Bijlage 1 - Projectkader Picustoren
Tekst van het document
Project ader k icustoren P
Juni 2025 |1
inhoudsopgave A Strategie
4
Inleiding 1. Wat is de aanleiding? 1.1 Context 1.2 Participatie 1.3 Ruimtelijke context
6 7 7 7 8
2. Ambities voor de toekomst 2.1 De locatie nu 2.2 De ambitie
9 9 9
B Uitgangspunten
10
1. Stedelijke inpassing 2. Cultuurhistorie 3. Openbare ruimte 4. Duurzaamheid 5. Mobiliteit 6. Programma 7. Leefbaarheid en Veiligheid
12 14 16 18 19 20 21
2 | Projectkader Picustoren
|3
4 | Projectkader Picustoren
A Strategie
|5
inleiding Het NRE-terrein is een belangrijke plek voor de historie van Eindhoven en heeft de afgelopen jaren een ingrijpende transformatie ondergaan. Nieuwe woningen zijn toegevoegd en verschillende voorzieningen hebben hun plek gevonden. Het sluitstuk van deze herontwikkeling is de realisatie van de Picustoren. Binnen de gemeente is er de afgelopen periode onderzocht hoe dit plan binnen de beperkte ruimte van het plot op een kwalitatieve manier kan worden ingepast. Dit project biedt een unieke kans om betaalbare huurwoningen te realiseren, waarmee wordt ingespeeld op de grote behoefte aan betaalbare huisvesting in Eindhoven.
6 | Projectkader Picustoren
1
Wat is de aanleiding? 1.1 Context Dit project biedt een belangrijke kans om betaalbare huurwoningen te realiseren, waarmee wordt ingespeeld op de grote behoefte aan betaalbare huisvesting in Eindhoven. Het Eindhovensch Kanaal is één van de ruimtelijke dragers voor de verstedelijking van Eindhoven. Dit gebied gaat de komende jaren transformeren naar een dynamisch deel van Eindhoven waar veel (woningbouw)ontwikkelingen gaan plaatsvinden. De gemeente werkt aan het opstellen van gebiedskaders om deze veranderingen in goede banen te leiden en samenhang te creëren. De locatie van het projectgebied van de Picustoren geeft daarom aanleiding om te verdichten. Op de komst van de Picustoren is geanticipeerd door de uitwerkingsbevoegdheid voor een woontoren in het Bestemmingsplan Tongelre binnen de Ring 2007. Onder het geldende bestemmingsplan ‘Tongelre binnen de Ring 2020’ is een deel van de uitwerkingsbevoegdheid komen te vervallen. Er kan geen gebruik gemaakt worden van de uitwerkingsbevoegdheid vanwege gewijzigde wet- en regelgeving. Er wordt een nieuwe buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) gestart.
1.2 Participatie Op 27 maart presenteerde de gemeente Eindhoven het voorlopig projectkader Picustoren. Voor deze avond zijn 1.500 uitnodigingen verstuurd in een cirkel van 250 meter om de bouwlocatie. Ongeveer 100 omwonenden woonden de presentatie bij en konden vragen stellen en een reactie achterlaten. Reacties konden ook via een digitale vragenlijst achtergelaten worden. In totaal leverde het 542 reacties op met veel tips en zorgpunten. In het participatieverslag informatieavond Projectkader Picustoren vind je alle reacties en antwoorden, de aanleiding om enkele wijzigingen in het projectkader door te voeren en de reacties van de externe adviseurs op het gebied van het woonprogramma, de architectuur, groen en water, verkeer en toegankelijkheid. Voor een goede aansluiting op de omgeving wordt bij de uitwerking van de bouwplannen extra aandacht gegeven aan: 1. de invulling van de plint, 2. community-building en 3. de inrichting van de openbare ruimte. De klankbordgroep krijgt hierin een rol en wordt om input gevraagd. In de periode juni - oktober 2025 worden klankbordgroepbijeenkomsten georganiseerd over de uitwerking van het bouwplan en de inrichting van de openbare ruimte waarna het definitieve bouwplan wordt gepresenteerd en de bouwaanvraag naar verwachting eind 2025 wordt ingediend.
|7
1.3 Ruimtelijke context Het plan betreft de ontwikkeling van een bouwplot. Het plangebied bevindt zich aan een b ijzondere locatie aan het Eindhovensch Kanaal. Aan de noordzijde grenst het plangebied aan de Gasfabriek en sluit het plan aan op het NRE terrein.
8 | Projectkader Picustoren
2
Ambities voor de toekomst 2.1 De locatie nu De locatie wordt momenteel tijdelijk gebruikt als een openbaar parkeerterrein, hiernaast grenst een talud en een gazon. Deze huidige inrichting biedt weinig waarde voor de omgeving en laat veel ruimte voor verbetering op het gebied van stedelijke kwaliteit ecologie en gebruikswaarde.
2.2 De ambitie Eindhoven staat voor een enorme woningbouwopgave. De ambitie is om tot 2040 circa 40.000 woningen toe te voegen aan onze woningvoorraad. Met bijzondere aandacht voor de betaalbaarheid en de woonkwaliteit. Samen met corporaties en marktpartijen trekt de gemeente op om deze ambitie te verwezenlijken. Dit project biedt de mogelijkheid tot het realiseren van 100% sociale huurwoningen waar men prettig kan wonen, op een aantrekkelijke plek bij de binnenstad. Naast het realiseren van betaalbare woningbouw richt dit project zich ook op de activering van de Kanaalzone, waarbij de relatie met het water wordt versterkt en het gebied wordt getransformeerd tot een hoogwaardige openbare ruimte. Deze ontwikkeling bevordert de verbinding tussen het NRE-terrein en de Kanaalzone, wat leidt tot een versterking van het stedelijk netwerk. Tevens wordt aandacht besteed aan het versterken van de ecologische verbindingszone. Het project streeft naar een evenwichtige inpassing in de omgeving, met aandacht voor ruimtelijke samenhang en het verbeteren van de openbare ruimte.
|9
10 | Projectkader Picustoren
B
uitgangspunten
| 11
1
stedelijke inpassing De ontwikkellocatie biedt ruimte aan één ontwikkeling die op te delen is in twee bouwdelen. Het lagere bouwdeel sluit aan op de bestaande bebouwing van vijf lagen in de omgeving. Wat zorgt voor een natuurlijke overgang tussen het nieuwe woningbouwplan en de bestaande stedelijke structuur.Het hogere bouwdeel is gelegen aan het kanaal. Omdat het kanaal van oudsher een belangrijke drager is voor de verstedelijking van Eindhoven, biedt dit de gelegenheid om meer hoogte te realiseren in de ontwikkeling. Hierdoor ontstaat een balans tussen de verschillende schaalniveaus van de bebouwing. De afstand tussen het nieuwe plan en de bestaande bebouwing is zorgvuldig bepaald en sluit hierdoor aan op het stedelijke weefsel van het NRE-terrein. Dit zorgt voor een evenwichtige inpassing van het nieuwe project binnen de bestaande structuur, waarbij voldoende ruimte en verbinding wordt behouden tussen de gebouwen.
Kavelpaspoort 12 | Projectkader Picustoren
Voorwaarden Het projectgebied is inclusief de openbare ruimte ca. 3.100 m2. De oppervlak van het bouwplot is 1.293 m2 groot en inclusief de overhangende balkons is het bouwplot 1.583 m2 groot met een orientatie naar zowel het NRE-terrein als het Eindhovensch Kanaal. Het gebouwvolume bestaat uit twee bouwhoogtes. Een maximale hoogte van 70 meter aan het kanaal en een hoogte van maximaal 18 meter aan de Gasstraat met de mogelijkheid voor een ondergeschikte opbouw van 3 á 4 meter hoog (voor de toegang naar daktuin en liftkoker). Het gebouw positioneert zich op ca. 7,5 meter van het kanaal en houdt ca. 8 en 10 meter afstand tot de naastgelegen bebouwing. Buitenruimten mogen enkel uitkragen of op maaiveld worden aangelegd binnen het grijze vlak op het kavelpaspoort en in de daarvoor gemarkeerde roze zone buitenruimten. Het hoge bouwdeel houdt minimaal 15 meter afstand van bestaande woningen. Gezamenlijke (woon)functies worden zoveel mogelijk op de begane grond gesitueerd. Nieuwe gebouwen hebben zoveel mogelijk aantrekkelijke en actieve functies op de begane grond. Blinde gevels worden vermeden om ogen op de straat te hebben, waardoor veilige plekken en ongewenste situaties worden voorkomen. Voldoen aan gemeentelijke eisen omtrent wind en bezonning.
Kansen Langzaamverkeersroutes verbeteren tussen Centrum, Stratum en NRE (Tongelre) door bijvoorbeeld het oversteekbaar maken van het kanaal voor voetgangers en het aanleggen van een aantrekkelijke route naar de binnenstad. De mogelijke oversteek valt buiten de grenzen van het projectkader. Versterken van het stedelijke netwerk door het NRE-terrein beter te verbinden met de Kanaalzone. Aspecten uit het document “NRE-terrein Nieuwe Energie” d.d. 30 oktober 2014 gebruiken als kans voor een goede inpassing van het project.
| 13
2
Cultuurhistorie Locatie woontoren aan het Eindhovensch Kanaal Het nieuwe woongebouw is gepland op het terrein van de voormalige meubelfabriek ‘De Rietvink’. De fabriek lag op een wigvormig terrein tussen het Eindhovensch Kanaal, het NRE-terrein en het Picus-gebied. Op initiatief van industriëlen werd in 1846 het Eindhovensch Kanaal gegraven als aansluiting op de Zuid-Willemsvaart. Naast transport van passagiers diende het kanaal voor aanvoer van grondstoffen, zoals kolen en hout. Het kanaal was belangrijk voor de industriële groei van Eindhoven maar door de spoorwegverbinding uit 1866 naar Boxtel en Helmond nam de functie geleidelijk af. Van timmerfabriek naar Gasfabriek In 1874 werd in Klein Tongelre een oude zaag- en korenmolen uit Zwijndrecht geplaatst, genaamd ‘de Rietvink’. In 1882 verhuisde de molen naar de projectlocatie en startte hier een zagerij en houthandel. In 1887 werd een stoommachine toegevoegd, waarna de windmolen in 1893 werd gesloopt. Vanaf 1923 heette het bedrijf ‘N.V. stoomtimmerfabriek de Rietvink’, maar door de crisis in de jaren dertig bleef alleen de houthandel over. Na een brand in 1938 bleef er nog bijna twintig jaar een timmerwinkel staan. In 1883 begon J. Brüning net ten noorden van de projectlocatie een sigarenkistjesfabriek, later uitgebreid tot meubelproduc tie. In 1911 werd het bedrijf ‘N.V. Houtindustrie Picus’ opgericht.
Eind jaren dertig startte Picus met de productie van binnendeuren. In 1899 bouwde de gemeente Eindhoven een gasfabriek ten noorden van het Eindhovensch Kanaal, die belangrijk was voor de lokale industrie. In 1912 startte de elektrificatie van de stad met de Peelcentrale op dit terrein. De gasproductie stopte in 1930, waarna het terrein werd gebruikt voor gasdistributie en opslag in grote gashouders. In 1989 werden de gemeentelijke nutsbedrijven samengebracht in NRE (Nutsbedrijven Regio Eindhoven), met een nieuw kantoor aan het havenfront, op de voormalige steenkoolopslag van de gasfabriek. Cultuurhistorische waarden NRE-terrein In zijn geheel zijn de gebouwen op het NRE-terrein van grote cultuurhistorische waarde vanwege hun directe relatie met de industriële ontwikkeling van Eindhoven, die aan het eind van de negentiende en het begin van de twintigste eeuw een ruimtelijke zwaartepunt kende rondom het havenhoofd van het kanaal. Herontwikkeling tot woongebied De herontwikkeling van het NRE- terrein en Picus-gebied tot een woongebied, draagt bij aan de revitalisering van deze historische industriële gebieden. De herontwikkeling sluit aan bij de ambities voor het versterken van de groen- en waterstructuren rond het Eindhovensch Kanaal, waardoor het gebied een belangrijke schakel blijft in de ruimtelijke ordening van Eindhoven.
14 | Projectkader Picustoren
Molen ‘De Rietvink’ op de nieuwe plek aan het Eindhovensch Kanaal, ca. 1889.
Locatie van de Stoomhoutzagerij en Timmerfabriek rond 1885 (met rood aangegeven)
Voorwaarden Het nieuw te realiseren gebouw staat op het grensvlak van het NRE-terrein, picuskade en het kanaal. Het is een op zichzelf staande architectonische verschijning Het kanaal geeft aanleiding om hoogbouw te realiseren. Daarvoor moet wel duidelijk een relatie worden gezocht met de Kanaalzone. Kansen De herkenbaarheid van de locatie is door de recente herontwikkeling van het gebied verloren gegaan. De plek verdient een eigen identiteit als broedplaats van de industrialisatie van Eindhoven. Het is interessant om het industriële verleden, van houtproductie tot energieopwekking, te betrekken bij de uitwerking van dit project.
| 15
3
Openbare ruimte De openbare ruimte rondom de Picustoren kent verschillende gezichten. Aan de noordzijde grenst het plangebied aan het NRE-terrein. Dit gebied kenmerkt zich door wonen en werken met een industrieel karakter. De zuidzijde grenst aan het Eindhovensch Kanaal dat aangemerkt is als ecologische verbindingszone. Door de verdichting die plaats vindt op deze locatie, wordt de openbare ruimte in de toekomst intensiever gebruikt. Dit vraagt om een zorgvuldige inpassing die inzet op maximaal vergroenen en behoudt van bestaand groen waar mogelijk. Waar dit niet lukt is compensatie noodzakelijk. In dit project wordt de openbare ruimte aangelegd door de gemeente. Voorwaarden Toepassen handboek openbare ruimte. Voor dit gebied geldt een duidelijk relatie met het plan voor de herinrichting van de openbare ruimte aan Kanaalzone en NRE-terrein. Inrichtingsniveau: zie onderstaande kaart. Voor het betreffende gebied geldt het inrichtingsniveau ‘basis’ en plus, waarbij wordt aangesloten op bestaande ruimtelijke sfeer / uitstraling / materialisering omgeving NRE terrein en groene structuur langs het kanaal. Alle voorzieningen ten behoeve van de nieuwbouw, zoals energie, afval en (fiets)stallingen moeten zoveel mogelijk binnen het bouwperceel gerealiseerd worden. De platanen aan het kanaal behouden.
De rand van de locatie aan de Kanaalzone wordt als groenwaarde HOOG gewaardeerd. Een ecologische inrichting van de kanaalzone voor soorten die in dit gebied kansrijk zijn. Zorgdragen voor een toegankelijke openbare ruimte voor alle doelgroepen: toepassen ‘Hand boek Toegankelijkheid openbare ruimte’. Toepassen van de Klimaattool.
Bestaande bomen
16 | Projectkader Picustoren
Inrichtingsniveaus omgeving projectgebied: Paars=plus, Groen= bijzonder, (Blauw=exclusief)
Kansen Creëren van zo veel mogelijk habitat/leefruimte voor de kansrijke soorten, aangevuld met in de stad toepasbare natuurvoorzieningen. De nieuwe inrichting van de openbare ruimte nodigt uit tot bewegen en ontmoeten. Benut gevels, daken en de terrassen voor een natuurinclusief gebouw dat de biodiversiteit versterkt. Voorkomen van oneigenlijk gebruik van de openbare ruimte door slim te ontwerpen. Groeiplaatsverbetering van bestaande bomen en toevoegen van nieuwe bomen voor meer diversiteit.
Referentiebeelden openbare ruimte en oevers.
| 17
4
Duurzaamheid We streven naar een gezonde en toekomstbestendige binnenstad. Bebouwing wordt voorzien van duurzame energie, gezonde en circulaire materialen worden toegepast en de bebouwing speelt beter in op de gevolgen van klimaatverandering. Zowel de ligging als het woonprogramma kennen als een duurzame uitgangssituatie. Omdat bestaande voorzieningen (beter) worden benut en de compacte bouwvorm om minder bouwmaterialen vraagt en energie efficiënter is. Er wordt ingezet op de beperking van direct én indirecte CO2 emissie. Voorwaarden: Bij het ontwerpen van het gebouw zal Het Nieuwe Normaal (HNN) worden toegepast. Er worden geen materialen toegepast die voorkomen op de rode lijst van LBC/TNS. Kansen: Er wordt gestreefd naar het behalen van de prestatieniveaus van HNN Gebouw 1.0. Er wordt gestreefd naar zoveel mogelijk materiaalgebonden CO2-opslag door toepassen van biobased materialen. Waar biobased materialen niet toegepast kunnen worden, wordt er gestreefd naar zo hoog mogelijk aandeel hergebruikte materialen. Zorg voor flexibiliteit door nu rekening te houden met toekomstige aanpassingen en renovaties en veranderingen in woonbehoeftes door te tijd. Inzetten op hergebruik materialen in de openbare ruimte.
18 | Projectkader Picustoren
5
mobiliteit Verdichting van een gebied kan voor uitdagingen zorgen op het gebied van bereikbaarheid en parkeren. Meer inwoners genereren immers meer verkeersbewegingen en parkeerbehoefte. Tegelijkertijd liggen er kansen om de mobiliteitstransitie te stimuleren. We zetten dan ook in op duurzame mobiliteit. Op 12 maart 2024 is door de Gemeenteraad het Masterplan 2050 vastgesteld. Dit plan vormt het bestuurlijke beleidskader voor alle verkeers- en mobiliteitsopgaven in de stad. Hierin is onder andere opgenomen dat we ruimte maken voor de mobiliteitstransitie. We zetten daarom onder andere in op lopen, fietsen en deelmobiliteit. Het opstellen van een mobiliteitsplan is een vereiste. Dit moet voldoen aan het 10 stappenplan uit de Nota Parkeernormen 2024. Voorwaarden De ontwikkeling is bereikbaar via de route Gasfabriek-Treurenburgstraat. De in-/uitritten van het kantoor van de gemeente Eindhoven (Nachtegaallaan 15) blijven bereikbaar. Voor voetgangers voorziet de ontwikkeling in een zo direct mogelijke ontsluiting richting het centrum en de nabijgelegen bushaltes, waarbij een route richting het kanaal voor de hand ligt. De parkeerbehoefte wordt bepaald op basis van het vigerende parkeerbeleid: de Nota Parkeernormen 2024.
De autoparkeerbehoefte van de ontwikkeling wordt zo veel mogelijk geminimaliseerd en, mits hier voldoende ruimte aanwezig is, opgevangen in de reeds beschikbare parkeervoorzieningen. De fietsparkeervoorzieningen voor zowel bewoners als bezoekers, dienen zoveel mogelijk op eigen terrein te worden gerealiseerd. De fietsparkeervoorziening(en) zijn in ieder geval toegankelijk vanaf de Gasfabriek/ Treurenburgstraat. Het bestaande parkeerterrein ter plaatse van de ontwikkeling komt te vervallen en wordt niet gecompenseerd in de nieuwbouw. Kansen Goede (collectieve) voorzieningen voor deelmobiliteit, zowel auto’s als tweewielers, zijn aanwezig op een aantrekkelijke, toegankelijke en zichtbare locatie voor gebruikers. De ontwikkeling voorziet in een kwalitatief goede, aantrekkelijke fietsparkeervoorziening die voldoet aan de “kwaliteitseisen inpandige fietsenstallingen”.
| 19
6
Programma We staan voor een grote opgaven om voldoende sociale huurwoningen toe te voegen in de stad. Dit is een grote uitdaging, het blijkt dat de aantallen zoals opgenomen in de prestatieafspraken ambitieus zijn. Dit betekent dat bij sommige ontwikkelingen meer dan de vastgestelde kaders (30%) aan sociale huurwoningen toegevoegd moet worden. Door de samenwerking met een corporatie biedt deze locatie een mooie kans. De locatie die nu voorligt om woningbouw te realiseren is gunstig gelegen aan de rand van het centrum en aan het kanaal. Het is een aantrekkelijke plek om te wonen. De NRE ontwikkeling heeft nu geen sociale huurwoningen, het naastgelegen Picuskadeproject wel. Voorwaarden 100% sociale huur. Sociale huur plus (zie Woonprogramma 2021-2025). Mix in woningtypen/ woonplattegronden en daarmee ook in prijsklassen en bewoners. Kansen Inzetten op sociale cohesie tussen de bewoners, samen voorzieningen en ruimten delen in het gebouw maar ook de buitenruimte. Maatschappelijke voorzieningen voor de buurt in de onderste laag van het gebouw. Levendige plinten creëren, wat betekent op de begane grond wonen (geen slaapkamers) of gezamenlijke ruimten of voorzieningen.
20 | Projectkader Picustoren
7
Leefbaarheid en Veiligheid De locatie wordt momenteel gebruikt als een openbaar parkeerterrein met daarnaast een talud en een gazon van beperkte kwaliteit. Deze huidige inrichting biedt weinig waarde voor de omgeving en heeft beperkte sociale controle. Hierdoor is er een hoge kans op onveilige situaties. Het nieuwe plan zorgt, met het toevoegen van kwalitatieve woningen voor het activeren van de plek. Bovendien wordt het een plek van bewoners en hierdoor wordt de sociale controle versterkt. Voorwaarden Onoverzichtelijke hoeken worden zoveel als mogelijk vermeden. Er is een goede balans tussen vergroening en zichtbaarheid. Windhinderonderzoek is nodig op de openbare ruimte en op het dak van de Eindhovense Laag. Kansen Inzetten op een hechte community door het faciliteren van gezamenlijke functies en/of evenementen. Creëren van een aangename plekken om te verblijven rekening houdend met bezonning en windhinder. Actieve plinten worden aangemoedigd, met wonen op de begane grond en functies die contact met de openbare ruimte bevorderen. Buitenruimten hebben een relatie hebben met de directe omgeving.
| 21
22 | Projectkader Picustoren