Bijlage 1a - Bestemmingsplan Lichthoven fase 1 (kavels C en D)

Vastgesteld bestemmingsplan

Lichthoven fase 1 (kavels C en D)

Lichthoven fase 1 (kavels C en D)

Inhoudsopgave Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding

7

1.1

Aanleiding

7

1.2

Het plangebied

7

1.3

Voorgaande plannen

9

1.4

Leeswijzer

10

Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied

11

2.1

Historisch perspectief

11

2.2

Stedenbouwkundige structuur

12

2.3

Projectprofiel

15

Hoofdstuk 3 Uitgangspunten, randvoorwaarden en beleidskader

27

3.1

Inleiding

27

3.2

Rijksbeleid

27

3.3

Provinciaal en regionaal beleid

38

3.4

Gemeentelijk beleid

42

3.5

Volkshuisvesting

49

3.6

Archeologische en cultuurhistorische waarden

54

3.7

Verkeer en parkeren

55

3.8

Groen

58

3.9

Verdichtingsvisie

62

3.10

Windhinder en bezonning

63

3.11

Explosieven

66

3.12

Kabels, leidingen en straalpaden

68

Hoofdstuk 4 Milieuparagraaf

71

4.1

Milieueffectrapportage

71

4.2

Bedrijven en milieuzonering

72

4.3

Geluid

74

4.4

Luchtkwaliteit

77

4.5

Externe veiligheid

82

4.6

Duurzaamheid

86

4.7

Bodem

90

4.8

Natuur

93

4.9

Trillingen

96

Hoofdstuk 5 Waterparagraaf

97

5.1

Inleiding

97

5.2

Beleid

97

5.3

Beschrijving watersysteem plangebied

101

5.4

Toekomstige situatie van het watersysteem

103

2

vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavels C en D) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving

107

6.1

Algemeen

107

6.2

Planmethodiek

107

6.3

Verbeelding

107

6.4

Planregels

107

Hoofdstuk 7 Handhaving

111

7.1

Algemeen

111

7.2

Handhaving voorliggend plan

112

Hoofdstuk 8 Financiële aspecten

113

Hoofdstuk 9 Procedure en maatschappelijke uitvoerbaarheid

115

9.1

Bekendmaking ex artikel 1.3.1 Bro

115

9.2

Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

115

9.3

Inspraak

115

9.4

Zienswijzen

116

vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavels C en D) Gemeente Eindhoven

3

4

vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavels C en D) Gemeente Eindhoven

Toelichting

vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavels C en D) Gemeente Eindhoven

5

6

vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavels C en D) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding

Het bestemmingsplan "Lichthoven fase 1 (kavels C en D)" bestaat uit een verbeelding (plankaart) met de daarbij behorende regels. Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.

1.2

Het plangebied

Het plangebied ligt in het centrum van de gemeente Eindhoven en wordt in grote lijnen begrensd door het spoorwegcomplex direct ten noordoosten van het plangebied. The Student Hotel ligt direct ten westen van het plangebied met daarachter het Stationsplein gesitueerd. Het gebied maakt deel uit van de herontwikkelingslocatie 'Lichthoven', voorheen ook wel aangeduid als "Stationslocatie Zuid-Oost".

Figuur 1.1: Luchtfoto met aanduiding van het plangebied (Blok C en D)

Het plan voor het gehele herontwikkelingsgebied Lichthoven voorziet in de bouw van kantoorgebouwen en woongebouwen en het gerealiseerde Student Hotel langs de Stationsweg (figuur 1.2).

De strook grond, gelegen tussen de geprojecteerde bebouwing langs het spoor en de bebouwing langs de Stationsweg, vormt de schakel tussen het Stationsplein en de rivier de vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavels C en D) Gemeente Eindhoven

7

Dommel en wordt ingericht als stadspark met een versteend karakter met daarin groene elementen. Het plan voorziet verder in de bouw van een parkeergarage. Met de gemeente zijn gesprekken gevoerd over de aanpassing van de uitgangspunten van het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan. In het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan waren gebouw C en D beoogd voor de realisatie van kantoren. In deze nog te realiseren gebouwen zijn sinds december 2019 echter woningen voorzien. Door de supervisor van de gemeente is de aanpassing en het eerste ontwerp van gebouw C en D reeds goedgekeurd.

Fasering Het gebied Lichthoven wordt in meerdere fasen ontwikkeld. De 1e fase betreft een gedeelte van de locatie van het voormalig postkantoor waarop het 'The Student Hotel' (op onderstaande tekening aangeduid met B) is geprojecteerd. De vervolgfasen betreffen de realisatie van de ondergrondse parkeergarage, de woongebouwen C en D en de realisatie van Lichthoven fase 2, een ontwikkeling die met name voorziet in de realisatie van kantoren. Om die vervolgfasen te kunnen verwezenlijken dienen ook nog planologische besluiten te worden genomen die volgens de daarvoor geldende procedures (op grond van de Wet ruimtelijke ordening of de Algemene bepalingen omgevingsrecht) moeten worden voorbereid.

Lichthoven 1 is gebouw A, B en C en D. Lichthoven 2 zijn de andere gebouwen, ook bekend als Edge. Lichthoven A is nu in procedure. Student Hotel is gerealiseerd.

Figuur 1.2: Luchtfoto met gebouwenprojectie

Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van gebouwen C en D, twee woongebouwen met in de plint commerciële voorzieningen. Hierna wordt het planvoornemen dan ook aangeduid 8

vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavels C en D) Gemeente Eindhoven

als 'Lichthoven (C en D)'. The Student Hotel (gebouw B) is inmiddels gerealiseerd en in gebruik. Gebouw A wordt momenteel ontwikkeld. Omdat de voorgenomen bouw van Lichthoven (C en D) een samenhangend geheel vormt met de overige ontwikkelingen in het gebied Lichthoven, en aangezien dat gebied op zijn beurt weer behoort tot het Stationsgebied, is het nodig om in deze toelichting van het bestemmingsplan de ontwikkeling van gebouwen C en D ook in het planologisch perspectief te plaatsen van Lichthoven en het Stationsgebied.

Lichthoven (C en D) voorziet globaal in twee woongebouwen. Gebouw C heeft een footprint van circa 49 bij 21 meter en een hoogte van circa 75m. Gebouw D heeft een footprint van circa 44 bij 18 meter en een hoogte van circa 28 meter. Binnen gebouw C en D worden maximaal 242 woningen en maximaal 1.000 m2 BVO aan commerciële voorzieningenmogelijk gemaakt. Hiervan zijn voorzieningen zoals horeca en detailhandel beperkt tot maximaal 500 m2 BVO. Daarnaast zijn binnen de plint andere functies zoals kantoren, flex werkplekken en ateliers mogelijk. In hoofdstuk 2 wordt uitgebreid ingegaan op het planvoornemen.

1.3

Voorgaande plannen

Het bestemmingsplan 'Lichthoven fase 1 (kavels C en D)' vervangt voor een gedeelte het bestemmingsplan "Eindhoven binnen de Ring", vastgesteld door de raad op 12 oktober 1998, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant op 1 juni 1999 en onherroepelijk geworden bij uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 13 juli 2000.

Figuur 1.3: Uitsnede geldend bestemmingsplan met globale ligging plangebied

Het gehele plangebied is ingevolge dit bestemmingsplan voorzien van de bestemming 'Centrumdoeleinden' met de aanduiding 'IV (Centraal Station/Raiffeisenstraat)'. Deze bestemming is onder andere gericht op de totstandkoming van woon-, kantoor-, verkeer-, parkeer-, groen-, maatschappelijke en commerciële functies. In het bijzonder wordt hier vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavels C en D) Gemeente Eindhoven

9

gedacht aan publieksfuncties en/of kantoren en/of wonen in de onderbouw (in 1 of 2 bouwlagen) en kantoren en/of wonen op de verdiepingen; het voormalige postkantoor kon hierin worden ingepast of herontwikkeld. Met inachtneming van de in dit bestemmingsplan opgenomen uitwerkingsregels dient deze bestemming te worden uitgewerkt (zie artikel 3.6 lid 1, onder b van de Wet ruimtelijke ordening (hierna te noemen Wro). Zolang aan deze uitwerkingsverplichting geen gevolg is gegeven geldt ter plaatse een bouwverbod en kunnen geen omgevingsvergunningen worden verleend voor bouwactiviteiten (met uitzondering van enkele met name genoemde bouwwerken van relatief ondergeschikte aard). Er is voor het plangebied geen uitwerkingsplan vastgesteld.

1.4

Leeswijzer

Deze toelichting bestaat uit 9 hoofdstukken. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is een beschrijving van het plangebied en vervolgens van het planvoornemen opgenomen. Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten bij en de randvoorwaarden en de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is beschreven op welke wijze rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid (met name de resultaten van het gevoerde overleg en de samenspraak/inspraak).

10

vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavels C en D) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 2

2.1

Beschrijving plangebied

Historisch perspectief

Eindhoven is ontstaan op het punt waar de riviertjes de Dommel en de Gender bij elkaar komen. In 1232 kreeg de nederzetting stadsrechten, maar tot het begin van de 19e eeuw blijft de stad klein en heeft deze slechts een beperkte regionale betekenis.

Door de aanleg van het Eindhovens Kanaal in 1846 wordt de economische reikwijdte van de stad vele malen groter. De aanleg van de spoorlijn in 1866 versterkt dat proces. Naast de opkomst van de grotere industrieën zoals de textiel aan de randen van de stad, is er ook een opleving van de bedrijvigheid in kleinere industrieën zoals de tabaksverwerking, leerlooierijen, brouwerijen en hoedenmakerijen. In 1874 wordt de stad daartoe uitgebreid met delen van Woensel en Tongelre. In 1891 vestigt Philips zich met een gloeilampenfabriek in het pand Emmasingel 31. Gaandeweg koopt Philips veel grond om naast de fabrieken ook woningbouw en allerlei maatschappelijke en culturele voorzieningen voor haar werknemers te kunnen bouwen. Om de snelle groei die de stad doormaakt te accommoderen worden in 1920 de dorpen Stratum, Strijp, Gestel, Tongelre en Woensel toegevoegd aan de stad. Van een verzameling dorpen groeit Eindhoven zo uit tot een industriële stad, waar de oude dorpslintstructuur nog goed in de huidige stadsplattegrond is terug te vinden.

Om de nieuwe relatie tussen de dorpen en de stad te verbeteren, worden in de loop der tijd verschillende uitbreidingsplannen gemaakt. In alle plannen is de vraag of en zo ja hoe de binnenstad vergroot moet worden, hoe de verkeersfuik van het noord-zuidverkeer in en door het centrum opgelost kan worden en tenslotte, hoe er een structurele verbinding gelegd kan worden tussen de dorpen en de binnenstad. Het meest bekende plan dat gemaakt is, is van de planoloog De Casseres in 1929, dat uitgaat van eerdere plannen, maar waarin de verkeerscirculatie nog verder is verbeterd. Het duurt echter tot na de 2e Wereldoorlog voordat de belangrijkste onderdelen van dit plan, namelijk de Rondweg en haar radiale ontsluitingswegen van en naar het centrum, worden gerealiseerd.

In de Tweede Wereldoorlog wordt de binnenstad van Eindhoven meerdere keren getroffen door bombardementen. De Wederopbouwplannen hebben enerzijds herstel van deze schade en opbouw van de stad tot doel, anderzijds wordt de vooroorlogse ambitie om het verkeer rondom vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavels C en D) Gemeente Eindhoven

11

en naar de binnenstad te verbeteren voortgezet, samen met hoe de binnenstad vergroot kan worden. De grootste ingreep die gedaan wordt is het aanleggen van het hoog spoor in noordelijke richting. Daardoor wordt een deel van Woensel bij de binnenstad gevoegd en ontstaat er een langgerekte zone direct naast het hoog spoor waar ruimte is voor nieuwe grootstedelijke functies zoals een modern station, een stadspostkantoor, warenhuizen en kantoren. Tevens maakt het hoog spoor een einde aan de barrière tussen het centrum en het stadsdeel Woensel. Dit betekent een grote verbetering voor het doorgaande verkeer in de noord-zuidrichting. De bereikbaarheid van de binnenstad wordt vergroot door het completeren van de binnenring. Vanaf 1961 is Eindhoven qua inwonertal de vijfde stad van Nederland en gaat de verkeersafwikkeling met de opkomst van de auto een bepalende rol spelen in de stadsontwikkeling. Verkeer i.c.de auto wordt als stimulans voor de groei van de stad gezien en als middel om grote functies in de binnenstad te faciliteren.

In het midden van de jaren '80 neemt de ruimte en de dominantie van de industrie op de stad af. Dit is vooral merkbaar in het centrum. Leegstaande bedrijfs- en industriegebouwen worden gesloopt of hergebruikt. De gerenoveerde bedrijfsgebouwen bieden plek aan de opkomende creatieve- en kennisindustrie. Bekende voorbeelden hiervan zijn de Witte Dame, de Lichttoren en het gebied Strijp S. Meer en meer wordt duidelijk dat een prettig (be)leefbare stad, die ruimte biedt aan wonen, winkelen, werken, horeca en leisure van groot belang is voor de aantrekkingskracht van Eindhoven. Het verbeteren en verdichten van de binnenstad wordt daarmee een belangrijk doel, mede in verband met de positie van de stad als 'hart' van de regio Zuidoost Brabant, beter bekend als Brainport.

2.2

Stedenbouwkundige structuur

2.2.1

Stedenbouwkundige situatie

De herontwikkelingslocatie Lichthoven ligt in het zogenaamde Stationsgebied. Dit gebied wordt aan de zuidzijde begrensd door de Stationsweg / 18-Septemberplein / Mathildelaan, aan de westzijde door het Philips Stadion, aan de noordzijde door Fellenoord en de rivier de Dommel aan de oostzijde.

12

vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavels C en D) Gemeente Eindhoven

Figuur 2.1: Stationsomgeving Eindhoven met plangebied donkerblauw omlijnd

De afmetingen van de gehele herontwikkelingslocatie Lichthoven is 70 x 230 meter en ligt precies in de zone van het oorspronkelijke laag spoor, op de plek van het vroegere goederenemplacement. Hier stond de langgerekte goederenloods van Van Gend & Loos. Nadat het hoog spoor was aangelegd is het laag spoor opgeruimd en enige jaren later op die plek direct aan het nieuwe Stationsplein het postkantoor gebouwd (architect Friedhoff/Bolten, mei 1961). Dit postkantoor is in 2015 gesloopt. De hoogte van het voormalige postkantoor was 26 meter. Aan de overzijde van de Stationsweg en evenwijdig aan de locatie staan appartementengebouwen met hoogtes van 25 tot 28 meter, voor het oog passend bij het postkantoor. Verderop aan de Dommel staat de Effenaar met een hoogte van ongeveer 23 meter. Het station is ruim 12 meter hoog, de klokkentoren het dubbele. Op zekere afstand in westelijke richting staat de Bijenkorf met een hoogte van ongeveer 15 meter.

vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavels C en D) Gemeente Eindhoven

13

Figuur 2.2: Foto voormalig postkantoor

Figuur 2.3: Topografische kaart plangebied (bron: topotijdreis.nl, ERSI)

14

vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavels C en D) Gemeente Eindhoven

Uitgangspunt voor het ontwerp van het nieuwe ensemble van gebouwen in het herontwikkelingsgebied met de naam Lichthoven is dat het ruimtelijk past in de gebouwde omgeving en bijdraagt aan een evenwichtige en herkenbare opbouw van het centrum van de stad. Maat en schaal van de nieuwe bebouwing dient gerelateerd te zijn aan de belangrijkste hoogtematen van de directe omgeving en ook in schaal te passen. Dit heeft geresulteerd in een verdeling van de locatie in twee stroken, namelijk één parallel aan de Stationsweg en één parallel aan het spoor. De gebouwen in de strook die direct grenst aan de Stationsweg hebben een hoogte die past bij die van de gebouwen aan de overzijde van de Stationsweg. Deze maat bedraagt in het ontwerp 21 meter. De gebouwen in de zone parallel aan het spoor hebben een hoogte die een opmaat vormt naar de maat en schaal van het Stationsgebied aan de noordzijde van het spoor, direct grenzend aan de Fellenoord. Deze maat loopt op vanaf de Dommel richting het Stationsplein van ongeveer 33 tot 50 meter. The Student Hotel (gebouw B) op de hoek van het Stationsplein en de Stationsweg vormt een stedelijk oriëntatiepunt met zijn hoogte van 72 meter. Het kantoorgebouw Lichthoven (A) krijgt een hoogte van 51 meter en vormt daarmee de overgang van het hogere Student Hotel in noordelijke richting en de visuele afronding van het centrumgebied ten zuiden van het station.

De beoogde gebouwen C en D krijgen een hoogte van respectievelijk 75 meter en 28 meter. Samen met het Student Hotel, Lichthoven A en de andere gebouwen van Lichthoven kan deze strook gezien worden als de completering van deze 'wederopbouwstrook' die destijds met het hoogspoor is toegevoegd aan de binnenstad.

Van belang is tevens de 'stedelijke transparantie' van noord naar zuid en vice versa. Dit valt samen met het uitgangspunt dat er geen doorgaande stedelijke wand vanaf het Stationsplein tot aan de Dommel gebouwd mag worden, maar dat deze wand met een totale lengte van 230 meter een sterke geleding krijgt in meerdere gebouwen van een kortere lengte met tussen deze gebouwen zo transparant mogelijk ontworpen 'tussendelen'. Dit correspondeert ook met het begin 2002 gereed gekomen Kennedy Business Center aan de noordzijde van het spoor, waar de gebouwen haaks op het spoor zijn gebouwd vanwege deze belangrijke visuele verbinding van noord en zuid.

Met betrekking tot het verkeer zal er in de nabije toekomst veel gaan veranderen. Het Stationsplein wordt meer en meer ingericht ten faveure van de voetganger en fietser. Het autoverkeer zal 'te gast' zijn op het Stationsplein. Het nieuw in te richten gebied zal naast deze verkeersfunctie óók verblijfskwaliteit gaan krijgen. Vooral de groene inrichting van dit deel van het Stationsplein zal hieraan een belangrijke bijdrage leveren (zie de visie “Stationsgebied Eindhoven: verbinden en verblijven” uit 2005 en de daaraan verbonden ontwerpstudie Stationsplein Zuid uit 2010). De ontsluiting van de in het herontwikkelingsgebied te realiseren ondergrondse parkeergarage (fase 2) zal plaatsvinden vanaf de Stationsweg, die via de Fuutlaan direct is aangetakt op de Ring (alle richtingen). De Stationsweg krijgt een nieuw profiel waarin ruimte wordt gelaten voor het riviertje de Nieuwe Gender die zal uitmonden in de Dommel. De Stationsweg krijgt aan weerszijden een doorgaande bomenrij, die doorgaat tot aan de Vestdijk.

2.3

Projectprofiel

2.3.1

Wat vooraf ging

Het in 2007 vastgestelde stedenbouwkundige plan voor de locatie Lichthoven voorzag in de bouw van 77.000 m² bruto vloeroppervlakte (bvo), verdeeld in commerciële functies (5.000 – 10.000m² bvo), kantoorfuncties (30.000 m² bvo) en woonfuncties (20.000 – 40.000 m² bvo) in meerdere gebouwvolumes. Dit is exclusief de benodigde parkeerruimte. Het plan zou ruimte moeten bieden aan 200 – 400 woningen en in twee fases gerealiseerd worden. vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavels C en D) Gemeente Eindhoven

15

Figuur 2.4: Oorspronkelijk stedenbouwkundig plan 2007

Vanwege de vanaf 2008 veranderende economische situatie is het stedenbouwkundige plan de daarop volgende jaren meerdere malen gewijzigd. Er zijn vele (sub)varianten bedacht en uitgewerkt. Ook het totaal te maken BVO per kavel is vaak bijgesteld. De laatste versie van het stedenbouwkundige plan d.d. 21 november 2019 betreft een verdere uitwerking van een eerder plan uit 2014.

16

vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavels C en D) Gemeente Eindhoven

Figuur 2.5: Stedenbouwkundig plan in BVO uit 2014 (Bron: de Architecten Cie B.V.)

De programmering wisselde soms per kavel, met name bij kavel B (wonen>hotel>wonen>student hotel), en ook voor kavel C. Maar het basis idee was een strook te maken met kantoren (A,C,E,G) langs het spoor en wonen langs de Stationsweg (B,D,F,H). In de tijd dat er nog gedacht werd over een kantoorstrook langs het spoor was het idee om in gebouw C, E en G bovengronds parkeren mogelijk te maken, deels opgenomen in het spoortalud en niet zichtbaar vanaf de Stationsweg. In de huidige plannen wordt van die mogelijkheid gebruik gemaakt door Edge.

Figuur 2.6: Bouwenvelop stedenbouwkunidg plan 2019 (bron: KCAP)

De in figuur 2.6 weergegeven tekening betreft een ten behoeve van het VOSP aangepaste versie van het ontwikkelkader dat namens gemeente Eindhoven door KCAP is uitgewerkt. Hierin zijn de afwijkingen ten opzichte van het eerder vastgestelde ontwikkelkader weergegeven. In afwijking van dit plan is door gemeente en wordt door supervisor ingestemd met gebouw C. De oorspronkelijke geplande toren met een hoogte van 125 meter ter plaatse van het voormalige postkantoor is vervangen door een aanmerkelijk lagere toren (The Student Hotel) van 72 meter (exclusief ondergeschikte bouwdelen zoals liftopbouwen en installatieruimten) op de hoek van het Stationsplein en de Stationsweg. Het 'verlies' aan bvo's dat dit met zich meebrengt wordt opgevangen in de andere te realiseren gebouwen direct grenzend aan het spoor. vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavels C en D) Gemeente Eindhoven

17

Blijvend is de ambitie van het plan om het Stationsplein te verbinden met de Dommel. De inrichting van de publieke ruimte in het gebied schept hierbij oriëntatie en gewaarwording voor passanten en omwonenden. De woonfuncties bevinden zich aan de Stationsweg, de kantoorfuncties aan het spoor. Op deze manier vormen de kantoorgebouwen een geluidsbuffer voor de woongebouwen. Overigens is een van de laatste ontwikkelingen binnen het gebied Lichthoven dat gebouw C toch wordt ingezet om woningbouw te realiseren. Het gehele plan bestaat uit acht gebouwen met daarin een gemengd programma van appartementen, hotel, kantoren, fietsenstalling en parkeergarage. De afstand tussen de woongebouwen aan de Stationsweg is dusdanig groot dat de kantoorgebouwen aan de binnenzijde van het plan toch duidelijk zichtbaar zijn en aldus een zichtbaar adres hebben aan de Stationsweg. De gebouwen zijn in twee stroken parallel aan elkaar opgesteld. Tussen beide stroken bevindt zich de informele route van plein naar rivier. Belangrijk is hier de zichtlijn tussen beide punten, zodat het publiek niet alleen tussen de gebouwen beweegt maar ook van het ene punt naar het andere kan gaan en omgekeerd. Dit stelt belangrijke eisen aan beide punten, met name waar het de verblijfskwaliteit betreft van zowel het Stationsplein als aan de andere kant aan de oever van de Dommel. 2.3.2

Het planvoornemen

Gebouw C en D worden geplaatst op kavel 2261. De balkonzone van gebouw D ligt deels op kavel 2261 en deels op 2310. Het huidige tijdelijke parkeerterrein staat op kavel 2261 en 2310. Behalve kavel 2310, zijn alle kavels eigendom van Stationslocatie ZO Eindhoven C.V. Voor het gehele plan Lichthoven (Stationsplein tot aan de Dommel) wordt een integraal inrichtingsplan gemaakt voor de buitenruimte (zie paragraaf 2.3.4).

Binnen gebouw C en D worden maximaal 242 woningen en maximaal 1000 m2 BVO aan commerciële voorzieningen (waarvan maximaal 500 m2 BVO detailhandel en horeca) mogelijk gemaakt.

Gebouw C en D zijn hoogwaardige woongebouwen in het Stationsgebied in Eindhoven. De gebouwen reageren als massa op de directe context waarin ze zich bevinden en dus ook op elkaar. Samen met ‘The Student Hotel’ en Gebouw A vormen ze een rode loper van het Stationsplein naar Lichthoven fase 2 (Edge) en de Dommel door het nieuwe stedelijke gebied Lichthoven fase 1. De vier gebouwen van Lichthoven fase 1 vormen een architectonische familie. Kruislings ten opzichte van elkaar vertonen de gebouwen gemeenschappelijke kenmerken. De massa van gebouw C is verticaal, smal en hoog en is stedenbouwkundig en qua hoogte in dialoog met het vlakbij gelegen, eveneens verticale, ‘The Student Hotel’. In de gevel wordt de verticaliteit versterkt door brede verticale penanten, dit vormt een contrast met de horizontale gevel van het kantoorgebouw A. Balkons en hoge ramen laten zien dat dit een woongebouw is. De lagere verdiepingen van gebouw C zijn langer en breder. Een ruimtelijke overwegend houten pergola constructie waarin groen is opgenomen verzacht de landing van de hoge toren en creëert meer menselijke maat en kleinschaligheid in het gebied tussen C en D. Gebouw D heeft een gevel met een horizontale oriëntatie, net als het schuin tegenover gelegen gebouw A. D is het laagste gebouw binnen het ensemble van vier gebouwen van Lichthoven fase 1.

Het gebouw heeft open en transparante uitnodigende hoeken die goed zichtbaar zijn voor voetgangers en voertuigen vanaf de Stationsweg. Horizontale banden van rode baksteen met balkons die in positie variëren vormen een zachte aanvulling op de zakelijke, glanzend rode uitstraling van Gebouw A. Het gebouw heeft een actieve uitstraling aan alle kanten. De schijnbaar willekeurige posities van de uitkragende balkons van zowel gebouw C en D zorgen voor speelsheid in het nieuwe gebied.

18

vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavels C en D) Gemeente Eindhoven

Figuur 2.7: Gevelprincipe t.o.v. het naastgelegen bebouwing (Bron: de Architecten Cie B.V.)

Stedenbouwkundige massa Gebouw C en D maken onderdeel uit van het stedenbouwkundig plan Lichthoven. De footprint van gebouw C is een rechthoek van circa 49 bij 21 meter (exclusief balkons en luifels). Het volume heeft dezelfde hoogte als “The Student Hotel”. De massa is rechthoekig met de lange zijde in oost-west richting. Gebouw C bevat circa 14.750 m2 BVO, exclusief balkons/buitenruimten, bovengronds met een tweelaagse parkeerkelder van circa 7.200 m2 BVO. Het programma bevat een dubbelhoge plint met collectieve functies, werk-woon ruimtes, de entreelobby voor de woningen en fietsenstalling. Daarnaast zijn hier in de plint commerciële functies mogelijk. Het programma op de daarboven gelegen verdiepingen bestaat volledig uit woningen.

Onder gebouw C en D is de ondergrondse parkeergarage gelegen.

vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavels C en D) Gemeente Eindhoven

19

Figuur 2.8: Impressie Gebouw C eb D vanaf de Effenaar(Bron: de Architecten Cie B.V.)

De footprint van Gebouw D is een rechthoek van circa 44 bij 18 meter (exclusief balkons en luifels). Het volume is qua hoogte gelijk aan het ten oosten gelegen gebouwdeel van Edge (Lichthoven fase 2). De massa is rechthoekig met de lange zijde in oost-west richting, parallel aan Gender en Stationsweg. Gebouw D bevat circa 5.650 m2 BVO, exclusief balkons en buitenruimten. Het programma omvat commerciële ruimtes, grondgebonden woningen, twee entreelobby’s voor de woningen en de fietsenstalling in de begane grondverdieping. Het programma op de daarboven gelegen verdiepingen bestaat volledig uit woningen.

20

vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavels C en D) Gemeente Eindhoven

Figuur 2.9: Dwarsdoorsnede in verhouding met The Student Hotel (bron: de Architecten Cie B.V.)

Bouwplan In afstemming met de gemeente, de supervisor en de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit wordt een bouwplan ontwikkeld. Het opgestelde en goedgekeurde voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan (vosp) is opgenomen in bijlage Bijlage 1. Dit ontwerp is in principe al goedgekeurd door supervisor. Dit bestemmingsplan geeft een kader voor deze ontwikkeling. In het bouwplan word het ontwerp nader uitwerkt en gedetailleerd.

Hieronder vindt een beschrijving van het bouwplan in relatie tot haar omgeving. Het bouwplan wordt verder uitgewerkt naar het definitief ontwerp stedenbouwkundig plan (dosp) en vervolgens naar de aanvraag omgevingsvergunning.

Cultuurhistorie Het huidige Stationsgebouw stamt uit 1956 als onderdeel van een grootschalig wederopbouwplan (o.l.v. architect J.A. van der Laan) voor het centrum van Eindhoven. Het oude station was tijdens de oorlog beschadigd en er werd voor gekozen om een modern en monumentaal Stationsgebouw (ontworpen door architect Koenraad van der Gaast) hiervoor in de plaats te bouwen. Het complex bestaat uit grofweg uit twee onderdelen: een entreegebouw en de perrons met een overkapping. Het entreegebouw is in een modernistische stijl ontworpen en wordt gekenmerkt door een monumentale glaswand. Onder deze pui bevindt zich over de hele lengte colonnade. De materialisering wordt gedomineerd door gladde en moderne materialen. De perronoverkapping is functioneel en industrieel vormgegeven en is een paar jaar ouder. De constructie bestaat uit stalen Bailey-element welke oorspronkelijk werden ontwikkeld voor militaire bruggen. De gebouwen van Lichthoven fase 1 gaan een relatie aan met het bestaande stationscomplex (met name het Stationsgebouw, de dubbele luifel naast het stationsgebouw en de perronoverkappingen) welke als Rijksmonument in zijn waarde wordt gelaten en waar elementen zoals de overstek van het station, een actieve plint en het helder definiëren van het Stationsplein worden versterkt. Deze worden hieronder verder beschreven.

vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavels C en D) Gemeente Eindhoven

21

Stedenbouwkundig Qua schaal en massa sluit het aan op de rationele vormen van het stationsgebouw en de perronoverkapping; heldere rechthoekige volumes met dito plattegronden. Met de realisatie van blok C en D wordt doorstroming en doorwaadbaarheid door Lichthoven van Station naar de Dommel bevorderd en grenst het station vanaf dan ook aan de zuidoostkant aan stedelijk gebied.

Architectuur Het ontwerp van gebouw C en D sluit aan op belangrijke elementen die in gebouw A en ‘The Student Hotel’ ook aanwezig zijn. De sterke verticale lijnen van gebouw C zorgen voor een aanvulling op de verticale belijning van ‘The Student Hotel’. De horizontale banden van gebouw D zorgen voor een zachte aanvulling op gebouw A. Grote openingen en balkons met veel groen zorgen voor een welkom contrast met kantoorgebouw en ook hotel. Daarmee vormen de gebouwen een architectonisch ensemble.

Lichthoven - semi-openbare ruimte Het gebruik van materialen die mooi verouderen op de lagere verdiepingen van gebouw C en D zorgen voor een menselijke maat op maaiveld. Er is aandacht besteed aan het maken van een vriendelijke en geactiveerde openbare ruimte. De houten pergola structuur op de onderste verdiepingen van gebouw C zijn voorzien van beplanting. Dit geeft de toren een zachte landing en menselijke maat. De balkons van beide gebouwen zorgen voor een veilig en ontspannen sfeer met zicht op straat.

Privacy Binnen een straal van 50 m van gebouw C en D bevinden zich het Station, ‘The Student Hotel’ (logiesfuncties), gebouw A (kantoorfunctie), de Edge gebouwen (woon- en kantoorfunctie) ten noorden van de Stationsweg en Gender. Aan de zuidkant van de Stationsweg bevinden zich de Effenaar (Popzaal) en enkele woongebouwen. Het straatprofiel van Stationsweg en Gender wordt groener en autoluw en krijgt meer menselijke maat. De natuurlijke barriëre van de nieuw zichtbaar gemaakt waterloop van de Gender in combinatie met de breedte van het straatprofiel zorgt voor voldoende privacy voor de reeds bestaande woningen en een verbetering in woonkwaliteit in de vorm van een transformatie naar een compacte stedelijke omgeving in een woonstraat. Hierdoor zal de sociale veiligheid toenemen op straat. Het kleinere gebouw D vormt een zichtbuffer tussen het grotere gebouw C en de bestaande bebouwing aan de Stationsweg. Het hoge en brede Gebouw C vormt een geluidsbuffer tussen het spoor en gebouwen die ten zuiden liggen van gebouw C.

22

vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavels C en D) Gemeente Eindhoven

Figuur 2.10: De afstand vanaf het beoogde bebouwing tot functies in de omgeving (bron: de Architecten Cie B.V.)

Bezonning Op verschillende data is het effect van de schaduwvorming van het gebouw getoetst. Dit is op de dagen gedaan waar de zon het hoogst (21 juni) en het laagst is (21 december). De zon op 21 maart en 21 september geven het beste beeld van de gemiddelde bezonning door het jaar heen. De bezoningsstudie is opgenomen in bijlage 23 bij deze toelichting.

Uit de bezonningsstudies blijkt dat de gebouwmassa van gebouw C vooral een slagschaduw op het spoor en het station creëert. Ten oosten en westen van het gebouw veroorzaakt de massa minimale slagschaduw. Gebouwen ten zuiden van de Stationsweg ondervinden geen verandering aan de huidige situatie door de nieuwe gebouwen ten noorden van de Stationsweg.

De gebouwmassa kan voor een schaduwwerking zorgen op de nog te ontwikkelen gebouwen van deelgebied Edge. Bij de ontwikkeling van Edge dient hier in een latere fase rekening mee te worden gehouden. 2.3.3

Mobiliteit

Definitieve situatie De locatie bevindt zich naast het station ‘Eindhoven Centraal’ en aan het Stationsplein. Vanwege deze gunstige ligging naast het trein- en bus knooppunt, is het de verwachting dat veel mensen met het openbaar vervoer zullen reizen.

Onder de gebouwen C en D wordt een half verdiepte parkeergarage gerealiseerd. De ondergronds parkeerkelder van gebouw C, D en A zijn verbonden. In de parkeergarage wordt ook ruimte gereserveerd voor parkeerplaatsen voor Lichthoven A en Student Hotel.

Voor de fietsen komen er 753 fietsenstallingsplekken. (Zie voor berekening Bijlage 1). De parkeergarage/ fietsenstalling van gebouwen C, D zijn door middel van een luie trap met fietsgoten tussen The Student Hotel en gebouw D via de Stationsweg ontsloten. Voor hulpdiensten is gebouw C middels de hoofdentree(s) ten zuiden van het gebouw bereikbaar. Gebouw D is middels de hoofdentree aan de noordzijde alsook de entrees van de vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavels C en D) Gemeente Eindhoven

23

commerciële ruimten/ woningen aan de oost en/of zuid en/of west zijde bereikbaar. Aan de zuidzijde van het spoor zal er parallel aan het spoor t.b.v. calamiteiten op het spoor ruimte gereserveerd worden voor de aanleg van een calamiteitenroute.

Figuur 2.12: Mobiliteit van voetgangers, fietsers en auto in de definitieve situatie (bron: de Architecten Cie B.V.)

2.3.4

Inrichting openbare ruimte

Voor het gehele gebied van het Stationsplein tot aan de Dommel (inclusief de Stationsweg en de Gender) is er een integraal inrichtingsplan Lichthoven (concept) gemaakt voor het openbaar gebied welke als bijlage 2 bij de regels van dit bestemmingsplan is opgenomen. In het voorkeursscenario wordt uitgegaan van een sterke verankering aan de Dommelzone met vergroening en routes. Een zo’n groen mogelijke inrichting van het parkeerdek en spoorberm sluit aan op de groenstructuur van parken en tuinen langs de Dommel. Het tweede ankerpunt van de visie is een heldere aansluiting op de Stationweg en het stedelijk weefsel van de binnenstad van Eindhoven met een robuuste geprofileerd trottoir/promenade waar de bestaande platanen kunnen worden behouden. De structuur van de Stationsweg wordt verder ontrafeld door de Gender tussen rijbaan en fietspad als stadssingel in te passen.

24

vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavels C en D) Gemeente Eindhoven

Figuur 2.14: Concept inrichtingsplan - voorkeursscenario (bron: ZUS)

In dit scenario's wordt er vanuit gegaan dat de nieuwe gebouwen in het plan Lichthoven door middel van een sterk vergroend openbaar dek met elkaar verbonden worden. Het dek ligt op een half-verdiepte parkeergarage, waardoor het 1,5 m hoger dan het maaiveld ligt. Op het dek staan verhoogde bakken waar de planten in staan. Deze ‘groene’ bakken zorgen voor meer bergingscapaciteit in het geval van extreme regenval. Ook op andere manieren wordt er ruimte gemaakt voor meer bergingscapaciteit: zo wordt de Gender naar de oppervlakte gehaald, zodat deze gebruikt kan worden als overstort voor het rioleringsstelsel en afwateringkanalen van de stad. Hulpdiensten kunnen de gebouwen bereiken via de spoorzijde of de Stationsweg.

Figuur 2.15: Referentiebeeld sterk vergroend openbaar dek (bron: ZUS)

vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavels C en D) Gemeente Eindhoven

25

In de regels van dit bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen met betrekking tot de realisatie en instandhouding van het groen op de balkons en de inrichting van de openbare ruimte.

26

vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavels C en D) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 3 beleidskader

3.1

Uitgangspunten, randvoorwaarden en

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI), september 2020

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. Als we alle wensen naast elkaar leggen, ontstaat het volgende beeld. We willen een land: dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water; met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap; waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland; met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast; waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.

dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren; waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water; dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving. Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit noemen we 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavels C en D) Gemeente Eindhoven

27

De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen. Voor dit project relevante nationale belangen zijn: Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving. De belangrijkste keuzes zijn: Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit Ruimte voor overgang naar een circulaire economie Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen Wonen is voor dit project het meest relevant. Tot 2030 moeten er ongeveer 1 miljoen woningen gebouwd worden. Dit zal grote impact hebben op de ruimtelijke ordening. Er wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen tussen steden behouden blijft. De nieuwe woningen moeten betaalbaar en goed bereikbaar zijn. Bewoners moeten tevens een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren. Dat vergt grote investeringen in openbaar vervoer, veilige fiets- en wandelpaden, meer groen, ontmoetingsruimte en wateropvang in de stad, en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad.

Met deze aanpak van verstedelijking wordt niet alleen het woningaanbod, maar ook de leefomgevingskwaliteit in de stad verbeterd. Eindhoven De grootste concentratie van economische activiteiten met de daaraan verbonden werkgelegenheid vindt vooral plaats in het gebied van de rechthoek van stedelijke regio's in het Stedelijk Netwerk Nederland (Amsterdam - Utrecht - Amersfoort - Zwolle Arnhem/Nijmegen - Eindhoven-Brabantse stedenrij - Rotterdam - Den Haag). Hier is ook de grootste verstedelijkingsopgave. De Metropoolregio Eindhoven (MRE) heeft een gespannen woningmarkt: Spoorzone Eindhoven (waaronder Eindhoven Internationale Knoop XL, Strijp S en Strijp T) is aangemerkt als zoekgebied voor grootschalige woningbouwontwikkeling. Toetsing Het project is onderdeel van een grotere gebiedstransformatie, waarbij wordt ingezet op intensivering en functieverbreding met meer woningen en voorzieningen om de leefbaarheid er te vergroten. Dit sluit aan bij het principe uit de NOVI om functies niet rigide uit elkaar te houden. Het project is in lijn met de NOVI.

3.2.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

Voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven (artikel 3.1.6, lid 2 Bro: "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling"). Voor stedelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied moet daarnaast worden gemotiveerd waarom deze niet binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd kunnen worden (= uitgebreide motiveringsplicht).

28

vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavels C en D) Gemeente Eindhoven

De Laddertoets moet dus worden uitgevoerd wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In artikel 1.1.1 onder i van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip stedelijke ontwikkeling vastgelegd. Als stedelijke ontwikkeling wordt genoemd: "ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen". In het Bro is geen harde ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Uit jurisprudentie blijkt dat het toevoegen van meer dan 11 woningen wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. Voor andere functies wordt 500 m2 als indicatieve ondergrens gezien. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. De huidige planologische mogelijkheden zijn vertrekpunt voor de beoordeling of iets een stedelijke ontwikkeling is.

Toetsing Aan de Stationsweg in Eindhoven zijn twee woongebouwen beoogd met in totaal 242 woningen. Op de begane grond wordt een commerciële functie gerealiseerd van maximaal 1.000 m2 (waarvan maximaal 500 m2 aan horeca en detailhandel) ten behoeve van een gewenste levendige plint. Hierbij kan worden bijvoorbeeld worden gedacht aan een openbare horecagelegenheid, detailhandel (geen supermarkt) of bedrijven met een publiekgerichte functie. Daarnaast zijn binnen deze 1.000 m2 werkruimten zoals flexwerk- en co-werkplekken mogelijk.

In het geldende bestemmingsplan is een uitwerkingsplicht opgenomen voor bebouwing op het Stationsplein-west met als mogelijke functies detailhandel en horeca in de onderbouw van 1 of 2 lagen en kantoren en/of wonen en/of bijzondere voorzieningen op de verdiepingen. Er wordt in dit geval een nieuw bestemmingsplan gemaakt en de uitwerkingsregels zijn vrij ruim. De ontwikkeling kan daarom als stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied worden gezien. Hierna is de behoefte beschreven.

Beschrijving woningbehoefte De relevante regio voor wonen is Eindhoven binnen Stedelijk gebied Eindhoven in de regio Zuidoost-Brabant.

vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavels C en D) Gemeente Eindhoven

29

Figuur 3.1: woonregio's (Bron: Brabantse Agenda Wonen, september 2017)

De woningbehoefte in de gemeente Eindhoven blijkt uit diverse onderzoeken. Hierna worden deze onderzoeken beschreven.

Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, Actualisering 2020 De provincie verwacht in haar Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (Actualisering 2020) dat het aantal inwoners in Eindhoven van 234.460 in 2020 zal toenemen naar 264.625 in 2030, een toename met ruim 30.000 inwoners. Doordat ook het aantal huishoudens de komende jaren nog sterk toeneemt, zijn er ook meer huizen nodig. Naar verwachting is in 2050 zo'n 43% van alle huishoudens een éénpersoonshuishouden. Vooral het aantal oudere alleenstaanden van 75 jaar en ouder neemt sterk toe. Vergeleken met de vorige prognose uit 2017 ligt de groei van de Brabantse bevolking duidelijk hoger. De indicatie voor de gemeente Eindhoven is ruim 19.000 woningen in de periode 2020-2030. Onderstaande tabel is richtinggevend voor het maken van nieuwe regionale afspraken. Versnelling van de woningbouw en (vervolgens) vasthouden van het bouwtempo is een belangrijke doelstelling van de Brabantse Agenda Wonen.

30

vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavels C en D) Gemeente Eindhoven

Figuur 3.2: Indicatie toename woningvoorraad per gemeente, 2020–2040

Regionale afspraken Een toevoeging van maximaal 242 woningen als bedoeld in onderhavig projectvoornemen in het plangebied past binnen de nieuwe regionale afspraak dat Eindhoven kan bouwen voor haar eigen behoefte. Een sterke stad is immers een sterke regio. Het initiatief geeft invulling aan de versterking van dit centrumstedelijke woonmilieu.

Het Regionaal Ruimtelijk Overleg heeft op 13 december 2017 het 'Afsprakenkader Wonen 2017' bekrachtigd dat door de afzonderlijke negen gemeenteraden is vastgesteld. Hierin zijn o.a. de volgende afspraken over woningbouwontwikkelingen opgenomen: 1. De regio geeft ruim baan aan initiatieven die uitgaan van herstructurering, transformatie en inbreiding. Dit betreft de locaties binnen het 'bestaand stedelijk gebied' zoals dat is aangegeven in de provinciale Verordening ruimte Noord-Brabant (nu overgenomen in de Interin omgevingsverordening). 2. In principe beschouwt de regio de kwantitatieve provinciale prognoses 2017 als richtinggevend op het niveau van het Stedelijk Gebied. Uit de Woondeal BZK-Stedelijk Gebied Eindhoven-provincie Noord-Brabant blijkt dat de toename van de woningbehoefte zich voor meer dan de helft afspeelt in vijf grote stedelijke regio's; de Metropoolregio Rotterdam-Den Haag, de regio Utrecht, de Metropoolregio Amsterdam, de regio Eindhoven en de gemeente Groningen. Dit zijn ook de regio's waar het woningtekort nu al aanzienlijk is en de bouwopgave het grootst. Daarbij is een regionale aanpak gewenst waarbij naast het versnellen van de woningbouw ook ten aanzien van de beschikbaarheid en kwaliteit van betaalbaar woningaanbod en de aanpak van excessen die het gevolg zijn van de krappe woningmarkt afspraken worden gemaakt.

In de SGE-Woondeal (2020) hebben partijen daarom afgesproken dat de regio Stedelijk gebied Eindhoven de komende 5 jaar 27.000 woningen realiseert. Onderzoek toont aan dat de woningbehoefte in Eindhoven de komende vijf jaar ca. 15.000 woningen bedraagt (als onderdeel van het totaal van 27.000 voor het SGE). Dit vraagt een forse versnelling van de jaarlijkse woningbouwproductie naar ca. 3.000 woningen gemiddeld per jaar. Het zwaartepunt voor het realiseren van centrum-stedelijke woonmilieus ligt in Eindhoven binnen de Ring (waaronder het centrumgebied en Knoop XL).

Brabantse Agenda Wonen Voortgangsrapportage 2019/2020 In de Brabantse Agenda Wonen Voortgangsrapportage 2019/2020 staat dat er in de regio Zuidoost Brabant slechts harde plancapaciteit is voor 26.550 woningen.

De eerstkomende tijd zal de feitelijke realisatie van woonruimte in het betaalbare segment extra inspanningen (blijven) vragen. Hierbij zal ook de middenhuur, met huurprijzen net boven de liberalisatiegrens (> € 720,-), moeten worden betrokken. Voor de gemeentelijke en (sub)regionale woningbouwplanning en -programmering en de mogelijkheden hier ook daadwerkelijk – bijvoorbeeld via volkshuisvestelijke en/of ruimtelijke instrumenten) op te sturen vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavels C en D) Gemeente Eindhoven

31

- zijn dit belangrijke onderwerpen.

Figuur 3.3: Woningbouwcapaciteit en opgaven

Visie op wonen Stedelijk gebied Eindhoven (2019) In het Stedelijk Gebied Eindhoven wonen op dit moment zo'n 521.000 mensen. Komende jaren zal dit aantal fors toenemen, als gevolg van de (economische) groei van bedrijven en de hieraan gerelateerde groei van het aantal werknemers. Ook een toename van het aantal studenten (nationaal en internationaal) draagt hier aan bij.

Naast gezinsverdunning is de groei van huishoudens in de regio de komende jaren vooral afkomstig van (buitenlandse) migratie. Dit is grotendeels te verklaren door de aantrekkende economie en werkgelegenheid. Zowel laagopgeleide arbeidsmigranten als hoger opgeleide kenniswerkers (expats) trekken naar de regio om zich (tijdelijk) te vestigen. Veelal zijn dit 1en 2 persoonshuishoudens in de leeftijdsklasse 18 tot circa 55 jaar, belangrijke groepen die de regio nodig heeft om de economische groei vast te houden. Ook de samenstelling van de bestaande inwoners verandert. Steeds meer mensen wonen (langer) alleen. Dit kan een eigen keuze zijn: jongeren gaan later samenwonen, mensen die zich niet willen binden of tijdelijke arbeidskrachten. Maar ook als gevolg van echtscheiding en de vergrijzing; mensen blijven alleen achter nadat de partner overlijdt. Het aantal personen per huishouden loopt terug. Dit betekent dat voor een gelijk aantal mensen meer woningen nodig zijn. En aangezien komende jaren de regio flink groeit in inwoneraantal zullen er nog meer woningen nodig zijn om iedereen te kunnen huisvesten. Deze wijziging in de demografie vraagt wat van de woningvoorraad.

Er is veel aandacht nodig voor het behoud van sociale huurwoningen voor de primaire doelgroep. Daarnaast voor voldoende middensegment huur- en koopwoningen, mede om de doorstroming op gang te houden. Voor de sociale huursector geldt dat de bestaande voorraad beter afgestemd kan worden op de veranderende woonwensen. Hierbij is aandacht voor huishoudens met een zorgvraag en het groeiend aantal 1-2 persoons huishoudens. In wijken met een overschot aan grote gezinswoningen in de sociale huur kan gedacht worden om deze woningen om te zetten naar meerdere kleinere woningen. Hiermee kunnen tekorten in andere segmenten binnen de sociale huursector ingevuld worden. Gezien de huidige druk op de woningmarkt is het van belang om de bestaande woningbouwplannen snel te realiseren. Innovatie in bouwprocessen en tijdelijkheid kunnen 32

vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavels C en D) Gemeente Eindhoven

hieraan ook bijdragen.

Conclusie woningbehoefte In de komende 10 jaar moeten er nog zo'n 19.000 woningen in Eindhoven bij komen om in de behoefte te kunnen voorzien. In de woondeal is geconstateerd dat een versnelling in de bouwproductie naar 300 woningen per jaar noodzakelijk is om aan de behoefte te kunnen voldoen.

De toevoeging van 242 woningen past binnen de regionale kwalitatieve behoefte, aangezien de woningtypen en het woonmilieu aansluiten op het doel en de ambitie om de voldoende woningen te realiseren in een dynamisch onderscheidend hoogstedelijk woonmilieu met internationale uitstraling binnen Zuid-Nederland.

Het plangebied ligt op een zeer aantrekkelijke centrumlocatie in de binnenstad. De marktbehoefte aan het type woningen dat binnen het plangebied wordt gerealiseerd is bovendien groot, temeer het woningtype in een hoogstedelijk woonmilieu op andere plekken in de regio niet of nauwelijks aangeboden wordt.

Behoefte commerciële functie ten behoeve van levendige plint Kwantitatief is er in het plan ruimte voor maximaal 500 m2 bvo aan horeca en/of overige commerciële voorzieningen, zoals detailhandel (geen supermarkt) of publiekgerichte functies in de plint van het de woongebouwen. Er is behoefte aan dergelijke ondersteunende functies omdat deze bijdragen aan de realisatie van een compleet en aantrekkelijk werkgebied. Gelet op de maximale omvang is voor deze commerciële functie overigens geen sprake van een stedelijke ontwikkeling.

Horeca De commerciële ruimte in de plint van de woongebouwen kan bijvoorbeeld worden ingevuld met horeca.

Op basis van een benchmarkvergelijking wordt geconcludeerd dat Eindhoven beschikt over een benedengemiddeld horeca-aanbod in vergelijking met de grootste Nederlandse steden. Het gemiddelde is berekend op basis van het aanbod in de Nederlandse steden met meer dan 175.000 inwoners (Almere, Amsterdam, Eindhoven, Groningen, Rotterdam, Den Haag, Tilburg en Utrecht).

Op basis van het inwoneraantal wordt een horeca-aanbod van 84.800 m2 wvo verwacht. Momenteel is er 82.192 m2 wvo horeca in Eindhoven aanwezig, verdeeld over 755 vestigingen (Locatus, 2021).

vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavels C en D) Gemeente Eindhoven

33

Figuur 3.4: Vergelijking horeca-aanbod (vestigingen) Eindhoven met kernen met meer dan 175.000 inwoners (bron: Locatus, 2020)

Figuur 3.5: Vergelijking horeca-aanbod (m2 wvo) Eindhoven met kernen met meer dan 175.000 inwoners (bron: Locatus, 2020)

De commerciële ruimte die voorzien is in de plint van het pand past binnen het gemeentelijke en regionale beleid. Voorzieningen dragen namelijk in algemeenheid in positieve zin bij aan de leefbaarheid in een gebied. Ze voorzien in de verzorging van de bewoners, werknemers en passanten, hebben een functie als ontmoetingspunt en creëren door hun trekkracht vaak ook een draagvlak voor andere publieksgerichte voorzieningen. Randvoorwaarden voor een goed te ontwikkelen leefbaar centrumgebied zijn een compacte structuur door intensivering van ruimtegebruik en combinatie van functies alsmede door het belevenis- en betekenisaspect in het gehele voorzieningengebied tot uiting te laten komen, zowel in de openbare ruimte als door de aanwezigheid van functies als horeca.

De omvang en aard van de in het plangebied te vestigen horeca sluit aan bij de doelgroep die wil wonen, verblijven en werken in een stedelijke (stations)omgeving met een op hun behoefte afgestemde voorzieningenniveau in de directe nabijheid en vormt tevens een kwalitatieve aanvulling op het reeds aanwezige bestaande voorzieningenaanbod in het stationsgebied van Eindhoven.

Conclusie behoefte horeca Met een horecafunctie kan invulling worden gegeven aan de gewenste levendige plint. De behoefte aan een ontmoetingsruimte komt voort uit de ontwikkeling. 34

vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavels C en D) Gemeente Eindhoven

Behoefte commerciële ruimte In het plangebied zijn mogelijkheden voor een commerciële ruimte die bijvoorbeeld met detailhandel (geen supermarkt), horeca of dienstverlening kan worden ingevuld.

In de regionale detailhandelsvisie Metropoolregio Eindhoven is een soort 'ladder' opgenomen voor nieuwe initiatieven. Aan nieuwe winkelontwikkelingen wordt in principe meegewerkt als: de initiatiefnemer kan aantonen dat het initiatief een meerwaarde heeft voor de lokale en/of regionale detailhandelsstructuur. aangetoond kan worden dat het initiatief resulteert in een versterking van de bestaande detailhandelslocaties. aangetoond kan worden dat het initiatief geen (blijvende) negatieve effecten heeft op de bestaande detailhandelsstructuur en/of in het beleid aangegeven ontwikkeling daarvan. De commerciële ruimte die voorzien is in de plint van het pand past binnen het gemeentelijke en regionale beleid. Voorzieningen dragen namelijk in algemeenheid in positieve zin bij aan de leefbaarheid in een gebied. Ze voorzien in de verzorging van de bewoners, hebben een functie als ontmoetingspunt en creëren door hun trekkracht vaak ook een draagvlak voor andere publieksgerichte voorzieningen. Randvoorwaarden voor een goed te ontwikkelen leefbaar centrumgebied zijn een compacte structuur door intensivering van ruimtegebruik en combinatie van functies alsmede door het belevenis- en betekenisaspect in het gehele voorzieningengebied tot uiting te laten komen, zowel in de openbare ruimte als door de aanwezigheid van functies als detailhandel, ontspanning, horeca en dienstverlening.

Conclusie behoefte commerciële functies De behoefte aan ondersteunende voorzieningen komt voort uit de ontwikkeling.

Conclusie De maximale omvang voor commerciële functies is 500 m2 bvo. Deze voorziening is gelet op de beperkte omvang op zichzelf geen stedelijke ontwikkeling. De omvang en aard van de in het plangebied mogelijk te vestigen commerciële functies (horeca, detailhandel en dienstverlening) sluit aan bij de doelgroep die gaat wonen in een stedelijke (centrum) omgeving met een op hun behoefte afgestemd voorzieningenniveau in de directe nabijheid en vormt tevens een kwalitatieve aanvulling op het reeds aanwezige bestaande voorzieningenaanbod in het centrumgebied van Eindhoven. De beoogde ontwikkelingen in het plangebied voldoen aan het gestelde in de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2.3

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Naast de NOVI is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel AMvB Ruimte genoemd, van toepassing. Het besluit bevat regels ter borging van een aantal nationale belangen. Het gaat onder meer over rijksbelangen zoals rijksvaarwegen, zones buisleidingen, zones van hoogspanningsleidingen en militaire objecten.

Toetsing Voor Eindhoven is de zone van de 380 Kv hoogspanningsleiding van toepassing en van belang. Dit is de bestaande hoogspanningsleiding gelegen in Eindhoven Noord en (deels) vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavels C en D) Gemeente Eindhoven

35

Oost. Er is géén sprake van een 380 Kv hoogspanningsleiding binnen onderhavig plangebied. De 150 Kv hoogspanningsleiding die door de buurt Woensel heen loopt, is ook niet van invloed op de beoogde ontwikkelingen in onderhavig plangebied.

Verder is in het Barro opgenomen dat de provinciale begrenzing van de Natuurnetwerk Nederland (hierna: NNN) direct doorwerkt naar het bestemmingsplan. De gebieden die de NNN vormen worden bij provinciale verordening aangewezen. Daarmee is de NNN een provinciaal belang geworden. Toetsing aan het beleid rondom Natura 2000 en NNN vindt plaats in paragraaf 4.8.

Tot slot worden de belangen van luchthaven Eindhoven via het Barro geborgd.

In het Barro en de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) zijn algemene regels gegeven voor het militaire luchtvaartterrein en voor het daarbij behorende beperkingengebied. Onderhavig plangebied ligt volgens het Rarro niet binnen het obstakelbeheergebied (IHCS), de vliegfunnel en/of de Instrument Landing System (ILS) rondom vliegbasis Eindhoven en het vogelbeheersgebied.

3.2.4

Bakens luchthaven Eindhoven en radarverstoringsgebied vliegbasis Volkel

Bij het bepalen van de maximaal toegestane bouwhoogte in het bestemmingsplan moet rekening worden gehouden met de bakens van luchthaven Eindhoven en het radarverstoringsgebied van vliegbasis Volkel. Bakens luchthaven Eindhoven Op en nabij de luchthaven Eindhoven zijn bakens (zie figuur 3.1) aanwezig om de richting van het vliegverkeer (zowel horizontaal als verticaal) te kunnen volgen: een VDF baken: Vertical Directional Finder. Dit is een hulpmiddel voor de luchtverkeersleiding om de richting te kunnen bepalen van het vliegtuig waarmee op dat moment wordt gecommuniceerd. een NDB; Non Directional Beacon. Dit wordt door vliegtuigen gebruikt als navigatiehulpmiddel op luchtroutes. Het is een bakenzender die een radiosignaal uitzendt dat door een peilontvanger in het vliegtuig wordt opgevangen. Hierdoor wordt de richting van het signaal ten opzichte van het vliegtuig bepaald. Door de richting van twee verschillende bakens te peilen kan de piloot zijn/haar positie bepalen. Toetsing De toetsingsgebieden liggen voor VDF geheel over het plangebied, maar hebben gezien de maximaal toegestane bouwhoogte geen consequenties.

36

vastgesteld Lichthoven fase 1 (kavels C en D) Gemeente Eindhoven

Figuur 3.6: Afbeelding hoogtebelemmeringen bakens nabij luchthaven Eindhoven. Blauwe lijnen= VDF. Rode lijnen= NDB.

Het plangebied is gelegen binnen de hoogtebeperking van de VDF-baken (Vertical Directional Finder). De hoogtebeperking die ter plaatse van het plangebied geldt is NAP +140 meter. Het planvoornemen voorziet in een gebouw van maximaal 75 meter hoog. De hoogtebelemmeringen bakens nabij luchthaven Eindhoven leveren geen belemmeringen op voor dit bestemmingsplan.

Radarverstoringsgebied Volkel Om het ongestoord functioneren van radar- en communicatie-apparatuur op de vliegbasis Volkel te waarborgen ligt er rond deze vliegbasis een cirkel met een straal van 50 nautische mijl (=27,8 km), gemeten vanaf de positie van de radar. Binnen dit radarverstoringsgebied moet voor ieder obstakel hoger dan 65 meter worden berekend of er verstoring van de radar optreedt.

Toetsing Onderhavig plangebied ligt niet binnen dit radarverstoringsgebied.