Bijlage 2 - Nota van Zienswijzen Gewijzigde vaststelling bp VII De Bergen (Grote Berg 11-21)
Tekst van het document
Nota van zienswijzen Bestemmingsplan: VII De Bergen (Grote Berg 11-21)
gemeente Eindhoven RE - Ruimtelijke Expertise, RE.RO - Ruimtelijke Ordening mei 2023
23 mei 2023
Nota van zienswijzen - VII De Bergen (Grote Berg 11-21)
Inhoudsopgave 1 2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.2
Inleiding Zienswijzen Ridderlijke Gilde Sint-Sebastiaan Inhoud zienswijzen Gemeentelijk standpunt Conclusie zienswijze
2
3 5 5 5 6 7
gemeente Eindhoven
23 mei 2023
Nota van zienswijzen - VII De Bergen (Grote Berg 11-21)
1
Inleiding
Deze nota van zienswijzen hoort bij het bestemmingsplan VII De Bergen (Grote Berg 1121). Het bestemmingsplan heeft betrekking op de ontwikkeling van 27 wooneenheden waarbij eveneens (fiets)parkeergelegenheden en een binnenzwembad boven de zuidelijke woning is meegenomen.
Het ontwerpbestemmingsplan heeft van donderdag 9 februari 2023 tot en met woensdag 22 maart 2023 ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is iedereen in de gelegenheid gesteld om digitaal, schriftelijk of mondeling een zienswijze ten aanzien van het ontwerpbestemmingsplan kenbaar te maken.
gemeente Eindhoven
3
23 mei 2023
Nota van zienswijzen - VII De Bergen (Grote Berg 11-21)
Kennisgeving van de terinzagelegging en de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen is in het Gemeenteblad van 8 februari 2023 gepubliceerd. Ook is kennis gegeven van de mogelijkheid om een digitale versie van het ontwerpbestemmingsplan te raadplegen via de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl. In deze nota van zienswijzen (Optioneel: en ambtshalve wijzigingen) zijn de zienswijzen opgenomen en samengevat. De samenvatting heeft uitsluitend tot doel om de leesbaarheid van deze nota te vergroten. Bij de beoordeling van de zienswijzen zijn de volledige brieven met bijlagen, zoals deze bij de gemeente zijn binnengekomen, betrokken. Naar aanleiding van de terinzagelegging is 1 zienswijze ontvangen. De zienswijze is in hoofdstuk 2 van deze nota van een gemeentelijk standpunt voorzien.
4
gemeente Eindhoven
23 mei 2023
Nota van zienswijzen - VII De Bergen (Grote Berg 11-21)
2
Zienswijzen
Ten aanzien van het ontwerpbestemmingsplan VII De Bergen (Grote Berg 11-21) is 1 zienswijze ontvangen. Deze zienswijze is binnen de termijn ingediend. De zienswijze is ontvankelijk. Hieronder wordt een samenvatting van de zienswijzen weergegeven en worden ze voorzien van een gemeentelijk standpunt. In verband met de privacy zijn de naam- en adresgegevens van de indieners van de zienswijzen in een aparte bijlagen opgenomen. Deze bijlage is niet digitaal beschikbaar, maar wel analoog. Ten aanzien van het ontwerpbestemmingsplan zijn zienswijzen kenbaar gemaakt door: Het Ridderlijke Gilde Sint-Sebastiaan
2.1
Ridderlijke Gilde Sint-Sebastiaan
2.1.1
Inhoud zienswijzen
1. Aantasting historische erfscheiding van het Gilde-eigendom In de vestigingsakte van het erfpacht staat een erf afscheidende afpaling omschreven die door de voorgenomen bouwplannen overschreden en verdraaid wordt. Dat betekent een aantasting van de historische erfgrenzen. Deze grensoverschrijdende bebouwingen ziet de Gilde als een zichtbare aantasting en misvorming van haar historisch erfgoed Mocht ooit het straatpand op het gilde-eigendom worden herbouwd, dan dienen de oorspronkelijke, historische terreingrenzen, zowel kadastraal, afpaalbaar, als in visuele beleving, te worden gerespecteerd. Ook aan de zuidzijde (Luciferstraat) wordt de historische eigendomsgrens en erfscheiding verstoord, verlegd, en onherkenbaar gemaakt, hetgeen evenmin kan worden toegestaan. Indien door voorziene of onvoorziene omstandigheden de erfpacht wordt beëindigd, wenst de Gilde weer over haar oorspronkelijke perceel te beschikken. De bebouwingsoverschrijdingen in het ontwerpbestemmingsplan maken dit onmogelijk. 2. Erfdienstbaarheid. De erfpachtster van de open toegang naar de tuin, op perceel Sectie D 1114, is voornemens hier deels bebouwing van één laag op te richten. De Gilde beschouwt dit als een wijziging van de bestemming van de oorspronkelijk open bebouwing, deel uitmakend van de historische locatie pleziertuin, naar een gesloten bebouwing met een andere bestemming.
Vanwege die wezenlijke aantasting geeft de Gilde hiervoor geen toestemming. 3. Omgevingsdialoog. De Gilde, als grondeigenaar en direct belanghebbende, is door de initiatiefnemers op geen enkele wijze betrokken bij omgevingsdialoog. Het eigendom van de Gilde bevindt zich direct naast de percelen sectie D 1713 en D 1714, van waaruit de vereiste omgevingsdialoog had moeten plaatsvinden. Om die reden beschouwt de Gilde het ontwerpbestemmingsplan als ongeldig. De Gilde heeft haar standpunten, zoals hierboven verwoord, nooit in de totstandkoming van de planvorming in kunnen brengen.
gemeente Eindhoven
5
23 mei 2023
Nota van zienswijzen - VII De Bergen (Grote Berg 11-21)
4. Procesgang De Gilde is nooit uitgenodigd voor een omgevingsdialoog, wel is er contact geweest met de ontwikkelaar over de grondpositie van het te ontwikkelen deel en over het herzien van de erfpachtovereenkomst. Beide hebben niets opgeleverd. Het Gilde verzet zich tegen de wijziging van de bestemming. 2.1.2
Gemeentelijk standpunt
Ad 1. Gilde-eigendom De Ridderlijke Gilde van Sint Sebastiaan beschikt over het bloot eigendom van een tweetal percelen met daarop rechten van erfpacht die zijn gevestigd ten behoeve van de ontwikkelaar. Een deel van de in erfpacht uitgegeven grond is destijds afgesplitst, waarbij de gemeente eveneens erfpachter is geworden. Het gaat daarbij om ca. 33m2 grond ten gunste van de gemeente. Er is zodoende in ieder geval sprake van een drietal rechten van erfpacht, waarbij de gemeente alsmede de ontwikkelaar erfpachter zijn van de grond in eigendom toebehorend aan de Ridderlijke Gilde. Het betreft een akte van eeuwigdurende erfpacht. Deze ‘niet-eindigende’ erfpachtakte dateert van medio 19e eeuw, te weten ná het oude BW van 1838 en vóór het nieuwe BW van 1992. Oud BW 1838: Uit de bepalingen van het oude BW 1838 Zevende Titel, valt niet op te maken dat kan worden afgeweken van de bepalingen onder die Titel, al of niet via een vestigingsakte. Enkel valt er ook te lezen dat de erfpachter het erf mag (doen laten) verrijken door, bijvoorbeeld, bebouwing, zolang deze bebouwing de waarde van het erf doet verhogen. Een beding in een vestigingsakte, als dat beding er al is, doet daar geen afbreuk aan volgens het oude BW.
Nieuw BW 1992: Onder het huidige BW heeft een erfpachter in beginsel alle bevoegdheden die een eigenaar ook heeft, tenzij bij wijze van een leveringsakte daarvan wordt afgeweken (art. 5:89 lid 1 BW). Belangrijk is ook dat de bestemming van het erfpachtrecht zoals deze in de vestigingsakte is vastgelegd, relevant is voor de vraag of toestemming nodig is voor bebouwing enz. (art. 5:89 lid 2 BW). Overgangsrecht: In de Overgangswet Nieuw BW is bepaald dat het nieuwe BW met onmiddellijke ingang in werking treedt en van kracht is, behoudens gevallen van uitgestelde werking of andere gronden die zijn genoemd. In sommige gevallen is het nieuwe BW ook van toepassing op een reeds vóór de invoering bestaande rechtsverhouding. Nieuwe wetgeving mag er niet voor zorgen dat onder de oude wetgeving bestaande verworven rechten komen te vervallen of ingrijpend verschillen van onder het nieuwe BW verworven rechten (eerbiedigende werking), waarbij toepassing van de nieuwe wetgeving naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid zou leiden tot onaanvaardbare gevolgen voor de rechthebbende. Het nieuwe BW geldt dus onverkort voor de onderhavige erfpachtaktes, tenzij het toepassen van de huidige wetgeving zou leiden tot een onaanvaardbare doorkruising of uitholling van vóór het in werking treden van het nieuwe BW verworven rechten, e.e.a. in het licht van wat redelijk is.
6
gemeente Eindhoven
23 mei 2023
Nota van zienswijzen - VII De Bergen (Grote Berg 11-21)
Conclusie: Omdat sprake is geweest van een ‘akte van aankomst’ waarin het recht van erfpacht is gevestigd ten behoeve van de ontwikkelaar en de gemeente, en geen sprake is van enigerlei additionele bepalingen aangaande de rechten en plichten van de erfpachter dan wel de erfverpachter, kan zonder enig bezwaar worden aangesloten op het huidige BW. Immers is het doel om te gaan bouwen op de grond, en dat mag de erfpachter doen onder het oude BW mits de waarde van het erf daardoor wordt verhoogd (wat vermoedelijk het geval zal zijn bij bebouwing) en onder het nieuwe BW ook als geen afspraken zijn gemaakt over de bestemming van de erfpacht dan wel de bevoegdheden van de erfpachter (de erfpachter heeft dan dezelfde rechten als de eigenaar). Dit deel van de zienswijze leidt niet tot een aanpassing van het bestemmingsplan.
Ad 2. Erfdienstbaarheid De verbeelding zoals die behoort bij het ontwerpbestemmingsplan laat bebouwing van het perceel D 1114 toe. Op dit perceel is een erfdienstbaarheid gevestigd die bepaalt dat de toegang van de poort tot de straat in stand gelaten moet worden. Bebouwing op die plek belemmert de uitvoering van de erfdienstbaarheid. Dit betekent dat er een evidente privaatrechtelijke belemmering op het perceel rust. Alleen als we de intentie hebben tot onteigening, kan een bestemmingsplan dat over de erfdienstbaarheid heen een bebouwingsmogelijkheid op het perceel legt een oplossing bieden. Nu de gemeente de grond echter overdraagt aan de ontwikkelaar ligt het niet voor de hand om de grond van het perceel D1114 te gaan onteigenen. De verbeelding zal daarom worden aangepast in die zin dat het perceel D 1114 onbebouwd moet blijven. Het bouwvlak zal verwijderd worden. De zienswijze leidt op dit punt dus tot aanpassing van het bestemmingsplan.
Ad 3. Omgevingsdialoog en Ad 4. Proces Door toedoen van corona met alle beperkingen die daar mee gepaard zijn gegaan, is er geen omgevingsdialoog gevoerd met de Gilde. Daar er sprake is van een eeuwigdurende erfpacht is het formeel ook niet nodig geweest. Wel geeft het Gilde aan dat er meerdere gesprekken hebben plaatsgevonden met de ontwikkelaar om tot een herziening van de erfpachtovereenkomst te komen. Dat deze gesprekken niet geleid hebben tot een voor het Gilde gewenste herziening, betekent niet dat het bestemmingsplan in strijd met een goede ruimtelijke ordening is. Dit onderdeel van de zienswijze kan dan ook niet leiden tot een aanpassing van het bestemmingsplan.
2.2
Conclusie zienswijze
De zienswijze van het Gilde leidt op het punt van de erfdienstbaarheid die gevestigd is op perceel D 1114 tot de conclusie dat de verbeelding moet worden aangepast in die zin dat perceel D 1114 geen bouwmogelijkheden kent. Het bestemmingsplan zal op dat punt gewijzigd worden vastgesteld. De overige punten die vermeld zijn in de zienswijze leiden gezien het feit dat sprake is van een eeuwigdurende erfpacht waarbij het gilde bloot eigenaar is en geen toestemming benodigd is voor het laten bebouwen van de overige gronden niet tot een aanpassing van het bestemmingsplan.
gemeente Eindhoven
7