Bijlage 1c - Bijlage 2 bij rib - Rapportage Stec Groep

Potentie herontwikkeling voor grootschalige logistiek op brownfields Kansen, risico’s en aanbevelingen voor Noordoost- en Zuidoost-Brabant Stec Groep aan Provincie Noord-Brabant en gemeenten in Noordoost- en Zuidoost-Brabant

Hub Ploem, Peter Stopel en Callum Lewis 22 oktober 2021

2

Potentie herontwikkeling voor grootschalige logistiek op brownfields 21.155

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2 1.3

3

Achtergrond.............................................................................................. 3 Onze aanpak ............................................................................................. 4 Leeswijzer ................................................................................................. 5

2

Brownfields in beeld

6

3

Conclusies analyse

8

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

4

Brownfields goed voor circa 20% van totale opname logistiek vastgoed ................................................................................................... 8 Lokale marktkennis noodzakelijk voor opsporen potentiële cases .... 10 Slechts deel van bestaande bedrijventerreinen geschikt voor herontwikkeling voor grotere logistiek ................................................ 11 Op zowel korte als middellange termijn potentie voor nieuwe brownfield-ontwikkelingen .................................................................... 12 Schuifruimte (soms) noodzakelijk voor herontwikkeling ................... 13

Adviezen

14

Advies 1: Cluster grootschalige logistiek op beperkt aantal bedrijventerreinen.................................................................................. 14 Advies 2: Koppel de afspraken over selectief beleid aan programmeringsafspraken en investeringsagenda ............................ 17 Advies 3: Zet instrumentarium in om selectief beleid uit te voeren ............... 19 Advies 4: Ontmoedig herontwikkeling op ongewenste locaties ..................... 22

Bijlage 24 Methodiek ............................................................................................................ 24 Selectie van bedrijventerreinen ......................................................................... 28

Potentie herontwikkeling voor grootschalige logistiek op brownfields 21.155

1 Inleiding 1.1 Achtergrond Groei van logistiek vastgoed een actueel thema De ruimtevraag vanuit XXL-logistiek blijft de komende 10 – 15 jaar aanwezig in Noordoost- en ZuidoostBrabant. In de meest recente prognose 1 van de ruimtebehoefte voor bedrijventerreinen is grootschalige logistiek de belangrijkste ruimtevrager tot 2030. Tegelijkertijd neemt de maatschappelijke weerstand toe, met als uiting daarvan de ‘verdozingsdiscussie’. Dit is door het Rijk opgepikt: in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) wordt ingezet op meer sturing en concentratie van logistieke activiteiten, bij voorkeur op bestaande terreinen en waar noodzakelijk op nieuwe (uitleg)locaties. De provincie Noord-Brabant heeft de afgelopen jaren geïnvesteerd in het verbeteren van de regionale programmeringsafspraken voor het accommoderen van XXL-logistiek. Zo is de werkwijze vraaggericht ontwikkelen voor grootschalige logistiek ontwikkeld. Ook sturen provincie en regio’s meer op selectiviteit en regionale meerwaarde van logistieke activiteiten. Zo heeft Zuidoost-Brabant afspraken gemaakt over selectief beleid rondom XXL-logistiek, deze moet Brainport-gerelateerd zijn. Bestaande (logistieke) bedrijventerreinen meer onder de aandacht In de Aanpak Werklocaties (Provincie Noord-Brabant, 2020) verschuift de aandacht naar de bestaande voorraad bedrijventerreinen, de zogenaamde brownfields (zie kader hieronder).

Hoe deze bestaande terreinen vitaal te houden en er investeringen uitlokken, zodat zo min mogelijk nieuw terrein noodzakelijk is, is daarbij een relevant aspect. De provincie Noord-Brabant wil – samen met de regio’s Noordoost- en Zuidoost-Brabant – meer inzicht verkrijgen in de (on)mogelijkheden en (on)wenselijkheden van herontwikkeling op bestaande bedrijventerreinen voor XXL-logistiek. Nu hebben de provincie en de regio’s beperkt zicht op de plekken die potentie bieden en worden provincie en de gemeenten soms ‘overvallen’ door investeringen van marktpartijen op ongewenste locaties. Primair ligt de focus in dit onderzoek op locaties voor XXL-logistiek (>5 hectare), met een doorkijk/analyse van plekken geschikt (of ongewenst) voor L en XL. We hanteren hiervoor een ondergrens van 3 hectare. Met nadruk benoemen we hier dat we primair kijken naar logistiek. Immers, logistiek vastgoed is zeer gewild. Als we kijken naar de invulling van grootschalige panden (eindgebruikers) dan bestaat dit vaak uit een mix van bedrijven die actief zijn in diverse economische sectoren, zoals transport, logistieke dienstverlening, e-commerce, (agro)food, groothandel, productie, etc. Het onderzoek heeft dus een brede(re) economische scope.

DEFINITIE BROWNFIELD In dit onderzoek hanteren we de volgende definitie voor een brownfield: Een voor herontwikkeling in aanmerking komend gebied, vanwege veroudering en/of lage of sterk afnemende economische waarde, gelegen binnen bestaand stedelijk gebied (op bestaande bedrijventerreinen).

1 https://www.brabant.nl/onderwerpen/ruimtelijke-ontwikkeling/werklocaties/prognoses-werklocaties. Een actualisatie van de prognose is voorzien in 2022.

3

Potentie herontwikkeling voor grootschalige logistiek op brownfields 21.155

4

1.2 Onze aanpak Potentie brownfields in beeld met beoordelingsmodel Centraal in onze aanpak is de beoordeling van bestaande locaties/kavels in Noordoost- en ZuidoostBrabant op potentie voor herontwikkeling voor (zeer) grootschalige logistiek. Pas als er inzicht is in locaties waar potentie voor herontwikkeling ligt, kan hierop gestuurd worden (gewenst of ongewenst). Hiertoe heeft Stec Groep een model gemaakt welke op objectieve wijze de kansen voor herontwikkeling voor (zeer) grootschalige logistiek in kaart brengt: ‘Brownfield Potentie Indicator’. Met behulp van kwantitatieve data, aangevuld met kwalitatieve aspecten hebben we de verschillende bedrijventerreinen en kavels/percelen beoordeeld op diverse indicatoren. In de bijlage leest u een uitgebreide toelichting op de methodiek. Kort samengevat (1) maken we een selectie van bedrijventerreinen die vanuit de markt gezien interessant zijn voor vestiging van grootschalige logistiek, (2) beoordelen we binnen deze bedrijventerreinen alle kavels op potentie voor herontwikkeling (kwantitatief en kwalitatief) en (3) kijken we vervolgens naar de (on)gewenstheid en (on)mogelijkheden op deze locaties. Tussenresultaten en uitkomsten op kavelniveau zijn gedeeld en besproken met provincie, de regio’s en betreffende gemeenten voor verdere aanscherping van analyses en conclusies.

Denkkader voor koppeling tussen resultaten en sturing We brengen in dit onderzoek de (on)mogelijkheden en (on)gewenstheid van herontwikkeling van brownfields in beeld. Door deze twee aspecten te combineren ontstaat een matrix dat kan helpen bij beleid en sturing op herontwikkeling voor grootschalige logistiek. In figuur 1 staat dit denkkader weergegeven. Figuur 1: Denkkader sturing op herontwikkeling brownfields Mogelijk

Faciliteren, kansen pakken

Ontmoedigen

Ongewenst

Gewenst

Geen zorgen over maken

Werk van maken, belemmeringen wegnemen

Onmogelijk

Bron: Stec Groep, 2021

De kwadranten rechtsboven en linksonder vergen de minste sturing vanuit de overheid. Op locaties waar herontwikkeling voor grootschalige logistiek zowel gewenst als mogelijk is, is het zaak om deze herontwikkeling te faciliteren en kansen te verzilveren. Over plekken waar het zowel onwenselijk en onmogelijk is, hoeft u zich weinig/geen zorgen te maken. Immers, voor marktpartijen zijn dit vaak plekken die niet ‘op de radar’ staan. Deze plekken zijn vaak markttechnisch ongewenst voor investeerders. De kwadranten linksboven en rechtsonder zijn vanuit sturing het meest relevant. De locaties waar een herontwikkeling mogelijk maar ook ongewenst is, zijn locaties waar gemeenten en regio’s ‘overvallen’ kunnen worden door initiatieven. Hier is het beleid vooral gericht op ontmoedigen van initiatieven. Er kunnen ook locaties zijn waar herontwikkeling naar grootschalige logistiek wel gewenst is, maar waar het op dit moment niet mogelijk is. Denk aan beperkingen in het bestemmingsplan (milieucategorie, bouwhoogte) of infrastructuur. Op dit soort locaties is de opgave om belemmeringen weg te nemen.

Potentie herontwikkeling voor grootschalige logistiek op brownfields 21.155

5

1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 geven we een overzicht van typen herontwikkeling van brownfields die we in de praktijk zien voorkomen. Per type herontwikkeling geven we een voorbeeld. In hoofdstuk 3 gaan we in op een vijftal hoofdconclusies uit dit onderzoek. Vervolgens geven we in hoofdstuk 4 ons advies voor vervolg. In de bijlage leest u meer over de gehanteerde methodiek en een overzicht van de onderzochte bedrijventerreinen. De individuele score van terreinen en score per kavel is vertrouwelijk en daarom geen onderdeel van deze (openbare) rapportage. We willen daarmee voorkomen dat er speculatie of strategisch gedrag plaatsvindt op deze locaties. Immers, een investering is hier kansrijk. Provincie en gemeenten beschikken (ambtelijk) wel over de resultaten van dit onderzoek.

Potentie herontwikkeling voor grootschalige logistiek op brownfields 21.155

6

2 Brownfields in beeld Er zijn meerdere vormen van herontwikkeling mogelijk. De complexiteit en haalbaarheid van projecten is hier mede van afhankelijk. In onderstaande tabel geven we een aantal voorbeelden van recent uitgevoerde projecten. Tabel 1: Varianten van herontwikkeling brownfields Toelichting

1-op-1 herontwikkeling Voorbeeld Herontwikkeling voormalig multi-tenant dc naar nieuw single tenant pand voor UPS op GDC Acht in Eindhoven. Toelichting variant Een grootschalig bedrijf verlaat de kavel en na sanering wordt deze herontwikkeld naar nieuw distributiecentrum. Vaak worden door ontwikkelaars al posities ingenomen, bijvoorbeeld door een sale-and-lease back constructie of bij reorganisaties.

Opknippen kavel Voorbeeld Exeter Property Group en Heembouw kochten een deel van een kavel van zo’n 4 ha van Algeco in Moerdijk, en ontwikkelden hier een nieuw DC (gehuurd door Yusen Logistics). Toelichting variant Een ontwikkelaar/belegger koopt een bestaande kavel en knipt deze op in twee (of meer) kavels. Of koopt een deel van een bestaande kavel (die niet meer of extensief in gebruik is).

Puzzel / schuifoperatie Voorbeeld HVBM Vastgoed kocht kavels Cooymans Distilleerderij (failliet) en P&M Express, zorgde voor verplaatsing en nieuwbouw voor P&M Express op andere grondpositie, en kon zo gehele locatie herontwikkelen tot nieuw DC voor Decathlon. Toelichting variant Een ontwikkelaar/belegger herontwikkelt een deelgebied door meerdere eindgebruikers uit te kopen en/of te herplaatsen door gebruik te maken van meerdere grondposities.

Potentie herontwikkeling voor grootschalige logistiek op brownfields 21.155

Buurman business case Voorbeeld Nabuurs Logistiek kocht pand van de buurman in Katwijk (Haven Cuijk) om bestaand distributiecentrum uit te breiden. Toelichting variant De kavel van de ‘buurman’ komt beschikbaar, en wordt herontwikkeld om een bestaand distributiecentrum uit te breiden.

Carrousel Voorbeeld ProDelta verhuurde een (bestaand) DC aan Bidfood in Ede en kocht tegelijkertijd de achtergelaten locatie (ook in Ede) voor herontwikkeling. Toelichting variant Een ontwikkelaar/belegger begeleidt een huurder naar een nieuwe locatie (nieuwbouw dan wel bestaand vastgoed), en vewerft achtergelaten locatie voor herontwikkeling.

Belegging met ontwikkelruimte Voorbeeld Aankoop DC Blokker in Geldermalsen door Somerset Capital Partners. Toelichting variant Een ontwikkelaar/belegger koopt een bestaand distributiecentrum op, waar nog ontwikkelruimte (in vorm van bijvoorbeeld strategische voorraad) ligt. Locatie kan op termijn volledig worden herontwikkeld, of worden uitgebreid met een nieuw DC.

Belegging voor herontwikkeling op termijn Voorbeeld Aankoop DC Jan de Rijk Logistics in Roosendaal door Intervest. Toelichting variant Een ontwikkelaar/belegger koopt een bestaand distributiecentrum dat op lange termijn kansrijk is voor herontwikkeling.

We concentreren ons in dit onderzoek met name op de kansen en risico’s die in Noordoost- en ZuidoostBrabant liggen ten aanzien van de eerste vijf varianten (1-op-1 herontwikkeling, opknippen kavel, puzzel/schuifoperatie, buurman business case en carrousel). De laatste twee varianten zijn zijdelings wel meegenomen in het onderzoek.

7

8

Potentie herontwikkeling voor grootschalige logistiek op brownfields 21.155

3 Conclusies analyse 3.1 Brownfields goed voor circa 20% van totale opname logistiek vastgoed Brownfields goed voor gemiddeld aandeel in opname Noordoost- en Zuidoost-Brabant Herontwikkeling van bestaande bedrijfslocaties en bestaande bedrijventerreinen vindt al regelmatig plaats in Noordoost- en Zuidoost-Brabant. Gemeten over de laatste drie jaar (periode 2018-2020 op basis van eigen monitoring) bestaat 17% van het logistieke transactievolume 2 uit projecten die ontstaan na herontwikkeling van bestaande (al uitgegeven) panden/kavels. In totaal bedroeg de vraag vanuit logistieke eindgebruikers in de gemeten periode circa 1,8 miljoen vierkante meter (nieuwbouw: 1,2 miljoen vierkante meter) in Noordoost- en Zuidoost-Brabant. In totaal bedroeg de nieuwbouw op brownfields circa 300.000 vierkante meter. Dit aandeel ligt hoger dan gemiddeld in Nederland (circa 15%). Gemiddeld lag de opname in brownfields lager dan in Midden- en West-Brabant (hier werd in dezelfde periode circa 30% opgenomen op een brownfield). Onderstaand figuur toont een overzicht van recente brownfield ontwikkkelingen. Figuur 2: Overzicht van recente herontwikkelingen

Gemeente

Bedrijventerrein

Ontwikkelaar / bedrijf

Omvang kavel 1,3 ha

Cuijk

Haven Cuijk

Nabuurs

Den Bosch

De Rietvelden

WDP / ID Logistics, Rorix & Spierings S.L.

9,3 ha

Den Bosch

De Rietvelden

Intervest Offices & Warehouses

1,1 ha

Heusden

Metal Valley

Somerset Capital Partners / Nunner Logistics

5,5 ha

Meierijstad Oss

De Amert Moleneind

Next Level* Dollevoet Expeditie & Transport

2,8 ha 2,4 ha

Voormalig gebruik n.v.t. (vervanging) Brandstofsilo’s, metaalindustrie & warmtekrachtcentrale Autodealer Industrie (scheepsschroevengieterij) Logistiek Industrie (textiel)

Vraag vanuit eindgebruikers. Hierin wordt gekeken naar (1) ingebruikname van bestaand vastgoed, (2) vraag die landt op greenfields en (3) vraag die landt op brownfields.

2

9

Potentie herontwikkeling voor grootschalige logistiek op brownfields 21.155

Gemeente

Bedrijventerrein

Ontwikkelaar / bedrijf

Eindhoven

GDC Acht

UPS

Helmond

Hoogeind

Next Level*

6,1 ha

Ekkersrijt

Exeter/Worldpack Trading

3,6 ha

Logistiek

Ekkersrijt

Rhenus Logistics & PostNL

22,2 ha

Industrie (beton)

Son en Breugel Son en Breugel

Omvang kavel 14,8 ha

Voormalig gebruik Logistiek Industrie (diervoeders) & afvalverwerking

Bron: Stec Groep, 2021 op basis van transactiedatabases. * nog geen eindgebruiker bekend

Redenen voor een hoog aandeel in de regio’s zijn: a) Noordoost- en Zuidoost-Brabant zijn zeer gewenste vestigingslocaties voor grootschalige logistieke bedrijven; b) er schaarste is aan greenfields voor grootschalige logistiek in de regio’s (mede door de sturing door provincie, regio en gemeenten hierop); c) omdat projectontwikkelaars de regio afstruinen voor interessante investeringskansen, mede vanwege de hoge rendementen op logistiek vastgoed in combinatie met de aanhoudende vraag naar nieuwe vierkante meters vanuit de markt. Een deel van de herontwikkelingen vindt plaats voor eindgebruikers. Toch zien we ook vaak dat ontwikkelende partijen al posities hebben ingenomen, starten met de sloop/sanering van de locatie en daarna een eindgebruiker (voor een deel van de nieuwbouw) contracteren. Zonder de brownfield ontwikkelingen zou de ruimtevraag naar greenfields groter zijn geweest. Er is dus een duidelijke samenhang tussen nieuwe en bestaande terreinen. Denk bijvoorbeeld ook aan een samenvoeging van meerdere vestigingen, waarbij een achterblijvende locatie beschikbaar komt. Sturing hierop is dan wenselijk om in te kunnen spelen op gewenste ontwikkelingen/type eindgebruiker. HERONTWIKKELING IN RELATIE TOT DE PROGNOSE VOOR BEDRIJVENTERREINEN De Noord-Brabantse prognose van de uitbreidingsvraag voor bedrijventerreinen (opgesteld in 2018) is een saldobenadering.

Dit betekent dat de prognose er rekening mee houdt dat vrijkomende locaties (door krimp/beëindiging van activiteiten) worden ingevuld door groeiende sectoren. In die zin houdt de prognose rekening met het feit dat een deel van de vraag op brownfields landt. Echter, door beperkt nieuw aanbod voor grootschalige logistiek, is een deel van de uitbreidingsvraag ook op brownfields geland. Nog zonder actieve sturing vanuit provincie en regio’s. Relatief makkelijk te herontwikkelen brownfields zijn al door de markt ontwikkeld. Ruim een derde van huidige grootschalige panden nadert einde economische levensduur 37% van de huidige bestaande grootschalige vastgoedvoorraad (>10.000 m² bvo) op bedrijventerreinen in Noordoost- en Zuidoost-Brabant is gebouwd voor 1990, en dus ouder dan 30 jaar. Dat betekent dat voor dit deel van de grootschalige vastgoedvoorraad het einde van de economische en technische levensduur 3 in zicht is. Er ligt dus een behoorlijke opgave om de courantheid up-to-date te houden op middellange termijn. Voor veel eigenaren van vastgoed komt er op termijn een momentum om te investeren in vastgoed of het kavel. Hiermee verwachten we dat brownfields op de agenda blijven staan.

De economische en technische levensduur van logistiek vastgoed is gelegen op 25 á 30 jaar. Vastgoed wordt over het algemeen in een periode van 40 jaar boekhoudkundig afgeschreven. Ten aanzien van de technische levensduur van logistiek vastgoed wordt een kortere periode gehanteerd. Dit heeft te maken met diverse technologische en bouwkundige ontwikkelingen. Door nieuwe eisen en wensen van gebruikers ten aanzien van de functionaliteit, omvang, hoogte en duurzaamheid van panden is het aannemelijk dat na 25 tot 30 jaar vernieuwing noodzakelijk is.

3

10

Potentie herontwikkeling voor grootschalige logistiek op brownfields 21.155

Figuur 3: Leeftijd van panden > 10.000 m² op bedrijventerreinen in Noordoost- en Zuidoost-Brabant 4 Voor 1940

2%

21%

14%

24%

1940 - 1974

38%

1975 - 1989 1990 - 2004

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2005 - nu

Bron: BAG, 2021; Bewerking: Stec Groep, 2021.

3.2 Lokale marktkennis noodzakelijk voor opsporen potentiële cases Noordoost- en Zuidoost-Brabant kennen diverse voorbeelden van herontwikkeling van bestaande bedrijfskavels voor nieuwe logistieke activiteiten. Van een aantal cases hebben we onderzocht waarom herontwikkeling van de grond gekomen is, wat er voor nodig was en welke leerervaringen er te trekken zijn. Dit op basis van eigen monitoring van locatiedynamiek en een verdiepende analyse van enkele cases. Tabel 2: Succesfactoren en leerervaringen best practices Succesfactoren • Lokale ontwikkelaar die de markt kent en positie inneemt. • Eindgebruiker die zich graag wil vestigen, maakt besluitvorming makkelijker. • Hoge marktdruk en beperkt aanbod greenfields zorgt voor extra aandacht voor brownfields bij marktpartijen. • Ruime, marktconforme bestemmingsplanmogelijkheden zijn een pré voor marktpartijen om te investeren. Marktpartijen willen liever niet bestemmingsplanherziening doorlopen. • Financiële businesscase meest aantrekkelijk als er een waardesprong mogelijk is, bijvoorbeeld wanneer een laagwaardige economische activiteit (bv. opslag of beperkt ruimtegebruik) kan worden vervangen door een hoogwaardiger activiteit (veel werkgelegenheid, intensief gebruik, etc.). Dit heeft effect op de huurwaarde en beleggingswaarde van de plek. • Ligging van brownfield nabij snelweg en multimodale terminal.

Leerervaringen • Oude industriële panden bieden potentie voor herontwikkeling. • Marktpartijen (ontwikkelaars/beleggers investeren al op voorhand in vastgoed, bijvoorbeeld met behulp van een sale-andlease-back constructie. Hierdoor hebben zij al vroeg positie en zorgen ze voor huurinkomsten zodat de financiële druk op herontwikkelingsproject lager ligt. • Verhuiscaroussel met bedrijven is mogelijk, mits alternatief beschikbaar is (schuifruimte). Hiermee wordt de huisvesting van een bedrijf geoptimaliseerd en ontstaat ruimte voor een herontwikkeling. Om dit te kunnen realiseren is (vaak) een greenfield-locatie nodig om te kunnen verplaatsen. • Oudere bestemmingsplannen kennen ruime mogelijkheden voor vestiging. Hierdoor is beperkte kwalitatieve sturing mogelijk. Marktpartijen maken hier gebruik van door een bouwvergunning aan te vragen en daarmee gemeente voor blok te stellen. • Infrastructuur niet overal uitgerust voor (X)XL logistiek (aantal verkeersbewegingen). Ook verder op het bedrijventerrein (snelweglocatie) kan vestiging van logistiek tot verkeersoverlast zorgen.

HOE OPEREREN MARKTPARTIJEN? De markt voor logistiek vastgoed is heet en het aanbod aan greenfields is beperkt. Marktpartijen zijn dus steeds vaker op zoek naar kansen voor herontwikkeling op bestaande terreinen. Marktpartijen beschikken vaak over veel lokale kennis. Brabant kent veel ontwikkelaars/bouwers die heel goed op de hoogte zijn van wat er speelt op de bedrijventerreinen, denk aan Somerset/Intospace uit Oisterwijk, HVBM uit Tilburg, Hercuton uit Nieuwkuijk, Heembouw met kantoor in Breda en Next Level uit Veghel/Eindhoven. Maar daarnaast is logistiek vastgoed zo’n interessant beleggingsproduct geworden dat de concurrentie inmiddels ook bestaat uit vele internationale partijen. WDP, Prologis, Heylen, Montea, Logistic Capital Partners, VGP, Panatonni, GLP, CTP en Exeter zijn inmiddels bekende namen in Nederland.

4

Gemeten in oppervlakte

Potentie herontwikkeling voor grootschalige logistiek op brownfields 21.155

11

Deze partijen scannen voortdurend de markt voor potentiële locaties. Hierbij maken ze gebruik van locatieonderzoeken, waarbij ze beoordelen op diverse indicatoren. Denk hierbij bijvoorbeeld aan omzetontwikkeling van bedrijven, einde van huurcontracten, faillissementen, risico op vervuiling, et cetera. Zo proberen ze tijdig posities in te nemen en lopen ze voor op de markt. Hoewel een brownfield risicovoller is dan een greenfield, is het in de huidige markt financieel aantrekkelijk om brownfields te herontwikkelen. Met bruto aanvangsrendementen die richting 4% zakken, en investeringssommen van beleggers oplopend tot € 700 tot 800 m² per kavel blijft er voldoende marge voor ontwikkelaars. 5 Marges die partijen verrekenen met eventuele risico’s op andere locaties, zoals bodemsanering of langere leegstand.

3.3 Slechts deel van bestaande bedrijventerreinen geschikt voor herontwikkeling voor grotere logistiek In totaal zijn er zo’n 315 bedrijventerreinen met uitgegeven voorraad in Noordoost- en Zuidoost-Brabant 6. Daarvan voldoen ongeveer 110 terreinen (met een oppervlakte van circa 4.600 hectare) aan de locatievereisten van grotere logistieke bedrijven: goed bereikbaar per vrachtwagen en/of water, nabijheid van snelwegafslag, passende infrastructuur en milieucategorie. Een deel van deze circa 110 bedrijventerreinen is vanwege andere redenen niet interessant voor herontwikkeling voor grootschalige logistiek, bijvoorbeeld omdat het terrein nog relatief nieuw is (zoals Vorstengrafdonk), of omdat het gericht is op een andere doelgroep (zoals het Brainport Industries Campus of High Tech Campus). 35% van de totale oppervlakte bedrijventerrein in Noordoost- en Zuidoost-Brabant betreft kavels groter dan 3 hectare (ruim 2.000 hectare in totaal). Er zijn dus circa 215 bedrijventerreinen niet meegenomen in het potentieonderzoek, goed voor zo’n 1.800 netto uitgegeven hectares en daarmee circa 30% van de totale voorraad. Het gros hiervan bestaat uit kleine tot middelgrote, reguliere bedrijventerreinen, veelal gelegen nabij dorpskernen of binnen het stedelijk weefsel. Het zijn vaak lokale bedrijventerreinen met een relatief kleine korrelgrootte, en op wat grotere afstand van de snelweg.

Grootschalige logistiek is hier minder interessant. Daarnaast zijn er nog enkele grotere terreinen die markttechnisch niet primair in beeld zullen zijn bij logistieke eindgebruikers en ontwikkelaars, maar waar het ook niet op voorhand is uit te sluiten dat er zeer incidenteel toch een ontwikkeling op wordt gepakt. We denken dan aan locaties als Wolfsveld in Gemert, Kranenmortel in Deurne en Sluis in Someren. OOK VESTIGINGSMOGELIJKHEDEN BUITEN BESTAANDE CONTOUREN BEDRIJVENTERREINEN Naast de beschikbare (geregistreerde) bedrijventerreinen zijn we enkele bestemmingsplanmogelijkheden tegen gekomen die niet tot de contour van een bedrijventerrein behoren (op dit moment). Het gaat dan vaak om solitaire locaties, of locaties aan de rand van een bedrijventerrein waar op dit moment of in het verleden een bedrijf zich heeft gevestigd of voornemens was dit te doen. Een deel van de bedrijven is conservatief bestemd of opgenomen in een plan Buitengebied of bedrijventerrein. In totaal identificeren we circa 45 bedrijfsbestemmingen groter dan 4 hectare op relatief korte afstand van de snelweg (<4 km). Een aantal voorbeelden van dergelijke locaties zijn: • Locatie Sterksel (Poort43), in de gemeente Heeze-Leende. Voor Poort43 biedt een logistiek centrum mogelijk een kans om een bestaande overlastgevende locatie te transformeren tot een locatie met minder overlast op de omgeving.

Of een logistiek centrum ook daadwerkelijk leidt tot minder overlast op de omgeving, wordt de komende tijd onderzocht. • Locatie van Refresco in Maarheeze in de gemeente Cranendonck. Hier is een grootschalige productielocatie gevestigd waar mogelijk ook een logistieke functie aan wordt toegevoegd.

In een sterk vereenvoudigde rekensom gaan we uit van een aankoop van grond voor circa € 100 per m², sloop van eventuele opstallen á € 50 per m² (30-50% van perceel bebouwd), bouw- en ontwikkelkosten voor nieuwbouw van € 600-800 per m² (uitgaande van 50-60% bebouwd) en een stelpost voor onvoorziene kosten van € 75 per m² (bodemsanering, grondwerk, verharding, etc.). De kosten voor een herontwikkeling komen daarmee op circa € 700 per m². 6 Op basis van IBIS. Hierin worden diverse terreinen zoals De Run 1000, 2000, 3000, etc. als losse bedrijventerreinen gezien. 5

Potentie herontwikkeling voor grootschalige logistiek op brownfields 21.155

• •

12

Locatie Friesland Campina Rijkevoort in de gemeente Boxmeer. Friesland Campina heeft aangekondigd deze locatie (op termijn) te verlaten. De locatie kent een specifieke bedrijfsbestemming. Locatie Eeneind-West in de gemeente Nuenen. Op deze locatie ligt een vigerend plan. De grond is nog niet uitgeefbaar. 7

3.4 Op zowel korte als middellange termijn potentie voor nieuwe brownfieldontwikkelingen Circa 45 hectare in bestaande voorraad biedt potentie op dit moment…… Op basis van de BPI concluderen we dat circa 45 hectare op bestaande bedrijventerreinen in Noordoost- en Zuidoost-Brabant kansrijk is voor herontwikkeling. Het gaat dan hoofdzakelijk om plekken waar al actief herontwikkeling speelt (laaghangend fruit). Een voorbeeld van een dergelijke plek is bijvoorbeeld gelegen op het bedrijventerrein Hoogeind in Helmond, waar een voormalige locatie van een veevoederbedrijf wordt herontwikkeld voor een moderne logistieke ruimte. ….daarnaast op termijn circa 150 hectare potentieel geschikt voor herontwikkeling…. We signaleren ook diverse middellange en lange termijn kansen/risico’s. Hoewel nog onzeker, zal een (groot) deel van deze plekken op termijn mogelijk op de markt komen. Indicatief schatten we in dat het hierbij ook om circa 150 hectare gaat. Omdat er relatief veel dynamiek is verwachten we dat het hier niet bij blijft. De inschatting van de potentie baseren we op basis van de huidige meting. Op termijn kan er meer/minder potentie zijn voor herontwikkeling. ….maar kansen/potentie deels op ongewenste locaties Een deel van de potentie voor herontwikkeling is gelegen op terreinen waar grootschalige logistiek mogelijk ongewenst is.

Dit vanwege het specifieke profiel (doelgroep) welke de gemeente nastreeft of de ligging van de locatie (ongeschikt voor veel vrachtverkeer). In Zuidoost-Brabant bijvoorbeeld is regionaal de afspraak gemaakt om alleen Brainport-gerelateerde logistiek te huisvesten. Een deel van de gesignaleerde kansen voor herontwikkeling is gelegen op plekken waar overheden voorkeur hebben voor maakbedrijven. Dit ondanks dat bestemmingsplannen de mogelijkheid voor grootschalige logistiek slechts ten dele beperken. Op korte termijn verwachten we dat circa 25 hectare geschikt (en gewenst) is voor herontwikkeling en circa 80 hectare op middellange/lange termijn. Omgekeerd betekent dit dat circa 20 hectare aan potentiële locaties op korte termijn en 70 hectare op middellange termijn op ongewenste locaties gelegen is. Met name in Zuidoost-Brabant ligt er relatief veel potentie/kansen op ongewenste plekken. Inzet op brownfields noodzakelijk om grotere vraag naar nieuwe locaties te vermijden De bedrijfsruimte- en zeker de logistieke markt zijn volop in beweging. In het bijzonder de logistieke markt kent een hoge dynamiek en veel investeringen. Dit betekent dat er veel huisvestingsvraagstukken spelen.

We denken in dit verband aan de vestiging van nieuwe (buitenlandse) bedrijven, bedrijfsuitbreidingen (extra vestiging vanwege groei), vernieuw- en/of verbouwplannen om te voldoen aan capaciteitsgebrek of volumegroei, etc. Uit eerdere onderzoeken van Stec Groep (Logistiek in Beeld 2016 en 2019) bleek al dat bij circa 30 tot 40% van de grotere logistieke bedrijven in Nederland een huisvestingsvraagstuk speelt op korte of middellange termijn. Een groot deel van de dynamiek, zo blijkt uit historische data, betreft bedrijven die nu al in Noordoost- of Zuidoost-Brabant gevestigd zijn. Deze dynamiek kan niet alleen opgevangen worden In de regionale programmeringsafspraken van Stedelijk Gebied Eindhoven is hierover opgenomen: “De gemeente Nuenen en de regio bespreken de invulling van dit terrein vanuit het nieuwe regionaal perspectief wanneer het mediationtraject tussen de gemeente Nuenen en de ontwikkelcombinatie geen oplossing oplevert om Eeneind-West te ontwikkelen. Met deze besprekingen wordt in ieder geval een start gemaakt begin september 2021. Voor zover de (koop)overeenkomsten tussen partijen op dat moment nog verplichtingen met zich meebrengen, kan de gemeente met de regio nog geen afspraken maken en zijn de besprekingen slechts oriënterend van aard.

Onderwerp van gesprek is in elk geval de huidige mogelijkheid voor de vestiging van grootschalige logistiek op deze locatie in relatie tot de kwalitatieve locatie-eigenschappen die voortkomen uit regionaal beleid. Het uitgangspunt hierbij is dat de juridische en financiële positie van de gemeente Nuenen ten aanzien van Eeneind-West hierdoor geen onoverkomelijke nadelige gevolgen mag ondervinden. Partijen informeren elkaar actief en periodiek over de voortgang van Eeneind-West en/of de ontwikkelingen in de regio.” 7

Potentie herontwikkeling voor grootschalige logistiek op brownfields 21.155

13

op nieuwe locaties zoals Heesch West, Laarakker, Westfields. Ook de bestaande bedrijventerreinen spelen hierin een belangrijke rol. Ook in de toekomt verwachten we dat circa 15-20% van de dynamiek in de bestaande voorraad zal plaatsvinden in Noordoost- en Zuidoost-Brabant. Hiervoor is goed inzicht in de kansen op bestaande bedrijventerreinen noodzakelijk.

3.5 Schuifruimte (soms) noodzakelijk voor herontwikkeling Herontwikkeling is een optie zodra de economische activiteit op een locatie sterk is afgenomen of vertrokken. Het gaat dan bijvoorbeeld om plekken waar een bedrijf vertrokken is, of waar vastgoed / kavel dusdanig verouderd is dat de functionaliteit beperkend is voor de bedrijfsactiviteiten (te krap, te ruim, niet meer passend bij de activiteiten, etc.). Bedrijven blijven liefst op bestaande plek De context van een bestaand bedrijventerrein maakt dat herontwikkeling of groei voor zittende bedrijven niet altijd te realiseren is. Verhuizen is voor bedrijven een laatste optie. Eerst zal een bedrijf kijken naar het optimaliseren van bedrijfsprocessen, maatwerkoplossingen en/of aanhuur om de overflow te organiseren. Pas als dat niet lukt is verhuizen of een extra locatie een optie. Immers, hier zijn grote kosten en (bedrijfs)risico’s aan verbonden. Vaak wordt gezegd dat ‘het kavel van de buurman maar een keer te koop is’. Indien dit het geval is kan een bedrijf groei realiseren met behoud van de bestaande locatie. Greenfields nodig om herontwikkeling te stimuleren De vraag naar logistiek vastgoed blijft hoog de komende jaren. Een deel van die ruimtebehoefte kan op bestaande bedrijventerreinen gerealiseerd worden. Echter, er zijn ook nieuwe locaties nodig.

Met de (mogelijke) realisatie van (bijvoorbeeld) Heesch West wordt hierop geanticipeerd. Soms is ook nieuw aanbod nodig om herontwikkeling of investeringen op bestaande terreinen mogelijk te maken. Het vertrek van een bedrijf kan aanleiding zijn voor een ander bedrijf om te investeren in vernieuwing of uitbreiding binnen de contouren van bestaande bedrijventerreinen. Voor een optimaal functionerende marktwerking is zowel de bestaande voorraad (incl. enige leegstand – tot het niveau van frictieleegstand van circa 5%) als nieuwe uitleg nodig. Immers, zonder deze schuifruimte loopt de markt vast. Bedrijven kunnen dan bij tijdelijke of acute ruimtevraag of bij aanhuur van een nieuwe locatie terecht in de bestaande voorraad.

Potentie herontwikkeling voor grootschalige logistiek op brownfields 21.155

14

4 Adviezen Advies 1: Cluster grootschalige logistiek op beperkt aantal bedrijventerreinen Selectief beleid voor vestiging van grootschalige logistiek op bestaande terreinen noodzakelijk Analoog aan de aanpak voor nieuwe bedrijventerreinen voor grootschalige logistiek 8, adviseren we om ook voor bestaande terreinen een selectief beleid te voeren. Hiervoor zijn een aantal argumenten aan te voeren. Voorkomen wildgroei van grootschalige logistiek in Noordoost- en Zuidoost-Brabant In Noordoost- en Zuidoost-Brabant zijn circa 315 bedrijventerreinen. Hiervan zijn er circa 110 markttechnisch geschikt voor grootschalige logistiek. Ze zijn gelegen bij hoofdinfrastructuur, aan waterwegen of hebben een grootschalig karakter. Beleidsmatig is het onwenselijk dat grootschalige logistiek zich op al deze 110 terreinen vrij kan vestigen. Hiermee ontstaat een wildgroei van grootschalige logistiek op allerlei bedrijventerreinen in de regio’s. Er ontstaat geen focus (o.a. op investeringen) en MKB kan worden ‘verdrongen’. Regio’s, waaronder ook Noordoost- en Zuidoost-Brabant, zijn steeds kritischer op de vestiging van grootschalige logistiek. In programmeringsafspraken hebben regiogemeenten afspraken gemaakt over welk type logistiek zij bij voorkeur willen faciliteren, op welke locaties en onder welke voorwaarden sprake is van die regionale meerwaarde (bv.

in Zuidoost Brainportgerelateerde logistiek en in Noordoost een koppeling met de agrifood en pharma clusters). Dit vanuit de schaarse ruimte, economische profilering en werkgelegenheid. Bestaande bestemmingsplannen op bestaande bedrijventerreinen sluiten mogelijkheden voor vestiging van grootschalige logistiek op veel plekken echter niet uit. Dit onderzoek kan een bijdrage leveren aan het identificeren van plekken waar potentie is voor herontwikkeling, zodat gemeenten actief/actiever kunnen sturen op de beleidsmatige doelen die zij stellen. Marktpartijen zijn zeer actief, ook in Noordoost- en Zuidoost-Brabant, waardoor gemeenten nu vaak overvallen worden door nieuwe vestigingsmogelijkheden. Dichter op de markt zitten helpt dus om te sturen op de economische profilering. Trechteren van investeringen in infrastructuur en voorzieningen Door op een select aantal terreinen de focus te leggen kunnen investeringen in infrastructuur en voorzieningen getrechterd worden naar die terreinen. Vaak zijn op deze bedrijventerreinen al grootschalige (logistieke) activiteiten gevestigd en zijn infrastructuur en voorzieningen al toegespitst op deze doelgroepen.

Focus op een aantal locaties zorgt ervoor dat ook investeringen in infrastructuur en voorzieningen getrechterd kunnen worden op enkele locaties, bijvoorbeeld investeringen in een hogere verkeersintensiteit, realisatie van clean energy hubs, vrachtwagenparkeerplaatsen of collectieve voorzieningen voor energietoepassingen. Wildgroei maakt dergelijke businesscases minder kansrijk. Clustering op een aantal plekken zorgt voor synergie- en efficiencyvoordelen Door te clusteren ontstaan synergie- en efficiencyvoordelen, bijvoorbeeld voor gezamenlijke investeringen of faciliteiten, zoals collectief vervoer (van medewerkers), gezamenlijke arbeidsmarktprogramma’s (bijscholing, omscholing, werknemerspool, etc.), het opzetten van een shuttle service vanaf (droge) bedrijventerreinen naar een terminal, oplaadstations voor elektrische voertuigen voor stedelijke distributie, et cetera.

In regionale afspraken zijn een beperkt aantal locaties vastgelegd waar de uitbreiding of vestiging van nieuwe (X)XL-logistiek mogelijk zal zijn (clusteringsbeleid). Deze locaties worden vraaggericht ontwikkeld, dus wanneer er een concreet initiatief in beeld is. Daarvoor is in iedere regio een werkwijze opgesteld. In 2016 is hiertoe een bovenregionaal afstemmingstraject overeengekomen waarbij uitbreidingsvragen voor (X)XL-logistiek op een beperkt aantal locaties kan landen in Brabant.

8

Potentie herontwikkeling voor grootschalige logistiek op brownfields 21.155

15

Focus – zonder exclusiviteit – op 30 bedrijventerreinen als mogelijke locaties voor grootschalige logistiek Stec Groep adviseert om voor de vestiging van grootschalige logistiek in Noordoost- en Zuidoost-Brabant te focussen op een 30-tal bedrijventerreinen. Het gaat dan om locaties waar al grote logistieke bedrijven aanwezig zijn, nieuw te ontwikkelen locaties (of locaties met nog een deel uitgeefbare grond) en locaties waar herontwikkeling opportuun is. Op deze terreinen is de infrastructuur en voorzieningen (grotendeels) op orde, worden (vaak al) planologische mogelijkheden geboden voor deze doelgroep en zijn volgens de uitgevoerde analyses ook in de toekomst (korte, middellange en lange termijn) kansen voor herontwikkeling of hergebruik. Opvallend in Noordoost- en Zuidoost-Brabant is dat er diverse bedrijventerreinen zijn waar een of enkele (grootschalige) logistieke bedrijven gevestigd zijn. Ten opzichte van Midden- en West-Brabant is er sprake van een meer versnipperd beeld. Hierdoor komt het dus voor dat op een grotendeels lokaal MKB-terrein toch een grootschalig logistiek bedrijf gevestigd is.

Criteria die voor de afweging van de locaties voor clustering relevant zijn: • Locaties kennen een uitstekende bereikbaarheid over de weg, bijvoorbeeld door de ligging nabij de snelwegafslag maar ook door beperkte belemmeringen en een goede infrastructuur naar het terrein/terreindelen (bijvoorbeeld niet door een woonwijk). • De locatie/het terrein kent een logistiek/industrieel profiel. Dat wil zeggen; er zijn nu al diverse (grote) logistieke en/of productiebedrijven gevestigd, waardoor synergie tussen bedrijven en collectieve voorzieningen mogelijk zijn. • Gelet op de ambities van multimodaal vervoer en modal shift is er in de directe omgeving een spoorof bargeterminal aanwezig, waar logistieke bedrijven gebruik van kunnen maken. • Er zijn op de locatie koppelkansen mogelijk tussen logistiek en overige bedrijven/omgeving, bijvoorbeeld waar het gaat om levering/ontvangen van energie, gebruik/ontvangen van warmte, etc. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de terreinen die Stec Groep adviseert voor (clustering van) grootschalige logistiek. Herontwikkeling voor deze doelgroep is daarmee op alle overige bedrijventerreinen onwenselijk. Hierbij overigens wel de kanttekening dat er vaak wel planologische mogelijkheden zijn voor herontwikkeling naar grootschalige logistiek. Zaak is om via (bestaand) instrumentarium deze mogelijkheden te beperken (zie hiervoor advies 2, 3 en 4).

Dat een terrein of terreindeel wordt aangemerkt als locatie waar grootschalige logistiek kan landen betekent overigens niet dat de locaties exclusief voor grootschalige logistiek zijn. Ook MKB-bedrijven (logistiek en niet-logistiek) blijven welkom op deze terreinen (indien planologisch mogelijk). Sturing op het type logistiek (bv. Brainport-gerelateerd of lokaal geworteld) is via publiekrechtelijk instrumentarium vrijwel niet mogelijk. Echter, naarmate vestigingsmogelijkheden beperkt worden tot een selectief aantal locaties wordt het voor overheden makkelijker om ook in gesprek te gaan en blijven met eigenaren op die locaties en daarmee te sturen op de gewenste (her)invulling van locaties.

16

Potentie herontwikkeling voor grootschalige logistiek op brownfields 21.155

Tabel 3: Advies Stec Groep voor selectie (bestaande) terreinen waar grootschalige logistiek mogelijk blijft Locaties waar grootschalige logistiek kan landen (waar logistiek profiel deels aanwezig is)

Noordoost-Brabant • Regionaal Bedrijvenpark Laarakker – Cuijk • Metal Valley – Heusden* • Amert – Meierijstad • Oude Haven – Meierijstad* • De Dubbelen – Meierijstad^ • Doornhoek – Meierijstad • Danenhoef – Oss • De Geer (diverse deelgebieden) – Oss • Elzenburg (diverse deelgebieden) – Oss^ • Vorstengrafdonk – Oss • Brabantpoort – Den Bosch* • Maaspoort – Den Bosch* • De Herven – Den Bosch* • Rietvelden – Den Bosch**^ • Hoogveld – Uden • Heesch West, Bernheze • Foodpark, Meierijstad***

Zuidoost-Brabant • Breeven – Best* • Heide – Best* • I.T. Hapert – Bladel* • Kempisch Bedrijvenpark – Bladel**** • Meerheide, KLG, Becx – Eersel • Eindhoven Airport – Eindhoven** • Flight Forum – Eindhoven • GDC Eindhoven Acht – Eindhoven • BZOB – Helmond • Hoogeind – Helmond • Bemmer A/B – Laarbeek* • Westfields I en II – Oirschot • Ekkersrijt – Son en Breugel** • De Run (4000, 5000, 6000*, 7000*) – Veldhoven***** • Eeneind West, Nuenen****** • Westfields Fase 3, Oirschot

Nieuwe (nog te ontwikkelen) terreinen voor grootschalige logistiek Onwenselijke locaties Alle overige bedrijventerreinen in NoordoostAlle overige bedrijventerreinen in Zuidoostvoor grootschalige Brabant Brabant logistiek UITZONDERINGEN EN/OF BIJZONDERHEDEN * op deze locaties is slechts een enkel grootschalig logistiek bedrijf (‘eenlingen’) gevestigd. Op deze locaties alleen de huidige vestiging ‘positief’ bestemmen en geen verdere clustering. Nadere uitwerking als vervolg op dit advies. ** op deze locaties zijn delen van het terrein gewenst voor grootschalige logistiek, met name omdat deze doelgroep al gevestigd is op deze terreindelen *** locatie is grotendeels uitgegeven, voor fase 4 lopen diverse opties **** de Kempengemeenten hebben in het uitgiftebeleid van KBP opgenomen dat grootschalige logistiek van buiten de Kempen niet wordt gefaciliteerd. Dat betreft kavels vanaf 1ha. Lokale logistiek, afkomstig uit de Kempen kan zich wel vestigen. Inmiddels is het KBP uitverkocht. De huidige logistiek kan gehandhaafd blijven. ***** op deze locaties is de infrastructuur mogelijk een beperking voor herontwikkeling naar grootschalige logistiek. Bij de afweging of deze locaties in aanmerking komen voor herontwikkeling is dit een belangrijk criterium. ***** zie hiervoor voetnoot 7 ^ op deze locaties zijn ook watergebonden kavels gelegen.

Hier dient een zorgvuldige afweging gemaakt te worden over al dan niet herontwikkelen van delen van het terrein voor grootschalige (droge) logistiek.

Het overzicht in bovenstaande tabel geeft een beeld van mogelijke locaties waar grootschalige logistiek zich ook in de toekomst kan vestigen. Het gaat dus – zoals ook al eerder beschreven – niet om exclusiviteit. Ook andere functies blijven welkom op deze locaties. Verdere sturing op het type logistiek is ook mogelijk, echter valt buiten de scope van dit onderzoek, maar kan wel in een vervolgaanpak verder invulling aan gegeven worden. Potentie watergebonden kavels of kavels met hogere milieucategorieën Een deel van de gesignaleerde potentiële locaties voor herontwikkeling zijn gelegen aan het water of kennen een HMC-label. Op diverse terreinen zijn kavels gelegen direct aan vaarwater. Op een deel van deze kavels zijn bedrijven gevestigd die nu geen gebruik maken van dat water. Andere bedrijven zijn juist afhankelijk ervan. Een aantal locaties wordt nu herontwikkeld zonder dat hier watergebonden bedrijvigheid terug komt. Hetzelfde geldt voor kavels met hogere milieucategorieën. Van belang is om de potentie van watergebonden kavels zo goed mogelijk te benutten en hier hoofdzakelijk vestiging van watergebonden bedrijvigheid te stimuleren. Ook dit pleit voor meer sturing en regie op bestaande bedrijventerreinen en selectiviteit ten aanzien van de vestigingsmogelijkheden op specifieke plekken.

Potentie herontwikkeling voor grootschalige logistiek op brownfields 21.155

17

KRUIP DICHTER OP DE MARKT OM BROWNFIELD-HERONTWIKKELING AAN TE JAGEN De ontwikkelde Brownfields Potentie Indicator (BPI) biedt nieuwe inzichten over de courantheid van plekken voor grootschalige logistieke activiteiten in Noordoost- en Zuidoost-Brabant. Lokale kennis en data is noodzakelijk om de potentie van plekken op waarde te schatten en te koppelen aan het economische profiel en beleidsambities. Door de uitkomsten uit dit onderzoek verder te verrijken met lokale data en kennis kruipt de overheid dichter op de markt. We denken aan kennis over groeiende en krimpende bedrijven, (periodieke) accountgesprekken en/of investeringsdynamiek. Hierdoor kan sneller gehandeld worden. Marktpartijen werken ook zo. Via business intelligence en lokale marktkennis weten zij vaak al posities in te nemen op bestaande bedrijfskavels. Gemeenten verliezen hiermee de regie en/of kunnen beleidsambities niet realiseren. Om te voorkomen dat ontwikkelingen zich op ongewenste plekken voordoen, adviseren we de gemeente actief beleid te voeren op bestaande bedrijventerreinen. Dit kan bijvoorbeeld door actief beleid te voeren op leegkomende plekken en in gesprek te gaan met eigenaren op die locaties over de gewenste invulling. Vanuit dit perspectief ligt er een noodzaak om veel energie en mankracht te zetten op de bestaande bedrijven en bedrijventerreinen.

Via accountmanagement kunnen wensen, kansen en bedreigingen worden opgespoord zodat vroegtijdig gewerkt kan worden aan verbetering van het ondernemersklimaat op de terreinen. Dit kan meegenomen worden met andere thema’s waarvoor accountmanagers regelmatig bij bedrijven op bezoek gaan, zoals arbeidsmarkt, openbaar gebied, veiligheid/ondermijning, energie/duurzaamheid. Uit de gesprekken is gebleken dat de gemeenten goed op de hoogte zijn wat er op de bedrijventerreinen en op de bedrijfskavels speelt. Dit is een sterk vertrekpunt. Toch zijn er ook plekken op bedrijventerreinen die minder bekend zijn, of waar contact met de ondernemers nog maar beperkt is (deels ook omdat de hoofdzetel van bedrijven in het buitenland gevestigd zijn).

Advies 2: Koppel de afspraken over selectief beleid aan programmeringsafspraken en investeringsagenda Bestaande en nieuwe bedrijventerreinen zijn sterk verbonden met elkaar Bestaande bedrijventerreinen vormen de backbone van de economie in Noordoost- en Zuidoost-Brabant. Een groot deel (indicatief tussen 50 en 70%) van de nieuwe bedrijven op greenfields komt van bestaande bedrijventerreinen (door ruimtegebrek, verplaatsing of veroudering van bestaande huisvesting), bedrijven die al in de regio gevestigd zijn. Programmeringsafspraken: meer plek voor bestaande terreinen In de programmeringsafspraken die regio’s en provincie opstellen ligt de focus vaak op de nieuw te ontwikkelen locaties. Gelet op het belang is het wenselijk om ook voldoende aandacht te hebben voor bestaande bedrijventerreinen. In de huidige afspraken wordt vaak wel de notie gemaakt van het belang van de bestaande voorraad, maar worden beperkt afspraken gemaakt over hoe deze te versterken. Het vitaal houden van deze plekken en zorgen dat hier investeringskansen verzilverd worden, moet een plek krijgen binnen de programmeringsafspraken.

Welke knelpunten ervaren bedrijven hier? Wat zijn kansen voor verbetering van het vestigingsklimaat? Welke investeringsdynamiek hebben zittende bedrijven? Welke potentie bieden brownfields? Is er schuifruimte? Wie pakt dit op? En hoe? De afgelopen drie jaar vond 20% van het transactievolume in de logistiek plaats op een brownfield. Ook uit de BPI komt naar voren dat er op korte en middellange termijn ruimte op brownfields (her)ingevuld kan worden. Sterker; als het transactievolume te sterk daalt (en er dus minder herontwikkeling is), dan zijn meer greenfield-locaties nodig. Immers, de uitgifte zal dan hoger liggen. Gelet op de huidige discussie zal hiervoor veel maatschappelijke weerstand zijn. Tegelijkertijd zorgt schaarste voor meer druk op de bestaande bedrijventerreinen waardoor herontwikkeling opportuun wordt. Dit toont de noodzaak om ook bestaande bedrijventerreinen (en locaties op die terreinen voor grootschalige logistiek) mee te nemen in

Potentie herontwikkeling voor grootschalige logistiek op brownfields 21.155

18

de programmeringsafspraken. Dit mede ook vanuit het voorkomen van wildgroei van grootschalige logistieke herontwikkeling op bestaande bedrijventerreinen en bijvoorbeeld beleidsambities om minder of slechts een bepaald type logistiek te faciliteren. Welke afspraken ten aanzien van bestaande bedrijventerreinen op te nemen in de regionale programmeringsafspraken om brownfield-herontwikkeling te stimuleren? We bevelen een aantal afspraken aan voor de regionale programmeringsafspraken, te weten: 1. Opnemen van gewenste locaties voor grootschalige logistiek (>3 hectare) op bestaande (en nieuwe) terreinen. In het proces om te komen tot de programmeringsafspraken in Noordoost- en Zuidoost-Brabant worden de voorkeurslocaties voor herontwikkeling vastgelegd. Het overzicht met de +/- 30 locaties (advies 1 Stec Groep) vormt hiervoor de basis. Een nadere verkenning op deze locaties is hierbij wenselijk. Omgekeerd zijn de locaties die niet als gewenst worden aangemerkt daarmee ongewenst. Provincie en gemeenten kunnen instrumentarium inzetten om op deze locaties stappen te zetten. Borging van de keuze voor terreinen kan plaatsvinden in de Omgevingsverordening (of via een parapluplan). Hierin wordt opgenomen een maximale kavelgrootte voor logistiek (bv.

> 3 hectare of > 5 hectare) en een lijst met (deelgebieden van) bedrijventerreinen waar vestiging mogelijk is (en uitgewerkt in een kaartbeeld). Door hierin gezamenlijk op te trekken ontstaat een level playing field voor de markt, en sturing naar de gewenste plekken. Een nadere uitwerking van instrumentarium moet onderdeel zijn van vervolg in de regio’s. 2.

Regionale afspraak over het ‘beter benutten’ van watergebonden (en hogere milieucategorie) bedrijfskavels in Noordoost- en Zuidoost-Brabant. In de programmeringsafspraken wordt de afspraak gemaakt om watergebonden kavels exclusief te behouden voor watergebonden bedrijven (of kavels waar hogere milieucategorie mogelijk is te behouden voor deze doelgroep). Op deze kavels zijn nu vaak niet-watergebonden (of lichtere) bedrijven gevestigd. Op enkele plekken liggen – aldus de BPI – kansen voor herontwikkeling. Het zou zonde zijn als ‘droge’ logistiek zich hier vestigt. Diverse gemeenten hebben bestemmingsplannen gewijzigd en daarin opgenomen dat huidig gebruik mogelijk is, maar bij vervreemding een watergebonden bedrijf op de locaties gevestigd moet worden. In de regionale programmeringsafspraken kan met de gemeenten over behoud van watergebonden locaties een termijn/afspraak gemaakt worden. Gemeenten kunnen dit dan op eigen tempo (en naar gelang de opgave/urgentie doorvoeren). 9 Zo wordt voorkomen dat plekken aan het water en investeringen in infrastructuur niet optimaal benut worden. Regiogemeenten pakken dit op, de provincie ziet toe op het nakomen van deze afspraak.

3.

Nog voordat het bedrijf tekent voor een nieuwe locatie is een ideaal moment om ook te beoordelen of de achtergebleven plek potentie biedt voor herontwikkeling. Zodra het bedrijf vertrokken is en een investeerder neemt positie in, wordt het moeilijker om een gewenste ontwikkeling af te dwingen. Uit gesprekken met marktpartijen en gemeenten blijkt dat er diverse nieuwbouwontwikkelingen spelen (bv. zodra Heesch West op de markt komt), waarbij bestaande locaties (distributiecentra) achtergelaten worden. Kortom, een ideaal moment om herontwikkeling met de eigenaar te bespreken en eventueel hierin te participeren. Het gaat dan niet zozeer om actieve grondpolitiek (hoewel dit wel een van de opties kan zijn), maar om het faciliteren van een gewenste ontwikkeling. Hiervoor is kennis en inzicht nodig en zijn actuele ruimtelijke kaders wenselijk om ontwikkelingen aan te jagen (zie ook het eerste advies). Gemeenten zijn hiervoor in principe aan zet, na een regionale afspraak hierover.

Investeringsagenda bedrijventerreinen kan knelpunten wegnemen voor herontwikkeling Reserveer voldoende middelen voor het toekomstbestendig maken van bestaande bedrijventerreinen. Dit komt bovenop het maken van regionale programmeringsafspraken voor bestaande bedrijventerreinen. 9 Onder andere de gemeente Venlo heeft recent een nieuwe bestemmingsplan gemaakt voor de haven. Hierbij geldt vanaf in werking treden van het bestemmingsplan een uitsterfbeleid voor niet-watergebonden activiteiten op locaties aan het water.

Potentie herontwikkeling voor grootschalige logistiek op brownfields 21.155

19

Vanuit breder perspectief (samenhang en integraliteit van middelen) gaat het dan om de maatschappelijke opgaven die voor bedrijventerreinen en de regionale economie van belang zijn (energietransitie, transitie naar circulaire economie, opleiden/arbeidsmarkt, etc.) en de toekomstbestendigheid van terreinen (zoals investeringen in de bereikbaarheid van gebieden zowel via de weg als andere modaliteiten). Door het wegnemen van knelpunten stimuleert en faciliteert u investeringen op bestaande bedrijventerreinen. We adviseren om ook op te nemen welke investeringen nodig zijn om op gewenste locaties toekomstbestendig te worden voor grootschalige logistiek. Een stimuleringsbeleid en een ontmoedigingsbeleid kunnen in onze ogen goed naast elkaar bestaan. WAT KAN EEN GEMEENTE ZELF DOEN OM HERONTWIKKELING TE STIMULEREN/OP TE SPOREN? Enkele tips en aanbevelingen aan gemeenten voor het opsporen, aanjagen en behouden van toekomstbestendige bedrijventerreinen: • Gemeenten kunnen in de (nog op te stellen) Omgevingsvisie gewenste en ongewenste ontwikkelingen op bestaande bedrijventerreinen duiden. Door in de visie beleid hierover te implementeren en dit vervolgens te vertalen in Omgevingsplannen ontstaat sturing op plekken. • Zaak is om – ook in economisch mindere tijden – niet te bezuinigen op bedrijvencontact.

• Niet bezuinigen, maar investeren op beschikbare capaciteit en middelen voor het (snel) aanpakken van knelpunten of investeringen in het verbeteren van de operationele bedrijfsvoering van bedrijven. Denk in dit verband bijvoorbeeld aan investeringen in de bereikbaarheid van bedrijventerreinen, personeel en/of de multimodale ontsluiting van terreinen. • Zorgen voor investeringsgerichte bestemmingsplannen (of Omgevingsplannen) met mogelijkheden voor bedrijven om te voldoen aan moderne kwaliteitseisen, zoals bouwhoogte en duurzaamheid. Wanneer is een bestemmingsplan investeringsgericht? We denken dan vooral aan een bouwhoogte van minimaal 15 meter, een bebouwingspercentage van 50 tot 70% (of hoger), de verplichting om parkeren op eigen terrein op te lossen (eventueel slechts beperkt op maaiveld) en het eisen van duurzaamheidsinvesteringen (zoals zon-op-dak, klimaatadaptatie en/of kwaliteitsniveau van BREEAMcertificering). Met name op oudere bedrijventerreinen zijn de bestemmingsplannen (voorschriften en regels) vaak minder courant. Met name een beperkte bouwhoogte of maximale kavelomvang kan beperkend zijn voor de herontwikkeling van plekken. Omgekeerd kan de gemeente via een voorbereidingsbesluit op ongewenste risicolocaties voorkomen dat er een ontwikkeling kan plaatsvinden.

Nadeel is wel dat gemeenten dan genoodzaakt zijn om binnen een jaar ook daadwerkelijk het bestemmingsplan te wijzigen. Alternatief is om dit samen met de provincie op te pakken.

Advies 3: Zet instrumentarium in om selectief beleid uit te voeren Gewenste plekken waar herontwikkeling nu zonder meer mogelijk is, dan wel onmogelijk is vanwege belemmeringen, verdienen een sterke aanpak om tot ontwikkeling te komen. We benoemen een drietal instrumenten om te sturen op gewenste locaties voor grootschalige logistiek. Figuur 4: Sturen op gewenste en (on)mogelijke locaties Mogelijk

Faciliteren, kansen pakken

Ontmoedigen

Ongewenst

Gewenst

Geen zorgen over maken

Werk van maken, belemmeringen wegnemen

Onmogelijk

Potentie herontwikkeling voor grootschalige logistiek op brownfields 21.155

20

1. Versnellingstafels en procescapaciteit organiseren Om (meer) plannen tot uitvoering te brengen adviseren we (sub)regionaal versnellingstafels te organiseren. Hieraan nemen in elk geval deel: lokaal actieve (logistiek) ontwikkelaars, beleggers en bouwers, provincie en (mogelijk) adviseurs. Allereerst wordt het belang van herontwikkeling geschetst. Daarna wordt gekeken of er op korte en middellange termijn kansen zijn of waar marktpartijen tegenaan lopen (en/of posities hebben). Eerste analyses over kansrijke plekken worden gedeeld met de markt en waar mogelijk aangevuld. Met behulp van deze kansen wordt gekeken waar daadwerkelijk tot actie kan worden overgegaan en knelpunten op te lossen waar nodig. Indien gewenst kan de versnellingstafel ook alleen opgepakt worden door overheden. Marktpartijen kunnen dan één-op-één gevraagd worden deel te nemen. Zo wordt strategisch gedrag voorkomen. In het verlengde hiervan adviseren we ook de inzet van extra procescapaciteit. De inzet van een ‘oliemannetje’ die spreekt met bedrijven op kansrijke herontwikkelings-plekken om te inventariseren of er kansen zijn voor herontwikkeling/relocatie. Samen met gevestigde bedrijven, eigenaren en/of marktpartijen wordt gekeken naar een haalbare businesscase. Het kan gaan om de volgende inzet: • Optimalisatie van projecten bijvoorbeeld door specifiek advies en/of onderzoek.

• Van plan naar actie zoals het wegnemen van drempels, bij elkaar brengen van partijen, brugfunctie naar diverse ambtelijke afdelingen, schakelen of verbinden met specifieke marktpartijen. • Ondersteuning gemeentelijke projectteams die werken aan een specifiek project. • Inzet van expertise op specifieke onderwerpen, zoals expertise op wet en regelgeving en planeconomie. • Financiële invulling, waaronder een bijdrage voorbereiden voor het herstructureringsfonds. 2. Opzetten van een fonds om herontwikkeling (mede) te financieren (indien wenselijk opnemen in regionale programmeringsafspraken) Via een revolverend fonds kan actief geparticipeerd worden in herontwikkeling, intensivering en kwaliteitsverbetering van grootschalige bedrijfskavels. Op projectniveau (individuele cases/terreinen) kan een dergelijk fonds een bijdrage leveren aan herontwikkeling. Het fonds/vehikel kan (1) zelf participeren in een gebiedsontwikkeling (bv. verwerven, saneren, hernieuwd uitgeven), kan (2) bijdragen via een achtergestelde lening en daarmee kapitaal lenen aan een marktpartij om herontwikkeling mogelijk te maken. Eventueel kan (3) ook een garantstelling gegeven worden voor de lening van de marktpartij. De overheid kan kapitaal tegen een gunstiger tarief verwerven (of financieren) dan marktpartijen, waardoor herontwikkeling eerder rendabel te maken is. De grond kan dienen als onderpand.

Nu is de neiging van marktpartijen om pas te investeren in herontwikkeling als een eindgebruiker in zicht is. Indien op risico gebouwd wordt, leidt dit niet tot een werkgelegenheidseffect. Hierdoor zijn beperkt bestaande kavels ‘op voorraad’. Een fonds kan worden opgezet voor herontwikkeling van brownfields, maar ook onderdeel zijn van een op te zetten investeringsagenda. Naast een startkapitaal bijeengebracht door overheden, wordt het fonds gevuld met een afdracht per m² op uit te geven bedrijventerrein. 10 Het houdt in dat een marktpartij/bedrijf bij de koop van een bedrijfskavel (van een specifiek benoemd bedrijventerrein) een extra bedrag bovenop de grondprijs betaald en de uitgevende partij dit afdraagt in het fonds. Het geld in het fonds kan ingezet worden om kansrijke herontwikkelingen door marktpartijen (mede) te financieren. Hieraan kunnen condities worden verbonden wanneer de marktpartij voor een bijdrage uit het fonds in aanmerking komt (bijvoorbeeld dat het plan voor herontwikkeling goedgekeurd moet zijn door college van B&W). Het te heffen extra bedrag op de nieuw uit te geven kavels komt niet ten laste van de bestaande exploitaties van de betreffende terreinen.