Bijlage 2 - Participatieverslag Herzien Woonprogramma 2025-2030

­Participatieverslag Herziening ­ oon­programma w

inhoudsopgave 1

Inleiding

2

2 Het participatieproces 2.1 Participatie Herziening Woonprogramma 2.2 Ketenpartners 2.3 Proces herziening Woonprogramma

3 3 3 4

3 Startnotitie Herziening Woonprogramma 3.1 Inhoud Startnotitie Herziening Woonprogramma 3.2 Reacties op Startnotitie Herziening Woonprogramma

5 5 5

4 Gevoerde gesprekken met Samenwerkende Woningcorporaties 4.1 Leeswijzer 4.2 Eerste gesprek met Werkgroep Wonen 4.3 Eerste gesprek met Bestuurlijk Overleg Wonen 4.4 Tweede gesprek met Werkgroep Wonen 4.5 Tweede gesprek met Bestuurlijk Overleg Wonen

8 8 8 11 12 13

5 Gevoerde gesprekken met Versnellingstafel 5.1 Leeswijzer 5.2 Eerste gesprek Klankbordgroep Versnellingstafel 5.3 Tweede gesprek met Klankbordgroep Versnellingstafel 5.4 Gesprek met Versnellingstafel

14 14 14 16 16

2-P ­ articipatieverslag Herziening w ­ oon­programma

1

inleiding

Het Woonprogramma 2021-2025 van Eindhoven wordt herzien. We willen versneld ­voldoende, betaalbare en kwalitatieve woningen realiseren. De woonopgave in ­Eindhoven is urgent en uitdagend. Door bestaande kaders en instrumenten aan te scherpen en te actualiseren kan het woonprogramma beter inspelen op de ­grotere ­woningbouwopgave, de veranderende woonbehoefte en de uitdagingen in de ­realisatie. We kunnen niet alles tegelijk. Daarom moeten we keuzes maken. We maken de keuzes in verschillende fases en in samenspraak met partners.

2

Het participatie­ proces

2.1 Participatie Herziening Woonprogramma In het Participatieplan Herziening Woonprogramma1 is vastgelegd hoe de participatie rond de herziening van het Woonprogramma vorm krijgt. We betrekken met name de partners die onze opgave moeten realiseren. Vanwege de focus op uitvoering en de doorlooptijd, informeren we overige belanghebbenden over de voortgang van de herziening van het woonprogramma. Meer uitgebreide consultatie zal bij de uitwerking van het volkshuisvestingsprogramma plaatvinden. Bij de participatie voor de Omgevingsvisie en het Woonbehoefteonderzoek is al veel informatie opgehaald over de woonwensen van inwoners. Daarom zijn nu geen bewoners(organisaties) bevraagd bij deze herziening van het Woonprogramma. Bij keuzes op gebieds- en projectniveau worden inwoners wel nadrukkelijk betrokken.

2.2 Ketenpartners Om de plannen uitvoerbaar te maken zijn de inzichten en ervaringen van keten­ partners nodig. De ketenpartners die betrokken zijn bij de herziening van het Woonprogramma zijn de Versnellingstafel en de Samenwerkende Woningcorporaties. Om de Eindhovense woningbouwopgave te realiseren, is een versnelling van de woningbouwproductie noodzakelijk. Marktpartijen en de gemeente gaan daarover in

1. Participatieplan Herziening Woonprogramma

3-P ­ articipatieverslag Herziening ­woon­programma

gesprek via de Versnellingstafel. De Versnellingstafel is publiek-privaat ­samengesteld uit partijen die al langer bij de (woning)bouw in Eindhoven zijn betrokken. Deelnemers aan de Versnellingstafel zijn: Stam & De Koning, Trudo, Woonbedrijf, Van Santvoort Makelaars, Amvest, CRA Real Estate, Ten Brinke, Stienstra Wonen, BPD, Brink, Heijmans, Rabobank en de gemeente Eindhoven. De Versnellingstafel heeft een Klankbordgroep ingesteld, waarin vertegenwoordigers vanuit de Versnellingstafel deelnemen. Met de Klankbordgroep van de Versnellingstafel is twee keer gesproken tijdens het proces voor de herziening van het woonprogramma. Met de Versnellings­ tafel is vervolgens nog een maal gesproken. De Samenwerkende Woningcorporaties zijn: Trudo, Woonbedrijf, Woonstichting ‘thuis en Wooninc. Deze samenwerking loopt via het Bestuurlijk Overleg Wonen (BOW), waarbij ook het Platform Eindhovense Klantenraden (PEK, een vertegenwoordiging van huurdersverenigingen van de woningcorporaties) aansluit. Op ambtelijk niveau wordt samengewerkt via de Werkgroep Wonen. Het BOW en de Werkgroep Wonen zijn twee maal betrokken tijdens dit proces.

2.3 Proces herziening Woonprogramma Het proces voor de herziening van het woonprogramma bestaat uit drie stappen: 1. K  ader stellen: opstellen en vaststellen Startnotitie Herziening ­Woonprogramma, waarmee de belangrijkste kaders worden vastgesteld, zoals de opgave en de ­ambities. De Startnotitie Herziening Woonprogramma is begin 2025 opgesteld. Deze is voor­ gelegd aan ketenpartners en in mei 2025 vastgesteld door de gemeenteraad. De reacties van de ketenpartners op de Startnotitie zijn opgenomen in hoofdstuk 3: Startnotitie Herziening Woonprogramma.

4-P ­ articipatieverslag Herziening w ­ oon­programma

2. U  itwerking: uitwerken woonprogramma, waarbij we ingaan op de details, zoals de doelgroepen, woonbehoefte en het handelingsperspectief. In stap 2 van het proces is het concept van het Herziene Woonprogramma ­opgesteld. Hierin hebben de ketenpartners geparticipeerd. Conform het Participatieplan ­Herziening Woonprogramma (Gemeente Eindhoven, 2025) zijn gesprekken georgani­ seerd met de ketenpartners die onze opgave feitelijk moeten realiseren. De gesprekken met de ketenpartners richtten zich op het handelingsperspectief en de kwaliteitskaders, met de nadruk op de instrumenten, maatregelen, organi­ satie en processen waarmee we de realisatie van onze doelen kunnen versnellen. Mede op basis van deze gesprekken zijn keuzes gemaakt voor de inhoud van het ­woonprogramma. 3. B  esluitvorming: vaststellen van het concept woonprogramma, gevolgd door een procedure van wensen en bedenkingen in de Gemeenteraad en het vaststellen van het definitieve Woonprogramma door het college van burgemeester en wethouders.

3

­Startnotitie ­Herziening Woonprogramma

3.1 Inhoud Startnotitie Herziening Woonprogramma Onderstaand zijn de belangrijkste pijlers uit de Startnotitie Herziening Woon­ programma opgenomen. De Startnotitie Herziening Woonprogramma beoogde het vaststellen van: Voorgestelde keuze bij dilemma’s over: a. Betaalbaarheid versus woonkwaliteit en versus snelheid b. Van sturen op kwaliteit versus het minder stapelen van eisen ten behoeve van meer realisatie c. Woningnood vandaag en de grote opgave op de korte termijn versus de lange termijneffecten van woonbeleid d. De wens voor meer aandacht voor doelgroepen versus de mogelijkheden en de gevolgen voor reguliere woningzoekenden

d. Rekening houden met de gevolgen van aanpassingen van het woonprogramma voor de financiële haalbaarheid van projecten in de stad. e. Focussen op maatregelen die extra resultaten opleveren op de korte termijn en die een stevig fundament vormen voor de toekomst. Thema’s die worden aangevuld en aangescherpt: a. Versterkt inzetten op de realisatie van projecten b. Beter benutten van de bestaande voorraad c. Voldoende huisvesting voor specifieke doelgroepen d. Stimuleren van doorstroming e. Inzet op urban living met kwaliteit

3.2 Reacties op Startnotitie Herziening Woonprogramma

Uitgangspunten: a. De woningbouwopgave bestaat uit ruim 25.000 op te leveren, of in aanbouw ­genomen woningen eind 2030. b. De herziening van het woonprogramma past bij de verwachte ontwikkeling van de woonbehoefte. c. Bijzondere aandacht geven aan betaalbare woningen.

In mei ontving de gemeente schriftelijk de reacties van de Versnellingstafel3 en de Eindhovense woningcorporaties4 op de Startnotitie Herziening Woonprogramma. In de onderstaande tabel staan twee samenvattingen van de reacties op de Startnotitie Herziening Woonprogramma en een beeld van wat daarvan is verwerkt in het herziene Woonprogramma. In de voetnoten staan de links naar de volledige reacties.

2. Startnotitie Herziening Woonprogramma

3. Brief 9 mei 2025 Eindhovense Versnellingstafel Reflectie startnotitie herziening woonprogramma 4. Reactie Ehv Woningcorporaties Op Startnotitie Herziening Woonprogramma.mei25

5-P ­ articipatieverslag Herziening w ­ oon­programma

Reacties dilemma’s Startnotitie ­ erziening Woonprogramma H Dilemma van betaalbaarheid versus woonkwaliteit en versus snelheid.

Reactie Eindhovense woningcorporaties

Belangrijk: ▪ Voldoende capaciteit waarborgen in projecten door middel van ambtelijke begeleiding. ▪ Subsidies in financiële ondersteuning van projecten. ▪ Kansrijk: versterking samenwerking Eindhovense corporaties en het versnellingsteam d.m.v. integraal samenwerken. ▪C  ompensatie onrendabel bouwen woningcorporaties. ▪ Vertragingen minimaliseren door sneller afhandelen gemeentelijke bezwaarprocedures. ▪ Meer duidelijkheid rondom Didam-arrest en landelijke regelgeving voortkomend uit Didam-arrest om vertragingen op lokaal niveau te voorkomen. Verwerkt in Woonprogramma. ▪ In gemeentelijke organisatie aandacht voor voldoende capaciteit t.b.v. versnelling processen en projecten. ▪ In instrumenten aandacht voor verkorten procedures en eenduidige begrippen en regelgeving. ▪ Subsidie- en compensatieregelingen niet opgenomen in Woonprogramma. Dilemma van sturen op kwaliteit ▪ Zichtbaar dat stapeling van eisen kan leiden tot onhaalbare plannen. Vind versus het minder stapelen van eisen een balans tussen basisnormen voor kwaliteit en duurzaamheid, flexibiliteit ten behoeve van meer realisatie. in regelgeving en het handhaven van kwaliteitsstandaarden. ▪ Belangrijk dat woningcorporaties op tijd aan tafel zitten bij vastgoedontwikkelingen voor het voorleggen van het PvE en borgen van standaarden sociale huurwoningen. Verwerkt in Woonprogramma.

▪ Onhaalbare en onwerkbare eisen zijn verwijderd. ▪ Kwaliteitseisen en -principes bovenop landelijke eisen blijven belangrijk om kwaliteit van de stad te waarborgen. Wel is meer keuzevrijheid aangebracht in ’soorten’ kwaliteit. Dilemma: woningnood van Balans vinden tussen korte- en lange termijn oplossingen. Bij de continuïteit vandaag en de grote opgave op van stedelijke ontwikkelingen moet er gekeken worden naar de lange de korte termijn versus de lange termijn en de rol die woningcorporaties zullen spelen in bijvoorbeeld termijneffecten van woonbeleid. gebiedsontwikkelingen. Verwerkt in Woonprogramma. Woonprogramma gericht op versnelling realisatie opgave op korte en middellange termijn, en tegelijkertijd op het leggen van een stevig fundament voor toekomstige ontwikkelingen en waarborgen voor kwaliteit van de stad. Dilemma van de wens voor meer Eens om meer te sturen op gebied- en projectniveau voor een evenwichtige aandacht voor doelgroepen versus de benadering. mogelijkheden en de gevolgen voor reguliere woningzoekenden. Verwerkt in Woonprogramma. Uitgangspunt in Woonprogramma is sturen op gebiedsniveau en daar de keuzes voor doelgroepen maken.

6-P ­ articipatieverslag Herziening ­woon­programma

Reactie Versnellingstafel Hier is geen eenduidige mening over. Het hoge percentage betaalbaarheid heeft voor marktpartijen negatieve consequenties voor de haalbaarheid van projecten. Dit resulteert in minder snelheid, kleinere productie en minder betaalbare woningen. Ook zijn subsidies hierdoor moeilijk haalbaar. Als oplossing wordt genoemd: projectcombinaties of gerichte financiële ondersteuning.

▪ In Woonprogramma duidelijkheid over betaalbaarheidsambitie en uitzonderingsgronden. ▪ In Woonprogramma is sturen op gebiedsniveau uitgangspunt, wat projectcombinaties mogelijk maakt. ▪ Subsidie- en compensatieregelingen niet opgenomen in Woonprogramma. Positief over vermindering stapeling eisen. Door landelijke wetgeving is de kwaliteit geborgd.

▪ Onhaalbare en onwerkbare eisen zijn verwijderd. ▪ Kwaliteitseisen en -principes bovenop landelijke eisen blijven belangrijk om kwaliteit van de stad te waarborgen. Wel is meer keuzevrijheid aangebracht in ’soorten’ kwaliteit. Dit wordt niet gezien als dilemma. Het is en, en. Investeren in nieuwe gebiedsontwikkelingen op lange termijn is ook hard nodig.

Woonprogramma gericht op versnelling realisatie opgave op korte en middellange termijn, en tegelijkertijd op het leggen van een stevig fundament voor toekomstige ontwikkelingen en waarborgen voor kwaliteit van de stad. Dit is geen wezenlijk dilemma. Er is voor alle doelgroepen een tekort. Maak afhankelijk van de locatie een keuze als gemeente.

Uitgangspunt in Woonprogramma is sturen op gebiedsniveau en daar de keuzes voor doelgroepen maken.

Reacties thema’s Startnotitie Reactie Eindhovense woningcorporaties Versterkt inzetten op de realisatie van Particuliere, commerciële en andere ontwikkelaars kunnen sociale projecten. huurvoorraad bouwen en toewijzen aan de doelgroep. Deze hulp is nodig. Hiervoor zijn de definitie van sociale huur, WWS-punten en de voorwaarden opgesteld als sociale huur plus helpend. Verwerkt in Woonprogramma. In definitie van sociale huur is aangesloten bij landelijke wetgeving, met enkele lokale aanvullende criteria. Beter benutten van de bestaande voorraad.

Verwerkt in Woonprogramma.

Voldoende huisvesting voor specifieke doelgroepen. Verwerkt in Woonprogramma. Stimuleren van doorstroming. Verwerkt in Woonprogramma. Inzet op urban living met kwaliteit.

Verwerkt in Woonprogramma.

Reactie Versnellingstafel Zij onderschrijven dit. Maar ook nu blijvend investeren in gebiedsontwikkelingen voor in de toekomst.

Woonprogramma gericht op versnelling realisatie opgave op korte en middellange termijn, en tegelijkertijd op het leggen van een stevig fundament voor toekomstige ontwikkelingen en waarborgen voor kwaliteit van de stad. Woonplekken die via beter benutten beschikbaar komen mee kunnen tellen Zij onderschrijven dit. Maar benadrukken wel het realisme in de effecten en bij bijvoorbeeld prestatieafspraken. Wens hierbij is ook voor meer uniformiteit resultaten. hierbij tussen de samenwerkende gemeenten, provincie Noord-Brabant en het Rijk. In prestatieafspraken en Woonprogramma maakt gemeente Eindhoven deze Beter benutten is belangrijk onderdeel van Woonprogramma. Kan op relatief afspraak. Lobby bij provincie en Rijk om dit ook te doen. korte termijn resultaat sorteren. Effect zal vergeleken met nieuwbouw inderdaad beperkt zijn. Eens om meer te sturen op gebied- en projectniveau voor een evenwichtige Idee dat een subsidiemiddel werkt. benadering. Uitgangspunt in Woonprogramma is sturen op gebiedsniveau en daar de Subsidie- en compensatieregelingen niet opgenomen in Woonprogramma. keuzes voor doelgroepen maken. Doorstroming wordt ook effectiever door meer nieuwbouw te realiseren in alle sectoren. Doorstroming (stimuleren van en bouwen voor doorstroming) is een van de belangrijkste onderwerpen in het Woonprogramma. Onderschrijven meer kwaliteit in hoog stedelijk gebied.

Evenwichtige mix van voorzieningen in gebouwen i.c.m. openbaar gebied. Gemeente en ontwikkelaar dienen elkaar te vinden op project- en gebiedsniveau in plaats van generiek beleid. Uitgangspunt in Woonprogramma is sturen op gebiedsniveau en daar keuzes maken. Kwaliteit in hoog stedelijk gebied vraagt inderdaad om goede mix van wonen, voorzieningen en openbare ruimte.

De reactie van de Eindhovense woningcorporaties bevat aanvullend een oproep voor een gezamenlijke lobby richting het Rijk met betrekking tot de financiële continuïteit van woningcorporaties, het aankaarten van de juistheid van gegevens ­aangaande de opgave (in aantallen) in de regio, bewustzijn over bezit en opgaven in andere ­gemeenten en de vraag naar de ontwikkeling van een Eindhovense stedelijke visie. Deze onderwerpen zijn en worden meegenomen in het overleg en de samenwerking met de corporaties, maar niet zozeer in het Woonprogramma zelf.

7-P ­ articipatieverslag Herziening ­woon­programma

Van meerdere gesprekspartners hebben wij een behoefte aan een meer ­uitgewerkte ‘visie op de stad’ gehoord. De gemeente heeft een Omgevingsvisie en een Koers ­Sociaal (2)040, en divers flankerend beleid, waarin al veel is vastgelegd. Daarnaast gaan we ons Woonprogramma verder doorontwikkelen naar een breder Volkshuisvestingsprogramma, dat meer antwoorden kan bieden. Uiteindelijk vragen de vele verschillende opgaven, waaronder de woningbouwopgave, niet alleen om visie maar ook om keuzes. Hierin trekken we graag samen op met onze ketenpartners.

4

Gevoerde gesprekken met Samen­ werkende Woningcorporaties

4.1 Leeswijzer De reacties voortkomend uit de gesprekken met de Werkgroep Wonen en het Bestuurlijk Overleg Wonen zijn per gesprek uitgewerkt. Steeds is een tabel zoals hieronder opgenomen. In de linker kolom: ‘Onderwerp’, staat de informatie afkomstig uit het ­gesprek. In de rechter kolom: ‘Keuze’, staat een toelichting op de afwegingen en ­keuze, en verwijzing naar de plaats in het herziene Woonprogramma. Onderwerp Informatie afkomstig uit het gesprek.

Keuze Toelichting van keuze en verwijzing naar plaats in het herziene Woonprogramma.

4.2 Eerste gesprek met Werkgroep Wonen Dit gesprek vond plaats op 23 juni 2025. Aan dit gesprek namen medewerkers van Woonstichting ‘thuis, Trudo, Wooninc en Woonbedrijf deel. Het gesprek werd (be)geleid door ambtenaren van de Gemeente Eindhoven en medewerkers van ­adviesbureau Vannimwegen. De aanwezigen ontvingen vooraf een agenda en een bespreeknotitie met het concept instrumentarium voor het Woonprogramma. De aanwezigen benadrukten dat zij het belangrijk vonden om ook na het gesprek nog schriftelijk een reactie te kunnen geven. In de onderstaande tabel zijn onderwerpen uit het gesprek en uit de daarna verkregen schriftelijke reactie samengevoegd.

8-P ­ articipatieverslag Herziening ­woon­programma

Daar waar de reactie tekstuele aanscherpingen of vragen om verduidelijking betrof, zijn deze niet in de onderstaande tabel opgenomen maar wel op de betreffende details verwerkt in het Woonprogramma. Onderwerp gesprek Focus behouden op doorstroming voor senioren (o.a. door middel van groot naar beter). Als de pilot friends woningen klaar is: kennis delen tussen de corporaties. Hiervoor een processtap inbouwen. Het is nu mogelijk friends woningen voor 2 personen aan te bieden. Daarna wordt het lastiger o.a. door: ▪ Met meer dan 2 personen spreek je over verkaveling. ▪ Kamersplitsing, woningdelen, meerdere adressen, inkomenseis, bijstandsuitkeringen. ▪ Belemmeringen in het monitoren van de aantallen. ▪ Parkeernorm (buiten bereik van afdeling wonen bij de gemeente). Mogelijkheden aansluiten marktpartijen bij Wooniezie om transparante en eerlijke verdeling naar doelgroepen te waarborgen.

Keuze Extra focus is behouden. Dit staat in: 3.3, 4.5 en 6.6. Dit is een separate procesafspraak, is niet specifiek opgenomen in het Woonprogramma. Wel is in 4.4. en 6.5 aandacht en instrumentarium opgenomen om het beter benutten van de bestaande voorraad te stimuleren.

Marktpartijen moeten in theorie kunnen aansluiten bij Wooniezie. Zij zijn daartoe niet verplicht. In 5.2. staat dat zij sociale woningen moeten toewijzen via een transparant woonruimteverdelingssysteem, maar er is geen systeem voorgeschreven.

Onderwerp gesprek Keuze Prioriteit van het goed huisvesten van urgente Het goed huisvesten van kwetsbare doelgroepen in het Woonprogramma. groepen en aandachtsgroepen en het effect hiervan is een belangrijk thema in het hele Woonprogramma. Met name in 4.6, 5.4 en 7.3 gaan we hier verder op in. Dit aspect van de financiering komt niet terug Middenhuur: momenteel een probleem in het Woonprogramma. Betaalbaarheid als doordat corporaties daarvoor financiering onderwerp (en dilemma) wel op veel plaatsen. op de markt moeten aantrekken. De En de consequenties daarvan, in termen versoepeling van de financiering van middenhuur wordt nu ook besproken binnen van o.a. kleinere woningen en (zorgen over) de Europese Unie. De corporaties verschillen kwaliteit voor de stad, ook. In hoofdstuk 5 zijn in de mogelijkheden en positie die zij hebben de kaders opgenomen om betaalbaarheid én kwaliteit te borgen. in de middenhuur sector. De markt verzorgt nu die vraag, maar dat leidt tot de bouw van vooral kleinere woningen. In het instrumentarium (hoofdstuk 6) is Hoe kunnen we marktpartijen stimuleren aandacht voor VoV constructies. In 5.2 zijn de om meer betaalbare koop en sociale huur te realiseren? Zijn Verkoop onder Voorwaarden eisen opgenomen waar sociale huurwoningen te realiseren door marktpartijen aan moeten constructies interessant en kunnen zij voldoen.

voldoen aan de eisen/wensen van sociale huur plus? In het Woonprogramma is rekening Algemene vraag om het woonbeleid van gehouden met het relevante lokale, de gemeente goed te linken aan het regionale en landelijke bestaande beleid en beleid van de corporaties en de lokale prestatieafspraken. Maar ook aan landelijk en gemaakte afspraken. Waar al mogelijk en regionaal beleid, zoals nationale en regionale wenselijk hebben we ook benoemd welke ontwikkelingen of veranderingen we daarin afspraken, de Woondeal etc. verwachten, zodat we daar al rekening mee kunnen houden. Aansluiting van beleid op (nieuwe) afspraken is voortdurend een punt van aandacht.

9-P ­ articipatieverslag Herziening ­woon­programma

Onderwerpen uit schriftelijke reactie De corporaties willen de gemeente meegeven dat het bij het realiseren van betaalbare woningen van belang is om niet alleen te sturen of beoordelen op de initiële bouwkosten, maar ook op de toekomstige onderhoudslasten. Daarnaast zou het waardevol zijn om te verkennen of de gemeente of andere overheden een stimulerende rol kunnen spelen, bijvoorbeeld door middel van een financiële tegemoetkoming in de bouwkosten, mits aannemelijk wordt gemaakt dat hiermee structurele besparingen op onderhoud worden gerealiseerd. Willen/kunnen we misschien een hoger percentage sociaal segment eisen in gebieden waar nog heel weinig sociaal is?

Keuze Dit is niet expliciet op- of meegenomen in het Woonprogramma. De businesscase van projecten hangt van meerdere factoren af. Toekomstig onderhoud is er daar één van. In het Woonprogramma zijn geen nieuwe gemeentelijke subsidieregelingen opgenomen, maar verkenning van diverse subsidiemogelijkheden is wel onderdeel van het instrumentarium (A9).

Een dergelijke generieke regel is niet te stellen in het Woonprogramma, dit past beter in gebiedskaders of mogelijk in het nog op te stellen Volkshuisvestingsprogramma Dit is toegevoegd in 6.5, bij instrument C2.

Samenwoonregeling toevoegen aan: beter benutten bestaande voorraad. Er wordt aandacht gevraagd voor de kwaliteit In het Woonprogramma is op diverse plaatsen aandacht besteed aan de kwaliteit van de en voorzieningen in de woonomgeving en woonomgeving in relatie tot het wonen van de openbare ruimte bij instrumenten die deze groepen. gaan over doorstroming van senioren en over toewijzen van woningen aan kwetsbare doelgroepen. Inmiddels is gelukkig de huurbevriezing van Doordat de huurbevriezing niet doorgaat tafel. Daarmee is een gezonde positie van ontstaat weer meer investeringsruimte. corporaties nog niet bereikt. Het doel om Op de langere termijn blijven we tegen deze positie te bereiken, zodat we samen financiële grenzen aanlopen. Er is geen duurzaam prestatiemodel. Dit is een landelijk kunnen werken aan goede huisvesting, delen wij. Het Woonprogramma is daar niet de plek probleem. Net als bij de lobby tegen de voor, maar wij trekken graag samen op in huurbevriezing, trekken we graag met de andere acties hiervoor, zoals lobby-acties. gemeente op in de lobby voor een duurzaam prestatiemodel. Bijvoorbeeld in de afschaffing van de Vpb en ATAD voor woningcorporaties.

Onderwerpen uit schriftelijke reactie Keuze Wij zien ook het nut van monitoring van de Wat betreft de verdeling tussen prijssegwerkelijke verschuivingen in de voorraad. menten en huur/koop wordt nu met name gestuurd op ‘percentages in de nieuwbouw’, Het verdere ontwikkelen van de wijze ofwel de ‘bruto toevoeging’. In aanvulling op van monitoring en rapportage, is een de percentages in de nieuwbouw biedt sturen onderwerp bij de implementatie van het op de ‘netto toevoeging’ en op ‘percentages Woonprogramma. in de totale woningvoorraad’ waardevolle informatie. Naast nieuwbouw zijn er namelijk ook verschuivingen in de voorraad als gevolg van bijvoorbeeld sloop en verkoop. Op de vraag “hoe ervoor zorgen dat gezinnen Wij zijn het daarmee eens, daarom is in het in de stad (kunnen) blijven?” ziet Woon­ Woonprogramma veel aandacht voor het bedrijf in haar bezit veel eengezinswoni ngen stimuleren van doorstroming. terwijl juist de vraag vanuit eenpersoonshuishoudens toeneemt. Vanuit het vastgoed geredeneerd is er wat ons betreft geen aanleiding om aan te nemen dat gezinnen de stad moeten verlaten. Er zijn genoeg woningen die geschikt zijn voor gezinnen beschikbaar. Het blijft van belang om doorstroming van kleine huishoudens uit eengezinswoningen te ­bevorderen, zodat deze woningen ook beschikbaar komen voor gezinnen. Dit is verwerkt in paragraaf 5.2.

De definitie De gemeente stelde tijdens het gesprek de van sociale huur is aangepast om een vraag wat de meest essentiële punten zijn voor sociale woningbouw door commerciële hogere realisatie van deze woningen te partijen. De lijst werd erg lang gevonden. Wat ondersteunen. ons betreft zijn de toewijzingscriteria belangrijk, zodat de huisvesting van doelgroepen gedeeld wordt met de andere sociale huur. Dit zijn de punten: a. 2. Uitsluitend toewijzing aan doelgroep van beleid (definitie bijlage A). b. 6. Woning is beschikbaar voor toewijzing aan alle doelgroepen die nu en straks vallen onder de (regionale) Huisvestings­ verordening. In onze reactie op de startnotitie merken we al op dat de lijst met voorwaarden lijkt op ­‘sociale huur plus’ uit het bestaande Woonprogramma. Dit roept de vraag op of er aanleiding is om in het nieuwe woonprogramma af te stappen van ‘sociale huur plus’?

10 - P ­ articipatieverslag Herziening w ­ oon­programma

Onderwerpen uit schriftelijke reactie De vraag die we in de startnotitie stellen blijft relevant: “We zijn ook erg benieuwd naar de impact van deze definitie in het woonprogramma van 2020. Tot welk resultaat heeft dit tot nu toe geleid? Zijn er bijvoorbeeld ook woningen onder de aftoppingsgrenzen ontwikkeld? Hoe kijken marktpartijen naar aansluiting op Wooniezie? Wijzen zij ook daadwerkelijk woningen toe aan urgenten en welk aandeel? Een evaluatie zou helpen bij de gewenste aanscherping.”

Keuze Een evaluatie zoals bedoeld is op dit moment niet beschikbaar. Uit gesprekken met marktpartijen en ambtenaren ontstaat het beeld dat in de afgelopen jaren wel goedkopere woningen zijn gebouwd door marktpartijen, maar geen projecten die voldoen aan de definitie van sociale huur plus of waarmee substantieel is bijgedragen aan woningen voor urgent woningzoekenden of andere aandachtsgroepen. Aansluiting op Wooniezie zou theoretisch mogelijk zijn, maar lijkt tegelijkertijd praktische belemmeringen te kennen. Zowel voor de bedrijfsvoering van de marktpartijen zelf, als door het systeem.

4.3 Eerste gesprek met Bestuurlijk Overleg Wonen Aan dit gesprek met het BOW op 25 juni 2025 namen bestuurders van Trudo, Woon­ bedrijf en Wooninc. deel. Daarnaast waren vertegenwoordigers van het Platform Eindhovense Klantenraden aanwezig. Het gesprek werd geleid door de wethouder van wonen, wijken, ruimte en dienstverlening en gefaciliteerd door ambtenaren van de Gemeente Eindhoven en medewerkers van adviesbureau Vannimwegen. Bij de start van de bijeenkomst is een korte presentatie gegeven over de context en bedoeling van het Woonprogramma. Vervolgens is gesproken over de relatie van het Woonprogramma met de regionale afspraken. Het Woonprogramma geldt voor de stad Eindhoven. De regionale afspraken vormen een van de onderleggers voor het lokale Woonprogramma. Het Woonprogramma ondersteunt de ontwikkelingen in de regio. De inhoud van het herziene Woonprogramma wordt in 2026 ingevoegd in het nog op te stellen Volkshuisvestingsprogramma van de gemeente Eindhoven. Tijdens het gesprek met het BOW ligt de focus op de opgave in het sociale ­segment en de onderlinge samenwerking en verevening tussen woningcorporaties en ­marktpartijen. Onderwerp Keuze Opgave sociaal segment De Samenwerkende Woningcorporaties formuleerden bij hun reactie op de Startnotitie een lijstje met aangepaste voorwaarden voor sociale huur plus.

Aan de bestuurders wordt gevraagd welke voorwaarden en eisen zeker meegenomen moeten worden in het Woon­ programma. Dit ook binnen de context dat marktpartijen nodig zijn om een aandeel te nemen in de grote opgave voor sociale huurwoningen. Marktpartijen geven aan dat zij eventueel andere producten willen opleveren (denk aan kleinere woningen met gezamenlijke ruimtes/voorzieningen), die nu niet passen binnen de 9 voorwaarden zoals opgesteld door ­corporaties. De Gemeente vraagt daarom aan de corporaties welke hiervan prioriteit hebben.

11 - P ­ articipatieverslag Herziening w ­ oon­programma

Onderwerp De bestuurders benadrukken het belang van alle voorwaarden. Het gelijke speelveld is wat hen betreft noodzakelijk in sociaal bouwen, om een sociale stad te blijven voor de ­doelgroep waar voor gebouwd wordt. Tegelijkertijd zien zij ook het grote belang dat marktpartijen sociale (huur) woningen ­realiseren. De bestuurders benadrukken dat deze voorwaarden als doel hebben om ervoor te zorgen dat de stad op langere termijn in balans is. Segregatie kan worden tegengegaan door doelgroepen en inkomens te verspreiden over de stad. Het borgen van de huisvesting voor de bijzondere doelgroepen is belangrijk: niet alleen in corporatiewoningen maar ook in de woningen die marktpartijen realiseren. Daarom is de voorwaarde over de toewijzing aan deze doelgroepen een van de belangrijkste. Dit kan met een platform, zoals bijvoorbeeld Wooniezie.

Keuze Er is gekozen voor aansluiting bij landelijke regelgeving met aanvulling van enkele (niet alle voorgestelde, maar de belangrijkste) lokale voorwaarden. In 5.2. staat de uitwerking.

De instandhoudingstermijn van 25 jaar (verwacht ­landelijk ­beleid) biedt eigenlijk alleen mogelijkheden voor ­institutionele beleggers, andere partijen zullen hierdoor ­andere keuzes (moeten) maken. Het product Slimmer Kopen zou mogelijk opgenomen kunnen Bij het instrumentarium worden. (B4) is Verkoop onder Voorwaarden opgenomen. Samenwerking en verevening Zijn er kansen op samenwerking en verevening tussen corporaties en marktpartijen op ­gebiedsniveau? Zodat zij samen kunnen sturen op betaalbaarheid en kwaliteit? In het instrumentarium in Volgens de aanwezige bestuurders vindt samenwerking hoofdstuk 6 is aandacht tussen marktpartijen en woningcorporaties wel al plaats voor de versteviging van op gebiedsniveau. Ontwikkelaars geven aan de corporaties niet altijd te kunnen vinden. De vraag is of hier werkwijzen of samenwerkingen. kaders voor geformuleerd kunnen of moeten worden. Moet de regie hierover wellicht bij de gemeente belegd worden? Hoe draagt de gemeente bij aan het in positie brengen van corporaties? Kan hier iets over opgenomen worden in het Woonprogramma? Het is van belang om onderscheid te maken tussen nieuwDe leefbaarheid en bouw en bestaande voorraad. Binnen de bestaande voorraad draagkracht van (bestaande) zal meer gekeken moeten worden wat de draagkracht van een buurten is een belangrijk wijk is, waarbij betaalbaarheid slechts één factor is.

aspect in de beoordeling van projecten en een uitzonderingsgrond voor de betaalbaarheidsambitie zoals opgenomen bij 5.2

4.4 Tweede gesprek met Werkgroep Wonen

Besproken onderwerpen Wat is de plaats van het Woonprogramma i.r.t. alle andere beleidsdocumenten?

Aan dit gesprek namen medewerkers van Woonstichting ‘thuis, Trudo, Wooninc en Woonbedrijf deel. Het gesprek werd (be)geleid door ambtenaren van de Gemeente Eindhoven en medewerkers van adviesbureau Vannimwegen.

Bruto-netto verhouding: hoe kijkt de ­gemeente naar sturen op de ‘netto toevoeging’ in plaats van de ‘bruto toevoeging’?

De aanwezigen ontvingen vooraf het concept Herziening Woonprogramma ­(versie augustus 2025). De reacties betroffen vooral aanscherpingen en vragen om ­verduidelijking.

Hoe ziet de planning eruit m.b.t. de ontwikkeling van instrumenten; wat is er al en wat moet nog ontwikkeld worden, en wanneer gebeurt dat? Is er een link met de Brainport Principles / SGE-kwaliteitseisen? Waarom wordt in de grafieken verwezen naar WoON 21 als ook WoOn 24 beschikbaar is?

Voorwaarden sociale huur: hoe voorkomen we dat kwetsbare doelgroepen alleen maar landen in sociale woningen van woningcorporaties? Welke afspraken zijn gemaakt met ontwikkelaars over sociale huur? We kunnen als corporaties niet alle sociale huurwoningen realiseren. Hebben we zicht op hoeveel woningen door ontwikkelaars in de sociale huur plus zijn gerealiseerd?

Verkoop onder Voorwaarden zou ook in de betaalbare koop moeten kunnen, niet alleen in sociale koop.

12 - P ­ articipatieverslag Herziening w ­ oon­programma

Keuze De Koers Sociaal en de Omgevingsvisie vormen het kader, de programma’s – zoals het Woonprogramma – zijn daarvan uitwerkingen. Sturing en monitoring zijn onderwerp van discussie en ontwikkeling. Bruto blijft wel belangrijk omdat ook het Rijk stuurt op bruto toevoeging. Dit nemen we op in de verdere ­interne ­uitwerking en implementatie van het ­Woon­programma en in het Volkshuisvestingsprogramma. De kwaliteitskaders en principes in het Woonprogramma (hoofdstuk 5) passen o.i. binnen het SGE kader. De grafieken zijn overgenomen uit het Woonbehoefte onderzoek dat in 2024 is uitgevoerd. Op het moment van onderzoek was WoON 24 nog niet beschikbaar. We verduidelijken dit in het Woonprogramma. In het Woonprogramma is bij 5.2 opgenomen wat als sociale huur geldt. Dit is vereenvoudigd om marktpartijen meer ruimte te geven om ook sociale huur te ontwikkelen. Er is geen evaluatie beschikbaar maar uit gesprekken met marktpartijen en ambtenaren ontstaat het beeld dat in de afgelopen jaren wel goedkopere woningen zijn gebouwd, maar geen projecten die voldoen aan de definitie van sociale huur plus in het Woonprogramma van 2020. Dit onderwerp zal ook door de Versnellingstafel moeten worden besproken. Dit is overgenomen bij instrument B4.

4.5 Tweede gesprek met Bestuurlijk Overleg Wonen Aan dit gesprek met het BOW op 11 september 2025 namen bestuurders van ­Trudo, ‘thuis en Wooninc deel. Daarnaast waren vertegenwoordigers van het Platform ­Eindhovense Klantenraden aanwezig. Het gesprek werd geleid door de wethouder van wonen, wijken, ruimte en dienstverlening en gefaciliteerd door ambtenaren van de Gemeente Eindhoven en medewerkers van adviesbureau Vannimwegen. De aanwezigen ontvingen vooraf het concept Herziening Woonprogramma (versie ­augustus 2025) en een kort toelichtend memo. Aan het begin van het gesprek werd een korte presentatie gegeven over de inzichten die zijn opgedaan in het doorlopen proces en wat daarmee is gedaan in het Woonprogramma.

13 - P ­ articipatieverslag Herziening w ­ oon­programma

Onderwerp In gesprekken horen de corporaties dat de hoge betaalbaarheidsambitie marktpartijen lijkt te belemmeren, maar de corporaties vinden het goed dat de gemeente deze aanhoudt. Hoge ambities en duidelijke voorwaarden aan de voorkant zijn goed, anders ben je al meteen ‘weg’. Waarom moeten seniorenwoningen verplicht een tweede slaapkamer krijgen?

Keuze Hiermee zijn we het eens. Voor projecten die wel wenselijk zijn maar niet ‘uit’ kunnen blijft maatwerk een mogelijke route.

Dit is omdat uit divers onderzoek blijkt dat een 2e (hobby/logeer) kamer de behoefte is van senioren die overwegen hun (eengezins) woning te verlaten. Wat is in dit Woonprogramma nu verminderd We maken nog een overzicht, maar de meest aan eisen? in het oog springende kaders/regels die er niet meer zijn, zijn de minimale oppervlakte van woningen, de meer gedetailleerde onderverdeling naar prijscategorieën en wijken en een aantal voorwaarden voor sociale huur. Daarbij zijn er enkele generieke uitzonderingsgronden voor de betaalbaarheidseis. Kunnen de kwaliteitskaders en -principes De kwaliteitskaders zijn belangrijk vanwege SMART-er? Er is een risico op lange gesprek- de toekomstige kwaliteit van de stad. Als ken en moeilijke processen, wat vertraagt we dit loslaten, kunnen we daar niet meer en geld kost. Daarnaast is de vraag of er niet op sturen en dat risico vinden we te groot. gekozen kan worden voor alleen landeProcesmatig zullen de gemeente en de initiatiefnemers bij de strategische intake lijk ­geldende kwaliteitseisen. Het lijkt (te) ­moeilijk om aan de voorkant al zo duidelijk te al duidelijkheid moeten geven aan elkaar. De eisen die nu zijn opgenomen SMART-er zijn over wat er gerealiseerd gaat worden. maken is lastig en leidt ook tot discussie.

De bedoeling is om goed met elkaar in gesprek te gaan over de gewenste kwaliteit, te leren van wat er gebeurt in de praktijk en daar indien nodig de processen en eventueel het beleid op aan te passen. Wordt nu van de corporaties gevraagd om het Het Woonprogramma is beleid van de Woonprogramma goed te keuren? gemeente. De partners zijn bevraagd en betrokken bij de totstandkoming en hun inbreng is meegenomen. Aan hen wordt niet gevraagd het goed te keuren. Vaststelling is aan het college van B&W, na wensen en bedenkingen van de gemeenteraad.

5

Gevoerde gesprekken met Versnellingstafel

5.1 Leeswijzer De reacties voortkomend uit de gesprekken met de Klankbordgroep van de ­Versnellingstafel en de bijeenkomst met de gehele Versnellingstafel, zijn per gesprek uitgewerkt. Steeds is een tabel zoals hieronder opgenomen. In de linker kolom: ­‘Onderwerp’, staat de informatie afkomstig uit het gesprek. In de rechter kolom: ­‘Keuze’, staat een toelichting op de afwegingen en keuze, en verwijzing naar de plaats in het herziene Woonprogramma. Onderwerp Informatie afkomstig uit het gesprek.

Keuze Toelichting van keuze en verwijzing naar plaats in het herziene Woonprogramma.

5.2 Eerste gesprek Klankbordgroep Versnellingstafel Dit gesprek vond plaats op 24 juni 2025. Aan dit gesprek namen o.a. personen werkzaam bij ASML, CRA Vastgoed, Heijmans, Amvest en Van Santvoort Makelaars deel. Zij nemen deel aan de Klankbordgroep van de Versnellingstafel op persoonlijke titel. Het gesprek werd (be)geleid door ambtenaren van de Gemeente Eindhoven en mede­ werkers van adviesbureau Vannimwegen. Aan de hand van een vooraf toegestuurde agenda werd gesproken over de kijk van de deelnemers aan de Klankbordgroep op de (verwachte) ontwikkeling van de

­ articipatieverslag Herziening w ­ oon­programma 14 - P

­bouwkosten en consequenties daarvan, belemmeringen die zouden moeten of kunnen worden weggenomen in het Woonprogramma, gewenste diversiteit in woonproducten en sociale woningbouw door marktpartijen. Onderwerp Keuze Algemene eerste opmerkingen In 4.3. en 5.2. opgenomen. De ambitie om De vertraging in en onhaalbaarheid van het realiseren van woningen wordt besproken. De 85% betaalbaar te realiseren is bevestigd politieke keuze om de betaalbaarheids­ambitie door de gemeenteraad. op 85% te bepalen werd als belangrijke belemmering benoemd. Marktpartijen ervaren dit als onnodig en onhaalbaar. De overtuiging is dat met het verlagen van deze eis meer woningen worden gebouwd, en daarmee ook meer betaalbare woningen. De partijen ­roepen de gemeente op om het landelijk beleid te volgen. In het Woonprogramma wordt dit meerdere Het is belangrijk om de benodigde schaalmalen benoemd, onder andere in 2.1 en bij de sprong van de stad ook goed naar de instrumenten in 6.8. ­inwoners van de stad uit te dragen. De Omgevingsvisie en diverse andere De partijen roepen op om een duidelijke visie op de stad te maken en bijbehorende beleidsdocumenten geven kaders voor de gebiedsvisies te formuleren. stad en gebieden. In 2026 start de gemeente met een Volkshuisvestingsprogramma. Daar komt dit aspect ook in terug. Dit is nu niet in het Woonprogramma opgenomen. Een mix in typen woningen in wijken is O.a.

in 4.6, 5.1 en 6.7. benoemen we het sturen op gebiedsniveau en het belang van ­belangrijk evenwichtige wijken.

Onderwerp Keuze De kijk op ontwikkeling van de bouwkosten en consequenties daarvan De bouwketen staat onder druk. Om haalbare In 4.3 en 5.2 opgenomen. De ambitie om 85% betaalbaar te realiseren blijft. Er kan worden projecten op te leveren, worden er kleinere afgeweken op basis van specifieke situaties. woningen gerealiseerd. De markt wil meer bouwen, maar de bouwkosten stijgen harder Zie 5.2. dan de marktprijzen voor de woningen. Nogmaals wordt aandacht gevraagd voor het aanhouden van landelijke betaalbaarheids­ eisen in plaats van extra lokale kaders. Diversiteit in woonproducten Oplossingen voor meer betaalbare ­woningen We stimuleren bijzondere koopconstructies Behoud van de Koopstart regeling (Verkoop onder Voorwaarden). Dit is opgenomen bij de instrumenten onder 6.4. Meer voor specifieke doelgroepen en bijbe­ Om meer gezinnen passend te kunnen horende wensen bouwen. Voor gezinnen zijn huisvesten is meer doorstroming er op dit moment weinig mogelijkheden om in noodzakelijk. In 3.3, 4.6 en 6.6 is nadrukkelijk de stad te wonen. aandacht voor doorstroming. Doorstroming Er wordt samen met diverse partijen Meer scherpte krijgen op de vraag en bijbe­ een integrale aanpak voor doorstroming horende mechanismen rond doorstroming. ontwikkeld die hierop ingaat. Dit is opgenomen in 6.6.

Belemmeringen, regels of procedures wegnemen Koppel meer locaties aan elkaar: stuur op Sturen op gebiedsniveau is het uitgangspunt. gebiedsniveau en niet op projectniveau. Dit is in 4.3, 5.1 en bij diverse instrumenten in hoofdstuk 6 opgenomen. Sturen op gebiedsniveau is het uitgangspunt. Rol voor de gemeente om regie te nemen Dit is in 4.3, 5.1 en bij diverse instrumenten in in de uitwisseling van betaalbaarheids­ percentages. Als een programma per gebied hoofdstuk 6 opgenomen. wordt bekeken, kunnen ontwikkelaars en ­beleggers verevenen. Op die manier is er meer samen­hang op gebiedsniveau en lijkt er meer mogelijk. Oproep voor ontwikkelaars om andere ontwik- Opgenomen in 6.3, nr. A4. kelaars op plot- en gebiedsniveau te vinden. Uitdaging van nu wordt het fiets parkeren een Er is niet iets specifiek opgenomen over fiets plek te geven in het gebouw of de stad. De parkeren in het Woonprogramma. wens is om op grotere schaal, bv. op plot- of gebiedsniveau, deze parkeerproblematiek op te lossen.

15 - P ­ articipatieverslag Herziening w ­ oon­programma

Onderwerp Gebiedsperspectief is leidend; daarin kijken wat voor soort woningaanbod past. Met het huidige beleid kunnen we nauwelijks een inclusieve stad creëren: een stad voor verschillende doelgroepen is gekoppeld aan een divers woningaanbod en daarvoor zijn duurdere woningen ook nodig. De partijen zien regelmatig dat stapeling van eisen of conflicterende eisen zorgen voor discussies binnen disciplines binnen de gemeente. De wens is om meer mandaat te creëren voor de projectleider, of duidelijk te maken waar het mandaat vandaan komt.

Keuze Sturen op gebiedsniveau is het uitgangspunt. Dit is in 4.3, 5.1 en bij diverse instrumenten in hoofdstuk 6 opgenomen. De betaalbaarheidsambitie blijft.

Het groenbeleid kan realisatie van woningen hinderen. Subsidieregelingen en subsidiegelden zijn sterk gekoppeld aan het aantal woningen dat er kan komen en de eisen die gesteld worden. Sociale woningbouw door marktpartijen Aansluiten bij Wooniezie is vanwege ­praktische bezwaren niet goed haalbaar voor marktpartijen.

In het Woonprogramma kunnen we geen keuzes maken over het groenbeleid. Voor het kunnen voldoen aan subsidieregelingen is een uitzonderingsgrond opgenomen bij 5.2.

Hier is aandacht voor. Zie 5.1. en 6.3, nr. A5.

In 5.2. is bepaald dat een transparant woonruimte verdelingssysteem moet worden gebruikt. Marktpartijen hoeven niet perse bij Wooniezie aan te sluiten. Alleen institutionele beleggers kunnen een We sluiten aan bij de verwachte landelijke instandhoudingstermijn van 25 jaar aan. Voor wetgeving bij de definitie van sociale huurwoningen. De instandhoudingstermijn andere beleggers is dit geen optie. Hierdoor vallen er al veel beleggers af als potentiële komt daaruit voort. Daarom is dit bij 5.2. bouwers van sociale woningen. opgenomen.

5.3 Tweede gesprek met Klankbordgroep Versnellingstafel

5.4 Gesprek met Versnellingstafel

Dit gesprek vond plaats op 20 augustus 2025. Aan dit gesprek namen personen werkzaam bij CRA Vastgoed, Heijmans en Van Santvoort Makelaars deel. Het gesprek werd (be)geleid door ambtenaren van de Gemeente Eindhoven en medewerkers van adviesbureau Vannimwegen.

Dit gesprek vond plaats op 10 september 2025. Bij dit gesprek waren leden van de Versnellingstafel aanwezig en de wethouder van wonen, wijken, ruimte en dienst­ verlening. Het gesprek werd (be)geleid door ambtenaren van de Gemeente Eindhoven.

De aanwezigen ontvingen vooraf het concept Herziening Woonprogramma (versie ­augustus 2025) en een kort toelichtend memo. Aan het begin van het gesprek werd een korte presentatie gegeven over de inzichten die zijn opgedaan in het doorlopen proces en wat daarmee is gedaan in het Woonprogramma. Onderwerp Keuze N.a.v. uitzonderingsgronden: Hoogbouw De grens die in het Woonprogramma is ­boven 45 meter is eigenlijk al niet meer opgenomen is, gebaseerd op diverse haalbaar. Pas na 90 meter wordt het weer gesprekken en inzichten, 70 meter haalbaar. N.a.v. uitzonderingsgronden: Graag de toeIn 4.3 en 5.2 opgenomen. De ambitie om 85% komstige landelijke wetgeving gaan volgen en betaalbaar te realiseren blijft. Er kan worden aansluiten bij 2/3e betaalbaar. afgeweken op basis van specifieke situaties. Zie 5.2. Blijven monitoren of 85% haalbaar is. Wat de We monitoren de realisatie voortdurend. afgelopen jaren is gelukt, zijn de plannen van In het Woonprogramma nemen we in voor de huidige coalitie en de ASML-­subsidie. een voetnoot op dat 85% betaalbaar is afgesproken in het coalitieakkoord en recent De pijplijn droogt op. Benoemen dat de betaalbaarheidsambitie de huidige politieke is bevestigd door de gemeenteraad. keuze is. Het Woonprogramma gaat om meer dan De inhoud en bedoeling van de kwaliteitseisen en -principes wordt besproken en toege- aantallen.

Kwaliteit van de stad en van de licht. De partijen geven aan dat heel veel nog woningen is ook van groot belang. De eisen en niet bekend is tijdens de anterieure overeen- principes werden deels al gehanteerd, maar waren niet opgeschreven. Ze zijn bedoeld komst. Pas bij de vergunningen is duidelijk om juist al vroeg het gesprek met elkaar aan wat we precies gaan maken. te gaan over te realiseren kwaliteit en ze zijn bewust breed gekozen omdat kwaliteit heel diverse aspecten beslaat. We moeten leren van het proces en kijken wat werkt. Waar woorden voor verwarring zorgden, hebben we deze bij 5.3 aangepast ter ­verduidelijking. 16 - P ­ articipatieverslag Herziening w ­ oon­programma

Het gesprek werd ingeleid met een korte presentatie over het proces naar de ­herziening van het Woonprogramma, over de inzichten die zijn opgedaan tijdens dit proces en wat daarmee is gedaan in het Woonprogramma. Het voornaamste onderwerp tijdens deze bespreking was of het mogelijk is om de kwaliteitskaders en -principes SMART-er te maken. Zodat initiatiefnemers beter weten waaraan ze moeten voldoen en waar ze aan toe zijn. Toegelicht is dat het belangrijk is om deze kwaliteitskaders en -principes te hanteren vanwege de beoogde kwaliteit van de stad. Omdat kwaliteit een breed begrip is, is gekozen voor kaders en principes die meerdere aspecten beslaan. Deze concreter maken, zodat ze ‘afvinkbaar’ worden, is in veel gevallen lastig en deels arbitrair. Harde grenzen op onderdelen leveren niet altijd het gewenste resultaat of gesprek op. Er is begrip voor dat dit misschien niet aan de voorkant voor complete duidelijkheid zorgt. Maar de bedoeling is ook dat de gemeente en initiatiefnemers al vroeg met elkaar in gesprek gaan over de beoogde kwaliteit en verwachtingen over en weer. Binnen de gemeente moeten de ambtenaren zorgen dat zij vergelijkbare afwegingen maken. Dit gebeurt o.a. door tijdige afstemming en door te leren van het werken met dit Woonprogramma in de praktijk. Op basis daarvan kunnen indien nodig de processen en eventueel de kaders en het beleid verder ontwikkelen.