Bijlage 1a - Bestemmingsplan II Vredeoord (VB-terrein)

gebruiken en slimmer sturen. 5.2.3.2 Keur Waterschap De Dommel 2015 In de 'Keur Waterschap De Dommel 2015' staan regels (met name geboden en verboden) die het waterschap hanteert bij de bescherming van waterkeringen, watergangen en bijbehorende kunstwerken. Ook zijn er regels voor het onderhoud van sloten, beken en andere waterlopen om de waterafvoer in dit oppervlaktewater te waarborgen. Daarnaast kent de Keur beleidsregels voor het beschermen van bepaalde deelgebieden met elk een eigen beschermingsbeleid. Het gaat hierbij om beschermde gebieden waterhuishouding, beekdalen en attentiegebieden. Met deze beleidsregels wordt aangegeven op welke wijze gebiedsgericht wordt omgegaan met waterbelangen. Realisatie van nieuw verhard oppervlak en het afkoppelen van verhard oppervlak moet op grond van de keur hydrologisch neutraal worden uitgevoerd en optimaal worden ingepast in het bestaande watersysteem. De aanvrager/initiatiefnemer moet daarom voldoende compenserende maatregelen nemen, zodat het oppervlaktewatersysteem na realisatie van de verharding voldoende robuust blijft. Uitgangspunt hierbij vormt de voorkeurstrits "vasthouden-bergen-afvoeren". Vasthouden kan door hergebruik of door het infiltreren van water in de bodem. In geval niet of onvoldoende kan worden geïnfiltreerd is een aanvullende voorziening noodzakelijk die het water tijdelijk bergt.

In de Keur is aangegeven dat neerslag, afkomstig van toename verhard oppervlak of door afkoppelen van bestaand oppervlak, die direct tot afvoer naar een (keur)waterlichaam komt, verplicht gecompenseerd dient te worden middels de aanleg van waterbergende voorzieningen. Het waterschap verleent in enkele gevallen vrijstelling van deze verplichting. Dit wordt gedaan indien: de toename van verhard oppervlak maximaal 500 m² bedraagt, of; de toename van verhard oppervlak tussen 500 m² en 10.000 m² bedraagt en middels de rekenregels afdoende compenserende maatregelen zijn getroffen om versnelde afvoer van hemelwater tegen te gaan, of; het af te koppelen verhard oppervlak maximaal 10.000 m² bedraagt, of; er binnen het projectgebied andere hydraulische afspraken gelden (bv. met de gemeente) Indien een voorziening nodig is, dan bedraagt de maximale toegestane afvoer uit een voorziening 2 l/s/ha bij een neerslagsituatie van 60 mm. Groene (vegetatie)daken gelden hierbij niet als verhard oppervlak. Bij meer dan 10.000 m2 toename nieuw verhard oppervlak of het afkoppelen van 10.000m2 bestaand verhard oppervlak is altijd een voorziening noodzakelijk volgens de geldende beleidsregels van het waterschap.

5.2.3.3 Hydrologosch neutraal bouwen Hydrologisch neutraal bouwen is opgenomen in de Keur. In de Algemene Regels en in de Beleidsregels wordt nader beschreven en uitgewerkt waar dit voor staat en welke maatregelen er nodig zijn om daaraan te kunnen voldoen. Hieronder is een samenvatting voor Hydrologisch neutraal bouwen opgenomen. Neerslag die op een onverharde bodem valt infiltreert voor een (belangrijk) deel in de bodem en komt dan uiteindelijk in het grondwater of via ondergrondse afstroming in een oppervlaktewaterlichaam terecht. Ter plaatsen van verhard oppervlak zal de neerslag niet of nauwelijks in de bodem dringen. Als het verhard oppervlak niet is aangesloten op de riolering, stroomt vrijwel al het water direct af naar het oppervlaktewatersysteem. Dit betekent dat het oppervlaktewatersysteem bij een flinke regenbui een grote afvoerpiek moet kunnen opvangen en dat infiltratie in de bodem niet of slechts beperkt kan plaatsvinden. vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

75

Bij het afkoppelen van verhard oppervlak zal de neerslag die valt op de verharding niet meer worden afgevoerd naar de rioolwaterzuivering maar rechtstreeks op de ontvangende waterloop worden geloosd. Ook dit zorgt voor een versnelde en/of extra afvoer richting het ontvangende oppervlaktewater. Realisatie van nieuw verhard oppervlak en het afkoppelen van verhard oppervlak moet daarom zoveel mogelijk hydrologisch neutraal worden uitgevoerd en optimaal worden ingepast in het bestaande watersysteem. Dit houdt in dat de aanvrager/initiatiefnemer voldoende compenserende maatregelen moet nemen, zodat het oppervlaktewatersysteem na realisatie van de verharding voldoende robuust blijft. Hierbij wordt getoetst aan de trits “vasthouden-bergen-afvoeren”. Wateroverlast door versneld afvoeren van verhard oppervlak moet zoveel mogelijk worden voorkomen. Dit kan op twee manieren waarbij de voorkeur uitgaat naar zoveel mogelijk vasthouden aan de bron. Vasthouden kan door hergebruik of door het infiltreren van water in de bodem. Dit past het meest bij het principe hydrologisch neutraal ontwikkelen, zowel voor het ontvangend oppervlaktewatersysteem als het grondwatersysteem. Ingeval niet of onvoldoende kan worden geïnfiltreerd is een aanvullende voorziening die het water tijdelijk bergt noodzakelijk.

Het gaat hier dan om een voorziening die er voor zorgt dat water in ieder geval niet versneld wordt afgevoerd. 5.2.4

Gemeentelijk beleid

5.2.4.1 Water Klimaatadaptatie Aanpak (2023-2026) Het Water- en klimaatadaptatie Aanpak (WKA) verantwoordt aan de inwoners van Eindhoven de ambities en bijbehorende maatregelen en middelen op watergebied. In het WKA 2023-2026 wordt aangegeven op welke wijze er omgegaan wordt met de zorgplichten rondom afval-, hemel- en grondwater. Hiervoor zijn in het plan activiteiten opgenomen enerzijds gericht op het beheer en onderhoud en anderzijds op het verbeteren van de oppervlaktewaterkwaliteit en het hydraulisch functioneren van het rioolstelsel. Speerpunt van het WKA is het inspelen op de klimaatverandering welke extreme regenbuien, langdurige droogteperiodes en hittestress met zich meebrengt. Hiervoor zijn uitgangspunten, richtlijnen en ontwerpnormen uit het klimaatplan 2016-2020 en de hierin benoemde beleidsregel ´Klimaat robuust (her)inrichten en ruimtelijk ontwikkelen´ nader uitgewerkt. Concreet betekent dit dat voor het aspect water bij nieuwe ontwikkelingen tot max. 75 mm berging gerealiseerd dient te worden over het totaal verhard oppervlak binnen het plangebied. Daarbij kan de waterbergingseis gereduceerd of verhoogd worden naargelang de hoeveelheid groen of grijs binnen datzelfde plangebied. Dit om overlast van hittestress, verdroging en biodiversiteit te beperken.

Om initiatiefnemers te ondersteunen heeft de gemeente een website ontwikkeld waar de benodigde waterberging kan worden berekend en voorbeelden zijn beschreven om invulling te geven aan de waterklimaatopgave.

5.2.5

Waterplan

Het Waterplan is een plan dat is opgesteld door de gemeente Eindhoven, Waterschap De Dommel, de provincie Noord-Brabant en het (drink)waterleidingbedrijf Brabant Water. Het plan omvat drie delen. Het "Visiedocument" (vastgesteld door de gemeenteraad op 26 januari 2004) geeft het gezamenlijke streefbeeld van de waterpartijen weer. De onderdelen "Taken en Bevoegdheden" en "Maatregelen" zijn achterhaald.

5.3

Eindhovense klimaattoets

Het klimaat verandert. Dat heeft gevolgen voor Eindhoven. We krijgen onder andere te maken met meer en hevigere buien, langere perioden van droogte en meer hitte(stress). Om in de toekomst prettig te wonen en te werken in onze groeiende stad, is het noodzakelijk nú maatregelen te nemen. Dit betekent dat we 'klimaatrobuust' te werk moeten gaan.

76

vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

5.3.1

Klimaatadaptiebeleid

In samenwerking met Brabantse overheden en kennisinstellingen is een prototype klimaatadaptatie-toets ontwikkeld met richtlijnen en ontwerpnormen voor de (her)inrichting en ruimtelijke ontwikkeling van stedelijk gebied op straat- en wijkniveau. De toets omvat 3 hoofdregels en deze vormen de basis voor het Eindhovens klimaatadaptatie beleid: Zorg voor voldoende bergingsruimte om extreme buien tijdelijk op te vangen en vertraagd af te voeren. Infiltreer regenwater zoveel mogelijk en waar mogelijk op de plek waar het valt, en voorkom daarmee droogte. Zorg dat de straat niet onnodig opwarmt en voldoende plekken voor verkoeling heeft op het heetst van de dag. Voor de klimaatadaptatie normen en richtlijnen is een indeling gemaakt naar ruimtelijke ontwikkelingen op privaat terrein (circa 60% van het areaal) en op publiek terrein (circa 40% van het areaal). In de binnenstad ligt deze verhouding zelfs op 80-20%. Bovenstaand is vertaald in een waterbergingsnorm.

5.3.2

Waterbergingsnorm

5.3.2.1 Minimale en maximale ontwerpnormen waterberging openbaar terrein Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen op openbaar terrein moet minimaal 20 mm en mag tot 60 mm van de waterbergingsopgave ingevuld worden via primaire waterberging. Voorbeelden zijn waterpleinen, wadi's, watergangen, waterbergende funderingen of bakken. Eventuele resterende mm's (tot 40mm) van de waterbergingsopgave dient secundair te worden ingevuld. Denk daarbij aan parken, plantsoen c.q. grasvelden, parkeerplaatsen en wegen. Dit is acceptabel zolang er geen schade wordt veroorzaakt en/of dit niet ten koste gaat van andere primaire functies zoals op routes van hulpdiensten, markt- of evenement locaties. Als de secundaire waterbergings-opgave niet mogelijk is binnen de grenzen van de ruimtelijke ontwikkeling dan dient de waterbergingsopgave alsnog als primaire waterberging te worden ingevuld. Of er dienen maatregelen te worden genomen om de secundaire waterberging naar nabijgelegen ruimte te verplaatsen als dat hydraulisch mogelijk is. Bij ontwikkelingen op privaat terrein ligt de verantwoordelijkheid voor het opvangen en verwerken van hemelwater in eerste instantie bij de eigenaar van het perceel waar de druppel valt. De landelijke voorkeursvolgorde '(her)gebruiken, vasthouden, bergen en vertraagd afvoeren´ is van toepassing.

Een voorbeeld van hergebruiken is hemelwater als spoelwater voor toiletten en een voorbeeld van vasthouden is infiltratie van hemelwater in de bodem. Als hergebruik en vasthouden door lokale omstandigheden niet doelmatig is kan hemelwater worden geborgen en vertraagd worden afgevoerd. Dat is de waterbergingsopgave. Hiermee wordt het rioolstelsel bij piekbuien ontlast met als gevolg beperking van wateroverlast. Daarnaast wordt het oppervlaktewatersysteem gelijkmatiger belast. Als ondersteuning voor de berekening van de waterbergingsopgave op privaat terrein is een rekentool ontwikkeld, te vinden via de website rekentool.eindhovenduurzaam.nl/.

vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

77

5.3.2.2 Ontwerpnorm waterberging privaat terrein De waterbergingsopgave geldt voor alle nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen op privaat terrein in Eindhoven. In gebieden waar vanuit het verleden afspraken over waterberging zijn gemaakt, wordt in overleg bepaald of en hoe de waterbergingsopgave in de ontwikkeling wordt verhoogd. Klimaatverandering kan namelijk ook in deze gebieden aanvullende waterberging noodzakelijk maken en daarmee het risico op waterschade aan (nieuw)bouw verlagen. Indien nodig worden hierover maatwerkafspraken gemaakt. In het beleid 'Klimaatrobuust (her)inrichten en ruimtelijk ontwikkelen' wordt onderscheid gemaakt tussen ontwikkelingen met 150 m² of meer verharding binnen het projectgebied en kleinere ontwikkelingen van 50 m2 tot 150 m² verharding binnen het projectgebied. Voor de eerste groep geldt de eis tot 75 mm waterberging per m² verharding. Dit komt overeen met 75 liter waterberging per m² of voor een bouwplan met 400 m² verhard oppervlak 30 m³ (ofwel 30.000 liter) waterberging. Voor de tweede groep is de eis tot 25 mm. Dit komt overeen met 25 liter waterberging per m² of voor een woning met 100 m² verhard oppervlak 2,5 m³ (ofwel 2500 liter) waterberging. De ontwerpnormen ter voorkoming van wateroverlast betekenen voor particulieren, ontwikkelaars en de gemeente een opgave om klimaat adaptief te bouwen.

Vanaf 1 januari 2020 geldt voor particulieren en ontwikkelaars een wateropgave om bij ruimtelijke ontwikkelingen klimaat adaptief handelen. De datum van indiening van de omgevingsvergunning is leidend.

5.3.2.3 Stimulans klimaatadaptatiebeleid De gemeente Eindhoven draagt met het klimaatbeleid ook bij aan het verbeteren van de kwaliteit van een gezonde leefomgeving en meer biodiversiteit door de voorkeur te geven aan vergroenen als klimaat adaptieve maatregel. Het beleid is zo opgesteld dat vergroening op privaat terrein bij nieuwbouw wordt gestimuleerd en beloond. Hoe groener een projectgebied wordt ingericht hoe lager de waterbergingseis in mm wordt. Ook groene ontwikkelingen in groen arme buurten worden op deze manier gestimuleerd. De website geeft een overzicht van deze mogelijke beloningen via de 'rekentool'. De stimuleringsregeling waarbij méér groen een lagere waterbergingsopgave oplevert geldt voor ruimtelijke ontwikkelingen op privaat terrein.

5.3.3

Toelichting rekentool

De gemeente Eindhoven maakt bij de beoordeling van de voor een nieuwe ontwikkeling in een plangebied voorgestelde maatregelen gebruik van een rekentool. Deze rekentool klimaatopgave, beschikbaar op rekentool.eindhovenduurzaam.nl, maakt het een ontwikkeling mogelijk interactief haar plangebied en de te nemen maatregelen te beschrijven en te controleren of aan de gemeentelijke eisen wat betreft waterberging en vergroening wordt voldaan. Bovendien kan een afschrift van de beschrijving van het plangebied en de keuze van de maatregelen met voorbeelden voor de verdere uitwerking gedownload worden om bijgevoegd te worden bij de eventuele watertoets of aanvraag van de omgevingsvergunning. De werking van de rekentool kan worden aangepast aan nieuwe inzichten en de uitkomst van de laatste versie van de tool is maatgevend.

78

vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

5.3.3.1 Principewerking van de rekentool De rekentool klimaatopgave vraagt de klimaatrobuuste maatregelen te specificeren die zijn voorzien in het ontwerp binnen het plangebied en, waar nodig, hoe groot de oppervlakken zijn waar deze worden toegepast. Hieruit berekent de tool welk deel van het regenwater van een bui binnen het plangebied geborgen moet worden (de waterbergingsopgave, het grijze deel) en welk deel de klimaatrobuuste maatregelen zelf voor hun rekening nemen (het groene deel). Daarna kunnen nog extra maatregelen toegevoegd worden. Het doel is dat alle maatregelen bij elkaar de totale waterbergingsopgave (berging van al het water van een bui) van het plangebied voor hun rekening nemen. De specificatie van maatregelen en oppervlakken vindt interactief plaats: de tool laat direct het effect van deze specificaties zien op de daaruit afgeleide totale waterbergingsopgave; daarnaast laat de tool op een aantal manieren visueel zien wat de individuele groene en grijze bijdrage van een maatregel is. Vóór elke maatregel staat in de tool een i-symbool; door daarop te klikken wordt meer informatie over die maatregel gegeven zoals specifieke uitvoeringseisen en links naar achtergrondinformatie.

De tool doorloopt hierbij vier stappen: Wat zijn de kerngegevens van het project? Welke klimaatrobuuste maatregelen worden binnen het plangebied gerealiseerd? Hoe lost u de resterende waterbergingsopgave op? Download het resultaat. Als een omgevingsvergunning wordt aangevraagd, voeg dit resultaat dan, inclusief uitwerking, bij die aanvraag. Het reseultaat van de regenwater opvang tool is opgenomen in de bijlagen van deze ruimtelijke onderbouwing.

5.4

Beschrijving watersysteem plangebied

5.4.1

Checklist watersysteem

Checklist Watersysteem A-w ateren binnen plangebied

Nee

B-w ateren binnen plangebied

Nee

Beschermde keurgebieden binnen plangebied?

Nee

Binnen 25-100 jaarszone?

Nee

Binnen boringsvrije zone?

Nee

Ecologische verbindingszone?

Nee

Binnen reserveringsgebied w aterberging

Nee

Attentiegebied NNB

Nee

Rioolw atertransportleiding

Nee

Waterschap gemaal

Nee

Verdachte/verontreinigde locaties?

Zie paragraaf 4.7

Infiltratie praktisch mogelijk?

Beperkt

Bep?Uitw erkingsplicht / w ijzigingsbevoegdheid

Nee

5.4.2

Oppervlaktewater

Op de planlocatie en haar directe omgeving is geen oppervlaktewater aanwezig.

vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

79

5.4.3

Verharding

Het plangebied is de huidige situatie voor een groot gedeelte verhard en bestaat uit verharding en een braakliggend terrein. 5.4.4

Bodemopbouw

Voor het bepalen van de bodemopbouw- en de hydraulische karakteristieken van de bodemlagen en het verkrijgen van inzicht in de grondwaterstanden, grondwaterdynamiek en de grondwaterstroming is een onderzoek uitgevoerd. Tevens is onderzocht in hoeverre infiltratie mogelijk is en in hoeverre infiltratie tot grondwateroverlast kan leiden. Dit onderzoek maakt als bijlage 22 onderdeel uit van deze toelichting.

5.5

Toekomstige situatie van het watersysteem

Voor onderhavige ontwikkeling is een watertoets uitgevoerd. Daartoe zijn bijlage 20 (ingevulde rekentool) en een Afwateringsplan (bijlage 21) toegevoegd bij deze toelichting. 5.5.1

Waterbergingsopgave

Het project bestaat uit nieuwbouwwoningen en aanpassing van bestaande bebouwing. Voor deze herontwikkeling wordt nieuwe verharding aangebracht maar wordt ook bestaande verharding opgebroken. In onderstaande afbeelding zijn de verschillende oppervlaktes weergegeven. Deze zijn in de rekentool (bijlage 20) ingevuld. Als klimaatadaptieve maatregel is in het ontwerp 4.439 m2 groendak opgenomen met een berging van minimaal 30 mm per m2. Daarnaast is er 4.616 m2 open verharding voorzien in de vorm van grastegels in de parkeerplaatsen en langs de voetpaden. Tevens is de aanplant van 75 nieuwe bomen en 50 faunavoorzieningen voorzien wat resulteert in een resterende bergingsopgave van 880 m3.

Alle verhard oppervlak van de nieuwe situatie wordt aangesloten op de bergingsvoorziening. 80

vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

Gezien de ontwikkeling, bestaande uit hoogbouw met parkeervoorzieningen en andere inrichtingselementen, is er weinig ruimte voor oppervlakkige berging. In verband met het onderhoud en de kwaliteit van het oppervlaktewater bij relatief kleine wateroppervlaktes kan de resterende waterberging volledig ondergronds gerealiseerd worden. Er zijn diverse mogelijkheden voor de uitvoering van een ondergrondse berging zoals steenwolblokken, kunststof kratten of een betonnen kelder (al dan niet prefab). Ter plaatse van de private parkeerterreinen is voldoende (ondergrondse) ruimte beschikbaar om deze berging te realiseren. De ontwerphoogte voor het grote parkeerterrein is ca. 17.50m +NAP. De ontwerphoogte voor het parkeerterrein in de hoek is ca. 17.75m +NAP. Op basis van TNO-metingen (zie bijlage 21 Geohydrologisch onderzoek Royal Haskoning d.d. juli 2022) is de GHG bepaald op een hoogte van NAP +15.80 m. De maatgevende hoogste grondwaterstand is echter vastgesteld op NAP +16.29. Op basis van gley-kenmerken kan een GHG van +16.40 m niet worden uitgesloten. De bodemhoogte van de bergingsvoorziening wordt op basis hiervan bepaald op minimaal 16.60m +NAP zodat de voorziening volledig kan ledigen naar de watergang langs Vredeoord. Dit omdat cf. bijlage 22 de doorlatendheid van de bodem in het algemeen laag is (<0.5 m/d). Bijvoorbeeld met een oppervlakte van ca.

1854 m2 steenwol met een hoogte van 0,50 m of ca. 1915 m2 waterblock-systeem met een hoogte van 0,80 m of ca. 2048 m2 Trewatinsysteem met een hoogte van 0,50 m wordt hieraan voldaan. In het Afwateringsplan (bijlage 21) zijn deze mogelijke voorzieningen beschreven. Het totale plangebied bestaat in de eindsituatie uit openbaar gebied en privaat terrein. De verdeling van de waterberging in privaat en openbaar wordt nog nader overlegd met de gemeente. Bij de verdere technische uitwerking zal de locatie en verdeling van de definitieve keuze van ondergrondse berging nader worden uitgewerkt. Voor de bergingsvoorziening geldt een ledigingseis van 72 uur bij volledig gevuld. Bij voorkeur wordt het water ter plaatse geïnfiltreerd om verdroging van het gebied tegen te gaan. Hiervoor is de doorlatendheid van de ondergrond onderzocht. Uit de metingen is gebleken dat deze onvoldoende is om al het water volledig te laten infiltreren in de ondergrond. Om de berging toch weer binnen 72 uur beschikbaar te hebben voor een volgende neerslaggebeurtenis zal de bergingsvoorziening worden uitgevoerd met een vertraagde leegloop, zoals met een hydroslide of iets gelijkwaardigs. Deze vertraagde leegloop zal tijdens nader technische uitwerking in overleg met en conform de eisen van gemeente Eindhoven nader worden gedetailleerd om een leegloop van 72 uur te behalen.

Om overlast bij extreme neerslagsituaties te voorkomen zal een overstortvoorziening worden aangebracht. De overstorthoogte dient gelijk te zijn aan de bovenkant van de bergingsvoorziening. De benodigde effectieve overstortbreedte bedraagt 2,00 m. Het water kan worden afgevoerd richting de Dreef ten zuidwesten van het plangebied op put E1250A of direct naar de (overkluisde) watergang ten noorden van Vredeoord. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de bestaande putten E1235A. Tijdens nadere technische uitwerking zal dit verder worden uitgewerkt in overleg met gemeente Eindhoven.

vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

81

Aanduiding positie bestaande RWA-putten.

Een punt van aandacht is dat het VB gebouw op het laagste punt van het terrein ligt. In de huidige situatie wordt water weggepompt om het gebouw droog te houden. In de toekomstige situatie zal dit noodzakelijk blijven om het hemelwater naar de hoger gelegen bergingsvoorziening te verpompen. Daarnaast kan in het gebiedsontwerp daarmee rekening gehouden worden door afschot zoveel mogelijk van de gebouwen af te leggen. Tijdens technische detaillering zal dit verder worden uitgewerkt. Afvalwatersysteem Voor het afvalwater van de toekomstige woningen en de VB-toren zal een nieuw verzamelriool worden gerealiseerd. In en achter de VB-toren zullen maximaal 647 wooneenheden worden gerealiseerd, waarvan 122 x 3 persoons (achterbouw), 192 x 2 persoonsappartementen en 75 + 96 1-persoons = 921 + 215 x 3 persoons (voorbouw). In totaal zijn dit dan maximaal 1566 inwonerequivalenten. Op basis van het maximale debiet voor 1566 inwonerequivalenten, kan worden volstaan met de minimale diameter van 200 mm. Aansluiting op het gemeentelijk vuilwaterriool kan worden gemaakt ter hoogte van de Loper of Douglashout. Tijdens technische detaillering zal dit verder worden uitgewerkt. 5.5.2

Waterkwaliteit

Bij het afkoppelen, en duurzame watersystemen in het algemeen, verdient de waterkwaliteit van het afstromende regenwater bijzondere aandacht. Sommige af te koppelen of nieuw aan te sluiten verharde oppervlakken kunnen de waterkwaliteit nadelig beïnvloeden (bv. olie van parkeerterreinen, en uitloogbare bouwmaterialen zoals zink, lood en koper verwerkt in daken). In het kader van duurzaamheid worden initiatiefnemers gestimuleerd om alleen met niet uitloogbare bouwmaterialen te werken. Conform de handreiking “afkoppelen & niet aankoppelen” dienen de verharde oppervlakken gekwalificeerd te worden.

82

vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 6

6.1

Juridische vormgeving

Algemeen

Het bestemmingsplan "II Vredeoord (VB-terrein)" is te typeren als een gedetailleerd plan. De methodiek van het bestemmingsplan is gebaseerd op de SVBP2012. Waar dat noodzakelijk is wordt afgeweken van de standaard en is specifiek ingespeeld op de situatie binnen het onderhavige plangebied.

6.2

Planmethodiek

Er is, conform de Wro, gekozen voor een analoge en digitale verbeelding van het plan. Aan de bestemmingen zijn bouw- en gebruiksregels gekoppeld die direct inzichtelijk maken welke ontwikkelingen zijn toegestaan. Verbeelding en regels bieden een directe bouwtitel voor bebouwing en gebruik. Al dan niet in combinatie met een nadere - eisen - regeling.

6.3

Verbeelding

Op de analoge en digitale verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien en voor zover hier in de regels naar wordt verwezen. In verband met de leesbaarheid is het plan op een topografische ondergrond getekend. De bestemmingen en de aanduidingen zijn ingedeeld in hoofdgroepen volgens de SVBP2012 en zijn op de verbeelding opgenomen in het renvooi. Opgemerkt wordt dat de analoge en digitale verbeelding qua verschijning van elkaar verschillen. Dit heeft ermee te maken dat de manier van raadplegen anders is. De digitale verbeelding is juridisch bindend.

6.4

Planregels

De planregels zijn ondergebracht in inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en overgangs- en slotregels.

Bestemming 'Gemengd' (Artikel 3) Het betreft hier een “combinatiebestemming” ten behoeve van zowel de functies wonen, werkenen publieksgerichte functies zoals detailhandel, maatschappelijke voorzieningen (tbv sport en woon-zorg) en horeca. In de regels is bepaald dat een maximum aantal wooneenheden mag worden gerealiseerd. Daarnaast is er een maximum b.v.o. opgenomen voor de niet-woonfuncties.

In de bouwregels is bepaald dat gebouwen uitsluitend binnen bouwvlakken mogen worden opgericht. Met de aanduiding 'maximum bouwhoogte' is de maximum bouwhoogte aangegeven.

Bestemming 'Groen' (Artikel 4) Het groen dat in het ontwerp voor het gebied als structureel groen is gepland is in het voorliggende plan expliciet voorzien van de bestemming 'Groen'. vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

83

Tevens is met een functieaanduiding de nieuwe locatie van de moestuin aangeduid.

Bestemming 'Verkeer-Verblijfsgebied' (Artikel 5) Het gaat bij deze bestemming om de wegen die primair dienen c.q. zullen dienen voor de ontsluiting van de aangrenzende of nabijgelegen gronden, zoals pleinen, woonstraten, woonerven en paden. Ook is deze bestemming bedoeld voor de parkeerterreinen en voor de groenstrookjes die een onderdeel zijn van de straatinrichting.

Bestemming 'Wonen' (Artikel 6) Deze bestemming is opgenomen ten behoeve van de woningen en de bijbehorende gronden. In de regels is bepaald dat de woongebouwen binnen het bouwvlak moeten worden gebouwd. Door middel van maatvoeringsvlakken worden de verschillende bouwhoogtes aangeduid. De parkeerplaatsen ten behoeve van dit planvoornemen zijn tevens ondergebracht in de bestemming 'Wonen'. Dit is conform het standaardbeleid van de gemeente Eindhoven.

Aan huis-verbonden-beroepen Het gebruik van ruimten voor aan huis verbonden beroepen is binnen de woonbestemming toegestaan (tot maximaal 50 m2). Onder voorwaarden is het mogelijk om maximaal 75 m² vloeroppervlak te benutten voor aan huis gebonden beroepen. Tevens is het onder bepaalde voorwaarden mogelijk om maximaal 30 m2 te benutten voor kleinschalige bedrijvigheid.

Bestaande situaties gesplitste woningen Voor de bedoelde bestaande situaties zoals in dit bestemmingsplan geregeld in de begrippenlijst gaat het uitsluitend om legale bestaande gevallen op grond van het bestemmingsplan en niet om bestaande legale gevallen op basis van de huisvestingswet en/of - verordening. Hierdoor worden de bestaande legale situaties op basis van het voorheen geldende bestemmingsplan (en situaties die beschikken over een betreffende vergunning voor planologisch strijdig gebruik), in dit bestemmingsplan ook positief bestemd.

Kamerbewoning en Woningsplitsing Een woning of een kamergewijs bewoonde woning of woonwagen mag niet worden verbouwd tot meer woningen / woonwagens. Hiermee wordt geregeld dat het in strijd is met het bestemmingsplan als in een woning of woonwagen één of meer woonvoorzieningen (zoals wc, keuken en sanitair) en/of (een) scheidingswand(en) worden geplaatst, waardoor meer woningen of woonwagens ontstaan. Ditzelfde geldt als een kamergewijs bewoonde woning of woonwagen wordt verbouwd tot meer zelfstandige woningen/appartementen/woonwagens. Een onvrije woning of onvrije etage is een woning waarvan de vertrekken uitkomen op een gemeenschappelijke gang of hal, maar met de beschikking over een eigen keuken, douche en toilet. De vertrekken zijn afsluitbaar. Te denken valt aan woonsituaties waarin voor ieder huishouden per saldo voldoende eigen wezenlijke voorzieningen aanwezig zijn. Een onvrije woning/etage wordt dus ook tot een zelfstandige woonruimte gerekend. Verder is een regeling opgenomen op grond waarvan inwoning onder bepaalde voorwaarden rechtstreeks wordt toegestaan. Tot slot is een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid opgenomen op basis waarvan het college omgevingsvergunning kan verlenen indien de verkamering of splitsing niet leidt tot een 84

vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

onaanvaardbare inbreuk op het woon- en leefklimaat ter plaatse van en in de omgeving van het betreffende gebouw.

Onder de Algemene regels zijn opgenomen de Anti-dubbeltelregel, de Algemene gebruiksregels, de Algemene afwijkingsregels en de Overige regels, met onder andere regels over:

Parkeren De regeling voor parkeren heeft betrekking op fiets- en autoparkeren. Partiële herziening inzake parkeernormen Met dit artikel werken de geldende Actualisatie Nota Parkeernormen (2024) en de Kwaliteitseisen inpandige fietsenstallingen concreet door in de bestemmingsplannen waarop de regeling van toepassing is. Indien dit beleid op enig moment wordt gewijzigd, wordt van de gewijzigde regeling uitgegaan. Hierdoor is de regeling 'dynamisch', in die zin dat een bestemmingsplan niet hoeft te worden herzien als het beleid wijzigt. In bijzondere gebieden of situaties kan het bevoegd gezag bij omgevingsvergunning afwijken van de regeling, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bereikbaarheid en/of ruimtelijke situatie. Verder kan het bevoegd gezag bij omgevingsvergunning nadere eisen stellen ten aanzien van de maatvoering van de (fiets)parkeervoorzieningen indien dit, gelet op de feitelijke omstandigheden, noodzakelijk is. Partiële herziening bij wisseling gebruiksfunctie Binnen bestemmingen is het mogelijk om van gebruiksfunctie te wisselen zonder dat een omgevingsvergunning benodigd is. Het wijzigen van gebruiksfunctie kan echter wel gevolgen hebben voor de parkeerbehoefte.

Namelijk in het geval niet in voldoende mate parkeergelegenheid op eigen terrein wordt gerealiseerd en in stand wordt gehouden, een en ander volgens de beleidsregeling 'Actualisatie Nota Parkeernormen (2024)'. In die gevallen is sprake van een verbod tot gebruikswijziging. In bijzondere gebieden of situaties kan het bevoegd gezag bij omgevingsvergunning afwijken van het verbod, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bereikbaarheid en/of ruimtelijke situatie.

Voorwaardelijke verplichting waterberging In de overige regels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de aanleg van waterberging bij de bouw van bouwwerken. Op grond van deze verplichting mag er alleen gebouwd worden als er voldoende waterberging is aangelegd, eventueel in combinatie met andere maatregelen die bijdragen aan het klimaatbestendig maken van de stad. Deze verplichting is ontleend aan het Water- en klimaatadaptatie Aanpak (WKA). Het WKA verantwoordt aan de inwoners van Eindhoven de ambities en bijbehorende maatregelen en middelen op watergebied. In het WKA 2023-2026 wordt aangegeven op welke wijze er omgegaan wordt met de zorgplichten rondom afval-, hemel- en grondwater. Hiervoor zijn in het plan activiteiten opgenomen enerzijds gericht op het beheer en onderhoud en anderzijds op het verbeteren van de oppervlaktewaterkwaliteit en het hydraulisch functioneren van het rioolstelsel. Speerpunt van het WKA is het inspelen op de klimaatverandering welke extreme regenbuien, langdurige droogteperiodes en hittestress met zich meebrengt. Hiervoor zijn uitgangspunten, richtlijnen en ontwerpnormen uit het klimaatplan 2016-2020 en de hierin benoemde beleidsregel ´Klimaat robuust (her)inrichten en ruimtelijk ontwikkelen´ nader uitgewerkt. vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

85

Concreet betekent dit dat voor het aspect water bij nieuwe ontwikkelingen tot max. 75 mm berging gerealiseerd dient te worden over het totaal verhard oppervlak binnen het plangebied. Daarbij kan de waterbergingseis gereduceerd of verhoogd worden naargelang de hoeveelheid groen of grijs binnen datzelfde plangebied. Dit om overlast van hittestress, verdroging en biodiversiteit te beperken. Om initiatiefnemers te ondersteunen heeft de gemeente een website ontwikkeld waar de benodigde waterberging kan worden berekend en voorbeelden zijn beschreven om invulling te geven aan de waterklimaatopgave

Voorwaardelijke verplichting Groen Hierin is geregeld dat bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen staat vast dat binnen het plangebied wordt voorzien in minimaal 8 m2 groen per toegevoegde woning.

Overgangs- en slotregels In de Overgangs- en slotregels zijn het Overgangsrecht en de Slotregel opgenomen.

86

vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 7

Handhaving

Handhavingsnota Leefomgeving 2018-2021 In Eindhoven streven we naar een aantrekkelijke stad waar inwoners en bezoekers zich welkom, thuis en veilig voelen. Voor het behoud van een prettige leefomgeving zijn regels nodig. Het voorkomen van overtredingen en de bereidheid om regels na te leven heeft een hoge prioriteit. Hoe dit wordt vormgegeven staat in de 'nota Handhaving Leefomgeving 2018-2021'. De nota is op 27 februari 2018 door het college vastgesteld. Het is een integraal beleidsplan waarin op hoofdlijnen de keuzes voor het handhaven van de fysieke leefomgeving staan beschreven. Op basis van de nota wordt jaarlijks een uitvoeringsplan opgesteld waarin de aanpak wordt geconcretiseerd.

Uitgangspunten Bij de vertaling van dit beleidskader naar een concreet, jaarlijks uitvoeringsplan worden een aantal uitgangspunten in acht genomen. De belangrijkste uitgangspunten zijn: Informatie gestuurd De gemeente Eindhoven ziet informatie gestuurde handhaving als een belangrijke pijler. Er zijn ontwikkelingen op het gebied van ICT en data analyse. Door gemeentelijke en andere informatiebronnen te ontsluiten, te analyseren en te combineren kunnen we een problematiek eerder (of preventief) en gerichter aanpakken. Gebiedsgericht Om optimaal in te kunnen spelen op vraagstukken van inwoners zet de gemeente Eindhoven binnen het ruimtelijk domein al geruime tijd in op gebiedsgericht toezicht. Dit doen we door - vanuit een actieve samenwerking met wijkteams - te kijken naar naleefgedrag, oorzaken en oplossingen gerelateerd aan geografische gebieden. Er zijn verschillende vragen, doelgroepen en belangen. Kennis wordt gedeeld en ervaringen van inwoners en bedrijven worden verzameld. Deze input is van invloed op de prioriteiten in het jaarlijkse uitvoeringsplan, waar mogelijk toegespitst op een specifieke wijk. Per wijk kunnen er dus op basis van gebiedsanalyses en bijvoorbeeld buurtcontracten verschillende bouwstenen zijn voor het uitvoeringsplan. Risico- en oplossingsgerichte benadering De gemeente Eindhoven benadert toezicht en handhaving risico- en oplossingsgericht.

De prioriteiten worden in beginsel gebaseerd op een inschatting van de veiligheids- en gezondheidsrisico's voor inwoners. Ook aspecten als leefbaarheid, duurzaamheid en omgevingskwaliteit wegen in belangrijke mate mee. Daarnaast worden prioriteiten mede gebaseerd op wat inwoners en bedrijven belangrijk vinden. Eindhoven hecht eraan om vraagstukken waar mogelijk gezamenlijk op te lossen. Er zijn onderwerpen die in algemene zin aandacht vragen. Brandveilig gebruik van woongebouwen verdient (nog) meer aandacht, in de context van kwetsbare groepen die langer zelfstandig blijven wonen. Ook aanpak van jeugdoverlast, duurzaamheid en de bestaande bouw zijn voorbeelden. Er wordt gezocht naar de beste oplossing die nodig is voor het versterken van de veiligheid in de leefomgeving van onze inwoners. Hiermee ontstaat een risicoanalyse op basis waarvan vervolgens de prioriteiten binnen het toezicht worden gesteld. Consequent en doelmatig Uitvoeringsplannen en jaarverslagen bevatten een overzicht van de inzet en capaciteit voor vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

87

handhaving. In het verlengde van informatie gestuurde en oplossingsgerichte handhaving vergt doelmatige handhaving een analyse van resultaten. Meetbare doelen om te beoordelen of de beschikbare capaciteit zo doelmatig mogelijk wordt ingezet. We beogen in de komende jaren een ontwikkeling door te maken in de vierslag capaciteit – prioriteit – risicoanalyse - nalevingsniveau. Dit moet onder andere leiden tot meer inzicht in de relatie tussen handhavingsinspanningen en het nalevingsniveau (effect). Prioritering De gemeente Eindhoven maakt keuzes om ervoor te zorgen dat de beschikbare capaciteit zo adequaat mogelijk wordt ingezet. Om goede prioriteiten te stellen is inzicht noodzakelijk in mogelijke problemen, de risico's en negatieve effecten. Hierdoor kan beter ingespeeld worden op de grootste ergernissen en notoire overtreders en draagt handhaving bij aan een verhoogd gevoel van veiligheid. Met inachtneming van de uitgangspunten zijn in de nota prioriteiten gesteld. Aan de hand van deze prioriteiten, het budget uit de programmabegroting, incidentele bestuurlijke prioriteiten en het naleefgedrag van burgers en bedrijven, wordt jaarlijks het uitvoeringsplan voor toezicht en handhavingsprogramma opgesteld.

Uitvoeringsplan In het uitvoeringsplan wordt op hoofdlijnen opgenomen waar de capaciteit dat jaar wordt ingezet. Daarbij is een onderverdeling gemaakt in: Object en informatiegericht - Bouwen en Wonen - Openbare leefomgeving - Bedrijven Gebiedsgericht - Pilot Veiligheid en leefbaarheid - Actiegebieden Themagericht Bij ieder onderdeel worden jaarlijks een aantal belangrijke ontwikkelingen op het gebied van toezicht en handhaving opgenomen. Dat kan bijvoorbeeld gaan om woonoverlast bij de Activiteiten Bouwen & Wonen. Of duurzaamheid en energiebesparing bij de Activiteiten Bedrijven. Bovengenoemde onderverdeling komt in elk uitvoeringsplan terug. Per jaar wordt aangegeven welke prioriteit een onderdeel heeft en hoeveel capaciteit er wordt ingezet.

Duidelijke regels Om overtredingen te voorkomen en goed te kunnen handhaven is het belangrijk dat regels duidelijk zijn. Het moet duidelijk zijn wat wel en niet mag. Regels dienen niet voor verschillende uitleg vatbaar te zijn. Bij het opstellen van bestemmingsplannen is daarom gekozen voor een zo helder mogelijke juridische methodiek. De regels zijn zo geschreven, dat deze in de praktijk goed toetsbaar zijn. De juridische toelichting op het bestemmingsplan en de begrippenlijst geven nadere uitleg over de regels en over de begrippen die gebruikt worden.

88

vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 8

Financiële aspecten

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan, waarin ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, dient de gemeenteraad eveneens een exploitatieplan vast te stellen. Dit heeft te maken met de wettelijke verplichting om de kosten; die de gemeente moet maken om deze ontwikkeling mogelijk te maken, te verhalen op de eigenaar/ontwikkelaar. Van deze verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan kan worden afgezien indien het kostenverhaal op een andere manier is geregeld. Dit kan bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of door het afsluiten van een overeenkomst.

Er is in casu een anterieure overeenkomst afgesloten zodat er geen verplichting bestaat tot het vaststellen van een exploitatieplan.

vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

89

90

vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 9 Procedure en maatschappelijke uitvoerbaarheid

9.1

Bekendmaking ex artikel 1.3.1 Bro

De gemeente heeft de voorbereiding van dit bestemmingsplan conform artikel 1.3.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bekend gemaakt.

9.2

Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

Het plan is in september 2022 voor de eerste keer door de ontwikkelaar gepresenteerd aan de Henri van Abbe Stichting, Stichting Bescherming Wederopbouwerfgoed Eindhoven en Trefpunt Groen Eindhoven. De stichtingen hebben daarna in een schriftelijke reactie gereageerd op de plannen. Op 6 september 2023 heeft de ontwikkelaar een tweede presentatie gehouden aan deze stichtingen. Doel van deze presentatie was: een update te geven van het plan; aan te geven wat er met de opmerkingen is gedaan; vervolg procedure weergeven (start bestemmingsplan procedure). De Henri van Abbestichting en de Stichting Bescherming Wederopbouwerfgoed Eindhoven reageerden tijdens de bijeenkomst positief. Trefpunt Groen Eindhoven gad aan te reageren tijdens het formele vooroverleg. Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moeten burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met de rijks- en provinciale diensten die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Bij de voorbereiding is overleg geweest met: 2. 3. 4. 5. 6.

Provincie Noord-Brabant Waterschap de Dommel Trefpunt Groen Eindhoven Henri van Abbestichting Stichting Bescherming Wederopbouwerfgoed Eindhoven

Wij hebben van alle vooroverlegpartners een reactie ontvangen. Hieronder is een samenvatting van de ontvangen vooroverlegreacties weergegeven met het gemeentelijk standpunt op die reacties.

Provincie Noord-Brabant 1. De provincie wijst er op dat het plangebied buiten winkelconcentratiegebied ligt. Gelet op de regionale detailhandelsafspraken, dient over nieuwe detailhandel regionale afstemming plaats te vinden. Dat is niet gebeurd. 2. Voor een supermarkt buiten concentratiegebied geldt volgens de regionale afspraken een harde eis dat het een kleinschalig concept betreft met een maximale maat tot 250 m² wvo. Daarnaast moet een supermarkt op deze locatie dan ook nog voldoen aan een aantal andere kwalitatieve criteria, die zijn niet uitgewerkt in het bestemmingsplan. 3. Volgens de regionale afspraken kan buiten reguliere centra geen recreatief winkelaanbod worden gevestigd. Het vestigen van detailhandel op deze locatie past niet binnen het concentratieprincipe van detailhandel. 4. Gelezen de regionale kantorenbrief (SGE) is het de vraag of het behoud van 11000m2 vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

91

kantoren op deze locatie nog passend is. Verzocht wordt dit nader te onderbouwen.

Antwoord: Ad. 1, 2 en 3 De ingediende zienswijze van de Provincie is begrijpelijk nu inderdaad uit het ontwerpbestemmingsplan niet blijkt dat er iets met de reactie van de provincie op het voorontwerp-bestemmingsplan is gedaan. De reactie van de provincie op het voorontwerp was hoe dan ook reden om met de provincie nog overleg over het planvoornemen te voeren, alleen ontbrak het aan tijd om dat nog voor de invoering van de Omgevingswet voor elkaar te krijgen. Inmiddels heeft met de provincie overleg plaatsgevonden waarbij is afgesproken dat het planvoornemen voor een supermarkt en 550 m2 detailhandel voor advies voorgelegd zou worden aan de Regionale AdviesCommissie Detailhandel. Op 18 januari 2024 heeft de RACD haar advies uitgebracht. Het advies luidt "vooralsnog negatief" over de voorgenomen ontwikkeling van het VB-gebouw. De RACD heeft vooral twijfels over de distributieve en economische haalbaarheid van een supermarkt van 800 m2 bvo en 550 m2 mogelijke andere detailhandel. Dit zorgt voor veel risico’s op ongewenste ontwikkelingen. Naar aanleiding van het advies van de RACD is besloten de supermarktfunctie niet langer in het plangebied te handhaven en de hoeveelheid detailhandel te beperken tot een maximum van 500m2 en een maximum van 4 vestigingen.

Daarmee kan gelet op het grote aantal toe te voegen woningen in de wijk Vredeoord, waar geen detailhandelsvoorzieningen aanwezig zijn, op een kleinschalige manier worden voorzien in het bieden van de mogelijkheid tot enkele detailhandelsvestigingen, waarmee kan worden voorzien in het bieden van enig comfort voor de huidige en toekomstige bewoners. Ad. 4 Het (vooralsnog) 'overhouden' van maximaal 11.000 m2 kantoorruimte op deze locatie is naar de mening van de gemeenteraad in lijn met de kantorenbrief. De brief ziet namelijk op het reguleren van de hoeveelheid nieuwbouw kantoorgebouwen in het stedelijk gebied Eindhoven. In dit geval gaat het om het VB-gebouw wat een bestaand kantoorgebouw is met een bruto vloeroppervlak van ruim 33.700m2. Met dit bestemmingsplan wordt minimaal ca. 22.700m2 aan de kantoorvoorraad onttrokken, waardoor er maximaal ca. 11.000m2 resteren. Daarmee wordt voldaan aan een van de aanbevelingen in de kantorenbrief om 'als regio aandacht te blijven houden voor het transformeren van incourante kantoren'. Ca. de helft (5500m2) daarvan zijn torenverdiepingen die volgens het bestemmingsplan primair beoogd zijn voor woningen (reeds meegenomen in de parkeerberekening) met als optie deze te handhaven als kantoor indien daar, eventueel in combinatie met de invulling van de plint, behoefte aan is.

De overige m2 bevinden zich op de bovenste 13e verdieping en in de plint (begane grond en souterrain) die deels ongeschikt zijn voor woningen. De ontwikkelaar wil ook deze meters uiteindelijk transformeren op het moment dat daar geïnteresseerden voor te vinden zijn. Tot die tijd kunnen deze meters als kantoor gehandhaafd blijven en door het afgenomen aantal m2 neemt de kans op verhuur als kantoorruimte naar verwachting toe.

Waterschap De Dommel Het waterschap wijst er op dat het een omvangrijk en moeilijk leesbaar plan is, mede vanwege de vele bijlagen bij de toelichting en nog diverse losse tekeningen, met verschillende varianten en scenario's. Het waterschap heeft nog de volgende vragen/opmerkingen. 1. Onduidelijk is nog waar het hemelwater terecht komt na de waterbergingsvoorziening en 92

vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

hoe zit dat met de Keur? 2. Wie wordt uiteindelijk onderhoudsplichtige voor de waterbergingsvoorziening? Het plangebied kent immers 3 eigenaren. 3. Er mag geen wateroverlast naar derden ontstaan. 4. Kelders dienen goed uitgevoerd te worden zodat geen waterproblemen ontstaan. Eigenaren zijn zelf verantwoordelijk voor zowel grondwater als bouwconstructie. 5. Niet duidelijk waarom er 2 x 3 verschillende tekeningen aanwezig zijn. Rapport 23519.1D.13 tekening 8 maakt toch al duidelijk wat de keuze voor VVE en Trudo? 6. Waar gaat het hemelwater uit de ondergrondse waterberging na het hemelwater op het DWA naartoe? Nader afstemmen met Waterschap. 7. In de regels zit terecht en goed een voorwaardelijke verplichting waterberging. 8. Het waterschap heeft vertrouwen in de waterpersoon bij de gemeente. Het waterschap blijft graag nauw betrokken bij de nadere uitwerking ook buiten het bestemmingsplantraject. Antwoord: Ad. 1 Na de waterbergingsvoorziening onder de parkeerplaatsen stroomt het hemelwater naar “De dreef” (het waterbergingsgebied, soort wadi, voor de wijk Vredeoord) aan het einde daarvan ligt een put aangesloten op een duiker waardoor het water onder de weg Vredeoord door naar de Grote Beek stroomt. Ad. 2 De waterbergingsvoorzieningen onder de parkeerplaatsen blijven bij de respectievelijke eigenaren (Trudo c.q. VB/VvE), dat wil zeggen ook de onderhoudsplicht.

Alleen de onderlinge verbinding daartussen gaat onder een toekomstig openbare weg door. Middels een zakelijk recht door/voor de gemeente kan afdeling Beheer er altijd bij / onderhoud plegen en is er dus een “openbare” afvoer (via privaat terrein) die dus toch in eigendom van de gemeente is. Ad. 3 Er mag geen wateroverlast voor derden ontstaan, hemelwater wordt om die reden op eigen terrein opgevangen. Via openbaar terrein vloeit het uiteindelijk gecontroleerd weg zoals hierboven indicatief omschreven. Dit wordt nader uitgewerkt in overleg met de wateradviseur van de gemeente en er zal (eventueel via gemeente) contact worden onderhouden met het Waterschap. Ad. 4 De ontwikkelaars zijn zich bewust van de grondwaterissues op het terrein. Ze richten het terrein dusdanig in dat hemelwater zoveel mogelijk van gebouwen af vloeit en laaggelegen nieuwe gebouwdelen worden voorzien van bouwkundige maatregelen. De plannen zullen ook wat dit betreft met het Waterschap worden afgestemd; Ad. 5 Bijlage bij het bestemmingsplan is het Afwateringsplan van RA+ 23519.1 D.13 RAafwatering 01-C bdr d.d. 24-8-2023. De bijbehorende tekeningen zaten daar niet bij. Hier lijkt sprake van verwarring over een aantal tekeningen die eerder zijn ingediend In het kader van het vervolg van het overleg met het waterschap zal dit nader worden afgestemd. Ad.

6 De ontwikkelaar blijft in overleg met zowel gemeente als waterschap bij de verdere uitwerking. Ad. 7 en 8 Voor kennisgeving aangenomen.

Stichting Bescherming Wederopbouwerfgoed Eindhoven De stichting vindt de versie van september 2023 een grote verbetering t.o.v. het eerder plan. vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

93

Als positieve punten noemt de stichting: 1. Aanzienlijke vermindering van ondergrondsparkeren door een lagere parkeernorm wat ten goede komt aan de bereikbaarheid en de kansen voor grondgebonden groen; 2. Het plan bevat meer doorbraken voor fietsers en voetgangers aan de Boschdijk; 3. Het groenplan is eenvoudiger. Het zicht vanaf de Boschdijk op de entree van het VB-gebouw is verbeterd. De koppeling van de “boulevard” aan de Loper is helder. De Loper heeft een mini pleintje voor gemeenschappelijke activiteiten. 4. De aanzet de architectonische expressie van de 5 nieuwe woonblokken is veelbelovend. De stichting wijst op de volgende zorgpunten: 5. Een zorgpunt voor de stichting is het onderhoud van het groen. 6. Uit het overleg blijkt dat groen op de boulevard essentieel is. Het bestemmingsplan geeft geen groen aan in dat gebied. Antwoord: Wij nemen kennis van de genoemde positieve punten onder 1 t/m 4 die door de stichting worden benoemd. Ad. 5 Het groen dat zich in de openbare ruimte bevindt zal uiteindelijk – na oplevering van de woningen - door de gemeente worden beheerd. De gebieden zullen worden opgenomen in de reguliere planning voor de verzorgingstaak die de gemeente heeft voor het openbare groen. Ad. 6 Voor zover de 'bestemming' van de boulevard op de verbeelding de grijze kleur heeft, is dat zo omdat de belangrijkste functie van de boulevard een verkeersfunctie is.

De kleur grijs zegt echter niets over de hoeveelheid groen die op deze verkeersroute zal worden aangebracht. Daarvoor is het groenplan dat dienovereenkomstig uitgevoerd moet worden van belang. Immers binnen de bestemming 'Verkeer- en verblijfsgebied' zijn groenvoorzieningen binnen de bestemmingsomschrijving zonder meer toegestaan.

Henri van Abbe Stichting 1. In het nieuwe plan is de draagconstructie aan de zuidzijde volledig ingebouwd, hetgeen een aantasting van het beeld van het rijksmonument betekent. 2. Wat betreft groen is de stichting tevreden over de gekozen aanpak. Het terrein krijgt een complete upgrade van het groen, de terrassen, structuur en waterpartij zoals het vroeger was. Antwoord: Ad. 1 Er is inderdaad een volume gepland aan de zuidzijde van het VB-gebouw, dat zal alleen worden gerealiseerd indien daar een afnemer/functie voor wordt gevonden. Dit volume grijpt terug op de historische contour van het oorspronkelijke gebouw. Hier was vroeger het Philips bedrijfsrestaurant gevestigd. Deze uitbreiding is juist met inachtneming van de historische achtergrond van het gebouw tot stand gekomen en wordt niet hoger dan de oorspronkelijke bebouwing. Door de historische achtergrond in ogenschouw te nemen is juist met het oorspronkelijke beeld op het monument rekening gehouden. Ad. 2 Wij nemen voor het overige kennis van de genoemde positieve punten van het plan.

94

vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

Trefpunt Groen Eindhoven Bomen 1. TGE constateert dat voor de realisatie werkzaamheden noodzakelijk zijn binnen de kwetsbare boomzone van een aantal bomen. Zij adviseert om bomen met afgestorven en/of te laag hangende takken voorafgaand aan de werkzaamheden aan onderhoudssnoei te onderwerpen. 2. TGE constateert dat op de hoek Vredeoord-Boschdijk vier bomen worden gekapt om het bestaande parkeerterrein uit te breiden. TGE vraagt te onderzoeken of het toch niet mogelijk is deze 4 bomen in te passen en/of te verplanten. 3. Voor de aanleg van nieuwe fundering is bronbemaling nodig, wat van invloed is op de waterstand in het projectgebied en omgeving. Er dient onderzoek uitgevoerd te worden naar het effect op de waterstand van de bronnering door een specialistisch bedrijf met de juiste expertise. 4. De bomen binnen het projectgebied staan op een contactwaterprofiel en zijn voor een gedeelte van het jaar voor de vochtvoorziening afhankelijk van de capillaire nalevering vanuit het grondwater. Bronbemaling dient bij voorkeur toegepast te worden buiten het groeiseizoen. 5. Bij de herplant van nieuwe bomen in het plangebied, moet bij de compensatie worden gedacht aan inheemse soorten. Natuur 6. TGE wijst er op dat de toren geschikt is als broedplaats voor de slechtvalk en adviseert snelle plaatsing van een kast onder leiding van een deskundige.

Aanbevolen wordt om meteen een camera te plaatsen zodat broedgevallen gevolgd kunnen worden. 7. In het plangebied zijn 4 gierzwaluwnesten gevonden. Geadviseerd wordt om 30 houtbetonnen gierzwaluwkasten op te hangen tegen niet te renoveren gebouwen, onder begeleiding van een deskundige. 8. Omdat de buitengevels van -, en de vleermuiskasten tegen het kantoorpand worden behouden, leiden de voorgestane plannen in principe niet tot overtredingen ten aanzien van vleermuizen. De werkzaamheden en de kortere aanvliegroute leiden mogelijk wel tot lichte verstoring van vleermuizen. Er dient daarom een ontheffing op grond van de Wet natuurbescherming te worden aangevraagd. 9. Rondom het plangebied zijn meerdere verblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis. Voordat met bouwwerkzaamheden gestart kan worden dient een ontheffing op grond van de Wet natuurbescherming te worden aangevraagd.

Antwoord: Ad. 1 De adviezen inzake de snoeiwerkzaamheden zijn opgenomen in de BEA, deze worden opgevolgd. Ad. 2 t/m 5 Bij de totstandkoming van het plan is gezocht naar een zo optimaal mogelijk inpassing van het bestaande groen. Een verdere optimalisatie gericht op het behoud van deze vier bomen is niet mogelijk, zonder dat andere aspecten zoals het benodigd aantal parkeerplaatsen daarmee in de knel komt. Een ceder (niet beeldbepalend, niet inheems en geen grote invloed op biodiversiteit) evenals drie kleinere eiken (niet beeldbepalend) in het cluster bomen op de hoek Vredeoord-Boschdijk passen niet in het nieuwe plan. Door deze bomen te kappen kunnen de grote beuken en eiken behouden blijven en is er tussen de clusters in het plandeel van de woningen aan de Boschdijk ruimte om zicht op het VB gebouw te maken en nieuwe vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

95

bomen te planten. De ceder verkeert bovendien in een slechte conditie en heeft een lage toekomstverwachting. Als gevolg van de negatieve boomtechnische kwaliteit is het oordeel “rooien”. (Bron: BEA Uitbreiding parkeerterrein op het VB-terrein, FJboomadvies 22-9-2023) De overige 3 eiken worden gekapt. Het eventueel verplaatsen daarvan staat qua benodigde inspanning niet in verhouding tot het mogelijke resultaat (met de nodige risico's van dien) en bovendien worden de 31 te kappen bomen ruim gecompenseerd met ca. 100 nieuw te planten bomen in een sterk vergroend terrein t.o.v. de bestaande situatie. Qua herplant van bomen wordt ingezet op ca. 80% inheems en 20% uitheems. Inheemse soorten zijn goed voor de biodiversiteit, maar ook veel uitheemse soorten dragen bij aan biodiversiteit. Uitheemse soorten worden ingezet om een meer herkenbaar uiterlijk en karakter aan de plek te geven. Uitheemse beplanting zoals Acer saccharinum, Koelreuteria paniculata en Prunus x yedoensis hebben een hoge sierwaarde, in voorjaar en herfst en zijn ook goed voor de biodiversiteit. Daarom worden niet alleen inheemse soorten toegepast, maar wel overwegend. Wat betreft bronnering wordt het advies uit de BEA inzake bronbemaling gevolgd, mocht dat nodig zijn. Ad. 6 Er zijn eerder (niet tijdens het onderzoek) slechtvalken waargenomen in het gebied. Er zijn echter geen broedende paren op de planlocatie.

Hoewel het terras op de 13e verdieping deels bekleed is met grind, is het ongeschikt door de aanwezigheid van een wasinstallatie (deze rijdt rond op een rails direct boven het grind), maar ook doordat er toegang is voor mensen, die voor verstoring kunnen zorgen (in de nieuwe situatie wordt het terras wederom als zodanig gebruikt). Het platte dak zelf (feitelijk nog een verdieping hoger dan het terras) is in de huidige staat ongeschikt als broedlocatie voor slechtvalken. Het dak is bekleed met bitumen, eventueel gelegde eieren rollen dan gemakkelijk weg door regen of wind. De ontwikkelaar overweegt in navolging van het advies van TGE een kast op het bovenste dak te plaatsen. Ad. 7, 8 en 9 Er is 1 november 2022 een ontheffing aangevraagd bij de Omgevingsdienst Brabant Noord t.b.v. het verplaatsen (verstoren) van nestkasten voor gierzwaluwen en vleermuizen. Op 15 augustus 2023 heeft overleg plaatsgevonden met de ODBN op basis waarvan de aanvraag is aangevuld. Die aanvulling betrof informatie rondom het behoud van de grote vleermuiskast bij de expeditiestraat van het VB Gebouw. Op basis daarvan bleek dat de voorgenomen plannen geen invloed meer zullen hebben op de kraamverblijfplaats van de gewone dwergvleermuis. Derhalve is ontheffing voor wat betreft de vleermuizen niet meer nodig.

De resterende aanvraag voor gierzwaluwen is op 3 oktober 2023 afgewezen met als reden dat er geen sprake is van een overtreding van een verbodsbepaling zolang de werkwijze en de maatregelen in de stukken van de aanvraag (m.n. het activiteitenplan) gevolgd wordt. Het is derhalve toegestaan de voorgenomen handelingen ten aanzien van beschermde soorten zonder ontheffing uit te voeren. Conform voornoemd activiteitenplan zullen de nestkasten voor de gierzwaluw (zomerverblijf) verplaatst worden in de periode tussen 1 september 2023 en 15 april 2024. De vleermuiskast (zomerverblijf) zal tussen de periode van 1 november 2023 en 15 mei 2024 afgedicht worden met exclusion flaps. Bij realisatie van de nieuwbouw zullen 4 permanente vleermuisverblijven worden toegevoegd. Na oplevering nieuwbouw zullen de exclusion flaps weer worden verwijderd.

96

vastgesteld II Vredeoord (VB-terrein) Gemeente Eindhoven

9.3

Inspraak

Per 1 oktober 2008 is de "Verordening Samenspraak en Inspraak gemeente Eindhoven 2008" in werking getreden. Het doel hiervan is het betrekken van burgers bij de besluitvorming.

Buurt Op maandag 26 september jl. vond de eerste omgevingsdialoog plaats waar omwonenden voor het eerst kennis konden maken met de conceptplannen voor het VB-terrein. Op basis van diverse reacties die werden ontvangen is vervolgens een vervolgoverleg ingepland met de bewoners van de CPO-woningen aan Loofhout. Om daar vorm aan te geven zijn de bewoners van de 16 CPO-woningen aan Loofhout achter het VB-gebouw uitgenodigd om op dinsdagavond 13 december dieper in te gaan op specifieke onderdelen van het plan. Daarnaast is er ook overleg geweest met de buurtvereniging. Sinds de omgevingsdialoog zijn er, na diverse overleggen met de gemeente, stappen gezet in het ontwerp die initiatiefnemer graag wilde tonen. De 2e omgevingsdialoog vond plaats op 14 september 2023 als inloopmogelijkheid. Op 24 oktober 2023 zijn de CPO-bewoners nogmaals uitgenodigd voor een aanvullende plantoelichting. Dit alles is in een participatieverslag gerapporteerd. Het participatieverslag is als bijlage 23 bij deze toelichting gevoegd.

9.4

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan zal voor de duur van zes weken op de gebruikelijke wijze ter inzage gelegd worden. Gedurende deze termijn is iedereen in de gelegenheid om schriftelijk of mondeling een zienswijze ten aanzien van het ontwerpbestemmingsplan kenbaar te maken. Kennisgeving van de terinzagelegging en de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen zal in het Gemeenteblad gepubliceerd worden. Ook zal kennis worden gegeven van de mogelijkheid om de digitale versie van het ontwerp bestemmingsplan via de gemeentelijke website www.eindhoven.nl/bestemmingsplannen en de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl te raadplegen. Er zijn 4 zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn van een gemeentelijk standpunt voorzien in de nota van zienswijzen en ambshalve wijzigingen. Ook zijn een aantal ambtshalve wijzigingen doorgevoerd ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan. In voornoemde nota is hierp ingegaan.