Bijlage 1 - Ontwikkelingskader Kastelenplein

Ontwikkelkader Kastelenplein Eindhoven Gemeente Eindhoven, januari 2023.

1 | Ontwikkelkader Kastelenplein Eindhoven

Inhoud HOOFDSTUK 1 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging en begrenzing plangebied Kastelenplein 1.3 Doelstelling 1.4 Leeswijzer HOOFDSTUK 2 AMBITIES EN RANDVOORWAARDEN 2.1. Ambities en randvoorwaarden voor de herontwikkeling van het Kastelenplein

3 3 5 6

7 7

HOOFDSTUK 3 INRICHTINGSPRINCIPES 3.1. Ruimtelijke uitgangspunten

14 14

HOOFDSTUK 4 SCENARIO’S EN MOGELIJKE TOEKOMST BEELDEN 4.1. Workshop toekomstscenario’s Kastelenplein

15 15

HOOFDSTUK 5 VERVOLGPROCES

19

BIJLAGE 1

20

Beeldmateriaal: gemeente Eindhoven; Urbandesign

2 | Ontwikkelkader Kastelenplein Eindhoven

1 1.1 Aanleiding Het Kastelenplein is strategisch gelegen aan de toekomstige HOV-as (HOV 4) tussen Eindhoven CS en Veldhoven De Run/MMC/ASML. Deze nieuwe HOV-as komt voort uit het Verstedelijkingsakkoord dat Rijk, Provincie en het SGE-gebied gesloten hebben. HOV4 moet voorzien in een snelle, robuuste en conflictvrije HOV-as in combinatie met stedelijke verdichting en veraangenaming. Dat komt feitelijk neer op het toevoegen van woningen en groen binnen een zone van 300 meter van het HOV. De HOV-as wordt aangevlogen als één project. Een HOV-as als een snoer met daaraan verschillende (verdichtings) kralen. Het Kastelplein is één van die kralen, maar wel een bijzondere. Dit gebied leent zich bij uitstek voor een sterke verdichting met woningen in combinatie met een concentratie van voorzieningen. Het Kastelenplein heeft een eigen wijkverzorgingsfunctie. Het verzorgingsgebied van het plein beslaat momenteel voornamelijk de wijk Gestel (Genderbeemd, Oud Kasteel, Ooievaarsnest, Hanevoet, Bennekel, Blaarthem en Genderdal), maar heeft in het verleden bewezen ook consumenten te kunnen trekken uit een grotere regio . Uit een recente enquête onder inwoners uit het directe verzorgingsgebied blijkt dat het wijk- en winkelcentrum van grote betekenis is voor de wijk. Desondanks neemt het aantal bezoekers structureel af, verschraalt het aanbod en is er overlast van jeugdgroepen.

Er is sprake van incidentele en structurele leegstand en van verloedering (sauna staat al jaren leeg). Al met al maakt het centrum een zieltogende indruk. Het is zaak om het

3 | Ontwikkelkader Kastelenplein Eindhoven

Kastelenplein nieuw leven in te blazen en om de negatieve trend te ­doorbreken. Door het toevoegen van woningen, het vernieuwen van het commerciële vastgoed en andere maatschappelijke functies kan met de ­financiële opbrengst daarvan tevens de kwaliteit van de openbare ruimte worden vergroot. Daarmee wordt een stevige impuls gegeven aan het gebied. Het Kastelenplein is goed geworteld in het gebied en heeft de potentie van grotere betekenis te zijn dan alleen een monofunctioneel wijkwinkelcentrum. Het kan de fijne plek in de wijk worden waar bewoners elkaar ontmoeten, samen dingen ondernemen, op een toegankelijke manier kunnen werken en ontspannen, met ruimte voor zaken die het dagelijks leven in de wijk aangenamer maken. 1.2 Ligging en begrenzing plangebied Kastelenplein Het Kastelenplein ligt aan een belangrijke radiaal cq. invalsweg naar het centrum. Op deze radiaal is ook de toekomstige HOV-4 route van Eindhoven CS via de Karel de Grotelaan naar Veldhoven De Run/MMC/ASML geprojecteerd. Voor deze as zal een integraal project worden opgestart waarin de aanleg van HOV wordt gecombineerd met de ontwikkeling van diverse verdichtingslocaties. Het Kastelenplein is een majeure verdichtingslocatie, strategisch gelegen in de wijk en nabij grote werkgelegenheidslocaties. Het Kastelenplein ligt centraal tussen bedrijventerreinen (ASML) en de High Tech Campus (HTC).

Het gebied ligt goed ontsloten aan een toekomstige HOV-as, de slowlane (fiets) en een stadsfietsroute. Het Kastelplein zelf wordt echter ervaren als een eiland, omsloten door de verkeersaders Karel Grotelaan en Meerveldhovenseweg. Dat maakt de bereikbaarheid van dit gebied matig tot slecht, zeker voor senioren/gehandicapten van woonzorgcentra Genderhof en Gagelbosch/ Zuiderpark. De huidige fietstunnel die een verbinding legt tussen Genderbeemd en Hanenvoet wordt, met name in de avonduren, als hinderlijk en sociaal onveilig ervaren. Daarmee is het Kastelplein eerder een blokkade in de wijk dan een verbindende schakel. Bovendien nodigt het eiland zelf ook niet uit tot een bezoek of verblijf.

Figuur 1: HOV en stadsfietsroute

Figuur 3: Cultuurhistorisch lint en groen Het plangebied heeft een drietal min of meer samenhangende ruimtelijk functionele clusters: Ridderzaal, Kastelenplein en Kastelentuin. Ridderzaal leent zich niet voor transformatie omdat het een monofunctionele woonbuurt is met veel particulier bezit. Kastelenplein en Kastelentuin beslaan samen ongeveer 5 hectare.

Figuur 2: Groenstructuren

Het Kastelenplein wordt omgeven door groenstructuren. In het noorden stroomt de Gender, ten oosten ligt het Afwateringskanaal en in het zuiden stroomt de Dommel. Het Kastelenplein zelf wordt omringt de Meerveldhovenseweg die onderdeel uitmaakt van een deel van de groene parkway en de Meerveldseweg dat als verlenging van de Blaarthemseweg en de Hoogstraat een onderdeel van dit cultuurhistorisch radiaal uitmaakt.

Figuur 4: Samenhangende clusters Landmarks en woonwijk Ridderzaal vallen buiten het plangebied In het plangebied liggen een aantal parkeervelden die te gebruiken zijn voor de verdichtingsopgave en de veraangenaming (vergroening en vernatting): ▪ Veld 1: 1500 m2, 70 pp ▪ Veld 2: 1200 m2, 40 pp ▪ Veld 3: 4500 m2, 120 pp

4 | Ontwikkelkader Kastelenplein Eindhoven

Figuur 5: De huidige parkeervelden

De parkeervelden zijn eigendom van de gemeente Eindhoven maar ter gebruik van de bezoekers winkeliers winkelcentrum wijkvoorzieningen, sauna en bewoners. Op het Kastelenplein is geen betaald parkeerregiem, waardoor met het (eventueel) verdwijnen van de parkeervelden geen parkeeropbrengsten verloren gaan. Bewoners van het Kastelenplein parkeren momenteel gratis. We hanteren het principe van norm naar nodig. Dit betekent dat we steeds het werkelijke gebruik monitoren en deze kennis inzetten voor de volgende stappen zodat er voldoende, maar nooit te weinig parkeren en mobiliteit wordt voorzien.

5 | Ontwikkelkader Kastelenplein Eindhoven

Figuur 6: Plangebied in haar natuurlijke omgeving Omliggende infrastructuur, Meerveldhovenseweg en Karel de Grotelaan liggen buiten het plangebied. 1.3 Doelstelling Als eindbeeld voor het Kastelenplein heeft het college van B&W een centrum stedelijk milieu, een concentratie van diverse functies in hoge dichtheden voor ogen. De weg daarnaartoe zal via stedelijke verdichting op en om het winkelcentrum plaatsvinden. De huidige aanwezige functies in het gebied passen in het wensbeeld maar moeten worden vernieuwd en geïntensiveerd. De mate en intensiteit van de woonfunctie wordt maximaal opgeschroefd mede om hiermee de levendigheid in het gebied te verhogen, maar ook om de opwaardering van het gebied exploitabel te maken en uiteraard om de huidige woningnood te verzachten. De wens bestaat om het Kastelenplein (mede in het kader van de nieuwe Omgevingswet) gezond en klimaat adaptief te (her)ontwikkelen. Dit ontwerpuitgangspunt zal voor alle losse onderdelen in deze zone worden gehanteerd. Vergroenen, vernatten en veraangenamen van het verblijf ligt als ontwerpopgave op het gebied.

▪ Het maken van een aantrekkelijk woon- en verblijfsklimaat in en rondom een opgewaardeerd eigentijds wijkcentrum met een eigen signatuur. ▪ Stedelijke verdichting met (zo veel mogelijk) woningen en een palet aan verzorgende voorzieningen passend bij de behoefte van de wijk (en een aantrekkende werking kunnen hebben op consumenten van buiten het primaire verzorgingsgebied). eventuele ▪ Het verbeteren van de oversteekbaarheid van de Karel de Grotelaan – Meerveldhovenseweg/ het beter aanhaken van het Kastelenplein op de omringende buurten. ▪ Het verbeteren van de leefbaarheid en veiligheid op het Kastelenplein. ▪ Het voeren van regie op de gebiedsontwikkeling Kastelenplein. ▪ In goed overleg met alle belanghebbenden. Het plein kent vele eigenaren. Bewoners, ondernemers, vastgoedeigenaren en de gemeente. Kortom, er is sprake van versnipperd eigendom. De verdichting en herontwikkeling zal veel afstemming en coördinatie vragen en gefaseerd in meerdere ontwikkelclusters plaats gaan vinden. Een dergelijke ontwikkeling zal plaats moeten vinden onder regie van de gemeente Eindhoven. Daarmee heeft de gemeente een dubbelrol omdat ze ook zelf gronden inbrengt en/of uitruilt voor ontwikkeling en regie zal moeten voeren om deze gebiedsontwikkeling te laten slagen.

1.4 Leeswijzer Dit document is als volgt opgebouwd: ▪ In hoofdstuk 2 zijn de ambities en randvoorwaarden voor de herontwikkeling van het Kastelenplein beschreven. Deze ambities en randvoorwaarden vormen het uitgangspunt voor de marktpartijen bij de uitwerking van de visie. ▪ In hoofdstuk 3 zijn de belangrijkste ruimtelijke uitgangspunten geformuleerd. ▪ In hoofdstuk 4 zijn de uitkomsten van de workshop toekomstscenario’s Kastelenplein beschreven en getoond d.m.v. referentiebeelden. Deze toekomstscenario’s dienen als inspiratie bij de uitwerking van de visie. ▪ In hoofdstuk 5 is het vervolgproces geschetst.

6 | Ontwikkelkader Kastelenplein Eindhoven

2 AMBITIES EN RANDVOORWAARDEN 2.1. Ambities en randvoorwaarden voor de herontwikkeling van het Kastelenplein De ontwikkeling van het Kastelenplein kan niet los worden gezien van de gebiedsontwikkeling HOV 4. Inhoudelijk werpt de aanleg van een nieuw HOV-tracé haar schaduw vooruit. Het biedt flinke kansen. Zo kan de barriérewerking worden aangepakt en kan er mogelijk een beroep worden gedaan op de Woningbouwimpulsmiddelen (een rijksbijdrage op de onrendabele top van woningbouwprojecten), welke indirect zijn gekoppeld aan het verstedelijkingsakkoord. Inhoudelijk en qua invulling van het eiland met functies moet en kan rekening worden gehouden met een toename in het aantal bewoners op het plein, maar ook binnen het verzorgingsgebied van het winkelcentrum. De herontwikkeling van het Kastelenplein is verder autonoom en zal bij een goede aanhaking op de aangrenzende buurten vooral een positieve opwaardering betekenen en een waardestijging inhouden van het vastgoed op het Kastelenplein.

Voor de herontwikkeling van het Kastelenplein hanteert het college van B&W hierbij de volgende ambities: 1. Ontwikkel een toekomstbestendige en attractieve mix van stedelijke functies in hoge dichtheid: wonen, werken, detailhandel, horeca en leisure. 2. Kies een krachtige maar ook inclusieve ontwikkeling (het gebied is voor iedereen!). 3. Verbeter de verkeerscirculatie en de aanhaking van het langzame verkeer op de omgeving. 4. Maak een aantrekkelijke en gezonde openbare ruimte met (veel) groen en water en ruimte voor de voetganger. 5. Ontwikkel volgens het principe van “the natural step”. 6. Ontwikkeling in dialoog met de omgeving onder regie van de gemeente 7. Algemene randvoorwaarden en beleid. Hieronder zijn deze ambities en randvoorwaarden toegelicht. In Bijlage 1 is een uitsnede van het huidige bestemmingsplan opgenomen.

7 | Ontwikkelkader Kastelenplein Eindhoven

Ad 1: Mix van functies wonen, werken, detailhandel, horeca en leisure in hoge dichtheid Vanuit stedenbouwkundige-, ruimtelijke en economische optiek wordt ingezet op een hoogstedelijke ontwikkeling, gericht op een mix van stedelijke functies met wonen, werken, detailhandel, horeca en leisure. Het gaat om de combinatie van functies en het bieden van beleving. Door de grootte van de ontwikkeling van het Kastelenplein en de ligging aan de nieuwe HOV-as, is er een unieke kans om met dit project een positieve impact te realiseren op heel Gestel buiten de ring. Hiervoor is het belangrijk dat het project woningen aanbiedt die nu onvoldoende aanwezig zijn in de omgeving en dat dit de doorstroming binnen de wijken op gang brengt. Bouwen van de juiste woningtypen en in de juiste prijsklassen is hiervoor essentieel. Doorstroming uit de omliggende buurten op gang brengen betekent ook dat de woningprijzen moeten aansluiten bij de woningen uit deze buurten, waar momenteel 43% bestaat uit corporatiewoningen. Gelet hierop is het vooral interessant om een groot deel van de nieuwe woningen te realiseren in de categorieën sociale koop, middeldure koop en sociale huur, zodat deze bereikbaar zijn voor inwoners met een lager of modaal inkomen. Daarnaast zetten we als speerpunt in op ouderen. Meer dan 20% van de bewoners in de buurten rond de locatie is 65 jaar of ouder.

Door op deze locatie, waar nagenoeg alle noodzakelijke voorzieningen al aanwezig zijn, sterk in te zetten op woningen die geschikt zijn voor ouderen, kan de doorstroming in de wijk op gang worden gebracht. Voorgesteld wordt om minimaal 25%van de toe te voegen woningen te realiseren als levensloopbestendige woningen. Van belang daarbij is niet alleen een goede woning, maar ook voldoende aandacht voor gedeelde ruimten en activiteiten die ervoor zorgen dat eenzaamheid bijvoorbeeld geen kans krijgt. De locatie ligt niet alleen centraal in de wijk maar ook nabij grote werkgevers als ASML en het MMC in Veldhoven. Dat brengt met zich mee dat nieuwe woningen interessant zijn voor kenniswerkers. In het voorzieningenaanbod zal rekening worden gehouden met de aanwezigheid van kenniswerkers. In het voorzieningenaanbod zal rekening worden gehouden met de aanwezigheid van kenniswerkers. Gezien de aansluiting op het HOV is deze locatie ook geschikt

8 | Ontwikkelkader Kastelenplein Eindhoven

voor studenten. Het huisvesten van studenten en kenniswerkers is een speerpunt.Voor het huidige aantal inwoners is er momenteel voldoende aanbod op het gebied van onderwijs, medische voorzieningen en detailhandel in de dagdagelijkse sector. Het Kastelenplein vervult de wijkwinkelcentrumfunctie nog, maar staat onder druk door toenemende leegstand en verschraling van aanbod. Groei van het aantal woningen biedt kans voor verhogen kwaliteit van het aanbod. Dé krachtige trekker voor deze ontwikkeling, is een goed functionerend centrum met een signatuur die past bij de nieuwe omgeving. Een gebalanceerd aanbod van voorzieningen, afgestemd op de lokale behoefte, maakt het wonen in de wijk aangenamer. Het winkelcentrum, aangevuld met maatschappelijke functies, is het kloppend hart van de ontwikkeling en de omliggende wijk. Wonen ▪ Wonen in het gebied moet dominant worden en in synergie ontwikkeld worden met andere functies. ▪ Toevoegen van minimaal 800 woningen. ▪ Het nieuwe woonmilieu moet onderscheidend en passend zijn voor deze locatie. Maatwerk naar specifieke omstandigheid.

▪ We streven naar de volgende verdeling, waarbij maatwerk ten tijde van de gebiedsontwikkeling een licht afwijkend beeld kan oproepen: ▪ 30% Sociale huurwoningen, waarbij het uitgangspunt is dat deze vallen onder ‘sociale huur plus’ volgens het actuele woonprogramma; ▪ 20% Sociale koopwoningen, graag in combinatie met een koopconstructie, zoals Slimmer Kopen of Koopsmarter, waardoor de financiële haalbaarheid wordt verhoogd én kan worden gewaarborgd dat deze woningen langdurig voor de doelgroep behouden en betaalbaar blijven; ▪ 35% Middeldure koop, waarbij er een goede spreiding is van woningen binnen deze categorie. ▪ Woningen hebben voldoende woonkwaliteit, grootte en zijn van voldoende diversiteit: minimaal 50m² GBO per woning, met variatie in de woningplattegronden en in de aantallen kamers per woning. Alleen woningen met een zogenaamd ‘campuscontract’ mogen kleiner zijn.

▪ Zorg voor goede gedeelde voorzieningen, zowel binnen (wasserette, ­­ co-werkruimten, ontmoetingsruimten) als buiten (dakterrassen, tuinen). Maatschappelijke voorzieningen Bij een hoogstedelijke ontwikkeling hoort een verscheidenheid aan aanbod. De intensivering van het aantal woningen vraagt om uitbreiding of toevoeging van voorzieningen op of in de directe omgeving van het Kastelenplein. ▪ Lager onderwijs. Op korte termijn is dit op te vangen maar op termijn is er waarschijnlijk een vijfde locatie nodig. ▪ Eerstelijns zorg. Op basis van de verwachte groei met minimaal een tot twee huisartsen, een tandarts, verloskundige en een aantal fysiotherapeuten. Andere soorten van zorgaanbod, bijvoorbeeld concepten als zorghotel, zorgwinkels, ouderenwinkels of Zuidzorg zijn kansrijk voor het gebied. ▪ Kinderopvang. Er is ruimte voor één nieuwe locatie. ▪ Er is ruimte voor een bibliotheek / multimedia aanbod, in combinatie met co-working, studieplekken en ondersteunende horeca. ▪ Sport en spel. Maak plekken voor ontmoeting, spel en beweging, in de buitenlucht maar eventueel ook in combinatie met de programmering van sporthal Genderbeemd. Stedelijke Voorzieningen ▪ Zet in op een winkelcentrum met een oppervlak van 7.000-10.000 m2 bruto vloeroppervlak (exclusief ondersteunende centrumvoorzieningen als een gezondheidscentrum, buurtcentrum, werken, sport e.d.).

▪ Borg de aanwezige (wijk- en winkel)voorzieningen tijdens en na de ontwikkelfase. ▪ Biedt ruimte aan cultuur, amusement en leisure, eventueel in combinatie met het huidige wijkcentrum, maar ook commercieel aanbod. ▪ Biedt ruimte aan winkelondersteunende horeca, aangevuld met avondhoreca. ▪ Een nieuwe ontwikkeling moet relevant en onderscheidend zijn en complementair aan andere ontwikkelingen in de stad (zie ad. 2). ▪ Een nieuwe ontwikkeling moet van toegevoegde waarde zijn voor de drie

9 | Ontwikkelkader Kastelenplein Eindhoven

omliggende wijken en als ‘hart’ fungeren. ▪ Zet in op een actief en aantrekkelijk maaiveld en plintprogrammering, met een mix aan functies die het dagelijks leven van de inwoner veraangenamen. ▪ Zorg voor genoeg levendigheid op de locatie zelf, ook na winkelsluitingstijden. ▪ Bereikbaarheidspakket passend bij de typologie van voorzieningen. Het bestemmingsplan zal moeten worden aangepast om bouwen in hoge dichtheden mogelijk te maken.

Figuur 7. Zichtbaar en uitnodigend Ad 2: Krachtige ontwikkeling Vanuit vastgoed optiek wordt gekozen voor een krachtige organische ontwikkeling. Niet het hele Kastelenplein kan en zal in één keer ontwikkeld kunnen worden. Bij de ontwikkeling hoort een duidelijk groeipad en fasering waarbij de gemeente ook zelf (parkeer)gronden inbrengt en waarbij de gemeente regie voert. ▪ Dé krachtige trekker voor deze gebiedsontwikkeling, is een goed functionerend centrum met een signatuur die past bij de nieuwe omgeving. Een gebalanceerd aanbod van voorzieningen, afgestemd op de lokale behoefte, maakt het wonen in de wijk aangenamer. Het winkelcentrum, aangevuld met maatschappelijke functies, is het kloppend hart van de ontwikkeling en de omliggende wijk. Uitgangspunten voor intensivering van het aanbod: ▪ Het aanbod is relevant voor het stadsdeel en onderscheidend ten opzichte van de concurrerende aanbieders zoals Frans Leharplein, de Hoogstraat en

koopcentrum de Hurk; ▪ De combinatie van verschillend aanbod verhoogt de waarde van het gebied als hart van het stadsdeel; ▪ De signatuur van het centrum overstijgt de functie van wijkverzorgend centrum, door de ligging en het aanbod trekt het ook bezoekers vanuit een groter verzorgingsgebied; ▪ Perifere detailhandel past niet in het wensbeeld; ▪ Toevoeging van grootschalig hotelaanbod past niet in het wensbeeld; ▪ Leisuren en werken, die de wijkfunctie ondersteunen, passen wel in het wensbeeld. ▪ Kies voor een gefaseerde ontwikkeling en een groeipad, met goede financiële onderbouwing. Geef in het groeipad het onderscheid aan tussen een eventuele tijdelijke ontwikkeling en gebruik. ▪ Er is sprake van verdeeld eigendom. Er zal gezamenlijke een ontwikkelstrategie ontwikkeld moeten worden. Wie doet wat en wie wat in brengt op welk moment. We bouwen in bouwvelden die los van elkaar ontwikkeld kunnen worden. ▪ De gemeente heeft zelf ook programma wensen die ze op deze locatie zou willen vestigen. Hierbij denken we aan het behoud van het huidige buurthuis, het beperkt toevoegen van maatschappelijke opvang of beschikbaar stellen van (doorstroom)woningen voor daklozen en statushouders. ▪ De begane grond van een gebouw dient primair bij te dragen aan de aantrekkelijkheid van het gebouw en de omgeving. M.a.w.

de plint maakt het waardevoller om in het gebouw te werken, wonen of verblijven. Er is maatwerk nodig met betrekking tot aard, type, omvang, branchering en optimale locatie van het programma van de begane grond.

Figuur 8. Faseerbaar en adaptief

10 | Ontwikkelkader Kastelenplein Eindhoven

Ad 3: Verbeter de verkeerscirculatie en de aanhaking van het langzaam verkeer op de omgeving Met de aanleg van HOV 4, een vrije bus infrastructuur, kan de huidige barrièrewerking deels worden aangepakt. De vrije businfra kan in één richting op de bestaande wegen links en rechts van het eiland worden aangelegd, of één van beide wegen wordt in haar geheel busbaan. Een ligging aan één zijde is een keuze die zou moeten gelden voor het totale (deel)trace van HOV4 tussen Randweg en Ring. Een definitieve keuze is op dat schaalniveau echter nog niet gemaakt. Daarnaast loopt er van noord naar zuid (Vic versa) een fietsroute onder de hoofdwegen en onder het flatgebouw op het Kastelenplein door. Dat is weliswaar conflictvrij, maar niet ideaal. Het roept zeker in de avonduren gevoelens van sociale onveiligheid op. In het verleden is al eens geopperd de tunnel af te sluiten vanwege sociale onveiligheid. Er moet ondergezocht worden of de fiets- en voetgangerstunnel behouden moet blijven (met comfortabele opgang naar plein/centraal stijgpunt), of vervangen door een gelijkvloerse variant. Deze route kan en mag meer zijn dan een verkeerskundige schakel voor fietsers en voetgangers. Ze moet worden ingericht als groen recreatieve verbinding met de buurtparken, school, sporthal en speel- en sportplekken. Reeds jaren speelt de situatie op de (al decennia) afgesloten opgang naar het winkelcentrum.

Die is in eigendom en beheer bij de gemeente. Onderzocht moet worden wat we hiermee willen. Dat geldt ook voor de trappen naast de onderdoorgangen. ▪ HOV 4 vrijebusbaan inzetten om de barrièrewerking te verminderen. HOV haltes plaatsen op logische plekken en met toevoeging van beveiligde voetgangersoversteekplaats. ▪ Oversteekbaarheid langzaam verkeer verbeteren en aanhaking Kastelenplein op de omgeving (loop- en fietsbereik van de locatie) ▪ Centraal en conflictvrij voetgangersgebied creëren (oost-west). ▪ Verkeerscirculatie op het Kastelenplein aanpassen: auto-inprikkers van randen gebied naar p-garages. ▪ Bestaande kruispunten Karel de Grotelaan – Kastelenplein – Hogenweert en Meerveldhovenseweg – Kastelenplein- Keverberg blijven in takt en vormen de in- en uitgang tot het Kastelenplein voor gemotoriseerd verkeer.

▪ Noord-zuid langzaam verkeersverbinding beter aanhaken op het Kastelenplein en de verbinding een bredere functie geven (groen & bewegen). ▪ Nieuwe collectieve parkeervoorzieningen zijn inpandig of (half) onder maaiveld. Er is ruimte voor langsparkeren aan de straat. ▪ Nieuwe ontwikkelingen voorzien (gezamenlijk) in voldoende en kwalitatief goede, aantrekkelijke (collectieve) fietsparkeervoorzieningen op eigen terrein. Denk hierbij uitdrukkelijk ook aan stalling van elektrische fietsen, bakfietsen, rekjes voor het stuur, etc. ▪ Voor nieuwe ontwikkelingen wordt een mobiliteitsplan opgesteld waarin wordt aangegeven hoe de ambities worden ingevuld. Denk hierbij aan deel-auto-systemen, gebruik van bestaande (deels) leegstaande parkeervoorzieningen in de omgeving, alternatieve (deel)vervoersvormen, etc. Voor de actuele parkeernormering, mobiliteitsplan en procedure verwijzen we naar de gemeentelijke actuele Nota Parkeernormen.

Figuur 9. Autovrije, levendige binnenwereld Ad 4. Een aantrekkelijke, veilige en gezonde en toegankelijke openbare ruimte met (veel) groen en water(buffers). Het Kastelenplein wordt omsloten door groene verkeersboulevards maar is zelf behoorlijk stenig. Het is een hitte eiland waar echt wat aan moet gebeuren om tot een leefbaar gebied te komen. Het eiland zal moeten worden vergroend en klimaatadaptief ingericht. Er ligt een kans om van noord naar zuid en van oostnaar west een groenzone te creëren, mogelijk in combinatie met een langzaam verkeerroute. Daarnaast zal de openbare ruimte moeten uitnodigen om te bewegen en te bezoeken te voet of met de fiets.

11 | Ontwikkelkader Kastelenplein Eindhoven

Gezien de wijkverzorgingsfunctie van het winkelcentrum is het van belang dat ook de ontsluiting van het gebied naar de omliggende wijken zowel overdag als ’s avonds en nachts sociaal veilig is. De huidige inrichting van de openbare ruimte biedt weinig mogelijkheden voor sociale controle, waardoor overlast niet of laat zichtbaar is. Het toevoegen van woningen en voorzieningen die ook buiten de openingstijden van de winkels en horeca worden gebruikt, bevorderen de mogelijkheden voor sociale controle en daarmee de leefbaarheid van het gebied. Ook voor de (sociale) veiligheid van de toekomstige HOV4-halten is dit een belangrijke randvoorwaarde. Tot slot kan met verlichting veel worden gedaan om de veiligheid te vergroten. ▪ Inzet op vergroening en vernatting van de locatie bij herontwikkeling. Dit past bij de ambitie op vergroenen van groenarme gebieden en bij het klimaatadaptief inrichten van de openbare ruimte. ▪ Inzet op het realiseren van en aanhaken op bestaande groenverbindings­ stroken. ▪ Maak voldoende recreatief groen en aantrekkelijke beweegruimte. ▪ Voldoende en aantrekkelijke fietsparkeerplaatsen realiseren. ▪ Introduceer een centraal voetgangersgebied cq. verblijfsgebied (een aantrekkelijke oost-west route inclusief pleintjes met terrassen). ▪ Noord-zuid verbinding beter aanhaken op het Kastelenplein en de verbinding een bredere functie geven (groen & bewegen).

▪ Er moet een groenplan worden gemaakt. Hierbij gaan we uit van een toevoeging van minimaal 8m2 groen per woning en voor andere functies 10% van het BVO, op basis van het vastgestelde groenbeleid. Dit kan in de vorm van een groen binnenhof, terras of balkon, op het dak en aan de gevel. Denk bij dit groenplan met nadruk aan de kansrijkheid van de gekozen oplossing en aan een beheerplan. ▪ Zowel het dag- als het avond- en nachtbeeld bij de integrale inrichting van de openbare ruimte betrekken om op alle momenten een sociaal veilige omgeving te hebben. ▪ Toepassen van sensorgestuurde verlichting in de openbare ruimte, die is afgestemd op de binnen het gebied te onderscheiden ruimte(plekke)n, tijd en

beleving, conform de uitgangspunten het Programma Stedelijke Verlichting 2022-2032. ▪ De verschillende vormen van verlichting in het gebied (particuliere verlichting, openbare verlichting, aanlichting, reclameverlichting, lichtkunst, etc.) zijn op elkaar afgestemd om de kwaliteit van het gebied te versterken. Hierbij is aandacht gegeven aan circulariteit en klimaat, waaronder reductie van CO2 en lichtvervuiling. ▪ De verlichting in de openbare ruimte blijft afgestemd op het vastgestelde gemeentelijke inrichtings- en beheerniveaus

Ad 5: Ontwikkeling volgens de “natural step” In het kader van duurzaamheid wil de gemeente graag ontwikkelingen, programma’s en projecten opstellen volgens de natural step methodiek. Stapsgewijs en vanaf het begin van het proces wordt duurzaamheid meegenomen. Bij nieuwbouw ontwikkelingen betekent dit onder meer: ▪ Opnemen van meetbare prestatie-indicator energie (EPC normen). ▪ Veel ruimte creëren voor voetganger/ fietser (relatie met openbare ruimte)/ autoluw ontwikkelen. ▪ Gebruik maken van duurzame materialen. ▪ Klimaatadaptief bouwen en een klimaat-adaptieve openbare ruimte creëren. ▪ Nieuwe bouwwerken moeten waterneutraal worden aangelegd en voldoen aan de meest recente Eindhovense Klimaattoets (www.eindhovenduurzaam.nl/ klimaat), zodat negatieve effecten op de waterhuishouding worden voorkomen of gecompenseerd. De inzet voor Kastelenplein is dat nieuwe gebouwen aardgasloos verwarmd worden en dat de bestaande aardgasverwarming wordt omgezet naar duurzame bronnen, zonder CO2-uitstoot. Daarnaast is van belang dat de warmtevoorziening niet alleen duurzaam is, maar ook betrouwbaar, betaalbaar en als comfortabel wordt ervaren. In ‘Eindhoven Aardgasvrij, transitievisie Warmte Eindhoven’ is voor elke buurt een voorstel gedaan voor de meest passende aardgasvrije warmteoplossing (All-Electric, warmtenet, duurzaam gas).

Voor het Kastelenplein wordt ingezet op een gemengde warmtevoorziening, te koppelen aan de grootschalige nieuwbouw. Voor de noodzakelijke energievoorziening geldt dat eveneens gezocht dient te worden naar duurzame opwekking en schaalvoordelen op gebiedsniveau.’’

Figuur 10. Groen en verbonden

12 | Ontwikkelkader Kastelenplein Eindhoven

Externe veiligheid Het Kastelenplein is aan de Karel de Grotelaan en de Meerveldhovenseweg gelegen, een drukke doorgaande route waar in de toekomst tevens een vrijliggende HOV baan gerealiseerd zal worden. Bovendien ligt er een benzinestation aan de Karel de Grotelaan. Dit betekent dat milieuaspecten een rol spelen bij de ontwikkeling van deze locatie. Relevante aspecten zijn:

Figuur 11: Vier basisprincipes van The Natural Step (bron: www.thenaturalstep.nl). Ad 6: Ontwikkeling in dialoog met de omgeving Het betrekken van de omgeving is essentieel bij het maken van plannen. De vervolg plannen moeten ontwikkeld worden in verbinding met de omgeving c.q. in samenspraak met de buurten. De gemeente faciliteert en ondersteunt via haar netwerk. De gemeente zal de bewoners actief informeren. Bij het opstellen van dit kader zijn bewoners, ondernemers en eigenaren betrokken. Ad 7: Algemene randvoorwaarden en beleid Toekomstige ontwikkeling van het Kastelenplein biedt perspectief, geeft ruimte voor nieuwe ontwikkelingen, gaat gepaard met levendigheid, vult rafelranden en leegstand. Functiemenging in hoge dichtheden is een uitdaging. Het beperkt de fysieke ruimte en milieuruimte voor bedrijvigheid en heeft gevolgen voor de bereikbaarheid en parkeerdruk op en rondom de locatie. Het in Eindhoven van toepassing zijnde vastgestelde beleid bepaalt welke mate van functiemenging op deze locatie op dit moment mogelijk en wenselijk is. Maatwerk blijft mogelijk, maar dit hangt af van het totale concept, ­aansluiting bij gemeentelijke ambities en het groeipad.

13 | Ontwikkelkader Kastelenplein Eindhoven

▪ Risicocontour (externe veiligheid): de locatie ligt voor een groot deel in de risicocontour van de hoofdwegen. Nieuwe ontwikkelingen blijven mogelijk, maar er zal een nadere berekeningen bij bouwplannen nodig zijn. ▪ Geluid: de reguliere kaders voor geluidsbelasting door wegverkeer gelden hier. Gezien de ligging aan de Karel de Grotelaan met geluidgevoelige functies rekening houden met: -afstand tot de hoofdwegen, - geluidluwe zijde en -wegdektype hoofdwegen. ▪ Luchtkwaliteit: gezien de ligging aan de hoofdwegen is luchtkwaliteit zeker een aandachtspunt. Bij een nieuwe ontwikkeling, is er een nadere berekening noodzakelijk om te bepalen of aan de normen voor luchtkwaliteit kan worden voldaan ▪ Risicovolle inrichtingen: er zijn geen risicovolle inrichtingen aanwezig op het Kastelenplein en in de directe omgeving. Algemeen financieel: ▪ Er vindt een afdracht plaats van 42 euro per m2 bvo woon- of ander gebruiksoppervlak dat wordt toegevoegd t.o.v. hetgeen is toegestaan in het huidige omgevingsplan/bestemmingsplan. ▪ Van initiatiefnemer wordt verwacht dat hij additioneel financieel bijdraagt aan het opwaarderen en aanpassen van de openbare ruimte in de directe omgeving van het te realiseren gebouw. Dit is nader te bepalen en maatwerk per initiatief.

3 INRICHTINGSPRINCIPES 3.1. Ruimtelijke uitgangspunten De belangrijkste inrichtings- en ontsluitingsprincipes zijn: ▪ Bestaande kruispunten met de Karel de Grotelaan en Meerveldhovenseweg gebruiken. Geen nieuwe kruisingen of afslagen en opritten toevoegen. ▪ Inprikkers vanaf de randen van het gebied (liefst achter de bebouwing/tegen de doorgaande weg) naar gebouwde parkeervoorzieningen. ▪ Gefaseerde ontwikkeling mogelijk maken (werk met bouwvelden). ▪ Geen verbinding tussen Karel de Grotelaan en Meerveldhovenseweg over het Kastelenplein. ▪ Via de Karel de Grotelaan wordt de noordzijde van het Kastelenplein ontsloten; ▪ De Meerveldhovenseweg ontsluit de zuidzijde van het Kastelenplein. ▪ Centrale groen aangeklede voetgangersroute oost-west langs plein(tjes) en ontmoetingsplekken. ▪ Huidig parkeerveld 3 transformeren tot een centraal ontmoetingsplein. ▪ Huidige parkeervelden 1 en 2 indien mogelijk bebouwen. ▪ Nieuwe collectieve parkeervoorzieningen zijn inpandig of (half) onder maaiveld. Parkeren op maaiveld uitsluitend als langsparkeren. ▪ Onderzoek of de fiets- en voetgangerstunnel behouden moet blijven (met comfortabele opgang naar plein (centraal stijgpunt), of vervangen door een gelijkvloerse variant. Deze route inrichten als groen recreatieve verbinding

14 | Ontwikkelkader Kastelenplein Eindhoven

met de buurtparken, school, sporthal en speel- en sportplekken. Tevens als voedingspunt voor het Kastelenplein. ▪ Bouwen in hoge dichtheid. Middel hoogbouw tot max. 45 meter met 2 a 3 accenten tot max. 70 meter (op de belangrijke zichtlijnen O-W en N-Z). ▪ Nieuwe HOV haltes met oversteekplaatsen faciliteren. ▪ Bestaande ‘olifantpaden’ voor langzaam verkeer inrichten en faciliteren. ▪ De begane grond van een gebouw oftewel de plint, draagt primair bij aan de aantrekkelijkheid van het gebouw en de omgeving. ▪ We streven naar een gezamenlijke oplossing voor parkeren, (deel)mobiliteit, afval en energie- en warmtevoorzieningen.

4 SCENARIO’S EN MOGELIJKE TOEKOMST BEELDEN 4.1. Workshop toekomstscenario’s Kastelenplein Op 10 maart 2022 hebben gemeente Eindhoven, diverse eigenaren, wooncorporatie en een vertegenwoordiging van buurtbewoners en winkeliers in een workshop een aantal toekomstbeelden/referentiebeelden geselecteerd voor de herontwikkeling van het Kastelenplein. Er zijn drie thema’s besproken, stedelijk wonen, hart van de wijk en vrije tijd. Alle drie de thema’s zullen een plek krijgen op het Kastelenplein maar het toevoegen van Stedelijk wonen is het belangrijkst omdat daarmee draagvlak wordt gecreëerd voor (nieuwe) voorzieningen (Hart van de wijk) en uiteindelijk ook voor levendigheid (Vrije tijd). Om gevoel bij de voorkeuren van de stakeholders te krijgen, zijn per thema de drie belangrijkste richtingen/wenselijke functies bepaald. De scenario’s zullen worden gebruikt bij het opstellen van de ontwikkelvisie. Uit de scenario’s komt een beeld naar voren van een gevarieerd stedelijk milieu in diverse groene typologieën met het huidige (opengewerkte) winkelcentrum als kloppend hart, aangevuld met diverse maatschappelijke voorzieningen. De openbare ruimte heeft een menselijke maat, is groen ingericht, voetganger vriendelijk met enkele gezellige pleintjes/plekjes.

15 | Ontwikkelkader Kastelenplein Eindhoven

Stedelijk wonen Doelgroepen: 1. Empty nesters die kleiner willen wonen 2. Hulp behoevende ouderen zorg 3. Starters Woonmilieu: 1. Appartementen: er is geen ruimte voor grondgebonden woningen. 2. Natuurinclusief wonen: dakterrassen, groene binnenruimten en balkons 3. Woonunits met gezamenlijke ontmoetingsruimtes Goede bereikbaarheid: 1. Meer ruimte voor de fiets 2. Traditioneel (voldoende parkeerplekken). Liefst gratis. 3. Hoogwaardig openbaarvervoer

16 | Ontwikkelkader Kastelenplein Eindhoven

Hart van de wijk Dagelijkse boodschappen: 1. Supermarkt 2. Pick up point 3. Kleinschalige ondernemingen Aanvullend programma: 1. Gezondheidscentrum 2. Winkelcentrum: liefst niet overdekt, maar als winkelstraat waardoor het geen obstakel in het gebied vormt (ivm nachtsluiting). 3. Buurthuis / Horeca

Openbare ruimtes: 1. Marktplein met functies: centrale plek om te ontmoeten in de buitenlucht 2. Aantrekkelijke routing naar omgeving: overweeg om de tunnel te sluiten ivm blijvende sociale onveiligheid. 3. Groene routes met kleine verblijfsplekken: let bij groen op sociale veiligheid.

17 | Ontwikkelkader Kastelenplein Eindhoven

Vrije tijd Ontspannen en ontmoeten: 1. Evenementen locatie: kleinschalige activiteiten 2. Terrassen 3. Ruimte voor buurtinitiatieven Sporten & Spelen: 1. Sportschool 2. Indoor sport 3. Gemengd sporten en spelen

18 | Ontwikkelkader Kastelenplein Eindhoven

5 VERVOLGPROCES Na vaststelling van het onderhavige Ontwikkelkader Kastelenplein, zal onder regie van de gemeente een ontwikkelvisie worden opgesteld, gevolgd door een Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan (VOSP). Het VOSP zal als bijlage worden gehecht aan het nieuwe- dan wel (partieel) herziene bestemmingsplan/omgevingsplan Gestel buiten de Ring. De ontwikkelvisie zal in samenspraak met de stakeholders en omwonenden worden opgesteld. Hiervoor is reeds een basis gelegd in de voorafgaande kaderstellende fase. In overleg met de stakeholders en eigenaren op het Kastelenplein zal worden getracht te komen tot vereveningsafspraken. De bouwopgave is welliswaar faseerbaar per bouwveld, maar bepaalde voorzieningen zijn alleen collectief te realiseren. Denk bijvoorbeeld aan parkeren, energie/ warmetvoorziening en afvalvoorzieningen. We willen voorkomen dat ‘freeriders’ profiteren van gerealiseerde centrale voorzieningen.

19 | Ontwikkelkader Kastelenplein Eindhoven

BIJLAGE 1. Bestemmingsplan Gestel buiten de Ring 2020 (0nherroepelijk vastgesteld 24-11-2020) 1. Bestemmingsplan: ▪ De voor `Centrum´ aangewezen gronden zijn bestemd voor: ▪ detailhandel, uitsluitend op de begane grond, met dien verstande dat; → een supermarkt is toegestaan met een verkoopvloeroppervlakte van maximaal 800 m2, tenzij in de bestaande situatie al een groter verkoopvloeroppervlak aanwezig is. In dat geval geldt dit bestaande verkoopvloeroppervlak als maximum; → horeca, genoemd in Bijlage 3 ‘Lijst van horecaactiviteiten’ behorende tot maximaal categorie 1, uitsluitend op de begane grond; → dienstverlenend bedrijf en/of dienstverlenende instellingen, uitsluitend op de begane grond; → maatschappelijke voorzieningen, uitsluitend op de begane grond; → kantoor, uitsluitend op de begane grond en voor zover bestaand; ▪ woningen, uitsluitend op de verdiepingen, tenzij een woning reeds op de begane grond aanwezig is, al dan niet in combinatie met een aan-huisverbonden-beroep; met dien verstande dat: → een woning niet mag worden gesplitst in twee of meerdere woningen; → kamerverhuur niet is toegestaan, tenzij het een bestaande situatie betreft; → de vloeroppervlakte ten behoeve van een aan-huis-verbonden-beroep niet meer dan 50 m2 mag bedragen.

▪ De voor `Groen´ aangewezen gronden zijn bestemd voor: ▪ groenvoorzieningen; ▪ bermen en beplanting; ▪ paden; ▪ speelvoorzieningen; ▪ water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

20 | Ontwikkelkader Kastelenplein Eindhoven

▪ beheer en/of zuivering van oppervlakte- en rioolwater; ▪ nutsvoorzieningen; ▪ kunstobjecten; ▪ ter plaatse van de aanduiding ‘parkeergarage’ tevens een parkeergarage;met daarbij behorende: → verhardingen; → (ondergrondse) parkeervoorzieningen; → voorzieningen voor het opwekken van duurzame energie; → bouwwerken, geen gebouwen zijnde. ▪ Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels: ▪ gebouwen mogen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding `bouwvlak´ worden gebouwd; ▪ de maximale goot- en bouwhoogte respectievelijk de maximale bouwhoogte bedraagt de hoogte zoals aangegeven ter plaatse van de aanduiding ‘maximum goothoogte (m), bouwhoogte (m)’ respectievelijk ‘maximum bouwhoogte (m)’; ▪ het bebouwingspercentage mag 100 bedragen, tenzij anders is aangegeven; ▪ voor zover de bestaande situatie afwijkt van het bepaalde onder sub a en b, gelden die maten als maxima. Voor de toekomstige ontwikkeling van het Kastelenplein, zal het bestemmingsplan moeten worden aangepast, met name om de verdichting en bebouwing op de parkeervelden mogelijk te maken. Het huidige bestemmingsplan biedt wel al veel ruimte voor een zeer brede programmering. In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt uiteraard in een vroegtijdig stadium met betrokken partijen overlegd, om zo het planrisico toch zo klein mogelijk te houden.

Figuur 12: Uitsnede vigerende bestemmingsplan

21 | Ontwikkelkader Kastelenplein Eindhoven