheen en heeft een belangrijke economische waarde. Het rivierbed van de rivieren wordt zo min mogelijk bebouwd.
Het regionale watersysteem is robuust ingericht, zodat wateroverlast voorkomen kan worden, ook bij een veranderend klimaat. Hierbij wordt de trits vasthouden, bergen, afvoeren gehanteerd. Als in het systeem waterkeringen noodzakelijk zijn, dan voldoen ze aan de gestelde normen. Bij ruimtelijke ontwikkelingen wordt ervoor gezorgd dat die niet ten koste gaan van de hoeveelheid water die het watersysteem kan bergen (waterbergend vermogen). 5.2.2
Waterbeheerplan 2016-2021 'Waardevol Water'
Het waterbeheerplan 'Waardevol Water' beschrijft de doelen van Waterschap De Dommel voor de periode 2016-2021. Het plan is afgestemd op de ontwikkeling van het Nationaal Waterplan, het Provinciaal Milieu en Waterplan en het Stroomgebiedsbeheerplan. Meer dan voorheen wil het waterschap inspelen op initiatieven van derden en kansen die zich voordoen in het gebied.
Ten aanzien van de doelen is een indeling gemaakt in de volgende waterthema's. Droge voeten: voorkomen van wateroverlast in het beheergebied (onder meer door het aanleggen van waterbergingsgebieden en het op orde brengen van regionale keringen); Voldoende water: zowel voor de natuur als de landbouw is het belangrijk dat er niet te veel en niet te weinig water is. Daarvoor reguleert het waterschap het grond- en oppervlaktewater; Natuurlijk water: zorgen voor flora en fauna in en rond beken en sloten door deze vastgesteld V Limbeek-Woenselse Watermolen (Zoutstraat 2-4) Gemeente Eindhoven
69
waterlopen goed in te richten en te beheren; Schoon water: zuiveren van afvalwater en vervuiling van oppervlaktewater aanpakken en voorkomen; Mooi water: stimuleren dat mensen de waarde van water beleven, door onder meer recreatief gebruik. Het waterschap staat voor een aantal complexe uitdagingen, die zij in veel gevallen niet alleen kan realiseren. Deze uitdagingen geven invulling aan de verbinding van water met de maatschappelijke ontwikkelingen. Daarom zet het waterschap sterk in op samenwerking. In dit Waterbeheerplan nodigt het waterschap waterpartners, stakeholders, boeren, burgers en bedrijven nadrukkelijk uit om gezamenlijk te werken aan slimme, innovatieve oplossingen voor de complexe wateropgaven. Dit betekent onder meer dat het waterschap de bestaande samenwerking met al de partners in het gebied wil uitbouwen en 'grenzeloos' organiseren vanuit de kracht van ieders rol en verantwoordelijkheid.
De belangrijkste uitdagingen voor de komende planperiode zijn: Voldoende water voor landbouw en natuur; Wateroverlast en hittestress; Kringloop denken; Steeds meer ongewenste stoffen in het water, zoals medicijnen; Vergroten waterbewustzijn. 5.2.3
Keur oppervlaktewateren
De waterschappen Aa en Maas, Brabantse Delta en De Dommel hebben in de NoordBrabantse Waterschapsbond (NBWB) besloten om de keuren te uniformeren en tegelijkertijd te dereguleren. Hierbij is aangehaakt bij het landelijke uniformeringsproces van de Unie van Waterschappen. Er is conform het nieuwe landelijke model een sterk gedereguleerde keur opgesteld, met bijbehorende algemene regels en beleidsregels. Deze zijn voor de drie waterschappen gelijkluidend.
In de keur is opgenomen dat het is in beginsel verboden is om zonder vergunning neerslag door toename van het verhard oppervlak of door afkoppelen van de bestaande oppervlakte, tot afvoer naar een oppervlaktewaterlichaam te laten komen (Artikel 3.6 ‘Verbod afvoer door verhard oppervlak’). De waterschappen hebben bij de Keurregels enkele hydrologische uitgangspunten opgesteld voor het afvoeren van hemelwater. Met deze beleidsregels wordt aangegeven op welke wijze gebiedsgericht wordt omgegaan met vergunning verlening (zie ook de watertoets in bijlage 10). 5.2.4
Hydrologisch neutraal bouwen
Hydrologisch neutraal bouwen is overgenomen in de Keur. In de Algemene Regels en in de Beleidsregels wordt nader beschreven en uitgewerkt waar het voor staat en welke maatregel er nodig is om hier aan te voldoen. Hieronder is een samenvatting voor Hydrologisch neutraal bouwen opgenomen.
Neerslag die op een onverharde bodem valt infiltreert voor een (belangrijk) deel in de bodem en komt dan uiteindelijk in het grondwater of via ondergrondse afstroming in een oppervlaktewaterlichaam terecht. Ter plaatse van verhard oppervlak zal de neerslag niet of nauwelijks in de bodem dringen. Als het verhard oppervlak niet is aangesloten op de riolering, stroomt vrijwel al het water direct af naar het oppervlaktewatersysteem. Dit betekent dat het oppervlaktewatersysteem bij een flinke regenbui een grote afvoerpiek moet kunnen opvangen en dat infiltratie in de bodem niet of slechts beperkt kan plaatsvinden.
70
vastgesteld V Limbeek-Woenselse Watermolen (Zoutstraat 2-4) Gemeente Eindhoven
Bij het afkoppelen van verhard oppervlak zal de neerslag die valt op de verharding niet meer worden afgevoerd naar de rioolwaterzuivering maar rechtstreeks op de ontvangende waterloop worden geloosd. Ook dit zorgt voor een versnelde en/of extra afvoer richting het ontvangende oppervlaktewater.
De realisatie van nieuw verhard oppervlak en afkoppelen van verhard oppervlak moet daarom zoveel mogelijk hydrologisch neutraal worden uitgevoerd en optimaal worden ingepast in het bestaande watersysteem. Dit betekent dat de aanvrager/initiatiefnemer voldoende compenserende maatregelen moet nemen, zodat het oppervlaktewatersysteem na realisatie van de verharding voldoende robuust blijft.
Hierbij wordt getoetst aan de trits "vasthouden-bergen-afvoeren". Wateroverlast door versneld afvoeren van verhard oppervlak moet zoveel mogelijk worden voorkomen. Dit kan op twee manieren waarbij de voorkeur uitgaat naar zoveel mogelijk vasthouden aan de bron. Vasthouden kan door hergebruik of het infiltreren van water in de bodem en past het meest bij het principe hydrologisch neutraal ontwikkelen, zowel voor het ontvangend oppervlaktewaterals grondwatersysteem. Als niet of onvoldoende kan worden geïnfiltreerd is een aanvullende voorziening noodzakelijk die het water tijdelijk bergt. Het gaat hier dan om een voorziening die ervoor zorgt dat water in ieder geval niet versneld wordt afgevoerd. 5.2.5
Gemeentelijk rioleringsplan (2019 - 2022)
Vanwege klimaatverandering is er sprake van steeds extremere weerssituaties met wateroverlast, droogte en hittestress. De gemeente Eindhoven geeft zelf het goede voorbeeld met bijvoorbeeld meer groen in de openbare ruimte en meer waterbergingsmaatregelen. Om Eindhoven leefbaar te houden is het nodig dat iedereen klimaat robuuste maatregelen treft. In dit kader heeft de gemeente de beleidsregel “klimaat robuust (her)inrichten en ruimtelijk ontwikkelen” vastgesteld en verder uitgewerkt in het GRP 2019-2022. Daarnaast zijn de beleidstukken vertaald naar concrete instrumenten (www.eindhovenduurzaam.nl/klimaat).
Het Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) verantwoordt aan de inwoners van Eindhoven de ambities en bijbehorende maatregelen en middelen op watergebied. Met het GRP geeft de gemeente invulling aan de gemeentelijke zorgplicht en op het gebied van (grond)water. Het GRP bevat de geplande activiteiten voor het beheer en onderhoud van het rioolstelsel en bevat maatregelen ter verbetering van de oppervlaktewaterkwaliteit en het hydraulisch functioneren van het rioolstelsel. Deze maatregelen bestaan vooral uit het afkoppelen van verhard oppervlak. Daarbij wordt regenwater gescheiden van afvalwater ingezameld en afgevoerd naar het oppervlaktewater. Waar mogelijk dient regenwater eerst te worden geborgen binnen het plangebied waarna alsnog vertraagd kan worden afgevoerd.
Voorwaardelijke verplichting waterberging Om te borgen dat voldoende waterberging wordt gerealiseerd is in de overige regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de aanleg van waterberging bij de bouw van bouwwerken. Op grond van deze verplichting mag er alleen gebouwd worden als er voldoende waterberging is aangelegd, eventueel in combinatie met andere maatregelen die bijdragen aan het klimaatbestendig maken van de stad. Deze verplichting is ontleend aan paragraaf 5.5 en de beleidsregel “Klimaat robuust (her)inrichten en ruimtelijk ontwikkelen” in bijlage 5 van het Gemeentelijk Rioleringsplan Eindhoven 2019-2022. Bij bouwwerken met een oppervlakte van 150 m² of meer moet in principe een waterberging aangelegd worden tot 75 mm per m² oppervlakte van het bouwwerk. Voor bouwwerken met een oppervlakte tussen 50 m² en 150 m² geldt een lagere bergingseis: daar moet in principe worden voorzien in een waterberging tot 25 mm per vierkante meter vastgesteld V Limbeek-Woenselse Watermolen (Zoutstraat 2-4) Gemeente Eindhoven
71
bouwoppervlakte. In groenarme gebieden geldt een hogere eis, omdat daar een grotere opgave ligt.
Een deel van de vereiste waterberging kan worden gecompenseerd met andere maatregelen die in lijn zijn met het beleid voor klimaatadaptatie, dat is beschreven in de beleidsregel Klimaat robuust (her)inrichten en ruimtelijk ontwikkelen. Hierbij kan worden gedacht aan bijvoorbeeld het aanplanten van nieuwe bomen (die zorgen voor vasthouden van regenwater en beschaduwing) of het aanleggen van gevelgroen. De exacte omvang van de benodigde waterberging en de omvang van andere maatregelen is sterk afhankelijk van de kenmerken van het bouwplan en de locatie. De wijze waarop de benodigde maatregelen moeten worden bepaald, is uitgewerkt in de genoemde beleidsregel. 5.2.6
Klimaatadaptatiebeleid
In samenwerking met Brabantse overheden en kennisinstellingen is een prototype klimaatadaptatietoets ontwikkeld met richtlijnen en ontwerpnormen voor de (her)inrichting en ruimtelijke ontwikkeling van stedelijk gebied op straat- en wijkniveau.
De toets omvat 3 hoofdregels en deze vormen de basis voor het Eindhovens klimaatadaptatie beleid: 1. Zorg voor voldoende bergingsruimte om extreme buien tijdelijk op te vangen en vertraagd af te voeren. 2. Infiltreer regenwater zoveel mogelijk en waar mogelijk op de plek waar het valt, en voorkom daarmee droogte. 3. Zorg dat de straat niet onnodig opwarmt en voldoende plekken voor verkoeling heeft op het heetst van de dag. Met ingang van 2019 gelden nieuwe normen voor waterberging. De waterbergingsopgave geldt voor alle nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in Eindhoven. In gebieden waar vanuit het verleden afspraken over waterberging zijn gemaakt, wordt in overleg bepaald of en hoe de waterbergingsopgave in de ontwikkeling wordt verhoogd.
In het beleid wordt onderscheid gemaakt tussen ontwikkelingen met 150 m2 of meer verharding binnen het plangebied en kleinere ontwikkelingen tot 150 m2 verharding binnen het plangebied. Voor de eerste groep geldt de eis van 60 mm waterberging per m2 aanwezige verharding. Voor de tweede groep is deze eis 20 mm. Dit komt overeen met 20 liter waterberging per m2 of voor een woning met 100 m2 verhard oppervlak 2 m3 (ofwel 2000 liter) waterberging. De gemeente Eindhoven heeft een rekentool ontwikkeld waarmee getoetst kan worden of een ontwerp aan de normen voldoet en wat er gebeurt als een ontwerp wordt aanpast. Algemeen geldt: Hoe groener het ontwerp hoe lager de benodigde waterberging.
5.3
Beschrijving watersysteem plangebied
Door Econsultancy is een notitie opgesteld waarin de bestaande en nieuwe situatie met betrekking tot het vuil- en regenwater is opgenomen (kenmerk 12115.002, D2 8 juli 2021). Hierna is een samenvatting opgenomen. De notitie is als bijlage 10 bij deze toelichting opgenomen. Hierna zijn de conclusies opgenomen.
72
vastgesteld V Limbeek-Woenselse Watermolen (Zoutstraat 2-4) Gemeente Eindhoven
5.3.1
Oppervlakten
In onderstaande tabel staan de oppervlakten van de huidige en toekomstige bebouwing(en) en verhardingen weergegeven.
5.3.2
Planuitwerking
Hemelwater (HWA) In de toekomstige situatie zal het schone hemelwater (zogenaamde hemelwaterafvoer; HWA) niet direct op het vuilwater (zogenaamde droogweerafvoer; DWA) worden aangesloten maar separaat binnen de planlocatie worden verwerkt. Om de resterende wateropgave in te vullen, wordt op eigen terrein een ondergrondse waterbergingsvoorziening met leegloop en overstort op het gemeentelijk riool gerealiseerd.
Vanwege de GHG, zal een waterbergingsvoorziening moeten worden aangelegd waarbij een geringe gronddekking benodigd is. Hierbij kan gedacht worden aan systemen als: Watershell® systeem van Waterblock bv, het Trewatin-WaterTable® systeem van Trewatin, het DRAINMAX® tunnelsysteem van INTEWA GmbH of het Rockflow®-systeem van Lapinus. Dergelijke systemen hebben veelal een bergingscapaciteit van 95%. Wanneer groendaken worden aangelegd met een berging van < 30 mm is, uitgaand evan een macimale diepte van de voorziening van 0,75 meter, een minimaal oppervlak benodigd van circa 95 m2 om te kunnen voorzien in 68 m3 waterberging. Bij de aanleg van groendaken met een berging van . 45 mm is een minimaal oppervlak benodigd van circa 20 m2 om te kunnen voorzien in voldoende berging.
De doorlatendheid van de bodem is insitu niet onderzocht. Op basis van de GHG, bodemopbouw en textuur wordt infiltratie op voorhand niet mogelijk geacht. Vanuit de tijdelijke waterbergingsvoorziening zal (hemel)water derhalve vertraagd moeten worden afgevoerd op het riool. Om de bergingsvoorziening bij toepassing van een extensief groendak (<30 mm) in 10 uur tot 72 uur leeg te laten lopen, mag het debiet niet meer bedragen dan 6,8 m3 per uur en niet minder dan 0,95 m3 per uur. Om de voorziening en de leegloop te kunnen beheren kan de leegloop gerealiseerd kan worden door toepassing van een Hydroslide (mini) of gelijkwaardig.
Riolering (DWA) Vuil- en hemelwater riolering dient gescheiden aanleveren tot aan de erfgrens. De aanlevering kan aan de voorzijde van het toekomstige gebouw. De uitwerking van het complete riool- en watersysteem zal in bij de aanvraag van de omgevingsvergunning nader uitgewerkt worden. Bij vastgesteld V Limbeek-Woenselse Watermolen (Zoutstraat 2-4) Gemeente Eindhoven
73
het uitleggen van het HWA riool dient er mee rekening gehouden te worden dat deze op eigen terrein zo nabij mogelijk tot de Boschdijk uitgelegd wordt. De Boschdijk wordt in de toekomst voorzien van een HWA riool en deze ontwikkeling kan dan daar op termijn op worden aangesloten.
Als gevolg van de ontwikkeling zal het aanbod van vuilwater wijzigen. Voor de berekening van het toekomstige aanbod en eventuele toename hierin, is voor de berekening uitgegaan van een gemiddeld verbruik van 120 liter per dag geproduceerd per IE. Per appartement wordt uitgegaan van een gemiddelde woningbezetting van 2,0 bewoners. Dit betekent dat er dus 2,0 x 120 liter = 240 liter per dag per woning wordt geloosd. Conform het planontwerp zullen er in totaal 29 appartementen worden gerealiseerd. Dit komt overeen met een aanbod c.q. toename van circa 6,9 m³/dag. De berekening is gebaseerd op basis van aannames en betreft derhalve een indicatie van hoeveelheden.
De aansluiting op het gemengd gemeentelijk rioleringssysteem wordt gerealiseerd met een gescheiden rioleringssysteem voor hemel- en vuilwater. De mogelijkheden en wijze van aansluiting zal in overleg met de gemeente besproken moeten worden. Tevens zal voor de aansluiting een vergunning aangevraagd moeten worden.
Kwaliteit Algemeen Uitgangspunt bij elke ruimtelijke ontwikkeling is, dat de kwaliteit van oppervlaktewater en grondwater niet mag verslechteren ten opzichte van de huidige situatie. Waar mogelijk wordt een verbetering nagestreefd. De waterkwaliteit wordt beïnvloed door het (veranderende) ruimtegebruik en het gebruik van bouwmaterialen.
Bouwmaterialen De gemeente streeft naar het terugdringen van het gebruik van uitlogende bouwmaterialen (koper, zink, lood) om de water- en bodemkwaliteit niet negatief te beïnvloeden. Dit aspect is als aanbeveling opgenomen in het Nationale Pakketten Duurzaam Bouwen: Woningbouw nieuwbouw, Woningbouw beheer en Utiliteitsbouw is een tweetal maatregelen (S/U237 en S/U444) en is ook van toepassing op onderhavige planlocatie. De emissies vanuit bouwmaterialen richting het oppervlaktewater dienen in verband met de waterkwaliteit zoveel mogelijk te worden beperkt door bij voorkeur gebruik te maken van producten die voorzien zijn van een keurmerk. Onkruidwerende middelen Voor het gebruik van onkruidwerende middelen in groen en op verharding dient het landelijke beleid gevolgd te worden. Onkruidwerende middelen worden niet meer gebruikt in het openbaar groen. Voor bestrijding op verhardingen vindt gebruik, voor zover toegestaan, plaats via de DOB-systematiek en dient gezocht te worden naar alternatieven zoals branden, heet water en/of borstelen.
5.4
Advies / overleg Waterschap
PM advies/overleg
Conclusie 74
vastgesteld V Limbeek-Woenselse Watermolen (Zoutstraat 2-4) Gemeente Eindhoven
In de overige regels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de aanleg van waterberging bij de bouw van bouwwerken. Op grond van deze verplichting mag er alleen gebouwd worden als er voldoende waterberging is aangelegd, eventueel in combinatie met andere maatregelen die bijdragen aan het klimaatbestendig maken van de stad.
vastgesteld V Limbeek-Woenselse Watermolen (Zoutstraat 2-4) Gemeente Eindhoven
75
76
vastgesteld V Limbeek-Woenselse Watermolen (Zoutstraat 2-4) Gemeente Eindhoven
Hoofdstuk 6
6.1
Juridische aspecten
Algemeen
Het bestemmingsplan "V Limbeek-Woenselse Watermolen (Zoutstraat 2-4)" is te typeren als een gedetailleerd plan. De methodiek van het bestemmingsplan is gebaseerd op de SVBP2012. Waar dat noodzakelijk is wordt afgeweken van de standaard en is specifiek ingespeeld op de situatie binnen het onderhavige plangebied.
6.2
Planmethodiek
Er is, conform de Wro, gekozen voor een analoge en digitale verbeelding van het plan. Aan de bestemmingen zijn bouw- en gebruiksregels gekoppeld die direct inzichtelijk maken welke ontwikkelingen zijn toegestaan. Verbeelding en regels bieden een directe bouwtitel voor bebouwing en gebruik. Al dan niet in combinatie met een nadere - eisen - regeling.
6.3
Verbeelding
Op de analoge en digitale verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien en voor zover hier in de regels naar wordt verwezen. In verband met de leesbaarheid is het plan op een topografische ondergrond getekend. De bestemmingen en de aanduidingen zijn ingedeeld in hoofdgroepen volgens de SVBP2012 en zijn op de verbeelding opgenomen in het renvooi. Opgemerkt wordt dat de analoge en digitale verbeelding qua verschijning van elkaar verschillen. Dit heeft ermee te maken dat de manier van raadplegen anders is. De digitale verbeelding is juridisch bindend.
6.4
Planregels
De planregels zijn ondergebracht in inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en overgangs- en slotregels.
Inleidende regels (Artikel 1 en 2) De Inleidende regels bestaan uit begrippen en de wijze van meten. Dit is om te voorkomen dat er discussie ontstaat over de interpretatie van de regels. In "Artikel 1 Begrippen" wordt een omschrijving gegeven van de in de regels gehanteerde begrippen. Als in de regels begrippen voorkomen die niet in dit artikel zijn opgenomen, dan geldt hiervoor de uitleg/interpretatie conform het normale taalgebruik. In "Artikel 2 Wijze van meten" zijn de te gebruiken meetmethodes opgenomen. De regels bij de bestemmingen worden hierna afzonderlijk toegelicht.
Bestemmingsregels Bestemming Verkeer-Verblijfsgebied (Artikel 3) Het gaat bij deze bestemming om de wegen die primair dienen dan wel zullen dienen voor de ontsluiting van de aangrenzende of nabijgelegen gronden, zoals winkelerven, pleinen, woonstraten, woonerven en paden. Ook is deze bestemming bedoeld voor de parkeerterreinen vastgesteld V Limbeek-Woenselse Watermolen (Zoutstraat 2-4) Gemeente Eindhoven
77
en voor de groenstrookjes die een onderdeel zijn van de straatinrichting.
Bestemming 'Wonen' (Artikel 4) Deze bestemming is opgenomen ten behoeve van de appartementen met bijbehorende werkruimten en bijbehorende voor- en achtererven. In de regels is onderscheid gemaakt tussen hoofdgebouwen en aan- en bijgebouwen. Het gebouw dat door zijn constructie of afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken, wordt beschouwd als het hoofdgebouw. Bijgebouwen zijn in architectonisch opzicht te onderscheiden van, en ondergeschikt aan, het hoofdgebouw. Hoofdgebouwen moeten binnen de bouwvlakken worden gebouwd. Daarnaast zijn er specifieke regels opgenomen voor aan-, uit- en bijgebouwen.
Aan huis-verbonden-beroepen Het gebruik van ruimten voor aan huis verbonden beroepen en/of kleinschalige bedrijvigheid is binnen de woonbestemming toegestaan (tot maximaal 50% van het vloeroppervlak van de woning).
Algemene regels Onder de Algemene regels zijn de Anti-dubbeltelregel, Algemene afwijkingsregels en de Overige regels opgenomen. Deze regels gelden voor het hele plan.
De Algemene afwijkingsregels bevatten bepalingen op basis waarvan in bepaalde gevallen binnenplans kan worden afgeweken van de bepalingen uit de bestemmingsregels.
Onder de Overige regels zijn eisen opgenomen die gelden met betrekking tot het aspect parkeren. Voor het aantal parkeerplaatsen wordt in de regels verwezen naar de vigerende parkeernormen.
Voorwaardelijke verplichting waterberging In de overige regels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de aanleg van waterberging bij de bouw van bouwwerken. Op grond van deze verplichting mag er alleen gebouwd worden als er voldoende waterberging is aangelegd, eventueel in combinatie met andere maatregelen die bijdragen aan het klimaatbestendig maken van de stad.
Overgangs- en slotregels In de Overgangs- en slotregels zijn het Overgangsrecht en de Slotregel opgenomen.
78
vastgesteld V Limbeek-Woenselse Watermolen (Zoutstraat 2-4) Gemeente Eindhoven
Hoofdstuk 7
7.1
Handhaving
Algemeen
De gemeente stelt jaarlijks het toezicht- en handhavingsprogramma vast. In dit handhavingsprogramma is aangegeven dat de gemeente zich inzet om van Eindhoven een sterke stad met een levendige economie te maken. Veiligheid en leefbaarheid staan daarbij voorop. Het gemeentebestuur heeft een gemeente voor ogen die maximaal dienstverlenend is, maar die ook de grenzen aangeeft en de spelregels bewaakt. Zij treedt, waar dat nodig is, daadkrachtig op in het algemeen belang voor de bescherming van de rechtszekerheid van individuele belangen. De gemeente handhaaft consequent, werkt in belangrijke mate stadsdeel- en gebiedsgericht en programmatisch en staat dicht bij de burger.
Goed toezicht en handhaving zijn van cruciaal belang om de leefbaarheid, de rechtszekerheid, de veiligheid, bedrijvigheid en het milieu in Eindhoven te bevorderen. Overlast en vervuiling dienen te worden teruggedrongen en naleving van voorschriften van bijvoorbeeld ruimtelijke ordening , bouw-, milieu- en gebruiksvergunningen is hierbij noodzakelijk.
De wet- en regelgeving blijft het uitgangspunt voor toezicht en handhaving. Cruciaal is evenwel dat de gemeente zich vanuit toezicht en handhaving als partner opstelt en daarbij de nodige dynamiek toont en helder communiceert over wat wel en niet kan.
Handhavingsmodel Er is een handhavingsmodel voor toezicht en handhaving en dit model wordt gekenmerkt door zeven basisprincipes: 1. Integrale aanpak vanuit een samenhangende organisatie. 2. Toezicht en handhaving als sterke schakels in de reguleringsketen (zowel beleidsmatig als qua uitvoering). 3. Optimaal toepassen van moderne communicatietechnologie bij toezicht en handhaving. 4. Goede informatiepositie van de handhavers door een betere beschikbaarheid van betrouwbare gegevens over kenmerken van de stad, vergunningen, controles, activiteiten en procedures. 5. In een vroegtijdig stadium van toezicht en handhaving in gesprek gaan met de burgers en bedrijven gericht op het zo min mogelijk hoeven toepassen van bestuursrechtelijke maatregelen. 6. In alle redelijkheid is ruimte voor maatwerk maar zo nodig wordt doorgepakt. 7. We zeggen wat we doen; we doen wat we zeggen en we laten zien wat we gedaan hebben. Op basis van dit toezicht- en handhavingsprogramma is een gemeentelijk werkplan opgesteld waarin per aandachtsveld de toezicht- en handhavingsactiviteiten SMART zijn vorm gegeven.
Voor het aandachtsveld Bouwen, wonen en ruimtelijke ordening (strijdigheid met het bestemmingsplan) zijn op ruimtelijke ordeningsgebied onder meer de volgende activiteiten benoemd: Controle panden op illegale bewoning/strijdig gebruik woning met bestemmingsplan. vastgesteld V Limbeek-Woenselse Watermolen (Zoutstraat 2-4) Gemeente Eindhoven
79
Controle panden op ontoelaatbare woningsplitsing. Accent op specifieke locaties per stadsdeel (autohandellocaties) . Bij illegale bouw en illegaal gebruik worden gemelde misstanden aangepakt waarbij zaken waar veiligheid, monumentale panden en welstand in het geding is.
Duidelijke regels Een eerste vereiste om goed te kunnen handhaving zijn duidelijk regels. Bij het ontwikkelen van de standaardregels voor het stedelijk gebied van Eindhoven is daarom gekozen voor een zo helder mogelijke juridische methodiek. De regels zijn zo geredigeerd, dat deze in de toetsingspraktijk goed hanteerbaar zijn. Planregels dienen duidelijke normen te bevatten die niet voor verschillende uitleg vatbaar zijn en tevens actueel en controleerbaar zijn. Teneinde hieraan te voldoen zijn de regels aangepast aan de meest recente jurisprudentie en wetgeving (bijv. Woningwet en de SVBP2012). Dit biedt voldoende garanties voor de rechtszekerheid en de flexibiliteit van de nieuwe bestemmingsplannen.
In het voorliggende bestemmingsplan is het actuele ruimtelijk beleid van Eindhoven vastgelegd, toegespitst op het plangebied. Het bestemmingsplan bevat een juridisch toetsingskader voor het behoud en de ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit. Om deze kwaliteit voor de planperiode te kunnen garanderen is vereist, dat in de praktijk de planregels strikt worden toegepast en gehandhaafd. Goede voorlichting en informatievoorziening dragen bij aan een verbetering in de naleving van de bestemmingsplannen.
De handhavingscapaciteit is beperkt zodat het college jaarlijks de handhavingsprioriteiten vastlegt in een werkprogramma handhaving.
7.2
Handhaving voorliggend plan
Het onderhavige bestemmingsplan voorziet in de realisatie van maximaal 29 (zorg)appartementen en 1 ondersteunende ruimte ten behoeve van de zorg ter plaatse van een het oude gebouw van 'Poppodium POPEI'. In dit geval is handhaving dan ook niet aan de orde.
80
vastgesteld V Limbeek-Woenselse Watermolen (Zoutstraat 2-4) Gemeente Eindhoven
Hoofdstuk 8
Financiële aspecten
Bij de vaststelling van een bestemmingsplan, waarin ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, dient de gemeenteraad eveneens een exploitatieplan vast te stellen. Dit heeft te maken met de wettelijke verplichting om de kosten; die de gemeente moet maken om deze ontwikkeling mogelijk te maken, te verhalen op de eigenaar/ontwikkelaar. Van deze verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan kan worden afgezien indien het kostenverhaal op een andere manier is geregeld. Dit kan bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of door het afsluiten van een overeenkomst.
Ook kan er sprake zijn van zogenaamde "kruimelgevallen". Het komt er hierbij op neer dat de door de gemeente te maken kosten beperkt zijn en de kosten verhaald kunnen worden via de legesverordening. Voorwaarde hierbij is dat er geen sprake is van fasering, locatie-eisen of eisen aan woningbouwcategorieën.
Er is in casu een anterieure overeenkomst afgesloten zodat er geen verplichting bestaat tot het vaststellen van een exploitatieplan.
vastgesteld V Limbeek-Woenselse Watermolen (Zoutstraat 2-4) Gemeente Eindhoven
81
82
vastgesteld V Limbeek-Woenselse Watermolen (Zoutstraat 2-4) Gemeente Eindhoven
Hoofdstuk 9 Procedure en maatschappelijke uitvoerbaarheid
9.1
Bekendmaking ex artikel 1.3.1 Bro
De gemeente heeft de voorbereiding van dit bestemmingsplan conform artikel 1.3.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bekend gemaakt.
9.2
Inspraak en samenspraak
Per 1 oktober 2008 is de "Verordening Samenspraak en Inspraak gemeente Eindhoven 2008" in werking getreden. Het doel hiervan is het betrekken van burgers bij de besluitvorming. In mei 2020 is middels een informatiebrief gepost hebben in de buurt en bij directe buren persoonlijk overhandigd. Vanwege COVID is er geen bijeenkomst geweest. De omgeving was voornamelijk positief dat er op de locatie weer iets ging gebeuren met enkele suggesties. In het najaar van 2020 is het bouwplan dusdanig aangepast dat een nieuwe omgevingsdialoog gewenst was. Op 25 januari 2021 is er een nieuwsbrief gedeeld met de buurtbewoners rondom het plangebied. In deze informatiebrief zijn de aanpassingen van het ontwerp en de vervolprocedure beschreven. De verbeterpunten zijn voortgekomen uit de terugkoppeling van buurtbewoners en (vervolg)overleg met woonzorgorganisaties en de gemeente Eindhoven. Tevens zijn het oude en nieuwe ontwerp aan de informatiebrief toegevoegd ter illustratie. Helaas is vanwege COVID het weer niet mogelijk geweest een bijeenkomst te houden. De omgeving heeft bij het rondbrengen van de brieven positief gereageerd op het gewijzigde ontwerp. Het ontwerp oogde meer ruimtelijke en licht. Er zijn verder geen schriftelijke reacties ontvangen naar aanleiding van de brief. De initiatiefnemer blijft in gesprek met de omwonenden. Daarnaast is contact geweest met de belangenorganisaties.
Trefpunt Groen Eindhoven, De Stichting Bescherming Wederopbouwerfgoed Eindhoven en de Henri van Abbestichting hebben allen gereageerd dat zij geen bezwaren hebben tegen het plan. Trefpunt Groen heeft een aantal adviezen gegeven voor de verdere uitwerking van het plan. Deze adviezen zullen serieus bekeken worden en er zal zo veel mogelijk rekening mee worden gehouden. Zo nodig zal contact gezocht worden.
9.3
Overleg ex artikel 3.1.1 Bro
Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moeten burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met de rijks- en provinciale diensten die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.
Het Waterschap De Dommel heeft bij brief van 12 augustus 2021 aangegeven te kunnen instemmen met het plan.
Het wettelijk vooroverleg met de Provincie Noord-Brabant is op 20 juli 2021 middels het daartoe bestemde e-formulier doorlopen. De provincie heeft de vraag hoe het vastgesteld V Limbeek-Woenselse Watermolen (Zoutstraat 2-4) Gemeente Eindhoven
83
bestemmingsplan zich verhoudt tot de provinciale belangen die op basis van het provinciaal ruimtelijk beleid relevant zijn, aangegeven geen aanleiding te zien tot het maken van opmerkingen.
9.4
Zienswijzen
Het ontwerpbestemmingsplan heeft van donderdag 16 september 2021 tot en met woensdag 27 oktober 2021 ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is iedereen in de gelegenheid gesteld om digitaal, schriftelijk of mondeling een zienswijze ten aanzien van het ontwerp bestemmingsplan kenbaar te maken. Kennisgeving van de terinzagelegging en de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen is in het gemeenteblad van gemeente Eindhoven en in Groot Eindhoven van woensdag 15 september 2021 gepubliceerd. Ook is kennis gegeven van de mogelijkheid om een digitale versie van het ontwerpbestemmingsplan te raadplegen via de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl. Naar aanleiding van de terinzagelegging zijn drie zienswijzen ontvangen. De zienswijzen zijn in de nota van zienswijzen van een gemeentelijk standpunt voorzien.
84
vastgesteld V Limbeek-Woenselse Watermolen (Zoutstraat 2-4) Gemeente Eindhoven
Bijlagen bij de toelichting
Bijlage 1
Groenplan
Bijlage 2
Bezonnings/schaduw studie
Bijlage 3
Parkeerberekening
Bijlage 4
Parkeerdrukonderzoek
Bijlage 5
Akoestisch onderzoek
Bijlage 6
Verkennend bodemonderzoek
Bijlage 7
Archeologisch bureauonderzoek
Bijlage 8
Quickscan Flora & Fauna
Bijlage 9
Aanvullend ecologisch onderzoek
Bijlage 10
Watertoets
Bijlage 11
Nieuwsbrief omgevingsdialoog
Deze bijlagen zijn te raadplegen op de landelijke website www.ruimtelijkeplannnen.nl
vastgesteld V Limbeek-Woenselse Watermolen (Zoutstraat 2-4) Gemeente Eindhoven
85
86
vastgesteld V Limbeek-Woenselse Watermolen (Zoutstraat 2-4) Gemeente Eindhoven
Regels
vastgesteld V Limbeek-Woenselse Watermolen (Zoutstraat 2-4) Gemeente Eindhoven
87
88
vastgesteld V Limbeek-Woenselse Watermolen (Zoutstraat 2-4) Gemeente Eindhoven
Hoofdstuk 1
Artikel 1
Inleidende regels
Begrippen
In deze regels wordt verstaan onder: 1.1
plan
het bestemmingsplan V Limbeek-Woenselse Watermolen (Zoutstraat 2-4) met identificatienummer NL.IMRO.0772.80388-0302 van de gemeente Eindhoven 1.2
bestemmingsplan
de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen 1.3
Aan-huis-verbonden-beroep
een vrij beroep, dat in of bij een woongebouw wordt uitgeoefend, waarbij het woongebouw in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Onder vrije beroepen worden verstaan: (para)medische, juridische, therapeutische, ontwerp-technische, administratieve, sociaal-maatschappelijke, kunstzinnige en daarmee gelijk te stellen beroepen. 1.4
aanbouw
een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw 1.5
aanduiding
een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden 1.6
aanduidingsgrens
de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft 1.7
bebouwing
een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde 1.8
bedrijfsvloeroppervlak
de totale oppervlakte van de voor bedrijfsuitoefening benodigde bedrijfsruimte, inclusief de verkoopvloeroppervlakte, opslag- en administratieruimten en dergelijke 1.9
bestemmingsgrens
de grens van een bestemmingsvlak 1.10
bestemmingsvlak
een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming
vastgesteld V Limbeek-Woenselse Watermolen (Zoutstraat 2-4) Gemeente Eindhoven
89
1.11
bijgebouw
een op zichzelf staand al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw 1.12
bouwen
het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk 1.13
bouwgrens
de grens van een bouwvlak 1.14
bouwperceel
een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten 1.15
bouwperceelgrens
de grens van een bouwperceel 1.16
bouwvlak
een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten 1.17
bouwwerk
elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct hetzij indirect steun vindt in of op de grond 1.18
dak
iedere bovenbeëindiging van een gebouw. 1.19
detailhandel
het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop), verkopen en leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Onder detailhandel wordt ook begrepen grootschalige detailhandel, volumineuze detailhandel, tuincentrum, internetwinkel/webwinkel, afhaalpunten en supermarkt 1.20
Dienstverlenend bedrijf en/of dienstverlenende instelling
bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van diensten aan derden, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder zijn begrepen kapperszaken, belwinkels, internetcafé, schoonheidsinstituten, fotostudio´s en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting 1.21
gebouw
elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt 1.22
gebruiken
het gebruiken, in gebruik geven of laten gebruiken
90
vastgesteld V Limbeek-Woenselse Watermolen (Zoutstraat 2-4) Gemeente Eindhoven
1.23
geluidluwe gevel
een gevel met een maximale geluidbelasting van 48 dB (inclusief aftrek artikel110g Wgh) 1.24
hoofdgebouw
een gebouw dat, op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt 1.25
internetwinkel
internetwinkels worden in het kader van dit bestemmingsplan aangemerkt als een specifieke vorm van detailhandel waarbij: de transactie via internet of andere media tot stand komt, en; de goederen ter plaatse kunnen worden afgehaald; en/of de goederen ter plaatse kunnen worden afgerekend; en/of de goederen ter plaatse kunnen worden bekeken of geprobeerd. 1.26
kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten
het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door middel van handwerk dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend (niet zijnde prostitutie) 1.27
kunstwerk
bouwwerk, geen gebouw zijnde ten behoeve van civieltechnische en/of infrastructurele doeleinden, zoals een brug, een dam, een duiker, een tunnel, een via- of aquaduct, een sluis, dan wel een daarmee gelijk te stellen voorziening 1.28
kunstobject
bouwwerk, geen gebouw zijnde, of onderdelen van bouwwerken die worden aangemerkt als uitingen van één der beeldende kunsten. 1.29
kwaliteitseisen inpandige fietsenstallingen
bij collegebesluit van 20 april 2021 vastgestelde nadere regels ter uitwerking van de Actualisatie Nota Parkeernormen (2019). 1.30
lijst van bedrijfsactiviteiten
de bedrijvenlijst ontleend aan de brochure Bedrijven en Milieuzonering van de VNG zoals deze gold ten tijde van de tervisielegging van het ontwerp bestemmingsplan en is opgenomen in Bijlage 1 Lijst van Bedrijfsactiviteiten bij woonfunctie bij wonen behorende bij deze regels. 1.31
nota Parkeernormen
Actualisatie nota parkeernormen 2019 parkeernormen gepubliceerd op 3 oktober 2019 (gemeenteblad van Eindhoven 2019, nr. 240213) en in werking getreden op 4 oktober 2019. 1.32
peil
0.30 m' boven de kruin van de weg 1.33
prostitutiebedrijf
een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin tegen vergoeding seksuele handelingen worden verricht
vastgesteld V Limbeek-Woenselse Watermolen (Zoutstraat 2-4) Gemeente Eindhoven
91
1.34
seksinrichting
de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar 1.35
uitbouw
een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw 1.36
verkoopvloeroppervlakte
de voor het publiek zichtbare en toegankelijke (besloten) winkelruimte ten behoeve van de detailhandel 1.37
voorgevel
de naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt 1.38
voorgevelrooilijn
De denkbeeldige lijn die strak langs de voorgevel wordt getrokken tot aan de zijdelingse perceelsgrenzen. 1.39
water
al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen 1.40
waterhuishoudkundige voorzieningen
voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit (zoals duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten, sloten, greppels en vijvers, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen etc.) 1.41
winkel
een gebouw, dat een ruimte omvat, welke door zijn indeling kennelijk bedoeld is te worden gebruikt voor de detailhandel 1.42
woning
een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden, dan wel voor de huisvesting van maximaal twee personen die geen gezamenlijk huishouden voeren. Een woonwagen wordt niet tot een woning gerekend. 1.43
woongebouw
een gebouw, dat één woning omvat, dan wel twee of meer naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden
92
vastgesteld V Limbeek-Woenselse Watermolen (Zoutstraat 2-4) Gemeente Eindhoven
Artikel 2
Wijze van meten
Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1
de goothoogte van een bouwwerk
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel 2.2
de inhoud van een bouwwerk
tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen 2.3
de bouwhoogte van een bouwwerk
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen 2.4
de oppervlakte van een bouwwerk
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk 2.5
ondergeschikte bouwdelen
bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen wordt de overschrijding van de bouwgrens door ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, gevel- en kroonlijsten, gevelisolatie, ventilatiekanalen, reclameaanduidingen, luifels, erkers, balkons en overstekende daken e.d. buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bouwgrens niet meer dan 1 meter bedraagt.
vastgesteld V Limbeek-Woenselse Watermolen (Zoutstraat 2-4) Gemeente Eindhoven
93
94
vastgesteld V Limbeek-Woenselse Watermolen (Zoutstraat 2-4) Gemeente Eindhoven
Hoofdstuk 2
Artikel 3 3.1
Bestemmingsregels
Verkeer-Verblijfsgebied
Bestemmingsomschrijving
De voor `Verkeer-Verblijfsgebied´ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e. f.
woonstraten; pleinen; voet- en fietspaden; parkeervoorzieningen; groenvoorzieningen; speelvoorzieningen;
met daarbij behorende: g. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; h. bouwwerken, geen gebouwen zijnde; en met dien verstande dat: 3.2
Bouwregels
3.2.1
Gebouwen
Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd, met uitzondering van: een gebouw ten behoeve van een nutsvoorziening ter plaatse van de aanduiding 'nutsvoorziening', met een maximum goot- en bouwhoogte als bestaand. 3.2.2
Bouwwerken, geen gebouwen zijnde
Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, anders dan rechtstreeks voor de geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer, geldt: a. een maximum bouwhoogte van 10 meter voor lichtmasten; b. een maximum bouwhoogte van 4 meter voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
vastgesteld V Limbeek-Woenselse Watermolen (Zoutstraat 2-4) Gemeente Eindhoven
95
96
vastgesteld V Limbeek-Woenselse Watermolen (Zoutstraat 2-4) Gemeente Eindhoven
Artikel 4 4.1
Wonen
Bestemmingsomschrijving
De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. woongebouwen, gestapelde woningen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden-beroep; b. algemene ruimte ten behoeve van zorgfunctie voor bewoners van het gebouw; c. aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen; met de daarbij behorende: d. tuinen, erven en terreinen; e. wegen en paden; f. (ondergrondse) parkeervoorzieningen; g. groenvoorzieningen; h. speelvoorzieningen; i. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; j. voorzieningen voor ondergrondse afvalinzameling; k. voorzieningen voor het opwekken van duurzame energie; l. gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde; m. nutsvoorzieningen met dien verstande dat: n. een woning en/of kamersgewijs bewoonde woning niet mag worden gesplitst in twee of meerdere woningen; o. kamerverhuur niet is toegestaan; p. het maximum aantal woningen 29 bedraagt; q. het maximum aantal algemene ruimten 1 bedraagt. 4.2
Bouwregels
4.2.1
Hoofdgebouwen
Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels: a. een hoofdgebouw mag uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' worden gebouwd; b. maximum goot- en bouwhoogte bedragen de hoogte zoals aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)'; 4.2.2
Aan- en uitbouwen en bijgebouwen
Voor het bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen gelden de volgende regels: a. aan- en uitbouwen en bijgebouwen dienen minimaal 2 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw of het verlengde daarvan te worden gebouwd wanneer de zijzijde aan openbaar toegankelijk gebied grenst, in andere gevallen geldt een afstand van minimaal 1 meter; b. de gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen en bijgebouwen buiten het bouwvlak mag per bouwperceel niet meer bedragen dan 160 m² met dien verstande dat de gezamenlijke oppervlakte van de bebouwing (inclusief hoofdgebouw) niet meer bedraagt dan 65% van de oppervlakte van het bouwperceel; c. de bouwhoogte mag niet meer dan 3,5 m bedragen met dien verstande dat de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan de goothoogte van het bijbehorende hoofdgebouw.
vastgesteld V Limbeek-Woenselse Watermolen (Zoutstraat 2-4) Gemeente Eindhoven
97
4.2.3
Voorzieningen voor het opwekken van duurzame energie
Voor het bouwen van gebouwen ten behoeve van voorzieningen voor het opwekken van duurzame energie gelden de volgende regels: a. de maximum bouwhoogte is 3 m. b. de maximum oppervlakte is 15 m2. 4.2.4
Bouwwerken, geen gebouwen zijnde
Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. de maximum bouwhoogte van de erf- en terreinafscheidingen is 2 m; b. de maximum bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde is 3,5 m. 4.3
Afwijken van de bouwregels
Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken voor wat betreft de maximum goothoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen, indien dat wenselijk is uit een oogpunt van een goede constructieve en/of bouwkundige aansluiting van het bijbehorende bouwwerk bij de hoogte van de verdiepingsvloer van het hoofdgebouw. 4.4
Specifieke gebruiksregels
4.4.1
Aan-huis-verbonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten
Het gebruik van de woning voor kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten en/of aan-huis-verbonden beroep tot maximaal 50% van het vloeroppervlak van de woning, is toegestaan mits: a. de totale oppervlakte voor kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten en een aan-huis-verbonden beroep gezamenlijk niet meer dan 75 m² bedraagt; b. de verkeersaantrekkende werking niet zodanig is, dat ten gevolge daarvan extra verkeersmaatregelen, waaronder extra parkeervoorzieningen op de openbare weg, noodzakelijk worden; c. het niet betreft detailhandel met uitzondering van detailhandel in ter plaatse vervaardigde en/of bewerkte producten; d. het niet betreft vervaardiging van voedsel; e. deze activiteiten door ten hoogste twee personen worden uitgeoefend, waarvan minstens één persoon woonachtig is in het betreffende pand; voor kapsalons geldt dat deze activiteit door maximaal één persoon, die tevens in het pand woonachtig is, mag worden uitgeoefend; f. de bedrijfsactiviteiten vallen onder de in Bijlage 1 Lijst van Bedrijfsactiviteiten bij woonfunctie behorende tot de categorie 1, alsmede bedrijfsactiviteiten die niet in deze lijst zijn opgenomen, maar naar aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met de bedrijfsactiviteiten zoals genoemd in categorie 1 van deze lijst; g.
het een dienstverlenend bedrijf en/of dienstverlenende instelling betreft die niet valt onder de sub f genoemde lijst, maar naar aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met de bedrijfsactiviteiten als bedoeld onder sub f. 4.4.2
Strijdig gebruik
Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, zoals bedoeld in lid 4.1 wordt in ieder geval gerekend: a. het gebruik van bijgebouwen voor zelfstandige bewoning; b. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting.
98
vastgesteld V Limbeek-Woenselse Watermolen (Zoutstraat 2-4) Gemeente Eindhoven