Bijlage 1a - Bestemmingsplan Buitengebied (Clarissenklooster Sint Claralaan)

Vastgesteld bestemmingsplan

Buitengebied (Clarissenklooster Sint Claralaan)

Februari 2022

Buitengebied (Clarissenklooster Sint Claralaan)

Inhoudsopgave Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding

7

1.1

Aanleiding

7

1.2

Het plangebied

7

1.3

Voorgaande plannen

8

1.4

Leeswijzer

8

Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied

9

2.1

Beschrijving plangebied en Clarissenklooster

9

2.2

Beschrijving planvoornemen

10

Hoofdstuk 3 Uitgangspunten, randvoorwaarden en beleidskader

13

3.1

Inleiding

13

3.2

Rijksbeleid

13

3.3

Provinciaal beleid

17

3.4

Gemeentelijk beleid

27

3.5

Archeologische en cultuurhistorische waarden

29

3.6

Verkeer en parkeren

31

3.7

Groen

33

3.8

Kabels, leidingen en straalpaden

37

Hoofdstuk 4 Milieuparagraaf

39

4.1

Milieueffectrapportage

39

4.2

Bedrijven en milieuzonering

40

4.3

Geluid

41

4.4

Luchtkwaliteit

43

4.5

Externe veiligheid

46

4.6

Duurzaamheid

47

4.7

Bodem

50

4.8

Natuur

51

Hoofdstuk 5 Waterparagraaf

55

5.1

Inleiding

55

5.2

Beleid

55

5.3

Eindhovense klimaattoets

59

5.4

Beschrijving watersysteem plangebied

61

5.5

Toekomstige situatie van het watersysteem

62

5.6

Advies / overleg waterschap

64

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving

65

6.1

Algemeen

65

6.2

Planmethodiek

65

6.3

Verbeelding

65

2

vastgesteld Buitengebied (Clarissenklooster Sint Claralaan) Gemeente Eindhoven

6.4

Planregels

65

Hoofdstuk 7 Handhaving

67

7.1

Handhavingsnota Leefomgeving 2018-2021

67

7.2

Handhaving voorliggend plan

68

Hoofdstuk 8 Financiële aspecten

69

Hoofdstuk 9 Procedure en maatschappelijke uitvoerbaarheid

71

9.1

Bekendmaking ex artikel 1.3.1 Bro

71

9.2

Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

71

9.3

Inspraak en samenspraak

71

9.4

Zienswijzen

73

9.5

Ambtshalve aanpassingen

73

Bijlagen bij de toelichting

75

Regels

77

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

79

Artikel 1

Begrippen

79

Artikel 2

Wijze van meten

85

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

87

Artikel 3

Horeca

87

Artikel 4

Natuur - 2

89

Artikel 5

Waarde - Cultuurhistorie - 2

93

Artikel 6

Waterstaat - Waterbergingsgebied

95

Hoofdstuk 3 Algemene regels

97

Artikel 7

Anti-dubbeltelregel

97

Artikel 8

Algemene gebruiksregels

99

Artikel 9

Algemene aanduidingsregels

101

Artikel 10

Algemene afwijkingsregels

103

Artikel 11

Parkeren

105

Artikel 12

Parkeren bij wijziging gebruiksfunctie

107

Artikel 13

Voorwaardelijke verplichting waterberging

109

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

111

Artikel 14

Overgangsrecht

111

Artikel 15

Slotregel

113

Bijlagen bij de regels

115

Bijlage 1

Maatregelen landschapinrichting

116

Bijlage 2

Actualisatie Nota Parkeernormen (2019)

118

vastgesteld Buitengebied (Clarissenklooster Sint Claralaan) Gemeente Eindhoven

3

4

vastgesteld Buitengebied (Clarissenklooster Sint Claralaan) Gemeente Eindhoven

Toelichting

vastgesteld Buitengebied (Clarissenklooster Sint Claralaan) Gemeente Eindhoven

5

6

vastgesteld Buitengebied (Clarissenklooster Sint Claralaan) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding

Initiatiefnemer is voornemens om het voormalige Clarissenklooster te transformeren naar een hotel in het hogere segment met bijbehorende voorzieningen zoals een restaurant (ook open voor niet-hotelgasten). Het monumentale gebouw, de tuin en de kloostermuur worden kwalitatief verbeterd en publiek toegankelijk, waardoor iedereen het ensemble van het slotklooster, het interieur en de historie kan beleven. Daarnaast wordt, vanwege de ongunstige vorm van het klooster en het creëren van een toekomstbestendige voorziening, één compact, vrijstaand volume, op gepaste afstand van het klooster gerealiseerd. Onderhavig bouwplan past niet binnen de kaders van het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Om die reden is dit bestemmingsplan opgesteld onder de naam "Buitengebied (Clarissenklooster Sint Claralaan)". Het bestemmingsplan bestaat uit een digitale verbeelding met de daarbij behorende regels. Bij het bestemmingsplan is onderhavige toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.

1.2

Het plangebied

Het plangebied ligt in de buurt Rapelenburg, dat behoort tot de wijk Oud-Gestel in stadsdeel Gestel. Het betreft het Clarissenklooster aan de Sint Claralaan.

Afbeelding plangebied (blauw omlijnd)

vastgesteld Buitengebied (Clarissenklooster Sint Claralaan) Gemeente Eindhoven

7

1.3

Voorgaande plannen

Het plangebied valt binnen het bestemmingsplan 'Buitengebied' dat door de raad is vastgesteld op 29 april 2008.

Verbeelding geldend bestemmingsplan 'Buitengebied''

Het planvoornemen past niet binnen de bestemmingen en regels van het geldende bestemmingsplan. Daarnaast biedt dat bestemmingsplan geen afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid om het plan te realiseren. Om de beoogde ontwikkeling te faciliteren is daarom een nieuw juridisch-planologisch kader nodig. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

1.4

Leeswijzer

Deze toelichting bestaat uit 9 hoofdstukken. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is een beschrijving van het plangebied gegeven. Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden en de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is beschreven op welke wijze rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid (met name de resultaten van het gevoerde overleg en de samenspraak/inspraak).

8

vastgesteld Buitengebied (Clarissenklooster Sint Claralaan) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 2

Beschrijving plangebied

In dit hoofdstuk worden zowel het gebied waar de ontwikkeling plaats gaat vinden als het project zelf beschreven. Tevens wordt ingegaan op de stedenbouwkundige en ruimtelijke effecten van het project.

2.1

Beschrijving plangebied en Clarissenklooster

Het Clarissenklooster is gelegen aan de Dommel in recreatief uitloopgebied, de Genneper Parken. Meer specifiek in een oud en kleinschalig beekdal waar de Dommel en Tongelreep samenvloeien en die wordt ingeklemd door de stedelijke uitbreidingen van Gestel en Stratum. Tevens grenst het plangebied aan de buurt "Rapelenburg", een buurt die voor een deel bestaat uit de historische kern van het vroegere dorp Gestel. Het Clarissenklooster maakt onderdeel uit van een historisch gehucht langs de Genneperweg, waar de bebouwing vanouds verspreid was over een aantal clusters. Het Clarissenklooster werd in 1953 gebouwd en omgeven door een gracht en een muur en is gebouwd op het voormalige Landgoed Rapelenburg. Het klooster, de kloostertuin en de kloostermuur zijn rijksmonumenten. Het ensemble bestaat uit een helder, solitair, rechthoekig volume, enigszins excentrisch op de plot, gelegen in het groen. Het groen is omzoomd door de kloostermuur, die de richting van het landschap volgt (Dommel, gracht). De muur takt op twee plekken aan op het klooster. Er is sprake van een herkenbare oorspronkelijke indeling van de tuinen (zie ook onderstaande afbeelding): De publieke presentatietuin (a) die duidelijk is afgebakend door de kloostermuur en het klooster. De sier-/ devotietuin (b) is wezenlijk onderdeel van het religieus erfgoed (bij gebruik). De nuts-/ productietuin (c) is t.b.v.

de zelfvoorzienendheid van het klooster. De zusters wilden deze tuin zo groot mogelijk met een optimale bezonning. Binnenhof (d)

Schets bestaande situatie Clarissenklooster

Op en om het terrein zijn een aantal monumentale/ waardevolle bomen aanwezig, deze vastgesteld Buitengebied (Clarissenklooster Sint Claralaan) Gemeente Eindhoven

9

maken deel uit van de basiskwaliteit van het gebied. Het ensemble ligt aan de noord- en westzijde verborgen achter de dichte begroeiing/ bos aan de Boutenslaan en de Claralaan. Sporadisch is een fragment zichtbaar. Vanuit de groene kamers van de Genneper Parken is het ensemble op een beperkt aantal plekken zichtbaar. Vanaf de Genneper Watermolen is deze beleving maximaal: hier zie je in één oogopslag de Dommel, de kloostermuur, het klooster, de kapel, het groen van de kloostertuin en omliggende groen.

2.2

Beschrijving planvoornemen

Het beoogde planvoornemen ziet op het huisvesten van een luxe hotel met bijbehorende voorzieningen binnen het voormalige kloosterterrein. Het monumentale gebouw, de tuin en de kloostermuur worden kwalitatief verbeterd en publiek toegankelijk, waardoor iedereen het ensemble van het slotklooster, het interieur en de historie kan beleven. De historische functie van de moestuin blijft behouden en wordt tevens gebruikt voor het restaurant. Het zelfvoorzienende karakter van de moestuin blijft hiermee dus intact. Uitgangspunt van het stedenbouwkundig plan was het behouden van het solitair karakter van een gebouw in haar groene omgeving. Dat betekent vrijstaand en op gepaste afstand. Ook het behouden van de monumentale bomen was belangrijk, evenals de ensemblewerking (klooster, kapel en muur) duidelijk zichtbaar maken vanaf enkele groene kamers vanuit de Genneper Parken. Zoals eerder beschreven wordt, vanwege de ongunstige vorm van het klooster en het creëren van een toekomstbestendige voorziening, één compact (maximaal 480 m2), vrijstaand volume, op gepaste afstand van het klooster gerealiseerd. Deze wordt in de zuidwestelijke hoek van het plangebied gerealiseerd, waardoor de oorspronkelijke indeling en het omgeven groen wordt gerespecteerd en de kloostertypologie (slotklooster) hierdoor herkenbaar en behouden blijft.

De nieuwbouw wordt als een solitair volume van maximaal 4 bouwlagen in het groen gerealiseerd. Doordat de nieuwbouw op gepaste afstand wordt gebouwd, wordt de kracht van het carré versterkt. Het gebouw wordt "gekoppeld" aan de kloostermuur en wordt zo een onderdeel van een (nieuw) ensemble. Tevens "nestelt" het gebouw zich tegen het hoge, dichte groen/ bos, waardoor het een accent in het groen wordt. In totaal worden maximaal 65 kamers toegestaan met bijbehorende voorzieningen, zoals ontspanningsruimten (alleen ten behoeve van het hotel). Alleen het restaurant zal ook open zijn voor niet-hotelgasten.

Situatieschets concept stedenbouwkundig plan De bestaande brug en poort zijn ongeschikt (sterkte, capaciteit, bouwtechnische staat en afmeting) om te voldoen aan de eisen t.b.v. zware en hoge voertuigen (bijvoorbeeld 10

vastgesteld Buitengebied (Clarissenklooster Sint Claralaan) Gemeente Eindhoven

brandweer). Een nieuwe brug is daarom gepositioneerd ten noorden van de huidige brug. De nieuwe brug is breder waardoor zowel tweerichtingsverkeer als zwaar verkeer mogelijk is. Hiermee is een veilige en noodzakelijke calamiteitenroute mogelijk gemaakt. Qua ontsluiting en parkeren kunnen de hotelgasten via oorspronkelijke brug parkeren in het groen (inpassing bestaande bomen) en het terrein verlaten via de nieuwe brug en ontsluiting. De exacte inrichting met betrekking tot parkeren wordt, in overleg met gemeente Eindhoven, in een later stadium verder uitgewerkt.

vastgesteld Buitengebied (Clarissenklooster Sint Claralaan) Gemeente Eindhoven

11

12

vastgesteld Buitengebied (Clarissenklooster Sint Claralaan) Gemeente Eindhoven

Hoofdstuk 3 beleidskader

3.1

Uitgangspunten, randvoorwaarden en

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op Rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

In de definitieve Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) schetst het Rijk ambities van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid voor Nederland in 2040. Het Rijk zet twee zaken helder neer: een kader voor prioritering van investeringen om Nederland in beweging te krijgen en een selectief ruimtelijk beleid dat meer loslaat en overlaat aan provincies en gemeenten. Het is de uitdaging om Nederland in de wereldeconomie van de toekomst concurrerend te houden. Dat betekent dat onze stedelijke regio's en netwerken versterkt moeten worden door de kwaliteit voor de leefomgeving te verbeteren, hoogwaardige en klimaatbestendige woon- en werkmilieus te realiseren, de bereikbaarheid te verbeteren en de mobiliteit te verduurzamen, maatregelen te treffen ten behoeve van waterveiligheid, zoetwatervoorziening en ruimte te maken voor de noodzakelijke transitie naar duurzame energie. Het Rijk onderscheidt 13 nationale belangen in de SVIR. Daarnaast kiest ze nadrukkelijk voor een vereenvoudiging van de regelgeving en brengt de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij degenen die het aangaat: burgers en bedrijven. Zo beëindigt het Rijk zijn rol bij nationale landschappen, Rijksbufferzones, binnenstedelijk bouwen, landsbrede verstedelijkingsafspraken, sport- en recreatievoorzieningen.

Het Rijk vindt de stedelijke regio's rond de Mainports (Rotterdam en Amsterdam), de Brainport, greenports en de valleys van nationaal belang (nationaal belang 1). De gebiedsontwikkeling Brainport Avenue is van nationaal belang. In de SVIR wordt Brainport Zuidoost-Nederland beschouwd als de belangrijkste toptechnologieregio van ons land. Het centrum van deze Brainport is gelegen in Eindhoven met o.a. Hightech systemen, medische technologie en automotive als belangrijkste thema's. Daarnaast zijn Chemelot in Sittard-Geleen als belangrijk chemie-cluster, het medische cluster in Maastricht en de greenport Venlo als cluster van agro-food, tuinbouw en logistiek belangrijk. In de regio Eindhoven moeten vanwege de groei van het aantal huishoudens in de periode tot 2040 nog circa 40.000 woningen worden bijgebouwd en ook een kleine 30.000 woningen worden vervangen die niet meer voldoen aan de woonwensen. Het vestigingsklimaat voor (buitenlandse) bedrijven en kenniswerkers behoeft versterking met hoogwaardige woonmilieus, stedelijke voorzieningen, voldoende aanbod van cultuur en sport en grensoverschrijdende verbindingen. Ook de diversiteit aan toegankelijke groengebieden rond de steden en een robuust netwerk voor natuur vormen voor deze regio een belangrijke vestigingsfactor.

Realisatie Voor het juridisch borgen van de nationale belangen uit de SVIR heeft het Rijk, op basis van vastgesteld Buitengebied (Clarissenklooster Sint Claralaan) Gemeente Eindhoven

13

de Wet ruimtelijke ordening (Wro), twee besluiten waarmee dat mogelijk is. Deze twee besluiten zijn verschillend van aard (beleidsmatig versus procesmatig). Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Dit geeft de juridische kaders die nodig zijn om het geldende ruimtelijk rijksbeleid te borgen. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro stelt vanuit de Rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden. De ladder voor duurzame verstedelijking en de proceseisen voor goed ontwerp en aandacht voor de waterhuishouding (watertoets), het milieu en het cultureel erfgoed zijn allen geborgd in het Bro. Nationaal belang 13 vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de ladder voor duurzame verstedelijking worden onderbouwd. In de volgende subparagraaf wordt hier nader op ingegaan.

3.2.2

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

In Nederland staan we voor een aantal urgente opgaven, dat zowel lokaal, nationaal als wereldwijd speelt. Denk aan de opgaven op het gebied van klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Deze opgaven zullen Nederland flink veranderen. Door goed in te spelen op deze veranderingen kan Nederland vooroplopen en kansen verzilveren. Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. In de NOVI zijn deze maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie duurzaam economisch groeipotentieel sterke en gezonde steden en regio's toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Het ontwerp NOVI heeft van 20 augustus tot en met 30 september 2019 ter inzage gelegen. Naar verwachting wordt de NOVI eind 2020 vastgesteld. In dit bestemmingsplan zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de ontwerp NOVI opgenomen.

3.2.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

De ladder is een motiveringsvereiste voor ruimtelijke plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. Het gaat bij de Ladder onder andere om het voorkomen van onnodig ruimtebeslag en het voorkomen van planoverschotten op de (regionale) woningmarkt. De ladder is opgenomen in artikel 3.1.6. lid 2 Bro en luidt: "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan voorzien." De volgende stappen dienen doorlopen te worden: 1. uitgangspunten vaststellen: Wat zal met het bestemmingsplan mogelijk gemaakt worden. Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling; 2. afweging locatiekeuze: valt het bestemmingsplan binnen of buiten bestaand stedelijk gebied; 3. beschrijving van de behoefte: voorziet de functie wonen die het plan mogelijk maakt in een behoefte. 14

vastgesteld Buitengebied (Clarissenklooster Sint Claralaan) Gemeente Eindhoven

Ad. 1 Nieuwe stedelijke ontwikkeling In artikel 1.1.1 Bro is een stedelijke ontwikkeling als volgt gedefinieerd: "Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen." De ontwikkeling waar onderhavig bestemmingsplan in voorziet betreft een "andere stedelijke ontwikkeling" en betreft (gezien de functiewijziging) een nieuwe stedelijke ontwikkeling die betrekking heeft op de realisatie van een hotel en restaurant in het hogere segment met bijbehorende voorzieningen. Dit betekent dat dit bestemmingsplan 'Ladderplichtig' is en een beschrijving van de behoefte nodig is. Door de Stec Groep is een laddertoets uitgevoerd voor dit bestemmingsplan. Deze rapportage maakt als bijlage 1 onderdeel uit van de toelichting. Hieronder worden de belangrijkste aspecten uit deze rapportage benoemd. Ad. 2 Ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied is vanuit de Ladder extra motivering vereist. Daarom is van belang om te weten of het plangebied binnen of buiten stedelijk gebied is gelegen.

In artikel 1.1.1 Bro wordt het bestaand stedelijk gebied als volgt gedefinieerd: "Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur." De beantwoording van de vraag of een plangebied als een bestaand stedelijk gebied in de zin van artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro in samenhang met artikel 1.1.1, eerste lid, onder h, van het Bro, kan worden aangemerkt, hangt volgens de Nota van toelichting (2017) af van de omstandigheden van het geval, de specifieke ligging, de feitelijke situatie, het bestemmingsplan en de aard van de omgeving. Naast de hiervoor genoemde definitie van bestaand stedelijk gebied (BSG), blijkt uit jurisprudentie dus dat ook de geldende bestemming van een plangebied relevant kan zijn. Geldt er bijvoorbeeld een agrarische bestemming die de ontwikkeling ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca niet mogelijk maakt, dan is veelal géén sprake van BSG. Betreft het een ontwikkeling op gronden waar in het verleden al een stedelijke functie mogelijk was, dan valt het plangebied wel binnen BSG. Vanuit het vigerende bestemmingsplan voor het Clarissenklooster geldt een 'bijzondere doeleinden' bestemming'. Hierbinnen is uitsluitend een klooster toegestaan.

Dit is een stedelijke functie in de zin van artikel 1.1.1 Bro. Het nieuwe bestemmingsplan maakt een ontwikkeling in het bestaand stedelijk weefsel van Eindhoven mogelijk. Daarmee constateren wij dat zowel de ligging binnen het bestaand stedelijk weefsel van Eindhoven, als het nog vigerende bestemmingsplan, dat al een stedelijke functie mogelijk maakt, maken dat er sprake is van een ontwikkeling binnen BSG. Dit is in lijn met de gedachte van de Ladder: een afweging van alternatieven binnen BSG is niet nodig. Ad. 3 Beschrijving van de behoefte De beoogde ontwikkeling van het Clarissenklooster bestaat uit de ontwikkeling van een hoogwaardig en luxe hotel met maximaal 65 kamers, een restaurant, een food & beverages afdeling en ontspanningsruimtes. Om de behoefte van de beoogde ontwikkeling te kunnen bepalen is het allereerst van belang het verzorgingsgebied van de functie zorgvuldig af te bakenen. Het bepalen van het verzorgingsgebied voor een hotel is veelal ingewikkeld: gasten komen niet uit een bepaalde straal rondom de locatie maar juist veelal van verder. Voor een recreatief/leisure programma is de aantrekkingskracht van de ontwikkeling bepalend voor de herkomst van bezoekers en daarmee voor het verzorgingsgebied. Hierbij geldt veelal: des te unieker het concept, des te groter de reikwijdte van een plan.

Het beoogde hotel in het Clarissenklooster zal gasten uit heel Nederland trekken, maar we verwachten dat het gebied waarbinnen het toevoegen van een hotel een mogelijk effect zal hebben op de bestaande voorraad, beter in te kaderen is. vastgesteld Buitengebied (Clarissenklooster Sint Claralaan) Gemeente Eindhoven

15

Naar verwachting valt het gebied waarbinnen een gast een afweging tussen het beoogde hotel en een andere verblijfsmogelijkheid maakt, binnen een straal van zo'n 15 kilometer (circa 20 autominuten). Hotel Het bestaande hotelaanbod in Eindhoven is vooral gericht op de zakelijke markt. Tot een paar jaar geleden betrof negen van de tien overnachtingen een zakelijke overnachting. Hierdoor is het bestaande hotel-aanbod van Eindhoven vooral grootschalig, met kwalitatief goede kamers, maar weinig divers. De grootschalige hotels zijn in veel gevallen onderdeel van hotelketens en lijken daardoor veel op elkaar. Tegenwoordig heeft nog maar iets meer dan de helft van de overnachtingen in Eindhoven een zakelijk motief. Doordat de vrijetijdsmarkt zich de afgelopen jaren sterk heeft ontwikkeld, is ook het aantal overnachtingen door toeristen gestegen. Het boogde hotel in het Clarissenklooster speelt in op deze (groeiende) doelgroep. Het Clarissenklooster voorziet in een luxe en hoogwaardig hotel. De locatie, in een historisch klooster en in een groene en rustige omgeving op korte afstand van het centrum sluiten aan bij de wensen van deze doelgroep. De aanwezigheid van wellnessfaciliteiten maakt het hotel in het Clarissenklooster bovendien onderscheidend. Niet veel hotels in Eindhoven bieden deze faciliteiten.

Hoewel er in het verzorgingsgebied ook hotels leeg staan is, afgaand op de gezonde bezettingsgraad in de regio Eindhoven, getaxeerd dat er ondanks enige leegstand voldoende behoefte bestaat aan nieuwe hotelontwikkelingen in het verzorgingsgebied. Een minimaal bezettingspercentage dat gehaald dient te worden om onaanvaardbare ruimtelijke effecten te voorkomen is per situatie verschillend; er is geen eenduidig minimum aan te verbinden. Door bij de behoeftebepaling uit te gaan van een bezettingsgraad van 65%, wordt de behoefte binnen een gezonde marktsituatie bepaald en is getaxeerd dat onaanvaardbare leegstand zich niet voor zal doen. Het kritieke bezettingspercentage waarbij onaanvaardbare leegstand zich mogelijk wél zal voordoen, ligt naar verwachting (beduidend) lager. Er wordt dan ook verwacht dat zich geen onaanvaardbare ruimtelijke effecten (bijvoorbeeld onaanvaardbare leegstand) elders in het verzorgingsgebied zullen voordoen. Restaurant Naast de beoogde kamers wordt in het hotel ook een zelfstandig restaurant gerealiseerd. Het restaurant zal zowel voor hotelgasten als reguliere bezoekers toegankelijk zijn. Om te bepalen of er voldoende behoefte bestaat aan een extra zelfstandige horecavoorzieningen is op basis van inwonersaantallen en bindingcijfers het haalbaar aanbod aan horecagelegenheden in de gemeente Eindhoven berekend.

Hier is het huidige aanbod aan horecagelegenheden van afgetrokken. Op basis van deze berekening bestaat er nog een behoefte aan circa 50 tot 110 extra horecagelegenheden in Eindhoven. Een restaurant in het beoogde hotel voorziet daarmee in een behoefte en zal niet tot onaanvaardbare ruimtelijke effecten elders leiden. Het restaurant zal daarnaast ook gebruikt worden voor het organiseren van vergaderingen en het houden van evenementen. Voor deze evenementen zal geen extra ruimte worden gerealiseerd, maar deze zullen plaatsvinden in het restaurant, de binnenplaats, het terras of de tuin. Voor deze functies geldt dat zij, gezien de invulling, ligging en omvang niet solitair kunnen functioneren en ondersteunend zijn aan de hotelontwikkeling.

3.2.4

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Naast de SVIR is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel AMvB Ruimte genoemd, van toepassing. Het besluit bevat regels ter borging van een aantal nationale belangen. Het gaat onder meer over rijksbelangen zoals rijksvaarwegen, zones buisleidingen, zones van hoogspanningsleidingen en militaire objecten. Voor Eindhoven is de 380 Kv hoogspanningsleiding van belang. Deze is gelegen in Eindhoven 16

vastgesteld Buitengebied (Clarissenklooster Sint Claralaan) Gemeente Eindhoven

Noord en (deels) Oost en daarmee niet in de nabijheid van onderhavig plangebied. Verder is in het Barro opgenomen dat de provinciale begrenzing van de Natuur Netwerk Brabant (NNB) direct doorwerkt naar het bestemmingsplan. De gebieden die de NNB vormen worden bij provinciale verordening aangewezen. Daarmee is de NNB een provinciaal belang geworden. Tot slot worden de belangen van luchthaven Eindhoven via het Barro geborgd. Het plangebied is gelegen in de directe nabijheid van gebieden die zijn aangewezen als NNB-gebied. Dit bestemmingsplan leidt evenwel niet tot een aantasting van de ecologische waarden en kenmerken van betreffend gebied. Hier wordt in paragraaf 3.7 verder op ingegaan. Aangezien het plangebied niet is gelegen binnen het luchtvaartterrein of het beperkingengebied daarvan, is het niet noodzakelijk om hier verder op in te gaan. 3.2.5

Regeling algemene regels ruimtelijke ordening

In de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) zijn de terreinen, gebieden en installaties zoals bedoeld in het Barro, aangewezen. Het onderhavig plangebied ligt niet in de geluidszone of het obstakelbeheergebied behorende bij het luchtvaartterrein.

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1

Omgevingsvisie

De Brabantse Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Op 14 december 2018 is de omgevingsvisie vastgesteld. Daarna volgt een doorvertaling in een Omgevingsverordening en programma's. Tot die zijn vastgesteld blijven bestaande beleidsplannen voor natuur, ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer en milieu en water van kracht. Daarmee wil Brabant op tijd klaar zijn voor de Omgevingswet wanneer deze in 2022 wordt ingevoerd. In de Omgevingswet staan waarden als veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor ieder van deze opgaven geeft de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Maar ook een concreet tussendoel: waar moeten we in 2030 op zijn minst staan om dat langetermijndoel te halen? De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.

3.3.2

Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014

Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014 in werking getreden. Deze structuurvisie is een actualisatie van de visie die in 2010 werd vastgesteld. De structuurvisie bestaat uit twee delen (A en B) en een uitwerking. Deel A Deel A bevat de hoofdlijnen van het beleid. Hierin heeft de provincie haar belangen gedefinieerd en ruimtelijke keuzes gemaakt. De ruimtelijke visie van de provincie bestaat op hoofdlijnen uit een robuust en veerkrachtig natuur- en watersysteem, met aandacht voor bescherming tegen hoogwater, droogte en biodiversiteit. Een multifunctioneel landelijk gebied, waar de functies landbouw, recreatie en natuur in relatie tot elkaar ruimte krijgen en een gevarieerd en aantrekkelijk stedelijk gebied met sterke steden, groene geledingszones en uitloopgebieden (intensieve recreatie, stadslandbouw). Aandacht wordt gevraagd voor sterke regionale economische clusters, (inter)nationale bereikbaarheid en knooppuntontwikkeling (zowel in de centra als aan de randen van de steden). De provincie realiseert haar doelen door vastgesteld Buitengebied (Clarissenklooster Sint Claralaan) Gemeente Eindhoven

17

regionaal samen te werken, te ontwikkelen, te beschermen en te stimuleren. Deel B De ruimtelijke belangen en keuzes zijn in vier ruimtelijke structuren geordend. Deze vier ruimtelijke structuren worden in deel B beschreven en zijn: 1. 2. 3. 4.

de groenblauwe structuur het landelijk gebied de stedelijke structuur de infrastructuur

In dit geval is het plangebied volledig gelegen binnen de stedelijke structuur. De stedelijke structuur bestaat uit de steden en dorpen in Noord-Brabant. De provincie kiest hier voor twee perspectieven. Ten eerste stedelijke concentratiegebieden waar de groei van de verstedelijking wordt opgevangen. De provincie wil de verstedelijking op goed ontsloten plekken concentreren en de groene ruimte tussen steden openhouden. Ten tweede dienen kernen in het landelijk gebied zoveel mogelijk te worden ontzien van verdere verstedelijking. Alleen de eigen verstedelijkingsbehoefte wordt daar opgevangen. Eindhoven vormt samen met de provincie en met de steden Breda, Helmond, 's-Hertogenbosch en Tilburg het stedelijk netwerk BrabantStad. Dit samenwerkingsverband vervult een voortrekkersrol bij de ruimtelijke en economische ontwikkeling van Noord-Brabant. Sterke steden zijn een voorwaarde voor de toekomst van Noord-Brabant. Vooral in deze steden is de dynamiek van Noord-Brabant goed zichtbaar. De provincie ziet deze steden als het brandpunt van de verstedelijking. Hier wordt geïnvesteerd in de binnensteden (stationsgebieden, kanaal- en snelwegzones) en worden hoogstedelijke functies, zoals bovenregionale voorzieningen, geconcentreerd.

Daardoor wordt de centrale positie van de steden versterkt en het draagvlak voor hoogwaardig openbaar vervoer en stedelijke- en culturele voorzieningen op peil gehouden. Dat draagt bij een hoogwaardig leef- en vestigingsklimaat in Noord-Brabant. Toepassing plangebied Het plangebied bevindt zich in binnen het 'Zoekgebied verstedelijking', 'Groenblauwe mantel', 'Stedelijk concentratiegebied', 'Kerngebied groenblauw' en 'Waterbergingsgebied'.

Uitsnede structurenkaart Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014

18

vastgesteld Buitengebied (Clarissenklooster Sint Claralaan) Gemeente Eindhoven

De aanduiding 'zoekgebied verstedelijking' geeft aan dat het transformeren van buitengebied naar stedelijk gebied (wonen, werken, voorzieningen, stedelijk groen) afweegbaar is als dat nodig is om in de stedelijke ruimtebehoefte te voorzien. Nieuwe ontwikkelingen binnen de 'groenblauwe mantel' zijn mogelijk, als deze bestaande natuur-, bodem- en waterfuncties respecteren of bijdragen aan een kwaliteitsverbetering van deze functies of het (cultuurhistorisch waardevolle) landschap. De versterking van de binnen de groenblauwe mantel aanwezige leefgebieden voor plant- en diersoorten vraagt daarbij specifieke aandacht. Het beleid is erop gericht dat de belevingswaarde en de recreatieve waarde van het landschap toeneemt. Het 'kerngebied groenblauw' bestaat uit de ecologische hoofdstructuur (Natuurnetwerk Brabant) inclusief de ecologische verbindingszones en waterstructuren zoals beken en kreken. Het ruimtelijke beleid is gericht op behoud, herstel en ontwikkeling van de natuurlijke en landschappelijke kwaliteiten. Er is geen ruimte voor (grootschalige of intensieve) ontwikkelingen die niet passen binnen de doelstellingen voor de NNB en beheer of herstel van de waterstructuren. Bestaande functies en bestaand gebruik binnen de groenblauwe kern worden gerespecteerd. Het 'stedelijk concentratiegebied' heeft een bovenlokale opvangtaak voor verstedelijking.

De gemeenten maken in regionaal verband en met de provincie afspraken over de verdeling van het verstedelijkingsprogramma in de regionale ruimtelijke overleggen (RRO's). Zorgvuldig ruimtegebruik en toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro) zijn voorwaarden bij het maken van regionale afspraken. Binnen de 'waterbergingsgebieden' kunnen functies als landbouw, natuur en recreatie zich binnen grenzen ontwikkelen. Er kunnen wel beperkingen gelden ten aanzien van voorkomend grondgebruik. De ontwikkeling van kapitaalintensieve functies is in principe uitgesloten. Dit plan maakt de realisatie van een hotel mogelijk in een voormalig klooster en in de vorm van nieuwbouw. In dit geval wordt deze locatie getransformeerd waarbij enerzijds stedelijke functies worden toegevoegd, maar anderzijds wordt de landschappelijke en cultuurhistorische waarde van het gebied behouden. Dit is passend binnen het beleid uit de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening van de provincie Noord-Brabant. In de navolgende paragraaf wordt hier verder op ingegaan in relatie tot de Interim omgevingsverordening Brabant.

3.3.3

Interim omgevingsverordening

Op 25 oktober 2019 hebben Provinciale Staten van Noord-Brabant de 'Interim omgevingsverordening Noord-Brabant' vastgesteld. De Interim omgevingsverordening vervangt een aantal provinciale verordeningen: Provinciale milieuverordening Verordening natuurbescherming Verordening ontgrondingen Verordening ruimte Verordening water Verordening wegen Om straks klaar te zijn als de Omgevingswet in werking treedt, heeft de provincie eerst een Interim omgevingsverordening vastgesteld. Het is een 'Interim' omgevingsverordening om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de 'definitieve' omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet. De Interim omgevingsverordening is gebaseerd op de huidige wetgeving en moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen. Dat betekent dat nieuwe mogelijkheden uit de Omgevingswet nog niet zijn verwerkt. Er is wel zo veel als mogelijk aansluiting gezocht bij de Omgevingswet en de voorwaarden voor een omgevingsverordening (bijvoorbeeld bij de vastgesteld Buitengebied (Clarissenklooster Sint Claralaan) Gemeente Eindhoven

19

opbouw en de digitale vormgeving).Deze Interim omgevingsverordening voegt de bestaande regels over de fysieke leefomgeving zoveel mogelijk samen in één verordening en is beleidsneutraal. Alleen aanpassingen die nodig zijn vanwege de samenvoeging of vanwege al vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie, worden meegenomen. In de Interim omgevingsverordening staan regels voor: Burgers en bedrijven: dit zijn zogenaamde rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten voorwaarden om zo'n activiteit te verrichten en geven ook aan of je bijvoorbeeld eerst een melding moet doen voordat je mag beginnen. Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren. Voor dit bestemmingsplan zijn vooral de bepalingen uit hoofdstuk 3 van de Interim omgevingsverordening (instructieregels voor gemeenten) van belang. Daarnaast blijven de rechtstreeks werkende regels voor activiteiten (regels voor burgers bedrijven) onverminderd van toepassing. Instructieregels voor gemeenten Dit zijn de regels die voorheen waren opgenomen in de Verordening ruimte Noord-Brabant.

De regels zijn gekoppeld aan de werkingsgebieden/ aanduidingen die op de verschillende kaarten van de Interim omgevingsverordening zijn opgenomen. Zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit Algemeen geldt een zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit. Een bestemmingsplan geeft bij de evenwichtige toedeling van functies invulling aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Voor een goede omgevingskwaliteit en een veilige, gezonde leefomgeving wordt rekening gehouden met zorgvuldig ruimtegebruik, de waarden in een gebied (toepassing van de lagenbenadering) en meerwaardecreatie. Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing. In sommige gevallen is uitbreiding mogelijk, wanneer er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte is. Zorgvuldig ruimtegebruik houdt verder in dat toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking). Ten slotte moeten gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen binnen een bouwperceel worden geconcentreerd. In paragraaf 3.2.3 is toepassing gegeven aan de ladder voor duurzame verstedelijking. De ontwikkeling gaat niet gepaard met uitbreiding van het ruimtebeslag, maar van herbestemming van een cultuurhistorisch complex.

Uitbreiding van bebouwing vindt geconcentreerd binnen de muren van het cultuurhistorische complex plaats. Zodoende is er sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. De lagenbenadering legt de fysieke leefomgeving uit aan de hand van drie lagen. De eerste laag bestaat uit de fysieke ondergrond, het watersysteem en het biotisch systeem. De volgende laag bevat netwerken van infrastructuur met onder meer wegen, spoorlijnen en waterwegen. Tot slot de laag met de menselijke activiteiten zoals wonen, werken en recreëren en de effecten daarvan. Aangezien dit plan gebruik gemaakt van een bestaand bouwperceel en voornamelijk uitgaat van de cultuurhistorische bebouwing en context binnen de muren van het cultuurhistorische complex is een uitgebreide toepassing van de lagenbenadering in dit geval niet nodig. Verderop in hoofdstuk 3 en in de hoofdstukken 4 en 5 komen de verschillende aspecten van de diverse lagen aan de orde. Daaruit blijkt dat deze waarden voldoende bij het plan zijn betrokken. Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde 20

vastgesteld Buitengebied (Clarissenklooster Sint Claralaan) Gemeente Eindhoven

ontstaat of de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. Daarnaast kan de fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit deel uitmaken van de meerwaardecreatie.De meerwaarde in onderhavig planvoornemen betreft dat de actieve vervolgfunctie bijdraagt aan het herstel en behoud van cultuurhistorisch erfgoed. Momenteel staat het pand leeg. Naast behoud van het monument en haar culturele waarde, staat bij deze transformatie voorop dat de nieuwe bestemming een kwaliteitsimpuls geeft aan de huidige omgeving. Voordelen van een hotel- en restaurantfunctie voor het klooster is dat het gebouw en tuin publiek toegankelijk worden waardoor iedereen het ensemble (typologie van het slotklooster), het interieur en de historie kan beleven. De historische functie van de moestuin blijft behouden en wordt gebruikt voor nieuwe functie: restaurant. Het zelfvoorzienende karakter van de moestuin blijft intact. Kwaliteitsverbetering landschap Vanuit het bereiken van een goede omgevingskwaliteit geldt in Brabant sinds 2014 de regeling Kwaliteitsverbetering landschap. Een bestemmingsplan dat een ontwikkeling mogelijk maakt in Landelijk gebied voorziet daartoe in een regeling. Op diverse plaatsen in de verordening zijn verbijzonderingen van de kwaliteitsverbetering landschap opgenomen.

De verplichtingen die daaruit voortvloeien, maken deel uit van de kwaliteitsverbetering landschap als bedoeld in dit artikel, zoals bijvoorbeeld verplichtingen tot sloop van bebouwing, het saneren van windturbines of de vastgelegde minimale verplichting voor een landschappelijke inpassing bij veehouderijen en mestbewerking. Soms is nadrukkelijk bepaald dat dit artikel niet van toepassing is omdat de regeling zelf al voorziet in kwaliteitsverbetering, zoals de ontwikkeling van ruimte voor ruimte woningen en landgoederen. Er is derhalve geen sprake van een stapeling van regelingen. Om alle onduidelijkheid over het begrip landschap weg te nemen is duidelijk aangegeven dat het begrip landschap niet alleen betrekking heeft op groenontwikkeling maar ook betrekking heeft op de sloop of uiterlijke verschijningsvorm van bebouwing. Motivatie: Omdat het plangebied formeel in het buitengebied ligt en gelegen is binnen de provinciale werkstructuur Landelijk Gebied betekent dit dat in het nieuwe bestemmingsplan onder andere een een landschappelijke kwaliteitsverbetering aangetoond moet worden. Kwaliteitsverbetering van het landschap ziet niet alleen op groenontwikkeling, maar ook op sloop van bebouwing of uiterlijke verschijningsvorm van bebouwing. De noodzaak van kwaliteitsverbetering van het landschap hangt deels samen met de vraag of er sprake is van een 'ruimtelijke ontwikkeling'.

Ingevolge de Interim omgevingsverordening wordt onder een 'ruimtelijke ontwikkeling' verstaan: "bouwactiviteiten en planologische gebruiksactiviteiten waarvoor een wijziging van het planologisch regime nodig is". In dit geval is er sprake van een ruimtelijke ontwikkeling. De bestemming en functie van het plangebied veranderen van 'maatschappelijk' naar 'horeca' en er wordt maximaal 480 m² nieuwbouw toegevoegd. Waardeontwikkeling: Gemeente Eindhoven heeft geen specifiek beleid in het kader van kwaliteitsverbetering van het landschap. Wel kan aangesloten worden bij het geldende beleid van omliggende gemeenten en de handreiking die provincie Noord-Brabant hiervoor heeft opgesteld. Hierbij wordt veelal het beleid gehanteerd waarbij, in lijn met provinciale afspraken, een basisinspanning van 20% van de grondwaardevermeerdering dient te worden geïnvesteerd in fysieke maatregelen die ruimtelijke kwaliteit verbeteren. Deze waardevermeerdering wordt bepaald aan de hand van een vergelijking tussen het vigerende en toekomstige bestemmingsplanregime en een standaard set van grondprijzen gekoppeld aan bestemmingen. Omdat gemeente Eindhoven geen forfaitaire bedragen heeft vastgesteld in het kader van kwaliteitsverbetering van het landschap, is voor de berekening aansluiting gezocht vastgesteld Buitengebied (Clarissenklooster Sint Claralaan) Gemeente Eindhoven

21

bij dergelijke bedragen van andere gemeenten in de regio. Het plangebied heeft in het geldende bestemmingsplan een 'bijzondere doeleinden' bestemming (meer specifiek een 'klooster') waarbij 1280 m² aan bebouwing mogelijk is. In de nieuwe opzet krijgt de bebouwing een wat bredere functionele invulling gericht op horeca (hotel en restaurant) en vindt een uitbreiding plaats van de bebouwingsmogelijkheden met maximaal 480 m². De waardevermeerdering die deze bestemmingsverandering als gevolg heeft kan als volgt berekend worden: Huidige bestemming 'Maatschappelijk' = € 100,- per m² Toekomstige bestemming 'Horeca' = € 125,- per m² Oppervlakte bestemming plangebied = 9.690 m² x € 25,- verschil = € 242.250,Daarnaast wordt er maximaal 480 m² bebouwing toegevoegd á € 35,- m² = € 16.800,20% van de grondwaardevermeerdering (€ 259.050,-) resulteert in een benodigde kwaliteitsbijdrage van minimaal = € 51.810,-. Kwaliteitsverbetering: Een verbetering van de landschappelijke kwaliteit kan gezien het provinciale beleid mede het behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen omvatten. Dit aspect is dan ook van toepassing op onderhavig planvoornemen. De investeringen die gedaan worden in de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied overstijgen vele malen de benodigde investering.

Het plan voorziet in de renovatie van de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing (in samenwerking met Hylkema Erfgoed is hiervoor een begroting gemaakt) en de realisatie van een kloostertuin met onder andere het zelfvoorzienende karakter van de moestuin. In dit geval wordt meer dan € 550.000,- geïnvesteerd in de landschappelijke kwaliteitsverbetering. Al met al kan dus gesteld worden dat er een aanzienlijke landschappelijke kwaliteitsinvestering plaats vindt. De ruimtelijke maatregelen zijn opgenomen op een inrichtingstekening welke in de regels van die bestemmingsplan juridisch-planologisch is geborgd in een voorwaardelijke verplichting.? Stedelijke ontwikkeling en erfgoed In onderstaande afbeelding is een uitsnede van de kaart 'Stedelijke ontwikkeling en erfgoed' van de Interim omgevingsverordening opgenomen. Hierin is te zien dat het plangebied is gelegen buiten het provinciale werkingsgebied Stedelijk gebied, en dus binnen het werkingsgebied Landelijk gebied, is aangewezen als Verstedelijking afweegbaar en thema cultuurhistorie (Complex van cultuurhistorisch belang).

Uitsnede Interim omgevingsverordening kaart 3 'Instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling en erfgoed'

22

vastgesteld Buitengebied (Clarissenklooster Sint Claralaan) Gemeente Eindhoven

Complex van cultuurhistorisch belang Deze regeling richt zich op bestaande cultuurhistorisch waardevolle complexen in het buitengebied. Het gaat bij cultuurhistorisch waardevolle complexen om ensembles bestaande uit één gebouw of een verzameling van gebouwen in samenhang met de directe omgeving. De waardevolle complexen zijn als werkingsgebied in deze verordening opgenomen en nader beschreven op de Cultuurhistorische waardenkaart. Doel van de regeling is dat bij ontwikkelingen behoud en versterking van de karakteristieke waarden van het complex. Nieuwe functies zijn vanwege het streven naar behoud van deze complexen mogelijk als ze bijdragen aan het behouden en versterken van karakteristieke cultuurhistorische gebouwen, als ook naar andere zaken van cultuurhistorisch belang in de directe omgeving.

Bij een concreet plan is het nodig dat de gemeente dit motiveert door: Een onderbouwing waarom gebruik wordt gemaakt van deze regeling (aantonen van de noodzaak); Een beschrijving en cartografische weergave van de actuele, aangetaste en verdwenen cultuurhistorische waarden van het complex; Een lijst en kaart met de (verdwenen) cultuurhistorische waarden die worden hersteld of worden versterkt; Hoe de geplande ontwikkeling een (landschap)-architectonische meerwaarde betekent voor het complex; Hoe de voorgenomen ontwikkeling bijdraagt aan de behoud van de historisch (landschap) architectonische kenmerkende stijl van het complex; Inzicht in de huidige en de toekomstige exploitatie van het landgoed; Hoe de cultuurhistorische waarden van het complex worden beschermd, behouden en versterkt in het bestemmingsplan. Naast de cultuurhistorische waarden van de locatie en directe omgeving bepalen ook andere in de omgeving aanwezige waarden de aanvaardbaarheid van de ontwikkeling. Een ligging in het provinciale werkingsgebied Natuur Netwerk Brabant (NNB) bijvoorbeeld, kan tot gevolg hebben dat alleen kleinschalige, relatief extensieve nieuwe activiteiten aanvaardbaar zijn. In het algemeen geldt daarom dat de gemeente de voorgenomen functiewijziging afweegt in relatie tot de algemene ruimtelijke visie en het te voeren ruimtelijk beleid.

Bij het toelaten van nieuwe functies geldt binnen een aangeduid complex dat ook nieuwvestiging mogelijk is. Hierbij moet uiteraard wel ingegaan worden of de nieuwe functie inpasbaar is gelet op de aanwezige en/of verdwenen cultuurhistorische waarden. Motivatie: In het kader van een zorgvuldig proces en het cultuurhistorisch belang zijn de volgende partijen gedurende het gehele traject vanaf de start geïnformeerd en meegenomen in het proces: Hylkema Erfgoed; Rijksdienst Cultuurhistorisch Erfgoed (RCE); Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK); Trefpunt Groen; Van Abbestichting; Stichting Wederopbouwerfgoed Eindhoven. Vanuit verschillende overwegingen, adviezen en de terugkoppeling vanuit diverse instanties/ stichtingen en betrokkenen, heeft een zorgvuldige afweging en beslissing plaats gevonden. Als onderdeel van een herbestemmingsonderzoek heeft initiatiefnemer een bouwhistorische verkenning laten uitvoeren naar het als rijksmonument beschermde Clarissenklooster. Deze bouwhistorische verkenning maakt als bijlage 2 onderdeel uit van deze toelichting. Aanbevelingen vanuit de bouwhistorische verkenning hebben vervolgens geleid tot uitgangspunten in de ontwerpopgave. Momenteel staat het pand leeg. Naast behoud van het monument en haar culturele waarde, vastgesteld Buitengebied (Clarissenklooster Sint Claralaan) Gemeente Eindhoven

23

staat bij deze transformatie voorop dat de nieuwe bestemming een kwaliteitsimpuls geeft aan de huidige omgeving. Voordelen van een hotel- en restaurantfunctie voor het klooster is dat het gebouw en tuin publiek toegankelijk worden waardoor iedereen het ensemble (typologie van het slotklooster), het interieur en de historie kan beleven. De historische functie van de moestuin blijft behouden en wordt gebruikt voor nieuwe functie: restaurant. Het zelfvoorzienende karakter van de moestuin blijft intact. Het gebouw, tuin en kloostermuur worden kwalitatief verbeterd tot het huidige niveau (qua regelgeving / normen op het gebied van bouw- en installatietechniek) en daarna goed onderhouden en bijgehouden. Aanpassingen in het verleden die afbreuk doen aan het historisch karakter worden ingepast in kenmerkende vormgeving. Transformatie is daarmee een duurzame ingreep, er blijft immers veel materiaal behouden door de intelligente wijze van inpassing van het programma. Het ensemble is een karakteristiek onderdeel van de Genneper Parken en blijft behouden. Naast transformatie van het bestaande klooster is voor de nieuwbouw uiteindelijk gekozen voor één compact, vrijstaand volume, op gepaste afstand van het klooster. Het oorspronkelijk ensemble blijft hierdoor zichtbaar en herkenbaar (slotklooster + solitair gebouw in groene omgeving).

Door het toevoegen van een nieuwe tijdslaag blijft het als zodanig herkenbaar. Voor een uitgebreide beschrijving en cartografische weergave van de actuele, aangetaste en verdwenen cultuurhistorische waarden van het complex wordt verwezen naar bijlage 'Bouwhistorische verkenning' van deze toelichting. Hetzelfde geldt voor de (verdwenen) cultuurhistorische waarden die worden hersteld of worden versterkt en hoe de geplande ontwikkeling een (landschap)-architectonische meerwaarde betekent voor het complex en bijdraagt aan de behoud van de historisch (landschap) architectonische kenmerkende stijl hiervan. In bijlage 3 wordt dit nader gemotiveerd. Daarnaast is ook onderzocht wat het mogelijke effect van de voorgenomen bouw- en inrichtingsplannen is op het naburig gelegen natuurgebied. De natuurgebieden betreffen de onmiddellijke omgeving van de Dommel en zijn onderdeel van het Natuur Netwerk Brabant. Dit onderzoek maakt tevens onderdeel uit als bijlage 4 bij deze toelichting. Hieruit kan geconcludeerd worden dat het beleid voor het Natuur Netwerk Brabant de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Indien gehouden wordt aan enkele voorwaarden is er geen sprake van aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden van het Natuurnetwerk Brabant.

Geadviseerd wordt om bij het aanleggen van de tuinen rondom het kloostergebouw en de geplande nieuwbouw inheemse en streekeigen soorten bomen en struiken te gebruiken, zodat deze de omliggende natuur maximaal kunnen versterken. Integratie van de bestaande volwassen bomen is daarbij een extra troef. Verstedelijking afweegbaar Het realiseren van een nieuwe stedelijke ontwikkeling dient in beginsel binnen het werkingsgebied Stedelijk gebied plaats te vinden (artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling). In afwijking hierop geldt dat op gronden die zijn aangewezen als Verstedelijking afweegbaar, voorzien kan worden van de nieuwvestiging van een duurzame stedelijke ontwikkeling, mits voldaan wordt aan een aantal voorwaarden (artikel 3.43 afwijkende regels verstedelijking afweegbaar). De voorwaarden die in artikel 3.43 worden genoemd en waaraan voldaan moet worden zijn: binnen het stedelijk gebied is er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte voor de ontwikkeling; Onderhavige ontwikkeling ziet op een opwaardering van het voormalige Clarissenklooster. Het huidige bestemmingsplan consolideert de huidige status quo en houdt weinig rekening met de toekomst van de ruimtelijke kwaliteit van de plek. De beoogde ontwikkelingen dragen bij aan de toekomstbestendige ontwikkeling van het klooster.

Elders in het stedelijk gebied realiseren is dan ook niet van toepassing. de transformatie van cultuurhistorisch waardevol of geschikt leegstaand vastgoed 24

vastgesteld Buitengebied (Clarissenklooster Sint Claralaan) Gemeente Eindhoven

behoort niet tot de mogelijkheden; Niet binnen het stedelijk gebied van Eindhoven. Maar hiervan is wel sprake binnen het klooster ensemble. De beoogde plannen laten zien dat behoud en versterking van cultuurhistorische en landschappelijke waarden hand in hand kunnen gaan met het realiseren van nieuwe functies en programma's. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken (afdeling 5.4 Regionaal samenwerken van de omgevingsverordening); Zoals beschreven in paragraaf 3.2.3 zal dit plan ruimschoots in een (kwantitatieve en kwalitatieve) behoefte voorzien en past daarmee ook binnen de regionale afspraken. de stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting houdt rekening met de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving waaronder een duurzame afronding van het Stedelijk Gebied. Het plangebied vormt het kloosterensemble van een klein op zichzelf staand kloostergemeenschap dat als samenhangend geheel is ontworpen. Het huidige bestemmingsplan consolideert de huidige status quo en houdt weinig rekening met de toekomst van de ruimtelijke kwaliteit van de plek. De beoogde ontwikkeling en nieuwe strategie voorziet juist in behoud van cultuurhistorische en landschappelijke waarden van het gebied. Afronding van het Stedelijk Gebied is in dit geval dan ook niet geheel van toepassing.

Het nieuwe bestemmingsplan maakt een ontwikkeling in het bestaand stedelijk weefsel van Eindhoven mogelijk. Daarmee constateren wij dat zowel de ligging binnen het bestaand stedelijk weefsel van Eindhoven, als het nog vigerende bestemmingsplan, dat al een stedelijke functie mogelijk maakt. (Gemengd) Landelijk Gebied In het provinciale werkingsgebied Gemengd landelijk gebied stimuleert de Provincie het mengen van functies voor een sterke plattelandseconomie. Hierbij is vooral de ontwikkeling van landbouw van belang, naast andere vormen van bedrijvigheid, natuur, landschap, recreatie en wonen.Ontwikkelingen in het landelijk gebied dienen een bijdrage te leveren aan de versterking en beleving van het landschap, bijvoorbeeld door investeringen in de fijnmazige groenblauwe dooradering van het platteland, in het cultuurhistorisch erfgoed en in de versterking van de recreatieve structuur. Vestiging niet-agrarische functie in Landelijk gebied (artikel 3.73 van de IOV) Artikel 3.73, Vestiging niet-agrarische functie in Landelijk gebied, van de IOV zet diverse provinciale regels uiteen waaraan bestemmingsplannen voor niet-agrarische bedrijven aan moeten voldoen binnen het gemengd landelijk gebied.

Hieronder wordt initiatief aan de regels getoetst (dik gedrukt): Lid 1 Een bestemmingsplan van toepassing op Landelijk gebied kan voorzien in de vestiging van een niet-agrarische functie op een bestaand bouwperceel als aan de volgende voorwaarden is voldaan: a. de vestiging past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied waarbij de volgende aspecten zijn betrokken: 1. een gebiedsgerichte benadering welke activiteiten en functies passen in de omgeving; Het planinitiatief is kleinschalig van aard, waardoor voor dergelijke ontwikkelingen regionaal geen specifieke afstemming heeft plaatsgevonden. Wel is bekend dat de hotel sector zich de afgelopen jaren positief ontwikkeld heeft in de regio Eindhoven. Een belangrijke indicator voor het functioneren van de hotelmarkt is de bezettingsgraad: de verhouding van het aantal overnachtingen ten opzichte van het aantal hotelkamers. Deze bezettingsgraad ligt in de regio Eindhoven met 75,3% boven de minimaal gewenste bezettingsgraad van 65% (Hosta, 2019). Dit duidt op een gezond vastgesteld Buitengebied (Clarissenklooster Sint Claralaan) Gemeente Eindhoven

25

functionerende marktregio. 2. Welke effecten de mogelijke ontwikkeling heeft op andere aspecten, waaronder mobiliteit, agrarische ontwikkeling, leefbaarheid en leegstand elders; Verderop in deze toelichting wordt ingegaan op milieukundige aspecten, waarbij wordt bekeken wat de milieukundige effecten van dit plan op de omgeving zijn en of dit plan effecten heeft voor de ontwikkelingsmogelijkheden van nabijgelegen functies. Tevens wordt ingegaan op natuur, water, groen en mobiliteit. In paragraaf 3.2.3 is al ingegaan op de effecten van dit plan voor de leefbaarheid en leegstand elders. 3. Hoe de vestiging bijdraagt aan het versterken van de omgevingskwaliteit, waaronder een bijdrage aan de sloop van overtollig en leegstaand vastgoed in het Landelijk gebied. De ontwikkeling voorziet in een nieuwe economische drager voor het voormalige Clarissenklooster en tevens Rijksmonument. Het behoud van de karakteristiek en kwaliteiten van het bestaande ensemble en de typologie van het slotklooster is altijd het uitgangspunt geweest. Onderdeel hiervan is het toevoegen van een nieuwe tijdslaag die als zodanig ook herkenbaar is. b. Er vindt geen splitsing plaats van het bouwperceel; Hier wordt aan voldaan. c. Overtollige bebouwing wordt gesloopt; Op het perceel is geen sprake van overtollige bebouwing, maar is een Rijksmonument aanwezig.

Het ensemble is een karakteristiek onderdeel van de Genneper Parken en blijft behouden. d. De vestiging heeft geen betrekking op: 1. een kantoor met baliefunctie; 2. lawaaisport; 3. mestbewerking. Hier wordt aan voldaan. Lid 2. Het bestemmingsplan dat de vestiging mogelijk maakt, borgt dat de functie, ook op langere termijn, past binnen de ontwikkelingsrichting en stelt daartoe regels: a. b. c. d.

Over een bij de omgeving passende omvang en publieksaantrekkende werking; Welke specifieke gebruiksactiviteit is toegestaan; Dat opslag en stalling plaatsvindt in gebouwen; Dat de ontwikkeling verplaatst naar een passende locatie als deze niet langer past binnen de maximaal toegestane omvang.

In paragraaf 3.2.3 is uitgebreid ingegaan op de behoefte (voor lange termijn) van de beoogde ontwikkeling. Daarnaast is de beoogde specifieke gebruiksactiviteit expliciet geregeld in onderhavig bestemmingsplan en wordt alles ingepast in één extra volume. Daarbij is initiatiefnemer voornemens om eerder de kwaliteit te verhogen in plaats van de kwantiteit. De beoogde omvang is daarom ook op langere termijn van voldoende grootte voor de beoogde ontwikkeling Lid 3. Als een binnen de omgeving passende omvang geldt voor: a. bedrijvigheid, dat deze kleinschalig is en past binnen een gemengde omgeving waardoor het niet doelmatig is om deze te vestigen op een bedrijventerrein; b. een detailhandelsvoorziening, een omvang van het verkoopvloeroppervlak van ten hoogste 200 m²; c. een voorziening ten dienste van vrije-tijd en zorg, een omvang van de bebouwing van ten hoogste 1 hectare. Hier wordt aan voldaan zoals beschreven in deze toelichting. Reservering waterberging, Regionale waterberging en boringsvrije zone 26