Bijlage 1a. Bestemmingsplan III Gestel buiten de Ring 2020 (Scheidingstraat 106-108)

Vastgesteld bestemmingsplan

III Gestel buiten de Ring 2020 (Scheidingstraat 106-108)

Januari 2024

III Gestel buiten de Ring 2020 (Scheidingstraat 106-108)

Inhoudsopgave Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding

7

1.1

Aanleiding

7

1.2

Het plangebied

7

1.3

Voorgaande plannen

9

1.4

Leeswijzer

10

Hoofdstuk 2 Beschrijving huidige en planvoornemen

11

2.1

Beschrijving huidige situatie

11

2.2

Planvoornemen

12

Hoofdstuk 3 Uitgangspunten, randvoorwaarden en beleidskader

15

3.1

Inleiding

15

3.2

Rijksbeleid

15

3.3

Provinciaal beleid

18

3.4

Gemeentelijk beleid

20

3.5

Volkshuisvesting

22

3.6

Archeologische en cultuurhistorische waarden

28

3.7

Verkeer en parkeren

32

3.8

Groen

35

3.9

Explosieven

39

3.10

Kabels, leidingen en straalpaden

40

3.11

Windhinder, privaatrechtelijke belemmering en bezonning

40

Hoofdstuk 4 Milieuparagraaf

43

4.1

Milieueffectrapportage

43

4.2

Bedrijven en milieuzonering

44

4.3

Geluid

45

4.4

Luchtkwaliteit

47

4.5

Externe veiligheid

49

4.6

Duurzaamheid

51

4.7

Bodem

55

4.8

Natuur

56

Hoofdstuk 5 Waterparagraaf

59

5.1

Inleiding

59

5.2

Beleid

59

5.3

Eindhovense klimaattoets

63

5.4

Beschrijving watersysteem plangebied

65

5.5

Toekomstige situatie van het watersysteem

67

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving

71

6.1

71

2

Algemeen

vastgesteld III Gestel buiten de Ring 2020 (Scheidingstraat 106-108) Gemeente Eindhoven

6.2

Planmethodiek

71

6.3

Verbeelding

71

6.4

Planregels

71

Hoofdstuk 7 Handhaving

75

Hoofdstuk 8 Financiële aspecten

77

Hoofdstuk 9 Procedure en maatschappelijke uitvoerbaarheid

79

9.1

Bekendmaking ex artikel 1.3.1 Bro

79

9.2

Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

79

9.3

Inspraak

79

9.4

Zienswijzen

80

Bijlagen bij de toelichting

81

Regels

83

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

85

Artikel 1

Begrippen

85

Artikel 2

Wijze van meten

91

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

93

Artikel 3

Wonen

93

Artikel 4

Waarde - Archeologie 4

97

Artikel 5

Waarde - Archeologie 5

99

Artikel 6

Waarde - Cultuurhistorie - 2

101

Hoofdstuk 3 Algemene regels

103

Artikel 7

Anti-dubbeltelregel

103

Artikel 8

Algemene afwijkingsregels

105

Artikel 9

Samenloop

107

Artikel 10

Overige regels

109

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

111

Artikel 11

Overgangsrecht

111

Artikel 12

Slotregel

113

Bijlagen bij de regels

115

Bijlage 1

Lijst van bedrijfsactiviteiten bij wonen

116

Bijlage 2

Besluit hogere grenswaarden

118

vastgesteld III Gestel buiten de Ring 2020 (Scheidingstraat 106-108) Gemeente Eindhoven

3

4

vastgesteld III Gestel buiten de Ring 2020 (Scheidingstraat 106-108) Gemeente Eindhoven

Toelichting

vastgesteld III Gestel buiten de Ring 2020 (Scheidingstraat 106-108) Gemeente Eindhoven

5

6

vastgesteld III Gestel buiten de Ring 2020 (Scheidingstraat 106-108) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding

Initiatiefnemer is voornemens om 17 wooneenheden te realiseren aan de Scheidingstraat 106-108 te Eindhoven. Hiertoe wordt de bestaande bedrijfsbebouwing en bedrijfswoning gesloopt, waarna nieuwbouw is beoogd. Er zijn 4 appartementen en 13 rijwoningen voorzien.

Het ter plaatse geldende bestemmingsplan 'Gestel buiten de Ring 2020' biedt geen ruimte voor de realisatie van voornoemd plan binnen het plangebied. Om realisatie van het planvoornemen mogelijk te maken is een nieuw juridisch-planologisch kader nodig. Dit bestemmingsplan voorziet daarin.

Dit bestemmingsplan "III Gestel buiten de Ring 2020 (Scheidingstraat 106-108)" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding met de daarbij behorende regels. Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.

1.2

Het plangebied

Het plangebied ligt in het stadsdeel Gestel, in de wijk Oud-Gestel en in de buurt Rapelenburg. Het plangebied wordt in grote lijnen begrensd door de Scheidingstraat in het oosten, en achtererfgebieden en woonpercelen aan de overige zijden van het plangebied. Het gaat om achtererfgebieden van woningen aan de Kreeftstraat en Scheidingstraat, en het perceel behorend bij het appartementengebouw aan de Boutenslaan.

vastgesteld III Gestel buiten de Ring 2020 (Scheidingstraat 106-108) Gemeente Eindhoven

7

Topografische kaart (plangebied blauw omlijnd)

Het plangebied bestaat uit drie kadastrale percelen in sectie C van kadastrale gemeente Gestel, namelijk nummer 3856, 3857 en 2981. Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 2.265 m².

8

vastgesteld III Gestel buiten de Ring 2020 (Scheidingstraat 106-108) Gemeente Eindhoven

Luchtfoto met kadastrale gegevens (plangebied blauw omlijnd)

1.3

Voorgaande plannen

Ter plaatste van het plangebied "III Gestel buiten de Ring 2020 (Scheidingstraat 106-108)" geldt het bestemmingsplan "Gestel buiten de Ring 2020", vastgesteld door de raad op 24 november 2020. Op navolgende afbeelding is een uitsnede van de verbeelding van dit bestemmingsplan opgenomen. Het plangebied heeft de bestemming Bedrijf. Dit betekent dat de gronden aangewezen zijn voor bedrijven (behorende tot de milieucategorieën 1 en 2) en productiegebonden detailhandel, deel uitmakend van het bedrijf. Tevens zijn twee functieaanduidingen aangeduid, namelijk 'bedrijfswoning' en 'bedrijf tot en met categorie 3.2'. Ter plaatse van deze aanduidingen is een bedrijfswoning mogelijk en een natuursteenbewerkingsbedrijf in de milieucategorie 3.2.

De bedrijfswoning bevindt zich aan de Scheidingstraat, ter plaatse van een bouwvlak. De gooten bouwhoogte van een gebouw in dit bouwvlak bedraagt maximaal 6 meter respectievelijk 10 meter. Het bedrijfsgebouw is gelegen op het achterterrein, eveneens ter plaatse van een bouwvlak. De bouwhoogte van dit bouwvlak is maximaal 7 meter. Naast bovengenoemde bestemmingen geldt er aan de oostzijde (aan de Scheidingstraat) een dubbelbestemming, namelijk 'Waarde - Cultuurhistorie - 1'. Dat betekent dat deze gronden tevens bestemd zijn voor het behoud, het herstel en het bevorderen van de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het aangewezen gebied en de bebouwing daarin.

Uitsnede bestemmingsplan Gestel buiten de Ring 2020 (plangebied rood omlijnd)

Tevens gelden de bestemmingsplannen 'Paraplubestemmingsplan waterberging' en 'Paraplubestemmingsplan parkeren, kamerbewoning en woningsplitsing 2021'. Dit betreffen vastgesteld III Gestel buiten de Ring 2020 (Scheidingstraat 106-108) Gemeente Eindhoven

9

algemene bestemmingsplannen die gemeentebreed gelden en zijn vastgesteld om bepaalde algemene regels uniform te regelen.

Het bestemmingsplan laat de realisatie van het gewenste planvoornemen niet toe. De bestemming Bedrijf laat geen nieuwe woningen toe. Ook is het huidige bouwvlak niet toereikend om het bouwplan te bouwen. Het bestemmingsplan biedt geen binnenplanse afwijkings- of wijzigingsbevoegdheden om de ontwikkeling mogelijk te maken, zodat een nieuw juridisch-planologisch kader benodigd is. Dit bestemmingsplan voorziet daarin.

1.4

Leeswijzer

Deze toelichting bestaat uit 9 hoofdstukken. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is een beschrijving van het plangebied gegeven. Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden en de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is beschreven op welke wijze rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

10

vastgesteld III Gestel buiten de Ring 2020 (Scheidingstraat 106-108) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 2

2.1

Beschrijving huidige en planvoornemen

Beschrijving huidige situatie

Het plangebied is gelegen in stadsdeel Gestel, in de wijk Oud-Gestel en in de buurt Rapelenburg. De buurt bevat de historische kern van het vroegere dorp Gestel, dat zich wat betreft bebouwing met name bevond aan weerszijden van de lintbebouwde weg Hoogstraat. Circa 150 meter van het plangebied ligt de Sint-Lambertuskerk.

Ter plaatse van het plangebied is jarenlang een natuursteenbedrijf gevestigd geweest. Het bedrijf heeft haar activiteiten in het plangebied beeindigd. Het bestaande pand (1910) aan de Scheidingstraat wordt samen met de loods (1950) die achter op het terrein staat gesloopt. Hierdoor komt de locatie vrij voor een nieuwe functie.

Het plangebied ligt buiten de Ring (Boutenslaan) aan de zuidzijde van de Ring. Recentelijk is tussen het plangebied en de Boutenslaan een appartementengebouw gerealiseerd. Hierbij is ook een parkeerterrein aangelegd, dat zich bevindt direct ten westen van het voormalige natuursteenbedrijf. Ook grenst het plangebied aan achtererfgebieden van woningen aan de Scheidingstraat en Kreeftstraat. Bebouwing aan deze straten kenmerkt zich door de kleinschaligheid met een toch gevarieerd stedelijke karakter. Het betrefffen hoofdzakelijk stadswoningen zonder voortuin die bestaan uit twee bouwlagen met kap. De meeste woningen zijn opgericht aan de periode 1910-1930.

De Scheidingstraat bevindt zich parallel aan de Bayeuxlaan en is daarmee afgescheiden met een scherm en talud. Mede door deze afscherming, en ook door de aanwezigheid van de omliggende bebouwing bevindt het plangebied zich in de luwte, temidden van een hoogstedelijk gebied.

vastgesteld III Gestel buiten de Ring 2020 (Scheidingstraat 106-108) Gemeente Eindhoven

11

Scheidingstraat 108

2.2

Planvoornemen

Het planvoornemen voorziet in de realisatie van een woningbouwproject, waarbij 13 grondgebonden rijwoningen zijn voorzien ter plaatse van het voormalige bedrijfsterrein (Scheidingstraat 106). De bedrijfswoning aan de straatzijde (Scheidingstraat 108) wordt gesloopt, waarna nieuwbouw (4 appartementen in één gebouw) plaatsvindt dat er mede op gericht is om met een moderne uitstraling ondersteuning te bieden aan de schaal en detaillering van het cultuurhistorisch waardevolle lint. Daarmee wordt in totaliteit voorzien in een plan met 17 wooneenheden, met wonen aan en achter het lint. De doelgroepen voor dit bouwplan zijn zowel 1- en 2-persoonshuishouddens als gezinnen. Er zijn namelijk 4 kleinere appartementen voorzien, 7 middelgrote en 6 grote grondgebonden woningen.

12

vastgesteld III Gestel buiten de Ring 2020 (Scheidingstraat 106-108) Gemeente Eindhoven

3D-schets aanzicht nieuwbouw Scheidingstraat 108

Situatieschets stedenbouwkundig plan

Het plangebied blijft - in lijn met de huidige situatie - bereikbaar via de oprit tussen Scheidingstraat 108 en 104. Daarachter bevinden zich parkeerplaatsen voor auto's en vastgesteld III Gestel buiten de Ring 2020 (Scheidingstraat 106-108) Gemeente Eindhoven

13

individuele bergingen. De grondgebonden woningen zijn in het verlengde van het parkeerterrein geprojecteerd. De noordelijke rij bestaat uit 6 woningen en drie bouwlagen. De zuidelijke rij bestaat uit 7 woningen en twee bouwlagen. Op deze wijze ontstaat er een geleidelijke overgang van de 4 à 5 bouwlagen t.b.v. het appartementengebouw aan de Boutenslaan, via drie en twee bouwlagen in het plangebied, naar de twee bouwlagen (met kap) die aanwezig zijn ter plaatse van de bebouwing aan de Kreeftstraat. Het nieuwe gebouw aan de Scheidingstraat zal zijn voorzien van twee bouwlagen met kap, zoals uit voorgaand 3D-schets is op te maken.

3D-profiel

De zuidelijke grondgebonden woningen worden voorzien van een eigen achtertuin, en de noordelijke grondgebonden woningen worden voorzien van een buitenruimte in de vorm van een dakterras. Aan de voorzijde is een gemeenschappelijke buitenruimte voorzien, waar o.a. ruimte zal zijn voor groen, ontmoeting en waterinfiltratie. Op deze wijze ontstaat een groen binnenterrein dat eer doet aan 'wonen in de tuin'.

In paragraaf 3.7 wordt nader ingegaan op verkeer en parkeren. Paragraaf 3.8 voorziet in een meer gedetailleerde presentatie van het groen. Privacy, bezonning e.d. komt aan bod in paragraaf 3.11. Milieuonderwerpen komen aan bod in Hoofdstuk 4, en water komt aan bod in Hoofdstuk 5.

14

vastgesteld III Gestel buiten de Ring 2020 (Scheidingstraat 106-108) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 3 beleidskader

3.1

Uitgangspunten, randvoorwaarden en

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI), september 2020

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld.

In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050 Als we alle wensen naast elkaar leggen, ontstaat het volgende beeld. We willen een land: dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water; met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap; waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland; met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast; waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten. dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren; waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water; dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving. Nationale belangen Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving.

Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit noemen we 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale vastgesteld III Gestel buiten de Ring 2020 (Scheidingstraat 106-108) Gemeente Eindhoven

15

belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen. Voor dit project relevante nationale belangen zijn: Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving. Eindhoven De grootste concentratie van economische activiteiten met de daaraan verbonden werkgelegenheid vindt vooral plaats in het gebied van de rechthoek van stedelijke regio's in het Stedelijk Netwerk Nederland (Amsterdam - Utrecht - Amersfoort - Zwolle - Arnhem/Nijmegen Eindhoven-Brabantse stedenrij - Rotterdam - Den Haag). Hier is ook de grootste verstedelijkingsopgave. De Metropoolregio Eindhoven (MRE) heeft een gespannen woningmarkt: Spoorzone Eindhoven (waaronder Eindhoven Internationale Knoop XL en Strijp S) is aangemerkt als zoekgebied voor grootschalige woningbouwontwikkeling. Het realiseren van ruimte voor werkgelegenheid bij internationale knopen past in dit beleid. Met de verwachte groei van het aantal inwoners is namelijk ook ruimte voor werkgelegenheid noodzakelijk.

Dit planvoornemen is onderdeel van een grotere gebiedstransformatie, waarbij wordt ingezet op intensivering en functieverbreding met meer woningen. Er is geen sprake van een grootschalige woningbouwontwikkeling of het realiseren van ruimte voor werkgelegenheid bij internationale knopen. In dit bestemmingsplan zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de NOVI opgenomen.

3.2.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Naast de NOVI is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel AMvB Ruimte genoemd, van toepassing. Het besluit bevat regels ter borging van een aantal nationale belangen. Het gaat onder meer over rijksbelangen zoals rijksvaarwegen, zones buisleidingen, zones van hoogspanningsleidingen en militaire objecten.

Toetsing Voor Eindhoven is de 380 Kv hoogspanningsleiding van belang. Deze is gelegen in Eindhoven Noord en (deels) Oost. Er is géén sprake van een 380 Kv hoogspanningsleiding binnen onderhavig plangebied. Verder is in het Barro opgenomen dat de provinciale begrenzing van het Nationaal NatuurNetwerk (NNN) direct doorwerkt naar het bestemmingsplan. De gebieden die het NNN vormen worden bij provinciale Interim Omgevingsverordening aangewezen (zie ook paragraaf 3.3.2). Daarmee is het NNN een provinciaal belang geworden. Toetsing aan het beleid rondom Natura 2000 en NNN vindt plaats in paragraaf 4.8. Tot slot worden de belangen van luchthaven Eindhoven via het Barro en Rarro geborgd. Onderhavig plangebied valt niet binnen het beperkingengebied van Eindhoven Airport, dan wel het obstakelbeheergebied of IHCS. Deze beperkingengebieden liggen (verder) in het westen 16

vastgesteld III Gestel buiten de Ring 2020 (Scheidingstraat 106-108) Gemeente Eindhoven

van Eindhoven.

In dit bestemmingsplan zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de het Barro opgenomen.

3.2.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Hierin is het volgende aangegeven: "De toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien." Met artikel 3.1.6 lid 2 Bro is beoogd vanuit een oogpunt van ruimtelijke ordening ongewenste leegstand te vermijden en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren. Stedelijke ontwikkeling Allereerst is hier de vraag aan de orde in hoeverre hier sprake is van een stedelijke ontwikkeling. In het Bro (artikel 1.1.1, lid 1, onder i) is voor stedelijke ontwikkeling een definitie opgenomen: "ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijk e voorzieningen". Het begrip 'woningbouwlocatie', zoals opgenomen in de definitie is niet nader gedefinieerd in het Bro. Het moet echter gaan om een ruimtelijke ontwikkeling van enige omvang. Gelet op de vaste rechtspraak over dit aspect is het planvoornemen te kwalificeren als een stedelijke ontwikkeling.

Daarnaast is voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied vanuit de Ladder extra motivering vereist. Daarom is van belang om te weten of het projectgebied binnen of buiten stedelijk gebied is gelegen. Het projectgebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied.

Gelet op de vaste rechtspraak over dit aspect is dit planvoornemen te kwalificeren als een stedelijke ontwikkeling en is de projectlocatie gelegen in bestaand stedelijk gebied in de zin van artikel 3.1.6 lid 2 Bro. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is in het navolgende de behoefte van de ontwikkeling beschreven. Beschrijving van de behoefte Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft gemeente Eindhoven. Hierbij wordt opgemerkt dat in de gehele regio Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) de woningvraag groter is dan de totale harde plancapaciteit.

De komende tien jaar groeit de totale woningvraag in Eindhoven sterk, tot circa 133.990 woningen in 2031. Op basis van de provinciale woningbehoefteprognose prognose zal de woningvraag tot 2031 toenemen met circa 19.325 woningen. In Eindhoven biedt de harde plancapaciteit ruimte voor circa 7.750 woningen. Wanneer de woningvraag (19.325 woningen in de periode 2021-2031) wordt geconfronteerd met de harde plancapaciteit (7.750 woningen), dan resteert een woningbehoefte van circa 11.575 woningen.

vastgesteld III Gestel buiten de Ring 2020 (Scheidingstraat 106-108) Gemeente Eindhoven

17

Daarmee kan voor dit plan met een toevoeging van 17 woningen ruimschoots in een (kwantitatieve) woningbehoefte voorzien. In paragraaf 3.5 is nader ingegaan op de kwalitatieve woningbehoefte. Conclusie Met dit planvoornemen wordt zowel op kwantitatief als kwalitatief vlak tegemoet gekomen aan de ontwikkeling van een duurzame woningvoorraad in Eindhoven in omgeving.

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1

Omgevingsvisie Noord-Brabant

De Brabantse Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Op 14 december 2018 is de omgevingsvisie vastgesteld. Daarna volgt een doorvertaling in een Omgevingsverordening en programma's. Tot die zijn vastgesteld blijven bestaande beleidsplannen voor natuur, ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer en milieu en water van kracht. Daarmee wil Brabant op tijd klaar zijn voor de Omgevingswet wanneer deze wordt ingevoerd. In de Omgevingswet staan waarden als veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor ieder van deze opgaven geeft de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Maar ook een concreet tussendoel: waar moeten we in 2030 op zijn minst staan om dat lange termijn doel te halen? De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. 3.3.2

Interim omgevingsverordening

De Interim omgevingsverordening is vastgesteld door Provinciale Staten op 25 oktober 2019 en vervangt een aantal provinciale verordeningen: provinciale milieuverordening verordenring natuurbescherming verordening ontgrondingen verordening ruimte verordening water verordening wegen Om straks klaar te zijn als de Omgevingswet in werking treedt, heeft de provincie eerst een Interim omgevingsverordening vastgesteld. Het is een ‘Interim’ omgevingsverordening om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de ‘definitieve’ omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet. De Interim omgevingsverordening is gebaseerd op de huidige wetgeving en moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen. Dat betekent dat nieuwe mogelijkheden uit de Omgevingswet nog niet zijn verwerkt. Er is wel zo veel als mogelijk aansluiting gezocht bij de Omgevingswet en de voorwaarden voor een omgevingsverordening (bijvoorbeeld bij de opbouw en de digitale vormgeving). Deze Interim omgevingsverordening voegt de bestaande regels over de fysieke leefomgeving zoveel mogelijk samen in één verordening en is beleidsneutraal. Alleen aanpassingen die nodig zijn vanwege de samenvoeging of vanwege al vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie, worden meegenomen. 18

vastgesteld III Gestel buiten de Ring 2020 (Scheidingstraat 106-108) Gemeente Eindhoven

In de Interim omgevingsverordening staan regels voor: Burgers en bedrijven: dit zijn zogenaamde rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten voorwaarden om zo’n activiteit te verrichten en geven ook aan of je bijvoorbeeld eerst een melding moet doen voordat je mag beginnen. Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan of de omgevingsvergunning moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren. Rechtstreeks werkende regels voor burgers en bedrijven Het gaat hier om regels die naast een eventuele vergunningplicht gelden. Er zijn in de Interim Omgevingsverordening voor de volgende thema’s rechtsreekse regels opgenomen: grondwaterbescherming, grondwateronttrekking, bodemsanering, stortplaatsen, ontgrondingen, varend ontgassen, stiltegebied, wegen, natuur en landbouw. De meeste van deze regels waren eerst opgenomen in de Provinciale milieuverordening, de Verordening wegen, de Verordening ontgrondingen en de Verordening natuurbescherming.

Toetsing Binnen het plangebied zijn voor het werkingsgebied "Stedelijk gebied" rechtstreekse regels van toepassing, zoals op navolgende afbeelding is te zien.

Uitsnede Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (plangebied ter plaatse van pointer)

Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling Lid 1 Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat: a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Lid 2 vastgesteld III Gestel buiten de Ring 2020 (Scheidingstraat 106-108) Gemeente Eindhoven

19

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie. Het projectvoornemen behelst een duurzame stedelijke ontwikkeling. In dit geval is sprake van een binnenstedelijke ontwikkeling, waarbij een bestaand bedrijfsterrein wordt herbenut voor wonen.Dit is een goed voorbeeld van zorgvuldig ruimtegebruik. Daarbij is veel aandacht voor groen, duurzaamheid, mobiliteit en water. Zie hiervoor de paragraven 3.7, 3.8, 4.6 en Hoofdstuk 5. Wat betreft mobiliteit wordt voldaan aan het gemeentelijke beleid (zie paragraaf 3.7), dat gericht is op duurzame mobiliteit. Het plan voldoet aan en past binnen de beleidsregels zoals deze zijn opgesteld in de Interim omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant. 3.3.3

Omgevingsverordening Noord-Brabant

De provincie heeft als eerste stap een Interim omgevingsverordening vastgesteld waarin de bestaande regels zijn samengevoegd. Provinciale Staten hebben vervolgens op 11 maart 2022 de nieuwe Omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De verordening treedt gelijktijdig met de Omgevingswet in werking. In de definitieve verordening zijn, in tegenstelling tot de interim verordening, ook beleidswijzigingen verwerkt. De huidige regels in de Interim omgevingsverordening zijn gehanteerd als uitgangspunt. De belangrijkste wijzigingen zijn: Er is aansluiting gezocht bij de opbouw van de rijksregels. Diverse nadere regelingen zijn in de Omgevingsverordening verwerkt. Vanwege het vervallen van de Wet bodembescherming zijn nieuwe regels opgenomen om verontreiniging van het grondwater te voorkomen. Het voorstel is om daarvoor ook voorbeschermingsregels vast te stellen. De aanwijzing van voor verzuring gevoelige kwetsbare gebieden (Wav-kaarten) is vervallen. De rechtstreeks werkende regels voor de ontwikkeling van veehouderij en mestbewerking vervallen. Het voorstel is om die te vervangen door voorbeschermingsregels. Er is een attentiezone geluid opgenomen langs provinciale wegen waarbinnen aandacht wordt gevraagd voor het oprichten van geluidgevoelige bebouwing.

In de omgevingsverordenig Noord-Brabant zijn geen wijzigingen doorgevoerd ten opzichte van de interim omgevingsverordening die relevant zijn voor onderhavig plangebied.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Omgevingsvisie Eindhoven: Kloppend hart van Brainport

Samen met de stad heeft de gemeente Eindhoven een omgevingsvisie opgesteld. Met ons hebben meegedacht: inwoners, ondernemers, belangenorganisaties, GGD, Veiligheidsregio, Omgevingsdienst, woningcorporaties, projectontwikkelaars, investeerders en andere overheden (buurgemeentes, provincie, rijk). Op 16 juni 2020 is de omgevingsvisie vastgesteld door de gemeenteraad. De omgevingsvisie is een integraal verbindende visie voor de fysieke leefomgeving die focus aanbrengt bij het inrichten van onze stad en stimuleert om samen te werken aan de stedelijke 20

vastgesteld III Gestel buiten de Ring 2020 (Scheidingstraat 106-108) Gemeente Eindhoven

opgaven. De omgevingsvisie is gebaseerd op bestaand beleid. Het hebben van een omgevingsvisie is onder de nieuwe Omgevingswet verplicht. Omdat een omgevingsvisie allesomvattend is, willen we die lerende wijs ontwikkelen. Dat betekent concreet dat we, eerder dan wettelijk verplicht, met een omgevingsvisie komen. Maar dan wel een 'light-variant', die we één of twee jaar later gaan aanvullen en verfijnen. Het document vervangt niet de bestaande beleidsdocumenten, maar is een aanvullend beleidsdocument. De interim structuurvisie blijft daarom nog steeds van kracht. Bij het opstellen van een omgevingsvisie 2.0 zal de interim structuurvisie wel worden ingetrokken. Brainportregio De Brainportregio is een technologische topregio en één van de belangrijkste pijlers van de Nederlandse economie. De sleutel tot dit succes is samenwerking. Het is een regio van contrasten en dat maakt ons uniek: een hecht netwerk van steden, stedelijke buurgemeenten, dorpen en bewoond landelijk gebied. Je bent snel in de stad of juist in het groen, er is cultuur én natuur. We zijn sterk in high tech, design en innovaties en kennen een dynamische economie en een gastvrije bourgondische levensstijl. De strategie van de regio is gericht op het sterker maken van deze kwaliteiten door aan te haken op de eigen kracht en identiteit van de deelgebieden.

Ambitie Als centrumstad vervult Eindhoven een cruciale rol bij de versterking van Brainport Eindhoven als economische wereldspeler op het gebied van kennisintensieve maakindustrie en design. Om internationaal concurrerend te blijven, streeft Eindhoven samen met de regio naar een excellent woon- en werkklimaat. Eindhoven zet daarom in op gezonde en duurzame verstedelijking met behoud van stedelijke en dorpse kwaliteiten en met bijzondere aandacht voor sociale cohesie en inclusie. Eindhoven is in staat om zich snel aan te passen aan de steeds veranderende vraag naar geschikte en betaalbare ruimte om te wonen, werken, verblijven en recreëren. Deze ambitie vertaalt zich naar vier deelambities. Eindhoven als: economische wereldspeler gezonde en toekomstbestendige stad een sociale, inclusieve en gastvrije stad en een authentieke stad met sterke gebieden. Van ambitie naar stedelijke opgaven Als we onze ambities leggen naast de huidige kwaliteiten en structuren van de stad en de actuele trends en ontwikkelingen, zien we een aantal stedelijke opgaven voor de stad. Brainport Eindhoven blijft groeien, mede door de sterke economische positie. De ambities en groei vragen om ruimte voor nieuwe woningen, bedrijven en voorzieningen. Ruimte die we bieden door te verdichten in het gebied binnen de Ring en door te verdichten nabij voorzieningen als HOV en winkelcentra.

Met name binnen de Ring is voldoende ruimte om te verdichten, omdat er nog relatief weinig mensen wonen. Met de keuze voor verdichten binnen de Ring gaan we duurzaam om met de (groene) ruimte die de stad heeft. We behouden hiermee de kwaliteit van de groenstedelijke woonwijken, de landschapsparken en het buitengebied. De keuze voor een compact stedelijke woonmilieu gaat gepaard met forse investeringen in o.a. bereikbaarheid, luchtkwaliteit, groen en voorzieningen. Eindhoven wil een leefbare en een inclusieve stad zijn waar iedereen kan profiteren van het succes van de Brainport. Dat vraagt om keuzes ten aanzien van het woning- en voorzieningenaanbod. Het verschil tussen de ambitie en de huidige stand van zaken in Eindhoven leidt tot zes concrete stedelijke opgaven: 1. Werken aan een gezonde groei van de stad vastgesteld III Gestel buiten de Ring 2020 (Scheidingstraat 106-108) Gemeente Eindhoven

21

2. 3. 4. 5. 6.

Werken aan een aantrekkelijk en hoogstedelijk centrum Werken aan leefbare, sociale wijken met een sterke identiteit Werken aan een duurzame en concurrerende economie Werken aan de energietransitie van de stad Werken aan een goede stedelijke bereikbaarheid

Samen werken aan de stedelijke opgaven Dit zijn de opgaven waar we als gemeente de komende jaren samen met onze partners aan werken. Wij werken zelf aan deze opgaven, maar stimuleren ook andere partijen in de stad om dit te doen. We bepalen samen met de stad en regio wat kansrijke initiatieven en locaties zijn. We geven prioriteit aan initiatieven die bijdragen aan meerdere stedelijke opgaven tegelijkertijd en kwaliteit toevoegen aan de stad. Hiernaast zetten we in op het beschermen en versterken van de stedelijke en groene hoofdstructuur van de stad. De gemeente organiseert het werken aan de stedelijke opgaven met thematische en gebiedsprogramma's en stimuleert o.a. via regels en uitgangspunten zoals opgenomen in de omgevingsvisie dat ook andere initiatiefnemers bijdragen aan het realiseren van de opgaven. Toetsing De herontwikkeling van bedrijfsperceel tot een woongebied draagt bij aan een gezonde groei van de stad. Ook energietransitie maakt onderdeel uit van het planvoornemen. Alle woningen zullen gasloos worden uitgevoerd en mogelijkheden voor de integratie van zonnepanelen worden onderzocht. Hiermee geeft dit plan invulling aan de ambities die zijn geformuleerd in de Omgevingsvisie.

3.5

Volkshuisvesting

3.5.1

Regionaal beleid

Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van 17 wooneenheden. Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft de gemeente Eindhoven. Samen met de acht omringende gemeenten (Best, Geldrop-Mierlo, Helmond, Nuenen. Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre) vormt Eindhoven het Stedelijk Gebied Eindhoven. In dit verband werken de gemeenten samen aan regionale opgaven op het gebied van wonen. Het SGE is een subregio van de Metropoolregio Eindhoven, die in totaal 21 gemeenten omvat. Afsprakenkader wonen 2017-2022 Zowel in de gemeente Eindhoven als in de overige SGE-gemeenten is de woningbehoefte groter dan de totale harde plancapaciteit. De sterke economische groei in de Brainportregio stelt de gemeenten in het SGE voor de dubbele opgave om voldoende woningen toe te voegen om de groei van de bevolking te kunnen opvangen, zonder dat dit ten koste gaat van de kwaliteit. Om dit te realiseren, besloten de negen gemeenten in 2017 woningbouwafspraken te maken en de woningbouwproductie programmatisch af te stemmen vanuit een gezamenlijke visie op wonen. In het Afsprakenkader wonen 2017 hebben de SGE-gemeenten vastgelegd dat zij majeure en nieuwe projecten gefaseerd en gezamenlijk ontwikkelen, zodat deze elkaar versterken en niet beconcurreren.

Ook is in het Afsprakenkader Wonen opgenomen dat hierbij bij voorkeur gekozen wordt voor inbreiding en transformatie. Nieuwe uitbreidingslocaties worden in principe de komende jaren niet meer toegevoegd. Sinds de vaststelling van het afsprakenkader in 2017 is de druk op de woningmarkt verder toegenomen. Het afsprakenkader is daarom in 2022 geactualiseerd. Het uitgangspunt blijft om bij de woningbouwproductie regionaal samen te werken en zoveel mogelijk in te zetten op inbreiding. De belangrijkste doelstelling van het Afsprakenkader wonen 2022 is om tempo te maken en volop in te zetten op nieuwe woon- en leefkwaliteiten, alsmede behoud en 22

vastgesteld III Gestel buiten de Ring 2020 (Scheidingstraat 106-108) Gemeente Eindhoven

versterking van leefmilieus met een gevarieerd woningaanbod voor alle doelgroepen. Woondeal 2019-2023 Op 7 maart 2019 heeft Eindhoven, samen met de andere SGE-gemeenten en de provincie Noord-Brabant, een Woondeal gesloten met de minister van Binnenlandse Zaken (BZK). De Woondeal is gericht op het versnellen van de woningbouwproductie in het SGE. Deze versnelling moet in de periode tot 2024 zo'n 27.000 woningen opleveren. Voor Eindhoven komt dit neer op een productie van 15.000 woningen, gemiddeld 3.000 per jaar. Dit komt overeen met de in het onderzoek Marktmechanismen op de Eindhovense woningmarkt (2018) geraamde behoefte. In navolging van het Afsprakenkader Wonen SGE 2017, is in de Woondeal vastgelegd dat de ontwikkeling van groen-stedelijke woonmilieus zich zal concentreren op de negen prioritaire locaties: Aarle, Brandevoort, Blixembosch, Ekenrooi Zuid, Nuenen West, Meerhoven, Tongelrese Akkers, Waalre Noord en Zilverackers. Het zwaartepunt voor de realisatie van centrum-stedelijke woonmilieus ligt in Eindhoven binnen de Ring. Naast het Afsprakenkader is de Brabantse Agenda Wonen een belangrijke leidraad bij de uitvoering van de Woondeal. Visie op wonen stedelijk gebied Eindhoven 2019 In de Visie op wonen stedelijk gebied Eindhoven uit april 2019 geven de SGE-gemeenten een kwalitatieve invulling aan het Afsprakenkader 2017.

Hiervoor wordt gebruik gemaakt van twee conceptuele handvatten: de kwadrantenbenadering en de uitgewerkte Brainport Principes. De kwadrantenbenadering bevordert de diversiteit bij nieuwe woningbouwprojecten door in te zetten op de eigenheid en kwaliteiten van alle afzonderlijke plekken binnen het SGE. De Brainport Principes zijn algemene kwaliteitscriteria waaraan ieder woningbouwproject wordt getoetst. Zo houden de regiogemeenten zichzelf scherp in het maken van unieke woongebieden die van toegevoegde waarde zijn op het bestaande palet in de regio. Regionaal woningbehoefteonderzoek 2021 In 2020 hebben de gemeenten in het SGE gezamenlijk opdracht gegeven aan Stec Groep voor de uitvoering van een regionaal woningbehoefteonderzoek voor de periode tot 2040. Kwantitatieve opgave In het in mei 2021 gereedgekomen Regionaal woningbehoefteonderzoek voor het stedelijk gebied Eindhoven wordt onderbouwd dat het aantal huishoudens in het SGE tot 2040 naar verwachting met circa 48.700 zal toenemen. Daarnaast is er een opgave om het huidige woningtekort in te lopen. De totale woningbouwopgave voor het SGE komt daarmee uit op 53.900 woningen tot 2040. In de gemeente Eindhoven zouden volgens dit onderzoek tot 2040 ongeveer 35.280 extra woningen moeten worden gerealiseerd. De behoefte aan extra woningen is vooral fors in de periode 2020-2025.

In de eerst komende 5 jaar is er regionaal een uitbreidingsbehoefte van circa 16.400 woningen, circa 30% van de woningbehoefte tot 2040. In de MIRT-afspraken met het Rijk is vastgelegd dat de gemeenten in het SGE tot 2040 de bouw van 62.000 woningen faciliteren. Kwalitatieve opgave Het Regionaal woningbehoefteonderzoek voor het stedelijk gebied Eindhoven geeft ook inzicht in de (ontwikkeling van) de kwalitatieve woningbehoefte. De verwachte groei van het aantal huishoudens is volgens dit onderzoek terug te zien in alle leeftijdsgroepen, maar vooral onder 65-plussers. Waar gezinnen nu nog het merendeel van alle huishoudens in het SGE vormen, bestaat in 2040 het grootste gedeelte van de huishoudens uit alleenstaanden en stellen van vastgesteld III Gestel buiten de Ring 2020 (Scheidingstraat 106-108) Gemeente Eindhoven

23

65 jaar of ouder. Afhankelijk van de mate van doorstroming in de woningmarkt gaat 41% tot 55% van de regionale woningvraag tot 2040 uit naar een appartement. De vraag naar appartementen is op lange termijn structureel hoog. Het overige deel van de vraag gaat uit naar grondgebonden woningen. Vooral in de eerst komende jaren is de vraag naar grondgebonden woningen groot. Op lange termijn neemt deze opgave naar verwachting wel af. Een opvallende bevinding van het onderzoek is dat woningzoekenden tot 35 jaar de voorkeur geven aan een (betaalbare) grondgebonden koopwoning, maar in de praktijk vaker (dan gewenst) verhuizen naar een huurappartement. Dit zien we zowel in de sociale als in de vrije huursector. Voor stedelijke doelgroepen geldt dit tot en met de hoge inkomens, voor suburbane en landelijke doelgroepen primair voor de middeninkomens. De woningbehoefte in Eindhoven is voornamelijk stedelijk georiënteerd. Het overgrote deel van de woningbehoefte gaat uit naar een grondgebonden woning in een stedelijk woonmilieu buiten het centrum. Opvallend is dat een klein deel van de behoefte aan grondgebonden koopwoningen in een centrum stedelijk milieu landt. Deze vraag kan worden opgevangen door het realiseren van een meer hybride woonvorm, zoals gezinsappartementen in het centrum van Eindhoven.

Specifieke doelgroepen De toename van het aantal 65-plus huishoudens zorgt ook voor een groeiende behoefte aan woningen die geschikt zijn voor zelfstandig wonen met ondersteuning en zorg aan huis. In de periode tot 2040 wordt een sterke toename verwacht van het aantal inwoners met een indicatie voor langdurige zorg. Door het extra muraliseringbeleid van de rijksoverheid zal het aanbod van intramurale verzorgingsplaatsen naar verwachting niet evenredig meegroeien. Een specifieke woningvraag is verder te verwachten van studenten. In de gemeente Eindhoven wordt tot het collegejaar 2027-2028 een groei van 120 tot 660 uitwonende studenten verwacht. In de gemeente Helmond blijft het aantal uitwonende studenten tot het collegejaar 2027-2028 naar verwachting stabiel. Voor de andere gemeenten in het SGE is geen informatie beschikbaar over de woningbehoefte van studenten. De vraag van kennismigranten (expats) maakt onderdeel uit van de totale woningvraag in het SGE. Deze groep woningzoekenden richt zich met name op de gemeente Eindhoven. Volgens onderzoek van het PON zijn in het Stedelijk Gebied Eindhoven daarnaast bijna 20.500 arbeidsmigranten werkzaam, die veelal productiewerk verrichten. In november 2020 stelden de SGE-gemeenten het Afsprakenkader Huisvesting Arbeidsmigranten Stedelijk Gebied Eindhoven vast.

De regionale ambitie is om in de periode 2021 tot en met 2024 circa 4.000 humane huisvestingsplaatsen voor arbeidsmigranten te realiseren. Er zijn geen afspraken over specifieke aantallen per gemeente, maar iedere gemeente heeft passend bij de aard en omvang een eigen verantwoordelijkheid. In het afsprakenkader wordt onderscheid gemaakt tussen twee typen huisvesting: tijdelijke huisvesting (korter dan 2 tot 3 jaar) en permanente huisvesting (arbeidsmigranten die zich definitief vestigen in Nederland). Hierbij is bekend (op basis van ervaring) dat zo'n 80% van de arbeidsmigranten in de regio er op tijdelijke basis is en zo'n 20% zich definitief vestigt. De woningbehoefte van arbeidsmigranten die zich definitief in het SGE willen vestigen, maakt onderdeel uit van de totale regionale woningbehoefte. Brainport principes Alle nieuwe woningbouwontwikkelingen dienen te worden ontwikkeld aan de hand van 7 24

vastgesteld III Gestel buiten de Ring 2020 (Scheidingstraat 106-108) Gemeente Eindhoven

Brainport Principes. De basis voor deze principes is vastgelegd in het regionale Afsprakenkader. Deze gelden voor alle gemeenten die deel uitmaken van het Stedelijk Gebied Eindhoven. Koesteren van Identiteit (1), Ruimte voor Innovatie (2) en Aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus: de wauw-factor (3) Binnen het plangebied zal een (her)ontwikkeling plaatsvinden. Het betreft een netto toevoeging van 17 nieuwe woningen ter plaatse van een bedrijfsperceel (natuursteenbewerkingsbedrijf). De bestaande gebouwen worden gesloopt waarna nieuwbouw plaatsvindt. Er wordt een aantrekkelijk en gevarieerd woonmilieu beoogd, met eigentijdse appartementen aan de straatzijde en een groen woonmilieu daarachter. Er is daarbij veel aandacht voor (gedeeld) groen. Vanwege het ontbreken van groen in de huidige situatie zorgt dit plan voor een substantiele vergroting van het groen. Vraaggericht ontwikkelen (5) en Benutting regionaal schaalniveau (6) Het betreffen woningen voor de doelgroep 1- en 2-persoons huishoudens en gezinnen. Uit het recente regionaal woningmarktonderzoek blijkt dat er nog een grote behoefte is aan dit type woningen. Verder biedt het aantal woningen op stedelijk niveau een bijdrage aan het verminderen van het tekort aan woningen in Eindhoven. Tenslotte is het plan een inbreidingsplan waardoor het de druk op woningbouw in uitbreidingslocaties wat verlicht.

Gezonde verstedelijking (7) De gedachte daarbij is dat gezonde mensen de basis vormen van een gezonde stad. Andersom draagt een gezonde leefomgeving bij aan een gezonde leefstijl. Dat inzicht raakt direct aan stedelijke ontwikkelingen. Verdichting is daarbij een effectief middel in het streven naar een gezonde verstedelijking. Het plan voorziet in woningen in een nieuw groen woonmilieu met een informele groene setting voor de voordeur en een privé achtertuin of dakterras. De voorzijde nodigd daarbij uit om te ontmoeten, spelen en te leven. Deze groene voorzijde draagt daarmee bij aan een gezonde leefomgeving. Ook de appartementen worden voorzien van een eigen buitenruimte, wat een kwalitatieve impuls is en bijdraagt aan gezonde verstedelijking. Beoordeling plan Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van 17 wooneenheden ten opzichte van de huidige planologische situatie. Het planvoornemen past binnen de kwantitatieve prognose voor Eindhoven, zoals hierboven is beschreven, alsook in paragraaf 3.2.3 (Ladder voor duurzame verstedelijking). Ook wordt aan een kwalitatieve behoefte voldaan, daar de behoefte naar gezinswoningen en appartementen voor 1- of 2- persoonshuishoudens hoog is. Bovendien is de locatie gelegen binnen het 'bestaand stedelijk gebied' zoals aangegeven in de Interim omgevingsverordening.

Daarmee past het binnen de regionale afspraken voor woningbouwontwikkelingen. Ten slotte past het plan binnen de Brainport Principes.

vastgesteld III Gestel buiten de Ring 2020 (Scheidingstraat 106-108) Gemeente Eindhoven

25

3.5.2

Gemeentelijk beleid

Woonvisie 2015 Op 15 december 2015 heeft de gemeenteraad van Eindhoven de Woonvisie 2015 vastgesteld. De woonvisie geeft inzicht in de gemeentelijke ambities op het gebied van bouwen en wonen en steunt op drie pijlers: Eindhoven als ambitieuze stad, als solidaire stad en als innovatieve stad. Ambitieuze stad Eindhoven groeit en wil verder verstedelijken, in het bijzonder in het gebied binnen de Rondweg (Ring). Tot 2030 wil de gemeente minstens twee derde van de extra woningcapaciteit binnen dit gebied realiseren. Hierbij wordt gestreefd naar een gemengde en gevarieerde woonomgeving waar mensen wonen, werken en elkaar ontmoeten. En die tegelijkertijd ook groen en gemoedelijk blijft. Solidaire stad De gemeente wil dat Eindhoven een inclusieve en solidaire samenleving is. De meeste inwoners kunnen hierin zelf hun plek vinden. Minder zelfredzame inwoners worden hierbij ondersteund. Door de vergrijzing en de decentralisatie van de langdurige zorg, neemt de vraag naar passende huisvesting voor ouderen en bijzondere doelgroepen toe. Het is belangrijk dat er voor al deze mensen een plek blijft op de woningmarkt. Concentratie van bijzondere doelgroepen in bepaalde wijken is ongewenst. Innovatieve stad De gemeente Eindhoven daagt ontwikkelaars van nieuwe woningen uit om klantgeoriënteerd, sneller, goedkoper en duurzamer te produceren.

Ook in de aanpak van de bestaande woningvoorraad en in de transformatie van kantoren en zorgvastgoed is er een grote behoefte aan vernieuwing en aan creatieve, betaalbare oplossingen. Voor inwoners die behoefte hebben aan tijdelijke woonruimte, die snel beschikbaar en financieel bereikbaar is, worden in Eindhoven flexwoningen ontwikkeld. Dit biedt tevens kansen voor transformatie van leegstaand vastgoed. Verder wil de gemeente Eindhoven dat inwoners zoveel mogelijk invloed hebben op hun eigen woning en woonomgeving, bijvoorbeeld door (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Daarnaast wil de gemeente dat zelf bouwen niet alleen bereikbaar is voor huishoudens met een hoger inkomen. Woonprogramma Eindhoven 2021-2025 Vanwege de hoge dynamiek op de woningmarkt heeft de gemeenteraad op 15 december 2020 het Woonprogramma 2021-2025 vastgesteld. Het Woonprogramma sluit aan bij eerder vastgesteld beleid voor wonen en de fysieke leefomgeving. De ambities uit de Woonvisie 2015 blijven cruciaal voor de ontwikkeling van de stad, maar komen door de snelle prijsstijgingen in de afgelopen jaren in een ander daglicht te staan. Met het oog daarop kiest de gemeente voor een accentverschuiving richting de volgende ambities: 1. forse groei van de woningvoorraad (binnen én buiten de ring) om de grote groei van woningen te kunnen opvangen; 2.

een evenwichtig woningaanbod, zodat alle inwoners een betaalbare woning kunnen vinden; 3. voldoende geschikte woningen voor kwetsbare inwoners. Eindhoven streeft ernaar om jaarlijks minimaal 3.000 extra woningen aan de voorraad toe te voegen. Voor de stad als geheel is voor de periode 2020-2022 de onderstaande differentiatie leidend:

26

vastgesteld III Gestel buiten de Ring 2020 (Scheidingstraat 106-108) Gemeente Eindhoven

Deze percentages hoeven niet bij elk woningbouwproject gerealiseerd te worden. De exacte invulling op projectniveau is onder meer afhankelijk van het (beoogde) woonmilieu en de bestaande woningvoorraad in het betreffende gebied. Het streefpercentage van 20% sociale huur is opgenomen in het Collegeprogramma 2018-2022. Voor de periode daarna voorzien we een noodzakelijke groei naar 30%. Beoordeling plan Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van 17 wooneenheden met verschillende doelgroepen, omdat zowel kleinere en grotere gezinswoningen als appartementen voor 1- en 2-persoonshuishoudens worden gerealiseerd. Voor deze doelgroepen is grote behoefte aan dit type woningen in Eindhoven. Dit bouwplan sluit aan op deze vraag en op de drie voornoemde ambities van het woonprogramma. Gelet op het voorgaande voorziet dit plan dan ook in een deel van de (kwalitatieve) woningbehoefte. 3.5.3

Kamerverhuur en woningsplitsing

Op 24 mei 2022 heeft de gemeenteraad het paraplubestemmingsplan 'parkeren, kamerverhuur en woningsplitsing 2021' vastgesteld. Tot het moment van inwerkingtreding van dit paraplubestemmingsplan, werd via de huisvestingsverordening voorkomen dat woningen zonder vergunning werden gesplitst, omgezet, onttrokken en samengevoegd. Hoewel kamerverhuur en woningsplitsing verschillend zijn en andere toetsingskaders kennen, hebben beiden wel een zelfde soort ruimtelijk effect op de omgeving en is het wenselijk om deze initiatieven soortgelijk te reguleren in bestemmingsplannen. Door de regeling in het paraplubestemmingsplan wordt kamerverhuur en woningsplitsing voortaan via één vergunning (omgevingsvergunning) geregeld. Deze regeling moet in opvolgende bestemmingsplannen zoals het onderhavige worden overgenomen om geldend te blijven voor het betreffende projectgebied.

vastgesteld III Gestel buiten de Ring 2020 (Scheidingstraat 106-108) Gemeente Eindhoven

27

3.6

Archeologische en cultuurhistorische waarden

3.6.1

Archeologie

Wettelijk en beleidsmatig kader Nationaal Beleid Het Verdrag van Valletta (Malta) verplicht de Europese overheden tot het beschermen van archeologisch erfgoed. Hierbij wordt als uitgangspunt gehanteerd dat archeologische waarden in situ bewaard moeten blijven. Dat wil zeggen, dat er naar gestreefd moet worden om de waarden op de locatie te behouden. Als dit niet mogelijk blijkt, bijvoorbeeld wanneer andere belangen zwaarder wegen, dan moeten de waarden worden opgegraven en daarmee ex situ worden behouden. Het Verdrag van Valletta is doorvertaald in de Monumentenwet 1988, zoals deze gewijzigd is in september 2007. Sinds deze wijziging van september 2007 is de gemeente het bevoegd gezag op het gebied van archeologie en cultuurhistorie. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. De uitgangspunten uit het Verdrag van Valletta (Malta) blijven in de Erfgoedwet de basis van de omgang met archeologie. Gemeenten houden een belangrijke rol in het archeologische stelsel. In bestemmingsplannen en het toekomstig omgevingsplan houden ze rekening met (te verwachten) archeologische waarden door het stellen van regels. Het al dan niet stellen van regels ten aanzien van archeologie dient te rusten op voldoende informatie over de archeologische situatie.

Deze informatie kan worden verkregen door gebiedsdekkende kaarten waarop de archeologische (te verwachten) waarden in de ondergrond zichtbaar zijn. Op basis hiervan kan archeologisch beleid worden ontwikkeld. Gemeentelijk beleid De gemeente Eindhoven beschikt, als invulling van haar verantwoordelijkheid volgens de Erfgoedwet, over een eigen Archeologische verwachtingen- en waardenkaart. Met deze kaart wil de gemeente het ondergronds cultureel erfgoed van Eindhoven behouden door behoedzame ontwikkeling en beheer. De geactualiseerde Archeologische verwachtingen- en waardenkaart (vastgesteld op 21 juni 2022) wordt beschouwd als een bureauonderzoek op gemeentelijk schaalniveau en geldt vanaf het moment van vaststelling als onderlegger voor nieuwe bestemmingsplannen en - na inwerkingtreding van de Omgevingswet - het omgevingsplan. Op de archeologische verwachtingen- en waardenkaart zijn de archeologische waarden en verwachtingswaarden binnen de gemeentegrenzen aangegeven door middel van categorieën (de categorieën 1 tot en met 8). Ter bescherming van de archeologische waarden worden de op dit bestemmingsplangebied van toepassing zijnde categorieën (met uitzondering van categorie 8) op de verbeelding van dit bestemmingsplan opgenomen als dubbelbestemming Waarde - Archeologie. Hieraan zijn per categorie regels gekoppeld.

Deze regels geven aan wanneer archeologisch onderzoek verplicht is. (Bouw)werkzaamheden die binnen de in de regels vermelde oppervlakten én diepte vallen worden vrijgesteld van archeologisch onderzoek. Hierdoor kunnen bij ruimtelijke ordeningsprocedures sneller beslissingen worden genomen en kan de archeologie in een vroeg stadium in het proces worden meegenomen.

Archeologisch kader De van oorsprong hoger gelegen oude bouwlanden met een dik plaggendek, waaruit een groot deel van het gemeentelijk grondgebied bestond, blijken een goed geconserveerd bodemarchief te herbergen. Maar ook andere landschappelijke eenheden - zoals de nattere beekdalen en de flanken daarvan, de vennen of het 'restveen' - blijken vaak een waardevol archeologisch gegevensbestand te bevatten. Het gemeentelijk bodemarchief geeft blijk van een bewoningsgeschiedenis van duizenden jaren en herbergt archeologische resten daterend uit de (late) prehistorie, de Romeinse tijd, de vroege middeleeuwen, de late middeleeuwen en 28

vastgesteld III Gestel buiten de Ring 2020 (Scheidingstraat 106-108) Gemeente Eindhoven

nieuwe tijd. Deze gegevens zijn van groot belang voor de reconstructie van het verleden, temeer omdat geschreven bronnen in Eindhoven nagenoeg ontbreken. Een bijzondere betekenis heeft de historische kern van Eindhoven, die als stad al in de loop van de late middeleeuwen een belangrijke regionale economische en bestuurlijke rol vervulde. Daarnaast kent de gemeente uit deze periode een aantal (verdwenen) hoeven, kasteeltjes, kerken, (water)molens en dergelijke die zowel archeologisch en cultuurlandschappelijk van hoge waarde zijn. Archeologische waarnemingen binnen en ook buiten de van oorsprong laatmiddeleeuwse historische kernen bieden mogelijkheden om meer te weten te komen over de ontstaansgeschiedenis, ontwikkeling en bewoningsdynamiek tussen de plattelandsdorpen en de stad in wording en kunnen daarmee een verrijking vormen voor de lokale, regionale en landelijke geschiedenis. Daarnaast zijn in de gemeente resten van ondergronds militair erfgoed te verwachten. In de Tweede Wereldoorlog lag hier bijvoorbeeld een militair vliegveld ('Fliegerhorst Eindhoven') en de gemeente maakte deel uit van het operatieterrein 'Market Garden' van het geallieerde bevrijdingsleger.

Uitsnede archeologische waardenkaart

Toetsing Volgens de Archeologische Waardenkaart kennen de twee plangebieden twee afzonderlijke archeologische verwachtingen: Westelijk plangebied: Hoge archeologische verwachting Historische kern. Dit betekent dat er een onderzoeksplicht geldt bij elke bodemingreep dieper dan 30 cm beneden maaiveld én groter dan 100 m2. Oostelijk plangebied: Hoge verwachting. De hoge waarde betekent dat er een onderzoeksplicht bij elke bodemingreep dieper dan 30 cm beneden maaiveld én groter dan 250 m2. Archeologisch (voor)onderzoek Toetsing aan de archeologische verwachtingen- en waardenkaart heeft ertoe geleid dat een archeologisch vooronderzoek door middel van een bureau- en (verkennend) booronderzoek is uitgevoerd. Deze rapportage is als toegevoegd bij deze toelichting. Uit de resultaten van het inventariserend veldonderzoek blijkt dat de kans aanwezig is dat alleen de top van de C-horizont is verdwenen en de eventueel dieper gelegen archeologische resten nog aanwezig zijn. Ook op de locaties van de bestaande hallen liggen de funderingen volgens de bouwhistorische gegevens rond de 1,00 m -mv. Ook hier is de kans op het aantreffen van archeologisch resten nog steeds aannemelijk. vastgesteld III Gestel buiten de Ring 2020 (Scheidingstraat 106-108) Gemeente Eindhoven

29

Omdat archeologische resten voornamelijk in de vorm van grondsporen worden verwacht, is in dit stadium een karterend en waarderend proefsleuvenonderzoek de meest geschikte onderzoeksmethode. Bij een proefsleuvenonderzoek dienen verspreid over het plangebied sleuven gegraven te worden met als doel om eventuele archeologische waarden te karteren en waarderen. Voor dit onderzoek dient een door de bevoegde overheid goedgekeurd Programma van Eisen te zijn opgesteld waarin is vastgelegd waaraan het onderzoek moet voldoen. Om die reden is in het plangebied een dubbelbestemming Waarde - Archeologie opgenomen. 3.6.2

Cultuurhistorie

Op 29 november 2022 is de cultuurhistorische waardenkaart van Eindhoven geactualiseerd. De kaart dient als beleidskader om bij ruimtelijke ontwikkelingen in de stad rekening te kunnen houden met de cultuurhistorie van Eindhoven. De kaart bestaat uit twee deelwaardenkaarten, te weten de waardenkaart historisch cultuurlandschap en de waardenkaart historische stedenbouw en erfgoed.

Op de waardenkaart historisch cultuurlandschap zijn aangegeven en gewaardeerd de historische landschappelijke gebieden (incl. historische nederzettingslocaties) en elementen (landschapselementen infrastructuur, waterstaat, opgaand groen, religie en funerair erfgoed en reliëf), die belangrijk zijn voor de herkenbaarheid van de historische ontwikkeling van Eindhoven.

Op de waardenkaart historische stedenbouw en erfgoed zijn aangegeven de beschermde rijksen gemeentelijke monumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten, gemeentelijke archeologische monumenten, cultuurhistorisch waardevolle objecten, historisch waardevolle kunstwerken, historische wegen en waterlopen, historisch-stedenbouwkundige structuren en waardevol aangelegd groen en bomen, die belangrijk zijn voor de herkenbaarheid van de historische ontwikkeling van Eindhoven.

Uitsnede uit de kaart Herkenbaarheid prestedelijk landschap. Bron: RAAP-rapport 3398, Het landschap onder de stad, Gemeente Eindhoven, kaartbijlage 2 (2019). (plangebied rood omlijnd)

30

vastgesteld III Gestel buiten de Ring 2020 (Scheidingstraat 106-108) Gemeente Eindhoven

Uitsnede uit de kaart Waarderingskaart landschapselemanten. Bron: RAAP-rapport 3398, Het landschap onder de stad, Gemeente Eindhoven, kaartbijlage 3 (2019). (plangebied blauw omlijnd)

Toetsing In het geldend bestemmingsplan 'Gesten buiten de Ring 2020' is e.e.a. over cultuurhistorie toegelicht dat ook invloed heeft op dit bestemmingsplan: De Scheidingstraat begeleidde de oude spoorlijn naar België. Het is daarmee een aangelegde radiaal. Het lint oogt aan de westzijde behoorlijk intact. De karakteristiek is dorps. Vooroorlogse, kavelsgewijze bebouwing, met doorkijken naar het achtergebied. De oostzijde is echter volledig onbebouwd. De woonbebouwing is kleinschalig en de panden zijn overwegend voorzien van dwarskappen en in iets mindere mate langskappen. De typologie is vooroorlogs traditioneel, de panden richten zich op de weg, de materialisering en architectuur zijn tijdsgebonden. Voor de herkenbaarheid van de historische wegenstructuur is vooral de kleinschaligheid van de begeleidende bebouwing van belang. Nieuwe ontwikkelingen moeten passen bij deze karakteristiek. Ook de doorkijkjes naar het achtergebied zijn van waarde. De aanwezige karakteristieken zijn geborgd met de dubbelbestemming Waarde - Cultuurhistorie - 2. Bij de totstandkoming van het ontwerp zijn bovengenoemde karakteristieken van de Scheidingstraat meegenomen. Daarbij is uitvoerig naar de huidige situatie gekeken.