Bijlage 1 - Nota van zienswijzen TAM-omgevingsplan Gendertoren

Nota van zienswijzen TAM-omgevingsplan: Gendertoren

Gemeente Eindhoven Ruimtelijk Beleid en Ontwikkeling – Omgevingsrecht 30 maart 2026

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

4

2.

Zienswijzen

5

2.1 Zienswijze namens leden van de huurdersvereniging Genderstate

5

2.1.1 Samenvatting zienswijze

5

2.1.1.1 Maatschappelijke voorzieningen

5

2.1.2.1 Weerlegging zienswijze maatschappelijke voorzieningen

5

2.1.1.2 Parkeerplaatsen

6

2.1.2.2 Weerlegging zienswijze parkeerplaatsen

6

2.2

6

Zienswijze Stichting vrienden van het Genderpark

2.2.1 Samenvatting zienswijze

6

2.2.1.1 Strijd met groenbeleidsplan

6

2.2.2.1 Weerlegging zienswijze strijd groenbeleidsplan

6

2.2.1.2 Woontoren is geen maatschappelijke voorziening

7

2.2.2.2 Weerlegging woontoren geen maatschappelijke voorziening

7

2.2.1.3 Strijd met vigerende omgevingsvisie

7

2.2.2.3 Weerlegging strijd met vigerende omgevingsvisie

7

2.2.1.4 Geen gezonde leefomgeving met woontoren erbij

7

2.2.2.4 Weerlegging zienswijze geen gezonde leefomgeving

8

2.2.1.5 Het plan voldoet niet aan de uitwerkingsplicht

8

2.2.2.5 Weerlegging zienswijze plan voldoet niet aan uitwerkingsplicht 9 2.2.1.6 Strijd met provinciale instructieregels

9

2.2.2.6 Weerlegging zienswijze strijd met provinciale instructieregels

9

2.3

10

Zienswijze bewoner Maria van Bourgondiëlaan

2.3.1 Samenvatting en weerlegging zienswijze

10

2.3.1.1 Gebrekkige participatie

10

2.3.2.1 Weerlegging zienswijze participatie

10

2.3.1.2 Onvoldoende gemotiveerde locatiekeuze en functiewijziging

11

2.3.2.2 Weerlegging zienswijze locatiekeuzen en functiewijziging

11

2.3.1.3 Wijziging bestemming Maatschappelijk

11

2.3.2.3 Weerlegging zienswijze bestemming Maatschappelijk

11

2

2.3.1.4 Strijd met zorgvuldigheidsbeginsel en motiveringsbeginsel

12

2.3.2.4 Weerlegging zienswijze beginselen behoorlijk bestuur

12

2.3.1.5 Geen ladderonderbouwing

12

2.3.2.5 Weerlegging zienswijze ladderonderbouwing

12

2.3.1.6 Onvoldoende transparantie over bouwhoogte

13

2.3.2.6 Weerlegging zienswijze transparantie en bouwhoogte

14

2.3.1.7 Strijd met parkeerregels

14

2.3.2.7 Weerlegging zienswijze parkeerregels

14

2.3.1.8 Onrechtmatige functiewijziging via TAM-omgevingsplan

15

2.3.2.8 Weerlegging zienswijze functiewijziging TAM-omgevingsplan 15 2.3.1.9 Verdwijnen van maatschappelijke voorzieningen

15

2.3.2.9 Weerlegging zienswijze maatschappelijke voorzieningen

15

2.3.2.0 Ondeugdelijke vormvrije m.e.r.-beoordeling

16

2.3.3.0 Weerlegging zienswijze m.e.r.

16

2.3.2.1 Archeologie genegeerd

16

2.3.2.2 Onzorgvuldige dossieropbouw en misleiding

16

2.3.2.3 Vooringenomenheid door voortijdige subsidieverstrekking

17

2.3.3.3 Weerlegging zienswijze subsidieverstrekking

17

2.3.2.4 Conclusie en verzoek

17

2.3.3.4 Weerlegging zienswijze conclusie

17

2.4

18

Zienswijze Wijkvereniging Vonderkwartier

2.4.1 Samenvatting zienswijze

18

2.4.2 Weerlegging zienswijze

18

3.

19

Conclusie

3

1. Inleiding Deze nota van zienswijzen hoort bij het TAM-omgevingsplan Gendertoren. Het ontwerpwijzigingsbesluit en het vormvrije m.e.r.beoordelingsbesluit hebben van 12 december 2025 tot en met 22 januari 2026 ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is iedereen in de gelegenheid gesteld om digitaal, schriftelijk of mondeling een zienswijze ten aanzien van het ontwerpwijzigingsbesluit kenbaar te maken. Kennisgeving van de terinzagelegging en de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen is in het Gemeenteblad van 12 december 2025 gepubliceerd. Ook is kennisgegeven van de mogelijkheid om een digitale versie van het ontwerpwijzigingsbesluit te raadplegen via de deze link: TAM-omgevingsplan Gendertoren - Regels op de kaart Omgevingsloket In deze nota van zienswijzen zijn de zienswijzen opgenomen en waar mogelijk samengevat. De samenvatting heeft uitsluitend tot doel om de leesbaarheid van deze nota te vergroten. Bij de beoordeling van de zienswijzen zijn de volledige brieven met bijlagen, zoals deze bij de gemeente zijn binnengekomen, betrokken. Naar aanleiding van de terinzagelegging zijn 4 zienswijzen ontvangen. De zienswijzen zijn in hoofdstuk 2 van deze nota van een gemeentelijk standpunt voorzien.

4

2. Zienswijzen Ten aanzien van het ontwerpwijzigingsbesluit TAM-omgevingsplan Gendertoren zijn 4 zienswijzen ontvangen. Deze zienswijzen zijn binnen de termijn ingediend. De zienswijzen zijn ontvankelijk. Hieronder worden de zienswijzen -waar mogelijk samengevat- weergegeven en worden ze voorzien van een gemeentelijk standpunt. In verband met de privacy zijn de naam- en adresgegevens van de indieners van de zienswijzen in een aparte bijlage opgenomen. Deze bijlage is niet digitaal beschikbaar, maar wel analoog. Ten aanzien van het ontwerpwijzigingsbesluit zijn zienswijzen kenbaar gemaakt door: • • • •

2.1

Leden van de huurdersvereniging Genderstate; Stichting Vrienden van het Genderpark; Bewoner Maria van Bourgondiëlaan; Wijkvereniging Vonderkwartier.

Zienswijze namens leden van de huurdersvereniging Genderstate

2.1.1 Samenvatting zienswijze 2.1.1.1 Maatschappelijke voorzieningen De nieuwe bewoners van de Gendertoren kunnen volgens Wooninc. gebruik maken van de voorzieningen die reeds beschikbaar zijn voor de bewoners van de andere woongebouwen. Dit is een illusie nu er een tekort is aan medisch personeel, de restauratieve voorzieningen dit niet aan kunnen. Het bestemmingsplan schrijft een maatschappelijke ontwikkeling dwingend voor en nu geen voorzieningen mogelijk zijn, kan het nieuwe plan niet worden vastgesteld. Bovendien moet de speeltuin plaats maken voor de nieuwe woontoren. 2.1.2.1 Weerlegging zienswijze maatschappelijke voorzieningen De raad kan een bestaande bestemming of functie wijzigen en neemt een besluit tot wijziging van het omgevingsplan met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De raad heeft daarbij beleidsruimte en moet de betrokken belangen afwegen. Dat is gedaan middels de Motivering en de daarbij behorende bijlagen. Uit de Motivering blijkt geenszins dat de toekomstige bewoners gebruik kunnen maken van de voorzieningen van de andere woongebouwen. Nu de Gendertoren ook een woonfunctie krijgt en geen maatschappelijke functie is het ook niet nodig dat de toekomstige bewoners gebruik maken van de restauratieve voorzieningen of van het medisch personeel

5

van de omliggende woongebouwen. Indiener van zienswijze heeft het standpunt ook niet onderbouwd met bewijsstukken. De speeltuin zal op de huidige plek plaats maken voor de Gendertoren, maar deze wordt binnen een geringe loopafstand in de buurt teruggeplaatst. Zie hiervoor de tekening die aan het einde van hoofdstuk 3 is gevoegd. 2.1.1.2 Parkeerplaatsen Er worden slechts 25 parkeerplaatsen aangelegd voor 160 woningen. Bovendien krijgen de nieuwe bewoners geen bezoekerspassen meer. Er zal een verkeerschaos ontstaan. 2.1.2.2 Weerlegging zienswijze parkeerplaatsen Voor de uitleg hoe het parkeren wordt opgelost wordt verwezen naar paragraaf 7.10.4 van de Motivering behorende bij het TAMomgevingsplan. Het aantal aan te leggen en te reserveren parkeerplaatsen vindt plaats conform hetgeen is bepaald in het gemeentelijke parkeerbeleid en daarmee kan het plan worden uitgevoerd.

2.2

Zienswijze Stichting vrienden van het Genderpark

2.2.1 Samenvatting zienswijze 2.2.1.1 Strijd met groenbeleidsplan Toevoeging van niet-groene voorzieningen is slechts mogelijk als sprake is van een zwaarwegend maatschappelijk belang. Er wordt hier gebouwd in structureel stadsgroen, terwijl geenszins wordt gemotiveerd dat sprake is van een zwaarwegend maatschappelijk belang. Tevens blijkt niet uit het plan waar het verlies van groen en de speelgelegenheid worden gecompenseerd. 2.2.2.1 Weerlegging zienswijze strijd groenbeleidsplan In paragraaf 7.11 van de Motivering, die bij het TAM-omgevingsplan is gevoegd, is uitgebreid uiteengezet dat aan het groenbeleidsplan wordt voldaan met deze ontwikkeling en eveneens aan de beleidsregel groen en water bij ruimtelijke ontwikkelingen. De uiteenzetting dat niet voldaan zou worden aan het gemeentelijke beleid is door indiener van de zienswijze niet onderbouwd weerlegd met nader onderzoek waaruit zou blijken dat hetgeen is uiteengezet in de Motivering niet deugdelijk zou zijn. De grote woningbouwopgave die Eindhoven heeft is alleen al voldoende om aangemerkt te worden als zwaarwegend maatschappelijk belang. De speelgelegenheid gaat niet verloren, maar wordt verplaatst naar een andere locatie op circa 100 meter loopafstand. Voor een impressie zie de tekening aan het einde van hoofdstuk 3 van deze nota.

6

2.2.1.2 Woontoren is geen maatschappelijke voorziening In het verleden is afgewogen dat ter plaatse een maatschappelijke voorziening mag komen van 50 meter hoog. De huidige bestemming ‘maatschappelijk uit te werken’ voorziet niet in wonen, aldus de omschrijving bij de bestemming evenals het begrip ‘maatschappelijke voorziening’. Het huidige gebruik als groen- en speelvoorziening past wel binnen de geldende bestemming ‘maatschappelijke voorziening’. 2.2.2.2 Weerlegging woontoren geen maatschappelijke voorziening Momenteel geldt ter plaatse inderdaad een maatschappelijke functie. Daar een woontoren niet past binnen de functie Maatschappelijk, is de wijziging van het omgevingsplan noodzakelijk. Bij een wijziging van het omgevingsplan dient gemotiveerd te worden dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Met het onderhavige TAM-omgevingsplan wordt hieraan voldaan door te onderbouwen dat een functie wonen op deze plek zeer geschikt is en tevens voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. 2.2.1.3 Strijd met vigerende omgevingsvisie ln de ETFAL rapportage (motivering) wordt deels verwezen naar de Omgevingsvisie 1.0 uit juni 2020 en niet naar de vigerende Omgevingsvisie uit november 2024.

Hiermee wordt niet getoetst aan een aantal belangrijke beleidspunten, zoals de uitgangspunten voor een toekomstbestendige stad met meer groen en ruimte voor sport en spel. 2.2.2.3 Weerlegging strijd met vigerende omgevingsvisie Per abuis is inderdaad een verouderde versie opgenomen van de omgevingsvisie. Echter er is wel getoetst aan de nieuwe omgevingsvisie. De betreffende paragraaf uit de Motivering zal worden aangepast naar de geldende omgevingsvisie uit 2024. De conclusie blijft echter dezelfde, namelijk dat met de ontwikkeling van de Gendertoren recht gedaan wordt aan de vigerende omgevingsvisie. 2.2.1.4 Geen gezonde leefomgeving met woontoren erbij ln de ETFAL rapportage wordt in paragraaf 7.22 inzake gezondheid gesteld dat het plan voorziet in de toevoeging van woningen in een gebied met reeds bovengemiddelde dichtheid binnen Eindhoven. ln het kader van een gezonde leefomgeving is voldoende openbaar groen en bomen essentieel. Wat juist pleit voor handhaving van de groenstructuur en dus niet het bouwen ten koste hiervan. Tevens wordt aangegeven dat de gemeente een nieuwe plek verzorgt voor de sport en speelgelegenheid. Hier is echter in dit plan nergens een locatie voor opgenomen. Met dit plan verdwijnt er dus per saldo een sport- en speellocatie in het park welke vaak wordt gebruikt. Ten aanzien van het aspect ontmoeten kan de 'park-as' ook worden aangelegd zonder de

7

realisatie van een woongebouw en het opofferen van dit gedeelte van het park. 2.2.2.4 Weerlegging zienswijze geen gezonde leefomgeving In paragraaf 7.22.2 wordt, naast het feit dat er in deze omgeving waar de Gendertoren is voorzien sprake is van een bovengemiddelde dichtheid, ook uitgelegd waarom desondanks toch sprake is van een gezonde leefomgeving en wat de raad daartoe heeft voorzien. Zo valt er het volgende te lezen: In dit plan is er aandacht besteed aan de kwaliteit van de buitenruimte en het inbedden van de toren in het parklandschap. De ligging aan de rand van het Genderpark draagt bij aan een gezond woonklimaat. Naast uitzicht op het groen is er voldoende verblijfskwaliteit in het park en zijn er speelplekken in de directe nabijheid. Bovendien biedt de binnentuin tussen de gebouwen ruimte voor ontmoeting, gestimuleerd door de grand-café functie in het woon-zorgcomplex Engelsbergen en de gezamenlijke huiskamer met terras. Het toevoegen van een gezamenlijke huiskamer en de juiste positionering ten opzichte van grandcafé functie in het woon-zorgcomplex Engelsbergen kan positief bijdragen aan sociale cohesie binnen het plangebied wat een positieve bijdrage aan de gezondheid van bewoners kan opleveren.

Zowel de aanleg van de park-as als het nader te bepalen sport- en spelveldje liggen op openbaar terrein en zullen, bij voorkeur in afstemming met de buurt, door de gemeente worden vormgegeven. Wanneer gerealiseerd draagt dit bij aan gezonde verstedelijking door recreatie en sociale interactie te stimuleren. En dat alles in een parkachtige omgeving!

Hiermee is voldoende onderbouwd dat de Gendertoren geen afbreuk doet aan een gezonde leefomgeving. De sport- en speellocatie wordt niet opgeofferd, maar deze wordt op een geringe loopafstand van circa 100 meter geplaatst. Door de enorme groei die Eindhoven doormaakt zijn veel extra woningen nodig. Daarnaast neemt het aantal eenpersoonshuishoudens toe, hetgeen ook zorgt van een extra behoefte aan kleinere woningen. De ruimte in Eindhoven is beperkt en een grote woningbouwopgave in een stad als Eindhoven kan enkel plaatsvinden middels verdichting. Door het toevoegen van groen conform de beleidsregel ‘groen en water bij ruimtelijke ontwikkelingen’ wordt aan de verdichting tegemoetgekomen met de aanleg van 8m2 groen per woning en voldoende waterberging. Indiener heeft niet met rapporten onderbouwd dat het standpunt zoals vermeld in de Motivering onvoldoende recht zou doen aan een gezonde leefomgeving. 2.2.1.5 Het plan voldoet niet aan de uitwerkingsplicht In de uitwerkingsplicht staat dat de herinrichting een opener en transparanter karakter krijgt in relatie tot het park. Door een woontoren

8

te ontwikkelen van 53 meter hoog is het onmogelijk om het terrein een opener en transparanter karakter te geven. 2.2.2.5 Weerlegging zienswijze plan voldoet niet aan uitwerkingsplicht Vanwege de grote woningbouwopgave waar Eindhoven voor staat is juist gekozen voor reguliere woningbouw op deze plek en niet voor een maatschappelijke functie waarbij voldaan moet worden aan de uitwerkingsregels, zoals genoemd in het bestemmingsplan ‘Strijp, Gestel en Stratum binnen de Ring en Bloemenbuurt-Zuid 2020, dat nu onderdeel uitmaakt van het omgevingsplan Eindhoven. De raad heeft de vrijheid om vigerende plannen te wijzigen middels het vaststellen van een nieuw gewijzigd omgevingsplan. Daartoe is de bij het TAMomgevingsplan behorende Motivering opgesteld die moet voldoen aan een evenwichtige verdeling van functies aan locaties en waarin uiteengezet is dat een reguliere woonfunctie op deze plek gerealiseerd kan worden in plaats van te voldoen aan de uitwerkingsregels bij de maatschappelijke functie. 2.2.1.6 Strijd met provinciale instructieregels Er is geen sprake van een duurzame stedelijke ontwikkeling en daarmee is er strijd met de provinciale instructieregels. Er is immers geen sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. Er is geen sprake van een bouwvlak, enkel van een uit te werken bestemming.

Er zou extra openbaar groen worden aangebracht, maar met het beoogde plan verdwijnt structureel stadsgroen. Daarnaast verdwijnt een speelplaats. De woontoren ligt op 400 meter van een OV-halte. Gelet op het STOMP-principe (stappen, trappen, OV, MAAS, privéauto) zou een optopping van bestaande gebouwen meer voor de hand liggen dan een woontoren te bouwen in het groen. 2.2.2.6 Weerlegging zienswijze strijd met provinciale instructieregels In paragraaf 6.2.2 van de Motivering is uitgebreid uiteengezet waarom wel voldaan wordt aan de provinciale instructieregels en meer in het bijzonder aan de verplichting tot zorgvuldig ruimtegebruik. Er is immers sprake van een verantwoorde verdichting binnen bestaand stedelijk gebied op een bestaand bouwperceel dat nog niet permanent is ingevuld. Daarbij worden 92 appartementen gerealiseerd waarvan het overgrote merendeel in de sociale huursector. Ook worden de woningen toegevoegd door op een verantwoorde wijze de hoogte in te bouwen, zonder onevenredig afbreuk te doen aan de omgeving. De uit te werken bestemming maakt al mogelijk een woontoren op te richten, alleen met een maatschappelijk woondoel. Daar de Gendertoren een reguliere woonfunctie krijgt is een wijziging van het omgevingsplan noodzakelijk. Conform de beleidsregel groen en water bij ruimtelijke ontwikkelingen wordt per woning 8m2 groen aangelegd, hetgeen ervoor zorgt dat per

9

saldo geen groen verdwijnt. De speelplaats verdwijnt niet, maar wordt verplaatst naar een plaats op korte loopafstand van de Gendertoren. De raad heeft gekozen voor een woontoren en niet voor optopping in dit geval en dit ook met stedenbouwkundige argumenten onderbouwd. Dat tevens een andere oplossing mogelijk zou zijn om hetzelfde aantal woningen te realiseren, maakt niet dat de ontwikkeling van de Gendertoren geen goede invulling van het gebied maakt en geen recht zou doen aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

2.3

Zienswijze bewoner Maria van Bourgondiëlaan

2.3.1 Samenvatting en weerlegging zienswijze 2.3.1.1 Gebrekkige participatie De plannen voor een woontoren van maximaal 50 meter hoogte met 93 woningen zijn pas in februari 2025 aan bewoners gepresenteerd. Voorafgaande informatie of participatie heeft niet plaatsgevonden. De tijdens deze bijeenkomst breed geuite bezwaren en negatieve reacties zijn niet of nauwelijks terug te vinden in de stukken die ter inzage zijn gelegd. 2.3.2.1 Weerlegging zienswijze participatie De komst van de Gendertoren is in 2009 al besproken met de omwonenden, maar destijds is de bouw van de toren en de wijziging van het bestemmingsplan niet doorgegaan. In 2025 is de participatie hervat gezien de grote woningbouwopgave waar Eindhoven voor staat. Bovendien ligt op deze plek al een uit te werken bestemming en mag er dus onder voorwaarden gebouwd worden. Om de reden dat er een maatschappelijke bestemming op ligt en de Gendertoren een woontoren wordt met reguliere woningen moest het plan worden herzien en is het onderhavige TAM-omgevingsplan tot stand gekomen. Uit paragraaf 5.3 van de Motivering blijkt hoe de participatie heeft plaatsgevonden. Daarnaast is ook het participatieverslag als bijlage 2 bij de Motivering gevoegd waaruit het hele participatietraject blijkt.

Er zijn in twee rondes voor het ter visie leggen van het ontwerpplan participatiemomenten geweest in de vorm van inloopbijeenkomsten, een website en een digitale nieuwsbrief. Na het ter visie leggen van het ontwerpplan is wederom een inloopavond georganiseerd. Bovenal geldt dat participatie weliswaar moet plaatsvinden, maar wel vormvrij is. Het resultaat van het participatietraject hoeft niet als uitkomst te hebben dat iedereen het met de plannen eens is. Het gaat er vooral om dat mensen naar behoren geïnformeerd worden. Tot slot was al een toren toegestaan op de betreffende plek en is een woontoren in een hoog stedelijke omgeving als Eindhoven en met een groeiambitie en een woningopgave als Eindhoven heeft ook redelijkerwijs te verwachten.

10

2.3.1.2 Onvoldoende gemotiveerde locatiekeuze en functiewijziging Volgens het vigerende bestemmingsplan geldt ter plaatse de bestemming ‘maatschappelijk, uit te werken’ en hieronder valt niet regulier wonen. De aanwezige maatschappelijke voorzieningen zijn niet beschikbaar voor de nieuwe bewoners. Essentiële stedenbouwkundige uitwerkingen zoals situering, massa- en schaalonderzoek evenals windonderzoek en bezonningsonderzoek hebben niet plaatsgevonden. 2.3.2.2 Weerlegging zienswijze locatiekeuzen en functiewijziging Juist vanwege het feit dat ter plaatse van de komst van de Gendertoren een maatschappelijk, uit te werken bestemming geldt is dit TAMomgevingsplan opgesteld. De Gendertoren is bedoeld voor reguliere woonunits en de bewoners leggen dan ook geen beslag op de maatschappelijke voorzieningen van het nabijgelegen zorgappartementencomplex. Uit de Motivering blijkt dat alle punten om te komen tot de conclusie dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties 2.3.1.3 Wijziging bestemming Maatschappelijk Regulier wonen is geen beschermd wonen of verzorgd wonen in de zin van de planregels. In de stukken die ter inzage zijn gelegd ontbreekt een deugdelijke motivering van deze functiewijziging. Een deugdelijke motivering ontbreekt waarom juist deze locatie moet worden gewijzigd naar regulier wonen.

Er is geen afweging gemaakt van alternatieve locaties voor deze reguliere woningbouw. Waarom moeten de belangen van kwetsbare ouderen wijken voor de realisatie van reguliere woningen? 2.3.2.3 Weerlegging zienswijze bestemming Maatschappelijk Het TAM-omgevingsplan motiveert wel degelijk waarom op de plek waar de bestemming ‘Maatschappelijk, uit te werken’ een reguliere woonfunctie passend is. Daartoe is de Motivering met bijlagen opgesteld. De belangen van de kwetsbare ouderen worden niet aangetast, want hun zorgappartementencomplex blijft bestaan met alle voorzieningen die daarbij horen. Er wordt alleen een woontoren toegevoegd en omdat er een overgrote vraag is naar reguliere woningen, is ervoor gekozen om op deze plek een woontoren te bouwen met reguliere woningen. Van alternatieve locaties die beter geschikt zijn überhaupt geen voorstellen gedaan door indiener en zeker geen alternatieve locaties waarvan op voorhand duidelijk was dat met verwezenlijking daarvan een gelijkwaardig resultaat met aanmerkelijk minder bezwaren kan worden bereikt. Eindhoven heeft bovendien een dergelijk grote woningbouwopgave in die zin dat er 40.000 woningen moeten worden toegevoegd in een ruimte die zeer beperkt is, zodat hieraan enkel middels verdichting aan tegemoet gekomen kan worden.

11

2.3.1.4 Strijd met zorgvuldigheidsbeginsel en motiveringsbeginsel Essentiële bouwkeuzes zoals de precieze situering van het bouwvolume in relatie tot het aangrenzende zorgcomplex, de massa en schaal in relatie tot de omgeving, gevolgen van windhinder en bezonning voor de kwetsbare bewoners van Parc Gender, de gevolgen voor het woon- en leefklimaat van de aangrenzende percelen zijn niet onderzocht en afgewogen. Het besluit is daarmee in strijd met een zorgvuldige voorbereiding en met het vereiste van een deugdelijke motivering. 2.3.2.4 Weerlegging zienswijze beginselen behoorlijk bestuur Met het mede in ogenschouw nemen van het feit dat ter plaatse al een woontoren gebouwd kon worden met een maatschappelijke functie en in het onderhavige TAM-omgevingsplan uitgebreid is gemotiveerd en onderbouwd dat een reguliere woonfunctie goed passend is, waarbij getoetst is aan alle vereiste beleidsaspecten, waaronder bezonning, windhinder, kan enkel de conclusie worden getrokken dat het plan conform het zorgvuldigheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel tot stand is gekomen. 2.3.1.5 Geen ladderonderbouwing Stukken bevatten geen deugdelijke beschrijving van de actuele behoefte, geen motivering waarom deze ontwikkeling juist op deze locatie noodzakelijk is.

2.3.2.5 Weerlegging zienswijze ladderonderbouwing De Motivering bevat in paragraaf 7.1 een onderbouwing van de zogenoemde ‘ladder voor duurzame verstedelijking’. De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (afgekort en hierna: Bkl) regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Op deze plek volstaat de conclusie dat sprake is van een duurzame ontwikkeling. Er is immers sprake van de realisatie van nieuwbouw binnen bestaand stedelijk gebied, waarbij aandacht is voor duurzaam ontwikkelen, groen en klimaatadaptatie en die aansluit op de woningbehoeften. Een stedelijke ontwikkeling is de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening die voldoende substantieel is. De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet dan worden of er een nieuw of groter beslag op de ruimte is. Dus of het ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan het geldende omgevingsplan toestaat. Dit gaat over bestaande

12

bebouwing. En ook over de bebouwing die nog kan worden gebouwd volgens het omgevingsplan, mits hiervoor de Ladder is toegepast. Inclusief verleende omgevingsvergunningen voor een omgevingsplanactiviteit waarbij is afgeweken van het omgevingsplan. Het gaat dus om een stedelijke ontwikkeling die een nieuw of groter planologisch beslag legt op de ruimte. Voor een woningbouwlocatie volgt uit jurisprudentie dat vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. De ladder is voorts alleen van toepassing op een plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Of dat hier aan de orde is, is nog maar de vraag gezien het feit dat reeds middels uitwerkingsregels een toren gebouwd kon worden van dezelfde omvang maar met een maatschappelijke functie. Initiatiefnemer is voornemens om 92 reguliere appartementen te realiseren. Dit betekent dat er -enkel afgaande op het aantal en de ondergrens van 12 woningen in de jurisprudentie van de Afdelingsprake is van een stedelijke ontwikkeling in de zin van het Bkl. Een beschrijving van de behoefte is in het kader van het Bkl benodigd. De behoefte aan woningen is aanwezig gezien de enorme toegenomen druk op de woningmarkt in de gemeente Eindhoven. Het aanbod van woningen is beperkt, terwijl de groep woningzoekenden aanzienlijk groter is geworden.

Daarbij komt dat het aantal huishoudens groeit en het gedeelte eenpersoonshuishoudens fors toeneemt. Nog steeds zoekt het overgrote deel van de woningzoekenden een permanente, zelfstandige woning. Tegelijkertijd is sprake van een grote mate van vergrijzing. Het programma van de Gendertoren is grotendeels sociaal en richt zich op één- á tweepersoonshuishoudens. Met het oog op het bestaande programma aangrenzend aan de planlocatie met welzijn, zorg en wonen voor ouderen, focust Wooninc. zich met name op de senior als toekomstige bewoner van de Gendertoren. Daarmee wordt volledig aangesloten op de behoefte op de woningmarkt. Voor zover de te ontwikkelen woningen binnen bestaand stedelijk gebied liggen, behoeft de locatie niet gemotiveerd te worden in het kader van de ladder. Dat hier sprake is van bestaand stedelijk gebied lijdt geen twijfel. 2.3.1.6 Onvoldoende transparantie over bouwhoogte De toren krijgt een hoogte van 53 meter, terwijl in alle stukken wordt uitgegaan van een maximale bouwhoogte van 50 meter. Deze 3 meter is een gevolg van een eis van de Adviescommissie Omgevingskwaliteit tot het aanbrengen van een plint tot 3 meter op de begane grond, terwijl dit in de planstukken niet aan de orde komt.

De verhoging van de bouw heeft gevolgen voor onder andere schaduw, windhinder, schaal en massa in relatie tot het Genderpark en de reeds zeer beperkte afstand tot bestaande woongebouwen. Daarmee betreft dit een wezenlijke planwijziging.

13

2.3.2.6 Weerlegging zienswijze transparantie en bouwhoogte De wijziging van de maatschappelijke functie naar een reguliere woonfunctie is een wezenlijke wijziging en daarom is dit TAMomgevingsplan opgesteld. Van ontwerpplan naar vastgesteld plan mogen enkel wijzigingen van ondergeschikte aard plaatsvinden, wil geen sprake zijn van een wezenlijk ander plan. Dat is bij het onderhavige TAM-omgevingsplan niet aan de orde. De maximum bouwhoogte is 50 meter, gemeten vanaf het peil en mag met 1m worden overschreden ten behoeve van het verhogen van de gevel van een gebouw. Daarnaast tellen ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, liftopbouwen, installatieruimten en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen niet mee bij de maximum bouwhoogte. 2.3.1.7 Strijd met parkeerregels De parkeerberekening gaat uit van de verkeerde parkeernormen. Er is namelijk gerekend met de normen van het centrum en niet met de normen van de schilwijk. Daardoor is er een tekort van 13 parkeerplaatsen voor deze ontwikkeling. Gehanteerd is namelijk 0,8/ 0,5/ 0,6 voor het type woningen dat beoogd is, terwijl schilwijknormen 0,9/0,6/0,7 zijn volgens indiener. Daarnaast worden twee verschillende afstanden gehanteerd voor de HOV-correctie van 25%. De parkeerberekening gaat uit van 381m en het TAM-omgevingsplan gaat uit van 349m.

Dit verschil geeft aan dat de berekening niet zorgvuldig is geschied. Verder is er jurisprudentie van de rechtbank Noord-Nederland en ook van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State dat er geen lagere parkeernorm voor senioren mag worden gehanteerd, tenzij sprake is van daadwerkelijk ‘minder mobiele senioren’, hetgeen niet is onderbouwd en de woningen juist bedoeld zijn voor fitte 55-plussers. Ook een lager autobezit hanteren kan alleen als dit is onderbouwd. De parkeerdruk van 90% voor opvang parkeerplaatsen in het openbaar gebied zal overschreden worden hierdoor. 2.3.2.7 Weerlegging zienswijze parkeerregels De Gendertoren is gepland in ‘schilwijk’ en daarmee is ook de parkeerbehoefte berekend zo blijkt uit de Motivering in paragraaf 7.10 en uit bijlagen 9 en 10 behorende bij de Motivering. De norm die gehanteerd is, is ook juist daar de bezoekersplaatsen separaat in de berekening zijn meegenomen van bijlage 9. De bezoekersnorm van 0,1 moet dus opgeteld worden bij de parkeernorm behorende bij het type appartement, waardoor de parkeernorm 0,1 hoger uitkomt. Verwezen wordt naar bijlage 9 bij de Motivering. De berekening is juist uitgevoerd. De HOV-correctie dient verplicht te worden toegepast indien de

14

betreffende locatie binnen een afstand van 400m van de HOV-halte ligt. Dat is hier het geval. Dat er een verschil is van 32 meter op twee plaatsen in de Motivering, te weten 381 respectievelijk 349 meter komt door de plek van waaruit binnen het plangebied gemeten wordt. Beide afstanden vallen onder de grens van 400m waardoor de HOV-correctie terecht is toegepast. De norm voor het meten van de parkeerdruk is conform het gemeentelijke beleid en daarbij heeft bureau Goudappel nog een parkeeronderzoek gedaan naar de parkeerdruk in de omgeving, of deze beneden de 90% blijft zoals in het gemeentelijke parkeerbeleid is vermeld. Nergens in de Motivering of in de bijbehorende bijlagen wordt gesproken van een lagere parkeernorm voor senioren. Hier wordt dan ook geenszins van uit gegaan. 2.3.1.8 Onrechtmatige functiewijziging via TAM-omgevingsplan Het wijzigen van de bestemming via een TAM-omgevingsplan zonder dit voor te leggen aan de gemeenteraad is in strijd met een transparant en democratisch karakter van de planologische besluitvorming en duidt op een oneigenlijk gebruik van het TAM-instrument. 2.3.2.8 Weerlegging zienswijze functiewijziging TAM-omgevingsplan Juist vanwege het feit dat het al dan niet vaststellen van een TAMomgevingsplan een bevoegdheid van de raad is, wordt dit plan ter vaststelling aangeboden aan de raad.

Een TAM-omgevingsplan is vergelijkbaar met een bestemmingsplan dat ook aan de raad ter vaststelling werd aangeboden. Het is in het leven geroepen doordat de techniek van het Digitale stelsel omgevingswet (afgekort DSO) nog niet goed functioneerde bij invoering van de Omgevingswet en daarmee is het een tussenvorm. Hierbij werd de techniek gebruikt van de bestemmingsplannen, maar de wetgeving zoals die geldt ten tijde van de Omgevingswet. Het is daarmee een volkomen rechtmatig instrument. 2.3.1.9 Verdwijnen van maatschappelijke voorzieningen Het door bewoners van de omliggende wijk veelgebruikte speeltuintje moet verdwijnen voor de Gendertoren. Er wordt geen alternatief geboden waar het nu gerealiseerd zal worden. Het speeltuintje kwalificeert als maatschappelijke voorziening en het verdwijnen daarvan is in strijd met de geldende bestemming en met een zorgvuldige afweging. 2.3.2.9 Weerlegging zienswijze maatschappelijke voorzieningen De speelvoorziening zal op de huidige plek weggehaald worden ten behoeve van de komst van de Gendertoren, maar deze wordt op korte loopafstand teruggeplaatst. De speelvoorziening verdwijnt dus niet.

15

2.3.2.0 Ondeugdelijke vormvrije m.e.r.-beoordeling Volgens het TAM-omgevingsplan bevindt zich ter plaatse van de ontwikkeling een sterke bodemverontreiniging. Desondanks is geoordeeld dat er geen milieueffectrapport nodig is. Deze conclusie is ontoereikend gemotiveerd vanwege de omvang en hoogte, de noodzakelijke bodemingrepen, de langdurige bouwperiode en de aanwezigheid van kwetsbare bewoners van het zorgcomplex. 2.3.3.0 Weerlegging zienswijze m.e.r. In de Motivering is toegelicht in paragraaf 7.2. waarom volstaan kan worden met een vormvrije m.e.r.-beoordeling en dit is onderbouwd via bijlage 3 bij de Motivering. Over de bodemverontreiniging wordt onder andere het volgende geschreven: Er dienen in het kader van de nieuwbouw maatregelen getroffen te worden om blootstelling aan de aanwezige bodemverontreiniging te voorkomen. Dit kan door de bodemverontreiniging weg te nemen door de grond te ontgraven en af te voeren naar een erkende verwerkingslocatie of door het wegnemen van de contactmogelijkheden door het aanbrengen van een afdeklaag (verhardingslaag of schone grond) op de verontreinigde bodemlaag.

Daarnaast zijn in de regels voorwaarden opgenomen waaraan voldaan moet worden voordat de woningen in gebruik kunnen worden genomen. Hiermee is het aspect bodem voldoende zeker gesteld. Indiener heeft niet met een nader onderzoek aangetoond dat de in de regels opgenomen maatregel niet volstaat. 2.3.2.1 Archeologie genegeerd Uit het drie jaar geleden uitgevoerde archeologisch onderzoek kwam naar voren dat ‘vervolgonderzoek’ noodzakelijk was. Het ontbreken van een nadere archeologische onderbouwing is in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel en de wettelijke bescherming van archeologische waarden. 2.3.3.1 Weerlegging zienswijze archeologie Naast het rapport dat in 2023 is uitgevoerd en als bijlage 17 bij de Motivering is gevoegd heeft ook in het najaar van 2025 een booronderzoek plaatsgevonden waarvan het rapport is bijgevoegd als bijlage 18. Daarnaast staan er nog voorwaarden in de regels waaraan voldaan moet worden. De archeologische onderbouwing is derhalve niet in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel opgesteld. 2.3.2.2 Onzorgvuldige dossieropbouw en misleiding Indiener is onjuist geïnformeerd over het moment van openbaarwording van de stukken en is van mening dat de ter inzage gelegde stukken

16

chaotisch geordend en onoverzichtelijk zijn. Dit is in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel en het vertrouwensbeginsel. 2.3.3.2 Weerlegging zienswijze dossieropbouw Het moment van openbaarwording en dus de start van de juridische procedure voor het totstandkomen van de wijziging van de functie Maatschappelijk naar Wonen is geweest op het moment dat het ontwerp TAM-omgevingsplan ter inzage is gelegd. Deze terinzagelegging is conform wet- en regelgeving bekendgemaakt in het Gemeenteblad en het TAM-omgevingsplan is voorzien van alle benodigde onderbouwingen en onderzoeken. Bovendien heeft nog een informatieavond plaatsgevonden in de periode van terinzagelegging. Het standpunt van indiener dat deze onjuist geïnformeerd zou zijn wordt derhalve niet gedeeld. 2.3.2.3 Vooringenomenheid door voortijdige subsidieverstrekking De subsidieverstrekking van €7.500 per woning, in totaal €690.000 is voorbarig nu de omgevingsvergunning nog niet is verleend en belanghebbenden nog gebruik kunnen maken van hun rechtsmiddelen. Dit is in strijd met het fairplay-beginsel en van een open en zorgvuldige besluitvorming. 2.3.3.3 Weerlegging zienswijze subsidieverstrekking De subsidieverstrekking staat los van dit TAM-omgevingsplan en kent een eigen procedure.

Wellicht ten overvloede geldt bij dit TAMomgevingsplan dat het gecoördineerd wordt met de omgevingsvergunning zodat deze twee gelijk lopen in de juridische procedure en er ook slechts eenmalig rechtsmiddelen kunnen worden aangewend tegen ofwel het TAM-omgevingsplan, ofwel tegen de na vaststelling van dit TAM-omgevingsplan te verlenen omgevingsvergunning, ofwel tegen beide. 2.3.2.4 Conclusie en verzoek De ontwerpbesluiten berusten op een ondeugdelijke planologische grondslag, zijn onvoldoende zorgvuldig voorbereid en leiden tot een onevenredige aantasting van het woon-, leef- en zorgklimaat van een kwetsbare bewonersgroep. Verzocht wordt derhalve de ontwerpbesluiten niet vast te stellen en te voorzien in een zorgvuldige heroverweging met naleving van de planregels, wettelijke vereisten en een reële participatie. 2.3.3.4 Weerlegging zienswijze conclusie De ontwerpbesluiten zijn conform wet- en regelgeving voorbereid en leiden weliswaar tot enige invloed in de woon- en leefsfeer van de indiener van zienswijzen en van andere omwonenden, maar geen

17

sprake is van een onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat. Het betreft hier immers een hoogstedelijke omgeving waar met de bevolkingsgroei van Eindhoven verdichting van bebouwing een logischerwijs gevolg is.

2.4

Zienswijze Wijkvereniging Vonderkwartier

2.4.1 Samenvatting zienswijze Als wijkvereniging betreuren we het dat een stuk groen verloren gaat door de komst van de Gendertoren en de Gendertoren een precedent zou kunnen vormen voor nog meer torens aan de rand van het park. De enorme hoogte van de Gendertoren van 53 meter afwijkt van de rest van de omgeving. De Gendertoren geen maatschappelijke functie heeft zoals vereist in het vigerende bestemmingsplan. Het speeltuintje dat er al meer dan 35 jaar staat verwijderd wordt en de basisschool de Troubadour een groot deel van het jaar in de schaduw zal komen te liggen. 2.4.2 Weerlegging zienswijze Door de komst van de Gendertoren gaat geen groen verloren, omdat dit gecompenseerd wordt middels het aanleggen van 8m2 groen per woning conform het gemeentelijke beleid. Of de Gendertoren een precedent vormt voor nog meer torens is een aspect dat buiten deze procedure om gaat. Vanwege de grote woningbouwopgave waar Eindhoven voor staat is het heel goed mogelijk dat er op meerdere plekken in de stad woontorens zullen verrijzen. De bouwhoogte echter kan geen verrassing zijn nu conform de huidige Maatschappelijke uit te werken bestemming ook al een toren van 50 meter gebouwd mag worden. Het speeltuintje wordt alleen maar verplaatst en zal niet verdwijnen. En basisschool De Troubadour kan zelf opkomen voor haar belangen, maar heeft geen zienswijze ingediend.

Daarbij komt dat een bezonningsonderzoek heeft plaatsgevonden waarbij gebleken is dat de gevolgen voor de bezonning na de komst van de Gendertoren nog steeds voldoen aan het gemeentelijke beleid.

18

3. Conclusie De zienswijzen zoals in het voorgaande samengevat en weerlegd leiden enkel tot een tekstuele aanpassing in de Motivering. Per abuis is in paragraaf 6.3 een verouderde versie van de omgevingsvisie opgenomen en deze zal worden vervangen door een omschrijving van de huidige omgevingsvisie. De speeltuin zal worden verplaatst naar een locatie op een loopafstand van circa 100 meter van de huidige plek, waar de Gendertoren is voorzien. Hieronder is het beeldend weergegeven.

19