Bijlage 1 - Variantenstudie Buitenplaats Welschap nieuw
Tekst van het document
VARIANTENSTUDIE BUITENPLAATS WELSCHAP WERKBOEK - SEPTEMBER 2024
KAW
DOEL VAN HET ONDERZOEK De gemeenteraad heeft gevraagd
een gemotiveerd afweegkader wil het
voor deelgebied Buitenplaats
college en de raad een keuze maken
Welschap gelegen in het Stadbos in
voor het gebiedskader Welschap. De
1. Woningbouw: a) ontwikkeling van
Eindhoven (hierna Welschap) een
eerste gedachten over de varianten
het gebied volgens het ingediende
gebiedskader met verschillende
verschillen van heropening van de
voorstel van VDL/Jeurissen; b)
scenario’s op te stellen, met én
golfbaan i.c.m. natuurontwikkeling tot
ontwikkeling van het gebied met
zonder woningbouw, waaraan
grootschalige woningbouw. Het gaat
grootschalige woningbouw;
initiatieven getoetst kunnen worden.
dus over een principale opvatting
2. De buitenplaats als XXL
Om de gemeenteraad een standpunt
over de betekenis van dit gebied op
evenementenlocatie;
te kunnen laten bepalen vraagt u een
verschillende schaalniveaus, van een
3. Ontwikkeling tot een
uitwerking van vier varianten naast
bijdrage aan de regionale
groene/ecologische zone met
het bestaande en uitgewerkte
woningbouwopgave tot aan een
recreatief medegebruik, zonder
initiatief van VDL/Jeurissen. Met
lokale versterking van het
Golfbaan;
behulp van de varianten (met
natuurnetwerk.
eventueel combinaties op optimalisaties daarvan) vergezeld van
onderzocht:
4. Heropening van de Golfbaan in
een groene/natuurlijke omgeving; De volgende varianten zijn Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 2
AANLEIDING: SCHAALSPRONG EINDHOVEN WONINGBOUWOPGAVE
+ 62.000 woningen in het SGE
KLIMAATOPGAVE
Hitte stress, verkoeling stad
WELSCHAP STEDELIJKE EN MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN
Behoefte aan brede familie recreatie, gekoppeld aan horeca
NUTSVOORZIENING Drinkwater voor de stad
Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 3
ONTWIKKELVISIE STADSBOS ALS VERTREKPUNT Het stadsbos is het groene gebied
stadsbos biedt waardevolle natuur om
omliggende wijken zoals Meerhoven,
tussen het Beatrixkanaal, de Anthony
van te genieten of met rust te laten,
Drents Dorp en wijken in Woensel, is
Fokkerweg, de Elburglaan en de
om dieren ruimte en rust te geven.
het stadsbos ook van regionale of
Boschdijk. Het stadsbos is naast
En ruimte voor kleine en grote
zelfs nationale betekenis vanwege de
Genneper Parken en Dommeldal het
activiteiten, zoals sport en spel en
rijke Philipshistorie en de
derde grote groene gebied, dat een
educatie, zodat ook de jonge
karakteristieke kenmerken met de
groeiende stad als Eindhoven zo hard
generatie opgroeit met kennis over
bijzondere tuinen en functies. Het
nodig heeft. Eindhoven staat namelijk
en liefde voor de natuur. Kortom een
stadsbos kan een plek worden waar
voor een enorme verdichtingsopgave,
plek waar ontspanning en
mensen vanuit het hele land naar toe
er komen veel mensen en
amusement samengaan met
komen.
arbeidsplaatsen bij. Waardevol
ecologische en klimatologische
openbaar groen, leefruimte, natuur
belangen.
en water zijn randvoorwaarden voor een gezonde groei van de stad, een
Naast een ontmoetingsplek voor
groene long voor de stad. Het
iedereen, direct toegankelijk voor de
Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 4
ONTWIKKELVISIE STADSBOS ALS VERTREKPUNT
Bron: ZUS (2024). Ontwikkelingsvisie stadsbos Eindhoven en ruimtelijk plan Landgoed De Wielewaal, 2024
Integrale visie volgens ontwikkelvisie Stasbos Eindhoven en ruimtelijk plan Landgoed de Wielewaal (ZUS, 2024): • verzameling landgoederen, parken en buitenplaatsen. Met eigen identiteit en programmering • rijk palet aan programma voor de hele stad, verschil in reuring per deelgebied • van privaat gebruik naar voor iedereen interessant • gedachtegoed van Philips • natuurontwikkeling met ruimte voor rust en recreatie • dynamische gebieden met avontuur, cultuur, permanente en tijdelijke evenementen en tentoonstellingen • “Maar vooral Stadsbos: het stadsbos is vooral een bestemming voor de Eindhovenaar, hier kan worden gewandeld, gefietst, gespeeld, gerecreëerd, gesport. Er kan veel worden gedaan, of juist helemaal niets.” Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 5
ONTWIKKELVISIE STADSBOS: BUITENPLAATS WELSCHAP “De opgave is het ontwikkelen van buitenplaats Welschap tot één samenhangend gebied met een publiek toegankelijk landschap. Water en natuur staan centraal.”
Bron: ZUS (2024). Ontwikkelingsvisie stadsbos Eindhoven en ruimtelijk plan Landgoed De Wielewaal, 2024 Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 6
A
ANALYSE
7
I
LIGGING ANALYSE
8
LIGGING WELSCHAP
Van Gogh Nationaal Park
BIC
GDC
Stadsbos Flight Forum
Eindhoven Strijp-S
Eindhoven centraal
Geldrop Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 9
WELSCHAP IS GROTER DAN JE ZOU DENKEN
111 ha. 19,5 ha. STRIJP-S
Eindhoven Centraal
2,6 km 10 min
PARKTHEATER
Geldrop
Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 10
JACHTHAVEN AAN BEATRIXKANAAL UNIEK VOOR EINDHOVEN DICHT BIJ HET CENTRUM
BEATRIXKANAAL als landschappelijk element
JACHTHAVEN potentie voor waterbeleving
PAVILJOEN Kansen voor ontmoeting en recreatie nog niet benut
Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 11
AANKNOPINGSPUNTEN BIJ AANWEZIGE KWALITEIT KARAKTERISTIEKE BRUG
OPENHEID FIETSVERBINDING
OMVANG TERREIN
MOESTUINEN
Herkenbare muurschildering
VRIENDELIJKE OVERSTEEK BEATRIXKANAAL
JACHTHAVEN SLOWLANE VERBONDEN MET DE STAD Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 12
II
EIGENDOM, TOEGANKELIJKHEID EN GEBRUIK ANALYSE
13
BESTAANDE SITUATIE
Stadsbos
Buitenplaats Welschap
Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 14
BESTEMMING Bestaande bestemming
Verhouding openbaar / privé
66% is niet openbaar toegankelijk 34% is openbare ruimte (wegen en paden, bossage)
Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 15
EIGENDOM “Een groot deel van Welschap is in bezit van de gemeente Eindhoven. De families Van der Leegte en Jeurissen zijn eigenaar van het golfterrein tussen de A2 en de Welschapsedijk en pachten een stuk grond langs het Beatrixkanaal van de gemeente. Brabant Water is eigenaar van de grond rond alle waterputten en verpachten deze grond aan de golfbaan. Een deel van de grond in eigendom van Brabant Water wordt niet verpacht maar is voor eigen gebruik. De rest van het gebied is in eigendom van Gemeente Eindhoven of derden (SMV 2023, Park Welschap Ruimtelijk Plan).”
Parkeerplaats golfbaan
Volkstuin Woonwagenkamp Jachthaven paviljoen Witte perceelgrenzen aangehouden voor bepaling hectares (afgerond)
Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 16
WELSCHAP: GEÏSOLEERD GEBIED VOOR KLEIN PUBLIEK
Een ontsluiting onder het bruggetje aan noordzijde
Afgesloten Novotel met een oriëntatie naar de buitenkant van Welschap
Bebossing heeft geen gebruikswaarde
Privaat woonwagenkamp – geen uitnodigende entree
Naar binnen gekeerd door snelweg vanwege het ontbreken van een afslag
Verwilderde volgroeide kanaal taluds met weinig toegankelijkheid naar het water en verblijfskwaliteit
Natuurlijke grens aan westzijde door kanaal, via fiets te overbruggen Een ontsluiting onder de snelweg aan zuidzijde
Private golfbaan
Volkstuin trekt kleine doelgroep op relatief groot grondoppervlak
Ontoegankelijke haven, omringd met hekken, weinig gebruikskwaliteit. Alleen botenstalling en werkplaats met kleine horecavoorziening.
Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 17
III
NNB EN EVZ ANALYSE
18
NATUUR NETWERK BRABANT •
Het Stadsbos als geheel wordt gekenmerkt als groene carré met een sterk eigen karakter
•
Het landschappelijke karakter van Welschap is
Faunapassages verbindt natuur vanuit Welschap met Landgoed De Wielewaal
meer open dan de andere delen van het Stadsbos: natuur op Welschap heeft minder onderbegroeiing in vergelijking met Landgoed De Wielewaal. Dit resulteert in meer zichtlijnen •
Grote delen van de begroeiing op Welschap is onderdeel van NatuurNetwerk Brabant (NNB)
•
NNB is aanpasbaar, maar dan moet de oppervlakte minimaal gelijk blijven aan het bestaande ruimtegebruik en zal de kwaliteit ervan versterkt moeten worden. Dat moet in overleg met Provincie Brabant en binnen aangewezen compensatiegebieden.
Pfilips van Lennepark 400 m buffer rond plas Leefgebied kamsalamander
Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 19
ECOLOGISCHE VERBINDINGSZONE De ecologische verbindingszone (EVZ) verbindt de leefgebieden van dieren. De EVZ wordt gevormd door het Beatrixkanaal en haar oevers. •
EVZ heeft weinig directe relatie met het kanaal: groene oevers worden namelijk grotendeels begrensd met stalen damwanden waardoor uitwisseling nauwelijks mogelijk is. Er zijn wel enkele uitstapplaatsen voor kleine en grotere dieren (reeën).
•
Kanaal wordt bevaren door beroepsvaart, damwanden beschermen de oever.
•
EVZ kan deels verplaatst worden mits de continuïteit gewaarborgd is.
Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 20
IV
(DRINK)WATER ANALYSE
21
OPGAVE BRABANT WATER 5 miljoen m3 schoon drinkwater winnen voor de stad per jaar
water op te pompen.
binnen de bestaande
• Waterputten raken na ongeveer 20
vergunning (en dus ook niet met
• Schoon drinkwater wordt schaars!
jaar uitgeput. Dan moet er binnen
het oog op wat dit waterwingebied
In delen van Brabant zijn nieuwe
het waterwingebied op voldoende
op lange termijn kan leveren)
aansluitingen op de waterleiding
afstand van de vorige put en
niet langer zo vanzelfsprekend
andere putten een nieuwe put
Welschap: waterwingebieden,
meer.
geslagen worden.
putten, ringleiding en
• De provincie (Provinciale Staten) is
• De omvang van de waterwinning is
• Binnen het waterwingebied
waterzuiveringsstation
bevoegd gezag: zij definieert het
gerelateerd aan wat het
• Alle waterputten zijn
waterwingebied en verleent
waterwingebied levert op lange
verbonden via leidingen naar het
Brabant Water een vergunning om
termijn. Op dit moment wint
pompstation, vanuit het
daarbinnen een bepaalde omvang
Brabant Water de maximale
pompstation verdere verdeling
op te pompen. Het waterwingebied
omvang binnen de vergunning.
naar stad en regio.
moet voldoende groot zijn om een
Groei van de vraag kan dus
met verschillende pompen het
niet geaccommodeerd worden
Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 22
OPGAVE BRABANT WATER Randvoorwaarden aan de
beschermingsgebied is vereist. Ook
het waterwingebied. Toekomstige
inrichting
toekomstige putten vereisen die
activiteiten – ook buiten het
• Vervuiling van de put leidt tot
bufferzone.
waterwingebied - mogen niet tot
directe stop van de waterwinning.
• Verstoring van kleilaag in het
gevolg hebben dat de
Vervuiling van het waterwingebied
waterwingebied is niet toegestaan:
waterkwaliteit in gevaar komt.
leidt op termijn tot schade aan de
Geen diepe boringen (max. 80
(denk bijvoorbeeld aan wildplassen
waterkwaliteit.
meter diep)
bij grootschalige evenementen, op
• In de huidige situatie zijn de
• Passieve recreatie is toegestaan in
grote schaal honden uitlaten bij
locaties van de putten onopvallend
waterwingebieden MAAR op
bewoning) Brabant Water geeft
opgenomen op het golfterrein. Met
afstand van de waterputten
aan dat op basis van de
de exploitant van de golfbaan zijn
• Vegetatie versterkt de kwaliteit van
afspraken gemaakt over het (niet)
water: hoe meer wortels van gras
om het waterwingebied af te
toepassen van gewasbestrijding
en bomen hoe beter de natuurlijke
sluiten met een hek. Recreatief
tbv onderhoud.
zuivering.
gebruik met duidelijk afspraken en
• 30/50 meter buffer rond de huidige put als
• Ook in de toekomst: geen / of
activiteiten overwogen zal worden
regulering is afweegbaar.
aangepaste gewasbestrijding in Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 23
OPGAVE BRABANT WATER Wat betekent dit?
Landgoed De Wielewaal is niet
bedreiging vormen voor de
• Eindhoven en de regio is
wenselijk vanuit Brabant Water,
waterkwaliteit: deze kunnen alleen
afhankelijk van drinkwater uit dit
vraagt instemming van Provinciale
buiten het waterwingebied.
waterwingebied: wees zuinig op de
Staten en is zeer kostbaar omdat
Bovendien moet worden
kwaliteit en de omvang van het
het hele leidingensysteem
voorkomen dat door de toename
waterwingebied zodat ook in de
vervangen moet worden
van mensen (bewoners,
toekomst putten geslagen kunnen
(richting Eur. 10 miljoen).
bezoekers) de kwaliteit van het
worden en voldoende drinkwater
Verplaatsen van het pompstation
waterwingebied bedreigd wordt.
gewonnen kan worden.
Brabant Water is nog een stap
• Aanpassingen aan het
fundamenteler en daarmee ook
gebruik van het waterwingebied is
waterwingebied zijn mogelijk:
kostbaarder. Het verkleinen van
te overwegen, mogelijk juist een
kleinschalige correcties zijn
het waterwingebied lijkt daarmee
manier om een gecontroleerd (lees
inclusief compensatie eenvoudig,
niet opportuun.
schoon) gebruik van het
grootschalige aanpassing of zelfs
• Mogelijk nieuwe functies in het
verplaatsing van het
gebied zoals wonen en
waterwingebied naar bijvoorbeeld
evenementen mogen geen
• Een recreatief, landschappelijk
waterwingebied èn omgeving
mogelijk te maken.
Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 24
WATERPUTTEN & WATERWINGEBIED | SYSTEEM
Transportleiding Pompstation
Waterput Waterwingebied
Leiding van waterput naar pompstation Waterleidingen naar gebruiker
Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 25
V
ONTSLUITING EN TOEGANKELIJKHEID ANALYSE
26
FIETSVERBINDINGEN structuur
kwalitatief
Investeren in beleving van de fietsroutes
Geen ogen op de Welschapsedijk en geen verlichting
Zowel toegankelijk voor fiets als auto Slowlane is verlicht en herkenbaar door breed profiel
Nieuwe fietsverbinding over A2/ N2 Idee uit Ontwikkelvisie Stadsbos Langzaam verkeer vooral op Meerhoven gericht
Veel gebruikte route vanuit het centrum richting Meerhoven
Ontsluiting oost moet worden geoptimaliseerd, vooral voor Langzaam verkeer
Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 27
SOCIALE VEILIGHEID EN BELEVING
VERLICHTE SLOWLANE
DONKERE WELSCHAPSEDIJK
Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 28
BARRIÈRE SNELWEG VERMINDEREN Bestaande fietsbrug krijgt betere aansluiting op fietsnetwerk door vertakking in Stadsbos
Nieuwe fietsverbinding over A2/ N2 Idee uit Ontwikkelvisie Stadsbos
Bestaande ontsluiting voor zowel fiets, voetganger en automobilist
Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 29
ONTSLUITING AUTOVERKEER •
Geen doorgaande wegen (knelpunt of juist een kwaliteit?)
•
De ontsluiting via de noordzijde is gericht op Brabant Water. Deze route maakt bij de Landsard gebruik van de
Rijbaan als toekomstige buslijn P
BIC 1 P-garage
Novotel
busbaan en daarom niet geschikt als reguliere toegangsweg voor het gebied. •
De ontsluiting aan de zuidzijde, via de Welschapsedijk, heeft capaciteit om het gebied te ontsluiten: maximaal 3.000 motorvoertuigen per etmaal (staat gelijk aan 500 woningen)
•
Paaltje: geen toegang voor autoverkeer
Uitbreiden van ontsluiting door doortrekken Novotel kruising is geen oplossing omdat het kruispunt op de Anthony Fokkerweg complex is en vol zit.
•
Het gebied moet te allen tijde bereikbaar blijven voor nooden hulpdiensten
•
Bestaande functies moeten bereikbaar blijven met de auto
•
Oplossingsrichting bij mogelijk intensief gebruik in de toekomst: parkeren op afstand in garages op basis van dubbelgebruik bv. de BIC 1 parkeergarage in weekend. Hierbij is een investering nodig in het realiseren van looproutes naar het terrein. Loopafstanden zijn fors dus niet voor 'dagelijks gebruik’.
Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 30
ONTWIKKELINGEN AUTO EN OV Ruimtereservering Brainportlijn (OV) op bestaand profiel N2
Volwaardige knooppunt Hoe dan aansluiten op Welschap en hoeveel ruimtebeslag neemt dit dan in?
‘Ruimtereservering voor Brainportlijn’
Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 31
GELUIDSCONTOUR SNELWEG De maximaal toegestane geluidsbelasting op gevels van 53 dB wordt vrijwel overal in Welschap overschreden, maar met geluiddempende maatregelen kan er voldaan worden aan de eisen van het bouwbesluit om binnen de contouren te bouwen.
<65 dB.
<60 dB. <55 dB. <50 dB.
‘Wonen in de geluidswal’ Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 32
VEILIGHEIDSCONTOUR SNELWEG Binnen 100 meter afstand van rijksweg zijn uitsluitend functies met een hoge mate van zelfredzaamheid toegestaan. Binnen 200 meter zijn functies met een beperkte zelfredzaamheid (zoals kinderdagverblijven, ziekenhuizen, basisscholen en peuterspeelzalen) niet
200 meter 100 meter
toegestaan.
Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 33
VI
TUSSEN CONCLUSIE ANALYSE
34
CONCLUSIES ANALYSE Welschap is een groot gebied, maar kent grote ruimteclaims voor vitale functies voor de stad als geheel (50% NNB en 50% waterwingebied, deels overlappend). De leveringszekerheid van schoon drinkwater staat onder druk in Brabant. Er is eerder uitbreiding nodig van waterwingebied dan krimp. De bestaande wegenstrucuur, de toegankelijkheid van het gebied en de aanpassingsmogelijkheden daarvan laten geen grootschalige autobereikbaarheid van dit gebied toe. De combinatie van eigenschappen en beperkingen van Welschap maakt grootschalige woningbouwontwikkeling (groter dan 500 woningen) niet mogelijk en wordt in de variantenstudie niet meegenomen. Later in de studie zal ook blijken dat XXL evenementen niet passen in het gebied.
Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 35
B
VARIANTEN
36
LEESWIJZER
REURING/ MENSEN
Wonen
Vier varianten: 1.
Evenementen
Wonen: ontwikkeling volgens het ingediende voorstel van VDL/Jeurissen (300-500 woningen);
2.
Evenementen: de buitenplaats als XXL evenementenlocatie;
3.
Natuur & recreatie: ontwikkeling tot een groene/ecologische zone met recreatief medegebruik, zonder Golfbaan;
4.
Golfbaan/ sport: Heropening van de Golfbaan in een groene/natuurlijke omgeving;
Naast de variant woningbouw en heropening
PRIVAAT
OPENBAAR
Golfbaan/ sport
Natuur & recreatie
golfbaan, zijn er meerdere invullingen denkbaar voor de evenementen variant en de natuur & recreatie variant. Zo zijn er voor deze varianten meerdere sub varianten opgezet die verschillen van karakter en schaal.
Identiteit van Welschap
RUST/ NATUUR Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 37
WONEN IN WELSCHAP VOORSTEL VDL 300-500 WONINGEN
38
WONEN IN WELSCHAP VOORSTEL VDL 300-500 WONINGEN
Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 39
WONEN IN WELSCHAP VOORSTEL VDL 300-500 WONINGEN Nieuwe bestemming
Verhouding openbaar en privé
300-500 woningen
Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 40
WONEN IN WELSCHAP REFERENTIE: VOORSTEL VDL 300-500 WONINGEN PLUS •
Bijdrage aan de woningbouwopgave schaalsprong
•
Begrenst en afgerond concept (toekomst-vast waarmee duidelijke scheiding tussen wonen, NNB en waterwingebied wordt gemaakt)
•
Typologie van één groot gebaar past in opvatting Buitenplaats
•
Bijzonder woonmilieu in een groene omgeving (met semi openbaar binnenterrein)
•
Sociale veiligheid in het gebied neemt toe
MIN •
Private functie ‘Wonen’ onttrekt een deel van het Stadsbos aan het publiek
•
Verplaatsing van waterput en aanpassing begrenzing waterwingebied noodzakelijk (Brabant Water wil positie woongebouw uit voorstel aanpassen)
•
Functie ‘Wonen’ sluit niet aan bij door BrabantWater gewenst extensief gebruik van waterwingebied. Dat leidt mogelijk tot fysieke maatregelen (hekken) rondom waterwingebied.
•
Beperkingen voor eventueel uitbreiding van het Waterwingebied.
•
Voorstel is (nog) geen integraal gebiedsprogramma voor heel Welschap en daarmee is het een invulling van slechts een gedeelte. Kans is om gebiedsontwikkeling te combineren met ontwikkelingen jachthaven, volkstuinen en recreatief gebruik waterwingebied incl. horeca. Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 41
BUITENPLAATS ALS EVENEMENTEN LOCATIE
42
WE ONDERSCHEIDEN VERSCHILLENDE SCHAALNIVEAUS XXL locatie
• een publieke ruimte voor meerdere
Daarnaast is er op korte termijn ook
Er is behoefte in SGE-regio aan een
doeleinden (Variant B - Malieveld
behoefte aan een locatie met de
locatie die geschikt is (te maken)
Haagse Bos)
capaciteit van 5.000 - 15.000
voor het organiseren van
bezoekers.
grootschalige evenementen. XXL
Het fundamentele verschil tussen
concerten en festivals hebben meer
deze varianten is het verschil in
Daarom is een derde variant
dan 50.000 bezoekers op een terrein
afgesloten en open. Daarnaast testen
toegevoegd:
van minimaal 14 hectare
we twee afmetingen: (A)14 ha en (B)
• een festivalterrein met het
We maken daarbij onderscheid
6-8 ha.
landschap als decor (Variant C -
XXL locatieafweging
referentie Oerol)
Bron: Sweco 2022, Grootschalige evenementenlocaties in het Stedelijk Gebied Eindhoven
Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 43
tussen: • een afgesloten terrein voor buitenevenementen (Variant A referentie Pinkpopterrein)
BUITENPLAATS ALS EVENEMENTEN LOCATIE VARIANT A | AFGESLOTEN BUITEN EVENEMENTEN
44
REFERENTIE – PINKPOP FESTIVAL
VARIANT A | AFGESLOTEN BUITEN EVENEMENTEN (MAXIMALE CAPACITEIT VAN 70.000 BEZOEKERS) Pinkpop Festival vindt jaarlijks plaats op de paardenrenbaan op Megaland Landgraaf. Het is een gesloten terrein en alleen te betreden tijdens evenementen.
21,2 ha.
Projectie van Pinkpop terrein incl camping (witte stippellijn) binnen de totale omvang van het studiegebied (gele lijn)
Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 45
BUITENPLAATS ALS XXL EVENEMENTEN LOCATIE VARIANT A | AFGESLOTEN BUITEN EVENEMENTEN Nieuwe bestemming
Verhouding openbaar en privé
15,3 ha.
38 min. vanaf evenemententerrein P. BIC
4,9 ha.
Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 46
SFEER
VARIANT A | AFGESLOTEN BUITEN EVENEMENTEN
Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 47
BUITENPLAATS ALS EVENEMENTEN LOCATIE VARIANT B | LUCHT EN RUIMTE MET STAD ER OM HEEN
48
REFERENTIE – MALIEVELD HAAGSE BOS
VARIANT B | LUCHT EN RUIMTE MET STAD ER OM HEEN (MAXIMALE CAPACITEIT VAN 70.000 BEZOEKERS) Bevrijdingsfestival vindt jaarlijks plaats op het Malieveld
Het festival heeft één (hoofd) podium en behoort hierdoor
in Den Haag. Het is een openbaar terrein wat vrij
niet tot een XXL festival
toegankelijk is - ook buiten het festival.
6,8 ha.
Projectie van Malieveld (witte stippellijn) binnen de totale omvang van het studiegebied (gele lijn) Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 49
BUITENPLAATS ALS EVENEMENTEN LOCATIE VARIANT B | LUCHT EN RUIMTE MET STAD ER OM HEEN Nieuwe bestemming
Verhouding openbaar en privé
7,2 ha.
38 min. vanaf evenemententerrein P. BIC
Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 50
SFEER
VARIANT B | LUCHT EN RUIMTE MET STAD ER OM HEEN
Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 51
BUITENPLAATS ALS EVENEMENTEN LOCATIE VARIANT C | LANDSCHAP IS DECOR STADSBOSMODEL
52
REFERENTIE OEROL
VARIANT B | LANDSCHAP IS DECOR - STADSBOSMODEL Oerol is een festival dat plaatsvindt aan de kust van het eiland Terschelling. Een festival in balans met de natuur. Kleinschalig en intiem
1,4 ha.
Projectie van Oerol-terrein (witte stippellijn) binnen de totale omvang van het studiegebied (gele lijn) Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 53
BUITENPLAATS ALS EVENEMENTEN LOCATIE VARIANT B | LANDSCHAP IS DECOR - STADSBOSMODEL Nieuwe bestemming
Verhouding openbaar en privé
5,0 ha.
38 min. vanaf evenemententerrein P. BIC
Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 54
SFEER
VARIANT B | LANDSCHAP IS DECOR - STADSBOSMODEL
Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 55
BUITENPLAATS ALS EVENEMENTENLOCATIE VARIANT A | AFGESLOTEN BUITEN
VARIANT B | LUCHT EN RUIMTE MET
VARIANT C | LANDSCHAP IS DECOR –
EVENEMENTEN – XXL festival én concerten
STAD ER OM HEEN – XXL concerten
STADSBOSMODEL – kleinschalig
PLUS
PLUS
PLUS
•
Grootschalige XXL concerten én festivals mogelijk met
•
capaciteit van ca. 70.000 bezoekers per dag (lange termijn behoefte SGE) – gebied groter dan minimum van 14 ha. •
Meerdere podia te realiseren
•
Placemaking
MIN
• •
Wel grootschalige concerten (> 65.000) mogelijk
•
Meerdere kleine podia te realiseren
(lange termijn behoefte SGE) op terrein van 6-8 ha.
•
Placemaking: unieke plek in de stad
Placemaking: geeft betekenis aan de plek voor de hele
•
Niet aantasten van NNB en waterwingebied
stad
•
Identiteit van het gebied in stand houden en
MIN
•
Aantasting NNB en zones rond waterputten
•
Ontsluiting en parkeervoorzieningen (bereikbaarheid en
parkeervoorzieningen / opstelruimte techniek voldoen
opstelruimte vrachtauto's)
niet
•
Monofunctioneel programma, alleen in gebruik bij evenement
•
•
Ontsluiting (bereikbaarheid voor vrachtauto's) en
•
beheers problematiek te groot: massaal bezoek is niet te combineren met kwaliteit waterwingebied.
MIN •
Geen grootschalige XXL concerten en festivals mogelijk (+ruimtegebrek camping)
•
Beperkte ruimte voor podia door contouren NNB (bij handhaven bestaande structuren)
Multifunctionele mogelijkheden maar afhankelijk van event.
RUIMTELIJK NIET INPASBAAR (te groot en vanuit gebruik is de
benadrukken
In te passen tussen NNB en waterwingebied
•
In mindere mate: beheersopgave waterwingebied.
Geen grootschalige XXL festivals mogelijk, min 14 ha. vereist – gebied namelijk te klein (6-8 ha.)
•
Beheersopgave waterwingebied bij grote bezoekersaantallen.
Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 56
SPORT IN WELSCHAP HEROPENING GOLFBAAN
57
OMVANG SPORT IN WELSCHAP HEROPENING GOLFBAAN
Golfclub Welschap Eindhoven
Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 58
SPORT IN WELSCHAP HEROPENING GOLFBAAN Nieuwe bestemming
Verhouding openbaar en privé
Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 59
SPORT IN WELSCHAP HEROPENING GOLFBAAN PLUS •
Herstel en intensivering golfbaan
•
Mogelijkheid van in stand houden en versterken bestaande kwaliteiten (jachthaven, volkstuinen, Novotel en groenstructuren)
•
Goede uitgangspositie voor instandhouding waterwingebied en NNB door beperkt aantal bezoekers en gebruikers
MIN • • • •
Weinig potentie tot bijdrage aan opgave mbt schaalspong (voorzieningen / wonen) Groot privaat terrein onttrokken aan publieke karakter en ambities van het Stadsbos Grasland is weliswaar goed voor waterkwaliteit drinkwater, bosrijke omgeving is beter. Integratie met jachthaven en horeca voor breder publiek is nu zwak maar zou kunnen worden versterkt.
Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 60
NATUUR & RECREATIE IN WELSCHAP VARIANT A | NATUUR, RECREATIE & HORECA
61
REFERENTIE CAMPING VLIEGENBOS VARIANT A | NATUUR, RECREATIE & HORECA
Camping Vliegenbos is een kleine stadscamping in Amsterdam Noord, vlakbij de veerboot naar het centrum van Amsterdam.
3,3 ha.
Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 62
NATUUR & RECREATIE IN WELSCHAP VARIANT A | NATUUR, RECREATIE & HORECA Nieuwe bestemming
Verhouding openbaar en privé
Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 63
SFEER
VARIANT A | NATUUR, RECREATIE & HORECA
Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 64
NATUUR EN RECREATIE IN WELSCHAP VARIANT B | WATER GERELATEERDE BUITENPLAATS
65
REFERENTIE BERGSE BOS ROTTERDAM VARIANT B | WATER GERELATEERDE BUITENPLAATS
Bergse Bos in Rotterdam is een openlucht sport- en outdoor activiteiten locatie aan de rand van Rotterdam tegen de Rotte. Geschikt voor gebruik door verenigingen, dagbezoekers en wedstrijdgebruik (klimmen, mountainbiken, hardlopen en roeien) - gecombineerd met horeca.
Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 66
NATUUR & RECREATIE IN WELSCHAP VARIANT B | WATER GERELATEERDE BUITENPLAATS Nieuwe bestemming
Verhouding openbaar en privé
Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 67
SFEER
VARIANT B | WATER GERELATEERDE BUITENPLAATS
Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 68
NATUUR & RECREATIE IN WELSCHAP VARIANT A | NATUUR, RECREATIE & HORECA
VARIANT B | WATER GERELATEERDE BUITENPLAATS
PLUS
PLUS
•
Combinatie van functies binnen variant mogelijk
•
Combinatie van functies binnen variant mogelijk
•
Sluit aan bij de behoefte van brede familie recreatie
•
Sluit aan bij de behoefte van brede familie recreatie, thematische benadering gericht op
•
In stand houden van NNB en waterwingebied (uitbreiding mogelijk)
•
Bestaande functies kunnen aansluiten en versterken
•
In stand houden van NNB en waterwingebied (uitbreiding mogelijk)
•
Waterwingebied wordt onderdeel van beleefbare groene ruimte
•
Bestaande functies kunnen aansluiten en versterken
•
Waterwingebied wordt onderdeel van beleefbare groene ruimte
•
In lijn met stadsbos visie waarin natuur en water vertrekpunt is
MIN
water en sport is toevoeging op huidig regionaal aanbod
•
Reguleren dat waterwingebied inclusief putten beschermd blijven
•
Combinatie van activiteiten vraagt afstemming in exploitatie
MIN
•
Gebruik terrein waterwingebied vraagt goede afspraken over beheer
•
Reguleren dat waterwingebied inclusief putten beschermd blijven
•
Combinatie van activiteiten vraagt afstemming in exploitatie
•
Gebruik terrein waterwingebied vraagt goede afspraken over beheer
Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 69
C
AFWEGINGEN EN AANBEVELINGEN
70
AFWEEGKADER
VOORWAARDEN
TE COMBINEREN MET
1 NNB
2 3 Waterwingebied EVZ
4 Woningbouw opgave
5 Evenementen
6 Recreatie
7 Mobiliteit
8 Exploitatie
9 Aansluiting bij Ontwikkelvisie Stadsbos
Woningbouw 300-500w Evenementen
ja *
ja *
ja *
-
nee
ja *
ja
ja *
ja *
ja *
ja *
ja *
nee
-
ja *
ja *
ja *
ja *
Recreatie en natuur Golfbaan/ sport (18 holes)
ja (gaat goed samen) Ja (gaat goed samen)
ja, (gaat goed samen) ja, (gaat goed samen)
ja, (gaat goed samen) ja, (gaat goed samen)
ja *
ja *
-
ja
ja *
ja
ja **
ja *
ja *
ja
ja *
ja
* indien kleinschalig
* indien voldoende * indien Welschap parkeerplekken aan integraal wordt de randen en ontwikkeld intensivering ontsluitingswegen
Variant
* indien NNB * indien onaangetast blijft/ waterwingebied minimale onaangetast blijft aantasting met intensivering
* indien EVZ onaangetast blijft
* indien * indien kleinschalig kleinschalig en ** indien halvering geen aantasting aantal holes aan bestaande natuur
HAALBAARHEID
* indien publiek toegankelijke openbare ruimte waarin water en natuur centraal staan
Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 71
COMBINEREN VAN VARIANTEN Vertrekpunt
Woningbouw met…
Vertrekpunt
Vertrekpunt
XXL Evenement met…
Golfbaan Met…
Vertrekpunt
Natuur & Recreatie met…
Alle functies zijn - door beperkte schaal - mogelijk te combineren met natuur en recreatie. Vanuit het vertrekpunt ‘Natuur & Recreatie’ zijn alle combinaties te maken Evenementen zijn niet te combineren met wonen (overlast evenement op wonen en ruimtelijk is de combinatie niet in te passen) Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 72
AANBEVELINGEN •
•
Koester het waterwingebied binnen Welschap; de
en maatschappelijke voorzieningen’ in het SGE, komt
Houd flexibiliteit naar de toekomst
beschikbaarheid van kwalitatief goed drinkwater
onder andere de behoefte naar voren aan een brede
staat onder druk. Dit is een voorwaarde voor een
familierecreatie (combinatie tussen actief en horeca).
leefbare stad en bovendien een zorgplicht van de
Door de unieke potentiële kwaliteiten van deze plek
gemeente.
zoals de aanwezigheid van het water en de
Welschap is onderdeel van het Stadsbos (ca
jachthaven is het voorstelbaar om hier een
waterwingebied en NNB, maar beantwoordt niet
20%). Deze groene long draagt bij aan een goed
combinatie van activiteiten te ontwikkelen rondom
de behoefte aan brede familierecreatie.
woon- en leefklimaat bij een schaalsprong van de
het thema ‘recreatie en natuur’.
•
combineren: familierecreatie in de buitenlucht (speelpark (gethematiseerd), activiteiten/ sport). •
•
stad. • •
Richt je op functies die goed daarmee
Het open blijven van de golfbaan is goed voor het
Bouw de botenstalling en jachthaven uit tot een aantrekkelijke hotspot aan het water (activiteiten,
Met de NNB status van grote delen (50%
Woningbouw:
oppervlakte Welschap) is die kwaliteit verankerd.
•
geen grootschalige woningbouwlocatie maar
watersport, beleving, paviljoen, routing) •
Laat woningbouw (max. 300 - 500) - als daarvoor
De bereikbaarheid voor de auto is beperkt en de
woningbouw (max. 300 - 500 woningen) kan wel
wordt gekozen - niet het vertrekpunt zijn, maar
mogelijkheden om autobereikbaarheid te
ondersteunend zijn aan de kwaliteit: levendigheid,
kijk hoe dat onderdeel van de hele ontwikkeling
verbeteren zijn complex (kleine aanpassingen zijn
reuring, draagvlak voor functies / financiering
niet van toepassing, substantiele verbetering
ontwikkelingen.
vraagt omvangrijke en kostbare ingrepen).
•
van Welschap kan zijn. •
Woningbouw staat op gespannen voet met het
Zorgvuldig inpassen van de huidige volkstuinen en het woonwagenkamp.
Welschap is geen geschikte locatie voor
waterwingebied. Dat vraagt om afstemming met
•
Combineren met Stadscamping is altijd mogelijk.
grootschalige autogebruik.
Brabant Water, beheersbaar extensief gebruik van
•
Aansluiting Novotel op het gebied is een uit te
het waterwingebied en een natuurlijke inrichting.
diepen kans.
Op basis van bovenstaande inzichten is het vertrekpunt bij ontwikkeling extensief gebruik en een
Advies:
groene inrichting. Vanuit het onderzoek ‘ Stedelijke
•
Waardeer en koester waterwingebied en NNB. Variantenstudie Welschap | September 2024 | VERSIE 4 | 73
PROJECTNAAM Variantenstudie Buitenplaats Welschap OPDRACHTGEVER Gemeente Eindhoven PROJECTTEAM Simon Dona (DONA Stedenbouw) Freek Voetman (KAW) Wout Smits (KAW) DATUM september 2024
KAW Groningen Kattenhage 1 9712 JE GRONINGEN l Postbus 1527 9701 BM GRONINGEN Rotterdam Pelgrimsstraat 1 3029 BH ROTTERDAM Eindhoven Rechtestraat 59c 5611 GN EINDHOVEN www.kaw.nl l +31 88 529 0000 l info@kaw.nl