Bijlage 1 - Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen

Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen TAM-omgevingsplan ‘Emmasingelkwadrant (Bouwblok C)’

Gemeente Eindhoven Ruimtelijk Beleid en Ontwikkeling – Omgevingsrecht 9 april 2026

1 Inleiding Deze nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen hoort bij het TAMomgevingsplan ‘Emmasingelkwadrant (Bouwblok C)’. Het ontwerp TAMomgevingsplan ‘Emmasingelkwadrant (Bouwblok C)’ heeft van donderdag 18 december 2025 tot en met woensdag 28 januari 2026 ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is iedereen in de gelegenheid gesteld om digitaal, schriftelijk of mondeling een zienswijze ten aanzien van het ontwerp TAM-omgevingsplan kenbaar te maken. Kennisgeving van de terinzagelegging en de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen is in het Gemeenteblad van 18 december 2025 gepubliceerd. Er is kennisgegeven van de mogelijkheid om een digitale versie van het ontwerp TAM-omgevingsplan te raadplegen via de landelijke website: https://resolver.omgevingswet.overheid.nl/viewer/document?documentId =NL.IMRO.0772.022BouwblokC-0201 en TAM-omgevingsplan Emmasingelkwadrant (Bouwblok C) - Regels op de kaart Omgevingsloket Naar aanleiding van de terinzagelegging is 1 zienswijze ontvangen. De zienswijze is in hoofdstuk 2 van deze nota van een gemeentelijk standpunt voorzien. Verder zijn ambtshalve wijzigingen doorgevoerd. Deze zijn in hoofdstuk 3 opgenomen. In deze nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen is de zienswijze opgenomen en samengevat. De samenvatting heeft uitsluitend tot doel om de leesbaarheid van deze nota te vergroten.

Bij de beoordeling van de zienswijze is de volledige brief met bijlagen, zoals deze bij de gemeente zijn binnengekomen, betrokken.

2 Zienswijzen Ten aanzien van het ontwerp TAM-omgevingsplan ‘Emmasingelkwadrant (Bouwblok C)’ is 1 zienswijze ontvangen. Deze zienswijze is buiten de termijn ingediend en daarmee formeel nietontvankelijk. Wel is de zienswijze bij de verdere planvorming betrokken. Hieronder wordt een samenvatting van de zienswijze weergegeven en wordt deze voorzien van een gemeentelijk standpunt. In verband met de privacy zijn de naam- en adresgegevens van de indiener van de zienswijze in een aparte bijlage opgenomen. Deze bijlage is niet digitaal beschikbaar, maar wel analoog. Ten aanzien van het ontwerpbestemmingsplan is een zienswijze kenbaar gemaakt door: -

2.1.

Omwonende 1, Lichtstraat te Eindhoven, ontvangen op 1 februari 2026.

Omwonende 1

Monumentale bomen: kap planologisch vastgelegd zonder afweging Binnen het plangebied bevinden zich drie monumentale bomen en één waardevolle boom. Vaststaat dat het in dit omgevingsplan mogelijk gemaakte bouwvolume alleen gerealiseerd kan worden door kap van deze bomen. Die kap is daarmee geen latere uitvoeringskwestie, maar een direct en voorzienbaar gevolg van het planologische besluit. Het omgevingsplan bevat geen expliciete afweging van het belang van behoud van deze monumentale bomen. Ook in de m.e.r wordt geen inhoudelijke afweging gemaakt van het verdwijnen van deze monumentale bomen. De m.e.r. gaat niet in op de gevolgen hiervan voor microklimaat, hittestress en leefomgeving, terwijl juist volwassen bomen hierin een aantoonbare en niet vervangbare rol vervullen. Gemeentelijk standpunt Mede naar aanleiding van deze zienswijze zijn gesprekken gevoerd met initiatiefnemer en bomenexperts. Het blijkt mogelijk te zijn om de drie bedoelde bomen te verplaatsen. De haagbeuk zal daarbij in de huidige vorm worden verplaatst en de andere twee bomen zullen eerst worden teruggesnoeid voordat ze worden verplaatst naar het aangrenzende Victoriapark. Hoewel voor uitvoering van het beoogde plan de bedoelde bomen niet op de huidige locatie kunnen blijven staan, was dat met de voorgaande planologische situatie (bestemmingsplan “Emmasingelkwadrant –

Fellenoord 2013”, thans het tijdelijk deel van Omgevingsplan Gemeente Eindhoven) ook niet gegarandeerd. De bomen staan in dat plan in de kantoorfunctie/kantoorbestemming en staan weliswaar buiten het bouwvlak, maar ook daar mag gebouwd worden. In de huidige situatie is er dus ook geen planologische garantie dat de bomen gehandhaafd blijven. De plan-m.e.r.-beoordeling betreft een toets om na te gaan of sprake is van een plan met grote milieugevolgen. Een eventuele kap heeft geen significante nadelige gevolgen voor het milieu of de Natura2000gebieden, waardoor dit buiten beschouwing kan worden gelaten.

Bomen Effect Analyse bevestigt dat kap een ontwerpkeuze is Uit de Bomen Effect Analyse blijkt dat de monumentale bomen (boom 2 en 3) en de grote zilveresdoorn (boom 4) een lange levensverwachting hebben. Eventuele gebreken zijn beheersbaar door regulier onderhoud. De BEA concludeert dat deze bomen “niet duurzaam te behouden zijn” uitsluitend, omdat zij binnen de gekozen bouwcontouren liggen. Daarbij wordt expliciet vermeld dat behoud mogelijk zou zijn bij ontwerpwijzigingen. De BEA onderbouwt daarmee geen noodzaak tot kap, maar laat juist zien dat kap het gevolg is van de gekozen bouwmassa en positionering. Gemeentelijk standpunt Het is correct dat er keuzes moeten worden gemaakt bij stedelijke ontwikkelingen. Voor Bouwveld C geldt dat het bouwvlak is gepositioneerd binnen de kaders van de door de raad vastgestelde visie uit 2016 voor het Emmasingelkwadrant. Op basis van de vastgestelde ontwikkelvisie met stedenbouwkundig basismodel zijn tussen de gemeente en initiatiefnemer basisafspraken gemaakt over de ontwikkeling van bouwveld C. Daarbij is bewust gezocht naar een balans tussen verschillende belangen: een kwalitatief hoogwaardige leefomgeving waar mensen willen wonen en verblijven en maximaal bouwvolume creëren, waardoor er voor de ontwikkelaars en de woningcorporatie gezonde businesscases gerealiseerd konden worden.

Daarnaast is ingezet op maximaal vergroenen, waarbij de positionering van de bouwvolumes niet ten koste gaat van de groeiruimte voor het nieuw aan te leggen park en het naar boven halen van de Gender. Naast het bouwveld wordt een kwalitatief hoogwaardig park aangelegd. Dit Victoriapark is ook expliciet benoemd als ‘sunspot’ in de binnenstad (als onderdeel van ons stedelijk Bezonningsbeleid). Verschuiven of anders invullen van het bouwvlak (bijvoorbeeld door hoger te bouwen) om ruimte te creëren voor het behoud van de drie bomen op de huidige locatie zou betekenen dat het park aanzienlijk donkerder en winderiger

wordt, wat ten koste gaat van de groei- en gebruikskwaliteit van Victoriapark. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit alternatief dan ook als niet aanvaardbaar beschouwd. De bouwvolumes zijn bovendien zo gepositioneerd dat zij voldoen aan de wet- en regelgeving, onder andere ten aanzien van lichtinval en privacy. Zo is bijvoorbeeld een gevelafstand van 20 meter verplicht en zijn bouwveld B en C daarom bewust in een “U-vorm” ontworpen. Strijd met gemeentelijk beleid In de toelichting bij de gemeentelijke Verordening bomen wordt een duidelijk onderscheid gemaakt tussen monumentale en waardevolle bomen. Voor monumentale bomen wordt aangegeven dat kap slechts aanvaardbaar is bij een zwaarwegend maatschappelijk belang, waarbij als voorbeeld expliciet de aanleg van infrastructurele werken, zoals een weg, wordt genoemd. Voor waardevolle (maar niet-monumentale) bomen wordt daarentegen expliciet vermeld dat woningbouw kan worden aangemerkt als een maatschappelijk belang dat kap kan rechtvaardigen. Hieruit volgt dat de gemeente zelf woningbouw niet gelijkstelt aan een zwaarwegend maatschappelijk belang dat kap van monumentale bomen rechtvaardigt.

Als in dit plan toch wordt gekozen om monumentale bomen te laten wijken voor woningbouw, rust op de raad een verzwaarde motiveringsplicht om te onderbouwen waarom in dit specifieke geval van dit uitgangspunt wordt afgeweken en waarom geen redelijk alternatief met behoud van deze bomen mogelijk is. Een dergelijke motivering ontbreekt, waardoor het in strijd is met het eigen gemeentelijk beschermingsregime. Gemeentelijk standpunt Zoals aangegeven is inmiddels gebleken dat de bomen behouden kunnen blijven op een alternatieve locatie in het Victoriapark, waardoor er van de genoemde strijd met het beleid geen sprake kan zijn (er worden immers geen bomen gekapt).

Negatief advies Trefpunt Groen Eindhoven niet weerlegd Trefpunt Groen Eindhoven heeft gemotiveerd negatief geadviseerd over de kap van de monumentale bomen en aangegeven dat behoud niet op voorhand kan worden uitgesloten. Het omgevingsplan gaat niet inhoudelijk in op dit advies en onderzoekt geen alternatieven. Door dit advies niet inhoudelijk te weerleggen, is onvoldoende onderbouwd dat kap van monumentale bomen noodzakelijk is.

Gemeentelijk standpunt De afgelopen tijd is aanvullend onderzoek verricht door TerraNostra en de Nationale Bomenbank. Tevens zijn extra gesprekken gevoerd met Trefpunt Groen Eindhoven en heeft er een expertmeeting op locatie plaatsgevonden. Doel van dit proces was te achterhalen of verplaatsing van alle drie de bomen toch nog mogelijk is met behoud van de ecologische waarde. Op basis van dit onderzoek is geconcludeerd dat alle drie de bomen verplaatst kunnen worden met de volgende uitgangspunten:  De haagbeuk kan in volledige omvang worden verplant.  De twee zilveresdoorns kunnen worden teruggesnoeid en vervolgens worden verplaatst. De verplaatsing is erop gericht de ecologische waarde te behouden en duurzame doorgroei op de nieuwe plek te faciliteren.

Klimaatadaptatie, hittestress en gezonde leefomgeving onvoldoende meegewogen Uit de Quickscan Gezonde Leefomgeving blijkt dat het plangebied zeer laag scoort op groen, verblijfskwaliteit en thermisch comfort. Juist behoud van bestaande bomen wordt daarin expliciet genoemd als een belangrijke kans om gezondheidswinst te realiseren en hittestress te beperken. Het omgevingsplan maakt echter het verdwijnen van volwassen en monumentale bomen mogelijk, zonder inzichtelijk te maken hoe dit zich verhoudt tot deze adviezen. Het plan bevat geen concrete borging van groen, schaduw of verbetering van het microklimaat. Daarmee is niet gemotiveerd dat het plan bijdraagt aan een gezonde en klimaatbestendige leefomgeving. Gemeentelijk standpunt Kortheidshalve wordt verwezen naar de bovenstaande beantwoording.

Onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat Het plan maakt een bouwblok van circa 24 meter hoog mogelijk op ongeveer 25 meter afstand van bestaande woningen. Voor een aanzienlijk aantal appartementen betekent dit een vrijwel volledige afsluiting van het uitzicht en verlies van avondzon. Het omgevingsplan bevat geen concrete analyse van de effecten op zicht, ruimtelijke beleving en bezonning van bestaande woningen. Er is geen woningspecifieke bezonningsstudie uitgevoerd en geen analyse van zichtlijnen of ruimtelijke beleving opgenomen. Ook in de MER wordt erkend dat, ondanks de uitzonderingspositie van het Emmasingelkwadrant in het gemeentelijk bezonningsbeleid, bij een ruimtelijk plan alsnog een afweging moet plaatsvinden van de belangen van omwonenden bij een

aanvaardbaar woon- en leefklimaat. De MER onderbouwt echter niet op welke wijze deze afweging voor bestaande woningen concreet is gemaakt. Gemeentelijk standpunt De betrokken belangen zijn weldegelijk afgewogen. Functioneel is een kantoorfunctie op die locatie niet passend meer, gezien de omliggende woonfuncties. Er is daarom gekozen voor een woonfunctie, aangevuld met ruimte voor dienstverlening in de plint. Voor wat betreft de bouwmassa/bouwhoogte is aangesloten bij de omliggende bebouwing van het Emmasingelkwadrant. Opvallend is dat de nieuwe bouwmassa aan de zijde waar indiener op komt uit te kijken maximaal 24 meter hoog mag worden, terwijl de bouwmassa waar indiener in woont maximaal 32 meter hoog mag worden gebouwd. Er is overigens wel tegemoet gekomen aan de bewoners van de Lichtstraat, waaronder indiener, door de nieuwe bebouwing niet direct aan de Lichtstraat te bouwen, maar de nieuwe bebouwing 13 meter in westelijke richting op te schuiven. Hierdoor ontstaat er meer “licht en lucht” voor onder andere indiener. Het wonen in het centrum van een grote stad brengt echter wel met zich mee, dat uitzicht en lichtinval kunnen verminderen. Van een onevenredige zware vermindering is echter geen sprake.

Participatie en informatievoorziening onvoldoende evenwichtig Tijdens de participatiebijeenkomsten zijn visualisaties en renders van de nieuwe situatie gepresenteerd. Deze weergaven tonen het plan uitsluitend vanuit het perspectief van de openbare ruimte en het nieuwe bouwblok. Er zijn geen renders of visualisaties getoond vanuit het perspectief van de bestaande bebouwing, terwijl juist dat perspectief bepalend is voor de beoordeling van effecten op uitzicht, ruimtelijke beleving en bezonning van omwonenden. Daardoor is voor bewoners geen volledig en evenwichtig beeld gegeven van de ruimtelijke gevolgen van het plan. Gemeentelijk standpunt De visualisaties zijn bedoeld om een impressie te geven van wat er beoogd is om te ontwikkelen, maar geeft niet het definitieve eindbeeld weer. Het plan kan onderhevig zijn aan veranderingen door economische en technische ontwikkelingen gedurende de planvorming. Daarbij is de beleving voor omwonenden zeer subjectief: de een vindt het geweldig, terwijl een ander er niet op zit te wachten. Daarbij is het ondoenlijk om voor alle omwonenden individueel een visualisatie te maken. Er wordt daarom een algemene presentatie gegeven, waarbij de

maximale maatvoering wordt aangegeven en alle omwonenden zich een beeld van de nieuwe situatie kunnen vormen.

Conclusie zienswijze De zienswijze heeft er mede toe geleid dat de drie bedoelde bomen worden verplaatst en niet worden gekapt. De zienswijze geeft echter geen aanleiding om het plan aan te passen.

3 Ambtshalve wijzigingen Een aantal wijzigingen ten opzichte van het ontwerp-TAM-plan worden ambtshalve doorgevoerd. Hieronder wordt ingegaan op deze wijzigingen en waarom de wijzigingen worden doorgevoerd. Regels  Artikel 2 onder “2.54 Nota parkeernormen 2024” is de definitie veranderd van “parkeernormen gepubliceerd op 19 april 2024 en in werking getreden op 20 april 2024.” naar “ parkeernormen zoals gepubliceerd op 15 april 2025 in het Gemeenteblad (nr. 170379). Hierdoor wordt voldaan aan het meest recente parkeerbeleid.  Artikel 9 onder 9.2 is geschrapt “in een maatschappelijk gebied”. Om de definitie duidelijker te maken. De definitie is nu “Het uitoefenen van ondergeschikte detailhandel is toegestaan als de uitoefening van ondergeschikte detailhandel plaatsvindt binnen en ten dienste van een maatschappelijke voorziening”.  Artikel 11 onder 11.2 lid 3: de verwijzing naar artikel 12 is verwijderd.  Diverse wijzigingen in de regels waarbij de naam van de aanduiding in overeenstemming is gebracht met de naam van de aanduiding op de kaart. Dit om de leesbaarheid te vergroten: o Artikel 10, onder 10.2 lid 1: “specifieke bouwaanduiding commercieel bouwlaag” is veranderd naar “overige zone – bouwlaag bedrijf: 1”. o Artikel 10, onder 10.2 lid 2: “maximum brutovloeroppervlak bedrijf (m2)” is veranderd naar “overige zone - maximum bruto-vloeroppervlakte bedrijf”.

o Artikel 10, onder 10.2 lid 3: “maximum brutovloeroppervlakte Bouwveld-C (m2)” is veranderd naar “overige zone – maximum bruto-vloeroppervlakte Bouwveld-C”. o Artikel 11, onder 11.2 lid 1: “specifieke bouwaanduiding commercieel bouwlaag” is veranderd naar “overige zone – bouwlaag dienstverlening: 1”. o Artikel 11, onder 11.2 lid 2: “maximum brutovloeroppervlak dienstverlening (m2)” is veranderd naar “overige zone – maximum bruto-vloeroppervlakte dienstverlening”. o Artikel 11, onder 11.2 lid 3: “maximum brutovloeroppervlakte Bouwveld-C (m2)” is veranderd naar “overige zone – maximum bruto-vloeroppervlakte Bouwveld-C”.

o

o

o

o

o

o

o

o

o

Artikel 13, onder 13.2 lid 1: “specifieke bouwaanduiding commercieel bouwlaag” is veranderd naar “overige zone – bouwlaag horeca: 1”. Artikel 13, onder 13.2 lid 2: “maximum brutovloeroppervlak horeca (m2)” is veranderd naar “overige zone – maximum bruto-vloeroppervlakte horeca”. Artikel 13, onder 13.2 lid 3: “maximum brutovloeroppervlakte Bouwveld-C (m2)” is veranderd naar “overige zone – maximum bruto-vloeroppervlakte Bouwveld-C”. Artikel 14, onder 14.2 lid 1: “specifieke bouwaanduiding commercieel bouwlaag” is veranderd naar “overige zone – bouwlaag kantoor: 1”. Artikel 14, onder 14.2 lid 2: “maximum brutovloeroppervlak kantoor (m2)” is veranderd naar “overige zone – maximum bruto-vloeroppervlakte kantoor”. Artikel 14, onder 14.2 lid 3: “maximum brutovloeroppervlakte Bouwveld-C (m2)” is veranderd naar “overige zone – maximum bruto-vloeroppervlakte Bouwveld-C”. Artikel 15, onder 15.2 lid 1: “specifieke bouwaanduiding commercieel bouwlaag” is veranderd naar “overige zone – bouwlaag maatschappelijk: 1”. Artikel 15, onder 15.2 lid 2: “maximum brutovloeroppervlak maatschappelijk (m2)” is veranderd naar “overige zone – maximum bruto-vloeroppervlakte maatschappelijk”. Artikel 15, onder 15.2 lid 3: “maximum brutovloeroppervlakte Bouwveld-C (m2)” is veranderd naar “overige zone – maximum bruto-vloeroppervlakte Bouwveld-C”.