Bijlage 2 - Bijlagen bij beleidskader short stay initiatieven

Bijlage I: Overzicht vormen- logies- en woonfuncties Type

Omschrijving

planologisch

toewijzingssysteem

prijs contract

services

Mix doelgroepen

wonen tijdelijk gebruik als wonen logies Wooniezie / op inschrijftijd selectie op motivatie (behoud inschrijftijd, beperkte inschrijftijd) reservering platform zonder inschrijftijd anders? all-in kale huur en services kortdurend/tijdelijk flexcontract specifieke groepen 2-5 jaar vast contract standaard extra's zoals gemeubileerd, graag betaalbaar sturing mogelijk op magic mix door toewijzing partij regie aanmelden bij de consument

Flexwonen (rijksoverheid definitie) verplaatsbare tijdelijke woningen tijdelijke locaties (10-30 jaar)

Flexwonen (Eindhovense corporaties) Snel beschikbare tijdelijke huisvesting voor spoedzoekers (2-5 jaar)

v

v v

v

v

v

v

Tijdelijk wonen

short stay

hotel

tijdelijke ontheffing voor wonen in bestaand vastgoed (ook leegstandsbeheer?) 1 tot 10 jaar

Studenthotel als voorbeeld, max 1 jaar (hotelfunctie en short stay zijn uitwisselbaar)

kortdurend verblijf

v v

v

v

v

v v

v

v

v

v v

v

v

v

v

v

v v

v

v

v v

v

v

?

mogelijk voor studenten

?

v

v

Bijlage II: Inspiratie en goede voorbeelden De kern van dit beleidskader bestaat uit een afwegingskader met voorwaarden waar een plan voor een short stay voorziening minimaal aan moet voldoen. Deze stonden beschreven in hoofdstuk 2. Daarnaast zijn er verschillende aspecten die wenselijk zijn, maar die niet in beton zijn gegoten. Primair belang daarbij is dat het aanbod de vraag matcht, zowel in kwantitatieve- als kwalitatieve zin. De afweging van voorzieningen en de kwaliteiten daarvan is vaak lokaal maatwerk en hangt af van de specifieke locatie én van het plan zelf (op welke doelgroep richt die zich). In dit hoofdstuk omschrijven we waar we naar op zoek zijn, wat wenselijk is en wat een plan meerwaarde geeft. De voorbeelden in dit hoofdstuk dienen als voorbeeld vanwege specifieke aspecten binnen het totaalconcept. Dat betekent echter niet dat deze voorbeelden op alle punten aansluiten bij de uitgangspunten in ons beleidskader. Er kunnen dus geen rechten worden ontleend uit de genoemde voorbeelden in dit hoofdstuk. Het één op één overnemen van een concept naar een Eindhovense locatie biedt dus geen garanties dat we als gemeente ook direct zullen meewerken aan een initiatief. Het afwegingskader en lokaal beleid blijven leidend.

Verblijfskwaliteit Het aanbod aan short stay wordt bij voorkeur aangeboden met kwaliteiten die goed aansluiten bij de gewenste doelgroep. Dat kan natuurlijk verschillende dingen betekenen, daarbij valt te denken aan de volgende kwaliteiten: • Voor expats en buitenlandse studenten kan het een pre zijn wanneer de verblijfsruimte volledig is gemeubileerd. Denk bijvoorbeeld aan de aanwezigheid van vloerbedekking, raamdecoratie, verlichting, meubels en een (ingerichte) keuken. Voor deze groep met een minder groot Nederlands netwerk is het fijn als er werk word gemaakt van ontmoeting en activiteiten.

722.107 | Beleidskader short stay initiatieven

2

Cityden (Amsterdam-Zuid) Een aparthotel dat volledig uitgeruste appartementen aanbied in het duurdere segment. Je kan je terugtrekken in je eigen appartement of verblijven in een gedeelde huiskamer. Naast reguliere hotelovernachtingen bestaat de mogelijkheid om voor langere tijd te verblijven en je in te schrijven.

•

Voor arbeidsmigranten is betaalbaarheid een belangrijk aspect. De uitrusting en het voorzieningenniveau bij de verblijfsruimte voor deze doelgroep zal wellicht niet van hetzelfde niveau zijn als dat van expats, mits de woonruimte wel over een zekere basiskwaliteit beschikt (zie volgende hoofdstuk). Daarnaast zijn er diverse voorzieningen die de verblijfskwaliteit goed passend zouden maken bij deze tijdelijke vorm van verblijven, vooral op het vlak van ontspanning en ontmoeting. Te denken valt aan sportvoorzieningen, recreatieruimten, het aanbieden van taallessen, deelmobiliteit en bijvoorbeeld het organiseren van goed beheer.

722.107 | Beleidskader short stay initiatieven

3

Workinn voor arbeidsmigranten (Waalwijk). De appartementen voldoen aan het SNFkeurmerk. Elke bewoner heeft een eigen ruime slaapkamer voorzien van tv, meubilair en natuurlijk Wifi. Ook is er een woonkeuken inclusief apparatuur en is er per twee personen een badkamer. Daarnaast zijn er ook studio’s voor koppels. In het hoofdgebouw is een sportschool en horecagelegenheid gevestigd. Flex Campus (Hapert). Tussen het Kempisch Bedrijven Park en Hapert staat sinds 2020 een gebouw met 120 tweepersoonsstudio’s van 34 vierkante meter. De appartementen zijn volledig gemeubileerd en gestoffeerd en hebben een volledig ingerichte keuken en badkamer. Daarnaast zijn er veel gemeenschappelijke voorzieningen zoals een fitnessruimte, twee sportvelden, wooncoach, sportvelden, loungeplek met buitenkeuken en barbecue, winkel met koffiecorner, shuttledienst door geheel Europa, privé parkeren, elektrische fietsen en berging voor privé goederen. Er is permanent een beheerder op het complex aanwezig. De bewoners uit de buurt zijn betrokken bij de planvorming.

Duurzaamheid In het Bouwbesluit is aangegeven aan welke duurzaamheidseisen logiesfuncties (zoals short stay voorzieningen) moeten voldoen. Maar een hoger ambitieniveau heeft onze voorkeur. Hierbij valt te denken aan de volgende inpassingen: • Flexibiliteit. De vraag naar verblijfsruimte van verschillende doelgroepen is aan verandering onderhevig. Dan heeft het de voorkeur wanneer een complex (op termijn) voor meerdere doelgroepen inzetbaar is. Als na verloop van tijd de short stay voorziening voor een andere doelgroep wordt ingezet, dient de eigenaar dit

722.107 | Beleidskader short stay initiatieven

4

•

wel te melden bij de gemeente, zodat helder is dat de voorziening nog steeds ten goede komt aan een doelgroep waarvoor short stay bedoeld is1. Later opnieuw in te zetten. Wanneer niet alleen de bewoning, maar ook de gebouwen (verblijfsruimten) tijdelijk zijn, heeft het de voorkeur dat deze opnieuw in te zetten zijn. Bij modulaire bouw van bijvoorbeeld woningen is het mogelijk om de woningen te verplaatsen en op een andere locatie weer in te zetten. Ook is er soms sprake van tijdelijke leegstand in afwachting van herontwikkeling. Gebruik maken van ruimte die in afwachting is van planontwikkeling is zeer wenselijk.

Mobile Home Park (Venray). In Venray is in 2019 een huisvestingslocatie voor maximaal 240 internationale werknemers gerealiseerd. De werknemers worden gehuisvest in 60 volledig uitgeruste en energiezuinige ‘Mobile Homes’. Deze zijn volledig ingericht en energiezuinig (goed geïsoleerd, gasloos en voorzien van zonnepanelen). De Mobile Homes staan op een terrein van ruim twee hectare met groen, recreatiemogelijkheden en voldoende parkeergelegenheid. Op het park gelden huisregels en beheer is 24/7 aanwezig voor begeleiding van de bewoners, service en beheer

Maatschappelijk en sociaal Verblijven op een locatie behelst meer dan de bebouwing zelf, om short stay tot een tijdelijk thuis te maken is sociale cohesie en binding met de maatschappij het van belang dat het een plek is die uitnodigt tot ontmoeting. In een sociaal en levendig complex kennen mensen elkaar, voelen ze zich verbonden met elkaar: Wanneer er een goede aansluiting met de buurt is vanuit een short stay complex komt dat de levendigheid, veiligheid en sociale cohesie in een buurt ten goede. Denk aan een ruimte die gehuurd kan worden door de hele buurt voor activiteiten of hobby’s, een gemeenschappelijke tuin of het beheer van een speelplaats samen met de buurt. • In een short stay complex met goede sociale cohesie weten bewoners elkaar te vinden en voelen ze zich thuis in de ruimte. Mensen willen zich graag thuis voelen, ook op een tijdelijke locatie. Dan is het fijn als je wat persoonlijks kan ophangen of toevoegen aan je ruimte, of dat je gasten kan ontvangen in een nette

1 Het is geenszins mogelijk om een short stay voorziening (logies) aan te passen tot reguliere woonruimte. De

medewerking van de gemeente (en daarmee aanpassing van het bestemmingsplan) is afgegeven op voorwaarde dat enkel een logiesfunctie op de betreffende locatie mogelijk is.

722.107 | Beleidskader short stay initiatieven

5

gemeenschappelijke ruimte. Denk bijvoorbeeld ook aan het organiseren van activiteiten, en het beheren en/of benutten van de algemene ruimten.

Bruishuis (Arnhem) Het Bruishuis opende haar deuren in 2009 en was voorheen een verzorgingstehuis. BewonersBedrijf Malburgen huurt het Bruishuis van Volkshuisvesting Arnhem. Ze verhuren woonruimte aan bewoners die tijdelijk onderdak nodig hebben (het gaat om een vorm van flexwonen). In ruil voor huurkorting doen zij vrijwilligerswerk in het gebouw of de wijk. Ook worden ruimtes verhuurd aan tal van ondernemers en zorggroep Philadelphia die er op de benedenverdieping het restaurant Geniet in exploiteert. Dit alles maakt het een mooie samenwerking tussen bewoners, de buurt, ondernemers en maatschappelijke partners. •

•

•

•

Creëren en stimuleren van ontmoeting in en rond het gebouw komt de ervaren veiligheid en sociale cohesie ten goede. Een goed sociaal netwerk biedt praktische, sociale en emotionele steun, is een belangrijke bron van zingeving en vormt het fundament voor zelfredzaamheid en eigen regie. Vorm bijvoorbeeld een ontmoetingsruimte in het hart van een veelzijdige woonvoorziening. Hier kunnen de bewoners terecht met al hun vragen, een kopje koffie drinken of deelnemen aan gemeenschappelijke activiteiten. Het facultatief aanbieden van services en voorzieningen kan cohesie bevorderen en leefbaarheid vergroten. Dit kan variëren van het faciliteren en ondersteunen van initiatieven van de tijdelijke bewoners, tot het aanbieden van sportlessen of taallessen in een gemeenschappelijke ruimte. Tegelijkertijd moeten services niet verplicht zijn: mensen mogen niet verplicht worden tot het afnemen van services en kosten moeten vooraf transparant zijn aangegeven. Bereikbaarheid is van groot belang om mensen fijn en veilig te kunnen laten wonen. Denk daarbij aan goede OV-verbindingen, veilige fiets- en wandelpaden en het gebruik van deelauto’s of fietsen. Hierbij is de vraag van de doelgroep van groot belang, arbeidsmigranten die buiten de stad werken hebben wellicht meer behoefte aan parkeerplaatsen terwijl internationale studenten meer baat hebben bij het OV of deelfietsen.

Goed beheer is in het belang van zowel de tijdelijke bewoners als omwonenden of andere bedrijvigheid in het gebied. Enerzijds is een belangrijke succesfactor de aanwezigheid van een beheerder. Deze heeft niet alleen taken als ‘conciërge’, maar

722.107 | Beleidskader short stay initiatieven

6

is ook het aanspreekpunt voor informatie over bijv. huisarts/tandarts en hoe andere zaken in Nederland geregeld zijn. Anderzijds is een beheerder het eerste aanspreekpunt voor omwonenden en omliggende bedrijven, indien daar vragen zijn of problemen worden ervaren met de bewoners van de short stay. Dit begint al in de ontwikkelfase. Op het moment dat een short stay initiatief in ontwikkeling komt, treedt de ontwikkelaar in overleg met omwonenden, zodat zij op de hoogte zijn van het woonconcept dat er gaat komen en weten waar ze terecht moeten met vragen als die spelen.

722.107 | Beleidskader short stay initiatieven

7

Bijlage III: samenhang en onderscheid short stay met hotelmarkt De Eindhovense hotelmarkt is al jaren groeiende (op dit moment ruim 2.500 kamers) maar heeft ook zeer specifieke kenmerken. Iets meer dan de helft van de overnachtingen in Eindhovense hotels is met een zakelijk motief. Het hotelaanbod is vanuit de historie gericht op de dominante (internationale) zakelijke vraag en kent hierdoor veel grootschaligheid, weinig diversiteit en kwalitatief goede kamers. Belangrijk kenmerk van de zakelijke vraag is dat deze zich bundelt in zo’n 40 weken per jaar, 4 dagen in de week. Dit betekent dat er periodes zijn – vooral in de weekends – waarin er veel (zakelijke) kamers beschikbaar zijn. Het aandeel zakelijke overnachtingen wordt kleiner door de groei van het aandeel leisure (door onder andere de toenemende functie van de luchthaven, groei van toerisme en ontwikkelingen in de stad, zoals evenementen, gebiedsontwikkelingen en horeca). Uiteraard was de covid crisis een enorm dieptepunt maar inmiddels gaat de bezettingsgraad weer richting het niveau van 2019. De kamerprijzen zijn nog niet op het niveau van 2019. Dit laatste is van belang omdat de gemiddelde opbrengst per beschikbare kamer een belangrijk kengetal is in de hotellerie op basis waarvan bijvoorbeeld investeringsbeslissingen (voor nieuwvestiging, uitbreiding, vernieuwing) worden genomen.

Bij te lage bezettingsgraden en kamerprijzen zal uiteindelijk de kwaliteit van het aanbod ondermaats worden. Voor de Brainportregio Eindhoven zijn hotels belangrijk. Ze zijn faciliterend aan het bedrijfs- en zakenleven in de regio Eindhoven. Verder vormen hotels vaak een belangrijk element in gebiedsontwikkelingen en doordat het 24-uurs bedrijven zijn, spelen hotels ook een belangrijke rol in de levendigheid en leefbaarheid van hun omgeving. Vaak zijn hotels door hun omvang voor Eindhoven ook ruimtelijk belangrijk. We gaan dan ook al sinds jaar en dag zorgvuldig om met de (benodigde) hotelcapaciteit in Eindhoven om. Vanwege dit belang van hotels voor Eindhoven hanteert de gemeente al jaren een eenduidige visie op het vestigingsbeleid voor hotels. Volgens deze visie is versterking van het ‘gewone’ (zakelijke/reguliere) hotelaanbod in beginsel gewenst op de drie vervoersknooppunten in de zogenaamde West Corridor: 1. Luchthaven en omgeving 2. Kruising HOV – A2 3. Station en omgeving Vanuit het belang van een vitale hotelsector voor de zakelijke en (inmiddels dus ook) vrijetijdsmarkt in Brainport Eindhoven is het niet gewenst dat short stay-voorzieningen rechtstreeks concurreren met andere aanbieders van ‘echte’ hotelruimte in de stad en regio. Nu en in de toekomst.

722.107 | Beleidskader short stay initiatieven

8

Short stay dient daarom een aparte logiescategorie waar een aantal do’s en dont’s bij horen. Zo is short stay alleen toegestaan bij een verblijf van minimaal twee weken. Het maximale verblijf is vanuit de relatie met en invloed op de hotelmarkt minder relevant. Bij short stay is één appartement toegestaan voor één huishouden of een maximaal aantal personen (bijvoorbeeld vier) als deze deel uitmaken van meerdere huishoudens. Zolang de bewoners van een short stay voorziening niet zijn ingeschreven in de gemeente Eindhoven, dient men toeristenbelasting te betalen, gelijk aan het tarief wat in de reguliere hotels wordt betaald.

722.107 | Beleidskader short stay initiatieven

9